小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則

1、仁和天城小區(qū)業(yè)主(代表)大會議事規(guī)則（草案）第一章 總 則第一條 為維護本物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主的合法權(quán)益，規(guī)范業(yè)主(代表)大會、業(yè)主委員會的議事活動，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、物業(yè)管理條例、湖南省物業(yè)管理條例、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部業(yè)主(代表)大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則等有關(guān)規(guī)定，制定本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則。第二條本業(yè)主(代表)大會名稱為：株洲市中心社區(qū)仁和天城小區(qū)業(yè)主(代表)大會第三條 本業(yè)主(代表)大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主(代表)組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，依法履行職責(zé)。業(yè)主委員會是業(yè)主(代表)大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會委員經(jīng)過半數(shù)的業(yè)主(代表)同意產(chǎn)生。業(yè)主委

2、員會接受業(yè)主監(jiān)督，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)，規(guī)范服務(wù)行為。第四條 業(yè)主(代表)大會、業(yè)主委員會接受物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會的監(jiān)督和指導(dǎo)，積極配合社區(qū)居民委員會共同做好和諧社區(qū)建設(shè)工作，并接受區(qū)（縣、市）物業(yè)主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。第五條 本議事規(guī)則經(jīng)業(yè)主(代表)大會通過，對全體業(yè)主具有約束力。第六條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主(代表)大會。業(yè)主(代表)大會自首次業(yè)主(代表)大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。業(yè)主(代表)大會及業(yè)主委員會于成立之日起30日內(nèi)將業(yè)主(代表)大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則第三十三條規(guī)定的材料送物業(yè)所

3、在地鎮(zhèn)人民政府和市物業(yè)主管部門備案。第二章 業(yè)主(代表)大會第七條業(yè)主(代表)大會決定以下事項：（一）制定和修改業(yè)主(代表)大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案；（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（六）籌集和使用專項維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（八）改變共有部分的用途；（九）利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；（十）改變或撤銷業(yè)主委員會的不當(dāng)決定；（十一）決議本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主訴訟事宜；（十二）制定物業(yè)服務(wù)合同無法履行等情形的應(yīng)急預(yù)案；（十三）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)

4、由業(yè)主共同決定的其他重大事項。決定第（六）項和第（七）項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意；決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利重大事項的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第八條 業(yè)主(代表)大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每年召開 1次，召開時間為 每年10月份 。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主提議和情形發(fā)生之日起60日內(nèi)組織召開業(yè)主(代表)大會臨時會議：（一）經(jīng)20%以上業(yè)主提議的；（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；（三）業(yè)主委員會委員空缺達半數(shù)（含）以上的。第九條屬第八條召開業(yè)主大會臨時會議第一項情形的，應(yīng)符合下列條件： 1、

5、有明確發(fā)起人； 2、提議事項明確，屬于業(yè)主大會議事范圍； 3、隨附提議人產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件。業(yè)主委員會接到提議書面申請后，應(yīng)對提議的真實有效性進行核實，并進行分析、研究，在收到提議之日起30日內(nèi)對是否召開業(yè)主(代表)大會會議作出決定。決定召開業(yè)主(代表)大會會議的，應(yīng)當(dāng)在作出召開決定之日起30天內(nèi)（未作出決定的在收到提議之日起60天內(nèi)）召開會議，就提議事項征求業(yè)主意見并進行表決，業(yè)主(代表)大會會議討論表決議題應(yīng)與提議議題相一致。決定不召開的，應(yīng)說明事實、理由和依據(jù)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。逾期未作出決定的，視作提議有效。業(yè)主委員會未按時作出決定或者業(yè)主委員會決定不召開臨時會議，但經(jīng)核查后業(yè)主提

6、議符合第八條規(guī)定情形的，鎮(zhèn)人民政府應(yīng)責(zé)令業(yè)主委員會限期召開；逾期仍不組織召開的，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織業(yè)主召開。第十條 業(yè)主(代表)大會會議可以選擇下列形式召開，以后具體會議形式由業(yè)主委員會確定。（一）集體討論的形式；（二）書面征求意見的形式。采用集體討論形式議事的，選擇：由業(yè)主推選業(yè)主代表參加會議，以每幢樓為單位，推選產(chǎn)生一名代表；業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主(代表)大會會議3日前，就業(yè)主(代表)大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見；需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對、棄權(quán)的具體意見經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主(代表)大會投票時如實反映。第十一條業(yè)

