房屋買賣合同解除案例

1、房屋買賣合同解除案例 合同解除條件未成就，賣方無權(quán)解除房屋買賣合同 作者：北京市正海律師事務(wù)所濤 房屋買賣合同解除權(quán)糾紛案例 【案情介紹】 2009年4月，姜卓與張升簽訂了北京市存量房屋買賣合 同，約定姜卓購買張升位于北京市朝陽區(qū)遠(yuǎn)洋天地小區(qū)兩居室 房屋一套。房屋總價(jià)款人民幣108萬元。 同日，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，主要內(nèi)容如下：姜卓以商業(yè) 貸款方式購買此房，于簽署本協(xié)議當(dāng)日給付張升定金2萬元，于 房屋評估報(bào)告下發(fā)后3個(gè)工作日內(nèi)支付購房首付款人民幣33萬 元，其余購房款73萬元，由姜卓所申請的貸款機(jī)構(gòu)支付。貸款 期限不晚于2009年5月31日，即姜卓支應(yīng)于2009年5月31日 前，支付全部購房款。

2、張升在2009年5月31日前將房屋交付姜 卓。 協(xié)議簽訂后，姜卓依約于2009年4月22日向張升支付了購 房定金2萬元；于2009年5月11日向張升支付了購房首付款 32萬元，同日，張升將房屋交付姜卓，姜卓對房屋進(jìn)行了裝修。 此后，貸款銀行以姜卓無北京市常住戶口為由，不予辦理 商業(yè)貸款。姜卓為了履行剩余74萬元付款義務(wù)，決定另行籌措 資金改由現(xiàn)金形式支付，并于2009年6月25日電話通知張升， 張升表示同意。2009年7月13日，姜卓通知張升辦理收款、過戶事宜。但 張升卻以姜卓延期付款已經(jīng)違約在先為由，提出解除合同。2009 年8月28日，張升向姜卓發(fā)出房屋買賣合同解除通知書，以 姜卓延期付款

3、為由再次提出解除合同。 鑒于雙方堅(jiān)持己見，不能協(xié)商解決爭議，姜卓委托北京市正 海律師事務(wù)所韓濤律師，依據(jù)房屋買賣合同中的仲裁條款將案件 提交 【仲裁庭意見】 仲裁庭經(jīng)過審理，認(rèn)為： 1、姜卓因自身原因未能辦理貸款，未能按照合同約定于2009 年5月31日前支付全部購房款，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 但是張升據(jù)此要求解除合同的請求無合同與法律依據(jù)。 2、張升請求單方解除房屋買賣合同，不符合合同法第 九十四條第三項(xiàng)有關(guān)合同解除的條件，不(來自:www.zaid 在點(diǎn)網(wǎng):房屋買賣合同解除案例)予支持。 【裁決結(jié)果】 1、雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行房屋買賣合同。姜卓于仲裁裁決書送 達(dá)之日起五日內(nèi)，向張升支付購

4、房款74萬元，張升拒不接受的， 姜卓應(yīng)立即辦理提存公證。張升配合姜卓辦理房屋過戶登記手 續(xù)。 2、姜卓向張升支付違約金4800元。 3、駁回雙方的其他仲裁請求與反請求。 【法律分析】一、合同法對于合同解除的規(guī)定 本案雙方爭議焦點(diǎn)為賣方行使法定單方解除權(quán)的條件是否 成就。在此，我們簡要回顧一下合同法對于合同解除的相關(guān)規(guī)定： 所謂“合同解除”，是在合同有效成立之后，因當(dāng)事人一方 的意思表示，或者雙方的協(xié)議，使基于合同發(fā)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系 歸于消滅的行為。 合同法對于合同解除規(guī)定了約定解除與法定解除兩類： （一）約定解除，它包括兩種情況： 1、合同約定了合同解除條款。如合同約定，違約方以支付 一定數(shù)額

