大連項(xiàng)目商業(yè)策劃提案 策劃調(diào)研 大連 商業(yè)概念 概念定位 規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、Dalian Program & Commerce Plan Resolution 大連項(xiàng)目商業(yè)概念策劃提案大連項(xiàng)目商業(yè)概念策劃提案 目錄 一、商業(yè)概念導(dǎo)入 二、大連項(xiàng)目商業(yè)概念定位 三、大連項(xiàng)目概念規(guī)劃和設(shè)計(jì)建議 商業(yè)概念導(dǎo)入 全面了解業(yè)態(tài)是項(xiàng)目商業(yè)制勝關(guān)鍵之一 17種新型業(yè)態(tài) 購物中心購物中心 大型超市大型超市 專業(yè)店專業(yè)店 專賣店專賣店 食雜店食雜店 便利店便利店 折扣店折扣店 超市超市 倉儲(chǔ)會(huì)員店倉儲(chǔ)會(huì)員店 百貨店百貨店 家居建材店家居建材店 郵購郵購 網(wǎng)上商店網(wǎng)上商店 自動(dòng)售貨亭自動(dòng)售貨亭 直銷直銷 電視購物電視購物 電話購物電話購物 零售業(yè)態(tài) 零售企業(yè)為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的不

2、同經(jīng)營形式。 業(yè)態(tài)分類 劃分依據(jù)：按照零售店鋪的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，按照經(jīng)營方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù) 功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施、目標(biāo)顧客和有無固定營業(yè)場 所等因素進(jìn)行劃分具體業(yè)態(tài)區(qū)。 零售業(yè)態(tài)概念解析 商業(yè)概念導(dǎo)入 商 圈 也稱商業(yè)圈是指店鋪吸引消費(fèi)者的地理區(qū)域。 商圈大小 一般以店鋪設(shè)定的地點(diǎn)為圓心，周圍一定距離為半 徑所劃定的范圍作為商圈設(shè)定考慮的因素。 六大因子 考量 規(guī)模 業(yè)種 業(yè)態(tài) 消費(fèi) 習(xí)慣 交通 條件 商圈 競爭 商圈大小關(guān)鍵因子 商業(yè)概念導(dǎo)入 業(yè)態(tài)商圈的界定和各業(yè)態(tài)店商圈輻射 邊緣商業(yè)圈 次級(jí)商業(yè)圈 商圈的容量是商業(yè)業(yè)態(tài)店生存風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) 中心商業(yè)圈占這一業(yè)態(tài)店顧客總數(shù)的55至70

3、次級(jí)商業(yè)圈占這一業(yè)態(tài)店顧客總數(shù)的15至25 邊緣商業(yè)圈占這一業(yè)態(tài)店剩余部分的顧客 中心商業(yè)圈 商業(yè)概念導(dǎo)入 商圈層次的界定 美國學(xué)者威廉雷利提出的雷利 法則，也可稱為“零售引力法則 (定律)”。 商業(yè)概念導(dǎo)入 他認(rèn)為，商圈規(guī)模由于人口的 多少和距離店鋪的遠(yuǎn)近而有所 不同，店鋪吸引力是由最臨近 商圈的人口和里程距離兩方面 發(fā)揮作用。 （以汽車為交通工具） 店鋪商圈界限判斷坐標(biāo) 自身客流 商業(yè)概念導(dǎo)入 派生客流 分享客流 商業(yè)客流規(guī)律 三種客流的大小比例決定銷售額比重結(jié)構(gòu)圖 項(xiàng)目商業(yè)概念定位 項(xiàng)目商業(yè)定位策略 市場互補(bǔ) 與大規(guī)模居住區(qū)進(jìn)行配套 動(dòng)態(tài)市場 以特色中高檔的業(yè)態(tài)龍頭領(lǐng)跑商圈、引導(dǎo)消費(fèi)觀念

