昆明市社區(qū)商鋪研究成果報(bào)告

1、2008年9月22日目 錄一、概述31、目的32、調(diào)查解析33、業(yè)態(tài)分類劃分3二、商業(yè)調(diào)查結(jié)論及建議41、基本情況42、產(chǎn)品方面43、經(jīng)營方面44、市場(chǎng)與投資機(jī)會(huì)5三、商業(yè)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析部分51、總體基本情況52、分項(xiàng)混合交叉數(shù)據(jù)分析62. 1 不同類型的商鋪在各階段入住率條件下，商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)及空置情況62. 2 不同商業(yè)特征下的售價(jià)、及租金水平差別72. 3 不同空置率下的商鋪售價(jià)、及租金水平情況82. 4 商鋪的租金與售價(jià)比（即租售比）92. 5 商鋪售價(jià)與住宅售價(jià)比（即商住價(jià)比）92. 6 住宅小區(qū)戶均擁有商鋪面積（即戶均商鋪面積）103、商鋪建筑空間結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)特點(diǎn)113. 1 面積增減11

2、3. 2 增加附加值及完善功能的做法113. 3 創(chuàng)新方面124、對(duì)商鋪開發(fā)過程中風(fēng)險(xiǎn)的思考和借鑒12一、概述1、目的 本次分析報(bào)告主要是掌握昆明市社區(qū)型商鋪開發(fā)及銷售情況，為公司地塊投資決策提供依據(jù)。2、調(diào)查解析 本次社區(qū)商鋪的調(diào)查范圍選取主要分為：北片區(qū)、東片區(qū)、西片區(qū)、南片區(qū)、二環(huán)路內(nèi)片區(qū)。區(qū)域劃分與住宅區(qū)域劃分一致。調(diào)查時(shí)間為2008年6月至2008年9月，部門在對(duì)社區(qū)商鋪選取時(shí)，采用的是抽樣調(diào)查法，即在同一個(gè)區(qū)域內(nèi)分點(diǎn)抽取新近的、及老的成熟社區(qū)同時(shí)進(jìn)行調(diào)查。 社區(qū)型商鋪：小區(qū)商鋪臨近城市主干道。 鄰里型商鋪：小區(qū)商鋪臨近支路、或與其他小區(qū)相連的社區(qū)道路。 租售比：小區(qū)商鋪年租金與商鋪

3、售價(jià)的比值，該比值在估價(jià)法中是收益期限為無限年的收益率。 商住價(jià)比：小區(qū)商鋪售價(jià)與該小區(qū)住宅售價(jià)的比值。 戶均商鋪面積：小區(qū)商鋪建筑面積與小區(qū)住宅戶數(shù)的比值。3、業(yè)態(tài)分類劃分 本次調(diào)查對(duì)商鋪的經(jīng)營業(yè)態(tài)進(jìn)行了分類：（1）、食雜店（以煙、酒、飲料、食品為主，柜臺(tái)銷售）（2）、便利店（以日常小百貨、食品為主，自選，100以下）（3）、專業(yè)店（煙、酒、蜂蜜、化妝、奶品、水果、藥店、服裝、書、音像碟，以銷售上述某類商品為主，專業(yè)性、品種豐富、選擇余地大）（4）、建材、五金（裝飾、裝修用品、五金器材）（5）、餐飲（小吃、中、西、咖啡茶冷、糕點(diǎn)，一般當(dāng)堂服務(wù)）（6）、休閑娛樂（棋牌、健身、按摩）（7）、美容

