房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè)含圖范本

1、 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 目錄 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 審核 批準(zhǔn) 前 言一、編制目的為了 適應(yīng)公司的發(fā)展戰(zhàn)略以及區(qū)域布局規(guī)劃,提高公司的運(yùn)營效率,保證公司在新的區(qū)域化管理模式下,健康、有序、高效的發(fā)展,按照國家的相關(guān)法律法規(guī)以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),在總結(jié)公司房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,對(duì)公司區(qū)域化管理模式下的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程,進(jìn)行了 梳理和細(xì)化,完成了 公司區(qū)域化管理模式下的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程體系文件的編制.二、編制依據(jù)1、國家的法律法規(guī)、集團(tuán)公司及天地源公司的相關(guān)規(guī)章制度;2、公司的企業(yè)戰(zhàn)略和公司的管控模式;3、公司各相關(guān)部門及各下屬房地產(chǎn)公司的職能定位與職責(zé)劃分. 三、內(nèi)容說明本業(yè)務(wù)流程匯編主要包含

2、“公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)一級(jí)、二級(jí)流程”兩個(gè)部分.一級(jí)業(yè)務(wù)流程涉及項(xiàng)目開發(fā)的前期、設(shè)計(jì)、施工、銷售、物業(yè)以及招投標(biāo)管理等6個(gè)環(huán)節(jié),分區(qū)域公司和非區(qū)域公司,涉及項(xiàng)目開發(fā)前期階段、區(qū)域公司設(shè)計(jì)階段、非區(qū)域公司設(shè)計(jì)階段、施工階段、本地銷售階段、異地銷售階段、本地物業(yè)管理、異地物業(yè)管理、材料類及工程類采購招標(biāo)管理業(yè)務(wù)等10個(gè)流程.二級(jí)業(yè)務(wù)流程是在一級(jí)流程的基礎(chǔ)上,對(duì)關(guān)鍵業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)以及業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的關(guān)鍵控制點(diǎn),進(jìn)行了 梳理、細(xì)化,涉及25個(gè)業(yè)務(wù)流程,其中:項(xiàng)目開發(fā)前期階段涉及項(xiàng)目論證管理、報(bào)批報(bào)建管理2個(gè)流程;設(shè)計(jì)階段涉及室內(nèi)裝修管理、材料選型管理、設(shè)計(jì)變更管理、設(shè)計(jì)類服務(wù)商選擇管理、公共部分裝修管理的等5個(gè)流程

3、;施工階段涉及項(xiàng)目工程質(zhì)量管理、項(xiàng)目工程進(jìn)度管理、項(xiàng)目工程安全文明管理、現(xiàn)場簽證管理、工程檢查管理、工程竣工驗(yàn)收管理、工程項(xiàng)目移交管理、工程維修管理等8個(gè)流程;銷售階段涉及營銷策劃管理、銷售管理、銷售價(jià)格管理、交房管理、營銷類服務(wù)商管理等5個(gè)流程;招標(biāo)環(huán)節(jié)涉及區(qū)域公司合同管理、非區(qū)域公司合同管理、供應(yīng)商管理和評(píng)價(jià)管理3個(gè)流程;客戶管理環(huán)節(jié)涉及顧客投訴處理、客戶滿意度調(diào)查管理2個(gè)流程.四、適用范圍本業(yè)務(wù)流程適用于天地源股份有限公司所有的項(xiàng)目開發(fā).五、其他1、本業(yè)務(wù)流程由天地源股份有限公司負(fù)責(zé)解釋.2、對(duì)于一二級(jí)業(yè)務(wù)流程下的業(yè)務(wù)細(xì)分和流程細(xì)化,下屬各公司,可參照一二級(jí)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行.3、若存在本業(yè)務(wù)

