房地產(chǎn)商業(yè)中山商貿(mào)城招商銷售執(zhí)行報(bào)告可參考

1、 營銷報(bào)告房地產(chǎn)商業(yè)中山商貿(mào)城招商銷售執(zhí)行報(bào)告可參考 中山商貿(mào)城招商策劃報(bào)告目錄第一部分項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目分析二、項(xiàng)目定位第二部分市場經(jīng)營分區(qū)一、市場經(jīng)營業(yè)態(tài)選擇二、市場經(jīng)營分區(qū)第三部分市場招商總策略一、租金策略二、招商政策策略三、招商執(zhí)行策略四、招商利益點(diǎn)整合第四部分招商執(zhí)行計(jì)劃一、正式招商時(shí)間二、招商工作安排第五部分招商準(zhǔn)備工作一、政府支持二、現(xiàn)場包裝三、招商宣傳資料準(zhǔn)備四、戶外媒體運(yùn)用五、相關(guān)文件 第一部分項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目簡介2、項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目北面為高安市主要商業(yè)街中山路項(xiàng)目東面為高安市到周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主要交通要道橋南路項(xiàng)目南面、西面為住宅區(qū)周邊商業(yè)配套情況：高安城南車站：位于橋

2、南路,距本項(xiàng)目約 200米,為高安市通往市外及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主要中短車站,線路有：高安南昌,高安新余,高安樟樹,高安龍?zhí)?高安楊圩,高安五橋,高安石腦,高安汪家,高安村前,高安大城,高安祥符。公交線路：2路,南浦信息部涂家莊連錦橋人民醫(yī)院十字街牛場左橋加油站；3路,水果批發(fā)市場長途汽車站瑞西賓館勞動大廈人民醫(yī)院上游瓷廠。銀行：工商銀行,位于中山路路,距本項(xiàng)目約 50米；信用合作社,位于中山路、朝陽路,距本項(xiàng)目約 60米；建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行,位于筠泉路,距本項(xiàng)目約 700米。郵局、電訊局：位于筠泉路,距本項(xiàng)目約 800米。 綜合辦證營業(yè)大廳：位于筠泉路,距本項(xiàng)目約 700米。3、項(xiàng)目優(yōu)勢分

3、析地段優(yōu)勢。位于城南商業(yè)次成熟地段,周邊商業(yè)氛圍濃厚。規(guī)模優(yōu)勢。市場內(nèi)共有商鋪 592間,一層商業(yè)面積約 17500M2,規(guī)模宏大,在高安市首屈一指,容易形成商業(yè)聚集效應(yīng)。規(guī)劃優(yōu)勢。雖然本市場在規(guī)劃方面存在一定不足,但其“商業(yè)步行街”和“休閑廣場”的規(guī)劃理念在高安市還是十分創(chuàng)新的,對零售商業(yè)的進(jìn)場經(jīng)營具有相當(dāng)?shù)奈?。交通?yōu)勢。項(xiàng)目臨近高安市城南的兩條主干道：橋南路和中山路,交通通達(dá)性好,商業(yè)輻射城區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（城南客運(yùn)站）。4、項(xiàng)目劣勢分析項(xiàng)目位于中山路東端,商業(yè)氛圍較之中山路西差,商業(yè)氛圍有所減弱,商業(yè)價(jià)值逐步降低。市場展示面不足。市場沿中山路方向被原有建筑阻擋,僅有一個(gè) 18米寬主入口和

4、一個(gè) 10.5米寬次入口與中山路連通；市場沿橋南路方向被商貿(mào)城新建的建筑阻擋,僅有一個(gè) 16米寬主入口和一個(gè) 11米寬次入口與橋南路相通,市場入口處也缺乏開揚(yáng)的廣場,市場展示面不足。5、項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)分析時(shí)機(jī)好。目前高安市內(nèi)僅有城南中山路形成商圈,其余商業(yè)基本都是分散經(jīng)營。而中山路商圈目前尚未有一個(gè)大型的、經(jīng)營品種齊全的商業(yè)物業(yè),本項(xiàng)目的出現(xiàn)正好填補(bǔ)了這一市場空白。 政府支持。本項(xiàng)目為高安市重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目,市委、市政府高度重視,大力支持,項(xiàng)目被列為高安市 2003年重點(diǎn)工程,并運(yùn)用一定的行政手段將：家用電器、炊具、太陽能熱水器、自行車、布匹、種子、農(nóng)膜、化肥、煙花爆竹等 9個(gè)業(yè)態(tài)進(jìn)行“劃行歸市”

