【商業(yè)地產】濟寧市嘉祥縣嘉祥國際商貿城價格體系實施及經(jīng)濟計量分析

1、嘉祥國際商貿城價格體系實施及經(jīng)濟計量分析創(chuàng)實(中國)地產服務機構二八年十一月二十六日嘉祥國際商貿城價格體系實施及經(jīng)濟計量分析第一部分 嘉祥國際商貿城銷售價格體系及實施1、 銷售統(tǒng)計結果：嘉祥國際商貿城銷售收入預算統(tǒng)計結果 二、平均折扣及優(yōu)惠政策 （一）優(yōu)惠折扣及優(yōu)惠政策 付款類型比例假設以及付款方式、付款比例折扣優(yōu)惠： 一次性付款96折優(yōu)惠，5成-6成10年按揭付款99折優(yōu)惠； 分期付款：首付達到40%96折優(yōu)惠，首付款超過40%或達到50%95折優(yōu)惠，首付 款超過60%97折優(yōu)惠； 一次性客戶比例按40%假如預計，銀行按揭客戶比例按60%假設預計。 按40%客戶選擇一次性付款（96折），60

2、%客戶選擇按揭付款（99折）計，則平均折扣為97.8% 。 額外優(yōu)惠折扣： 開盤當天成交客戶額外贈送一個99折優(yōu)惠。 促銷方案即促銷優(yōu)惠： 團結就是力量、日進千金回報。（二）二、三層成交價格計算公式=表價面積付款方式折扣額外優(yōu)惠折扣 底商總房款計算公司=表價面積付款方式折扣額外優(yōu)惠折扣=a 底商返租金計算公式=a24%返租=b 底商首付款價格計算公式=(a-b)/2 （按揭） 底商首付款價格計算公式=(a-b) 首付百分比 （分期付款）第二部分 嘉祥國際商貿城招商價格體系及實施租金統(tǒng)計結果 注：租賃三年一簽合同。 月租金為：12.09元/月。 以上月租金平均水平及月租金總額是根據(jù)現(xiàn)實施鋪位銷售

3、定價，利用租金反推法計算而得，因本項目以購鋪自營和購鋪托管兩種方式為主，購鋪托管只是促進銷售，購鋪托管比例越小，對發(fā)展商后期經(jīng)營壓力就越小，故托管（或招商）比例越小越好。 第三部分 嘉祥國際商貿城購鋪托管及招商優(yōu)惠預算1、 購鋪托管回報預算（一）購鋪托管回報率：第一年為總房款（實價）的7%，第二年8%，第三年9%，限底商。2、 招商優(yōu)惠措施及前三年租金收入預算 （一）前三年招商優(yōu)惠條件及租金收益（底商托管租金預算，二三層無返租） 1、優(yōu)惠策略：前期放水養(yǎng)魚，后期逐步提升。 2、優(yōu)惠辦法：租金第一年為銷售總價款4%，第二年4%，第三年5%（一拖一免二樓租金）。 3、優(yōu)惠區(qū)域：一層底商。 （二）托

4、管區(qū)域前三年租金收入預算3、 前三年購鋪托管投資回報資金與招商租金收支平衡 通過本節(jié)第一、二條可以推算出，以購鋪托管與出租率相同理想假設模型下，前三年購鋪托管投資回報資金與招商租金支出差為24%-13%=11%，當購鋪托管與出租率都為100%的情況下，購鋪托管投資回報資金支出比招商租金收入之差=房款銷售總額（24%-13%=11%）。表：前三年不同比例的情況下購鋪托管投資回報資金與招商租金收支平衡表 注：租賃三年一簽合同。 月租金為：12.09元/月。 以上月租金平均水平及月租金總額是根據(jù)現(xiàn)實施鋪位銷售定價，利用租金反推法計算而得，因本項目以購鋪自營和購鋪托管兩種方式為主，購鋪托管 只是促進銷

5、售，購鋪托管比例越小，對發(fā)展商后期經(jīng)營壓力就越小，故托管（或招商）比例越小越好。四、嘉祥國際商貿城最終實現(xiàn)銷售價格匯算1、項目最終實現(xiàn)銷售總額 a、項目整體96折并沖抵返租后總銷售金額收入：51166881元；項目折前表價銷售總金額：60620639元； b、項目底商3年托管總支出：7028931元； c、項目折扣總支出：2424826元； d、項目底商第一年招商租金收入：890331元 e、項目底商第二年招商租金收入：890331元 f、項目底商第三年招商租金收入：1113699元 g、項目底商3年總招商租金收入：2893577元 項目前三年最終實現(xiàn)銷售總額 =54060458元 備注：以上

