房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計講座

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計講座(一)第一講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的特點(diǎn)一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務(wù)房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。進(jìn)行的主要業(yè)務(wù)有：1土地的開發(fā)與經(jīng)營。企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。2房屋的開發(fā)與經(jīng)營。房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價出售

2、或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。3城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。4代建工程的開發(fā)。代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：1開發(fā)經(jīng)營的計劃性。企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國家計劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計劃、銷售計劃進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。2開發(fā)產(chǎn)品的商品性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作價轉(zhuǎn)讓或銷售。3

3、開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。所謂復(fù)雜性包括兩個方面：(1)經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。(2)涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來對象多。企業(yè)不僅因購銷關(guān)系與設(shè)備、材料物資供應(yīng)單位等發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來，而且因工程的發(fā)包和招標(biāo)與勘察設(shè)計單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來，還會因受托代建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品等與委托單位和承租單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來。4開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部

4、完成。另外，上述每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。5經(jīng)營風(fēng)險大。開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資費(fèi)用估算經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險大，在項目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評價、投資決策。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費(fèi)用估算不可截然分開，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費(fèi)用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安

5、工程造價、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用及開發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。房地產(chǎn)建設(shè)項目各項費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項目的類型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類型的建設(shè)項目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費(fèi)用由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。(一)開發(fā)成本共有八項：1土地使用權(quán)出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒

6、布的城市基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。2土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。(1)土地征用費(fèi)。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。(2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。3

7、前期工程費(fèi)。前期工程費(fèi)主要包括：(1)項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計費(fèi)為建安工程費(fèi)的3左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。(2)“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。4建安工程費(fèi)。它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿馈⑾?、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工

8、程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計算。6公共配套設(shè)施費(fèi)。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費(fèi)”的估算方法。7不可預(yù)見費(fèi)。它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述16項之和為基數(shù)，按3一5計算。8開發(fā)期間稅費(fèi)。開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分

9、費(fèi)用在開發(fā)建設(shè)項目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅。(二)開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。1管理費(fèi)用。可按項目開發(fā)成本構(gòu)成中前16項之和為基數(shù)，按3左右計算。2銷售費(fèi)用。它指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項費(fèi)用。主要包括以下三項：(1)廣告宣傳費(fèi)。約為銷售收人的2一3；(2)銷售代理費(fèi)。約為銷售收入的15一2；(3)其他銷售費(fèi)用。約為銷售收入的05一1。以上各項合計，銷售費(fèi)用約占銷售收人的4一6。3財務(wù)費(fèi)用。它指為籌集資金而發(fā)生的各項費(fèi)用，主要為借款利息和其他財務(wù)費(fèi)用(如匯兌損失等)。(三)投

10、資與成本費(fèi)用估算結(jié)果的匯總為了便于對房地產(chǎn)建設(shè)項目各項支出進(jìn)行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出，格式略。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的作用：(1)是籌集建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款依據(jù)；(2)是確定設(shè)計任務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計概算的依據(jù)；(3)是可行性研究和在項目評估中進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算特點(diǎn)由于其經(jīng)營活動的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會計核算有如下特殊情況：1產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同。2產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜。3經(jīng)營收入及其相關(guān)稅金的核算不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計講座（二）第二講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨有以下幾大類

11、：1原材料類存貨。指用于開發(fā)土地、房屋、建筑物等開發(fā)產(chǎn)品的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等。2設(shè)備類存貨。指企業(yè)購人的用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各種設(shè)備，如電氣設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備等。3在產(chǎn)品類存貨。指尚未完工的各種土地、房屋等開發(fā)產(chǎn)品(即在建工程)。4產(chǎn)成品類存貨。指各種已完成開發(fā)建設(shè)全過程并已驗(yàn)收合格，可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售的各種開發(fā)產(chǎn)品，包括已開發(fā)完成的土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程及分期收款開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房等。5開發(fā)用品類存貨。指企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用品等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊存貨主要是設(shè)備類存貨和各種開發(fā)產(chǎn)品