4、流程與各項(xiàng)目所在地實(shí)際情況不符時(shí),可根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定合理調(diào)整,并報(bào)總部審計(jì)內(nèi)控部審核、備案.目 錄第一部分 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程編寫說明1第二部分 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程體系框架5第三部分 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)一級(jí)流程文件7第一章 前期階段管理流程8第二章 設(shè)計(jì)階段管理流程(區(qū)域公司)17第三章 設(shè)計(jì)階段管理流程(非區(qū)域公司)23第四章 施工管理流程30第五章 工程類招標(biāo)管理流程38第六章 材料類采購管理流程44第七章 銷售管理流程(西安地區(qū))49第八章 銷售管理流程(異地區(qū)域)57第九章 物業(yè)管理流程(西安地區(qū))61第十章 物業(yè)管理流程(異地區(qū)域)67第四部分 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)二級(jí)流程文件71第一章 項(xiàng)目論證管理流程

5、72第二章 報(bào)批報(bào)建管理流程78第三章 室內(nèi)裝修管理流程83第四章 材料選型封樣管理流程89第五章 設(shè)計(jì)變更管理流程93第六章 設(shè)計(jì)類服務(wù)商管理流程98第七章 公共部分裝修管理流程103第八章 項(xiàng)目工程質(zhì)量管理流程108第九章 項(xiàng)目工程進(jìn)度管理流程114第十章 項(xiàng)目工程安全文明管理流程119第十一章 現(xiàn)場工程簽證管理流程124第十二章 工程檢查監(jiān)督管理流程128第十三章 工程竣工驗(yàn)收管理流程132第十四章 項(xiàng)目資產(chǎn)移交管理流程138第十五章 工程維修管理流程142第十六章 營銷策劃管理流程147第十七章 銷售管理流程153第十八章 銷售價(jià)格管理流程158第十九章 交房管理流程162第二十章 營

6、銷服務(wù)商選擇管理流程167第二十一章 非區(qū)域公司合同管理流程173第二十二章 區(qū)域公司合同管理流程181第二十三章 供應(yīng)商管理和評(píng)價(jià)管理流程189第二十四章 顧客滿意度調(diào)查管理流程195第二十五章 客戶投訴處理管理流程200 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 編寫說明 第一部分 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程編寫說明本房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè)是在遵循房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)行業(yè)規(guī)范、法律法規(guī)的前提下,依據(jù)流程管理原理及工具、并結(jié)合天地源組織架構(gòu)管控模式對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理要求編制而成.其編寫的主要基礎(chǔ)文件是天地源房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程說明.本手冊(cè)僅針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈上的關(guān)鍵業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)進(jìn)行設(shè)計(jì),主要用來規(guī)范梳理總部各職能部門及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)分子

7、公司在房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈上關(guān)鍵業(yè)務(wù)活動(dòng)的協(xié)作和管理關(guān)系,明確職責(zé)和基本授權(quán),是進(jìn)行業(yè)務(wù)流程規(guī)范化管理的基礎(chǔ).其他管理類流程如成本管理、計(jì)劃管理、人力資源管理、財(cái)務(wù)管理、投融資管理等不包括在本手冊(cè)中.1.1房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程的設(shè)計(jì)思路1.1.1基于房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈的特點(diǎn)在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)階段中,越靠近房地產(chǎn)開發(fā)階段的前端,經(jīng)營操作風(fēng)險(xiǎn)越大,但對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤貢獻(xiàn)越高;房地產(chǎn)開發(fā)階段的中段是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制區(qū)間,決定了 利潤的最終實(shí)現(xiàn)大小;房地產(chǎn)開發(fā)階段的后端,經(jīng)營操作風(fēng)險(xiǎn)越小,但對(duì)組織的品牌和客戶價(jià)值產(chǎn)生重要影響.因此我們?cè)诹鞒涛募O(shè)計(jì)中對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的前端,如項(xiàng)目投資、項(xiàng)目論證、

