房地產(chǎn)會計報表稅務(wù)分析

1、財務(wù)會計報表的涉稅分析 -（房地產(chǎn)行業(yè)） 39戶企業(yè)共查出資產(chǎn)不實 93億元，收入不實84億元，利 潤不實33億元。被查39戶企業(yè) 會計報表反映的平均銷售利潤率 為12.22，實際卻達到26.79 ， 本專題試圖做到： 會計與稅收結(jié)合 理論與實踐結(jié)合 原理與應(yīng)用結(jié)合 綜合分析與專題分析結(jié)合 實現(xiàn)從感性認識上升到理性的認識 什么是財務(wù)會計報表的涉稅分析 幾個概念辨析： 財務(wù)會計報告條例、稅收征管法 財務(wù)會計報告 、 財務(wù)報表 會計報表、 附注 判斷、推斷、診斷！ *會計報表的閱讀和分析會計報表的閱讀和分析 三大三大報表的關(guān)系：報表的關(guān)系： 期初資產(chǎn)負債表期初資產(chǎn)負債表 經(jīng) 營 活 動 現(xiàn)金流量表

2、現(xiàn)金流量表利潤表利潤表 期末資產(chǎn)負債表期末資產(chǎn)負債表 具體準則 2006新企業(yè)會計準則第29號資產(chǎn)負債表日 后事項 2006新企業(yè)會計準則第30號財務(wù)報表列報 2006新企業(yè)會計準則第31號現(xiàn)金流量表 2006新企業(yè)會計準則第32號中期財務(wù)報告 2006新企業(yè)會計準則第33號合并財務(wù)報表 2006新企業(yè)會計準則第34號每股收益 2006新企業(yè)會計準則第35號分部報告 2006新企業(yè)會計準則第36號關(guān)聯(lián)方披露 2006新企業(yè)會計準則第37號金融工具列報 二、財務(wù)報表稅務(wù)分析目標與功能 目標：評估企業(yè)過去的經(jīng)營績效；衡量企業(yè)目前 的 財務(wù)狀況；預(yù)測企業(yè)未來的發(fā)展趨勢。 目的： 債權(quán)人分析財務(wù)報表的

3、目的 投資人分析財務(wù)報表的目的 企業(yè)管理者分析財務(wù)報表的目的 會計師或其他審計人員分析財務(wù)報表的 目的 稅務(wù)有關(guān)人員分析財務(wù)報表的目的 不同關(guān)系人對報表分析的側(cè)重點不同：不同關(guān)系人對報表分析的側(cè)重點不同： 三大報表三大報表 銀行銀行 董事董事 員工員工 審計師審計師 投資者投資者 稅務(wù)機關(guān)稅務(wù)機關(guān) 其他其他 yinhan分析企業(yè)盈余公積中公益金比例 雖然公益金也盈余公積性質(zhì)，但其用途是有 差別的，盈余公積主要是業(yè)務(wù)經(jīng)營資金的積累， 而公益金則用于職工設(shè)施，再者分配比例如何， 直接反映了企業(yè)處理生產(chǎn)與非生產(chǎn)關(guān)系的政策走 向，如提取的公益金大于稅后提取的盈余公積， 不僅不符合國家規(guī)定，也表明企業(yè)在

4、利潤分配上 是短暫的。 信貸人員關(guān)注上述信息，因為利潤分 配去向不僅及企業(yè)自身利益和表達發(fā)展， 且直接影響投資者的償債人利益。如向投 資分配利潤過多，投資者可獲取眼前利益， 但將會影響長遠利益，并影響企業(yè)償債能 力，同此，利潤分配表才是供信息是評價 企業(yè)利潤分配政策合法性，合理性以及企 業(yè)發(fā)展，也是信貸決策重要根據(jù)。 股民（投資者）分析報表 一般看題材不看報表。 每股收益率=歸屬普 通股的當期凈利潤 發(fā)行在外普通股加強平均數(shù) 凈資產(chǎn)收益率=凈利潤總額凈資產(chǎn)平均 余額（期初+期末） 是股東投入資本和企業(yè)滾存利潤提供的。 是一個重要指標。也稱股東權(quán)益報酬率。 稅務(wù)分析財務(wù)會計報表目的： 微觀稅負分