4、、美發(fā)（8）、其他服務(wù)（網(wǎng)吧、干洗、中介、水站、音像租賃、沖洗、復(fù)?。?）、醫(yī)藥（藥店、診所、醫(yī)院）（10）、金融、郵電（11）、購物中心（包括超市、專業(yè)店、專賣店、飲食等）（12）、超市（食品、生鮮、日用品，自選，規(guī)模較大，6000以下）二、商業(yè)調(diào)查結(jié)論及建議1、基本情況 根據(jù)本次商業(yè)抽樣調(diào)查的統(tǒng)計(jì)計(jì)算可得：商鋪總供應(yīng)為557988，總供應(yīng)量：6711間，總銷售量為5809間，總消化率在86.6%，社區(qū)商鋪市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢(shì)。 昆明市的整體商住價(jià)格比為2.793的數(shù)值，特別是北片區(qū)數(shù)值最高達(dá)3.071，從北片區(qū)商鋪銷售消化率最低和經(jīng)營情況較一般，而且租金水平較低，從租售比4.71%來看

5、，也是5個(gè)區(qū)域的最低值，因此可判斷北片區(qū)商業(yè)開發(fā)過熱，價(jià)格偏高，新增的供應(yīng)量需要市場(chǎng)通過較長時(shí)間來消化吸收，價(jià)格未來走高的可能性較小。2、產(chǎn)品方面 小區(qū)商鋪多數(shù)設(shè)計(jì)了獨(dú)立的衛(wèi)生間，老式的鋪帶住結(jié)構(gòu)商鋪配套有廚房，其他新開發(fā)的商鋪很少有廚房設(shè)計(jì)；衛(wèi)生間的配套已經(jīng)成為一種基本需求。 商鋪的規(guī)格（面寬、進(jìn)深）對(duì)商鋪的租金單價(jià)關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)，因?yàn)樯啼伒牟煌?guī)格對(duì)經(jīng)營業(yè)態(tài)的適應(yīng)能力較強(qiáng)，總有適合的承租人，所以不同規(guī)格商鋪對(duì)租金單價(jià)的影響不大。但內(nèi)部結(jié)構(gòu)的合理性（即對(duì)空間形狀、通暢性、使用功能的保障程度），對(duì)租金售價(jià)以及銷售性和出租性的影響較大。3、經(jīng)營方面 在臨街商鋪中，基本不具備購物中心和超市經(jīng)營的場(chǎng)地條

6、件，目前此類業(yè)態(tài)幾乎是空白，是因?yàn)椋嘿徫镏行暮痛笮统行枰泻軓?qiáng)的外界環(huán)境支撐（人口密度和數(shù)量、商業(yè)集中度）。 從調(diào)查結(jié)果來看，鄰里型商鋪價(jià)值決定的最大因素是所服務(wù)區(qū)域的居住人群數(shù)量和購買力。而作為社區(qū)型商鋪，因?yàn)榕R近主干道，通達(dá)性、及可視性較好，消費(fèi)輻射區(qū)域大，消費(fèi)需求旺盛，從而決定了社區(qū)型商鋪的租金和售價(jià)比同區(qū)域的鄰里型商鋪的租金和售價(jià)高，在同等入住率情況下，社區(qū)型商鋪的空置率也低于鄰里型商鋪。 商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)，在入住率30%時(shí)，出現(xiàn)較多的業(yè)態(tài)是建材、五金。當(dāng)入住率在70%左右，空置率降到40%以下，商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)進(jìn)入穩(wěn)定期，社區(qū)商鋪的經(jīng)營業(yè)態(tài)逐漸趨于均衡、合理，呈現(xiàn)多業(yè)態(tài)并存。 就某一區(qū)域而

7、言，商鋪在經(jīng)營過程中，租金水平隨空置率的減少而不斷增加，而售價(jià)水平更多的影響因素是消費(fèi)人群的集中度、購買力因素、街區(qū)的商業(yè)成熟度，以及商業(yè)軟環(huán)境，與商鋪的空置率沒有太大關(guān)聯(lián)。 社區(qū)入住率每增加1%，商鋪空置率減少0.619%（根據(jù)相關(guān)分析推導(dǎo)），因此建議住宅交房后應(yīng)盡快讓住戶入住，降低商鋪的空置率；從而促進(jìn)商鋪的后期銷售和經(jīng)營。 住宅底商投入使用后，可能的經(jīng)營類型、內(nèi)容，開發(fā)商無力主導(dǎo)，是由消費(fèi)者的需求決定的；但消費(fèi)潛力會(huì)因商業(yè)經(jīng)營方式的推陳出新而釋放出來，新的經(jīng)營方式、有吸引力的商業(yè)會(huì)搶占原有商圈范圍的消費(fèi)者，從而促使現(xiàn)有商業(yè)圈的服務(wù)半徑加大，商業(yè)價(jià)值的提升（租金水平和物業(yè)二手轉(zhuǎn)讓售價(jià)的提高

