房地產(chǎn)估價師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（十七）

1、2012年房地產(chǎn)估價師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理全真模擬試題及答案（十七）一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后題目一二三四總分一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、房屋的商品租金構(gòu)成因素是()a.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)b.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租c.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤d.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租、利潤2、某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉。該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價格的5和3，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格為（）萬元。a27

2、.6b28.2c29.0d29.93、對評估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結(jié)果變化進(jìn)行分析的常用方法是（）。a保本點(diǎn)分析b敏感性分析c現(xiàn)金流量分析d統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)分析4、客觀成本是指假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)時()的一般花費(fèi)。a、大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商b、個別房地產(chǎn)開發(fā)商c、估價對象開發(fā)商d、可比開發(fā)商5、房地產(chǎn)估價的技術(shù)性原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象在（）下的估價結(jié)果具有近似性。a.同一估價原則、同一估價時點(diǎn)b.同一估價目的、同一估價方法c.同一估價目的、同一估價時點(diǎn)d.同一估價原則、同一估價目的6、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、（）等設(shè)施或條件以

3、及場地平整。a給水、排水、電力、通信b給水、排水、燃?xì)?、熱力c排水、電力、通信、燃?xì)鈊排水、電力、通信、熱力7、購置某物業(yè)用于出租經(jīng)營，購買價格為100萬元，從購買后下一年開始有租金收入，年凈租金收入為20萬元。現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標(biāo)收益為10，則該項(xiàng)目的動態(tài)投資回收期（）。a小于5年b在56年之間c在67年之間d在78年之間8、某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點(diǎn)法計(jì)算該類住宅需求的收入彈性為（）。a.036b.122c.2.78d.3259、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計(jì)算基數(shù)為

4、（）。（建設(shè)工程教育網(wǎng)原創(chuàng)）a土地取得成本+開發(fā)成本b土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用c土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用d開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值10、下列市場調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是（）。a市場需求容量調(diào)查b消費(fèi)者行為調(diào)查c市場營銷因素調(diào)查d競爭情況調(diào)查11、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為16，計(jì)算后得到該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為12，銀行的貸款利率為5.44，則在該項(xiàng)目的計(jì)算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是（）。a3.57b4.00c6.56d10.5612、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費(fèi)者對物業(yè)品牌的認(rèn)知價值來制定價格的方法，屬于（）。a成本導(dǎo)向定價法b購買者導(dǎo)向定價法c競爭導(dǎo)向定價法d市場導(dǎo)

5、向定價法13、運(yùn)用市場比較法評估房地產(chǎn)價格，在因素修正時需要具有豐富經(jīng)驗(yàn)的估價師來確定()a.土地還原利率b.各有關(guān)修正系數(shù)c.如何計(jì)算容積率修正d.如何計(jì)算土地使用年期修正14、銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于（）風(fēng)險(xiǎn)。a信用b管理c法律d操作15、估價時點(diǎn)應(yīng)與（）的日期相一致。a、簽訂估價合同b、開始估價作業(yè)c、完成估價報(bào)告d、估價結(jié)果所屬16、下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是（）。a土地購置貸款b土地儲備貸款c土地開發(fā)貸款d建投貸款17、某寫字樓的建筑面積為8萬m2，可出租面積系數(shù)為80%，公用建筑面積系數(shù)為15，則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是（）萬m2a5.2b6.4c6

6、.8d7.618、某套住宅的套內(nèi)建筑面積價格為2600元/m2，已知使用面積為58m2，套內(nèi)建筑面積為67m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為6m2。該套住宅的建筑面積價格為（）元/m2。a、2600.00b、2386.30c、2832.84d、3003.4519、下列關(guān)于路線價法的表述中，不正確的是（）。a路線價法實(shí)質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理b路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價c運(yùn)用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊d路線價法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街用地求其平均價格20、某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，

7、其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元、投資者權(quán)益增加值為2200元、店鋪市場價值增長率為2，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報(bào)率為（）。a7.1b12.0c13.1d19.121、銀行為某人提供期限為10年、年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2的個人住房抵押貸款。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是（）元。a1005.56b1010.56c1110.56d1115.5622、因?yàn)槔麧櫽?jì)算的基數(shù)不同，選取的利潤率不同，所以計(jì)算出的利潤()。a、不同b、相同c、不確定d、視具體情況而定23、在房地產(chǎn)估價