12、。注意：臨時出租房、周轉(zhuǎn)房是視同存貨的。一、設(shè)備采購與收發(fā)的核算在一般情況下，供應(yīng)部門負(fù)責(zé)編制設(shè)備供應(yīng)計劃、簽訂合同和檢查合同的執(zhí)行情況；設(shè)備倉庫負(fù)責(zé)設(shè)備的收、發(fā)、保管、清查盤點(diǎn)等工作；會計部門負(fù)責(zé)設(shè)備價款的結(jié)算、設(shè)備成本的計算、設(shè)備收發(fā)的核算。設(shè)備的采購、收發(fā)按實(shí)際成本計價并核算。為了核算設(shè)備的采購成本并反映和考核設(shè)備采購、收、發(fā)、結(jié)存情況，要在“物資采購”賬戶之下設(shè)置“設(shè)備”明細(xì)賬，并專設(shè)“1242庫存設(shè)備”賬戶。分別核算企業(yè)購入各種設(shè)備的實(shí)際采購成本和所有庫存設(shè)備的實(shí)際成本。例1某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入電梯一臺，買價(含進(jìn)項稅)800000元，運(yùn)雜費(fèi)20000元，價款和運(yùn)雜費(fèi)已用銀行存款支付

13、。根據(jù)購貨發(fā)票、銀行結(jié)算憑證等作如下分錄：借：物資采購設(shè)備820000貸：銀行存款820000假設(shè)企業(yè)材料設(shè)備采購保管費(fèi)的計劃分配率為2，則購入電梯應(yīng)分配的采購保管費(fèi)為16400元。借：物資采購設(shè)備16400貸：采購保管費(fèi)16400電梯驗(yàn)收入庫，計算電梯的實(shí)際成本為836400元。借：庫存設(shè)備836400貸：物資采購設(shè)備836400二、開發(fā)產(chǎn)品的核算開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)建設(shè)過程，并已驗(yàn)收合格，符合國家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購單位，或者作為對外銷售、出租的產(chǎn)品，包括土地(建設(shè)場地)、房屋、配套設(shè)施和代建工程。已完工開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際上是開發(fā)建設(shè)過程的結(jié)束和銷售過程

14、的開始。為了正確核算開發(fā)產(chǎn)品的增加、減少、結(jié)存情況，開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置資產(chǎn)類“1285開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。本賬戶借方登記已竣工驗(yàn)收的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，貸方登記月末結(jié)轉(zhuǎn)的已銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算或出租的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。月末借方余額表示尚未銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算、或出租的各種開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。本賬戶應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品的種類，如土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等設(shè)置明細(xì)賬戶，并在明細(xì)賬戶下，按成本核算對象設(shè)置賬頁。1開發(fā)產(chǎn)品增加的核算。企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品，在竣工驗(yàn)收時，應(yīng)按實(shí)際成本借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。例2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)竣工驗(yàn)收單，本月已完開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本為3305萬元。其中：土地65萬元，房屋2

15、590萬元，代建工程500萬元，配套設(shè)施150萬元。借：開發(fā)產(chǎn)品土地650000房屋25900000代建工程5000000配套設(shè)施1500000貸：開發(fā)成本330500002開發(fā)產(chǎn)品減少的核算。企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品會因?qū)ν廪D(zhuǎn)讓、銷售等原因而減少。對于減少的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)區(qū)分不同情況及時進(jìn)行會計處理。企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品時，應(yīng)于月份終了時按開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。采用分期收款結(jié)算方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，在將開發(fā)產(chǎn)品移交使用單位或辦妥分期收款銷售合同后，按分期收款的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，借記“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。企業(yè)將開發(fā)的土地和房屋用

16、于出租經(jīng)營，或?qū)㈤_發(fā)的房屋安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，應(yīng)于移交使用時，按土地和房屋的實(shí)際成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品”或“周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品土地(或房屋)”賬戶。企業(yè)將開發(fā)的營業(yè)性配套設(shè)施，用于本企業(yè)從事第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營用房，應(yīng)視同建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，即按該配套設(shè)施的實(shí)際成本借記“固定資產(chǎn)”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施”賬戶。三、出租開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品是指用于出租經(jīng)營的土地和房屋等開發(fā)產(chǎn)品。它們的盈利是以收取租金的方式逐步實(shí)現(xiàn)的。為核算企業(yè)出租經(jīng)營的土地、房屋等使用及攤銷情況，開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“1295出租開發(fā)產(chǎn)品”總分類賬戶，并下設(shè)“出租產(chǎn)品”和“出租產(chǎn)品攤銷”兩個二級賬戶。其中：“出租產(chǎn)品

