某知名房地產(chǎn)公司工作計(jì)劃

1、*房產(chǎn)2011年度工作計(jì)劃（框架）第一章 緒論2第二章 三年（2011-2013）經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃3一、2011年總的經(jīng)營任務(wù)3（一）指導(dǎo)思想3（二）主要任務(wù)3二、2012年總的經(jīng)營任務(wù)3（一）指導(dǎo)思想3（二）主要任務(wù)4三、2013年總的經(jīng)營任務(wù)4（一）指導(dǎo)思想4（二）主要任務(wù)4第三章 2011年度工作計(jì)劃5一、經(jīng)營目標(biāo)5二、經(jīng)營費(fèi)用預(yù)算5三、基本組織規(guī)程6（一）明確機(jī)構(gòu)權(quán)責(zé)6（二）整理組織架構(gòu)6（三）完善決策執(zhí)行程序8（四）健全部門職能9（五）實(shí)施基本管理制度11四、基本管理措施15（一）規(guī)范人事管理15（二）流程設(shè)計(jì)、制定標(biāo)準(zhǔn)16（三）強(qiáng)化總部職能部門服務(wù)意識(shí)與作用16（四）提升外場團(tuán)隊(duì)對公司

2、的向心力和凝聚力17（五）提升開源節(jié)流意識(shí)，加強(qiáng)資金與物資使用效率17（六）深化企業(yè)文化和品牌形象建設(shè)18（七）用信息化手段節(jié)約成本、提高效率18（八）健全商會(huì)大廈辦公樓樞紐功能18（九）加強(qiáng)項(xiàng)目拓展和運(yùn)作管理19（十）籌劃設(shè)立區(qū)域子公司21五、代理業(yè)務(wù)經(jīng)營計(jì)劃21（一）制定和完善基本操作程序21（二）意向項(xiàng)目管理23（三）存續(xù)項(xiàng)目管理25六、開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營計(jì)劃31（一）注冊開發(fā)公司、獲取開發(fā)資質(zhì)31（二）制定和完善基本操作程序31（三）意向項(xiàng)目管理32七、中介業(yè)務(wù)經(jīng)營計(jì)劃33（一）實(shí)行統(tǒng)一管理33（二）明確指標(biāo)，簽訂經(jīng)營責(zé)任書33（三）制定門店年度工作計(jì)劃33第一章 緒論時(shí)光荏苒，跟隨著中國的

3、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步伐，*走過了11個(gè)年頭，在中國市場經(jīng)濟(jì)的大海中，迎風(fēng)破浪，厚積薄發(fā)，逐步成長，通過堅(jiān)持不懈的創(chuàng)新和拼搏，在資源、經(jīng)驗(yàn)、資金、專業(yè)、團(tuán)隊(duì)等企業(yè)經(jīng)營管理全方位取得了良好積淀。在新的3年歷史階段，*公司將以企業(yè)家的胸懷和抱負(fù)自勵(lì)自新，以“創(chuàng)造價(jià)值、回饋社會(huì)”為企業(yè)使命，以“坦誠做人、踏實(shí)做事、誠信經(jīng)營、和諧發(fā)展”為經(jīng)營宗旨和核心價(jià)值觀念，以“專業(yè)、團(tuán)結(jié)、拼搏、高效”為行為準(zhǔn)則，以“選對人、培育人、用好人”為用工原則，以謀求高利潤項(xiàng)目、快速積累資金為經(jīng)營目標(biāo)，力求實(shí)現(xiàn)管理上臺(tái)階、業(yè)務(wù)跨區(qū)域、產(chǎn)業(yè)全方位、品牌有影響、實(shí)力大提高。中國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷黃金十年，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)

4、的支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也成為綁架中國經(jīng)濟(jì)的一塊頑疾，但是隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好發(fā)展和城市化進(jìn)程，作為區(qū)域政治、經(jīng)濟(jì)、文化和物質(zhì)資源的城市，尤其是中小城市，房地產(chǎn)還有很大的操作空間和升值空間，房地產(chǎn)業(yè)作為*公司立業(yè)之本，不能也很難短期內(nèi)進(jìn)行行業(yè)轉(zhuǎn)換，所以未來三年，公司不管客觀條件上有多少困難，一定要穩(wěn)定心神、堅(jiān)定信念，做深行業(yè)，做精產(chǎn)品，根據(jù)“以項(xiàng)目為支撐，由管理求效益”的指導(dǎo)思想構(gòu)建并發(fā)展好三個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈體系：房地產(chǎn)開發(fā)、代理和中介，通過強(qiáng)化內(nèi)功提升專業(yè)、審時(shí)度勢把握機(jī)遇、精耕細(xì)作做好項(xiàng)目，開源節(jié)流積累資金，為企業(yè)下一個(gè)三年發(fā)展奠定基礎(chǔ)，瞄準(zhǔn)成為上市公司的宏偉目標(biāo)小步快跑！第二章 三年（2011-2013

5、）經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃一、2011年總的經(jīng)營任務(wù)（一）指導(dǎo)思想項(xiàng)目導(dǎo)引（多找項(xiàng)目，選對項(xiàng)目，做好項(xiàng)目），管理保障，多創(chuàng)利潤。（二）主要任務(wù)1、完善總部職能，循序漸進(jìn)理順組織架構(gòu)和管理規(guī)程；同時(shí)優(yōu)化、增補(bǔ)團(tuán)隊(duì)成員，通過內(nèi)訓(xùn)、外訓(xùn)及職業(yè)歷練提升專業(yè)化素質(zhì)，有意識(shí)地加強(qiáng)重點(diǎn)人才培養(yǎng)，擇重對總經(jīng)理型人才的選拔和培養(yǎng)。2、把代理項(xiàng)目作為公司立足的重點(diǎn)和基礎(chǔ)，力爭跟大的開發(fā)企業(yè)合作，以“大項(xiàng)目、利潤高、短平快”為項(xiàng)目謀取原則，全年力爭做好3-5個(gè)項(xiàng)目，醞釀建立湖北和江蘇區(qū)域總部，代理銷售額達(dá)到10億元。3、 向產(chǎn)業(yè)鏈上游發(fā)展，介入開發(fā)領(lǐng)域，合作開發(fā)1-2個(gè)項(xiàng)目，首選跟吳芳芳、金馬房產(chǎn)、匯金房產(chǎn)合作。4、 整合二手

6、房管理體系，設(shè)立總監(jiān)崗位，提升二手房門店?duì)I銷能力和利潤額。5、塑造企業(yè)文化體系，提升團(tuán)隊(duì)向心力和凝聚力。6、設(shè)立扶助基金，首先用于為公司員工幫困解難，為社會(huì)提供必要捐助。二、2012年總的經(jīng)營任務(wù)（一）指導(dǎo)思想以文化和業(yè)績帶動(dòng)品牌，憑管理和效益實(shí)現(xiàn)跨越。（二）主要任務(wù)1、設(shè)立控股公司，進(jìn)一步完善公司管理體系，加強(qiáng)文化和品牌建設(shè)，逐步開展公共關(guān)系建設(shè)；2、擴(kuò)大代理業(yè)務(wù)橫向發(fā)展，建立2-3個(gè)區(qū)域總部：首選湖北、江蘇、陜西、山東，代理銷售額12-15億元。3、 深入戰(zhàn)略聯(lián)合，延續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)。4、 二手房體系構(gòu)建并實(shí)現(xiàn)較大發(fā)展。5、 著眼關(guān)注資本運(yùn)作，拓展資本運(yùn)作渠道。三、2013年總的經(jīng)營任務(wù)（一）