8、）。建議：開發(fā)商可以根據(jù)區(qū)域消費(fèi)特點(diǎn)，瞄準(zhǔn)有吸引力的業(yè)態(tài)如：餐飲，休閑、娛樂（茶、酒、咖啡吧，網(wǎng)吧等），按這類業(yè)態(tài)對(duì)商鋪規(guī)格、設(shè)施、配套的要求量身定制，才能保證商鋪的順利銷售和最大化的盈利。4、市場(chǎng)與投資機(jī)會(huì) 西片區(qū)的租售比值屬于中等偏上，而戶均/或人均占有商鋪面積的數(shù)值相對(duì)較小，售價(jià)水平相比南、北片區(qū)低，因此西片區(qū)社區(qū)商業(yè)開發(fā)有一定的價(jià)格空間和市場(chǎng)容量。 金融、郵電業(yè)態(tài)的進(jìn)入具有象征意義，很多時(shí)候具有示范作用，能夠給本區(qū)域內(nèi)的其他經(jīng)營者以信心、提升對(duì)商業(yè)價(jià)值升值的預(yù)期。換種說法就是有金融、郵電進(jìn)入的地段經(jīng)營（生意）不會(huì)差，（生意）差的地段金融、郵電也不會(huì)進(jìn)入。建議在招商、租賃期間多與金融、郵

9、電業(yè)態(tài)進(jìn)行結(jié)合。 從昆明市綜合租售比數(shù)值衡量（此值等同于估價(jià)法中的無限年的毛租金收益率），昆明市社區(qū)商鋪綜合毛租金收益率為5.51%，目前社區(qū)商鋪的投資收益率較低，遠(yuǎn)低于部分開發(fā)商鼓吹的8%12%的收益率，因此投資購買商鋪更多的是基于不動(dòng)產(chǎn)投資保值期望心理。 購買商鋪的邊際收益遞減且所投入資金增加部分和租金收益不呈線性關(guān)系。也就是說，花1萬元和1.5萬元購買的商鋪，在出租過程中的租金收益不會(huì)是1比1.5的關(guān)系，往往高價(jià)購得的商鋪?zhàn)饨鹗找姹戎械蛢r(jià)的商鋪收益低；一般高價(jià)商鋪因可視性、通達(dá)性好，相比低價(jià)商鋪容易出租、空閑率低。建議：商鋪定價(jià)高、低價(jià)位的梯度不宜過大，要有一定范圍的相同價(jià)位區(qū)間。 除了

10、專門的商業(yè)街區(qū)有上規(guī)模、上檔次的餐飲外，住宅底商基本沒有餐飲經(jīng)營，限制住宅底商經(jīng)營餐飲既是挑戰(zhàn)更是機(jī)會(huì)。建議：基于餐飲用途的商鋪本身具有積聚人氣營造商業(yè)氛圍的作用，同時(shí)能對(duì)其他商鋪的銷售和后期的出租有促進(jìn)作用；開發(fā)獨(dú)立餐飲商鋪或者開發(fā)具有煙道、排污設(shè)施能夠具備環(huán)評(píng)條件的準(zhǔn)獨(dú)立商鋪用于餐飲經(jīng)營的價(jià)值空間較大。三、商業(yè)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析部分1、總體基本情況本次所調(diào)查樓盤共計(jì)85個(gè)，其中東片區(qū)4個(gè)、南片區(qū)22個(gè)、西片區(qū)11個(gè)、北片區(qū)24個(gè)、二環(huán)路內(nèi)24個(gè)，所調(diào)查物業(yè)的住宅總體供應(yīng)戶數(shù)為86304套，商鋪總供應(yīng)為557988，商鋪總供應(yīng)間數(shù)為6711間，總銷售量為5809間，總消化率在86.6%。商鋪售價(jià)以