4、 以物美價(jià)廉、品種齊全服務(wù)社區(qū) 商業(yè)定位導(dǎo)入 項(xiàng)目商業(yè)定位策略 商業(yè)消費(fèi)層次功能元素層次組合導(dǎo)入 第一重： 基本消費(fèi)及服務(wù)功能 第二重： 舒適性消費(fèi)及服務(wù)功能 第三重： 外延輔助型消費(fèi)及服務(wù)功能 第四重： 商業(yè)/社會(huì)/文化交流的消費(fèi) 及服務(wù)功能 第一重：各類專賣店、特色店、餐飲店、超級(jí)市場、常規(guī)服務(wù)設(shè)施等 第二重：兒童天地、娛樂城、辦公樓、健身房、鐘點(diǎn)旅館、夜總會(huì)、俱樂部等 第三重：圖書館、郵政局、寵物診所、藥房等 第四重：大型商業(yè)活動(dòng)中心、社會(huì)活動(dòng)舞臺(tái)、傳統(tǒng)文化交流基地和空間 商業(yè)概念定位 選擇以購物、休閑、餐飲、娛樂于一體， 服務(wù)大社區(qū)的全新商業(yè)模式 項(xiàng)目商業(yè)定位策略 社區(qū)商業(yè)“Commu

5、nity” 法國社會(huì)學(xué)家卡.滕尼斯于1882年首先提出。 1938年費(fèi)孝通先生對(duì)應(yīng)創(chuàng)制了“社區(qū)”，其基本含義：一定 區(qū)域內(nèi)有特定生活方式并且具有成員歸屬感的人群所組成的相 對(duì)獨(dú)立的社會(huì)共同體。 方案一 引入社區(qū)商業(yè)概念 地域人口區(qū)位結(jié)構(gòu)社會(huì)心理 社區(qū)商業(yè)5大要素 概念導(dǎo)入 項(xiàng)目商業(yè)定位策略 指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象的商業(yè)形 態(tài)。 概念內(nèi)涵界定 社 區(qū) 商 業(yè) 它的服務(wù)人口一般在5萬以下，服務(wù)半徑一般在2 公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī) 模一般應(yīng)控制在35萬平米左右，商業(yè)業(yè)態(tài)的 設(shè)置也有較強(qiáng)的針對(duì)性。 是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為 宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿

6、足居民綜合消費(fèi) 為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地 型商業(yè)。 項(xiàng)目商業(yè)定位策略 商圈范圍 服務(wù)本居住社區(qū)和大社區(qū) 大社區(qū)規(guī)模較大100萬平方米 + 底鋪形態(tài) 底鋪形態(tài) 獨(dú)立單體形態(tài) 社區(qū)商業(yè)布局與結(jié)構(gòu)形態(tài) 住宅區(qū)內(nèi) 多點(diǎn)式商業(yè) 住宅區(qū)周邊 沿街商業(yè) 住宅區(qū)分離 獨(dú)立集中商業(yè) + 社區(qū)商業(yè)面積配比建議 商業(yè)面積配比原則 按照商業(yè)比例黃金分割原則 獨(dú)立集中商業(yè)與分散商業(yè)面積遵守比例大約為 60%：40% 建議總商業(yè)面積為：建議總商業(yè)面積為： 5 5萬平方米左右萬平方米左右 集中商業(yè)：3萬平方米左右 臨街商業(yè)：1.2平方米左右 點(diǎn)式商業(yè)：0.8萬平方米左右 配比原則 項(xiàng)目商業(yè)定位策略 規(guī)劃設(shè)

7、計(jì)兩個(gè)必備基本點(diǎn)： 社區(qū)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì) 社區(qū) 服務(wù)為本靈活第一 經(jīng)營項(xiàng)目關(guān)系到 日常生活所需項(xiàng)目 項(xiàng)目商業(yè)定位策略 2 3 4 1 三種商業(yè)規(guī)劃模式建議： （1）沿街設(shè)計(jì)模式； （2）區(qū)內(nèi)半開放泛會(huì)所模式； （3）獨(dú)具特色人、商分流模式。 社區(qū)底商須高、大、 全、采取功能分區(qū)有 便于統(tǒng)一管理；配套 設(shè)施檔次高中央 空調(diào)、樓宇智能化、 智能化設(shè)備；超 前的千兆以太網(wǎng)和預(yù) 應(yīng)力結(jié)構(gòu)技術(shù)智能化 和任意分割空間；配 備車位。 超前、靈活、 自用分割。 社區(qū)商業(yè)形態(tài)與社區(qū)規(guī)劃定位相吻合，小 區(qū)底商、商業(yè)街、泛商鋪的設(shè)計(jì)規(guī)劃以小 區(qū)整體風(fēng)格為基礎(chǔ)。 設(shè)計(jì)特色 大型社區(qū)商業(yè)模式的規(guī)劃設(shè)計(jì)特色建議 項(xiàng)目商業(yè)定位