7、指導(dǎo)思想合縱連橫做大規(guī)模，兼并重組謀求上市。（二）主要任務(wù)1、區(qū)域總部設(shè)立3-5個(gè)，代理業(yè)務(wù)銷售總額達(dá)到或超過18億元。2、控股或獨(dú)立開發(fā)1-2個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。3、完善企業(yè)文化建設(shè)（cis），品牌建設(shè)初建成效，有意識(shí)地投放企業(yè)形象廣告。4、二手房著手加盟開拓和管理，并取得一定成效。5、嘗試進(jìn)入資本運(yùn)作領(lǐng)域，籌劃上市。第三章 2011年度工作計(jì)劃一、經(jīng)營目標(biāo)（一）代理業(yè)務(wù)：新代理3-5個(gè)高利潤、短平快項(xiàng)目，銷售額10億元，盈利1800-2300萬元。（二）開發(fā)業(yè)務(wù)：通過聯(lián)合開發(fā)方式，介入1-2個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，單個(gè)項(xiàng)目投資總額控制在3000-5000萬元。（三）中介業(yè)務(wù)：初步實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理，盈利21

8、0-260萬元。二、經(jīng)營費(fèi)用預(yù)算結(jié)合上年度經(jīng)營費(fèi)用額度和本年度經(jīng)營計(jì)劃，編制本年度經(jīng)營費(fèi)用預(yù)算。（一）經(jīng)營費(fèi)用總額： 萬元。（二）經(jīng)營費(fèi)用分解： 單位：千元部門部門分解經(jīng)營費(fèi)用總部辦公室人力資源部財(cái)務(wù)部業(yè)務(wù)發(fā)展部客戶服務(wù)部合計(jì)項(xiàng)目部策劃部天門項(xiàng)目案場錢清項(xiàng)目案場憑祥項(xiàng)目案場外聯(lián)部分銷部知稼苑分公司市北分公司帝凱第一分公司帝凱第二分公司合計(jì)開發(fā)部合計(jì)中介管理部學(xué)士橋門店合計(jì)總計(jì)三、基本組織規(guī)程（一）明確機(jī)構(gòu)權(quán)責(zé)根據(jù)國家公司法，結(jié)合*經(jīng)營實(shí)際，明確公司主要機(jī)構(gòu)：股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)營管理班子權(quán)責(zé)，規(guī)范經(jīng)營管理。（二）整理組織架構(gòu)中介門店n中介門店b中介門店a中介管理部客戶服務(wù)部業(yè)務(wù)發(fā)展部分公

9、司a項(xiàng)目案場a項(xiàng)目案場b項(xiàng)目案場n常務(wù)副總經(jīng)理分公司b分公司n財(cái)務(wù)室辦公室外聯(lián)部區(qū)域總部a區(qū)域總部n副總經(jīng)理項(xiàng)目部策劃部副總經(jīng)理分銷部人力資源部董 事 長總 經(jīng) 理（三）完善決策執(zhí)行程序1、由上至下程序：（一）股東、董事根據(jù)公司發(fā)展需要提出經(jīng)營戰(zhàn)略創(chuàng)意、構(gòu)想（二）總經(jīng)理主持辦公會(huì)進(jìn)行可行性評(píng)估（三）董事會(huì)審議（根據(jù)需要可擴(kuò)大），董事長具有一票否決權(quán)（四）常務(wù)副總經(jīng)理組織實(shí)施，實(shí)施過程有重大調(diào)整和變動(dòng)的提請總經(jīng)理批準(zhǔn)。（五）董事長督導(dǎo)過程，并對執(zhí)行效果和結(jié)果進(jìn)行考核。2、由下至上程序： （一）職能部門、區(qū)域總部或分公司根據(jù)公司發(fā)展需要提出經(jīng)營戰(zhàn)略創(chuàng)意（二）總經(jīng)理主持辦公會(huì)進(jìn)行可行性評(píng)估（三）董事

10、會(huì)審議（根據(jù)需要可擴(kuò)大），董事長具有一票否決權(quán)（四）常務(wù)副總經(jīng)理組織實(shí)施，實(shí)施過程有重大調(diào)整和變動(dòng)的提請總經(jīng)理批準(zhǔn)。（五）董事長督導(dǎo)過程，并對執(zhí)行效果和結(jié)果進(jìn)行考核。（四）健全部門職能1、業(yè)務(wù)發(fā)展部：（1）職能：協(xié)助總經(jīng)理采集項(xiàng)目信息，考察項(xiàng)目，對項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤，并進(jìn)行商務(wù)聯(lián)絡(luò)和溝通。（2）編制：2-3人。要求具有營銷經(jīng)驗(yàn)，良好的溝通和協(xié)調(diào)能力，較好的文字能力。預(yù)選：方菲菲。2、客戶服務(wù)部：（1）職能：接待客戶來電、來函和來訪，調(diào)配客戶接送車輛，對客戶進(jìn)行集體或個(gè)別回復(fù)，從總部角度維護(hù)客戶關(guān)系。要求：對公司和代理項(xiàng)目熟悉，文明熱情、口齒伶俐，溝通和協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。（2）編制：2人，預(yù)選：楊劍、王曉寧

11、。3、人力資源部：（1）職能：人員聘免；設(shè)立公司人才庫及重點(diǎn)人才培養(yǎng)設(shè)計(jì)，薪酬福利設(shè)計(jì)及統(tǒng)計(jì)；績效考核設(shè)計(jì)及考評(píng)；設(shè)計(jì)并組織員工培訓(xùn)；重大活動(dòng)安排；人員檔案管理；編制、簽訂和保管勞動(dòng)合同；勞動(dòng)關(guān)系處理。（2）編制：2-3人，其中經(jīng)理1名，員工1-2名。要求：具有中大型人力資源工作，掌握國家相關(guān)法律和地方法規(guī)，立場堅(jiān)定、原則分明，溝通和協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。經(jīng)驗(yàn)預(yù)選：外聘資深部門經(jīng)理1人，員工1-2人。4、財(cái)務(wù)部：（1）職能：經(jīng)營費(fèi)用監(jiān)督；日常財(cái)務(wù)報(bào)表編制；日常資金調(diào)度；報(bào)銷費(fèi)用審核、處理；經(jīng)營費(fèi)用預(yù)算、決算和正當(dāng)控制；應(yīng)收款催討；向上級(jí)提供財(cái)務(wù)優(yōu)化管理建議。（2）編制：4人，其中經(jīng)理1名，會(huì)計(jì)2名，出納

12、1名。要求：對企業(yè)忠誠，具有強(qiáng)烈的責(zé)任心和良好的職業(yè)道德，業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，熟悉國家相關(guān)財(cái)務(wù)制度、規(guī)范，掌握相關(guān)財(cái)務(wù)軟件，熟悉財(cái)稅辦事程序和企業(yè)財(cái)務(wù)流程。5、辦公室：（1）職能：物業(yè)管理（保安、保潔和設(shè)施、設(shè)備統(tǒng)計(jì)管理）；對內(nèi)、外工作協(xié)調(diào)；公司活動(dòng)組織；會(huì)議安排和記錄；檔案管理；來客接待；落實(shí)總部領(lǐng)導(dǎo)事務(wù)交派。（2）編制：2-3人。主任1名。黃松林保留待遇，職務(wù)設(shè)置為督導(dǎo)員，職能是協(xié)助主任做好總部職能部門督導(dǎo)工作。6、項(xiàng)目部：（1）職能：公司內(nèi)場體系管理；項(xiàng)目營銷和案場管理；階梯式人才培養(yǎng)。（2）編制: 40-50人。7、策劃部：（1）職能：項(xiàng)目調(diào)研、營銷策劃、媒體落實(shí)、營銷活動(dòng)組織。（2）編制：3