5、析 稅收政策執(zhí)行情況的指標分析，為宏觀 決策提供依據(jù)。銷售利潤率、稅收負擔率(茅臺) 涉稅疑點分析 找出實（已）納與應(yīng)納之間差異。既是 稽查案頭分析也是非常有效稅源監(jiān)控方法。 涉稅風險檢測（預(yù)警）。 通過減免稅資金跟蹤監(jiān)控，糾正錯誤， 防范涉稅風險。預(yù)警值(實收資本與稅收優(yōu)惠) 平均稅負計算案例平均稅負計算案例 甲企業(yè)百萬元銷售收入納稅甲企業(yè)百萬元銷售收入納稅5萬元，稅萬元，稅 負負5；乙企業(yè)百萬元銷售收入納稅；乙企業(yè)百萬元銷售收入納稅4萬萬 元，稅負元，稅負4；丙企業(yè)百萬元銷售收入納；丙企業(yè)百萬元銷售收入納 稅稅3萬元，稅負萬元，稅負3?，F(xiàn)在三個企業(yè)各繳?，F(xiàn)在三個企業(yè)各繳 納了納了1萬元的稅

6、款，問平均稅負是多少？萬元的稅款，問平均稅負是多少？ %8 . 3 3 .78 3 %3 1 %4 1 %5 1 3 1 X n X ：征收入庫數(shù)與申報數(shù)之間的差距征收入庫數(shù)與申報數(shù)之間的差距 ：如實申報與應(yīng)申報之間的差距：如實申報與應(yīng)申報之間的差距 ：已申報與已登記納稅人之間的差距：已申報與已登記納稅人之間的差距 ：已登記與納稅義務(wù)人之間的差距：已登記與納稅義務(wù)人之間的差距 差異最小化 四 、財務(wù)報表分析步驟 第一步，從企業(yè)所提供的各項財務(wù)信息的相 關(guān)性，并評價其結(jié)果的整個過程。(福滿花園) 第二步，將所選擇的各項財務(wù)信息，按適當 的方法加以整理，以反映出各項財務(wù)信息所隱含 的重要關(guān)系；(萬

7、科) 第三步，研究各項財務(wù)信息所隱含的重要關(guān) 系，并解釋其結(jié)果，作為應(yīng)用的依據(jù)。(綜合) 五、分析的信息來源 財務(wù)信息與非財務(wù)信息 涉稅事項的動態(tài)管理 顯形信息與隱形信息 表內(nèi)信息與表外信息 （一）財務(wù)會計報表的稅務(wù)信息（顯形） “兩個”（應(yīng)交增值稅、應(yīng)交稅金）明細表 資產(chǎn)負債表的稅務(wù)信息 1、“應(yīng)交稅金”、2、“遞延稅款” 損益表的 稅務(wù)信息 1、“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”、2、“所得稅費用” 現(xiàn)金流量表的稅務(wù)信息 “收到的稅費返還”、“支付的增值稅款”、 “支付的所得稅款” 問題：報表信息的局限性 應(yīng)繳稅金明細表是內(nèi)部報表。在我 國現(xiàn)行稅制體系中，增值稅對企業(yè)來說是 非常重要的稅種。然而同樣地