8、策略 集中購物、休閑、娛樂、綜合服務(wù)與一體的立體大型商業(yè) 社區(qū) 發(fā)揮“家的延伸”作用滿足現(xiàn)代個(gè)性發(fā)展，創(chuàng)造自由 生存空間需求 社區(qū)商業(yè)功能定位 項(xiàng)目商業(yè)定位策略 1） 業(yè)態(tài)配置：適當(dāng)設(shè)置大型超市、專賣店以及超市、便利店、專業(yè) 店、食雜店、等生活服務(wù)等網(wǎng)點(diǎn)；一般不配置百貨店、倉儲(chǔ)商店、 集貿(mào)市場等商業(yè)業(yè)態(tài)。 2）業(yè)態(tài)店布置原理 業(yè)態(tài)模擬原理業(yè)態(tài)模擬原理- 模仿新加坡社區(qū)商業(yè)配置原理 我國商業(yè)配置 一是1000-1200套住戶配套建設(shè)一個(gè)鄰里商店規(guī)劃的街坊級(jí) 二是6000-8000套住戶配套建設(shè)一個(gè)鄰區(qū)中心規(guī)劃的居住小區(qū)級(jí) 三是40000-60000套住戶配套建設(shè)一個(gè)新鎮(zhèn)中心規(guī)劃居住區(qū)級(jí)或 居住地

9、區(qū)級(jí) 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)定位 項(xiàng)目商業(yè)定位策略 鄰區(qū)商店以經(jīng)營生活必需品為主，商店組合為：普通日用品品商店 和餐廳。一個(gè)典型的鄰里中心設(shè)置35個(gè)商店和2個(gè)食閣、1個(gè)超級(jí)市 場、1 家菜市場、1-2臺(tái)自動(dòng)提款機(jī)。必備功能有：診療所及牙醫(yī)、 面包店、文具店、中西藥行、托兒所、服裝店、眼鏡店、理發(fā)店、 家庭用品、書局、家庭娛樂中心。 以經(jīng)營高檔商品為主，商店組合為：娛樂設(shè)施、銀行、郵政局、超 級(jí)市場、百貨公司及高檔商品、商店、餐館、快餐店。 社區(qū)商業(yè)主要必備12個(gè)基本行業(yè)、業(yè)態(tài)業(yè)種，例如：菜場、銀行、 郵政、衛(wèi)生所、洗衣房、理發(fā)店、快餐店、超市、新華書店、修理 鋪、公共廁所和社區(qū)活動(dòng)中心。推薦13個(gè)行業(yè)、

10、業(yè)態(tài)業(yè)種，例如： 服裝店、鞋店、禮品店、鮮花店、攝影店、音像制品店等。使居民 生活所需的服務(wù)項(xiàng)目門類齊全、應(yīng)有盡有、配套完善。 依據(jù)以上原理模擬業(yè)態(tài)店配置如下 普通日常商品商店、診療所、餐館和小販中心。 規(guī)劃的居住小區(qū)級(jí)商品組合 規(guī)劃的街坊級(jí)商品組合 整個(gè)社區(qū)商業(yè)商品組合 規(guī)劃居住區(qū)級(jí)或居住級(jí)商品組合 項(xiàng)目商業(yè)定位策略 街區(qū)園林化景觀設(shè)計(jì)、創(chuàng)造 “街區(qū)價(jià)值”擊活社區(qū)商業(yè) 社區(qū)商業(yè)特色建議 特色建議 強(qiáng)調(diào)社區(qū)文化、休閑、 娛樂、餐飲與一體。 采用大中型社區(qū)商業(yè)模式為主導(dǎo)，沿街 團(tuán)組式布置模式 改變傳統(tǒng)臨街 項(xiàng)目商業(yè)定位策略 “商業(yè)公園”起源于美國，是盛行歐洲、日本的地產(chǎn)建筑理 念及前瞻性的商業(yè)模