13、-4人。經(jīng)理1名,預(yù)選:董元，員工：陳瑩瑩、黃湘怡。8、外聯(lián)部（團(tuán)隊(duì)管理部/分公司管理部）：（1）職能：外場團(tuán)隊(duì)管理；階梯式人才培養(yǎng)；團(tuán)隊(duì)與總部（含職能部門）之間、團(tuán)隊(duì)與團(tuán)隊(duì)之間的工作關(guān)系協(xié)調(diào)處理；業(yè)務(wù)督導(dǎo)。（2）編制：2-3人。主管副總經(jīng)理助理1人，預(yù)選：張婧；員工1-2人。9、分銷管理部：（1）職能：分銷商拓展和管理；協(xié)調(diào)分銷商與公司之間的業(yè)務(wù)合作關(guān)系；提升分銷商項(xiàng)目銷售能力。（2）編制：1人。10、中介管理部：（1）職能：構(gòu)建中介業(yè)務(wù)體系和經(jīng)營模式；運(yùn)用中介先進(jìn)手段統(tǒng)一管理；擴(kuò)充團(tuán)隊(duì)規(guī)模、提升員工專業(yè)素質(zhì)；提高持續(xù)盈利能力。（2）編制：根據(jù)各門店?duì)顩r和客觀實(shí)際，確定門店經(jīng)理人選和員工數(shù)量

14、，每家門店基本人數(shù)為5-8人。注明：結(jié)合公司經(jīng)營實(shí)際，現(xiàn)階段將客戶服務(wù)部合并到辦公室；分銷管理部合并到外聯(lián)部。（五）實(shí)施基本管理制度1、健全基本管理制度：整理現(xiàn)有公司管理規(guī)章，健全公司日常經(jīng)營管理制度、部門及崗位職責(zé)、內(nèi)場管理規(guī)定、外場管理規(guī)定、項(xiàng)目案場管理規(guī)定。2、簽訂經(jīng)營責(zé)任書：所涉崗位為總經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理、副總經(jīng)理、外場團(tuán)隊(duì)經(jīng)理、案場負(fù)責(zé)人、總部職能部門經(jīng)理。3、印章管理：（1）公司行政章、部門章、合同章、財(cái)務(wù)章、法人章均由專人保管并監(jiān)督使用，簽訂印章保管協(xié)議。（2）使用登記：建立印章使用登記簿，申請使用人、審批人、監(jiān)印人（印章保管人）均需簽字。（3）印章使用程序：需求部門填寫印章使用

15、申請主管副總審批常務(wù)副總簽批印章保管人監(jiān)印并交由辦公室、財(cái)務(wù)部各存檔一份需求部門落實(shí)使用。（4）印章原則上不得外帶，特殊需要的，須經(jīng)常務(wù)副總審批同意。（5）誰簽字誰負(fù)責(zé)，因?qū)彶椴粐?yán)造成公司損失的，追究各級(jí)人員責(zé)任。4、例會(huì)管理：（1）董事會(huì):每月召開1次，審核上月工作績效（銷售額和回款額、經(jīng)營費(fèi)用、人事安排和變動(dòng)、重大工作失誤和責(zé)任），落實(shí)下月工作方針、經(jīng)營指標(biāo)、經(jīng)營調(diào)整（項(xiàng)目、費(fèi)用、人事、政策），形成紀(jì)要。（2）總經(jīng)理辦公會(huì)議：每半月召開1次，探討上半月工作得失，確定下半月工作計(jì)劃，形成紀(jì)要。（3）內(nèi)場專案工作會(huì)議：每半月召開1次，總結(jié)工作，落實(shí)計(jì)劃。（4）外場團(tuán)隊(duì)經(jīng)理會(huì)議：每半月召開1次，

16、總結(jié)工作，落實(shí)計(jì)劃。5、計(jì)劃管理：（1）分類：周報(bào)；月度、季度和年度工作計(jì)劃；（2）上報(bào)時(shí)間：周報(bào)在每周一上報(bào)；月度計(jì)劃每月3日前上報(bào)；季度計(jì)劃每季度第一個(gè)月5日前上報(bào)；年度計(jì)劃1月15日前上報(bào)。（3）上報(bào)程序：內(nèi)場專案上報(bào)項(xiàng)目部主管副總經(jīng)理；外場團(tuán)隊(duì)經(jīng)理上報(bào)外場管理部主管副總經(jīng)理；職能部門上報(bào)常務(wù)副總經(jīng)理；分管領(lǐng)導(dǎo)匯總后，總經(jīng)理辦公會(huì)上報(bào)總經(jīng)理及通報(bào)經(jīng)營班子成員。6、費(fèi)用管理：（1）單位：總部、職能部門、項(xiàng)目案場、外場團(tuán)隊(duì)。（2）董事會(huì)研究決議，總經(jīng)理組織實(shí)施。（3）物資采購審批程序：需求部門填寫物資采購單（含費(fèi)用預(yù)算）、經(jīng)理簽字主管副總審批簽字辦公室核查（庫存或調(diào)劑）、主任簽字常務(wù)副總簽批

17、（超過1萬元的，常務(wù)副總與總經(jīng)理雙簽）辦公室選型采購并辦理入庫手續(xù)需求部門簽字出庫、使用。（4）費(fèi)用審批程序：1萬元以內(nèi)的：職能部門：經(jīng)辦人簽字部門經(jīng)理審核常務(wù)副總簽批財(cái)務(wù)審核報(bào)銷。內(nèi)場：經(jīng)辦人簽字專案審核主管副總審批常務(wù)副總簽批財(cái)務(wù)審核報(bào)銷。外場：經(jīng)辦人簽字團(tuán)隊(duì)經(jīng)理審核主管副總審批常務(wù)副總簽批財(cái)務(wù)審核報(bào)銷。1萬元及以上的：在上述審批流程基礎(chǔ)上采用常務(wù)副總與總經(jīng)理雙簽制。（5）簽批權(quán)限：在財(cái)務(wù)預(yù)算85%以內(nèi)的，通常由主管副總審批有效；85%-100%的，通常由常務(wù)副總審批有效；在預(yù)算100%范圍內(nèi)并萬元及以上的，通常由常務(wù)副總與總經(jīng)理雙簽有效；超出100%的，董事長簽批有效。（6）工作備用金審