8、，直接并集 中反映企業(yè)增值稅詳細情況的應(yīng)交增值稅 明細表也不要求對外公開，這一報表反映 的稅務(wù)信息外部人員同樣也無法了解到。 （二）財務(wù)會計報表的稅務(wù)信息（隱形） 固定資產(chǎn) 存貨、投資收益（房租） 短期借款 支付的 除增值稅所得稅以外的其他稅費 其他業(yè)務(wù)利潤 管理費用 實收資本 思考: 企業(yè)所得稅關(guān)聯(lián)哪些項目? 個人所得稅關(guān)聯(lián)哪些項目? 房地產(chǎn)企業(yè)的存貨包括哪些內(nèi)容?涉及哪些 稅種? 印花稅關(guān)聯(lián)哪些項目? 數(shù)據(jù)采集數(shù)據(jù)采集 表內(nèi)信息和表外信息 顯形信息與隱現(xiàn)信息 財務(wù)信息與非財務(wù)信息 房地產(chǎn)企業(yè)報表分析的數(shù)據(jù)采集數(shù)據(jù)采集 數(shù)據(jù)采集一般可分為直接數(shù)據(jù)（征管流程信息）數(shù)據(jù)采集一般可分為直接數(shù)據(jù)（征

9、管流程信息） 和間接數(shù)據(jù)（媒體信息）兩類。房地產(chǎn)業(yè)稅源監(jiān)和間接數(shù)據(jù)（媒體信息）兩類。房地產(chǎn)業(yè)稅源監(jiān) 控重點關(guān)注：控重點關(guān)注： 土地信息：征用面積、征用價格、規(guī)劃容積、規(guī)土地信息：征用面積、征用價格、規(guī)劃容積、規(guī) 劃用途劃用途 投資信息：資本總額、投資總額、貸款總額、投投資信息：資本總額、投資總額、貸款總額、投 資人資人 行業(yè)信息：價格信息、投資回報率（期）、土地行業(yè)信息：價格信息、投資回報率（期）、土地 貢獻率貢獻率 項目信息：投資期、區(qū)位、面積、價格、消費群、項目信息：投資期、區(qū)位、面積、價格、消費群、 銷售方式銷售方式 如何分析財務(wù)會計報表 科學(xué)的思維方法 三維思維方法 靈活的分析技巧 勾

10、稽核對法；財務(wù)比率法；關(guān)聯(lián) 分析法 匡算模擬法；邏輯分析法 ； 方差測試法。 貨幣資金（自貨幣資金（自 有或籌集）有或籌集） 原材料原材料 成品庫存成品庫存 貨幣資金、應(yīng)收票據(jù)或貨幣資金、應(yīng)收票據(jù)或 應(yīng)收帳款（計入主營業(yè)應(yīng)收帳款（計入主營業(yè) 務(wù)收入）務(wù)收入） 收回貨幣資金收回貨幣資金 償還借款本息或應(yīng)償還借款本息或應(yīng) 付帳款付帳款 購買 生產(chǎn) 銷售 應(yīng)收票據(jù)、應(yīng) 收帳款到期 主營業(yè)務(wù)成本主營業(yè)務(wù)成本 實際應(yīng)用示例 1、實例的財務(wù)報表是真是假？ dongji yuanying gengyuan 2、你會怎樣來分析財務(wù)會計報表？ 3、財務(wù)報表案例中有40個問題或疑點， 你能找出幾個？ 4、報表分析

11、與納稅評估是什么關(guān)系？ 房地產(chǎn)行業(yè)報表總體分析 稅負與稅收貢獻分析稅負與稅收貢獻分析 貴州茅臺稅負分析的啟迪貴州茅臺稅負分析的啟迪 房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)稅收貢獻分析稅收貢獻分析 與預(yù)算概算對比分析與預(yù)算概算對比分析 成本構(gòu)成分析成本構(gòu)成分析 外部分析排查外部分析排查 分析性復(fù)核分析性復(fù)核 地區(qū)分布特點就及變化分析地區(qū)分布特點就及變化分析 （1）框架結(jié)構(gòu)造價。按住宅樓、綜合樓、廠）框架結(jié)構(gòu)造價。按住宅樓、綜合樓、廠 房分類，造價分別為房分類，造價分別為810元元/、850元元/、 700元元/。 （2）混合結(jié)構(gòu)造價。按住宅樓、綜合樓、廠）混合結(jié)構(gòu)造價。按住宅樓、綜合樓、廠 房分類，造價分別為房分

