《之家二期住宅小區(qū)項目可行性研究報告(15頁)》

1、“ 之家”二期住宅小區(qū)項目可行性研究報告2009年6月目 錄1.申報單位及項目概況21.1項目申報單位概況21.2項目概況22.發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準入和市場分析72.1發(fā)展規(guī)劃分析72.2產(chǎn)業(yè)政策分析72.3行業(yè)準入分析72.4市場分析83.資源開發(fā)及綜合利用分析134.節(jié)能方案分析135.建設用地、征地拆遷及移民安置分析146.環(huán)境和生態(tài)影響分析147.經(jīng)濟影響分析147.1經(jīng)濟評價參數(shù)147.2財務效益分析177.3盈虧臨界點分析187.4行業(yè)影響分析197.5區(qū)域經(jīng)濟影響分析198.社會影響分析199.結(jié)論20附件一 營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書復印件20附件二 市規(guī)劃建設局文件復印件20附

2、件三 市環(huán)境保護局文件復印件201.申報單位及項目概況1.1項目申報單位概況項目申報單位：蘇州發(fā)展住 所：蘇州市法 定 代表人： 注 冊 資 金 ：萬元人民幣公司經(jīng)營范圍：許可經(jīng)營項目：房地產(chǎn)開發(fā)；一般經(jīng)營項目： 1.2項目概況1.2.1項目背景1.2.2項目建設的意義1.2.3項目建設地點1.2.4項目建設內(nèi)容和規(guī)模1.2.5項目投資規(guī)模和資金籌措項目總投資6409萬元，其中項目自有資金6000萬元，預售收入409萬元。1.2.6項目的經(jīng)濟效益和贏虧臨界點1.2.6.1項目的經(jīng)濟效益項目總投資6409萬元，利潤總額 3683.6 萬元，稅后利潤 3278.6 萬元，全部投資收益率 57.47

3、 %,資本金收益率 54.64 % 。詳見表1-2。經(jīng)濟評價指標匯總表表7.3序號指標名稱單位項目1項目總投資萬元6409 2資金籌措萬元64092.1項目資本金萬元6000 2.1.1資本金投入萬元6000 2.1.2利用上期滾動資金萬元/2.1.3返還上期滾動資金萬元/2.2長期借款萬元/2.3預租售收入萬元 409 2.4短期借款萬元/3營業(yè)收入萬元10800 4營業(yè)稅金及附加萬元599.4 5土地增值稅萬元108 6利潤總額萬元3683.67所得稅萬元405 8稅后利潤萬元3278.69總投資收益率%57.4710資本金凈利潤率%54.6411償債備付率%/12銀行借款償還期年/1.2

4、.6.2項目的贏虧臨界點臨界點分析分析表明當售價降低40.66%,即每平方米售價從3000元降到元1780.2元，還可保持不虧損。售價降低37.72%，收益率還可達到10%，項目的風險極低，收益較高。詳見下表1-3。臨界點分析表1-3變化因素基本方案收入或費用(萬元)盈虧平衡點(利潤=0)臨界點(內(nèi)部收益率=10%)變化率(%)收入或費用(萬元)變化率(%)收入或費用(萬元)售價10800 -40.66 6409 -34.727049.9 數(shù)量10800 土地費用825 工程造價4748 其它費用836 2.發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準入和市場分析2.1發(fā)展規(guī)劃分析本項目開發(fā)符合市人民政府用地規(guī)

5、劃，2008年8月18日市規(guī)劃建設局下發(fā)號建設用地規(guī)劃許可證，按照“布局合理、功能齊全、統(tǒng)一開發(fā)、規(guī)范有序”的原則，之家集中開發(fā)多層住宅，滿足客戶需求。本項目開發(fā)符合市規(guī)劃，項目選址在市未來規(guī)劃的發(fā)展重要方向，也是未來住宅和商貿(mào)市場發(fā)展的集中板塊。2.2產(chǎn)業(yè)政策分析本項目建設中高檔低層住宅及配套設施，有利于提高住宅檔次，對促進經(jīng)濟發(fā)展，繁榮市場，改善人民生活都有著積極的作用。項目建設用地和建設方案規(guī)劃都得到市政府批準，本項目是符合市政府的產(chǎn)業(yè)政策的。2.3行業(yè)準入分析本項目建設單位蘇州是經(jīng)過工商行政管理局批準注冊登記的具有6000萬注冊資本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建設單位完全符合行業(yè)準入條件；擬建項