11、二環(huán)路內(nèi)片區(qū)居高，其次是北片區(qū)、南片區(qū)西片區(qū)、東片區(qū)；商鋪?zhàn)饨鹨远h(huán)路內(nèi)居高，其次是南片區(qū)、西片區(qū)、北片區(qū)、東片區(qū)。商鋪供應(yīng)數(shù)量區(qū)域住宅戶數(shù)（戶）商鋪建面（）東片區(qū)52726560南片區(qū)36830273500西片區(qū)944445900北片區(qū)21471151188二環(huán)路內(nèi)片區(qū)1328780840合 計(jì)86304557988商鋪售價(jià)及租金情況分布區(qū)域商鋪售價(jià)（元/）商鋪?zhàn)饨穑ㄔ?月）售價(jià)起價(jià)均值售價(jià)均價(jià)平均值售價(jià)最高價(jià)均值租金起價(jià)均值租金均價(jià)平均值租金最高價(jià)均值東片區(qū)26004933600010.519.2538.75南片區(qū)640082811082233.7145.3159.54西片區(qū)5560792

12、91337527.2534.543.75北片區(qū)575785561215619.1933.1544.71二環(huán)路內(nèi)片區(qū)10767104132490035.1959.2586.2售價(jià)評(píng)述：從五個(gè)區(qū)域的售價(jià)來看，除二環(huán)路內(nèi)，北片區(qū)售價(jià)比南片區(qū)高270多元/，其中的原因是南片區(qū)商鋪多數(shù)是一手在建的期房，做為在建的期房銷售價(jià)普遍較低；而北、西、南片區(qū)目前商鋪多為入住經(jīng)營的現(xiàn)房，調(diào)查到的售價(jià)主要是自發(fā)形成的二手交易的市場(chǎng)價(jià)，如果考慮此因素，南片區(qū)商鋪的售價(jià)和租金應(yīng)該是超過北片區(qū)，僅次于二環(huán)路內(nèi)片區(qū)，排名第二。商鋪銷售情況區(qū)域樓盤個(gè)數(shù)（個(gè)）清盤個(gè)數(shù)（個(gè)）商鋪總間數(shù)（間）商鋪銷售間數(shù)（間）消化率%東片區(qū)4421

13、8218100%南片區(qū)22182669235588.2%西片區(qū)11854951593.8%北片區(qū)24222119163777.3%二環(huán)路內(nèi)片區(qū)24201156108493.8%合計(jì)85726711580986.6%2、分項(xiàng)混合交叉數(shù)據(jù)分析2. 1 不同類型的商鋪在各階段入住率條件下，商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)及空置情況（區(qū)間及平均值）分析：在入住率低于50%以下時(shí)，商鋪空置率普遍占一半以上，進(jìn)入的業(yè)態(tài)主要以建材、五金為主。一般入住率在70%以上，空置率降到30%以下，商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)進(jìn)入穩(wěn)定期，此時(shí)，餐飲、休閑娛樂、其他服務(wù)的比率會(huì)快速上升，社區(qū)商鋪的經(jīng)營業(yè)態(tài)逐漸趨于均衡、合理，逐漸呈現(xiàn)多業(yè)態(tài)并存。另一方面，在