18、批程序：根據(jù)實(shí)際需要，申領(lǐng)工作備用金額度：副總經(jīng)理1萬元；案場經(jīng)理5000元；其他2000元。申領(lǐng)審批程序：1萬元以下的，申領(lǐng)人填寫備用金申領(lǐng)書并簽字主管領(lǐng)導(dǎo)（分管副總或職能部門經(jīng)理）審核簽字常務(wù)副總簽批財(cái)務(wù)審核、申領(lǐng)書存檔、備用金發(fā)放。1萬元以上的，在上述程序上，由常務(wù)副總與總經(jīng)理雙簽批。工作備用金使用原則：工作實(shí)際需要；不得挪用；不得累計(jì)申領(lǐng)（即第一次備用金未歸還前，不得申領(lǐng)第二次）。（7）誰簽字誰負(fù)責(zé)，如出現(xiàn)虛報(bào)賬目或使用假發(fā)票的，將追究各級(jí)責(zé)任。附：團(tuán)隊(duì)與案場費(fèi)用預(yù)算表： 單位：萬元收 入成 本銷售額房租銷售回款工資及福利結(jié)存應(yīng)收款經(jīng)營費(fèi)用其他結(jié)存應(yīng)付款其他合計(jì)合計(jì)效益比收入成本= %

19、7、合同管理：（1）合同簽批程序：經(jīng)營類合同：經(jīng)辦部門提出主管副總審核常務(wù)副總審核（合同金額超過百萬元的會(huì)同法律顧問審核）總經(jīng)理簽批經(jīng)辦部門組織執(zhí)行。資產(chǎn)類合同：經(jīng)辦部門提出主管副總審核常務(wù)副總與總經(jīng)理審核（合同金額超過百萬元的會(huì)同法律顧問審核）董事長簽批經(jīng)辦部門組織執(zhí)行。（2）一般情況下，合同最少一式四份，公司保留二份，辦公室和財(cái)務(wù)部各存檔一份，其他部門使用復(fù)印件。（3）誰簽字誰負(fù)責(zé)，如造成公司損失的，將追究各級(jí)責(zé)任。8、公文管理：(1)審批程序：總部職能部門：需求部門負(fù)責(zé)人組織編寫、審核主管副總審批職能部門負(fù)責(zé)人組織落實(shí)。內(nèi)場體系：案場負(fù)責(zé)人組織編寫審核主管副總審批案場負(fù)責(zé)人組織落實(shí)。外場

20、體系：團(tuán)隊(duì)經(jīng)理組織編寫、審核主管副總審批團(tuán)隊(duì)經(jīng)理組織落實(shí)。（2）存檔：加蓋公章的公文，須由辦公室存檔一份。9、員工管理：（1）聘免程序：招聘：需求部門提出招聘崗位、人數(shù)、要求主管副總審批常務(wù)副總簽批人力資源部落實(shí)并初試主管副總面試填寫員工入職登記表上崗財(cái)務(wù)部備案。解聘：需求部門提出解聘人員（崗位、原因）主管副總審批常務(wù)副總簽批人力資源部落實(shí)填寫員工離職登記表辦理工作交接財(cái)務(wù)部結(jié)算。試用期通常為3個(gè)月，特殊情況，最低為1個(gè)月，常務(wù)副總簽批?？偙O(jiān)及以上高級(jí)管理人員、財(cái)務(wù)部經(jīng)理的聘免、薪酬由董事會(huì)決策。（2）員工晉升及嘉獎(jiǎng)：遵照公司現(xiàn)有規(guī)定，完善相關(guān)手續(xù)。（3）薪酬管理： 建立薪酬制度，經(jīng)董事會(huì)決議

21、后，總經(jīng)理組織實(shí)施。 （4）績效考核管理：完善考核管理制度，經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)研究決定后，由人力資源部組織實(shí)施。四、基本管理措施（一）規(guī)范人事管理1、按照規(guī)范管理原則，結(jié)合公司經(jīng)營實(shí)際，逐步梳理并調(diào)配公司人事管理。2、按照權(quán)力和責(zé)任考量、業(yè)績與效益掛鉤的原則，貫徹多勞多得、少勞少得、不勞不得，設(shè)計(jì)實(shí)施員工薪酬制度。3、調(diào)整“雙頭并重”現(xiàn)象，做到職級(jí)分明，權(quán)責(zé)清晰，隸屬順暢，分工明確。4、加快人才引進(jìn)和內(nèi)部培養(yǎng)步伐，站在培養(yǎng)總經(jīng)理的高度，對中層管理干部以上人員開展職業(yè)培訓(xùn)，并提供一定的職業(yè)歷練空間；同時(shí)對員工加強(qiáng)職業(yè)培訓(xùn)和指導(dǎo)，不斷提升團(tuán)隊(duì)專業(yè)素質(zhì)。5、通過績效考核，優(yōu)化團(tuán)隊(duì)?？偛柯毮懿块T和內(nèi)場體系

22、也維持一定的淘汰率。6、實(shí)施“人才引進(jìn)獎(jiǎng)”，凡引進(jìn)人才轉(zhuǎn)正的，總監(jiān)及以上人員獎(jiǎng)勵(lì)2000元；部門經(jīng)理級(jí)（含職能部門經(jīng)理、案場經(jīng)理、分公司經(jīng)理）獎(jiǎng)勵(lì)1000元；員工獎(jiǎng)勵(lì)300元。7、 設(shè)立公司人才庫，實(shí)施階梯式培養(yǎng)計(jì)劃。8、 采用“職業(yè)經(jīng)理人”機(jī)制，凡經(jīng)公司績效考核體系證明總部或分公司股東不能勝任現(xiàn)有管理職位的，保留其股東權(quán)益，聘請職業(yè)經(jīng)理取代其管理職位。（二）流程設(shè)計(jì)、制定標(biāo)準(zhǔn)對公司現(xiàn)有工作程序進(jìn)行梳理并規(guī)范，形成必要流程，共同遵照執(zhí)行。1、總部對職能部門、分公司、區(qū)域公司管理流程。2、職能部門內(nèi)部，部門與部門之間辦公流程。3、案場管理流程。4、外場管理流程。5、項(xiàng)目開發(fā)管理流程。6、中介門店

23、管理流程。7、（三）強(qiáng)化總部職能部門服務(wù)意識(shí)與作用1、明確“以營銷為先導(dǎo)，以行政為保障”的管理原則，職能部門應(yīng)以公司利益為己任，全力做好對業(yè)務(wù)部門的后勤服務(wù)工作，工作態(tài)度和積極性列入個(gè)人工作考核，與收入掛鉤。2、總部職能部門實(shí)行“排休”，保證在節(jié)假日，行政工作能夠運(yùn)轉(zhuǎn)正常。3、適時(shí)適當(dāng)?shù)匕才趴偛柯毮懿块T人員考察分公司和項(xiàng)目案場，了解公司業(yè)務(wù)和業(yè)務(wù)體系工作狀態(tài)。4、強(qiáng)化成本意識(shí)和效率意識(shí)，通過具體管理措施予以體現(xiàn)。5、根據(jù)條件，開展職能部門與內(nèi)場、外場的聯(lián)誼活動(dòng)。（四）提升外場團(tuán)隊(duì)對公司的向心力和凝聚力1、通過會(huì)議、內(nèi)刊、文娛活動(dòng)等手段，塑造公司在外場員工心目中的親切感和公信力，讓外場員工了解公

