對舊城改造項(xiàng)目的理解和案例PPT優(yōu)秀課件

1、2021-8-42021-8-4 舊城改造規(guī)劃的理解和案例舊城改造規(guī)劃的理解和案例 關(guān)于改造規(guī)劃的專題及應(yīng)用關(guān)于改造規(guī)劃的專題及應(yīng)用 2 舊城改造規(guī)劃的不同層面舊城改造規(guī)劃的不同層面 3 應(yīng)從不同層面看待舊城改造規(guī)劃項(xiàng)目應(yīng)從不同層面看待舊城改造規(guī)劃項(xiàng)目 舊城改造規(guī)劃特殊性在于：它不同于普通的規(guī)劃項(xiàng)目、也不 同于單純的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，它同時(shí)兼具了城市更新和區(qū)域 發(fā)展的特性 。從多角度和層面看待有利于制定正確的改造 方向： 技術(shù)角度（微觀層面）技術(shù)角度（微觀層面） 市場角度（中觀層面）市場角度（中觀層面） 城市發(fā)展角度（宏觀層面）城市發(fā)展角度（宏觀層面） 4 技術(shù)角度技術(shù)角度 （微觀層面）（微觀層

2、面） 市場角度市場角度 （中觀層面）（中觀層面） 城市發(fā)展角度城市發(fā)展角度 （宏觀層面）（宏觀層面） 容積率 建筑 承載力 水電 配套 交通 外觀 負(fù)面影響（消防、治安） 資源占用等 5 技術(shù)角度技術(shù)角度 （微觀層面）（微觀層面） 市場角度市場角度 （中觀層面）（中觀層面） 城市發(fā)展角度城市發(fā)展角度 （宏觀層面）（宏觀層面） 拆賠代價(jià)（經(jīng)濟(jì)測算） 房地產(chǎn)市場發(fā)展 開發(fā)順序及難易 資金問題 開發(fā)商意愿 利益平衡等 政策規(guī)劃獎勵、改造政策、規(guī)劃審批 6 技術(shù)角度技術(shù)角度 （微觀層面）（微觀層面） 市場角度市場角度 （中觀層面）（中觀層面） 城市發(fā)展角度城市發(fā)展角度 （宏觀層面）（宏觀層面） 產(chǎn)業(yè)

3、環(huán)境 空間布局、功能用途 風(fēng)險(xiǎn)（政治、社會、管理） 緊迫性 城市意象 可持續(xù)發(fā)展 外部環(huán)境 未來機(jī)遇 7 舊城改造規(guī)劃的視野舊城改造規(guī)劃的視野 城市未來十年發(fā)展 大戰(zhàn)略、大方針 與周邊大區(qū)域未 業(yè)發(fā)展找到關(guān)聯(lián) 舊城改造帶來的機(jī) 遇及對城市未來發(fā) 展的影響 舊城改造舊城改造 為城市能貢獻(xiàn) 什么？ 改造對未來城市發(fā) 展能夠起到的作用 城市未來發(fā)展 的瓶頸 判斷舊改造對城市 未來的意義 建立指 標(biāo)體系 活力 競爭力 土地利用 稅收 城市管理 成為城市發(fā)展 的利器 對未來的 預(yù)見力 8 對未來的預(yù)見是改造規(guī)劃對未來的預(yù)見是改造規(guī)劃“定位定位”的基礎(chǔ)的基礎(chǔ) 城市現(xiàn)所處階段 對未來發(fā)展指標(biāo)判 定 GDP