6、目土地的取得、規(guī)劃、環(huán)保等手續(xù)完全按國家合法程序辦理，建設項目完全符合行業(yè)準入條件。2.4市場分析2.4.1市經(jīng)濟發(fā)展情況2.4.2市房地產(chǎn)市場需求2.4.3房地產(chǎn)價格走勢2.4.4市場定位本項目產(chǎn)品定位為中檔住宅社區(qū),客戶群體定位為中檔階層為主,同時吸引部分客戶。3.資源開發(fā)及綜合利用分析本項目所需主要資源是土地資源，該資源通過公開掛牌取得。在項目建設過程中將消耗的資源主要是鋼材、水泥、木材等材料，通過市場采購取得，不直接消耗一次性的原始資源。4.節(jié)能方案分析本項目住宅建筑面34278平方米,按每平方米每年10千瓦計算,全年用電量為34.3萬千瓦,住宅可居住人口估算為(按每人30平方米計算)

7、1150人,全年用水量為8.4萬噸(按每人每天消耗200升計算)。以下是住宅節(jié)能指標：住宅建筑總體節(jié)能指標節(jié)能項目權(quán)重（%）項目指標（W/m2K)標準值（W/m2K)節(jié)能(%)備注墻體180.981.742.35 =（-）/*100屋面70.9441.744.47 =（-）/*100空調(diào)5069.00 =估算照明2580.00 =估算合計65.24 =*/100從上表可以看出，住宅節(jié)能滿足65%的要求。本項目在建筑節(jié)能上，項目建筑的體形簡潔，以南北向為主。建筑物外墻為磚混結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)，通過控制建筑的體型系數(shù).維護結(jié)構(gòu)的保溫措施和設備節(jié)能以達到節(jié)能要求。5.建設用地、征地拆遷及移民安置分析本項

8、目用地通過掛牌取得，土地出讓價格是凈地價格，政府在出讓前完成征地拆遷和移民安置工作。將開發(fā)的項目已完成土地出讓，項目基地大致平坦，周邊道路已通，地上沒有需拆遷的建筑物，土地已具備開工條件。6.環(huán)境和生態(tài)影響分析本項目作為低層中高檔住宅對環(huán)境和生態(tài)基本沒有影響，項目的建設可以改善該區(qū)域的環(huán)境。只有一些生活污水，通過排入污水管道，由污水處理廠統(tǒng)一處理，對生態(tài)基本上沒有影響。7.經(jīng)濟影響分析7.1經(jīng)濟評價參數(shù)7.1.1產(chǎn)品成本分析遵循權(quán)責發(fā)生制原則，將產(chǎn)品直接發(fā)生的投資直接歸類到開發(fā)產(chǎn)品；土地費用，根據(jù)產(chǎn)品占用土地面積分攤；其它投資費用，根據(jù)每種產(chǎn)品的單項工程投資比例分攤。經(jīng)估算之家總投資6409萬

9、元，多層住宅開發(fā)成本為1780.27元/平方米。詳見表7.1“投資估表投資估算表編碼功能名稱單位單價面積（m2)總價（萬元）一工程費用4748.00 1商用房4748.001.1土建工程元/m2/4280.001.1.1地基工程元/m2400.00 36000 1440 .00 1.1.2結(jié)構(gòu)及建筑元/m2600.00 36000 2160 .00 1.1.3室內(nèi)外裝修元/m2200.00 36000 720 .00 1.2安裝工程元/m2468.00 1.2.1供配電及動力照明元/m280.00 36000 288.00 1.2.2給排水設施元/m250.00 36000 180.00 1.

10、2.3電梯元/m2/ 36000 /2基礎設施3設備購置元/套二工程建設其他費用1640.8 1土地費用萬元/畝2533825.00 2前期工程及專業(yè)費用172.80 2.1堪察設計費元/m2203600072.00 2.2管理費元/m253600018.00 2.3監(jiān)理費元/m2183600064.8.00 2.4各種咨詢費用元/m253600018.00 3開辦費15.00 4其他雜費8.00 5市政配套費620.00 三預備費 - 1基本預備費0.00 2漲價預備費0.00 四建設期間稅費 20.00 1契稅2城鎮(zhèn)土地使用費元/m220.00 五建設期間利息 六鋪底流動資金 - 七總投資

11、額6408.8 7.1.2收入和營業(yè)稅金及附加計算銷售產(chǎn)品的銷售量、售價、收入及稅金見表7.2。營業(yè)稅稅率5%，城建稅及教育附加分別為營業(yè)稅的5%和3%。 銷售收入及稅金匯總表（項目）表7.2產(chǎn)品名稱項目合計2010.3季 2010.4季 2011.1季 2011.2季 商住樓營業(yè)收入(萬元)10800 2700 2700 2700 2700 銷售合同額（萬元）10800 2700 2700 2700 2700 價格(元)3000 3000 3000 3000 3000 銷售比例（%）100.00 25 25 25 25 數(shù)量(M2)36000 9000 9000 9000 9000 出租率(

