12個(gè)案研究雅居樂國(guó)際花園

1、重點(diǎn)競(jìng)品分析/雅居樂 項(xiàng)目名稱雅居樂 總建筑面積27.58萬(wàn)綜合容積率2.8 建筑形態(tài)8-12聯(lián)排別墅+11層小高層+26層高層 產(chǎn)品類型5棟8-12聯(lián)排別墅，6棟11層小高層、8棟26層高層 現(xiàn)狀1#、6#9月8日認(rèn)籌 主力戶型942房（可變3房），1314房+1454房 推售周期14年3月29日7#8#10#開盤，5月31日高層開盤 銷售情況別墅售完，1#、6#、13#、14#未售，其余售罄 銷售價(jià)格高層均價(jià)8650元/，小高層均價(jià)11000元/ 目標(biāo)客戶高層白沙本地客戶55%，鄭州客戶30%。別墅多為鄭州客戶。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)品牌、低密度、品質(zhì)地產(chǎn)、物業(yè)多種形態(tài)。 項(xiàng)目劣勢(shì)區(qū)域不成熟、戶型單一

2、、周邊電廠 批次批次推出時(shí)間推出時(shí)間推出產(chǎn)品推出產(chǎn)品推出套數(shù)（套）推出套數(shù)（套）面積區(qū)間（）面積區(qū)間（）層數(shù)層數(shù) 銷售價(jià)格銷售價(jià)格 （元（元/） 附加值附加值銷售情況銷售情況 一批次14年1月別墅50212、265-1-419000 地下室、花園、露 臺(tái) 開盤當(dāng)天售完 一批次14年1月洋房40 142（三室兩 廳三衛(wèi)） 119000 1-2層送地下室和花 園，11層送露臺(tái) 開盤基本售完 二批次14年3月30日洋房120 139-157（三 室兩廳三衛(wèi)） 1110000 1-2層送地下室和花 園，11層送露臺(tái) 開盤銷售85% 1# 、6#、13#、14#未售，其余售罄 1# 6# 13# 14#

3、 面積段戶型層數(shù)格局套數(shù)占比 94兩室兩廳一衛(wèi)26F兩梯四戶572套40% 131四室兩廳一衛(wèi)26F兩梯四戶572套40% 142四室兩廳三衛(wèi)11F兩梯二戶264套20% 項(xiàng)目高層月均去化40-50套左右 項(xiàng)目銷售 開盤：10月27日開盤推出1#、6#、14#，共計(jì)264套房源，認(rèn)購(gòu)160 套左右。兩房銷售相對(duì)較好。 認(rèn)籌：8月16日，累計(jì)認(rèn)籌380組 均價(jià)：8500元/ 面積段面積戶型層數(shù)格局套數(shù) 1# 94兩室兩廳一衛(wèi) 11F兩梯四戶 44套 132三室兩廳兩衛(wèi)44套 6#138三室兩廳一衛(wèi)11F一梯兩戶40套 14# 92兩室兩廳一衛(wèi) 17F兩梯四戶 68套 144四室兩廳兩衛(wèi)68套 2

4、12 8-12聯(lián)排別墅產(chǎn)品 相對(duì)小的總建面積，小面寬、大進(jìn)深、高層數(shù)、多贈(zèng)送面積是其別墅戶型的主要特點(diǎn)。 -1層1層 2層3層4層 可改造為臥室，贈(zèng)送面積 6.6m 21.3m6m 2658-10聯(lián)排別墅產(chǎn)品 特點(diǎn)： 1、下沉式庭院,-1層贈(zèng)送 2、多露臺(tái)設(shè)計(jì) 3、架空層的合理運(yùn)用改造 4、小面積、多功能、低總價(jià)的別墅產(chǎn)品。 -1層 1層 2層3層 4層 8m 19.1m6.1m 現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格 14211層洋房產(chǎn)品 雅居樂的一樓是個(gè)雙首層的設(shè)計(jì)，一樓面積大約為154平，送的地下室是80平，而且還 另外附送了近70平的地下花園和地上花園，而且地下室是全明的，下沉式庭院使地下 室的通風(fēng)和采光非

5、常好。 入戶花園（5） 改造后10.8 改造后13.2 8.9 陽(yáng)臺(tái)2 陽(yáng)臺(tái)1 270度飄窗 飄窗飄窗 1、合理的利用空間格局，把主臥和可改造的空間進(jìn)行了有機(jī)的功能組合，使達(dá)到舒適性兩房和緊奏型三房的隨意 變換； 2、南北雙向陽(yáng)臺(tái)、270飄窗、入戶花園等的組合運(yùn)用，提升產(chǎn)品的功能； 2、如果作為兩房使用，不僅有入戶花園和南向陽(yáng)臺(tái)，主臥也配備北向大陽(yáng)臺(tái)，并且主臥動(dòng)靜區(qū)分合理。 3、如果改造后作為三房使用，各個(gè)房間空間適中，并且得以保留入戶花園和南向陽(yáng)臺(tái)。 4、細(xì)節(jié)方面的把握。例如北臥室改造后預(yù)留的一個(gè)西向飄窗，這在改造的臥室里面很少見。 9411層洋房產(chǎn)品 1、多陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)達(dá)到最大限度的贈(zèng)送面積，以實(shí)現(xiàn)在面積一定的情況下使產(chǎn)品的使用功能更強(qiáng)。 2、增加了一個(gè)可以作為衛(wèi)生間的靈動(dòng)空間，使產(chǎn)品的改動(dòng)性比較大。 13111層洋房產(chǎn)品 建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約 客戶分析 項(xiàng)目別墅客戶多為鄭州客戶。而高層客戶以白沙本地的改善生 活品質(zhì)需求為主。客戶主要看中品牌、社區(qū)的管理等品質(zhì)體驗(yàn)。 1、項(xiàng)目產(chǎn)品細(xì)節(jié)的打造； 2、由