4、人口 產(chǎn)業(yè) 城市化 房地產(chǎn) 國內(nèi)外相同階段的 城市指標(biāo) 通過對比國內(nèi)外城市相 同階段各項(xiàng)指標(biāo) 對城市未來發(fā)展預(yù)見 改造對城市未來發(fā)展影 響預(yù)見 人口要素 文化要素 資本要素 產(chǎn)業(yè) 土地要素 市場 城市環(huán)境 法制與政策 9 改造規(guī)劃改造規(guī)劃“定位定位”的最佳方向的最佳方向 我們的定位 對城市未來發(fā)展預(yù) 見 城市優(yōu)化 城市競爭力 城市管理 站在“城市” 的視角而非 “項(xiàng)目” 對城市舊城改造剖 析 剖析舊城 舊城改造對城 市未來的影響 對未來準(zhǔn)確的 預(yù)見是領(lǐng)導(dǎo)決策 的基礎(chǔ) 舊城改造發(fā)展綱領(lǐng) 與策略 實(shí)施應(yīng)具備的 條件 實(shí)現(xiàn)條件的策 略 10 u局限于物質(zhì)性改造為主 u阻止城市物質(zhì)性老化（有形磨損）

5、u環(huán)境的改善和城市美化 u多個城市項(xiàng)目的組合 舊城改造和城市更新的比較，對舊城改舊城改造和城市更新的比較，對舊城改 造進(jìn)行重新界定造進(jìn)行重新界定 舊城改造舊城改造城市更新城市更新 u涵蓋了城市結(jié)構(gòu)的更新，功能 體系更新等更多層面的內(nèi)容 內(nèi)容內(nèi)容 動因動因 注重注重 內(nèi)涵內(nèi)涵 u防止城市功能性和結(jié)構(gòu)性衰退 （無形磨損） u著眼于區(qū)域的整體發(fā)展，城市 的整體更新 u城市的綜合戰(zhàn)略計(jì)劃 一個城市的舊城改造不應(yīng)僅站在物質(zhì)形態(tài)改善的層面為改一個城市的舊城改造不應(yīng)僅站在物質(zhì)形態(tài)改善的層面為改 造而改造，而應(yīng)是旨在完善城市功能、塑造鮮明特色、造而改造，而應(yīng)是旨在完善城市功能、塑造鮮明特色、 尋求整體效益最優(yōu)

6、的尋求整體效益最優(yōu)的“城市更新計(jì)劃城市更新計(jì)劃” 11 舊城改造規(guī)劃的重點(diǎn)問題舊城改造規(guī)劃的重點(diǎn)問題 12 需解決的一些主要問題需解決的一些主要問題 I I定位定位 發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略立意、目標(biāo)取向，決定戰(zhàn)略高度 整體定位整體定位決定價(jià)值實(shí)現(xiàn) II II規(guī)劃成果規(guī)劃成果 功能布局功能布局 技術(shù)成果技術(shù)成果 III III容積率容積率 經(jīng)濟(jì)測算經(jīng)濟(jì)測算制定容積率依據(jù) 容積率確定容積率確定與現(xiàn)狀規(guī)劃的對比和調(diào)整 IVIV實(shí)施支撐實(shí)施支撐 實(shí)施策略實(shí)施策略改造目標(biāo)、改造政策、拆賠比、資金平衡、安置政策、 實(shí)施階段、合作形式、土地出讓、開發(fā)方案、居民參與、風(fēng)險(xiǎn)控制 規(guī)劃獎勵規(guī)劃獎勵決定資源利用 1.1.

7、政府規(guī)劃審批政府規(guī)劃審批審批支撐 13 改造規(guī)劃需研究解決的關(guān)鍵點(diǎn)改造規(guī)劃需研究解決的關(guān)鍵點(diǎn) 應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下八大關(guān)鍵點(diǎn)： 改造目標(biāo)體改造目標(biāo)體 系建立系建立 改造政策問改造政策問 題研究題研究 資金平衡問資金平衡問 題研究題研究 開發(fā)控制問開發(fā)控制問 題研究題研究 社會效益目標(biāo) 市場價(jià)值實(shí)現(xiàn) 改造進(jìn)程目標(biāo) 對開發(fā)主體的政策：容積率獎勵、地價(jià) 減免等 對拆遷補(bǔ)償?shù)恼?對“原居民”安置的政策 政府資金援助條件及方式 投資收益細(xì)目的分類列舉及平衡計(jì)算 新增土地價(jià)值清算 政府在開發(fā)過程中的權(quán)利、責(zé)任及收益 開發(fā)商在過程中的權(quán)利、責(zé)任及收益 社會及國家在過程中的權(quán)利、責(zé)任及收益 風(fēng)險(xiǎn)控制 14 需解決

