街區(qū)物業(yè)管理方案計劃書

1、 武進新天地不夜城1912街區(qū)物業(yè)管理方案計劃書1912是集酒吧娛樂、高檔餐飲、特色餐飲及休閑三大業(yè)態(tài)為一體的文化主題商業(yè)街區(qū)，2004年圣誕節(jié)南京街區(qū)成功開街，從2005年至2008年無錫、揚州、蘇州1912相繼成功開街，江寧百家湖1912也在緊鑼密鼓的進行招商工作。2009年1912進行了資源整合，提檔升級，成立了1912集團，并確立了打造“中國首席城市文化商業(yè)地產(chǎn)運營商”的目標；創(chuàng)業(yè)集團作為常州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的排頭兵，雙方強強聯(lián)手，共同打造常州武進新天地不夜城。物業(yè)簡介1、新天地不夜城：位于常州市武進區(qū)花園路與光電路交匯處商業(yè)主軸核心區(qū)域，緊鄰新天地公園，項目占地面積70000 m2，總

2、建筑面積300000m2，商業(yè)面積170000 m2，開創(chuàng)性地引入全球多元知名娛樂休閑街區(qū)經(jīng)營模式，導(dǎo)入世界最時尚的經(jīng)營業(yè)態(tài)和特色商號，通過情景景觀設(shè)置、街區(qū)生活體驗，以及全年不同的精彩主題活動，集餐飲、購物、娛樂、商務(wù)及休閑觀光于一身的主題商業(yè)街區(qū)，為不同個性的消費者提供一站式服務(wù)。貫徹創(chuàng)業(yè)集團打造武進新天地不夜城為花園街商圈主題商業(yè)街區(qū)的思想，引進1912商業(yè)街區(qū)物業(yè)管理理念，根據(jù)新天地不夜城的市場定位，樓宇商業(yè)布局及配套設(shè)施設(shè)備的實際情況，制定科學、合理的物業(yè)管理運作模式，由具有規(guī)范化操作、專業(yè)技能、良好職業(yè)道德和高度責任心的管理人員具體實施。在工程設(shè)備維護、治安保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生等方面以綜

3、合計劃、單項計劃、即時調(diào)度相結(jié)合的管理運作方式，建立目標管理、服務(wù)質(zhì)量管理、成本管理體系，多層次、多方式、全方位、全過程的監(jiān)督控制，以實現(xiàn)標準化、規(guī)范化、專業(yè)化管理。并以服務(wù)質(zhì)量為突破口，以創(chuàng)新的理念為商戶提供最佳的經(jīng)營環(huán)境，活躍托管物業(yè)的商業(yè)氣氛。1912商業(yè)街區(qū)的物業(yè)管理大體上分為早期介入、接管驗收管理、商戶入住管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設(shè)備設(shè)施管理、財務(wù)管理、質(zhì)量管理、人力資源管理、檔案管理等方面，在實際操作中，應(yīng)根據(jù)各階段的特點，有重點、有步驟地逐項落實。 早期介入與接管驗收管理一、 早期介入工作方案在物業(yè)管理早期介入階段，從物業(yè)管理的角度，對物業(yè)的景觀設(shè)計、水

4、電安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃滿足商戶的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。根據(jù)1912其他城市進展情況，特制訂如下方案：1、工作內(nèi)容：（1）從政策法規(guī)的角度，提供有關(guān)物業(yè)管理的意見和依據(jù)；（2）從物業(yè)管理的角度，對以下方面提出合理化意見；環(huán)境整體設(shè)計；標識系統(tǒng)的設(shè)計、配置；綠化設(shè)計；其它公建配套設(shè)施配置；電梯、空調(diào)系統(tǒng)的配置；消防設(shè)施配置；安全監(jiān)控系統(tǒng)配置；弱電系統(tǒng)。配置；各類設(shè)備配置、選型；隱蔽工程施工；交通動線設(shè)計及相關(guān)配套設(shè)施。2、管理措施（1）熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；（2）制