17、”二級賬戶核算出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值，借方登記出租的土地及房屋的原始價值，貸方登記改變出租開發(fā)產(chǎn)品用途對外銷售的出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值。借方余額反映實(shí)際出租的土地、房屋的原始價值?！俺鲎猱a(chǎn)品攤銷”二級賬戶核算實(shí)際出租的開發(fā)產(chǎn)品的攤銷價值，貸方登記按月計提出租產(chǎn)品的攤銷價值，借方登記改變出租產(chǎn)品用途，對外銷售出租產(chǎn)品時沖銷的出租開發(fā)產(chǎn)品的已攤銷價值。貸方余額反映實(shí)際出租的土地、房屋等出租開發(fā)產(chǎn)品累計攤銷價值。對于出租的土地和房屋，企業(yè)應(yīng)建立“出租產(chǎn)品卡片”，按出租產(chǎn)品的類別、土地(或房屋)的編號、承租單位等進(jìn)行明細(xì)核算，詳細(xì)記錄出租產(chǎn)品的地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、層次、面積、租金單價等情況。1出租開發(fā)產(chǎn)品增加

18、的核算。企業(yè)開發(fā)完成的用于出租的土地和房屋，應(yīng)于簽訂出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實(shí)際成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。2出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的核算。出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃經(jīng)營期間，由于損耗等原因，其價值會逐漸減少。企業(yè)應(yīng)根據(jù)出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值、凈殘值和預(yù)計攤銷年限，計算其損耗價值，并按月攤銷計入主營業(yè)務(wù)成本。出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計算公式如下：出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率=（1-凈殘值率）/預(yù)計攤銷年限100%出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率=出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率12出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷額=應(yīng)計提攤銷的出租開發(fā)產(chǎn)品原始價值該出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率企業(yè)按月計提出租產(chǎn)品攤銷時，借記“主營業(yè)務(wù)成本

19、出租產(chǎn)品”賬戶，貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品攤銷”賬戶。3出租開發(fā)產(chǎn)品修理的核算。出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生的修理支出，數(shù)額不大的直接計人“主營業(yè)務(wù)成本出租產(chǎn)品”賬戶，若數(shù)額較大，為了均衡各月的成本負(fù)擔(dān)，可先在“待攤費(fèi)用”賬戶核算，再分期攤?cè)搿爸鳡I業(yè)務(wù)成本出租產(chǎn)品”賬戶。4出租開發(fā)產(chǎn)品減少的核算。企業(yè)改變出租產(chǎn)品用途，將其作為商品對外銷售，應(yīng)于銷售實(shí)現(xiàn)時按售價借記“銀行存款”或“應(yīng)收賬款”賬戶，貸記“主營業(yè)務(wù)收入商品房銷售”賬戶；同時，按出租產(chǎn)品攤余價值借記“主營業(yè)務(wù)成本”賬戶，按出租產(chǎn)品累計已提攤銷額借記“出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品攤銷”賬戶，按出租產(chǎn)品原始價值貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品”賬戶。例3

20、某房地產(chǎn)企業(yè)將原租賃經(jīng)營的房屋對外銷售，雙方協(xié)議作價為1200000元，該房屋賬面原值為2 000 000元，賬面累計已提攤銷額為1000000元，現(xiàn)企業(yè)已收到一張金額為1200000元的支票并將房屋移交買主。收到房屋銷售款時：借：銀行存款1200 000貸：主營業(yè)務(wù)收入商品房銷售1200000房屋銷售當(dāng)月末結(jié)轉(zhuǎn)其銷售成本時：借：主營業(yè)務(wù)成本商品房銷售1000 000出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品攤銷1 000 000貸：出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品2 000 000四、周轉(zhuǎn)房的核算周轉(zhuǎn)房是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的各種房屋。包括：(1)在開發(fā)建設(shè)過程中已明確為安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋；