8、的關(guān)鍵點(diǎn)（續(xù)）需解決的關(guān)鍵點(diǎn)（續(xù)） 功能布局與功能布局與 規(guī)劃指標(biāo)問規(guī)劃指標(biāo)問 題研究題研究 建筑風(fēng)格問建筑風(fēng)格問 題研究題研究 開發(fā)模式問開發(fā)模式問 題研究題研究 拆賠方案研拆賠方案研 究究 核心功能區(qū) 規(guī)劃如何為土地增值 指標(biāo)如何使利潤平衡 指標(biāo)如何使土地增值 改造前后規(guī)劃建筑風(fēng)格的統(tǒng)一性問題 新建建筑與整體風(fēng)格相容性問題 改建建筑與整體風(fēng)格相容性問題 街區(qū)改造與整體風(fēng)格相容性問題 改造主體分析 改造中利潤實(shí)現(xiàn)主體與風(fēng)險(xiǎn)控制主體考 慮 整體改造與局部改造 整體開發(fā)與分期開發(fā) 拆賠模式 拆賠比 經(jīng)濟(jì)測算 補(bǔ)償方式 15 舊城改造規(guī)劃案例上海新天地舊城改造規(guī)劃案例上海新天地 16 上海新天地城

9、市發(fā)展的新動力上海新天地城市發(fā)展的新動力 南京路商圈南京路商圈 地鐵口地鐵口 地鐵口地鐵口 新天地新天地 淮海中路商務(wù)圈淮海中路商務(wù)圈 舊城改造啟動項(xiàng)目 新天地為上海太平橋 改造的啟動項(xiàng)目 城市中心的中心 新天地距淮海中路高 檔消費(fèi)商業(yè)區(qū)600米 左右 占地面積52萬m2 太平橋改造的范圍 緊鄰淮海中路商務(wù)圈 北至太倉路 西至馬當(dāng)路 南至自忠路 東至西藏南路 原自然街坊23個 原居住人口7萬人 17 新天地的改造只是太平橋改造規(guī)劃中的一部分新天地的改造只是太平橋改造規(guī)劃中的一部分 p太平橋改造規(guī)劃太平橋改造規(guī)劃 A太平橋人工湖綠地， 占地4.4萬，水面面積 1.2萬，地下為車庫， 已成為市中心

10、景觀 B B新天地，占地新天地，占地3 3萬，萬， 建面建面6 6萬，分南、北里。萬，分南、北里。 C翠湖天地高級住宅 小區(qū)，總建68萬 D企業(yè)天地甲級寫字 樓區(qū)，總建面50萬， 興建辦公樓、酒店、商 場等 E瑞安集團(tuán)總部大樓， 區(qū)域的標(biāo)志性建筑 18 新天地改造歷程新天地改造歷程 1997年 規(guī)劃構(gòu)想 1998年 拿地 1999年 新天地北里動工 中心綠地及人工湖動工 2001年 新天地北里開業(yè)（商業(yè)只租不售） 中心綠地及人工湖開放 新天地南里動工 住宅一期動工 寫字樓一期動工 2002年 新天地南里開業(yè)（商業(yè)、公寓只租不售） 2003年 住宅一期完工，銷售率100 寫字樓一期完工，銷售率9

11、0以上 . 商圈商圈 地鐵口地鐵口 商圈商圈 地鐵口地鐵口 商圈商圈 地鐵口地鐵口 20012001年進(jìn)度年進(jìn)度 新天地北里（商業(yè)） 綠地、人工湖 20022002年進(jìn)度年進(jìn)度 新天地南里（商業(yè)、公寓） 20032003年進(jìn)度年進(jìn)度 住宅、寫字樓一期 太平橋改造秩序太平橋改造秩序 19 改造前的上海新天地改造前的上海新天地 u破舊、擁擠、惡 劣居住條件的集 中表現(xiàn)。 u富有特色的石門 建筑元素，體現(xiàn) 上海20年代建 筑特色，是建筑 修繕的基礎(chǔ) 20 上海新天地項(xiàng)目定位：國際化休閑、文化、娛樂中心上海新天地項(xiàng)目定位：國際化休閑、文化、娛樂中心 功能定位：集餐飲、購物、娛樂等功能于一身 客戶定位：