5、定早期介入計劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；（3）參與有關(guān)工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；二、接管驗收管理方案為確保1912商業(yè)街區(qū)的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計的要求，維護商戶的合法權(quán)益，方便日后的物業(yè)管理，特制訂1912商業(yè)街區(qū)接管驗收方案。1、管理內(nèi)容：（1）了解接管物業(yè)的基本情況；（2）編制物業(yè)接管驗收計劃，確定物業(yè)驗收的標準、方法和日程安排；（3）與開發(fā)、設(shè)計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對商業(yè)街區(qū)物業(yè)進行現(xiàn)場初步驗收，并將驗收結(jié)果記錄在物業(yè)交接驗收表上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改；（4）與開發(fā)、施工單位一起，對商業(yè)街區(qū)物業(yè)進行現(xiàn)場復(fù)驗，直至符合規(guī)定的要

6、求和標準；（5）與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進行商業(yè)街區(qū)物業(yè)交接；核對、接收各類房屋和鑰匙；核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；核對、接收各類設(shè)施設(shè)備；核對、接收各類標識。2、管理措施：（1）組建接管驗收小組，負責商業(yè)街區(qū)的接管驗收工作；（2）制定接管驗收規(guī)程；（3）掌握物業(yè)驗收的標準和程序；（4）提高對接管驗收重要性的認識；（5）實事求是地開展接管驗收工作；（6）按規(guī)定辦理接管驗收手續(xù)。商戶入住管理方案和保安管理方案三、 商戶入住管理方案在辦理商家入住手續(xù)時，為商家提供方便、快捷、及時、周到的服務(wù)，對于塑造項目管理公司的形象，給商家留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：1、管理內(nèi)容：

7、（1）在商家領(lǐng)房前將所有資料準備齊全；（2）精心布置商家入住現(xiàn)場，為商家辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)；（將客戶辦理入住流程及裝修辦理流程在明顯位置張貼公布讓商戶熟悉）（3）憑商家所持的租賃協(xié)議和各類必備證明，發(fā)放交房資料；（4）收回商家按規(guī)定填寫的各類表格，收取商家應(yīng)繳納的費用；（5）陪同商戶驗房，辦理領(lǐng)房手續(xù)。（簽訂裝修管理協(xié)議及用戶公約、用戶手冊、前期物業(yè)管理協(xié)議）在驗房過程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題經(jīng)商家確認后，填入商家驗收交接表（并匯總報至集團公司和創(chuàng)業(yè)集團）；（6）對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，與商家約定時間，請開發(fā)商及時解決；（7）制定商家進場流程規(guī)范,流程規(guī)范具體標準以集團物業(yè)標準化

8、手冊內(nèi)容為準。2、管理措施（1）制定商家領(lǐng)房程序；（2）策劃商家入駐現(xiàn)場布置方案；（3）按照商家領(lǐng)房程序，安排工作流程；（4）熱情接待，百問不厭，虛心聽取商戶意見；（5）按規(guī)定辦理商家入住手續(xù)；四、保安管理方案在商業(yè)街區(qū)管理中，應(yīng)當運用現(xiàn)有的科學技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進設(shè)備、工具和人的主觀能動性，維護商業(yè)街區(qū)物業(yè)和租戶的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大租戶所關(guān)注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時全天候管理方案。1、管理內(nèi)容：（1）常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機關(guān)維護商業(yè)街區(qū)公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、租戶安全的行為，（對違規(guī)的裝修行為及