5、的違約金作為合同解除的條件。 2、在合同簽訂后，經(jīng)雙方協(xié)商解除合同。 （二）法定單方解除權(quán)，即合同法第九十四條規(guī)定的幾種情 況： 1、因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的； 2、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的 行為表明不履行主要債務(wù)； 3、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍 未履行； 4、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí) 現(xiàn)合同目的； 5、法律規(guī)定的其他情形。 二、張升行使法定解除權(quán)的條件與程序就本案而言，張升認(rèn)為姜卓遲延履行付款義務(wù)，但是合 同未約定在此情況下張升擁有合同解除權(quán)；故張升只能依據(jù) 合同法第九十四條第一款第（三）項(xiàng)規(guī)定行使法定單方

6、解除權(quán)。 該條規(guī)定的單方解除權(quán)必須滿足以下條件： 1、當(dāng)事人一方具有遲延履行合同義務(wù)的行為； 2、當(dāng)事人一方遲延履行的是合同主要義務(wù)； 3、經(jīng)另一方催告； 4、遲延履行的一方在被催告后的合理期限內(nèi)仍未履行。 當(dāng)事人一方遲延履行其主要義務(wù)時(shí)，另一方在催告之后，并 不立即享有解除合同的權(quán)利，而應(yīng)當(dāng)在催告之后，經(jīng)過一段 合理的期限，以使遲延履行的一方有足夠的時(shí)間去履行其主 要債務(wù)。在滿足上述行使解除權(quán)的條件后，張升還要依據(jù)合 同法第96條規(guī)定通知對方，自通知到達(dá)對方時(shí)合同解除。 本案中，鑒于張升在雙方變更付款方式后，并未明確向 姜卓催要欠款抑或給姜卓合理的時(shí)間去履行付款義務(wù)，不符 合合同法第九十四條

7、第一款第（三）項(xiàng)規(guī)定的單方解除 權(quán)的條件，故張升不享有合同解除權(quán)。 三、姜卓收到張升解除合同的通知后，提出異議的期限。 姜卓收到張升發(fā)出的解除合同通知后，如果不在三個(gè)月內(nèi)及 時(shí)提起仲裁申請，有可能導(dǎo)致合同解除的法律后果，喪失勝 訴權(quán)。依據(jù)最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）第二十四條規(guī)定，在一方依據(jù)合同或者合同法規(guī)定行使合同解除權(quán)，解除合同通知到達(dá)對方 當(dāng)事人后，對方當(dāng)事人行使異議權(quán)的期限有兩種情況： （一）雙方約定解除合同的異議期限。如果一方當(dāng)事人 在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持。 （二）當(dāng)事人沒有約定異議期間。在解除合同或者債務(wù)

8、 抵銷通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。 通過上述簡要分析，我們不難看出合同法立法目的是維 護(hù)交易的安全與穩(wěn)定，合同解除的條件十分嚴(yán)格，當(dāng)事人不能隨意主張解除合同，否則構(gòu)成違約行為。篇二：從一起案例看商品房買賣合同解除權(quán)的行使期限 從一起案例看商品房買賣合同解除權(quán)的行使期限 加入時(shí)間：2010-07-07 12:52:25 陳瑩 福建廈門聯(lián)合信實(shí)律師事務(wù)所 內(nèi)容摘要：合同解除權(quán)是指合同當(dāng)事人在法律規(guī)定或者合同約定的情況下，享有解除合同的權(quán)利，合同解除的法律后果就是合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)終止。最高人民法院關(guān)于審理商品買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋中的第十五條對合

9、同法第九十四條解除合同的條件、期限進(jìn)行了細(xì)化。筆者結(jié)合親手經(jīng)辦的一起商品房買賣合同糾紛中關(guān)于解除權(quán)是否消滅問題作一下初步的探討。 主題詞：商品房買賣合同、合同解除權(quán)、約定解除 案情簡介：2006年4月30日，王某與廈門某房地產(chǎn)有限公司簽訂商品房買賣合同，約定王某向廈門某房地產(chǎn)有限公司購買位于某樓盤5號樓1102室房產(chǎn)，總金額為1057206元，交付期限為2007年5月1日前；合同約定簽合同當(dāng)日王某支付定金100000元，2006年5月31日前再支付購房款357206元，余款600000元應(yīng)當(dāng)于2007年5月1日前付清；合同第七條還約定王某如未按合同約定的時(shí)間付款，逾期超過90日后，廈門某房地產(chǎn)