8、中，長期趨勢法運(yùn)用的假設(shè)前提是（）。a.過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在b.市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料c.房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動d.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格24、在估價中選取4個可比實(shí)例，甲成交價格4800/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時一次付清；丁成交價格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36

9、萬元。已知折現(xiàn)率為10，那么這4個可比實(shí)例實(shí)際單價的高低排序?yàn)椋ǎ甲乙丙丁b乙丁甲丙c乙丙甲丁d丙乙丁甲25、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。a選址規(guī)劃意見通知書b規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書c建設(shè)用地規(guī)劃許可證d建設(shè)衛(wèi)程規(guī)劃許可證26、個人住房抵押貸款期限可長達(dá)()年。a10b20c30d5027、某置業(yè)投資者以10000元/m2的價格購買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的40為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是（）。a0.21b1.23c2.01d3.2

10、328、銷售稅金及附加不包括()。a、營業(yè)稅b、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加c、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)d、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅29、某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/m2。現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價（）萬元。（提供）a78b882c1210d127230、某宗土地的面積為1000m2，其上建筑物的建筑面積為5000m2，建筑物的基底面積為700m2，建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地的容積率為（）。（建設(shè)工程教育網(wǎng)原創(chuàng)）a8.0b5.6c5.0d0.731、某套住宅總價為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套

11、內(nèi)墻體面積為20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價格為（）元m2。a1667b1765c1875d200032、對市場需求與供應(yīng)情況、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等進(jìn)行的預(yù)可行性研究，屬于（）階段。a投資機(jī)會研究b初步可行性研究c詳細(xì)可行性研究d項(xiàng)目的評估和決策33、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是()。a商用房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更高b商用房地產(chǎn)的收益更高c商用房地產(chǎn)的價值更高d商用房地產(chǎn)的增值潛力更大34、投資機(jī)

12、會研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、勞動力狀況、（）等。a規(guī)劃設(shè)計(jì)方案b投資估算c資源條件d投資權(quán)益35、下列選項(xiàng)中，不計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用的是（）。a抵押貸款還本付息b管理人員工資建設(shè)工程教育網(wǎng)c公共設(shè)施維修費(fèi)建設(shè)工程教育網(wǎng)提供d保險(xiǎn)費(fèi)二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）題目123456789101112131415答案1、估價中的最高最佳使用具體包括（）等。a最佳用途b最佳位置c最佳規(guī)模d最佳環(huán)境e最佳集約度2、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位是在市場分析的基礎(chǔ)上，具體規(guī)定擬提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品的()。a價格水平b銷售對象c基本功能d地理位置e輔助功能3、現(xiàn)金流量圖是進(jìn)行復(fù)利計(jì)算和投資分析的有

13、效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時間點(diǎn)“零”是（）。a資金運(yùn)動的時間始點(diǎn)b日歷年度的年初c某一基準(zhǔn)時刻d既不能現(xiàn)金流出也不能有現(xiàn)金流入的時間點(diǎn)e既可有現(xiàn)金流入也可有現(xiàn)金流出的時間點(diǎn)4、在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)符合的條件包括（）。a形狀相似b在同一條街道上只有一個路線價區(qū)段c面積接近d地塊相連e可及性相當(dāng)5、房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。a、交通建設(shè)b、市場供求變化c、人口素質(zhì)變化d、所在地區(qū)衰落e、城市規(guī)劃的指定與修改6、在實(shí)際中計(jì)算地租量的方法有（）。a、從房租中分離出地租b、由地租求出地租c、采用比較法求出地租d、由土地開發(fā)成本求出地租e、采用類似假設(shè)開發(fā)法的方法求出地租7、