9、時制止，并發(fā)整改通知書，限定在規(guī)定的時間內(nèi)整改結(jié)束）。門崗的任務(wù)：a.禮儀服務(wù)b.維護出入口的交通秩序c.對外來車輛和人員進行驗證和換證d.制止身份不明人員和衣冠不整者進入商業(yè)街區(qū)e.嚴禁攜帶危險物品進入商業(yè)街區(qū)f.遇有外來人員將大件物品帶出商業(yè)街區(qū)，即與物主核實，并作登記g.為租戶提供便利性服務(wù)（增加物資出門管理規(guī)定、非機動車管理規(guī)定，拾舊人員的控制及管理規(guī)定）巡邏崗的任務(wù)：a.按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角（必要時根據(jù)電子巡更系統(tǒng)進行打點，實施人防與技防相結(jié)合的模式）b.巡查車輛停放情況，維護道路暢通，做好安全防范工作c.對商業(yè)街區(qū)內(nèi)的可疑人員進行檢查防范d.商業(yè)街區(qū)安全檢查e.裝修商家的安

10、全檢查f.防范和處理各類治安案件g.防范和制止各類違反商業(yè)街區(qū)管理制度的行為，監(jiān)督商家的戶外活動（如何控制各商戶的戶外廣告發(fā)布如招聘信息，優(yōu)惠活動等），維護街區(qū)的良好經(jīng)營秩序h.接待商家及顧客的投訴、咨詢等事項（2）技術(shù)防范：應(yīng)用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對商業(yè)街區(qū)內(nèi)的治安情況實施24小時監(jiān)控，確保商業(yè)街區(qū)安全。對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄像措施，并及時通知值班保安就地處理，值班保安接到治安報警，迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員作詳細記錄，留檔備查。（如何與大的物業(yè)公司協(xié)調(diào)監(jiān)控的使用、調(diào)度、保存的問題）2、管理措施：（1）實行半軍事化管理，制訂各項保安管理制

11、度和獎懲措施，并嚴格付諸實施，以增強保 安人員的工作責任心。（2）強化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，制定完善的培訓制度（入職培訓、在崗常規(guī)培訓、專項培訓）和開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能，每年組織不少于4次會操。（3）加強保安人員的行為規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語文明，舉止得當。（4）嚴格執(zhí)行保安巡更點到制度，確保巡邏質(zhì)量。（5）監(jiān)控中心設(shè)備每天檢查、保養(yǎng)，監(jiān)控系統(tǒng)沿線影響監(jiān)控效果的雜物及時清除。消防管理方案和清潔綠化方案五、消防管理方案1912街區(qū)是集娛樂、餐飲、休閑為一體的時尚文化街區(qū)，消防管理是整個街區(qū)物業(yè)管理的重中之重，要根據(jù)消防法規(guī)的要求，并結(jié)合商家經(jīng)營業(yè)態(tài)

12、的特點，切切實實地做好消防安全工作，確保商家的生命財產(chǎn)安全。1、管理內(nèi)容：（1）做好消防監(jiān)控中心的管理；（監(jiān)控中心是權(quán)屬問題如何協(xié)調(diào)保證即時性）（2）做好消防設(shè)施、器材的管理；（3）保持消防通道的暢通；（4）加強商業(yè)街區(qū)裝修期間的消防安全管理；（5）街區(qū)公共區(qū)域各項消防管理制度的落實；（6）對各種消防安全隱患進行有效防范（包括工程隱患、能源隱患、危險物隱患等）；（7）商家消防管理工作的監(jiān)督和檢查；2、管理措施：（1）制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實。（2）制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然。（3）建立義務(wù)消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演

13、習。（4）定期進行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除。（5）做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)。（6）制止任何違反消防安全的行為。（7）積極開展防火安全宣傳教育，定期向商家傳授消防知識。（8）發(fā)生火災(zāi)，及時組織補救并迅速向有關(guān)部門報警。六、清潔綠化方案清潔綠化作為物業(yè)管理的重頭戲，是1912商業(yè)街區(qū)內(nèi)不可缺少的部分，關(guān)系到整個1912商業(yè)街區(qū)的形象，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標，故擬訂以下管理方案：1、管理內(nèi)容：（1）綠化養(yǎng)護：綠化工應(yīng)做到管理日常化、養(yǎng)護科學化。根據(jù)氣候，給花木適量澆水；根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修