21、(2)企業(yè)開發(fā)完成的商品房，在尚未銷售之前用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的部分；(3)搭建的用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的臨時性簡易房屋。為核算周轉(zhuǎn)房的實(shí)際成本，企業(yè)應(yīng)設(shè)置“1296周轉(zhuǎn)房”總分類賬戶，并在該賬戶下設(shè)置“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個二級賬戶。“在用周轉(zhuǎn)房”二級賬戶核算在用周轉(zhuǎn)房實(shí)際成本，借方登記增加的在用周轉(zhuǎn)房實(shí)際成本，貸方登記減少的在用周轉(zhuǎn)房實(shí)際成本。借方余額反映在用周轉(zhuǎn)房的原始價值?！爸苻D(zhuǎn)房攤銷”二級賬戶核算周轉(zhuǎn)房的攤銷價值，貸方登記按月提取的在用周轉(zhuǎn)房攤銷價值，借方登記改變周轉(zhuǎn)房用途，對外銷售應(yīng)沖減的已提攤銷價值。貸方余額反映在用周轉(zhuǎn)房的累計已提攤銷價值。1周轉(zhuǎn)房增加的核算。企

22、業(yè)應(yīng)于周轉(zhuǎn)房竣工驗(yàn)收或投入使用時，按其實(shí)際成本，借記“周轉(zhuǎn)房在用周轉(zhuǎn)房”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”、“開發(fā)成本”等賬戶。對于在用周轉(zhuǎn)房，企業(yè)還應(yīng)根據(jù)其具體使用情況，建立“周轉(zhuǎn)房使用卡片”，按每一套周轉(zhuǎn)房的棟號(或樓層、房間號)進(jìn)行明細(xì)核算，詳細(xì)記錄周轉(zhuǎn)房的坐落地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、層次、面積、安置居民姓名等情況。2周轉(zhuǎn)房的攤銷的核算。周轉(zhuǎn)房在周轉(zhuǎn)使用過程中要發(fā)生損耗，其損耗價值應(yīng)轉(zhuǎn)移到受益對象的成本中去。由于周轉(zhuǎn)房并非以盈利為目的，因而其每期的攤銷額不能計人到“主營業(yè)務(wù)成本”中，只能由入住的拆遷居民原所在地正在開發(fā)的工程來負(fù)擔(dān)。周轉(zhuǎn)房攤銷價值一般應(yīng)按月計提，其計算原理類同于出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計算。按計提的

23、月攤銷額，借記“開發(fā)成本”或“開發(fā)間接費(fèi)用”等賬戶，貸記“周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷”賬戶。3周轉(zhuǎn)房修理的核算。由于周轉(zhuǎn)房直接服務(wù)于企業(yè)各有關(guān)的開發(fā)項目，數(shù)額小的修理費(fèi)，可直接計人有關(guān)的開發(fā)產(chǎn)品成本，數(shù)額較大的修理費(fèi)，可先通過“待攤費(fèi)用”核算，并分次攤銷計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況經(jīng)常會改變周轉(zhuǎn)房用途，將其作價對外銷售，在銷售前，企業(yè)往往對周轉(zhuǎn)房進(jìn)行恢復(fù)性修繕；所支付的修繕費(fèi)用，與一般修理費(fèi)一樣，計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。4周轉(zhuǎn)房銷售的核算。企業(yè)將周轉(zhuǎn)房改變用途，對外銷售時，應(yīng)視同商品房銷售處理。取得銷售收入時，借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等賬戶，貸記“主營業(yè)務(wù)收入商品房銷售”賬戶；結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本

24、時，應(yīng)按周轉(zhuǎn)房攤余價值，借記“主營業(yè)務(wù)成本商品房銷售”賬戶，按累計已提攤銷價值，借記“周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷”賬戶，按周轉(zhuǎn)房原始價值，貸記“周轉(zhuǎn)房在用周轉(zhuǎn)房”賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計講座（三）第三講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本的核算（上）房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段，即投資決策分析階段、前期工程階段、建設(shè)階段和租售階段。在以上四個階段的開發(fā)經(jīng)營過程中，企業(yè)將發(fā)生許多費(fèi)用，比如可行性研究費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、廣告費(fèi)、銷售費(fèi)、信貸資金利息費(fèi)，以及企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營而發(fā)生的管理費(fèi)用等。這些費(fèi)用中，有些可以計入開發(fā)產(chǎn)品成本中，有些則不能計入開發(fā)產(chǎn)品成本。可以直接計入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用稱為開發(fā)直

25、接費(fèi)用；經(jīng)分配后才能計入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用稱為開發(fā)間接費(fèi)用；不能計入到開發(fā)成本中的費(fèi)用稱為期間費(fèi)用。一、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費(fèi)用支出。它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中所耗費(fèi)的全部物化勞動與活勞動，是考核房地產(chǎn)開發(fā)工作質(zhì)量的一項綜合指標(biāo)，是制定開發(fā)產(chǎn)品銷售價格的基礎(chǔ)。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為以下四類：1土地開發(fā)成本。土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設(shè)用地)所發(fā)生的各項費(fèi)用。2房屋開發(fā)成本。房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等)所發(fā)生的各項費(fèi)用支出。3配套設(shè)施開發(fā)成本。它是