14、從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)得類型主要有（）。a商住樓b土地c在建工程d寫字樓e建成后的物業(yè)8、在下列房地產(chǎn)投資行為中，體現(xiàn)房地產(chǎn)置業(yè)投資特點(diǎn)的有（）。a買地-建房-賣房b買房-經(jīng)營c買房-出租-轉(zhuǎn)售d買房-出租e買地-開發(fā)-轉(zhuǎn)讓9、路線價法估價時需要用路線價再配合（）計(jì)算出待估宗地的價格。a、深度百分率b、資本化率c、收益率d、物價指數(shù)e、其他價格修正率10、區(qū)位理論除成本學(xué)派外，還有()a.市場學(xué)派b.價格學(xué)派c.行為學(xué)派d.競爭學(xué)派e.交易學(xué)派11、剩余法估價開發(fā)商購買土地時，確定該土地的最佳使用，有關(guān)部門對該土地規(guī)定了()a.地塊限制條件b.法律法規(guī)限制c.資源條件

15、d.社會條件e.經(jīng)濟(jì)條件12、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時，要進(jìn)行(）工作。a客戶評價b項(xiàng)目評估c擔(dān)保方式評價d貸款綜合評價e環(huán)境評價13、建筑物區(qū)分所有權(quán)包括（）等。a按份共有所有權(quán)b專有部分所有權(quán)c共同關(guān)系成員權(quán)d共同部分持份權(quán)e長期使用和租賃14、在實(shí)際估價中，運(yùn)用架設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可能性，關(guān)鍵取決于()。a、房地產(chǎn)具有開發(fā)或者再開發(fā)的潛力b、將預(yù)期遠(yuǎn)離作為理論依據(jù)c、正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式d、正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)e、正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值15、開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證時，須提供的材料主要有（）。a建設(shè)工程規(guī)劃許可證b選址規(guī)劃意見通知

16、書c項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的總平面圖d城市計(jì)劃部門批準(zhǔn)征用土地的計(jì)劃任務(wù)提供e1/2000或1/500的地形圖三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、商用房地產(chǎn)抵押貸款是開發(fā)商以銷售的房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保向金融機(jī)構(gòu)申請的貸款。()2、如果房地產(chǎn)開發(fā)公司想樹立高價格形象，則應(yīng)采用奇數(shù)定價策略。（）3、若建筑物的實(shí)際壽命超過其法定耐用年限，則其價值所剩無幾。（）4、收益性房地產(chǎn)投資分析中，抵押貸款還本付息屬于經(jīng)營費(fèi)用。（）5、在房地產(chǎn)抵押貸款時，銀行確定的抵押貸款成數(shù)越高，則貸款人獲得的貸款金額越多。（）6、開發(fā)商成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期利潤率，且年成本利潤率不等于成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)。（）7

17、、服務(wù)市場是指已經(jīng)購買了某種產(chǎn)品，需要提供后續(xù)服務(wù)的消費(fèi)者集合。（）8、在估價報(bào)告中，簽署估價師聲明是為說明估價是以客觀公正的方式進(jìn)行的，同時對委托人也是一種警示。（）9、某市2004年經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價格上漲了5，其需求量下降4，則該類經(jīng)濟(jì)適用住房的需求富有價格彈性。（）10、路線價法中的單獨(dú)深度價格修正率隨著臨街深度的遞進(jìn)而增大。（）11、雖然開發(fā)商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開發(fā)建設(shè)貸款，但該在建工程在竣工驗(yàn)收前仍可以被銷售。（）12、某城市路線標(biāo)準(zhǔn)深度為8m，劃分為三個等分，從街道方向算起，各等分單獨(dú)深度價格修正率分別為50、30、20。則臨街12m的矩形土地的平均深度價格修正率為

18、120。（）13、在基準(zhǔn)地價修正法中進(jìn)行交易日期調(diào)整，是將基準(zhǔn)地價在估價時點(diǎn)時的值調(diào)整為其基準(zhǔn)日期時的值。（）14、名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越小。（）15、房地產(chǎn)市場預(yù)測中的定性預(yù)測方法主要用于短期預(yù)測。（）四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、某寫字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫字樓每月租金2.5萬元。據(jù)調(diào)查，該寫字樓造價為3,000元/平方米，家具設(shè)備原值10萬元，耐用年限10年，殘值率2%。據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%，管理費(fèi)為年租金的5%，修繕費(fèi)為房屋原值的2%，保險(xiǎn)費(fèi)為房屋原值的3，資本化驗(yàn)室率為12%。試估算該寫