14、剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗；制定預(yù)防措施，防治病蟲害；做好惡劣天氣花草樹木的保護工作；定期（每年8月、11月）修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。（2）1912街區(qū)室內(nèi)公共區(qū)域的綠化布置。（3）清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使街區(qū)公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損（公共衛(wèi)生區(qū)域如何劃分，須與大的物業(yè)公司協(xié)調(diào)責任明確，同進要考慮與當?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門協(xié)調(diào)生活垃圾處置費用的繳納問題或與大的物業(yè)協(xié)商費用承擔的比例問題）。綠化區(qū)域：每天打掃一次、撿拾綠化帶內(nèi)雜物，清潔街區(qū)所有設(shè)施（含各種標志牌），隨時清除各類污漬，清掃積水，每周對垃圾桶進行清潔、消毒；每月對照明設(shè)施進行擦拭，定

15、期清洗外墻面。（企業(yè)識別系統(tǒng)借鑒南京1912的標識系統(tǒng)結(jié)合當?shù)貙嶋H情況打造1912獨有的特色,統(tǒng)一管理,統(tǒng)一品牌）地下車庫：每天清掃地坪，輕抹各類標志牌，隨時處理大面積油漬、積水、嘔吐物；每周沖洗地坪，去除下水道口雜物；每月對墻身進行去漬和除塵；每季清潔、擦拭照明系統(tǒng)，天花及管道外除塵。垃圾房：每天收集一次各樓層的垃圾，清運到垃圾房，并清洗垃圾房內(nèi)外墻壁及地面；每月對垃圾房消毒二次。公共部位大堂：每天保持入口梯級、地面清潔，定期用補蠟機械打磨地面，每天擦拭墻身表面及各種標志牌；每天擦拭、清潔花槽、煙筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、門及墻腳線；每周清潔天花照明燈件及飾物，拂去天花灰塵。樓層公共部位：

16、街區(qū)各樓層公共過道每天保潔一次，電表箱蓋、樓梯扶手、欄桿、臺階（含踢腳線）每天保潔一次，樓梯燈開關(guān)、樓道應(yīng)急燈燈罩每周保潔二次。公共部位電梯廳：每天清潔地面、墻面及各種標志牌，清潔垃圾箱及煙灰缸；擦拭消防栓、滅火器；每季清潔天花板及照明部件。公共部位電梯：每天擦拭不銹鋼表面，玻璃及玻璃嵌板、按鈕、顯示板、扶手等，每天清潔轎廂地面；每周擦拭照明燈座以及金屬部件上油、擦亮；每月對電梯門槽進行清潔。 公共部位消防樓梯：每天擦拭梯級及休息平臺、消防設(shè)施；每周清潔墻身；每月大清洗。各功能房：半月拖抹、清掃水泵房、鍋爐房、中央空調(diào)機房、電梯機房、消監(jiān)控中心、供配電房、設(shè)備維修房等地面（日常清潔由各功能房工

17、作人員負責）。 隸屬于1912街區(qū)的公共洗手間：每天擦拭墻壁、地面、踢腳線、門及門框、廁所隔板、蹲坑、小便斗、鏡面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，點燃衛(wèi)生香，小便斗放置衛(wèi)生球；每月擦拭、清潔照明燈、通風口，徹底清潔和消毒洗手間內(nèi)的設(shè)施，拂去天花板上的灰塵。(可以借鑒kfc衛(wèi)生間的管理模式進行操作如要求每15分鐘檢查一次,采取零星保潔與集中保潔相結(jié)合的模式,實施“三定”措施,即“定人”“定崗”“定任務(wù)”，針對各商戶產(chǎn)生的廢舊物資統(tǒng)一由項目行政管理。)外墻：定期清洗。2、管理措施：（1）建立綠化保潔制度，狠抓落實；（2）按操作規(guī)程進行規(guī)范操作；（3）加強綠化保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓，提高員工素質(zhì)