14、入住率同等情況下，社區(qū)型商鋪的空置率也低于鄰里型商鋪。金融、郵電業(yè)態(tài)的進(jìn)入具有象征意義，很多時(shí)候具有示范作用，能夠給本區(qū)域內(nèi)的其他經(jīng)營者以信心、提升對(duì)商業(yè)價(jià)值升值的預(yù)期。換種說法就是有金融、郵電進(jìn)入的地段經(jīng)營（生意）不會(huì)差，（生意）差的地段金融、郵電也不會(huì)進(jìn)入。社區(qū)型商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)平均比率值住宅入住率商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)平均比率值空置率食雜店便利店專業(yè)店建材五金餐飲休閑娛樂美容美發(fā)其他服務(wù)醫(yī)藥金融郵電購物中心超市30%以下60%40%30-50%49.68%4.2%29%14.4%5.1%4.65%9.8%2.72%4%50-70%40.56%2.77%3.33%12.15%28.1%6.33%4.43

15、%15.35%13.3%3%2.45%1%70-90%13.13%6.59%3.09%19.9%14.11%7.98%13.92%10.59%24%9.06%9.66%90%以上10.74%4.9%6.32%22.82%9.25%13.27%10.78%11.82%26.15%8.85%6.28%鄰里型商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)平均比率值住宅入住率商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)平均比率值空置率食雜店便利店專業(yè)店建材五金餐飲休閑娛樂美容美發(fā)其他服務(wù)醫(yī)藥金融郵電購物中心超市30%以下86.95%2.9%4.2%5.38%17.28%11.2%5.03%14.05%6.45%30-50%68.2%10%1.5%6.5%1%13.6

16、7%6.3%12.5%3%2%1%50-70%68.2%9.1%9.1%13.6%70-90%22.46%8.35%5.45%25.97%5.04%20%6.31%8.53%21.7%6.85%1.5%90%以上15.37%7.18%6.83%25.37%2.35%12.94%15.27%12.5%16.37%11.5%2.75%說明：上述各表中商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)的比值為算術(shù)平均值，所以和空置率相加并不等于100%。2. 2 不同商業(yè)特征下的售價(jià)、及租金水平差別分析：因?yàn)橹鞲傻琅c小區(qū)道路有通達(dá)性、及可視性的不同，導(dǎo)致了社區(qū)型商鋪的租金和售價(jià)比同區(qū)域的鄰里型商鋪的租金和售價(jià)高。其中，二環(huán)路內(nèi)社區(qū)型商鋪

17、、與鄰里型商鋪售價(jià)呈現(xiàn)不同特點(diǎn)：社區(qū)型商鋪（臨主干道）銷售均價(jià)較高是其它區(qū)域的近2倍，但鄰里型（臨支、岔道路）商鋪銷售均價(jià)和其它區(qū)域相比基本接近，這主要是由于二環(huán)路內(nèi)社區(qū)型商鋪所處的局部區(qū)域環(huán)境較成熟、商鋪經(jīng)營面對(duì)的消費(fèi)群體不僅僅是小區(qū)居民本身，還有其他區(qū)域的消費(fèi)人群支撐。而鄰里型商鋪雖也地處二環(huán)路內(nèi)，但受道路及局部環(huán)境的阻礙，所面對(duì)的消費(fèi)群體多為本小區(qū)住戶或周邊居民，消費(fèi)群體單一，因此雖同屬一個(gè)區(qū)域內(nèi)，但二者的商鋪價(jià)值量差距較大。從調(diào)查結(jié)果來看，各個(gè)片區(qū)鄰里型商鋪價(jià)值決定的最大因素是所服務(wù)區(qū)域的居住人群數(shù)量和購買力。社區(qū)型商鋪價(jià)格類型東片區(qū)南片區(qū)西片區(qū)北片區(qū)二環(huán)路內(nèi)片區(qū)5個(gè)區(qū)域總體情況平均值