7、主(代表)大會采用以下 5種形式進行表決：（一）設(shè)投票箱：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)投票箱，由業(yè)主自行將個人意見投入投票箱內(nèi)，經(jīng)業(yè)主委員會（業(yè)主(代表)大會籌備組）統(tǒng)計匯總，公布表決結(jié)果；（二）專人送達、回收意見：由業(yè)主委員會或業(yè)主大會籌備組組織有關(guān)人員逐戶送發(fā)、回收業(yè)主意見，經(jīng)業(yè)主委員會（業(yè)主(代表)大會籌備組）統(tǒng)計匯總，公布表決結(jié)果；（三）傳真；（四）郵寄；（五）電話委托投票。（委托現(xiàn)場需有兩名以上工作人員證明，并做好記錄）第十二條業(yè)主(代表)大會會議按下列程序召開：（一）會議籌備。業(yè)主委員會做好開會前的準備工作。根據(jù)業(yè)主的提議、意見、建議，草擬會議議題，確定會議召開形式、時間、地點、議程，制定征

8、詢意見表或表決票，核實業(yè)主(代表)人數(shù)等情況。（二）發(fā)布公告。業(yè)主(代表)大會會議召開前3日，由業(yè)主委員會將召開會議的時間、地點、議題和議程等主要事項以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公告，同時告知所在地鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會。（三）召開會議。業(yè)主委員會應(yīng)在會議當(dāng)天發(fā)放征詢意見表或選票，將業(yè)主(代表)大會議事內(nèi)容書面征詢業(yè)主(代表)意見。業(yè)主(代表)填寫征詢意見表或選票，并簽名確認。業(yè)主委員會可通過設(shè)立投票箱、上門或寄掛號信等形式回收業(yè)主(代表)意見，組織驗票、計票，進行表決，邀請鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會指導(dǎo)、監(jiān)督，或請公證處公證。（四）通報大會議事決定。業(yè)主委員會以書面形式

9、在公告欄通報會議決議，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。業(yè)主(代表)大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會作書面記錄并存檔。第十三條業(yè)主(代表)大會形成的決議，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，業(yè)主必須共同遵守。持不同意見的業(yè)主不得抵制業(yè)主大會決定的執(zhí)行，不得干擾業(yè)主(代表)大會的正常工作。業(yè)主(代表)大會形成的決議違反法律法規(guī)的，業(yè)主可以鎮(zhèn)人民政府和市物業(yè)主管部門舉報，由受理單位依法處理；業(yè)主(代表)大會形成的決議侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。第十四條 業(yè)主(代表)因故不能參加業(yè)主(代表)大會會議的，可以書面委托代理人參加會議。書面委托委托書，應(yīng)載明委托事項、委托權(quán)限及期限。受委

10、托的代理人必須是所代表業(yè)主中的業(yè)主；第十五條 業(yè)主(代表)大會對所提議案已經(jīng)作出決定的，業(yè)主在六 個月內(nèi)不得以同一內(nèi)容再提議召開業(yè)主大會會議進行表決。第十六條 利用物業(yè)管理商業(yè)用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和場地進行經(jīng)營的，所得經(jīng)營性收入的收益，主要用于以下用途： 1、業(yè)主(代表)大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費； 2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和養(yǎng)護； 3、補充專項維修資金； 4、彌補物業(yè)服務(wù)費用的不足；第三章業(yè)主委員會第十七條業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：（一）執(zhí)行業(yè)主(代表)大會的決定和決議；（二）召集業(yè)主(代表)大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；（三）與業(yè)主(代表)大會選聘的物業(yè)服務(wù)

11、企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（六）按照約定組織補選業(yè)主委員會委員；（七）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；（八）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；（九）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；（十）業(yè)主(代表)大會賦予的其他職責(zé)。第十八條業(yè)主委員會委員由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，并應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力；（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；（三）遵守管理規(guī)約、居民公約、業(yè)主(代表)大會議事規(guī)則，模范履行業(yè)主義務(wù)；（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有較強的社

12、會公信力；（五）具有一定組織能力；（六）具備必要的工作時間。業(yè)主是法人或其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會委員的選舉。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一個法人或其他組織只能由一個自然人代表。房屋共有的，業(yè)主可以授權(quán)共有人參加業(yè)主委員會的選舉。第十九條 有以下行為的業(yè)主，不能擔(dān)任業(yè)主委員會委員：（一）不遵守本議事規(guī)則；（二）違反有關(guān)法律、法規(guī)及管理規(guī)約；（三）違章搭建建筑物、構(gòu)筑物；（四）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；（五）擅自改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；（六）擅自拆改燃氣管道和設(shè)施；（七）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)任職，或與其關(guān)聯(lián)機構(gòu)有利害關(guān)系的；（八）拒付物業(yè)服務(wù)費，不繳存專項維修資金以及

13、實施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的；（九）違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)、使用功能的。第二十條本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會設(shè)委員 3名， 其中主任1名，委員1名。主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會每屆任期為3年，委員可以連選連任。業(yè)主委員會實行等額選舉或差額選舉，二者可任選一種。業(yè)主委員會委員得票數(shù)應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定。第二十一條業(yè)主委員會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每 季度召開一次。有以下情形發(fā)生時召開臨時業(yè)主委員會會議：（一）業(yè)主(代表)大會決定召開業(yè)主委員會會議的；（二）經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議；（三）業(yè)主委員會主任認為有必要的。第二十二條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)則召