11、式，也是“Town-center”的概念延續(xù)。 從地域位置上看，通常位于城市核心商業(yè)區(qū)的梯次外延，即 衛(wèi)星城商圈。 引入購物公園概念 方案二 概念導(dǎo)入 項(xiàng)目商業(yè)定位策略 概念內(nèi)涵 形成開放的城市商業(yè)休閑廣場。具有強(qiáng)烈的 生態(tài)性與休閑性?！白沓鞘形拿鳎w會(huì)山 林之趣” 有別于城市廣場、傳統(tǒng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)MALL 、等， 購物公園注重生態(tài)、人、商業(yè)的交融性與互 動(dòng)性，強(qiáng)調(diào)生態(tài)、人和商業(yè)的三者組合。 項(xiàng)目商業(yè)定位策略 引入購物公園前提 為市民提供一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、交通便利的公 共商業(yè)空間和活動(dòng)場所，具有文化性、平 民性和休閑性的特色。 新一代商業(yè)中心，在商業(yè)設(shè)施構(gòu)建、商業(yè) 業(yè)態(tài)組合、商業(yè)業(yè)種搭配等方面商業(yè)中

12、心 實(shí)現(xiàn)升級(jí)。 對(duì)娛樂、休閑和回歸自然的追求。逐漸模 糊商業(yè)、居住和購物之間界限。 項(xiàng)目商業(yè)定位策略 商業(yè)公園功能定位 集購物、休閑、娛樂、餐飲與一體， 注重與自然、環(huán)境和諧，具有文化 性、平民性和休閑性立體大型公園 社區(qū)。 商業(yè)公園業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)配置有主力連鎖超市、 專業(yè)連鎖超市、主題百貨、獨(dú)立商 鋪、專賣店和主題概念店等多業(yè)態(tài)； 同時(shí)又購物中心、購物廣場等大型 業(yè)態(tài)配置。 項(xiàng)目商業(yè)定位策略 購物公園規(guī)劃四大原則 原則一 原則二 原則三 原則四 室內(nèi)商業(yè)室外化 商業(yè)形態(tài)風(fēng)情化 沿街形態(tài)戲劇化 零售商業(yè)獨(dú)立最大化 商業(yè)公園商業(yè)布局和規(guī)劃 項(xiàng)目商業(yè)定位策略 購物公園具體規(guī)劃設(shè)計(jì) 整個(gè)商業(yè)規(guī)劃 對(duì)

13、外 三種 風(fēng)格 類型 公園 商業(yè) 一條 生態(tài) 商業(yè) 街 對(duì)內(nèi) 的社 區(qū)內(nèi) 部商 業(yè) 項(xiàng)目商業(yè)定位策略 位于項(xiàng)目東北角。將此商業(yè)公園和規(guī)劃路打 通，使本區(qū)域內(nèi)人群聚集于此，以帶動(dòng)地塊 的商業(yè)價(jià)值。也使項(xiàng)目南部生態(tài)商業(yè)街與整 個(gè)板塊連接，從而使商業(yè)街變活。形式以購 物休閑廣場與生態(tài)植物相結(jié)合的方式。 三大商業(yè)公園 回歸自然的環(huán)境使室外空間與室內(nèi)空間渾然一 體，形成集中式商業(yè)中心與周邊環(huán)境的連續(xù)過 渡，也為顧客提供了一個(gè)與戶外接近的媒體。 公園式商業(yè) 相對(duì)于前兩個(gè)公園商業(yè)，此公園更強(qiáng)調(diào)其對(duì)外 的功能。同時(shí)，廣場上設(shè)置生態(tài)型標(biāo)志性建筑， 形成開發(fā)區(qū)的城市圖騰。 中心商業(yè) 點(diǎn)式商業(yè) 項(xiàng)目商業(yè)定位策略 以