10、有限公司有權(quán)解除合同。但是，合同沒有約定行使解除權(quán)的期限。 王某只如期交付了定金，另兩期房款至2008年底還未支付。2008年12月26日廈門某房地產(chǎn)有限公司向王某發(fā)出書面通知，通知載明：“望您務(wù)必于2008年12月31日前來辦理交款及交房事宜，或協(xié)商解除購房合同并辦理退房手續(xù)?！?2009年2月廈門某房地產(chǎn)有限公司向人民法院提起訴訟，要求判令解除其與王某簽訂的前述商品房買賣合同。 一審法庭調(diào)查時(shí)，雙方當(dāng)事人對商品房買賣合同的簽訂及其內(nèi)容、王某尚未繳納后兩期房款957206元的事實(shí)均沒有異議。但是，雙方當(dāng)事人對廈門某房地產(chǎn)有限公司是否還有權(quán)行使合同解除權(quán)以及廈門某房地產(chǎn)有限公司發(fā)出的通知的效力

11、產(chǎn)生了激烈的爭論。本文圍繞雙方爭議的焦點(diǎn)，對商品房買賣合同解除權(quán)的行使期限展開探討。 一、廈門某房地產(chǎn)有限公司是否有權(quán)解除商品房買賣合同，即解除權(quán)的行使期限是否已經(jīng)超過 第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：廈門某房地產(chǎn)有限公司享有合同解除權(quán)，應(yīng)當(dāng)支持廈門某房地產(chǎn)有限公司要求解除合同的訴訟請求。我國合同法第95條第2款規(guī)定，即“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅”。依據(jù)該條款的文義，解除權(quán)經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使而消滅，本案中對方未催告，故行使解除權(quán)的期限未超過，廈門某房地產(chǎn)有限公司享有合同解除權(quán)，應(yīng)當(dāng)支持廈門某房地產(chǎn)有限公司要求解除合同的訴訟請求。 第

12、二種觀點(diǎn)認(rèn)為：廈門某房地產(chǎn)有限公司行使解除權(quán)的期限已過，廈門某房地產(chǎn)有限公司不享有解除合同的權(quán)利。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第15條第2款規(guī)定，即“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為3個(gè)月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起1年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！?既然商品房買賣合同已經(jīng)約定王某2006年5月31日前支付購房款357206元，余款600000元應(yīng)當(dāng)于2007年5月1日前付清，逾期超過90日后，廈門某房地產(chǎn)有限公司有權(quán)解除合同；那么廈門某房地產(chǎn)有限公司應(yīng)當(dāng)于2007年9月1日前行使解除權(quán)

13、，否則該解除權(quán)消滅。但廈門某房地產(chǎn)有限公司直至2008年12月26日才發(fā)出書面催告通知，2009年2月才起訴要求解除合同，顯然已經(jīng)超過1年的除斥期間，應(yīng)駁回廈門某房地產(chǎn)有限公司要求解除合同的訴訟請求。 筆者贊成第一種觀點(diǎn)。理由如下： （一）依據(jù)合同法對約定解除權(quán)行使期限的規(guī)定，本案解除權(quán)行使期限并沒有超過廈門某房地產(chǎn)有限公司行使解除權(quán)的事實(shí)依據(jù)是王某未能按約支付購房價(jià)款，法律依據(jù)是合同法第93條第2款，行使的是約定解除權(quán)。而合同法第95條規(guī)定：法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的

14、，該權(quán)利消滅。由于本案雙方在合同中并未約定解除權(quán)的行使期限，且王某也未催告廈門某房地產(chǎn)有限公司在合理期限內(nèi)行使解除權(quán)，因此王某依法享有的約定解除權(quán)并沒有消滅。 （二）本案不適用最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第15條第2款之規(guī)定 1、如前所述，廈門某房地產(chǎn)有限公司行使解除權(quán)的事實(shí)依據(jù)是王某未能按約支付購房價(jià)款，法律依據(jù)是合同法第93條第2款，行使的是約定解除權(quán)，而不是行使法定解除權(quán)；最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第15條第2款適用的是發(fā)生法定解除權(quán)之情形，不適用于本案廈門某房地產(chǎn)有限公司基于雙方合同約定行使解除權(quán)。 2、第二種觀