8、土地獲取和設(shè)計(jì)等過程的管理要理順和強(qiáng)化,對(duì)工程管理、成本管理等要規(guī)范和加強(qiáng);對(duì)銷售、客服和維修等過程要進(jìn)一步完善,以達(dá)到形成完整的流程管理體系,提高天地源的運(yùn)作效率、降低運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)的效果.入伙開盤開工項(xiàng)目論證項(xiàng)目策劃竣工竣進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購 成本入伙開盤銷售主體結(jié)構(gòu)項(xiàng)目策劃項(xiàng)目立項(xiàng)工程施工配合、銷售配合及入伙配合項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程施工階段銷售管理階段入伙管理階段拓展?fàn)I銷設(shè)計(jì)工程組織項(xiàng)目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn)品、市場及客戶定位研究概念規(guī)劃設(shè)計(jì)營銷策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及

9、招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收銷售及入伙配合銷售事務(wù)管理入伙事務(wù)管理估算測(cè)算預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)結(jié)算1.1.2 基于流程管理的要求完整流程管理體系是將部門、崗位的目標(biāo),與部門的工作流程、作業(yè)指引相結(jié)合.流程管理體系的核心內(nèi)容是為完成既定的組織方針和目標(biāo)建立一定的方法和準(zhǔn)則,這里的方法和準(zhǔn)則就是文件化的流程管理體系.流程管理關(guān)注每一個(gè)流程的職責(zé)、時(shí)間、接口、效率和方法,與客戶相關(guān)的要關(guān)注客戶的要求(客戶導(dǎo)向).每個(gè)部門、每個(gè)崗位都擁有自己的顧客和供方,通過管理各流程及其接口達(dá)到提高流程有效性和效率的目的,實(shí)現(xiàn)有效、高效、適應(yīng)的業(yè)務(wù)流程運(yùn)作體系.按照以上思

10、路根據(jù)天地源組織管控思路,編制形成業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè),以明確各部門的職責(zé);將各業(yè)務(wù)流程管理文件和綜合管理流程及相關(guān)作業(yè)指引、表格編入業(yè)務(wù)管理手冊(cè).1.1.3結(jié)合天地源房地產(chǎn)業(yè)務(wù)組織管控類型天地源總部定位:資源獲取、技術(shù)支持、資金統(tǒng)配為主的決策型和服務(wù)型的總部,項(xiàng)目前期(拿地前)的所有決策在總部完成.房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈末端的關(guān)鍵業(yè)務(wù)(銷售和物業(yè))通過招標(biāo)競標(biāo)進(jìn)行外包.本地房地產(chǎn)公司已確定分別由天地源旗下的銷售公司和物業(yè)公司承擔(dān)銷售和物業(yè)管理.對(duì)于異地公司則天地源的銷售公司和物業(yè)公司根據(jù)需要提供技術(shù)支持.對(duì)地產(chǎn)公司的管控類型分為:區(qū)域公司和非區(qū)域公司,異地和本地公司.管控差異主要體現(xiàn)在總部對(duì)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的

11、參與程度、以及招標(biāo)采購環(huán)節(jié)的分級(jí)授權(quán),以及銷售和物業(yè)的參與管理的方式.因此,在流程設(shè)計(jì)中需要考慮不同的管理差異有所區(qū)分的特點(diǎn),在建立流程體系和編寫流程文件時(shí)加以區(qū)分.反映在業(yè)務(wù)流程編號(hào)中將會(huì)出現(xiàn)四種類型:A區(qū)域公司、B非區(qū)域公司、C本地公司、D異地公司.同時(shí)在建立業(yè)務(wù)流程文件框架時(shí),根據(jù)需要將建立A/B/C/D四個(gè)版本文件.1.2文件化體系的結(jié)構(gòu)業(yè)務(wù)管理流程手冊(cè)文件的目的在于方便使用,基于“方便使用、合理歸類”的考慮,將業(yè)務(wù)流程管理文件體系設(shè)計(jì)為涵蓋業(yè)務(wù)流程說明、工作流程描述、流程圖和公司或部門制定的相關(guān)制度及管理規(guī)范的工作手冊(cè).相關(guān)制度和管理規(guī)范流程圖業(yè)務(wù)流程文件1.2.1業(yè)務(wù)流程文件用于說

