[調(diào)研報(bào)告]開(kāi)發(fā)區(qū)專題調(diào)研報(bào)告

1、重慶市開(kāi)發(fā)區(qū)土地節(jié)約集約用地專題調(diào)研報(bào)告根據(jù)重慶市國(guó)土房管局轉(zhuǎn)發(fā)有關(guān)事宜的通知文件精神，為進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展各類開(kāi)發(fā)區(qū)，加快出臺(tái)有關(guān)政策措施，強(qiáng)化開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用管理工作，重慶市組織對(duì)各開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研。一、重慶市開(kāi)發(fā)區(qū)概況重慶市現(xiàn)有開(kāi)發(fā)區(qū)38個(gè)，其中國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)6個(gè)（重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、重慶兩路寸灘保稅港區(qū)、重慶西永綜合保稅區(qū)、萬(wàn)州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、長(zhǎng)壽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)），省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)32個(gè)。全市開(kāi)發(fā)區(qū)批準(zhǔn)用地面積共計(jì)16783.94公頃，其中國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)批準(zhǔn)用地面積6387.51公頃，省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)批準(zhǔn)用地面積10396.43公頃。二、開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展動(dòng)力分析開(kāi)發(fā)區(qū)作為一種特殊的

2、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)地域空間，其成長(zhǎng)和發(fā)展是多方面力量物化的表現(xiàn)和綜合作用的結(jié)果?？傮w來(lái)講，重慶市開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展的主要?jiǎng)恿筛爬檎咦饔昧?、市?chǎng)作用力、學(xué)習(xí)和創(chuàng)新能力及社會(huì)文化作用力。五者之間的相互作用構(gòu)成了開(kāi)發(fā)區(qū)增長(zhǎng)和發(fā)展的動(dòng)力機(jī)制。（一）政策作用力開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展的初始動(dòng)力重慶市，是中國(guó)五大中心城市之一， 長(zhǎng)江上游地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心、國(guó)家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地，西南地區(qū)綜合交通樞紐。2011年國(guó)務(wù)院批復(fù)的成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域規(guī)劃把重慶定位為國(guó)際大都市。位于重慶主城區(qū)北部的兩江新區(qū)是截至目前中國(guó)內(nèi)陸唯一的國(guó)家級(jí)新區(qū)，亦是國(guó)家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的先行區(qū)、內(nèi)陸重要的先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地、長(zhǎng)江上游地區(qū)金融中心和創(chuàng)新中

3、心和內(nèi)陸地區(qū)對(duì)外開(kāi)放的重要門戶、科學(xué)發(fā)展的示范窗口。重慶市開(kāi)發(fā)區(qū)在發(fā)展過(guò)程中，得到國(guó)家的重點(diǎn)支持，享受優(yōu)惠的政策，符合國(guó)際通行規(guī)則，對(duì)外開(kāi)放度高，是一種特殊的政策空間。國(guó)家及重慶市政府授予了各開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)管理權(quán)，開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)享有與其所在地地方政府同等的經(jīng)濟(jì)事務(wù)管理權(quán)，運(yùn)行機(jī)制高效、規(guī)范。開(kāi)發(fā)區(qū)在審批外來(lái)投資項(xiàng)目上具有簡(jiǎn)便、快捷、與國(guó)際慣例相適應(yīng)的辦事程序。各開(kāi)發(fā)區(qū)對(duì)進(jìn)區(qū)投資企業(yè)的建設(shè)、生產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)提供良好的條件，制訂了相當(dāng)優(yōu)越的投資政策，營(yíng)造良好的法律環(huán)境。（二）市場(chǎng)作用力開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力開(kāi)發(fā)區(qū)是從事特定的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的企業(yè)集聚空間，而企業(yè)注重的是經(jīng)濟(jì)效益，關(guān)注的是投入和產(chǎn)出之間的

4、關(guān)系。開(kāi)發(fā)區(qū)管理機(jī)構(gòu)在立項(xiàng)過(guò)程中，把土地、資金、技術(shù)、勞動(dòng)力等生產(chǎn)要素納入決策體系，在市場(chǎng)機(jī)制的作用下，實(shí)現(xiàn)各種生產(chǎn)要素在空間上的重組。對(duì)企業(yè)而言，在開(kāi)發(fā)區(qū)投資有很多優(yōu)勢(shì)。首先是明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。開(kāi)發(fā)區(qū)分別設(shè)在經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好地區(qū)或交通樞紐地帶，對(duì)外聯(lián)系較為方便。其次是有健全的基礎(chǔ)設(shè)施及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐體系。開(kāi)發(fā)區(qū)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、工業(yè)基礎(chǔ)雄厚、工業(yè)生產(chǎn)門類齊全，對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的快速發(fā)展起到良好的支撐作用。區(qū)內(nèi)的信息發(fā)達(dá)，實(shí)現(xiàn)了通訊和信息與國(guó)際接軌。開(kāi)發(fā)區(qū)還具有人才優(yōu)勢(shì)，有高水平的科技人員和高素質(zhì)的技術(shù)工人可資錄用。（三）學(xué)習(xí)和創(chuàng)新能力開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)發(fā)展的提升力人類社會(huì)經(jīng)歷了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在世紀(jì)之交