5、劃入本市場統(tǒng)一經(jīng)營。6、項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析前期遺留負(fù)面影響。本項(xiàng)目前期的操作失誤,在市場上留下了一定的負(fù)面影響（負(fù)面影響程度如何,是否容易消除？）。工程進(jìn)度。本項(xiàng)目前期工程進(jìn)度緩慢,一方面浪費(fèi)了前期的宣傳推廣效果,讓客戶對開發(fā)商信息產(chǎn)生懷疑,對項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面；另一方面被競爭對手強(qiáng)占了先機(jī)。競爭威脅。目前本項(xiàng)目最大的競爭對手為同片區(qū)的“錦江外灘”商業(yè)街,該項(xiàng)目規(guī)模與本項(xiàng)目相當(dāng),位置稍次與本項(xiàng)目,但工程進(jìn)度遠(yuǎn)快于本項(xiàng)目,目前主體工程已基本完成,12月試營業(yè),元月 1日正式開業(yè)。周邊失敗案例。與項(xiàng)目一街之隔的朝陽門商貿(mào)廣場的“死火”給地域不大的高安市商家和投資者留下了較大的“陰影”,也給本市場的招商、銷售

6、增加了一定的難度。商業(yè)容量。通過市場調(diào)查,高安市主要地段的商戶數(shù)量為戶,中山路周邊商圈（包括中山路、勝利路、筠泉路、橋南路）商戶數(shù)量為戶,商戶數(shù)量有限,本市場和“錦江外灘”商鋪的相續(xù)落成,同一地段新增加商鋪數(shù)量近 1200間,如此龐大的商鋪提供量,市場競 爭激烈程度勢必達(dá)到“你死我活”的境地。對策（如何放大優(yōu)、勢抓住機(jī)遇,減弱劣勢、規(guī)避威脅）：突出市場的地理位置,以高安市的“黃金商圈的商業(yè)制高點(diǎn)”來提升市場的商業(yè)價(jià)值；突出市場的規(guī)模環(huán)境,以“一站式購物公園”來定位市場的經(jīng)營品種、經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營規(guī)模；突出市場的交通優(yōu)勢,以“客運(yùn)站旁、兩條黃金通道交匯處”來定義市場的交通環(huán)境；在工商、稅務(wù)等方面竟

7、可能多的爭取市政府更多的支持。爭取讓市政府以通告形式書面發(fā)布對市場的支持；加快工程進(jìn)度,樹立市場開業(yè)“倒計(jì)時(shí)牌”,增強(qiáng)客戶對市場的信心；合理的業(yè)態(tài)定位和經(jīng)營分區(qū)；制訂足以打擊競爭對手,快速吸引商戶的招商優(yōu)惠政策和招商策略,消除客戶疑慮,不給予競爭對手反擊機(jī)會,達(dá)到快速招商的目的；制訂能確保市場興旺、持續(xù)經(jīng)營的市場經(jīng)營措施。二、項(xiàng)目定位1、市場經(jīng)營業(yè)態(tài)定位本市場規(guī)模宏大,商鋪數(shù)量多,就高安市目前的市場狀況,定位為任何一個(gè)目前市政府對本項(xiàng)目規(guī)定的單一業(yè)態(tài)基本上都不可能填滿市場,或不能完全實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。為了便于市場的快速啟動和實(shí) 現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最大化,我們建議本市場定位為一個(gè)多種業(yè)態(tài)并存的綜合

8、性市場。2、招商對象定位根據(jù)高安市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和我們以往市場招商經(jīng)驗(yàn),本市場的招商對象將以高安市區(qū)為主,高安市周邊富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔。3、市場經(jīng)營檔次定位就實(shí)現(xiàn)商鋪價(jià)值,一般是高、中檔的商品易于承受較高的租金、近而提升了商鋪的價(jià)值,理想狀態(tài)下我們都愿意將市場內(nèi)經(jīng)營的商品定位為中、高檔商品。但通過市場調(diào)查,我們發(fā)現(xiàn)目前高安市人口以農(nóng)業(yè)人口為主,市民收入偏低,商業(yè)水平比較落后,市場上經(jīng)營的商品以中低檔商品為主,即使在商業(yè)最為繁華的中山路、勝利路的街鋪和商場,也是以中擋商品為主,高檔商品很少有市場,經(jīng)營高檔商品的商戶數(shù)量也十分有限。因此,對于本市場商品檔次定位我們認(rèn)為：以中擋商品為主,但仍需重點(diǎn)吸引高檔

9、商品入場經(jīng)營,以帶動中擋商品的招商。若經(jīng)營中低檔商品的商戶能夠承受租金,亦不能排斥對經(jīng)營中低檔商品商戶的招商。4、市場形象定位綜合前面分析我們將中山商貿(mào)城市場形象定位為：高安黃金商圈首個(gè)一站式購物公園高安商業(yè)制高點(diǎn)中山路商業(yè)地王 中山路龍頭商鋪大姚第一規(guī)模商業(yè)體 第二部分市場經(jīng)營分區(qū)一、市場經(jīng)營業(yè)態(tài)選擇1、高安市區(qū)主要街道和商場商鋪數(shù)量統(tǒng)計(jì)區(qū)域路段名稱中山路勝利路筠泉路朝陽路高安商廈高安集貿(mào)大市場總間數(shù)空置間數(shù)空置率1.84%1633城南區(qū)域115201553817.39%10.79%53%1391003231062.47%7.54%8新朝陽批發(fā)市 602033.33%場東方大市場橋南路120

10、34203228.33%15.38%45.71%77.94%15%13070地中海商城朝陽門商貿(mào)城 4083183瑞雪商城高安大道西湖路19城北308185584518.83%24.32% 區(qū)域鳳凰不夜城瑞州路1651612662615.75%24.84%33.83%20.66%14.55%24.9%40橋北路90瑞州商貿(mào)廣場 51310631碧落路共合計(jì)21335618872、高安市區(qū)主要街道和商場商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)業(yè)態(tài)總數(shù)占調(diào)查總量比例建材3803721781261259910.79%10.56%5.05%3.57%3.54%2.81%1.9%服裝煙酒雜貨皮鞋副食品精品店日用百貨通訊67631.