19、字樓的價格。1、有一宗地塊，經(jīng)可行性分析，認(rèn)為受規(guī)劃條件限制，開發(fā)成房地產(chǎn)后，預(yù)估實(shí)際銷售最高價為1,000萬元，而開發(fā)成本(含稅費(fèi))最低為500萬元，開發(fā)商期望利潤為200萬元。試用剩余法求取該地塊最高價格為多少?2、據(jù)房地產(chǎn)市場資料，租金水平在該類不動產(chǎn)中，未來月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動產(chǎn)的資本化率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開發(fā)該不動產(chǎn)的總價是多少?2、某購物中心開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積為10000m2，總建筑面積為15000m2。預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期為2年，總投資為13500萬元（不包括貸款利息）。項(xiàng)目第l年投資8100萬元，其中資本金為5

20、400萬元，其余為甲銀行貸款：項(xiàng)目第2年投資5400萬元，全部為甲銀行貸款；甲銀行貸款年利率為9.0，按年復(fù)利計(jì)息，項(xiàng)目竣工時一次性還清本息。項(xiàng)目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營，且立即向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0，按年付息、到期還本。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70，采用基礎(chǔ)租金加百分比租金形式出租，基礎(chǔ)租金不隨時間變化，百分比租金為超額營業(yè)額的10。預(yù)計(jì)購物中心的出租率為95，年超額營業(yè)額為10000萬元。購物中心的運(yùn)營成本為毛租金收入的35。開發(fā)商于項(xiàng)目運(yùn)營3年后整體轉(zhuǎn)售，凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營收入的9.5倍。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年

21、初，收入、運(yùn)營成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請回答下列問題：1、若開發(fā)商要求的自有資金目標(biāo)收益率為20，則購物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元，m2（精確到個位）?2、在該最低基礎(chǔ)租金水平下，設(shè)項(xiàng)目全部投資的目標(biāo)收益率為13，求項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率是多少（精確到小數(shù)點(diǎn)后2位）?（12分）2012年房地產(chǎn)估價師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理全真模擬試題及答案（十七）一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案）一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、c2、b3、b4、a5、c6、a7、d8、c9、b10、c11、a12、b13、b14、a15、d16、b17、a18、b1

22、9、d20、d21、d22、b23、a24、c25、a26、c27、b28、d29、d30、c31、d32、b33、a34、c35、a二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）1、ace2、ce3、ace4、de5、ae6、abce7、bce8、cd9、ae10、ac11、ab12、abcd13、bcd14、ce15、bde三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、x2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、某寫字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫字樓每月租金2.5萬元。據(jù)調(diào)查，該寫字樓造價為3

23、,000元/平方米，家具設(shè)備原值10萬元，耐用年限10年，殘值率2%。據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%，管理費(fèi)為年租金的5%，修繕費(fèi)為房屋原值的2%，保險(xiǎn)費(fèi)為房屋原值的3，資本化驗(yàn)室率為12%。試估算該寫字樓的價格。1、有一宗地塊，經(jīng)可行性分析，認(rèn)為受規(guī)劃條件限制，開發(fā)成房地產(chǎn)后，預(yù)估實(shí)際銷售最高價為1,000萬元，而開發(fā)成本(含稅費(fèi))最低為500萬元，開發(fā)商期望利潤為200萬元。試用剩余法求取該地塊最高價格為多少?2、據(jù)房地產(chǎn)市場資料，租金水平在該類不動產(chǎn)中，未來月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動產(chǎn)的資本化率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開發(fā)該不動產(chǎn)的總價是多少?2、1、解法一：敘述法一、設(shè)最低基礎(chǔ)租金為x，求最低基礎(chǔ)租金（1）計(jì)算各年自有資金凈現(xiàn)金流量1）第1年年初凈現(xiàn)金流量=-5400萬元2）第2年年初：投資=-5400萬元；甲銀行貸款5400萬元凈現(xiàn)金流量=-5400+5400=0萬元3）第3年