24、司理念、作為及動(dòng)態(tài)，提升企業(yè)自豪感。2、通過走動(dòng)式管理，加強(qiáng)總部跟外場團(tuán)隊(duì)的工作鏈接與溝通，引導(dǎo)外場員工信服公司能力，服從公司意志。3、因地制宜建立相應(yīng)制度，規(guī)范外場團(tuán)隊(duì)工作行為，以服從公司工作安排。4、對于屢教不改的個(gè)別團(tuán)隊(duì)，嚴(yán)肅處理，樹立典型。5、探索外場經(jīng)營模式，根據(jù)項(xiàng)目需要采用“總部外場模式”與“天門項(xiàng)目模式”共存方案。（五）提升開源節(jié)流意識(shí)，加強(qiáng)資金與物資使用效率1、加強(qiáng)開源節(jié)流宣導(dǎo)，制定必要的管理規(guī)定，避免鋪張浪費(fèi)。2、對總部及分公司固定資產(chǎn)和辦公設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，建立物資臺(tái)賬，進(jìn)行出入庫管理并加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)，總部物資統(tǒng)一調(diào)配，保證物資使用效率。3、加強(qiáng)資金管理：（1）建立應(yīng)收款臺(tái)賬，及

25、時(shí)更新；（2）專人負(fù)責(zé)；（3）對內(nèi)部借款確定收繳日期和及時(shí)催收；（4）對外借款要謹(jǐn)慎，完善手續(xù)，確保資金安全并及時(shí)催收；（5）項(xiàng)目傭金及時(shí)對賬、催討。（六）深化企業(yè)文化和品牌形象建設(shè)1、在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)塑造公司cis系統(tǒng)：（1）統(tǒng)一形象識(shí)別并按照標(biāo)準(zhǔn)貫徹實(shí)施；（2）提煉公司理念和口號(hào)，形成統(tǒng)一版本，不允許各行其是、標(biāo)新立異；（3）設(shè)計(jì)公司主題歌；（4）時(shí)機(jī)成熟的時(shí)候，印制公司文化手冊。2、設(shè)計(jì)、編輯公司內(nèi)刊，每月1期，不僅內(nèi)部傳閱，也對合作單位、甚至客戶宣傳。3、網(wǎng)站建設(shè)，網(wǎng)頁印制到公司名片上。4、有意識(shí)地在媒體上展示公司形象。5、拓展公共關(guān)系，參加社會(huì)團(tuán)體，爭取榮譽(yù)稱號(hào)。6、力所能及地進(jìn)行

26、一些慈善活動(dòng)，如植樹、捐助、獎(jiǎng)學(xué)金等。（七）用信息化手段節(jié)約成本、提高效率1、日常辦公盡量電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)方式進(jìn)行工作溝通，避免車輛往來。2、無須加蓋公章的文件，盡量使用網(wǎng)絡(luò)傳送。3、辦公設(shè)備資源整合，如打印機(jī)可選擇網(wǎng)絡(luò)打印機(jī)，避免各自使用小型打印機(jī)等。（八）健全商會(huì)大廈辦公樓樞紐功能結(jié)合實(shí)際，用發(fā)展的眼光來規(guī)劃。1、 優(yōu)先考慮滿足總部辦公需要；2、 副總經(jīng)理應(yīng)有獨(dú)立辦公室，保證一定的私密性，同時(shí)提高工作效率；3、 配置會(huì)議室，滿足30人開會(huì)需要，具有投影、演播功能，能提供日常待客需要。4、 入駐的外場團(tuán)隊(duì)辦公空間，應(yīng)具有一定的獨(dú)立性，避免相互干擾；5、 隔音：集中辦公，幾百人聚集在一起，隔音

27、一定要重點(diǎn)考慮，選用的裝修設(shè)計(jì)和材料，隔音效果一定要好。否則，會(huì)形成噪聲一團(tuán)的場景，大大影響工作效率。6、消防安全：密集辦公，安全消防措施要到位。（九）加強(qiáng)項(xiàng)目拓展和運(yùn)作管理千里之行始于足下，項(xiàng)目是公司立足之本，所以要多找項(xiàng)目，慎選項(xiàng)目、做好項(xiàng)目，并通過合理調(diào)配公司人力、財(cái)力、物力，鏈接好項(xiàng)目，保證項(xiàng)目馬到功成。1、 采集信息，捕捉項(xiàng)目，選好項(xiàng)目（1）構(gòu)建和開拓項(xiàng)目信息渠道：合作單位業(yè)務(wù)延續(xù)及轉(zhuǎn)介紹；實(shí)力較大的房地產(chǎn) 開發(fā)公司；*兄弟公司；網(wǎng)絡(luò)、媒體；房地產(chǎn)廣告公司；其他房地產(chǎn)代理公司；實(shí)地踏勘。（2）設(shè)立業(yè)務(wù)發(fā)展部，培養(yǎng)專業(yè)項(xiàng)目拓展人才2-3人，增強(qiáng)項(xiàng)目拓展力量。（3）號(hào)召公司全員，尤其是各

28、級(jí)管理干部，強(qiáng)化項(xiàng)目采集意識(shí)，及時(shí)向業(yè)務(wù)發(fā)展部反饋項(xiàng)目信息。（4） 對總部副總經(jīng)理以下人員采取項(xiàng)目采集獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，凡采集反饋項(xiàng)目簽約并實(shí)際操作的，經(jīng)公司評(píng)議后給予1-5萬元不等的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。（5） 慎重選擇，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目選擇原則是跟實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的房地產(chǎn)企業(yè)合作，選擇較大的“高利潤、低風(fēng)險(xiǎn)、短平快”項(xiàng)目。（6） 項(xiàng)目決策須經(jīng)董事會(huì)決議。2、項(xiàng)目操作，以“先謀求短期利潤，后兼顧長期效益”為原則，充分調(diào)研，扎實(shí)操作，確保成功（1）項(xiàng)目前期須由副總經(jīng)理主持，開辟局面后，再交由專案日常負(fù)責(zé)。（2）案場操作團(tuán)隊(duì)，要“老、中、青”搭配，通過項(xiàng)目培養(yǎng)和鍛煉人才。（3）項(xiàng)目銷售政策、合同范本、宣傳物料須事先經(jīng)甲

29、方蓋章（或簽字）確認(rèn)后，方可實(shí)施。（4）案場管理措施、合同、商務(wù)文件等決策性事務(wù)經(jīng)辦流程：案場經(jīng)理組織編寫項(xiàng)目主管副總審核簽批案場經(jīng)理組織實(shí)施項(xiàng)目主管副總督導(dǎo)，并對執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行考核。（5）銷售為先導(dǎo)，注重簽約收款案場操作，促銷之后要重視簽約收款，只有簽約收款才能滿足跟甲方的結(jié)傭條件。（6）及時(shí)請傭，加速資金回籠項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要重視跟甲方負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)人員建立良好的人際關(guān)系，及時(shí)向甲方請傭，即保證公司資金運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)避免拖延之后，夜長夢多，出現(xiàn)變故。（7）案場經(jīng)理須每日向項(xiàng)目主管副總匯報(bào)業(yè)績情況，每周電子郵件匯報(bào)項(xiàng)目銷售報(bào)表：下定額、簽約額、收款額、按揭貸款額。（8）誠信經(jīng)營，規(guī)范操作*要做行業(yè)標(biāo)桿，必