18、平均值平均值平均值平均值平均值銷售起價(jià)（元/）*760058506500125008933銷售均價(jià)（元/）70009063910095501262210124銷售最高價(jià)（元/）*962515667180001688615159租金最低價(jià)（元/月）12.7527.427.2520.8932.8825.9租金中間價(jià)（元/月）1847.1438.1336.0963.6445.33租金最高價(jià)（元/月）3456.55045.8989.7860.25鄰里型商鋪價(jià)格類型東片區(qū)南片區(qū)西片區(qū)北片區(qū)二環(huán)路內(nèi)片區(qū)5個(gè)區(qū)域總體情況平均值平均值平均值平均值平均值平均值銷售起價(jià)（元/）260057204400520047

19、005062銷售均價(jià)（元/）390069505000731371006692銷售最高價(jià)（元/）60009167650092334360016157租金最低價(jià)（元/月）630.71*1737.527.83租金中間價(jià)（元/月）20.537.862029.653.8937.83租金最高價(jià)（元/月）43.5562542.680.8355.752. 3 不同空置率下的商鋪售價(jià)、及租金水平情況分析：就某一區(qū)域而言，商鋪在經(jīng)營過程中，租金水平雖空置率的減少而不斷增加，而售價(jià)水平更多的影響因素是消費(fèi)人群的集中度、購買力因素、街區(qū)的商業(yè)成熟度，以及商業(yè)軟環(huán)境，與商鋪的空置率沒有太大關(guān)聯(lián)。商鋪空置率售價(jià)（元/）租

20、價(jià)（元/月）銷售起價(jià)均值銷售均價(jià)均值銷售最高價(jià)均值租金最低價(jià)均值租金中間價(jià)均值租金最高價(jià)均值10%以下470085831070029.135371.1110-30%45005150*21.8635.635030-50%47807033870021.7731.2747.5750-70%60756900887515.6728.539.570-80%60008000*1117.53580%以上8605101851967541.0850.7175.56注明：上表統(tǒng)計(jì)的商鋪空置率在80%以上的樣本中，大部分為未交房、未經(jīng)營樓盤項(xiàng)目。2. 4 商鋪的租金與售價(jià)比（即租售比） 分析：從昆明市綜合租售比數(shù)值衡

21、量，收益率趨于合理。其中二環(huán)路內(nèi)收益率較高。區(qū)域最小值最高值最高值修正值平均值平均值修正值東片區(qū)租售比3%8%8%4.81%4.81%南片區(qū)租售比2%9%9%5.14%5.14%西片區(qū)租售比4%8%8%5.46%5.46%北片區(qū)租售比3.12%10%10%4.71%4.71%二環(huán)路內(nèi)片區(qū)租售比1%20%13%8.42%7.26%5個(gè)片區(qū)綜合租售比1%20%13%5.82%5.51%注明：在修正計(jì)算時(shí)，除去了個(gè)別小區(qū)，俊園20.04%的收益率，進(jìn)行修正計(jì)算。2. 5 商鋪售價(jià)與住宅售價(jià)比（即商住價(jià)比） 分析：比值反映了住宅和商鋪的售價(jià)相對(duì)關(guān)系，從數(shù)值來看：昆明市整體情況為2.793的數(shù)值反映了目

22、前商鋪價(jià)格水平較高，銷售情況較好；北片區(qū)數(shù)值最高（為3.071），商鋪售價(jià)高是一個(gè)原因，另外住宅單價(jià)低也是一個(gè)原因，但從北片區(qū)商鋪銷售情況（消化率最低）和經(jīng)營情況（一般）來看，較高的數(shù)值隱含有定價(jià)較高、開發(fā)商盈利預(yù)期過高的風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)域最小值最高值平均值商鋪銷售均價(jià)均值（元/）住宅銷售均價(jià)均值（元/）商鋪經(jīng)營情況（%）東片區(qū)商住價(jià)比1.222.171.77949332825100%差南片區(qū)商住價(jià)比1.864.812.7928281319343%好、21%中、36%差西片區(qū)商住價(jià)比1.614.02.677929292014%好、43%中、43%差北片區(qū)商住價(jià)比1.35.03.071855627821