14、迅速聚集人氣，提升本項(xiàng)目 的關(guān)注度為考量基礎(chǔ)大型休閑 浴場，包括餐飲、休閑娛樂、 洗娛等商業(yè)形態(tài)。 三大商業(yè)公園 以對(duì)區(qū)域商業(yè)的補(bǔ)充和對(duì) 本項(xiàng)目一期居住需求的配 套為考量基礎(chǔ)中型餐廳、 花店、娛樂卡拉OK量 販店、超市等。 業(yè)態(tài)業(yè)種選擇 項(xiàng)目商業(yè)定位策略 以休閑娛樂為主題，營造上?！靶绿斓厥健钡娘L(fēng)情街與休 閑廣場。在極大的提高商業(yè)集合體品質(zhì)的同時(shí)，也成為人 群樂于到達(dá)的時(shí)尚場所。 特色餐廳 百草園、素食店等 特色酒吧 寶萊娜、1931、LUNA等 風(fēng)情餐廳 拉丁餐廳、俄羅斯餐廳、東南亞餐廳等 服飾品牌店 運(yùn)動(dòng)品牌（NIKE等）班尼路、堡獅龍等 特色店 電影海報(bào)店、古玩店等 快餐店 KFC、賣當(dāng)

15、勞等 一條生態(tài)商業(yè)街 業(yè)態(tài)業(yè)種選擇 項(xiàng)目商業(yè)定位策略 可在每個(gè)組團(tuán)之間規(guī)劃底商，也 可在每個(gè)組團(tuán)內(nèi)部規(guī)劃獨(dú)立的商 業(yè)形態(tài)。其功能主要是服務(wù)于社 區(qū)內(nèi)部住戶。 社區(qū)內(nèi)部商業(yè) 臨街底鋪社區(qū)中心 形式： 是指為市民日常生活提供必要服務(wù)的 各類行業(yè)，包括洗染、沐浴、理發(fā)、 照相彩擴(kuò)、票務(wù)、維修、住房中介等， 是指保證該級(jí)商業(yè)正常經(jīng)營，發(fā)揮基 本服務(wù)功能的配套輔助行業(yè)。 生活服務(wù)配套行業(yè) 項(xiàng)目商業(yè)定位策略 創(chuàng)新制勝設(shè)計(jì)建議 創(chuàng)造娛樂世界 擯棄傳統(tǒng) 功能布局 精心營造 獨(dú)特情調(diào) 休閑、購物、娛樂、飲食等,體現(xiàn)自然與商場的完美 結(jié)合。室內(nèi)外、地面、屋頂和平臺(tái)綠化渾然一體。 擯棄傳統(tǒng)商業(yè)沿大街的布置方式，分塊

16、，統(tǒng)籌規(guī)劃 整體布局，以商業(yè)街為紐帶，聯(lián)系商業(yè)區(qū)。 建議商業(yè)街定向招商，經(jīng)營流行服裝、飾品、手工 藝品、精品圖書、雜志、音像、書吧、網(wǎng)吧、養(yǎng)生 吧。 概念規(guī)劃&設(shè)計(jì)建議 全封閉式步行街（室內(nèi)步行街與室外 步行街）：以休閑為主，購物為輔助。 半封閉式普通商業(yè)街：以購物為主， 休閑為鋪。 整體規(guī)劃&設(shè)計(jì)建議 商業(yè)街界定與分類 商業(yè)街布局設(shè)置應(yīng)結(jié)合社區(qū)規(guī)劃、 小區(qū)景觀設(shè)計(jì)、交通網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)統(tǒng)籌 考慮，可以將其作為一個(gè)景觀點(diǎn) （或景觀帶）來設(shè)定。 商業(yè)街突出給客戶留下一定的安全 逗留空間，聚集人氣 商業(yè)街注重當(dāng)?shù)匚幕茉欤w現(xiàn)不 同分格主題，利于經(jīng)營。 商業(yè)街設(shè)計(jì)關(guān)鍵 商業(yè)街設(shè)計(jì)建議 1）商業(yè)街人性化 長