26、指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費(fèi)用支出。4代建工程開發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所發(fā)生的各項費(fèi)用支出。二、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對象開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計算中，為了歸集和分配開發(fā)費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。企業(yè)應(yīng)根據(jù)其開發(fā)項目的特點(diǎn)及實(shí)際情況，按照下列原則，選擇成本核算對象：1一般的開發(fā)項目，以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項工程為成本核算對象。2同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一

27、個成本核算對象。3對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。成本核算對象應(yīng)在開發(fā)項目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。三、房地產(chǎn)開發(fā)成本項目開發(fā)產(chǎn)品成本項目一般可分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等。1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：指房地產(chǎn)開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費(fèi)用，包括土地出讓金、勞動力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他因征用土地而發(fā)生的費(fèi)用（如耕地占用稅）。2前期工程費(fèi)：指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項費(fèi)用，包括總體規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、可行性研究

28、費(fèi)、政府代收代繳的各項費(fèi)用、勘察設(shè)計費(fèi)、各項臨時工程(臨時水、臨時電、臨時路等)費(fèi)用、七通一平或三通一平費(fèi)用等。3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：指建造各項基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費(fèi)都在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項目內(nèi)歸集。4建筑安裝工程費(fèi)：指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費(fèi)和企業(yè)自營工程發(fā)生的建筑安裝費(fèi)。5配套設(shè)施費(fèi)：指為開發(fā)項目服務(wù)的，不能有償轉(zhuǎn)讓的各項公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院

29、、理發(fā)店等都不能計人該成本項目內(nèi)。6開發(fā)間接費(fèi)：指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項費(fèi)用支出，包括工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。企業(yè)的各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項費(fèi)用不在此列，應(yīng)在“管理費(fèi)用”中核算。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式等各不相同。比如，就土地開發(fā)而言，有些企業(yè)只進(jìn)行建設(shè)場地地面的清理平整，將原有建筑物、障礙物拆除，就算完成土地開發(fā)；而有些企業(yè)除進(jìn)行地面的清理平整，還要進(jìn)行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)，做到七通一平，才算完成土地開發(fā)等。所以，每一個開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)前述成本項目的

30、設(shè)置原則，結(jié)合開發(fā)項目的具體情況，有選擇地設(shè)置成本項目。四、開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序(一)應(yīng)設(shè)置核算的賬戶為核算開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營開發(fā)的業(yè)務(wù)要求，設(shè)置下列賬戶：1“4301開發(fā)成本”賬戶。本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費(fèi)用。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費(fèi)用，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗(yàn)收的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。借方余額反映未完開發(fā)項目的實(shí)際成本。本賬戶應(yīng)按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設(shè)置二級明細(xì)賬戶，并在二級明細(xì)賬戶下，按成本核算對象

31、進(jìn)行明細(xì)核算。2“4302開發(fā)間接費(fèi)”賬戶。本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費(fèi)用，貸方登記分配計入開發(fā)成本各成本核算對象的開發(fā)間接費(fèi)。月末本賬戶無余額。本賬戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門(分公司)設(shè)置明細(xì)賬戶。(二)開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序開發(fā)產(chǎn)品成本的核算程序是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產(chǎn)品成本時應(yīng)遵循的步驟和順序。其一般程序是：1歸集開發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用。(1)在項目開發(fā)中發(fā)生的各項直接開發(fā)費(fèi)用，直接計入各成本核算對象，即借記“開

32、發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。(2)為項目開發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項開發(fā)間接費(fèi)用，可先歸集在“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶，即借記“開發(fā)間接費(fèi)”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。(3)將“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶歸集的開發(fā)間接費(fèi)，按一定的方法分配計入各開發(fā)成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)賬戶，貸記“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶。通過上述程序，將應(yīng)計入各成本核算對象的開發(fā)費(fèi)用，歸集在“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶之中。2計算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本。計算已完開發(fā)項目從籌建至竣工驗(yàn)收的全部開發(fā)成本。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。3按已完開發(fā)