15、點(diǎn)主張本案不應(yīng)適用合同法第95條，而應(yīng)適用最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第15條第2款之規(guī)定。這顯然是對法條斷章取義的理解。 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第15條規(guī)定：根據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。 法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。 第二種觀點(diǎn)僅僅援引

16、前述法條第2款規(guī)定，而未整條援引。事實(shí)上，第2款規(guī)定應(yīng)放在整個(gè) 第15條的規(guī)定中綜合理解。第15條第1款規(guī)范的是“根據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款”的寬限期問題，而第2款雖然為了避免重復(fù)未再次提及，但從法條整體性的理解來看，規(guī)范的應(yīng)是“根據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款”的法定解除權(quán)的行使期限問題。 前已述及，本案當(dāng)事人已經(jīng)約定了解除權(quán)的行使，依照合同自治之原則，本案不再適用法定解除之情形；因此，本案應(yīng)適用關(guān)于約定解除權(quán)的相關(guān)規(guī)定，而前述第15條第2款屬于法定解除權(quán)的法律規(guī)定，不適用于本案。 二、本案商品房買賣合同解除時(shí)

17、間的認(rèn)定 第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：鑒于2008年12月26日廈門某房地產(chǎn)有限公司向王某發(fā)出書面通知，催促王某于2008年12月31日前支付剩余房款，否則將與其解除合同。因此，在通知期限屆滿的第二日，即2009年1月1日起雙方的商品房買賣合同應(yīng)視為解除。 第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：廈門某房地產(chǎn)有限公司發(fā)給王某的通知語焉不詳，并沒有確定表達(dá)解除合同的意思表示，該通知并非解除合同的通知，并且其向人民法院提出的訴訟請求也是“判令解除商品房買賣合同”。因此，商品房買賣合同應(yīng)自判決生效之日起解除。 筆者同意第二種觀點(diǎn)。本案二審判決也持第二種觀點(diǎn)，將原審“自2009年1月1日起雙方的商品房買賣合同應(yīng)視為解除”的判決變更為“解

18、除上訴人王某與被上訴人廈門某房地產(chǎn)有限公司簽訂的商品房買賣合同”。 三、值得關(guān)注的新問題王某若對廈門某房地產(chǎn)有限公司解除合同有異議，應(yīng)當(dāng)及時(shí)提起反訴或者另案起訴，否則可能因此喪失對解除合同的異議權(quán) 根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）第二十四條“當(dāng)事人對合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當(dāng)事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持”，基于本案雙方?jīng)]有約定異議期間，因此，如王某對于廈門某房地產(chǎn)有限公司解除買

19、賣合同有異議，其必須在解除合同通知到達(dá)之日起三個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴，才能保有異議抗辯權(quán)。 由于廈門某房地產(chǎn)有限公司向王某發(fā)出的通知不是解除合同的通知，本案一審法院受理后向王某送達(dá)的文書就相當(dāng)于解除權(quán)人解除合同的通知，所以若王某對廈門某房地產(chǎn)有限公司解除合同存有異議，應(yīng)該在收到起訴狀副本之日起三個(gè)月內(nèi)提起反訴或者另案起訴，否則很可能因此喪失解除合同的異議權(quán)。 四、余論法律之外的探討 在本案中，王某對于其違約事實(shí)并無異議，如適用最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第15條第2款之規(guī)定，認(rèn)定廈門某房地產(chǎn)有限公司已經(jīng)無權(quán)解除合同，那么作為守約方的廈門某房地產(chǎn)有限公司只能夠起

20、訴要求王某支付余款，而所購買的房產(chǎn)仍應(yīng)歸屬于王某所有，由王某坐享房產(chǎn)的升值。作為違約的一方?jīng)]有受到任何的懲罰，相反卻因其違約行為而獲益。豈不荒唐？社會公平正義又何在？ 最高人民法院負(fù)責(zé)人就最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋答記者問時(shí)談到前述司法解釋公布實(shí)施的第一個(gè)意義就是有利于推動我國住房制度的改革和商品房市場健康發(fā)展。該司法解釋的出臺對規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，維護(hù)商品房市場秩序，促進(jìn)商品房市場誠信體系的建立，推動我國住房制度改革的深化，都將產(chǎn)生積極的影響。因此，從該司法解釋的立法本意看，本案也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定廈門某房地產(chǎn)有限公司有權(quán)解除與王某簽訂的商品房買賣合同。篇三：