17、度：米是黃金長度，米有點(diǎn)酸、 米筋疲力盡。 150米200米需要休息，動(dòng)空間在4平方米 舒適，2.5平方米有點(diǎn)擠，1平方米摩擦。 設(shè)計(jì)主題、不同形態(tài)的中庭，一個(gè)調(diào)節(jié)的景點(diǎn)，是一種形 態(tài)的轉(zhuǎn)換。這樣的中庭也是一個(gè)人流的蓄水池。 2）商業(yè)街的多樣性 整體規(guī)劃&設(shè)計(jì)建議 商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 現(xiàn)在的步行街有15種功能和60種業(yè)務(wù)多元化 門面裝修、街景設(shè)計(jì)、雕塑小品、標(biāo)志性建筑個(gè)性化 展覽展示廳信息匯聚 n 與社區(qū)居民需求相適應(yīng)，距離適中，靠近社區(qū)進(jìn)出口設(shè) 點(diǎn)，中心內(nèi)各點(diǎn)布局都要方便顧客。 n 注重人商分流模式：住宅與商業(yè)之間通過一條綠化帶明 顯隔離等措施 n 注重住宅的安靜與商業(yè)嘈雜的獨(dú)立性。 n 街

18、區(qū)園林化景觀設(shè)計(jì) 整體規(guī)劃&設(shè)計(jì)建議 社區(qū)臨街商業(yè)街建議 整體規(guī)劃&設(shè)計(jì)建議 獨(dú)立商業(yè)步行街建議 最吸引人流的布局設(shè)計(jì) 規(guī)避商業(yè)嘈雜，喧鬧和住宅寧 靜、幽雅需求帶來的矛盾。 要充 分考慮小區(qū)住戶的方便性以及人 氣的自然聚集。結(jié)合小區(qū)景觀設(shè) 計(jì)和網(wǎng)路設(shè)計(jì) 結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍v史文化 從生活習(xí)慣出發(fā)，配 備與消費(fèi)休閑品位一致的 設(shè)施 準(zhǔn)確的功能定位 除了傳統(tǒng)生活基本要求以 外，更注重挖掘個(gè)案所處大環(huán) 境的文化底蘊(yùn)。 文化需求出發(fā)進(jìn)行定位 演繹未來生活品位 全新的商業(yè)模式與 與品質(zhì)生活，購物成 為生活情趣、商業(yè)遍 染人文 全新的“洋流學(xué)說” 理論在人流匯集中應(yīng) 用 洞察投資環(huán)境 周邊商業(yè)環(huán)境 氛圍的塑造 技

19、巧1技巧2 技巧3 技巧4技巧5 技巧6 集各種零售業(yè)、娛樂、餐飲及休閑于一體，滿足人們各種 需要的、對(duì)購物者充滿吸引力的購物、休閑地點(diǎn)。 整體規(guī)劃&設(shè)計(jì)建議 購物中心界定 SHOPPING CENTERMALLor 購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 n 區(qū)型（中型）：出租面積平均為1.3萬平方米，入駐商戶 20100家，商圈半徑在30分鐘車程以內(nèi)，主力店為大型 超市或從事批發(fā)的商店，停車位約500輛。 n 區(qū)域型（大型）出租面積在1.5萬7萬平方米，入駐商戶 數(shù)量100家以上，主力店為大型百貨公司或批發(fā)店，商圈 人口為20萬人以上，停車位約10005000輛。 n 超區(qū)域型（超大型）出租面積在7萬平方米

20、以上，入駐商 戶數(shù)量150200家，主力店如大型百貨公司或批發(fā)店有 35家，商圈人口在50萬以上，停車位數(shù)量在5000輛以 上。 n 超級(jí)型（SHOPPING MALL）出租面積在10萬平方米以 上，入駐商戶數(shù)量在250700家，主力店如百貨公司、 超市、家居主力店等36家，商圈人口輻射幾百萬人，甚 至幾千萬人不等，停車位數(shù)量在10000輛左右或更多。 整體規(guī)劃&設(shè)計(jì)建議 規(guī)模界定 n 主力店租戶百貨主力店（如西爾斯、梅西、春天、賽 特等），超市主力店（如沃爾瑪、家樂福、麥德隆等）， 家居類主力店（如宜家、百安居、HOME Depot等）給 予了主力店（如加拿大IMAX等）。 n 半主力店租戶