18、，增強專業(yè)技能；（4）以“三查”形式對綠化保潔工作進行經(jīng)常性監(jiān)督檢查（“三查”指：公司清潔督查巡查、保潔班長巡查、物服部經(jīng)理抽查）；（5）抓好綠化保潔人員的行為規(guī)范管理，要求服裝統(tǒng)一、標識齊全、言行文明。由于各商戶經(jīng)營的特殊性，化油池清理管理規(guī)定。房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案和財務(wù)管理方案七、房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案房屋特別是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到1912街區(qū)的形象、商家的使用效果和物業(yè)的使用年限，其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案：(應(yīng)充分考慮到公用設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)的費用的承擔比例,按面積承擔還是商戶入住的比例分擔要根據(jù)實際情況分析,那種能降低商戶及公司的成本)1、管理內(nèi)容：（1）房屋

19、公共部位維護管理：根據(jù)交房進度，商業(yè)街區(qū)內(nèi)房屋可分為已租房和未租房。已租房：房屋交付時，物服部根據(jù)項目公司與商戶簽訂的物業(yè)管理公約及裝修管理規(guī)定，督促商家按規(guī)定辦理裝修申請手續(xù)，對門頭燈箱亮化要在符合街區(qū)一體化的基礎(chǔ)上嚴格審批；并建立商戶檔案，樓道墻面、地面、扶手、電梯前廳應(yīng)督促商家采取保護性措施，以確保質(zhì)量和美觀，并督促商戶和裝修隊在裝修施工時保護好智能化系統(tǒng)的預(yù)埋管線及各類公共管線設(shè)施。裝修垃圾實行袋裝化管理，統(tǒng)一時間、統(tǒng)一地點、統(tǒng)一收集清運，嚴禁高空拋物。裝修結(jié)束后，應(yīng)注重房屋公共部位的養(yǎng)護和修繕；裝修期間按裝修管理規(guī)定操作，重點管理防火材料的使用、電氣線路接口的處理和隱蔽管線的施工，商

20、家開張后，重點進行公共部位墻面、地面和外墻立面的管理，發(fā)現(xiàn)破損，及時維修。(在辦理裝修手續(xù)時必須將裝修圖紙報至物服部審核,審核通過后再簽發(fā)施工許可證,驗房時以審核的圖紙為依據(jù))未租房：物理部應(yīng)每月通風打掃一次，并對房屋和設(shè)施全面檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、電表），對發(fā)現(xiàn)的問題，或盡快處理，或及時報告開發(fā)商，并督促其予以解決。（2）設(shè)備設(shè)施維護：電梯在裝修期間實行保護性管理；(如何控制裝修期間的電梯管理及已成品的保護)商業(yè)街區(qū)內(nèi)的公共水電設(shè)備設(shè)施應(yīng)經(jīng)常進行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修，要按不同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護要求進行日常養(yǎng)護； 公共衛(wèi)生設(shè)施每天檢查一次；水泵房、中央空調(diào)機房、配電房每天巡查兩

21、次；電梯機房設(shè)備，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進行）；消防栓系統(tǒng)、噴淋和煙感報警系統(tǒng)、消防器材等消防設(shè)施設(shè)備按相關(guān)維護方案檢查養(yǎng)護供配電房設(shè)備每天巡查一次，每周檢查一次；;消監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備按相關(guān)維護方案檢查養(yǎng)護；電話機房、綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次；商戶自用水電設(shè)施的維修，應(yīng)按規(guī)定填寫有償服務(wù)聯(lián)系單，確保維修及時率與合格率。2、管理措施：（1）制訂房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理制度和操作規(guī)程；（2）維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時；（3）抓好維修人員技術(shù)培訓，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；（4）建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率；（5）加強裝修管理，督促做好裝修前期申報工作，并經(jīng)常進行現(xiàn)

