交通設(shè)施商鋪.doc

1、交通設(shè)施商鋪?交通設(shè)施內(nèi)部商鋪的特點(diǎn)(1) 規(guī)模特點(diǎn)交通設(shè)施內(nèi)部商鋪的總體規(guī)模與該交通設(shè)施的客流量正有關(guān)，即客流量越大，內(nèi)部商鋪的總體規(guī)模越大，這體現(xiàn)出市場(chǎng)對(duì)經(jīng)營(yíng)的直截了當(dāng)阻礙。個(gè) 案商鋪的規(guī)模整體來(lái)講以中、小型商鋪?zhàn)疃?，中型商鋪要緊用做餐飲、咖啡 廳、便利店，小型商鋪要緊用做專(zhuān)賣(mài)店、快餐店、書(shū)店等。以北京首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)為例，依靠龐大的客戶(hù)流，北京首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)出港前廳的幾個(gè)商鋪的面積在 80-200平方米之間，要緊有咖啡廳、便利店；出 港后廳的商鋪包括較大規(guī)模的便利店、中餐廳，以及規(guī)模較小的專(zhuān)賣(mài)店，便 利店的面積較大的200平方米左右，較小的80平方米左右，中餐廳的面積 較大，大約500平方米。

2、這些商鋪成為服務(wù)于寬敞乘客的重要商業(yè)設(shè)施。(2) 規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)交通設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)從屬于交通設(shè)施要緊功能的規(guī)劃設(shè)計(jì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)第一考慮整個(gè)交通設(shè)施交通功能的需求，然后才考慮包括商業(yè)配套在內(nèi)的配套設(shè)施，而且通常把大大小小的商鋪布置在客流要緊活動(dòng)空間的周邊、沿途，一方面方便消費(fèi)者，另一方面，有利于提升商鋪的 可視性 ，提升商鋪的價(jià) 值。（3）運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)交通設(shè)施內(nèi)部商鋪要緊的服務(wù)對(duì)象是各類(lèi)乘客， 乘客的需求引導(dǎo)商鋪的 運(yùn)營(yíng)方向：乘客差不多的飲食需求是從事餐飲生意的商鋪的要緊市場(chǎng)基礎(chǔ)； 乘客購(gòu)買(mǎi)禮品的需求是各種便利店商鋪的要緊市場(chǎng)基礎(chǔ)； 乘客打發(fā)時(shí)刻的需 求是從事書(shū)刊經(jīng)營(yíng)的書(shū)店的要緊市場(chǎng)前提以上內(nèi)容體現(xiàn)了交

3、通設(shè)施商 鋪的差不多運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)。（4）商鋪特點(diǎn) 商鋪的形式交通設(shè)施內(nèi)部商鋪要緊是鋪位形式，較少鋪面形式。 投資回收形式交通設(shè)施內(nèi)部商鋪要緊的投資形式是出租經(jīng)營(yíng)， 比較少采取出售經(jīng)營(yíng)的 方式。要緊緣故在于：交通設(shè)施內(nèi)部商鋪總體規(guī)模比較小，僅相當(dāng)于整個(gè)設(shè) 施的專(zhuān)門(mén)小的部分， 交通設(shè)施的運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行商鋪開(kāi)發(fā)的目的要緊是為了保證 功能配套的完整性。? 交通設(shè)施外部商鋪的特點(diǎn)1）規(guī)模特點(diǎn)交通設(shè)施外部商鋪規(guī)模和內(nèi)部商鋪規(guī)模的大小關(guān)系不確定， 機(jī)場(chǎng)外部商 鋪的規(guī)模要比內(nèi)部商鋪的規(guī)模?。?火車(chē)站外部商鋪的規(guī)模要比內(nèi)部商鋪的規(guī) 模大；地鐵內(nèi)部、外部商鋪規(guī)模的大小關(guān)系不行確定，除交通條件以外，其 他因素也會(huì)發(fā)生阻礙。

4、交通設(shè)施外部商鋪的個(gè)案規(guī)模，以火車(chē)站外部商鋪的規(guī)模為較大，除規(guī)模 200 平方米左右的便利店外， 各類(lèi)規(guī)模在 100 平方米左右的餐飲設(shè)施數(shù)量 專(zhuān)門(mén)多。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)交通設(shè)施外部商鋪通常隸屬于不同的單位，或由不同的單位開(kāi)發(fā)，因此 缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計(jì)，唯獨(dú)共同的地點(diǎn)確實(shí)是：都最大化其 可視性 。（3）運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)交通設(shè)施外部商鋪要緊的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括： 便利店、餐飲設(shè)施、 書(shū)報(bào)廳等。 其中便利店要緊以經(jīng)營(yíng)一般食品、特色食品、煙酒、茶、禮品用品、少量服 裝等為主；餐飲設(shè)施普遍為中小型，種類(lèi)繁多；書(shū)報(bào)廳經(jīng)營(yíng)的圖書(shū)、報(bào)紙、 雜志等是乘客普遍喜愛(ài)用來(lái)消遣的商品。 以上三大類(lèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)完全體現(xiàn)了交 通設(shè)施乘客的