12、明房地產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈上整體運(yùn)作或跨部門運(yùn)作的環(huán)節(jié)中關(guān)鍵業(yè)務(wù)管理活動(dòng)目的、適用范圍、如何實(shí)施、由誰實(shí)施或配合、關(guān)鍵控制決策點(diǎn)和業(yè)務(wù)記錄,以及總部各職能部門、房地產(chǎn)分子公司、銷售公司、物業(yè)公司等主要單位在這些活動(dòng)中的責(zé)權(quán)和配合關(guān)系.流程文件按照房地產(chǎn)價(jià)值鏈的開發(fā)階段進(jìn)行設(shè)計(jì)和編寫.1.2.2流程圖直觀的反映流程文件的內(nèi)容,與文件內(nèi)容保持一致.1.2.3相關(guān)制度和管理規(guī)范 流程文件中所用到的支持性的制度和管理規(guī)范. 1.3流程文件編號(hào)規(guī)則和編制內(nèi)容1.3.1文件編號(hào)規(guī)則文件序號(hào)公司名稱縮寫管控類型TDY001-SJ-A文件模塊代碼1.3.2流程文件內(nèi)容需編制的流程文件已列明于相應(yīng)的管理手冊(cè)的目錄內(nèi).每一流

13、程文件的內(nèi)容均應(yīng)考慮滿足組織管理手冊(cè)的要求,其構(gòu)成部分可包括: a. 目的 說明該流程文件規(guī)定所要達(dá)到的目的. b. 適用范圍 說明該流程文件適用的對(duì)象,可以是有關(guān)活動(dòng)、部門或人員、產(chǎn)品或服務(wù)項(xiàng)目.c. 定義:對(duì)文件中的行業(yè)專用術(shù)語、容易模糊的詞語或簡稱、術(shù)語范圍的縮小或擴(kuò)大等情況進(jìn)行定義.d.職責(zé)概括性地規(guī)定該流程文件中涉及的主要責(zé)任部門或人員、所負(fù)責(zé)的工作.e.工作流程 具體規(guī)定工作的步驟、方法.包括:責(zé)任人員、工作時(shí)間、地點(diǎn),工作步驟、方法(依據(jù)什么文件),使用什么設(shè)備/工具、材料,形成什么記錄.f. 引用文件 說明該流程文件的編制是依據(jù)什么文件的要求,一般至少有: 依據(jù)有關(guān)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn);

14、 與該文件相關(guān)的流程文件 與該文件相關(guān)的規(guī)章制度和操作指引類文件g.記錄 列明該流程文件運(yùn)作所應(yīng)形成的記錄的編號(hào)、名稱.4 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 流程清單 第二部分 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程體系框架關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程體系框架一級(jí)流程文件清單相關(guān)制度和管理規(guī)范文件編號(hào)名稱TDY-001-CH項(xiàng)目開發(fā)前期階段關(guān)鍵流程土地儲(chǔ)備管理辦法、投資、融資管理規(guī)則TDY-002-SJ-A設(shè)計(jì)階段管理流程(區(qū)域公司)擴(kuò)充、施工圖及變更設(shè)計(jì)管理辦法、設(shè)計(jì)管理規(guī)范化TDY-002-SJ-B設(shè)計(jì)階段管理流程(非區(qū)域公司)TDY-003-CG施工階段管理流程工程施工管理規(guī)范化TDY-004-YX-C銷售環(huán)節(jié)管理流程(本地公司)銷售管