12、%)營業(yè)稅金及附加(萬元)599.4 149.85 149.85 149.85 149.85 營業(yè)稅(萬元)540 135 135 135 135 營業(yè)稅稅率（%）5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 城建稅(萬元)37.8 9.45 9.45 9.45 9.45 城建稅稅率（%）7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 教育附加(萬元)21.6 5.4 5.4 5.4 5.4 教育附加稅率（%）4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 所得稅預征（萬元）405 101.25 101.25 101.25 101.25 所得稅預征稅率（%）3.75 3.75 3.75

13、 3.75 3.75 土地增值稅預征（萬元）10827 27 27 27 土地增值稅預征稅率（%）1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 7.2財務效益分析7.2.1經(jīng)濟評價參數(shù)經(jīng)分析，項目總投資6409萬元，利潤總額3683.6萬元，稅后利潤3278.6萬元，全部投資收益率57.47%，資本金收益率54.64%,經(jīng)濟效益較好,無需償還借貸款。項目具有良好的贏利能力。詳見表7.3“經(jīng)濟評價指標匯總表”經(jīng)濟評價指標匯總表表7.3序號指標名稱單位項目1項目總投資萬元6409 2資金籌措萬元64092.1項目資本金萬元6000 2.1.1資本金投入萬元6000 2.1.2利用上期滾動資金萬

14、元/2.1.3返還上期滾動資金萬元/2.2長期借款萬元/2.3預租售收入萬元4092.4短期借款萬元/3營業(yè)收入萬元10800 4營業(yè)稅金及附加萬元599.4 5土地增值稅萬元108 6利潤總額萬元3683.67所得稅萬元405 8稅后利潤萬元3278.69總投資收益率%57.4710資本金凈利潤率%54.6411償債備付率%/12銀行借款償還期年/7.2.2項目盈利性分析項目總收入10800萬元，經(jīng)營成本6409萬元，經(jīng)營稅金及附加599.4萬元，實現(xiàn)利潤總額3683.6萬元，應交所得稅405萬元，稅后利潤3278.6萬元，項目效益較好。7.2.3借款償還能力分析本項目開發(fā)無借款 7.3盈虧

15、臨界點分析臨界點分析分析表明當售價降低40.66%,還可保持不虧損。售價降低37.72%，收益率還可達到10%，項目的風險較低，收益較高。詳見下表7-8。臨界點分析表7-8變化因素基本方案收入或費用(萬元)盈虧平衡點(利潤=0)臨界點(內(nèi)部收益率=10%)變化率(%)收入或費用(萬元)變化率(%)收入或費用(萬元)售價10800 -40.66 6409 -34.727049.9 數(shù)量10800 土地費用825 工程造價4748 其它費用836 7.4行業(yè)影響分析目前房地產(chǎn)市場住宅的開發(fā)屬競爭性行業(yè)，沒有一家企業(yè)能對該行業(yè)形成壟斷。本項目也是一個競爭性項目，本項目的開發(fā)可以提升市住宅市場的檔次，

16、促進經(jīng)濟的發(fā)展，增加政府稅收和社會就業(yè)，形成良性的競爭格局。7.5區(qū)域經(jīng)濟影響分析本項目的開發(fā)對區(qū)域經(jīng)濟有一定影響，項目開發(fā)產(chǎn)生利稅3683.6萬元（稅后利潤3278.6萬元+稅金405萬元）。之家的開發(fā)可以在2年內(nèi)解決部分人員就業(yè),項目建成后,可以提供物業(yè)管理、保安、保潔等人員的長期就業(yè)。本項目的開發(fā)使房地產(chǎn)市場上一個新臺階,對 經(jīng)濟的發(fā)展起積極作用。8.社會影響分析本項目建設，在住宅規(guī)劃上，堅持生態(tài)、自然、健康的設計理念，為客戶提供健康、舒適、時尚、充滿情趣，高品質(zhì)的居住環(huán)境。建筑設計標準按照國家居住區(qū)設計規(guī)范執(zhí)行，同時綜合考慮采光、通風、消防、防災、綠化等要求。建筑風格借鑒我國傳統(tǒng)建筑生態(tài)精神，采用疏密有致的格局，整體環(huán)境符合二十一世紀環(huán)境要求，提升 市居住水平?？傊卷椖康?/p>