12、類，造價分別為710元元/、750元元/、 600元元/，其中廠房鋼機構(gòu)壓型鋼板屋面造價，其中廠房鋼機構(gòu)壓型鋼板屋面造價 560元元/。 （3）其它結(jié)構(gòu)造價。土木結(jié)構(gòu)造價按混合結(jié)）其它結(jié)構(gòu)造價。土木結(jié)構(gòu)造價按混合結(jié) 構(gòu)造價的構(gòu)造價的55%計算；自建工程造價按造價的計算；自建工程造價按造價的 85%計算；辦公樓、教學(xué)樓、商住樓等按綜合計算；辦公樓、教學(xué)樓、商住樓等按綜合 樓計算。建設(shè)工程造價不含安裝費用樓計算。建設(shè)工程造價不含安裝費用 判斷收入形勢是否正常、稅收增長與判斷收入形勢是否正常、稅收增長與 經(jīng)濟發(fā)展是否協(xié)調(diào)、稅收征管力度是否到經(jīng)濟發(fā)展是否協(xié)調(diào)、稅收征管力度是否到 位：位： v 序時分析

13、序時分析 v 結(jié)構(gòu)分析結(jié)構(gòu)分析 v 相關(guān)分析相關(guān)分析 v 模型分析模型分析 序時分析序時分析 （發(fā)展分析）（發(fā)展分析） 把指標數(shù)值按時間先后順序排列形成數(shù)列。時把指標數(shù)值按時間先后順序排列形成數(shù)列。時 間數(shù)列是變量數(shù)列的一種，反映變量的動態(tài)變化間數(shù)列是變量數(shù)列的一種，反映變量的動態(tài)變化 情況，故又稱動態(tài)數(shù)列。情況，故又稱動態(tài)數(shù)列。 房地產(chǎn)業(yè)稅源監(jiān)控重點關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)稅源監(jiān)控重點關(guān)注： 1.投資變化的序時分析；投資變化的序時分析； 2.利潤變化的序時分析；利潤變化的序時分析； 3.稅負變化的序時分析；稅負變化的序時分析； 4.投資項目變化的序時分析；投資項目變化的序時分析； 5.管理費用變化的序時

14、分析管理費用變化的序時分析. 問題一：房地產(chǎn)行業(yè)會計信息是否失真， 目前主要在稅收上存在什么問題？因側(cè)重 分析哪些項目？ 問題二：提供給大家分析的這一份實例報 表，存在有40多個以上的疑點或問題，你 將用什么樣的分析工具和分析技術(shù)加以揭 示？ 問題三：針對分析出的疑點和問題，起草 撰寫一份納稅約談提綱？ 房地產(chǎn)行業(yè)報表主要項目分析 “專項應(yīng)付款”項目分析 財企2005123號及實例 政府補助新準則解 “實收資本”項目分析 財稅2006001號 國稅發(fā)200345號 其他應(yīng)付款 應(yīng)收賬款 預(yù)提費用 存貨 無形資產(chǎn) 短期借款 預(yù)收賬款 “長期待攤費用”項目分析 開辦費與前期開發(fā)費用區(qū)分 會計與稅法規(guī)定之差異分析 實際中問題與臺賬管理調(diào)整 “固定資產(chǎn)”與“折舊”項目分析 分析方法、分析內(nèi)容、稅務(wù)處理 國稅發(fā)200084號與中移動214號 “預(yù)收賬款”項目分析 房地產(chǎn)行業(yè)該項目的特殊性 營業(yè)稅、土地征值稅、所得稅均有 關(guān)。 差額分析方法與匡算比較 “主營業(yè)務(wù)收入與開發(fā)成本”項目分析 毛利率計算與分析 印花稅配比之分析 “財務(wù)費用”項目分析 房地產(chǎn)行業(yè)的借款利息特點 借款利息會計核算列支分析 “銷售費用”項目分析 房地產(chǎn)行業(yè)的銷售費用特點 前