5、，正逐步向新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)知識(shí)經(jīng)濟(jì)邁進(jìn)。在這一新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)中，知識(shí)的生產(chǎn)、擴(kuò)散和應(yīng)用成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的根本源泉。區(qū)域和企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)發(fā)生了本質(zhì)的變化。從企業(yè)角度講，在原有的生產(chǎn)模式下，企業(yè)通過(guò)流水線生產(chǎn)大批量的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，以此來(lái)獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)和成本優(yōu)勢(shì)。但今后競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的本質(zhì)特征由原來(lái)的依靠成本優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)變到依靠速度、質(zhì)量和學(xué)習(xí)與創(chuàng)新能力方面。企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)主要依賴企業(yè)能否學(xué)會(huì)快速地改進(jìn)生產(chǎn)工藝、提高產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)，而不僅僅依靠成本的降低和標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品數(shù)量的多少。企業(yè)的概念也由原來(lái)的利潤(rùn)最大化或交易費(fèi)用最低，轉(zhuǎn)變?yōu)槟芊癖３殖掷m(xù)競(jìng)爭(zhēng)力的學(xué)習(xí)型組織或知識(shí)創(chuàng)新型組織。所以從開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)的發(fā)展來(lái)看，區(qū)域的學(xué)習(xí)和創(chuàng)新能力將

6、成為提升開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展層次的重要力量，能激發(fā)學(xué)習(xí)和創(chuàng)新能力的因素就是增強(qiáng)開(kāi)發(fā)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力的源泉。（四）社會(huì)文化作用力區(qū)域發(fā)展的整合力個(gè)人和組織的學(xué)習(xí)和創(chuàng)新活動(dòng)總是根植于特定的地方環(huán)境中的。這種環(huán)境不僅是物質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)活動(dòng)等經(jīng)濟(jì)方面的，更重要的是社會(huì)文化和制度方面的。個(gè)人和組織作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)活動(dòng)運(yùn)營(yíng)的主體，不僅是知識(shí)、信息、技術(shù)的載體，同時(shí)也是各種社會(huì)文化要素的載體。因此個(gè)體和組織之間的聯(lián)系和協(xié)作在營(yíng)造區(qū)域的學(xué)習(xí)和創(chuàng)新氛圍中起著重要的作用。三、促進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)節(jié)約集約用地主要做法及成效（一）促進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)加快建設(shè)，加快開(kāi)發(fā)區(qū)土地建成投產(chǎn)，有效地提高了開(kāi)發(fā)區(qū)土地開(kāi)發(fā)程度。督促各開(kāi)發(fā)區(qū)加快區(qū)內(nèi)土地開(kāi)發(fā)建設(shè)

7、力度，加強(qiáng)招商引資，使符合開(kāi)發(fā)區(qū)功能定位的入駐企業(yè)按期建成投產(chǎn)和不符合開(kāi)發(fā)區(qū)功能定位的企業(yè)轉(zhuǎn)型，同時(shí)為入駐企業(yè)和轉(zhuǎn)型企業(yè)盡快建成投產(chǎn)服務(wù)。通過(guò)加快建設(shè)，大多數(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的土地開(kāi)發(fā)率、土地供應(yīng)率、土地建成率普遍有所提高，有效地提高了開(kāi)發(fā)區(qū)土地開(kāi)發(fā)程度。（二）對(duì)已供地按標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格監(jiān)管、驗(yàn)收，促進(jìn)土地集約利用，有效地提高了開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用強(qiáng)度。對(duì)已出讓未建成部分土地的利用強(qiáng)度、土地容積率和建筑密度等用地強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按供地時(shí)設(shè)定的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行有效監(jiān)管，嚴(yán)格進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并對(duì)驗(yàn)收未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)行處理，確保各開(kāi)發(fā)區(qū)出讓后的土地能按規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，不能因建設(shè)達(dá)不到規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)要求而降低開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用水平。通過(guò)加強(qiáng)

8、對(duì)已供應(yīng)未建成土地的監(jiān)管，嚴(yán)格按照規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，提高開(kāi)發(fā)區(qū)土地的容積率和建筑密度，從而有效地提高開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用強(qiáng)度。（三）設(shè)立用地企業(yè)入?yún)^(qū)門檻，有效地提高開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用效益。對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地應(yīng)嚴(yán)格按照工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)規(guī)定的指標(biāo)體系和開(kāi)發(fā)區(qū)功能定位審查供應(yīng)。此外，在招商引資、指導(dǎo)開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)布局時(shí)，對(duì)申請(qǐng)入?yún)^(qū)的用地企業(yè)設(shè)立“入?yún)^(qū)門檻”，綜合考慮將企業(yè)用地?cái)?shù)量與企業(yè)固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度、工業(yè)用地產(chǎn)出強(qiáng)度等掛鉤，吸引占地少、產(chǎn)值高的企業(yè)，從而有效地提高了開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用效益。（四）建立土地供應(yīng)總量控制制度，有效地實(shí)現(xiàn)節(jié)約利用土地資源。重慶市堅(jiān)持每年年初制訂年度土地供應(yīng)計(jì)劃，根據(jù)地區(qū)產(chǎn)業(yè)政策及