15、理規(guī)范化TDY-004-YXD銷售環(huán)節(jié)管理流程(異地公司)TDY-005-WYC物業(yè)管理流程(本地公司)物業(yè)管理規(guī)范化TDY-005-WYD物業(yè)管理流程(異地公司)TDY-006-CGCL材料類采購招標(biāo)管理招投標(biāo)管理辦法、合同管理辦法材料采供管理辦法TDY-006-CGGC工程類采購招標(biāo)管理二級(jí)流程文件清單制定依據(jù)TDY-OP-CH001項(xiàng)目論證管理流程項(xiàng)目開發(fā)前期階段關(guān)鍵流程TDY-OP-CH002C報(bào)批報(bào)建管理流程TDY-OP-SJ001B室內(nèi)裝修管理流程設(shè)計(jì)階段管理流程TDY-OP-SJ002B材料選型管理流程TDY-OP-SJ003設(shè)計(jì)變更管流程TDY-OP-SJ004設(shè)計(jì)類服務(wù)商選擇

16、管理流程TDY-OP-SJ005B公共部分裝修管理流程TDY-OP-GC001項(xiàng)目工程質(zhì)量管理流程施工階段管理流程TDY-OP-GC002項(xiàng)目工程進(jìn)度管理流程TDY-OP-GC003項(xiàng)目工程安全文明管理流程TDY-OP-GC004現(xiàn)場簽證管理流程TDY-OP-GC005工程檢查管理流程TDY-OP-GC006工程竣工驗(yàn)收管理流程TDY-OP-GC007工程項(xiàng)目移交管理流程施工階段管理流程TDY-OP-GC008工程維修管理流程TDY-OP-YX001C營銷策劃管理流程銷售環(huán)節(jié)管理流程TDY-OP-YX002C銷售管理流程TDY-OP-YX003C銷售價(jià)格管理流程TDY-OP-YX004C交房管

17、理流程TDY-OP-YX005C營銷類服務(wù)商管理流程TDY-OP-CG001B合同管理流程(非區(qū)域公司)招標(biāo)采購管理流程TDY-OP-CG002 A合同管理流程(區(qū)域公司)TDY-OP-CG003C供應(yīng)商管理和評(píng)價(jià)管理流程TDY-OP-KF001A客戶滿意度調(diào)查管理流程客戶管理流程TDY-OP-KF002C顧客投訴處理流程206 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 一級(jí)流程文件第三部分 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)一級(jí)流程文件前期階段管理流程文件編號(hào)：TDY-001-CH版號(hào)/改次：A/0 生效日期： 前期階段管理流程編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1. 目的規(guī)范土地獲取論證、策

18、劃階段的管理,明確相關(guān)部門及分子公司的職責(zé).2. 適用范圍適用于從土地信息調(diào)研開始,經(jīng)過可行性論證并獲取土地之后,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品定位策劃的過程.3. 術(shù)語與定義3.1可行性研究:對(duì)影響新項(xiàng)目投資收益的相關(guān)因素進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)和求證,為投資決策提供依據(jù).4. 職責(zé) 4.1區(qū)域公司非區(qū)域公司 4.1.1 根據(jù)下發(fā)的土地儲(chǔ)備計(jì)劃收集、初選土地信息; 4.1.2 上報(bào)土地信息,并配合發(fā)展規(guī)劃部對(duì)目標(biāo)地塊進(jìn)行分析; 4.1.3 配合編制可行性研究報(bào)告; 4.1.4 針對(duì)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲取的目標(biāo)地塊,協(xié)助資本運(yùn)營部進(jìn)行盡職調(diào)查; 4.1.5負(fù)責(zé)辦理用地規(guī)劃許可證;向政府主管部門申請(qǐng)紅線圖,并請(qǐng)專業(yè)單位進(jìn)行定