22、場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時制止；（6）加強共用設(shè)施設(shè)備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。八、財務(wù)管理方案財務(wù)管理是物業(yè)管理中重要的內(nèi)容之一，財務(wù)管理目標要求在改善財務(wù)狀況的條件下，不斷擴大財務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。1、管理內(nèi)容：（1）加強現(xiàn)金收支管理；（2）搞好財務(wù)核算； （3）做好年度預(yù)算和決算工作；（4）認真審核報銷票據(jù)，嚴格控制費用報銷；（5）及時掌握財務(wù)收支狀況，做好財務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)；質(zhì)量管理方案和人力資源管理方案九、質(zhì)量管理方案 導(dǎo)入iso9001&14001質(zhì)量體系標準，實施全面質(zhì)量管理，有助于實現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助于實現(xiàn)決策、計劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，有助于實現(xiàn)既定的

23、質(zhì)量目標。1、管理內(nèi)容：（1）按照iso9001&14001質(zhì)量體系標準，制定商業(yè)街區(qū)質(zhì)量工作計劃（2）實施所制訂的工作計劃和措施（3）對照計劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題（4）根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固成績、吸取教訓2、管理措施：（1）抓好管理人員的質(zhì)量學習，開展質(zhì)量管理培訓教育工作（2）制訂質(zhì)量責任制，保證質(zhì)量管理工作落到實處十、人力資源管理方案一流的物業(yè)必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓，對于保持員工隊伍的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。1、管理內(nèi)容：（1）按照合理的人才結(jié)構(gòu)配置各類人才；（2

24、）任人唯賢，量材錄用；（3）開展業(yè)務(wù)培訓，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；（4）進行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。2、管理措施：（1）制定崗位職責，做到責、權(quán)、利分明；（2）建立約束與激勵相結(jié)合的運行機制，充分調(diào)動工作積極性；（3）加強思想作風建設(shè)，樹立全心全意為租戶服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識；（4）崗前培訓與在崗培訓相結(jié)合，走出去培訓與請進來培訓相結(jié)合；（5）全面考核，做到公開、公平、公正。十一、檔案管理方案：1、管理內(nèi)容：（1）工程檔案（2）商戶檔案（3）工作檔案（4）裝修檔案（5）文件檔案(6) 員工人事檔案2、管理措施：（1）制定檔案管理制度，并嚴格執(zhí)行；（2）按照檔案管理要求，分門別類，編目造冊，方便查閱，

25、利于管理；（3）專人管理，責任到人，存放有序，管理規(guī)范；（4）配置專門的檔案管理用房和必要的設(shè)施設(shè)備，以滿足檔案管理要求；（5）根據(jù)檔案資料的形式、性質(zhì)，采用不同的管理手段，科學管理，確保檔案資料完整、安全；（6）實現(xiàn)電腦化管理，提高管理水平。組織架構(gòu)與人員配置十二、組織架構(gòu)物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。 常州1912物服部組織架構(gòu)物服部經(jīng)理護衛(wèi)組保潔綠化組工程組客服組門崗巡邏消防專員街面管控保潔綠化配電工程維修客戶維護十三、人事人事設(shè)置原則：工作細化，各司其責。預(yù)計38名員工。序號崗 位人數(shù)主 要 職 責備 注1物服部經(jīng)理1在項