12、上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到 達(dá)上海的中外游客 u功能構(gòu)成 u客戶定位 u具有 shoppingmall 功能 提供一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為 一體的“一站式”消費(fèi)的場所 定位三步曲：多功能，旅游景點(diǎn)，國際化定位三步曲：多功能，旅游景點(diǎn)，國際化 將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集在一起 上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn) 希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新 天地建成來上海必到之地 一個國際交流和聚會的地點(diǎn) 里會有很多的活動，很多人在上海新天地聚會 21 改造后的上海新天地改造后的上海新天地 新天地規(guī)劃布局 p北里以保留石庫門舊建筑為

13、主 ，結(jié)合現(xiàn)代化的建筑、裝 潢和設(shè)備，變?yōu)槎嗉腋呒壪M(fèi)場所及餐廳，菜式來自法國、 美國、德國、英國、巴西、意大利、日本、臺灣和香港， 充份展現(xiàn)了新天地的國際元素。 p南里以反映時(shí)代特征的新建筑為主，包括總建面達(dá)2.5平 米的購物、娛樂、休閑中心，配合少量石庫門建筑。 北里 南里 人工湖 22 新天地北里新天地北里石庫門建筑為主石庫門建筑為主 新天地北里，面積不到兩 公頃，原先由縱橫交錯的 15個里弄，密布著3萬平 方米的舊房屋，其中最早 的建于1911年，最遲的建 于1933年。 23 新天地南里新天地南里現(xiàn)代建筑為主現(xiàn)代建筑為主 24 石庫門建筑元素石庫門建筑元素 25 舊城改造規(guī)劃案例深圳

14、大沖村舊城改造規(guī)劃案例深圳大沖村 26 南山區(qū)大沖村提升居住環(huán)境與區(qū)域素南山區(qū)大沖村提升居住環(huán)境與區(qū)域素 質(zhì)質(zhì) 項(xiàng)目項(xiàng)目：南山區(qū)大沖村改造 項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模：130萬平方米 項(xiàng)目類型項(xiàng)目類型：城中村改造項(xiàng)目 改造重點(diǎn)： 改造前提條件研究 實(shí)施階段劃分 拆賠方案 開發(fā)方案 招商方案 風(fēng)險(xiǎn)控制措施 實(shí)施細(xì)則 （初稿） 27 小結(jié)小結(jié) 28 小結(jié)小結(jié) 根據(jù)以往改造案例，對舊城改造及城市更新有如下認(rèn)識： 觀點(diǎn)一：舊城觀點(diǎn)一：舊城改造是城市發(fā)展到一定階段的必然，是一項(xiàng)城市更改造是城市發(fā)展到一定階段的必然，是一項(xiàng)城市更 新的計(jì)劃新的計(jì)劃 觀點(diǎn)二：良好的城中村改造不只局限于物質(zhì)形態(tài)的改造，而是著觀點(diǎn)二：良好的城中村改造不只局限于物質(zhì)形態(tài)的改造，而是著 眼于城市和區(qū)域整體發(fā)展的綜合系統(tǒng)工程眼于城市和區(qū)域整體發(fā)展的綜合系統(tǒng)工程 觀點(diǎn)三：城市更新必須具備相應(yīng)條件后才能取得綜合效益最佳觀點(diǎn)三：城市更新必須具備相應(yīng)條件后才能取得綜合效益最佳 觀點(diǎn)四：城市更新是政府有意識的干預(yù)行為，通過更新使衰退的觀點(diǎn)四：城市更新是政府有意識的