6、計算以100%銷售率，100%托管率及100%出租率為假設模型下計算。 創(chuàng)實地產服務機構 2008年11月25日地產委托物業(yè)前期管理工作相關業(yè)務指引1、 目的以內部市場化為原則，理順地產公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經(jīng)營和業(yè)務關系。2、適用范圍適用于地產公司和物業(yè)公司前期介入相關工作但不限于工程規(guī)劃設計、施工、工程接管驗收、銷售配合、售后服務等階段工作的指導。3、職責3.1 物業(yè)公司新項目管理部、地產項目部和地產客服委員會共同編制、修訂和履行本指引。3.2 物業(yè)公司新項目部在新項目論證報告中對物業(yè)管理準入可行性進行分析。3.3 地產公司和物業(yè)公司須參照本規(guī)范，結合各項目的實際情況制定具體的工

7、作方案和協(xié)議，以明確雙方業(yè)務和經(jīng)營關系。4、原則4.1 物業(yè)公司與地產公司之間應本著有利于贏得客戶滿意、有利于提升招商品牌、有利于促進招商地產銷售的原則，合理確定物業(yè)公司和地產公司因產品屬性不同而帶來交叉環(huán)節(jié)工作的責權，理順在業(yè)務和經(jīng)營方面的相互關系，建立規(guī)范、高效的協(xié)同機制。4.2 在業(yè)務關系上，物業(yè)公司與地產公司之間需建立清晰的業(yè)務流程，按照內部市場化原則，明確雙方責、權、利，在此基礎上理順雙方的人、財、物關系，以確保物業(yè)公司的良性經(jīng)營。作為兩個獨立經(jīng)營的經(jīng)濟實體，在各項具體業(yè)務上，地產公司與物業(yè)公司之間應以契約形式明確各自權利和義務。4.3 地產公司應與物業(yè)公司應按照已確定的各項委托業(yè)務

8、費用結算辦法（確保至少按季度結算一次）和收費標準進行結算。5、定義5.1 前期物業(yè)管理是指房屋集中交付使用之日起，至業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由地產公司委托物業(yè)公司實施的物業(yè)管理。5.2 前期介入是指項目立項后至房屋集中交付使用階段，物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，向地產公司提出建設性意見，以減少產品缺陷的過程。5.3房屋交付使用是指業(yè)主收到書面入住通知并辦理完結相應入伙手續(xù)；業(yè)主收到入住通知后在限定期限內不辦理相應手續(xù)的，視為房屋已交付使用。5.4 項目開辦費是指在項目集中入伙前，物業(yè)公司為實現(xiàn)新項目的正常物業(yè)管理而

9、產生的人員儲備、辦公設施購置、工具材料采購、員工生活設施完善等前期費用。5.5 物業(yè)移交是在竣工驗收后地產公司將物業(yè)的公共部位、配套設施設備和場所移交給物業(yè)公司，物業(yè)公司對相關設施的質量、使用性、完好性、感觀效果等進行驗收。5.6 保潔開荒是指項目接管驗收合格后，物業(yè)公司對項目內各類房屋、共用部位、共用設備設施及場所進行全面清潔，以保證業(yè)主入住時的良好狀態(tài)。6、方法和過程控制6.1 項目前期介入6.1.1 為提供令客戶滿意的產品，規(guī)避和減少項目缺陷，在項目的規(guī)劃設計、施工建設和營銷策劃階段地產公司應要求物業(yè)公司提前介入，物業(yè)公司應站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（

10、更新、改造、升級）等方面，提出建設性意見。6.1.1.1 規(guī)劃設計過程的控制。地產公司召集物業(yè)公司召開設計說明會，說明相關設計內容、提供相關技術資料。物業(yè)公司新項目管理部組織專業(yè)人員了解項目設計方案，從物業(yè)管理與業(yè)主使用角度對設計方案提出建議書供地產公司參考，地產公司決策部門最終確認并決定是否采納物業(yè)公司提出的建議并知會物業(yè)公司。6.1.1.2 施工過程的控制。物業(yè)公司新項目管理部組織專業(yè)人員定期與地產公司項目部召開現(xiàn)場會議或參加地產公司工程例會以了解和跟蹤工程進展，熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。同時從管理需求角度對小區(qū)的環(huán)境、安全、設備設施的安裝、硬件配套等方面提出建設性意見提交工程整