30、須嚴(yán)以律己，誠信經(jīng)營，規(guī)范操作，即樹立和維護(hù)企業(yè)的良好形象，也取得甲方信服。（9）重視跟甲方溝通，跟甲方建立良好的合作關(guān)系在項(xiàng)目操作過程中，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要非常重視跟甲方主要領(lǐng)導(dǎo)的溝通和工作匯報(bào)，以便融洽關(guān)系，取得信任和支持，并且能夠建立長久、良好的合作關(guān)系，延續(xù)今后的業(yè)務(wù)合作。（10）吸納和培養(yǎng)營銷人才，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)力量個(gè)人邁進(jìn)一大步，對于公司僅僅前進(jìn)一小步，團(tuán)隊(duì)邁進(jìn)一小步，對于公司就是前進(jìn)一大步。所以，案場負(fù)責(zé)人自己學(xué)習(xí)提高，全面主持案場工作之外，同時(shí)要愛兵如子、樂于育人，通過例會(huì)、培訓(xùn)、案例分享等方法，提高案場人員的專業(yè)技能和職業(yè)素質(zhì)，案場團(tuán)隊(duì)整體力量強(qiáng)大了，項(xiàng)目成功自然水到渠成。3、專案人才引

31、進(jìn)和培養(yǎng)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，需要多做項(xiàng)目，多做項(xiàng)目需要專案人才，所以公司要加快專案人才的引進(jìn)和培養(yǎng)，根據(jù)公司發(fā)展需要，未來三年應(yīng)需要具備全面主持案場工作的專案5-8人。4、 打破內(nèi)場和外場“畫地為牢”的框框，形成人才有利流通目前，應(yīng)為公司經(jīng)營模式，內(nèi)場和外場似乎形成了一堵“柏林墻”，相互難以跨越，一定程度上阻礙了公司發(fā)展，因此，應(yīng)妥善解決這一管理問題，讓公司內(nèi)部能夠?qū)崿F(xiàn)人才流通，達(dá)到“流水不腐戶樞不蠹”。5、浙江省之外的項(xiàng)目操作，骨干由公司派遣，員工當(dāng)?shù)亟M建。（十）籌劃設(shè)立區(qū)域子公司三年內(nèi)，籌劃設(shè)立3-5個(gè)區(qū)域公司。1、區(qū)域公司設(shè)立順序?yàn)楹?、江蘇、山東、陜西、江西、四川。2、區(qū)域公司設(shè)立原則：（1

32、）必須以項(xiàng)目為導(dǎo)引，通過項(xiàng)目運(yùn)作，熟悉了解當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情、地理環(huán)境和消費(fèi)特點(diǎn)，先立足后發(fā)展。（2）必須有合適的人員主持工作。（3）前兩個(gè)條件具備后，在當(dāng)?shù)刈怨?，注冊資金30-100萬元，公司股份不低于51%。（4）將當(dāng)?shù)卣诓僮鞯捻?xiàng)目納入?yún)^(qū)域公司，保證新公司有事可做，自我生存。（5）區(qū)域公司自行拓展項(xiàng)目，總部給予支持和扶助。3、區(qū)域項(xiàng)目或區(qū)域公司做好代理之外，協(xié)助總部在當(dāng)?shù)夭蹲娇砷_發(fā)項(xiàng)目。五、代理業(yè)務(wù)經(jīng)營計(jì)劃（一）制定和完善基本操作程序1、簽約前操作程序：（1）明確目的（2）指定負(fù)責(zé)人：（3）項(xiàng)目前期調(diào)研調(diào)研時(shí)間：調(diào)研小組：調(diào)研要求：（4）編制項(xiàng)目可行性報(bào)告開發(fā)單位背景、實(shí)力及信譽(yù)評(píng)估項(xiàng)目概

33、況：地理位置、類別（商業(yè)、住宅或商?。划a(chǎn)權(quán)或使用權(quán)）、建筑形態(tài) 及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)swot分析競品分析客情分析客源、客群分析政策影響操作方式、營銷政策與運(yùn)作周期風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估效益分析（5）跟甲方的合作條件（6）是否聯(lián)合操盤，合作方式（7）預(yù)計(jì)簽約時(shí)間（8）預(yù)計(jì)啟動(dòng)時(shí)間（9）制訂操作計(jì)劃初案運(yùn)作方案團(tuán)隊(duì)組建銷售政策難點(diǎn)分析營銷舉措（10）制定媒體初步計(jì)劃主流媒體媒體組合方式媒體資源媒體詢價(jià)2、簽約后操作程序：（1）明確指導(dǎo)思想：（2）營銷目標(biāo)：銷售 萬元，回籠資金 萬元。（3）目標(biāo)分解：（4）操作模式（5）操作周期：（6）運(yùn)作團(tuán)隊(duì)：主管副總：案場經(jīng)理：內(nèi)場團(tuán)隊(duì)：外場團(tuán)隊(duì)：（7）銷售講義：環(huán)境篇產(chǎn)品篇競品篇政策

34、篇swot分析答客問（8）銷售準(zhǔn)備工作：售樓處軟裝設(shè)計(jì)售樓處物資配備表各類證照、合同公示系統(tǒng)模型沙盤各類表單：a) 來人登記表b) 來電登記表c) 報(bào)備表d) a、b級(jí)卡e) 外出登記單f) 銷售統(tǒng)計(jì)表g) 結(jié)傭表（9）銷售計(jì)劃：銷售人員培訓(xùn)計(jì)劃媒體計(jì)劃媒體預(yù)算計(jì)劃開盤計(jì)劃a) 開盤流程b) 開盤儀式c) 開盤策略、優(yōu)惠措施d) 開盤人員安排表e) 開盤動(dòng)線示意圖 （10）銷售工作進(jìn)度： 銷售工作進(jìn)度排期表 媒體投放排期表 銷售人員培訓(xùn)排期表（11）成本投入匡算：人員工資：設(shè)備投入：房租：管理費(fèi)用：資金利息：不可預(yù)估費(fèi)用：（12）傭金結(jié)算（13）工作難點(diǎn)：（14）具體措施：（15）中、遠(yuǎn)期構(gòu)想

35、（二）意向項(xiàng)目管理指導(dǎo)思想：跟實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的開發(fā)商合作；大項(xiàng)目、低投入、高利潤、低風(fēng)險(xiǎn)；短、平、快操作；規(guī)范操作，追求利潤，兼顧品牌。1、蕭山金馬匯德隆項(xiàng)目（1）指導(dǎo)思想（2）項(xiàng)目類型： （3）負(fù)責(zé)人：（4）預(yù)計(jì)簽約、啟動(dòng)時(shí)間：（5）是否繳納保證金：（6）傭金點(diǎn)數(shù)：（7）是否有溢價(jià)、溢價(jià)分享比例：（8）簽約把握率：2、寧波頤高項(xiàng)目（1）指導(dǎo)思想（2）項(xiàng)目類型： （3）負(fù)責(zé)人：（4）預(yù)計(jì)簽約、啟動(dòng)時(shí)間：（5）是否繳納保證金：（6）傭金點(diǎn)數(shù)：（7）是否有溢價(jià)、溢價(jià)分享比例：（8）簽約把握率：3、匯金黨灣項(xiàng)目（1）指導(dǎo)思想：內(nèi)場為主，外場為輔，小團(tuán)體作戰(zhàn)。（2）項(xiàng)目類型：產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，住宅為主，底層商