11、79%1.73%1.56%1.47%2.24%1.22%1.22%1.08%0.88%0.79%0.65%0.6%窗簾布藝干貨6155藥品52農(nóng)資種子化肥超市7643家電43文化用品電腦3831圖書28小商品炊具2322金銀珠寶210.59% 網(wǎng)吧2017151470.56%0.48%0.42%0.39%0.19%0.19%0.14%0.14%0.11%0.01%0.05%4.66%2.3%自行車眼鏡電子游戲皮具箱包煙花爆竹童裝75水暖電器床上用品花卉544燈具2餐飲16481605940161822271511107汽配美容：摩托1.7%1.6%貨運(yùn)代理影樓1.1%0.4%消防用品農(nóng)機(jī)配件賓

12、館0.5%0.6%0.7%日雜0.42%0.3%影碟蛋糕店茶座0.28%0.19%0.1%汽車修理5其他經(jīng)營性小店空置門面978872.75%25.18%合計(jì)3561100%3、中山商貿(mào)城商業(yè)業(yè)態(tài)選擇根據(jù)高安市目前商業(yè)狀況、各商業(yè)業(yè)態(tài)的總量、商業(yè)業(yè)態(tài)的分布情況, 我們將：服裝、鞋類、珠寶精品、家用電器、自行車、小家電、副食品、日用小商品、玩具文化用品、布匹窗簾、農(nóng)用機(jī)械、農(nóng)膜種子、農(nóng)藥等列為中山商貿(mào)城經(jīng)營范圍。二、市場經(jīng)營分區(qū)見附圖。該市場經(jīng)營分區(qū)圖還需進(jìn)一步征求重點(diǎn)商戶意見,進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。 第三部分市場招商總策略一、租金策略一）、租金厘定考慮因素1、周邊物業(yè)租金狀況：項(xiàng)目周邊同類商業(yè)物業(yè)租金

13、水平。2、地理位置：即地段,指的是項(xiàng)目所在地的商業(yè)氣氛和發(fā)展前景,地段也是決定商業(yè)物業(yè)價(jià)格的重要要素之一；3、交通便利性：與交通主干道的距離,人員、車輛進(jìn)出的便利性和可選擇之交通工具的多元性,人員出入的快捷度。4、昭示性：即項(xiàng)目的臨街面,是否易于尋找、識別。5、配套：市場配套能否滿足商戶效用需求（如倉庫、展示中心等）。6、商鋪形式及面積：對商家而言是商鋪是否合用,有無浪費(fèi)、無效面積。7、經(jīng)營環(huán)境：市場內(nèi)部的經(jīng)營環(huán)境和市場外部的環(huán)境,客戶到達(dá)市場購物是否感覺舒適。8、停車位：車位是否充足、車輛出入方便性。9、經(jīng)營管理：經(jīng)營管理公司是否專業(yè),能否使市場在激烈的市場競爭環(huán)境中立于不敗之地。10、開發(fā)

14、商品牌：開發(fā)商是否有足夠?qū)嵙?是否有開發(fā)或經(jīng)營同類物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)。二）、項(xiàng)目周邊商業(yè)及租金狀況 1、中山路商鋪中山路是高安市商業(yè)第二繁榮的商業(yè)街,商業(yè)業(yè)態(tài)以中檔服裝、家電為主,中山路西端連接高安市目前商業(yè)最為繁榮的勝利路,并擁有高安市最大的商場“高安商廈”,路西端的商業(yè)氛圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于東端,租金水平落差也很大,靠西端一層商鋪的租金最高達(dá)到 120元/M2.月,靠東端一層商鋪?zhàn)饨鹱畹蛢H為 30M2.月。2、勝利路商鋪勝利路是高安市目前最為繁榮的商業(yè)街,商業(yè)業(yè)態(tài)以中高檔服裝、皮具鞋類為主,有部分專賣店。勝利路的繁榮是因?yàn)樵撀范螝v史上就是高安市主要交通干道,連接瑞州大橋,隨著高安大橋的通車,勝利路作為交通干道的效用將逐漸被中山路、橋南路所取代,其商業(yè)氛圍將逐漸減弱。目前勝利路依然是高安市商業(yè)氛圍最為濃郁的商業(yè)街,租金水平界于 50160元/M2.月之間。3、高安商廈高安商廈位于中山路西端,是高安市唯一的大型商廈,商廈1-4層