11、改建議書。6.1.1.3 工程接管驗收過程的控制。入伙之前3-5個月，物業(yè)公司、監(jiān)理公司對各類工程進行全面的驗收檢查并提交物業(yè)驗收報告，所有專業(yè)工程項目保證在入伙前一個月通過竣工驗收。建立工程遺留問題整改工作流程和責任分工并規(guī)定完成時限。地產客服委員會為物業(yè)公司的對接部門，由客服委員會協(xié)調地產各部門對物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)的工程問題進行整改，確保入伙之前的工程質量。6.1.1.4 營銷配合過程的控制。物業(yè)公司需配合地產公司做好以下工作：銷售中心、樣板房保潔、保安服務；客戶的接待咨詢服務；對地產公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動做好組織落實工作；加強樓盤宣傳，挖掘潛在客戶群；充當?shù)禺a公司與業(yè)主溝通的橋梁，把業(yè)主在樓盤

12、銷售過程中對小區(qū)規(guī)劃、設計的合理要求反饋給地產公司。6.1.1.4.1在營銷過程中，地產公司和物業(yè)公司應對相關問題統(tǒng)一口徑，規(guī)避售樓出現(xiàn)的矛盾。6.1.1.4.2對于營銷階段發(fā)生的費用，地產公司和物業(yè)公司應嚴格按照物業(yè)服務前期介入委托合同（附件一）進行。6.1. 2 項目前期介入階段，地產公司應每月組織召開業(yè)務聯(lián)席會議，召集物業(yè)公司相關人員就物業(yè)公司提出的意見進行溝通。6.1.3 項目前期介入期間物業(yè)公司產生的人員成本、物料消耗及相關酬金（總成本的10-15%）由地產公司承擔（參考標準：按前期介入項目建筑面積計算，每平方米24元）。6.2前期物業(yè)管理階段6.2.1 前期物業(yè)管理服務合同：6.2

13、.1.1由物業(yè)公司新項目部負責在房屋銷售之前，按照相關法規(guī)要求，起草前期物業(yè)管理服務合同、業(yè)主臨時公約。 6.2.1.2經(jīng)地產公司與物業(yè)公司共同認可后，雙方簽訂前期物業(yè)管理服務合同，明確委托管理事項、委托管理期限、雙方責權、服務標準、收費標準、專用房屋、維修資金及違約責任等。在合同簽訂時應充分考慮其對后期的影響，為從前期物業(yè)管理過渡到業(yè)主委托管理階段創(chuàng)造條件，該合同應和地產公司在銷售時與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同的（關于前期物業(yè)管理的約定）內容一致。6.2.2 物業(yè)管理方案策劃：在房屋竣工驗收之前，物業(yè)公司新項目部應擬定項目的物業(yè)管理方案，該方案是對管理服務工作的全面策劃，具體包括管理模式、服務內

14、容、管理服務標準、內部管理機制、品質控制方法、管理費測算等內容。6.2.3 物業(yè)管理費測算6.2.3.1 物業(yè)公司應在物業(yè)管理策劃方案中詳列物業(yè)管理費的測算依據(jù)以及測算結果。6.2.3.2 物業(yè)管理費定價應參照當?shù)卣笇藴屎托袠I(yè)水平，確保物業(yè)管理項目（含分期開發(fā)項目）收支平衡，原則上不贊同為促進地產銷售而降低物業(yè)管理費引起管理費定價虧損的做法，如確有必要，地產公司應承擔相應虧損。6.2.4 項目開辦費6.2.4.1物業(yè)公司應在物業(yè)管理費測算時，將項目開辦費在合同期限內分攤到物業(yè)管理成本中。6.2.4.2如果地產公司認為物業(yè)公司測算的物業(yè)管理費標準偏高，物業(yè)公司也可將部分成本單獨與地產公司結

15、算，通常應在項目入伙前三個月由地產公司向物業(yè)公司支付開辦費（參照標準：按接管面積計算，每平方米23元），以便物業(yè)公司正常開展工作。6.2.5 管理用房提供：6.2.5.1 地產公司應按照法規(guī)要求向物業(yè)公司或業(yè)主大會提供管理用房，用于管理處日常辦公、會議、接待、倉庫等。6.2.5.2 管理用房的標準，當?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定；當?shù)胤ㄒ?guī)沒有規(guī)定的，地產公司應按照項目總建筑面積千分之二比例（不足50平方米的按50平方米計）向物業(yè)公司提供管理用房，不足部分由物業(yè)公司自行解決，由此產生成本應在物業(yè)管理費測算時統(tǒng)籌考慮。6.2.5.3 地產公司應在規(guī)劃設計階段充分考慮管理用房。辦公場所具體位置的規(guī)劃應充