14、開;（一）會議由主任或其委托的副主任負責(zé)召集，主任和副主任均不履職的，由物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府指定業(yè)主委員會其他委員召集；(二) 委員因故不能參加會議的，提前1日向業(yè)主委員會召集人說明； (三) 召集人提前3日將會議通知及有關(guān)材料送達每位委員；業(yè)主委員會會議可以邀請物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會派代表參加； (四)會議召開3日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。（五）會議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席，作出的決定（包括形成的業(yè)主委員會議案）必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。 (六) 做好會議書面記錄，并由主持人和記錄人簽字；涉及重要事項的會議

15、由全體出席會議的委員簽字；（七）業(yè)主委員會會議決定的議事文件由業(yè)主委員會發(fā)布或簽署，并由出席會議的業(yè)主委員會委員簽字并加蓋業(yè)主委員會印章后存檔； (八) 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會的決定（包括業(yè)主委員會議案）在作出之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。第二十三條業(yè)主委員會依法、依約作出的決定，對業(yè)主委員會委員和業(yè)主具有約束力，業(yè)主委員會委員和業(yè)主必須共同遵守；持不同意見的委員、業(yè)主不得抵制業(yè)主委員會決定的貫徹執(zhí)行，不得干擾業(yè)主委員會的正常工作。業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)和共同約定的，業(yè)主可以向鎮(zhèn)人民政府和市物業(yè)主管部門舉報，由受理單位依法處理；業(yè)主委員

16、會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。第二十四條業(yè)主委員會委員（含主任、副主任）缺額，由候補委員按照得票順序自動補足，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時將委員缺額和候補委員遞補的情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告。無候補委員或候補委員名額用完仍缺額的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主(代表)大會會議補選業(yè)主委員會委員。業(yè)主委員會委員空缺達半數(shù)以上的，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會職責(zé)，并召開業(yè)主(代表)大會臨時會議重新選舉業(yè)主委員會；在重新選舉之前，任何業(yè)主委員會委員不得以業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主委員會委員集體提出辭職的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主(

17、代表)大會說明辭職理由，并以書面形式告知鎮(zhèn)人民政府。在報告同時，應(yīng)當(dāng)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物交由鎮(zhèn)人民政府暫時保管。新的業(yè)主委員會產(chǎn)生后，及時與鎮(zhèn)人民政府進行檔案資料、印章及其他財務(wù)賬目等的轉(zhuǎn)交。第二十五條業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得有下列行為：（一）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；（二）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬；（三）利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費、停車費等應(yīng)繳費用；（四）違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費用；（五）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；（六）其他損害業(yè)主共同利益或

18、者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。業(yè)主委員會委員違反前款規(guī)定的，經(jīng)業(yè)主委員會會議決定中止其委員職務(wù)，并提請業(yè)主(代表)大會會議決定終止其委員職務(wù)。第二十六條 (一)、業(yè)主(代表)大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則第四十三條規(guī)定情況之一的；（二)、因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；（三)、 以書面形式向業(yè)主(代表)大會或者業(yè)主委員會提出辭職的。業(yè)主委員會委員資格終止的，按照業(yè)主(代表)大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則第四十五條、五十六條規(guī)定做好移交工作。第二十七條業(yè)主委員會應(yīng)建立工作檔案，指定專人保管，工作檔案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：(一)業(yè)主(代表)大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則第四十條規(guī)定的內(nèi)容 ；(二)有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)

19、往來文件；（三）利用物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益的收支情況清冊；（四）業(yè)主(代表)大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況清冊；（五）其他需要保存的資料。業(yè)主可以查閱檔案資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在接受詢問之日起7日內(nèi)予以答復(fù)。第二十八條業(yè)主委員會應(yīng)建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管。業(yè)主(代表)大會和業(yè)主委員會按印章管理規(guī)定在各自的職責(zé)范圍使用印章，每次印章使用應(yīng)當(dāng)有記錄，記錄內(nèi)容包括申請使用人姓名、用途、蓋章人姓名。記錄應(yīng)當(dāng)存檔，業(yè)主可以查閱。業(yè)主(代表)大會、業(yè)主委員會印章遺失的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向社會公告，并按照相關(guān)規(guī)定重新刻制業(yè)主(代表)大會、業(yè)主委員會印章。違反印章管理規(guī)定或印章遺失造成經(jīng)濟損失或不良影響的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第二十九條 業(yè)主(代表)大會、業(yè)主委員會等工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費的籌集、管理和使用由業(yè)主大會決定。工作經(jīng)費來源采用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等經(jīng)營收益籌集方式：工作經(jīng)費用于下列開支：（一）電話費、紙張費、郵遞費等日常辦公等費用；（二）有關(guān)人員工作補助。經(jīng)費收支帳目由業(yè)委會經(jīng)費管理員 代為管理，每季度(季度/半年/年)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布經(jīng)費使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督、質(zhì)詢，公布時間不少于7天。第三十條業(yè)主委