23、3%好、68%中、19%差二環(huán)路內(nèi)片區(qū)商住價(jià)比0.925.872.7210413366530%好、41中、29%差5個(gè)片區(qū)綜合商住價(jià)比2.7938695315924%好、42中、34%差2. 6 住宅小區(qū)戶均擁有商鋪面積（即戶均商鋪面積） （單位：）分析：戶均擁有面積表明：小區(qū)商業(yè)面積的人均值，體現(xiàn)了開發(fā)強(qiáng)度，應(yīng)該有合理的控范圍，數(shù)值過大、過小都會(huì)對(duì)商鋪盈利能力產(chǎn)生不利影響。從下表中綜合看出，西片區(qū)的租售比值屬于中等偏上，而戶均/或人均占有商鋪面積的數(shù)值相對(duì)較小，售價(jià)水平相比南、北片區(qū)低，因此西片區(qū)社區(qū)商業(yè)開發(fā)有一定的價(jià)格空間和市場(chǎng)容量。另外，二環(huán)路內(nèi)區(qū)域的社區(qū)商鋪售價(jià)、租金、租售比值均比昆明

24、市綜合水平值高，但本次調(diào)查中的商業(yè)未包含大型商業(yè)綜合體及專業(yè)市場(chǎng)，而二環(huán)路內(nèi)該類商業(yè)所占比重較大，二環(huán)路內(nèi)社區(qū)商鋪實(shí)際的戶均/或人均商鋪面積要比表中計(jì)算結(jié)果高，因此二環(huán)路內(nèi)片區(qū)的商業(yè)開發(fā)應(yīng)該要做充分考慮此項(xiàng)因素。 區(qū)域最小值最高值平均值若按每戶3.36人，折算人均商鋪面積平均值商鋪售價(jià)均價(jià)租金均價(jià)平均值租售比值東片區(qū)戶均商鋪面積0.55.92.110.63493319.254.81%南片區(qū)戶均商鋪面積0.326.79.992.97828145.315.14%西片區(qū)戶均商鋪面積1.819.26.281.87792934.55.46%北片區(qū)戶均商鋪面積1.472.110.633.16855633.

25、154.71%二環(huán)路內(nèi)片區(qū)戶均商鋪面積2.322.98.492.531041359.257.26%5個(gè)片區(qū)綜合戶均商鋪面積0.372.18.842.63869542.795.51%3、商鋪建筑空間結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)特點(diǎn) 3. 1 面積增減l 增加商鋪開發(fā)面積的做法：（1）增加樓層的做法：把1標(biāo)準(zhǔn)層增加到2標(biāo)準(zhǔn)層（很常見）。（2）增加層高的做法：標(biāo)準(zhǔn)層為58米，可由購鋪者自行增加夾層（很常見，如春之城）。（3）既增加層高又增加樓層的做法：標(biāo)準(zhǔn)層為56米，再由購鋪者自行搭建夾層，購一層得3層（如華龍人家、耀龍康城）。（4）增加地下室的做法：在1到2個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層以外再增加地下室或半地下室作為附加層使用（豐寧家園、

26、泰陽新城、江東小康城、江東花城等）（5）增加路線的做法：部份或者全部臨社區(qū)內(nèi)道路住宅一層建成商鋪，即社區(qū)內(nèi)部商業(yè)街（美麗新世界、人與自然1、2期、戛納小鎮(zhèn)）或社區(qū)內(nèi)部商業(yè)（創(chuàng)意英國、泰陽新城）。（6）增加商鋪上層住空間：將商鋪上層住宅（標(biāo)準(zhǔn)層高），直接以下層相連，成為下層商鋪的增加空間，直接增商鋪的銷售面積。要考慮管理上的要求，必要時(shí)封閉上層出入小區(qū)內(nèi)部的分戶門。（興隆花園）l 減少商鋪開發(fā)面積的做法：（1）進(jìn)深減少的做法：把商鋪的部分空間（通常為后部）整體分隔出來做為車庫使用（青青小鎮(zhèn)）或做為商鋪的輔助設(shè)施租用給商鋪經(jīng)營者（晴朗云安）。（2）層高減少的做法：擠占商鋪的部分空間（通常為后部）的