33、產(chǎn)品的實(shí)際功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入有關(guān)賬戶。即借記“經(jīng)營成本”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計講座（四）五、土地開發(fā)的成本核算土地開發(fā)也稱建設(shè)場地開發(fā)。通常有兩種情況，一是企業(yè)為了自行開發(fā)商品房、出租房等建筑物而開發(fā)的自用建設(shè)場地；二是企業(yè)為了銷售、有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。自用的建設(shè)場地屬企業(yè)的中間產(chǎn)品，其費(fèi)用支出應(yīng)記人有關(guān)商品房或出租房的產(chǎn)品成本，而商品性建設(shè)場地是企業(yè)的最終產(chǎn)品，應(yīng)單獨(dú)核算其土地開發(fā)成本。(一)土地開發(fā)費(fèi)用的歸集與分配企業(yè)在土地開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費(fèi)用支出，除能直接計入房屋開發(fā)成本的自

34、用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本房屋開發(fā)”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶核算。分別按照“自用土地開發(fā)”、“商品性土地開發(fā)”等設(shè)置二級明細(xì)賬戶，按企業(yè)選擇的成本核算對象設(shè)置賬頁，進(jìn)行土地開發(fā)費(fèi)用的明細(xì)核算。1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建筑安裝費(fèi)的歸集與分配。這些費(fèi)用，一般能分清受益對象，可直接計入成本核算對象，借記“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶及有關(guān)明細(xì)賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶。2，配套設(shè)施費(fèi)的歸集與分配。配套設(shè)施的建設(shè)可能與土地開發(fā)同步進(jìn)行，也可能不同步進(jìn)行，所以其費(fèi)用歸集的方法有以下兩種情況：(1)與土地開發(fā)同步進(jìn)行的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用，

35、能夠分清受益對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)成本核算對象，借記“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；分不清受益對象時，應(yīng)先通過“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集，待配套工程竣工時，再按一定方法，在有關(guān)受益對象中進(jìn)行分配。(2)與土地開發(fā)不同步進(jìn)行的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用，一般可先通過“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集，待配套設(shè)施竣工時，再轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶中。如果土地開發(fā)已完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未完工，為及時結(jié)算完工土地的開發(fā)成本，經(jīng)批準(zhǔn)對這類配套設(shè)施的費(fèi)用可先按其計劃成本(或預(yù)算成本)在土地開發(fā)成本中預(yù)提。預(yù)提時，借記“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶，貸記“預(yù)提費(fèi)用預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)”賬戶。

36、實(shí)際發(fā)生的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用通過“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”賬戶核算，待配套設(shè)施完工后，對預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)與實(shí)際發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)差額，應(yīng)調(diào)整有關(guān)土地開發(fā)成本。3開發(fā)間接費(fèi)用的歸集與分配。企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的費(fèi)用先通過“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶核算，月份終了，再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)開發(fā)成本核算對象。應(yīng)由土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的，由“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶內(nèi)。如果直接組織和管理開發(fā)項目的部門是企業(yè)內(nèi)部非獨(dú)立核算的部門，其費(fèi)用直接計人有關(guān)土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用項目內(nèi)。(二)完工土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完土地開發(fā)項目應(yīng)根據(jù)其用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法：1為銷

37、售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。開發(fā)完成后，應(yīng)將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品土地”賬戶。2開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設(shè)的建設(shè)場地。應(yīng)于開發(fā)完成投入使用時，將其實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計人有關(guān)的房屋開發(fā)成本中。結(jié)轉(zhuǎn)計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)費(fèi)用，可采取分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。(1)分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法。就是將應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的土地開發(fā)費(fèi)用，按成本項目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的相關(guān)成本項目內(nèi)。其會計分錄是：借：開發(fā)成本房屋土地征用及拆遷費(fèi)al前期工程費(fèi)a2基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)a3建筑安裝費(fèi)a4配套設(shè)施費(fèi)a5開發(fā)間接費(fèi)用a6貸：開發(fā)成本土地土地征用及拆遷費(fèi)al前期工程費(fèi)a2基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)a3建筑安裝費(fèi)a4配套設(shè)施費(fèi)a5開發(fā)間接費(fèi)用a6這種結(jié)轉(zhuǎn)方法主要適用于改作自用的商業(yè)性建設(shè)場地的成本結(jié)轉(zhuǎn)。因?yàn)樵虡I(yè)性建