36、鋪 （3）負(fù)責(zé)人：孫曉（4）預(yù)計(jì)簽約、啟動(dòng)時(shí)間：2011年8月（5）是否繳納保證金：無（6）傭金點(diǎn)數(shù)：3%（7）是否有溢價(jià)、溢價(jià)分享比例：有（8）簽約把握率：40%4、安徽項(xiàng)目（1）指導(dǎo)思想：（2）項(xiàng)目類型： （3）負(fù)責(zé)人：（4）預(yù)計(jì)簽約、啟動(dòng)時(shí)間：（5）是否繳納保證金：（6）傭金點(diǎn)數(shù)：（7）是否有溢價(jià)、溢價(jià)分享比例：（8）簽約把握率：5、海鹽項(xiàng)目（1）指導(dǎo)思想：無更好的項(xiàng)目情況下，接盤操作（2）項(xiàng)目類型：40年使用權(quán)建材商貿(mào)城（3）負(fù)責(zé)人：孫曉（4）預(yù)計(jì)簽約、啟動(dòng)時(shí)間：2011年3月（5）是否繳納保證金：無（6）傭金點(diǎn)數(shù)：7%（7）是否有溢價(jià)、溢價(jià)分享比例：有，30%（8）簽約把握率：80%

37、（三）存續(xù)項(xiàng)目管理指導(dǎo)思想：加速去化，回籠資金，保證利潤。1、蕭山頤高項(xiàng)目指導(dǎo)思想：快速收尾，騰出精力，轉(zhuǎn)戰(zhàn)新項(xiàng)目。（1）營銷目標(biāo)：銷售 萬元，回籠資金 萬元。（2）目標(biāo)分解：（3）預(yù)計(jì)操作周期：截止到2011年3月底。（4）操作團(tuán)隊(duì)：主管副總：陶國慶案場經(jīng)理：內(nèi)場團(tuán)隊(duì)：外場團(tuán)隊(duì)：（5）工作難點(diǎn)：（6）具體措施：2、錢清項(xiàng)目指導(dǎo)思想：簽約收款，結(jié)算傭金，主力撤出。（1）營銷目標(biāo)：銷售 萬元，回籠資金 萬元。（2）目標(biāo)分解：2月份：銷售 萬元，回籠資金 萬元；3月份：銷售 萬元，回籠資金 萬元；4月份：銷售 萬元，回籠資金 萬元。（3）合作單位：為了家（4）操作模式：內(nèi)、外場結(jié)合，內(nèi)場為主。（5

38、）預(yù)計(jì)操作周期：截止到2011年4月份。（6）操作團(tuán)隊(duì)：主管副總：陶國慶案場經(jīng)理：牛明涵內(nèi)場團(tuán)隊(duì)：外場團(tuán)隊(duì)：（7）成本投入匡算：人員工資：設(shè)備投入：房租：管理費(fèi)用：資金利息：不可預(yù)估費(fèi)用：（8）傭金結(jié)算：（9）工作難點(diǎn)：（10）具體措施：3、憑祥項(xiàng)目指導(dǎo)思想：戰(zhàn)略退出，采取“天門模式”，當(dāng)?shù)亟M建一支小的團(tuán)隊(duì)（內(nèi)場與外場），遠(yuǎn)程管理，自我發(fā)展。（1）營銷目標(biāo)：銷售 萬元，回籠資金 萬元。（2）目標(biāo)分解：2月份：銷售 萬元，回籠資金 萬元；3月份：銷售 萬元，回籠資金 萬元；4月份：銷售 萬元，回籠資金 萬元。（3）合作單位：（4）操作模式：（5）預(yù)計(jì)操作周期：（6）操作團(tuán)隊(duì)：主管副總：案場經(jīng)理：

39、內(nèi)場團(tuán)隊(duì)：外場團(tuán)隊(duì)：（7）成本投入匡算：人員工資：設(shè)備投入：房租：管理費(fèi)用：資金利息：不可預(yù)估費(fèi)用：（8）傭金結(jié)算：（9）工作難點(diǎn)：（10）具體措施：4、上海徳鄰項(xiàng)目指導(dǎo)思想：步步緊逼，百折不撓。（1）保證金：300萬元；（2）預(yù)計(jì)周期：截止2011年3月份。（3）負(fù)責(zé)人：（4）具體措施：5、金馬項(xiàng)目指導(dǎo)思想：結(jié)傭第一，其他從速。（1）營銷目標(biāo)：銷售 萬元，回籠資金 萬元。（2）目標(biāo)分解：2月份：銷售 萬元，回籠資金 萬元；3月份：銷售 萬元，回籠資金 萬元；4月份：銷售 萬元，回籠資金 萬元。（3）合作單位：為了家（4）操作模式：內(nèi)、外場結(jié)合，內(nèi)場為主。（5）預(yù)計(jì)操作周期：截止到2011年4

40、月份。（6）操作團(tuán)隊(duì)：主管副總：陶國慶案場經(jīng)理：牛明涵內(nèi)場團(tuán)隊(duì)：外場團(tuán)隊(duì)：（7）成本投入匡算：人員工資：設(shè)備投入：房租：管理費(fèi)用：資金利息：不可預(yù)估費(fèi)用：（8）傭金結(jié)算：（9）工作難點(diǎn)：（10）具體措施：6、天門項(xiàng)目指導(dǎo)思想：掌控全局， 急中有緩，構(gòu)建區(qū)域總部。 （1）年度營銷目標(biāo)：市場商鋪：銷售8000萬元，回籠資金7000萬元。華泰銘苑：銷售6800萬元，回籠資金4200萬元。（2）目標(biāo)季度分解：一季度目標(biāo)：市場商鋪銷售2500萬元，回籠資金2000萬元；華泰銘苑銷售1600萬元，回款700萬元。二季度目標(biāo)：市場商鋪銷售1500萬元，回籠資金2000萬元；華泰銘苑銷售700萬元，回款100

41、0萬元。三季度目標(biāo)：市場商鋪銷售2000萬元，回籠資金1500萬元；華泰銘苑二期開盤銷售3000萬元，回款1500萬元。四季度目標(biāo)：市場商鋪銷售2000萬元，回籠資金1500萬元；華泰銘苑銷售1500萬元，回款1000萬元。（3）操作模式：內(nèi)、外場結(jié)合；分銷；案場統(tǒng)一管理。（4）合作單位：*75%，萬鵬25%。（5）預(yù)計(jì)操作周期：2年。（6）操作團(tuán)隊(duì)：主管副總：孫曉；案場經(jīng)理：單瀟；內(nèi)場人員：蔣波、張偉等10人。外場團(tuán)隊(duì)：主管：沈佳峰；員工9人。（7）成本投入匡算：人員工資：設(shè)備投入：無房租：管理費(fèi)用：資金利息：無不可預(yù)估費(fèi)用：忽略（8）傭金結(jié)算：按月結(jié)算，首付或一次性付款，到賬結(jié)算；按揭通過

42、銀行審核后結(jié)算。（9）工作難點(diǎn)：市場商鋪與市場經(jīng)營唇齒相依，市場培育有相當(dāng)大的難度，如果日常經(jīng)營不佳，將對市場商鋪、甚至住宅銷售構(gòu)成阻礙；萬鵬公司積極性不強(qiáng)，營銷實(shí)力較弱，是非較多，不是好的合作伙伴；案場經(jīng)理（單瀟）全面管理能力不足，目前不能勝任項(xiàng)目全面主持工作；九合公司具有潛在競爭或負(fù)面作用；招商力量薄弱。（10）具體措施：選派人員接替孫曉主持市場管理公司工作，全面平衡、協(xié)調(diào)華泰、瑞紡、萬鵬、政府關(guān)系，借助各方力量，鋪平營銷管路，推動(dòng)項(xiàng)目有利進(jìn)程；淘汰萬鵬公司，獨(dú)立承擔(dān)招商工作或?qū)ひ捳猩毯献鲉挝?，加?qiáng)招商力量，通過推動(dòng)市場繁榮，促進(jìn)銷售；加強(qiáng)跟瑞紡、華泰方面溝通、合作，做好天門項(xiàng)目之外，延展