26、目總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責物服部的工作2護衛(wèi)班長1在物服經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下負責街區(qū)護衛(wèi)日常管理工作3消防專員1在護衛(wèi)班長的領(lǐng)導(dǎo)下負責街區(qū)的具體消防工作5街區(qū)護衛(wèi)18在護衛(wèi)班長的領(lǐng)導(dǎo)下負責街區(qū)具體護衛(wèi)工作6保潔班長1在物服經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下負責街區(qū)保潔員和綠化工的日常管理工作8保潔員8在保潔班長的領(lǐng)導(dǎo)下負責街區(qū)的具體保潔工作9綠化工1在物服經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下負責街區(qū)的具體綠化工作11水電工程維修6在物服經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下負責街區(qū)水電設(shè)施、工程方面的維護與施工12客服主管1在物服經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下負責街區(qū)商家關(guān)系的維護員工招聘后即由總部、項目公司進行培訓，培訓率100%。“培訓是企業(yè)的發(fā)動機”：1912商業(yè)街區(qū)的物業(yè)管理是整個街

27、區(qū)良性發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，許多觀念和理論都在不斷探討中，為讓街區(qū)的發(fā)展永葆青春活力，我們應(yīng)當把培訓當作頭等大事來抓。費用測算與成本控制10 附件一：常州1912物服部序號工 作內(nèi) 容時間進度（月份）支 持部 門4567891物服部人員招聘到崗人力資源、項目公司2組織架構(gòu)的建立項目公司3人員培訓運營管理、項目公司4組織架構(gòu)單元規(guī)章制度建立運營管理、行政物服5街區(qū)管理規(guī)約的制定運營管理、項目物服6街區(qū)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議制定運營管理、項目物服7街區(qū)商家用戶手冊的制定運營管理、項目物服8設(shè)備服裝采購項目行政9宿舍租賃項目行政10績效考核與激勵機制的建立運營管理、行政物服11編制物業(yè)接管驗收計劃運營管理、項目

28、公司前期工作時間推進節(jié)點表14 常州1912街區(qū)物業(yè)管理與新天地不夜城物業(yè)管理整體銜接方案一、 接管驗收1、成立接管驗收小組小組成員：（1）1912集團運營部、商務(wù)資源部（2）常州1912項目物服部（3）創(chuàng)業(yè)集團工程部（4）新天地不夜城商管公司（5）項目設(shè)計單位（6）項目施工單位2、管理內(nèi)容（1）了解接管物業(yè)的基本情況二、主要銜接內(nèi)容1、雙方共同編制商家用戶手冊、管理規(guī)約、管理服務(wù)協(xié)議；2、雙方共同編制物業(yè)接管驗收計劃，確定物業(yè)驗收的標準、方法和日程安排。主要工作內(nèi)容：（1）與開發(fā)、設(shè)計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對商業(yè)街區(qū)物業(yè)進行現(xiàn)場初步驗收，并將驗收結(jié)果記錄在物業(yè)交接驗收表上，同時要

29、求施工單位對驗收中存在的問題限期整改；（2）與開發(fā)、施工單位一起，對商業(yè)街區(qū)物業(yè)進行現(xiàn)場復(fù)驗，直至符合規(guī)定的要求和標準；（3）與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進行商業(yè)街區(qū)物業(yè)交接；（4）核對、接收各類房屋和鑰匙；（5）核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；（6）核對、接收各類設(shè)施設(shè)備；（7）核對、接收各類標識。3、明確雙方的管理區(qū)域：（1）項目實際使用的5、7、9、10、11號樓；（2）公共管理區(qū)域劃分的確立（例樓宇間過廊、公共廣場等）。4、明確雙方的管理服務(wù)內(nèi)容：工程：（甲方：不夜城商管、乙方：常州1912） (1)智能化系統(tǒng)：紅外線安監(jiān)系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、防管氣泄漏系統(tǒng)等（因1912街區(qū)主要是娛樂、餐飲、休閑為一體的商業(yè)街區(qū)，需充分考慮到某些主管部門及政策法規(guī)對此場所智能化系統(tǒng)的特殊要求）；（2）供配電系統(tǒng)：考慮到1912街區(qū)商業(yè)街的特殊性，街區(qū)供配電系統(tǒng)在整個新天地不夜城大系統(tǒng)中應(yīng)有獨立的小系統(tǒng)：分為二個