27、部份層高（下部），做為半地下停車場(chǎng)的空間使用（鳳凰城）。l 增減面積的彈性做法：（1）對(duì)二層空間的處理：在一層商鋪搭設(shè)樓梯通道至二層空間，二層空間的面積可以任意分隔，可大可小（麗水天錦）。（2）對(duì)于開發(fā)商只用于出租、或租售結(jié)合的鋪面，可以在設(shè)計(jì)初期將商鋪空間進(jìn)行彈性分割：設(shè)計(jì)為前鋪后庫或者輔助設(shè)施，（即臨街面為商鋪，臨小區(qū)內(nèi)為車庫或者其他商業(yè)輔助設(shè)施），使用過程中如果市場(chǎng)對(duì)商鋪需要增加，可將車庫或者輔助設(shè)施打通與前鋪連通，增加商鋪面積（名宅東城苑）。（3）商鋪上層住宅彈性空間：預(yù)留商鋪上層住宅（標(biāo)準(zhǔn)層高），視下層商業(yè)銷售及需求情況靈活處理，既可將其上層住宅用樓梯通道相連成為下層商鋪的二層；在商

28、業(yè)需求量不大的情況下，也可以直接銷售此住宅。一層為臨街商鋪，小區(qū)內(nèi)一層為架空綠化層，一層住宅就是商鋪的二層，住宅入戶可從小期內(nèi)的單元門進(jìn)入；如果做為商鋪來銷售，只需封閉此入戶門，以內(nèi)部樓梯通行即可（美倫花香）。3. 2 增加附加值及完善功能的做法： 二層退臺(tái)的商鋪（香榭麗園、理想小鎮(zhèn)）：將2層留出類似于住宅屋頂平臺(tái)的部分空間，此退讓空間進(jìn)深一般23米，寬度為標(biāo)準(zhǔn)層的寬度，此空間將為餐飲、休閑等商業(yè)的經(jīng)營增加很多功能（采光、休閑、活動(dòng)）和情趣（接近自然、增加交流、擴(kuò)大視野）。 用途多樣的（更多為餐飲經(jīng)營）獨(dú)立商鋪（水岸藝城、佳湖花園、美樹星城等）：很多新開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目都考慮到住宅底商不能用于餐飲

29、經(jīng)營的限制，從而因地制宜的根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件和區(qū)域商業(yè)環(huán)境，適當(dāng)建設(shè)部分符合餐飲經(jīng)營條件的獨(dú)立商鋪，來填補(bǔ)市場(chǎng)空白，滿足餐飲經(jīng)營的需要。 配套多樣的商鋪（時(shí)代風(fēng)華2期、名宅東城苑等）：充分考慮到商鋪使用人的多種需求，將衛(wèi)生間、廚房、休息間等多項(xiàng)設(shè)施同時(shí)配套。3. 3 創(chuàng)新方面： 產(chǎn)品形態(tài)創(chuàng)新：得天獨(dú)厚的環(huán)境和景觀資源，讓麗水天錦開發(fā)商有盡情發(fā)揮的想象空間，別墅型獨(dú)立商業(yè)（麗水天錦翡翠灣），既是大膽創(chuàng)新，也是將社區(qū)商業(yè)街差異化定位的神來之筆，提升了商業(yè)街區(qū)的品質(zhì)感和尊崇感，營造了一種購物休閑的全新生活方式。 豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)搭配組合的創(chuàng)新：（玫瑰灣、滇池衛(wèi)城）開發(fā)商在項(xiàng)目中，融入了多種商業(yè)建筑形式，如住宅底層商鋪、2層的獨(dú)立式商鋪、4層的聯(lián)排型獨(dú)立商鋪，更重要的是在小區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)了社區(qū)商業(yè)街區(qū)，將2層的獨(dú)立式商鋪與