43、其他項(xiàng)目合作；促進(jìn)跟政府方面關(guān)系，尋覓新的代理項(xiàng)目或開發(fā)項(xiàng)目；加強(qiáng)外場力量，從總部調(diào)遣外場1-2個(gè)骨干；擴(kuò)招分銷商。（11）中、遠(yuǎn)期構(gòu)想：從戰(zhàn)略上重視天門項(xiàng)目，通過天門項(xiàng)目，在華中區(qū)域立住腳跟，擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，建立區(qū)域總部；年內(nèi)在武漢設(shè)立區(qū)域公司，天門項(xiàng)目納入武漢公司管理，以天門項(xiàng)目為支撐，自我開拓發(fā)展。六、開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營計(jì)劃（一）注冊開發(fā)公司、獲取開發(fā)資質(zhì)（二）制定和完善基本操作程序1、信息采集、確定模糊意向。2、確定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。3、調(diào)研分析，形成項(xiàng)目可行性報(bào)告，明確意向。4、確定合作單位、簽署合作框架協(xié)議，組建項(xiàng)目運(yùn)作小組。5、前期資金調(diào)配。6、公關(guān)。7、通過招投標(biāo)或股權(quán)置換等方式獲得項(xiàng)目。8

44、、注冊具有開發(fā)資質(zhì)的項(xiàng)目開發(fā)公司，組建經(jīng)營班子。9、繳納土地出讓金。10、制訂項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，編制開發(fā)預(yù)算。11、項(xiàng)目調(diào)研、設(shè)計(jì)、定位。12、確定開發(fā)模式：一次性開發(fā)或滾動(dòng)開發(fā)。13、開發(fā)資金籌措。14、辦理項(xiàng)目開發(fā)前期手續(xù)。15、建筑設(shè)計(jì)、施工單位招標(biāo)、土建、水電施工。16、獲取預(yù)售許可證；銷售。17、煤氣、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等接入。18、綠化、地面平整、外立面裝修等。19、招標(biāo)、簽訂物業(yè)管理公司。20、綜合驗(yàn)收。21、交房。22、決算。23、協(xié)助成立業(yè)主委員會(huì)。（三）意向項(xiàng)目管理1、江西上饒項(xiàng)目（1）項(xiàng)目類型：城市綜合體（包括：市場、住宅、別墅、酒店） （2）負(fù)責(zé)人：（3）控股單位：瑞紡（4）參

45、股比例及資金額度：（5）預(yù)計(jì)啟動(dòng)時(shí)間：（6）把握度： %。2、山東單縣項(xiàng)目（1）項(xiàng)目類型：城市綜合體（包括：市場、住宅、別墅、酒店） （2）負(fù)責(zé)人：（3）控股單位：匯金（4）參股比例及資金額度：（5）預(yù)計(jì)啟動(dòng)時(shí)間：（6）把握度： %。3、七、中介業(yè)務(wù)經(jīng)營計(jì)劃（一）實(shí)行統(tǒng)一管理 中介業(yè)務(wù)門店，統(tǒng)一劃歸到中介管理部進(jìn)行管理，選聘部門總監(jiān)1名，總監(jiān)未落實(shí)前，由總經(jīng)理代為管理。（二）明確指標(biāo)，簽訂經(jīng)營責(zé)任書 根據(jù)上年度門店經(jīng)營狀況，制定各門店年度利潤指標(biāo)和考核辦法，跟門店經(jīng)理簽訂門店經(jīng)營責(zé)任書。（三）制定門店年度工作計(jì)劃 由門店經(jīng)理編制門店年度工作計(jì)劃，公司統(tǒng)一審核、調(diào)整后，貫徹實(shí)施。 孫 曉 二零一

46、一年二月八日 薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肅節(jié)蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃蒞薆螂罿芁薅襖袂膇薄薃肇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋蟻袀袈膄蟻薀肄肀蝕螞袆蒈蠆裊膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羈芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蕆荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肅節(jié)蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃蒞薆螂罿芁薅襖袂膇薄薃肇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋蟻袀袈膄蟻薀肄肀蝕螞袆蒈蠆裊膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羈芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蕆荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肅節(jié)蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇

47、膈肀薇袀羀荿薇蕿螃蒞薆螂罿芁薅襖袂膇薄薃肇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋蟻袀袈膄蟻薀肄肀蝕螞袆蒈蠆裊膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羈芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蕆荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肅節(jié)蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃蒞薆螂罿芁薅襖袂膇薄薃肇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋蟻袀袈膄蟻薀肄肀蝕螞袆蒈蠆裊膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羈芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蕆荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肅節(jié)蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃蒞薆螂罿芁薅襖袂膇薄薃肇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋蟻袀袈膄蟻薀肄肀蝕螞袆蒈蠆裊

48、膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羈芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蕆荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肅節(jié)蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃蒞薆螂罿芁薅襖袂膇薄薃肇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋蟻袀袈膄蟻薀肄肀蝕螞袆蒈蠆裊膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羈芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蕆荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肅節(jié)蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃蒞薆螂罿芁薅襖袂膇薄薃肇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋蟻袀袈膄蟻薀肄肀蝕螞袆蒈蠆裊膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羈芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蕆荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂

49、肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肅節(jié)蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃蒞薆螂罿芁薅襖袂膇薄薃肇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋蟻袀袈膄蟻薀肄肀蝕螞袆蒈蠆裊膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羈芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蕆荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肅節(jié)蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃蒞薆螂罿芁薅襖袂膇薄薃肇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋蟻袀袈膄蟻薀肄肀蝕螞袆蒈蠆裊膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羈芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蕆荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肅節(jié)蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀

50、羀荿薇蕿螃蒞薆螂罿芁薅襖袂膇薄薃肇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋蟻袀袈膄蟻薀肄肀蝕螞袆蒈蠆裊膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羈芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蕆荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肅節(jié)蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃蒞薆螂罿芁薅襖袂膇薄薃肇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋蟻袀袈膄蟻薀肄肀蝕螞袆蒈蠆裊膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羈芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蕆荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肅節(jié)蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃蒞薆螂罿芁薅襖袂膇薄薃肇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋蟻袀袈膄蟻薀肄肀蝕螞袆蒈蠆裊膂莄蚈羇

51、羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羈芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蕆荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肅節(jié)蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃蒞薆螂罿芁薅襖袂膇薄薃肇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋蟻袀袈膄蟻薀肄肀蝕螞袆蒈蠆裊膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羈芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蕆荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肅節(jié)蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃蒞薆螂罿芁薅襖袂膇薄薃肇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋蟻袀袈膄蟻薀肄肀蝕螞袆蒈蠆裊膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羈芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蕆荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肅節(jié)蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃蒞薆螂罿芁薅襖袂膇薄薃肇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋蟻袀袈膄蟻薀肄肀蝕螞袆蒈蠆裊膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羈芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蕆荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肅節(jié)蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃蒞薆螂罿芁薅襖袂膇薄薃肇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋蟻袀袈膄蟻薀肄肀蝕螞袆蒈蠆裊膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羈芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蕆荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肅節(jié)蒃蚈袆膈蒂螁