21、運(yùn)動(dòng)店品、服裝旗艦點(diǎn)、書店、音像店 等。 n 娛樂、餐飲設(shè)施諸如玩具反斗城等娛樂設(shè)施，以及麥 當(dāng)勞、肯德基的西式餐點(diǎn)、熱帶雨林主題餐廳、Hard Rock硬石酒吧餐廳、美食廣場等餐飲設(shè)施。 n 專賣店包括國際一線、二線品牌及當(dāng)?shù)仄放圃趦?nèi)的各 種專賣店品牌。 整體規(guī)劃&設(shè)計(jì)建議 商品組合設(shè)計(jì) 整體規(guī)劃&設(shè)計(jì)建議 規(guī)劃設(shè)計(jì)整體原則建議 商業(yè)功能的獨(dú)立 獨(dú)立于公寓、寫 字樓，體現(xiàn)商業(yè)功 能 整體 原則 設(shè)計(jì)布局“可視性” 外部空間和內(nèi)部空間 可視性，方便識(shí)別 娛樂、文化價(jià)值充 分體現(xiàn)購物中心特性， 為顧客體現(xiàn)人性關(guān)懷 保守選擇新技術(shù)安 全性是購物中心前提， 有選擇利用新技術(shù) 主力店功能多元化 化解招

22、商風(fēng)險(xiǎn) 目前建筑平面設(shè)計(jì)，結(jié)合歐美發(fā)展成功案例，個(gè)性比較鮮明， 有風(fēng)車形、啞鈴形、十字形、L形、S性、Y形、米字形 整體規(guī)劃&設(shè)計(jì)建議 平面設(shè)計(jì)建議 單層建筑平面式購物中心 采用多層結(jié)構(gòu)垂直式購物中心 n 最大限度降低周邊交通的影響；停車場的出入口需要盡量離 開交通交叉口100180米距離；要能通過外部交通設(shè)計(jì)， 實(shí)現(xiàn)所在地段交通的均勻分布。 n 內(nèi)部交通設(shè)計(jì)的要求；方便高效的停車泊位；內(nèi)部環(huán)路尤其 重要；有效引導(dǎo)步行人流；人、車、物流分流。 整體規(guī)劃&設(shè)計(jì)建議 交通路線設(shè)計(jì)建議 停車設(shè)計(jì)建議 n 對(duì)于型、型、方型和條型購物中心，顧客停車場應(yīng)設(shè)在 正面，女士們不喜歡將車停在后面，尤其是晚上；

23、n 貨運(yùn)區(qū)域和工作人員停車區(qū)域必須在后面； n 盡量避免使用雙層式停車場，既不方便又不經(jīng)濟(jì)，但是由于 地價(jià)昂貴，仍有一些購物中心采用雙層停車場； n 停車場要清楚地畫上車位線，并保證有恰當(dāng)?shù)墓饩€； n 從停車場到購物區(qū)的人行道，要使顧客感到方便、舒適； n 每一停車位的最佳面積是2.5寬和6.5米長。 設(shè)立中庭廣場以及其他公共活動(dòng)區(qū)開放程度越高，聚 集人氣。 內(nèi)部步行街的平面設(shè)計(jì)：長度應(yīng)控制在600米以內(nèi)，主步 行街的寬度通常1218米，此步行街的寬度通常不低于6 米。 整體規(guī)劃&設(shè)計(jì)建議 內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)建議 整體規(guī)劃&設(shè)計(jì)建議 規(guī)模界定 超市規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 業(yè)種營業(yè)面積（m2） 便利店300500 傳統(tǒng)食品超市 9365.95萬元 標(biāo)準(zhǔn)食品超市10001500 大型綜合超市25005000 超大型綜合超市600010000及以上 倉儲(chǔ)式商場10000以上 n 入口一般位于設(shè)在顧客流量大、