16、分考慮到項目物業(yè)管理模式的需要，可從服務輻射區(qū)域、交通、安全、盡量減少擾民等角度考慮；如管理用房中涉及到員工生活用房的，具體位置應根據(jù)項目具體情況確定。規(guī)劃的面積，需要考慮管理處駐場人數(shù)和周邊活動設施等因素。管理用房的辦公和員工住宿不能設在地下室中，須確保通風、噪音應達到國家住宅房內標準。6.2.5.4管理用房裝修由物業(yè)公司提出設計和施工方案，報地產公司審核。管理用房裝修費用由地產公司承擔，裝修標準：按照實際提供的建筑面積計算，不低于每平方米500元。6.2.6 保潔開荒6.2.6.1 保潔開荒屬產品符合性責任，地產公司應監(jiān)督各施工單位負責其作業(yè)范圍的清場及保潔工作。6.2.6.2 地產公司如

17、將保潔開荒工作委托物業(yè)公司，期間產生的人工成本、物料消耗和酬金（總成本的10-15%）由地產公司承擔. 6.2.7 房屋集中交付使用（集中入伙）6.2.7.1 房屋集中交付使用實行地產公司項目組總經(jīng)理負責制，成立由地產客服、營銷、工程、物業(yè)等各部門、各專業(yè)口聯(lián)合組成的入伙工作小組，策劃、組織入伙工作。集中入伙期間發(fā)生的費用由地產公司承擔，具體包括：現(xiàn)場布置、辦公設備消耗、驗房費用、材料印刷費、各種活動費用等。6.2.7.2 地產公司如委托物業(yè)公司全權辦理房屋集中交付使用手續(xù)的，物業(yè)公司需提前將集中入伙策劃方案和費用預算（人工成本、物料消耗、現(xiàn)場布置、管理酬金等）報地產公司審核，費用由地產公司承

18、擔. 6.2.8售后服務6.2.8.1 地產公司按照房屋質量保證書規(guī)定承擔房屋維修、公共設施設備保修期內的返修以及完善責任，此外對已過保修期但經(jīng)專業(yè)機構認定屬質量問題的仍需地產公司承擔責任。物業(yè)公司只負責正常的工程返修工作（具體參見地產、物業(yè)、施工三方保修協(xié)議書）6.2.8.2地產公司如將保質期內的維修、返修工作委托物業(yè)公司落實，應與施工單位、物業(yè)公司簽訂三方協(xié)議書，明確保修的服務質量標準、監(jiān)控方法和處罰措施，物業(yè)公司有權對施工方的服務質量進行評估和扣罰。6.2.8.3 地產公司委托物業(yè)公司管理維修、返修工作，物業(yè)公司酬金收取標準按照保修協(xié)議書相關內容執(zhí)行。6.2.8.4地產公司項目部工程結束

19、后，須留專業(yè)工程師負責工程后續(xù)問題的跟蹤處理以及與物業(yè)公司的工程對接。 6.2.9空置房管理6.2.9.1 空置房是地產公司因銷售或其他原因，造成房屋未交付使用而空置的?？罩梅康墓芾碣M及水、電、供暖等費用由地產公司承擔。6.2.9.2. 為避免在客戶看房時出現(xiàn)不良現(xiàn)象，地產公司應對空置房建立巡查制度，對門窗、水管、開關、暖氣、水喉、門鎖、玻璃、墻面、鑰匙等進行定期檢查，必要時對空置房定期清潔。如地產公司將上述工作委托物業(yè)公司，費用由地產公司承擔，具體收費標準由地產公司與物業(yè)公司雙方協(xié)定。6.3 其他6.3.1代墊款項和代收代付業(yè)務按照相關財務管理規(guī)定執(zhí)行。6.3.2 因地產公司銷售或其它需要，承諾向業(yè)主贈送的物業(yè)管理費應由地產公司承擔，此部分費用由地產公司劃撥給物業(yè)公司。6.3.3若地產公司在開發(fā)建設時已經(jīng)繳納了水電氣等配套設施的開戶費用，地產公司應