5、需求特點(diǎn)。（4）商鋪特點(diǎn) 商鋪的形式交通設(shè)施外部商鋪有些是鋪位形式，但絕大多數(shù)屬于鋪面形式。鋪面形 式關(guān)于大多數(shù)不熟悉本地市場(chǎng)的乘客來(lái)講，其 可視性 價(jià)值可想而知，因此 交通設(shè)施，專(zhuān)門(mén)是火車(chē)站周邊的鋪面房普遍價(jià)格不匪。 投資回收形式交通設(shè)施外部商鋪的投資回收形式為出租和出售兩種方式。 采取出租方 式的該類(lèi)商鋪，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)單位對(duì)商業(yè)不熟悉，只好出租的方式賺取租金； 采取出售方式的該類(lèi)商鋪，比較多的屬于產(chǎn)權(quán)單位因?yàn)橘Y金需求，而將商鋪 出售，較少屬于開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，真?zhèn)€項(xiàng)目進(jìn)行出售的情形。? 投資策略交通設(shè)施內(nèi)部商鋪的租金收益是投資收益的要緊內(nèi)容， 價(jià)值升值空間有 限，如果商鋪售價(jià)較高， 租金收益率低于

6、 10-12%，建議商鋪投資者采取慎重 態(tài)度。交通設(shè)施外部商鋪的租金收益和升值收益成為投資收益的良好組合： 交 通設(shè)施服務(wù)乘客規(guī)模的升級(jí)，將提升租金收益水平；交通設(shè)施周邊房地產(chǎn)的 進(jìn)展，將打開(kāi)該類(lèi)商鋪價(jià)值的升值空間?？紤]到價(jià)值升值空間因素，該類(lèi)商 鋪?zhàn)饨鹗找媛什坏陀?10%，能夠考慮投資。道路兩側(cè)商鋪的租金收益和價(jià)值升值收益形成投資收益的收益組合， 鑒 于都市再開(kāi)發(fā)的緣故，查找價(jià)值升值空間大的道路兩側(cè)的商鋪，應(yīng)成為商鋪 投資者重要的目標(biāo)。考慮到價(jià)值升值空間的因素，道路兩側(cè)商鋪的租金收益 率只要不低于 10%，就可考慮投資選擇。? 道路兩側(cè)商鋪的特點(diǎn) 1）規(guī)模特點(diǎn)道路兩側(cè)商鋪的規(guī)模沒(méi)有固定特點(diǎn)，

7、換言之，其規(guī)模大小沒(méi)有統(tǒng)一性， 大的可能一、兩千平方米，小的可能僅僅幾個(gè)平方米。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)道路兩側(cè)商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)具有極大的個(gè)性化，因此，個(gè)性化是不能夠違 抗商業(yè)規(guī)律的。（3）運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)道路兩側(cè)商鋪的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)要緊有餐飲設(shè)施、美容美發(fā)、專(zhuān)賣(mài)店、一般服 裝店、各類(lèi)商店、打字社、小超市、各類(lèi)便利店、汽車(chē)專(zhuān)賣(mài)店、汽車(chē)服務(wù)店、 銀行、攝影店、書(shū)店、房地產(chǎn)中介商、網(wǎng)吧等。這些經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)關(guān)于我們來(lái)講 最熟悉只是了，它們和我們的生活緊密聯(lián)系在一起。（4）商鋪特點(diǎn) 商鋪的形式道路兩側(cè)商鋪的形式要緊是鋪面形式，鋪位形式較少。鋪位形式在有些道路兩側(cè)的小型市場(chǎng)里存在，這類(lèi)鋪位形式的商鋪的競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較低。 投資回收形式目前國(guó)內(nèi)道路兩側(cè)商鋪的投資回收形式要緊是出租的方式， 產(chǎn)權(quán)單位或 產(chǎn)權(quán)人普遍是長(zhǎng)期擁有商鋪產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，專(zhuān)門(mén)少有新購(gòu)買(mǎi)商鋪的業(yè)主，更值 得提出的是有許多商鋪是在政府大規(guī)模的市政建設(shè)過(guò)程中