21、房屋買賣合同解除權(quán)糾紛案例合同解除條件未成就，賣方無權(quán)解除房屋買賣合同 作者：北京市正海律師事務(wù)所濤 房屋買賣合同解除權(quán)糾紛案例 【案情介紹】 2009年4月，姜卓與張升簽訂了北京市存量房屋買賣合同，約定姜卓購買張升位于 北京市朝陽區(qū)遠(yuǎn)洋天地小區(qū)兩居室房屋一套。房屋總價(jià)款人民幣108萬元。 同日，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，主要內(nèi)容如下：姜卓以商業(yè)貸款方式購買此房，于簽署 本協(xié)議當(dāng)日給付張升定金2萬元，于房屋評估報(bào)告下發(fā)后3個(gè)工作日內(nèi)支付購房首付款人民 幣33萬元，其余購房款73萬元，由姜卓所申請的貸款機(jī)構(gòu)支付。貸款期限不晚于2009年5 月31日，即姜卓支應(yīng)于2009年5月31日前，支付全部購房款。張

22、升在2009年5月31日前 將房屋交付姜卓。 協(xié)議簽訂后，姜卓依約于2009年4月22日向張升支付了購房定金2萬元；于2009年5 月11日向張升支付了購房首付款32萬元，同日，張升將房屋交付姜卓，姜卓對房屋進(jìn)行了 裝修。 此后，貸款銀行以姜卓無北京市常住戶口為由，不予辦理商業(yè)貸款。姜卓為了履行剩余 74萬元付款義務(wù)，決定另行籌措資金改由現(xiàn)金形式支付，并于2009年6月25日電話通知張 升，張升表示同意。 2009年7月13日，姜卓通知張升辦理收款、過戶事宜。但張升卻以姜卓延期付款已經(jīng)違 約在先為由，提出解除合同。2009年8月28日，張升向姜卓發(fā)出房屋買賣合同解除通知書， 以姜卓延期付款為由

23、再次提出解除合同。 鑒于雙方堅(jiān)持己見，不能協(xié)商解決爭議，姜卓委托北京市正海律師事務(wù)所韓濤律師，依 據(jù)房屋買賣合同中的仲裁條款將案件提交 【仲裁庭意見】 仲裁庭經(jīng)過審理，認(rèn)為： 1、姜卓因自身原因未能辦理貸款，未能按照合同約定于2009年5月31日前支付全部購 房款，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但是張升據(jù)此要求解除合同的請求無合同與法律依據(jù)。 2、張升請求單方解除房屋買賣合同，不符合合同法第九十四條第三項(xiàng)有關(guān)合同解除 的條件，不予支持。 【裁決結(jié)果】 1、雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行房屋買賣合同。姜卓于仲裁裁決書送達(dá)之日起五日內(nèi)，向張升支付 購房款74萬元，張升拒不接受的，姜卓應(yīng)立即辦理提存公證。張升配合姜

24、卓辦理房屋過戶登 記手續(xù)。 2、姜卓向張升支付違約金4800元。 3、駁回雙方的其他仲裁請求與反請求。 【法律分析】 一、合同法對于合同解除的規(guī)定 本案雙方爭議焦點(diǎn)為賣方行使法定單方解除權(quán)的條件是否成就。在此，我們簡要回顧一 下合同法對于合同解除的相關(guān)規(guī)定： 所謂“合同解除”，是在合同有效成立之后，因當(dāng)事人一方的意思表示，或者雙方的協(xié) 議，使基于合同發(fā)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系歸于消滅的行為。 合同法對于合同解除規(guī)定了約定解除與法定解除兩類： （一）約定解除，它包括兩種情況： 1、合同約定了合同解除條款。如合同約定，違約方以支付一定數(shù)額的違約金作為合同解 除的條件。 2、在合同簽訂后，經(jīng)雙方協(xié)商解除合同。 （二）法定單方解除權(quán)，即合同法第九十四條規(guī)定的幾種情況： 1、因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的； 2、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)； 3、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行； 4、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為