9、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求科學(xué)預(yù)測(cè)年度用地總量，做到按計(jì)劃供地，不超計(jì)劃用地。做到不浪費(fèi)一分土地，高效節(jié)約集約利用土地資源。（五）區(qū)縣地方政府及土地管理部門嚴(yán)格執(zhí)行土地管理制度，有效地提高開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用管理績(jī)效。區(qū)縣地方政府及開(kāi)發(fā)區(qū)土地管理部門，嚴(yán)格執(zhí)行土地管理制度，積極處置到期項(xiàng)目用地和閑置土地，嚴(yán)格執(zhí)行土地有償使用和土地招拍掛制度，從而有效地提高了開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用管理績(jī)效。四、開(kāi)發(fā)區(qū)節(jié)約集約用地存在的主要問(wèn)題及影響因素重慶市早期設(shè)立的開(kāi)發(fā)區(qū)，處于探索和發(fā)展階段，其設(shè)置和管理不規(guī)范，導(dǎo)致布局與規(guī)模不合理、土地利用率不高等問(wèn)題，在節(jié)約集約用地上存在一些問(wèn)題。（一）開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用相對(duì)粗放重慶市的地勢(shì)地貌特征，

10、決定了其可有效使用的土地資源較少，在土地資源供給十分有限的情況下，現(xiàn)有開(kāi)發(fā)區(qū)土地資源低效利用的現(xiàn)象依然存在。其主要原因：一是企業(yè)拿地正本較低，許多企業(yè)進(jìn)行低成本擴(kuò)張，造成了開(kāi)發(fā)區(qū)“攤大餅”式的發(fā)展模式；二是開(kāi)發(fā)區(qū)招商引資的惡性競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)相壓價(jià)，造成土地利用粗放，土地資產(chǎn)流失嚴(yán)重。（二）入?yún)^(qū)項(xiàng)目的可行性論證不夠扎實(shí)，缺乏對(duì)入?yún)^(qū)項(xiàng)目的投資前景和環(huán)境影響分析區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)或區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯的區(qū)縣招商引資難度較大，對(duì)入?yún)^(qū)投資項(xiàng)目來(lái)者不拒，對(duì)項(xiàng)目的可行性論證不夠充分，對(duì)項(xiàng)目的投資前景、環(huán)境影響、融資渠道、投資強(qiáng)度等缺乏應(yīng)有的研究，致使有些項(xiàng)目由于融資受阻，投資跟不上，造成了項(xiàng)目區(qū)內(nèi)少量土地在

11、一定時(shí)期內(nèi)處于閑置狀態(tài)。（三）過(guò)度重視土地出讓的價(jià)格和土地出讓凈收益，忽視了項(xiàng)目質(zhì)量區(qū)縣在招商引資過(guò)程中，過(guò)度重視土地出讓的價(jià)格和土地出讓凈收益，忽視了地塊上承載的項(xiàng)目質(zhì)量，短期現(xiàn)象嚴(yán)重，不利于開(kāi)發(fā)區(qū)的科學(xué)、持續(xù)、高效發(fā)展。五、下一步工作打算（一）積極開(kāi)展開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)工作，深入貫徹落實(shí)國(guó)家關(guān)于開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用各項(xiàng)制度政策。開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用，對(duì)控制開(kāi)發(fā)區(qū)擴(kuò)張用地，緩解開(kāi)發(fā)區(qū)用地矛盾，具有重要意義，因此有必要開(kāi)展開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)工作。我們將積極支持、配合國(guó)土資源部新一輪開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)工作，認(rèn)真貫徹落實(shí)開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)工作的各項(xiàng)制度政策，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)區(qū)土地開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中

12、各部門的溝通，加大宣傳力度，以開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用政策制度及評(píng)價(jià)成果有效引導(dǎo)、提高各開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用水平，并將開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用狀況與地方政府考核掛鉤，真正將開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)成果應(yīng)用到實(shí)處。（二）建立和完善開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用技術(shù)監(jiān)測(cè)機(jī)制。建立和完善開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)機(jī)制，利用“3s”技術(shù)等現(xiàn)代科技手段，對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，及時(shí)準(zhǔn)確地掌握土地利用動(dòng)態(tài)變化情況，尤其是對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)外延擴(kuò)張趨勢(shì)、內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)、閑置土地等信息進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)土地利用的薄弱環(huán)節(jié)，為調(diào)整土地利用方式，提高開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用水平提供實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)和科學(xué)依據(jù)。（三）研究制定開(kāi)發(fā)區(qū)用地布局、規(guī)?？刂萍斑M(jìn)一步促進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)節(jié)約集約用地的有關(guān)政策。為更加有效的提高開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用水平，開(kāi)展開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)用地布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及規(guī)?？刂蒲芯浚归_(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)生一定的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，從而引導(dǎo)企業(yè)向集約用地方向競(jìng)爭(zhēng)。研究進(jìn)一步促進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)節(jié)約集約用地的有關(guān)政策，