19、點(diǎn)測(cè)量;辦理國有土地使用證或土地證過戶手續(xù)等;4.1.6 配合發(fā)展規(guī)劃部編制項(xiàng)目策劃報(bào)告.4.2 發(fā)展規(guī)劃部 4.2.1編制土地儲(chǔ)備計(jì)劃; 4.2.2根據(jù)上報(bào)的土地信息,會(huì)同分子公司對(duì)目標(biāo)地塊進(jìn)行分析研究,形成初步價(jià)值判斷; 4.2.3提出初步產(chǎn)品建議,組織編制可行性研究報(bào)告; 4.2.4組織編制項(xiàng)目策劃報(bào)告;4.2.5組織制定項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)草案.4.3研發(fā)設(shè)計(jì)部 4.3.1根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品等級(jí)定位,提出部品配置標(biāo)準(zhǔn); 4.3.2 配合編制可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、項(xiàng)目策劃報(bào)告;4.3.3配合分子公司辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證和其他后續(xù)相關(guān)手續(xù). 4.4項(xiàng)目管理中心 4.4.1根據(jù)部品配置

20、標(biāo)準(zhǔn),工程造價(jià)等相關(guān)信息,編制項(xiàng)目成本估算;4.4.2配合編制可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo);4.4.3 根據(jù)項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)編制并下達(dá)方案設(shè)計(jì)的成本預(yù)控目標(biāo).4.5計(jì)劃財(cái)務(wù)部 4.5.1提供經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),配合編制可行性研究報(bào)告; 4.5.2針對(duì)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲取的目標(biāo)地塊,協(xié)助資本運(yùn)營部進(jìn)行盡職調(diào)查; 4.5.3配合編制項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo);4.5.4配合分子公司辦理后續(xù)相關(guān)手續(xù).4.6資本運(yùn)營部 4.6.1針對(duì)以股權(quán)方式獲取的目標(biāo)地塊,組織對(duì)擬收購公司進(jìn)行盡職調(diào)查; 4.6.2對(duì)擬收購公司進(jìn)行審計(jì)和評(píng)估;4.6.3負(fù)責(zé)組織簽訂股權(quán)收購協(xié)議、資產(chǎn)移交手續(xù)等工作; 4.6.4配合分子公司辦理后續(xù)相關(guān)

21、手續(xù).4.7銷售公司 4.7.1提供銷售預(yù)測(cè),配合編制可行性研究報(bào)告; 4.7.2 負(fù)責(zé)項(xiàng)目營銷策劃,配合編制項(xiàng)目策劃報(bào)告. 4.8物業(yè)公司 4.8.1根據(jù)積累業(yè)主意見信息和管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)目標(biāo)土地提出開發(fā)意見;4.8.2提供物業(yè)管理方案,配合編制可行性研究報(bào)告.4.9項(xiàng)目專項(xiàng)小組 4.9.1 根據(jù)公司決策層給出的項(xiàng)目獲取極限價(jià)值,實(shí)施土地獲取的相關(guān)措施.4.10公司決策層(總裁及總裁辦公會(huì)) 4.10.1 審批土地儲(chǔ)備計(jì)劃; 4.10.2 審批可行性研究報(bào)告,在權(quán)限范圍內(nèi)決定是否立項(xiàng)以及項(xiàng)目獲取的極限價(jià)值; 4.10.3 決定項(xiàng)目立項(xiàng)小組的成員; 4.10.4 審議批準(zhǔn)項(xiàng)目策劃報(bào)告; 4.10.5

22、審議批準(zhǔn)項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)草案.4.11 董事會(huì)/股東大會(huì) 4.11.1 審批公司決策層權(quán)限范圍外的土地立項(xiàng)申請(qǐng). 4.12 董事會(huì)辦公室 4.12.1土地獲取之后進(jìn)行信息披露. 5. 工作程序 5.1 依據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃制定并下發(fā)土地儲(chǔ)備計(jì)劃5.1.1 發(fā)展規(guī)劃部依據(jù)公司整體戰(zhàn)略規(guī)劃及年度工作總體思路,通盤考慮公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)狀況、資金能力、以及未來發(fā)展需要等因素,草擬公司年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃,計(jì)劃財(cái)務(wù)部平衡后上報(bào)公司總裁辦公會(huì)審批,作為年度工作綜合計(jì)劃一部分下發(fā)執(zhí)行.土地儲(chǔ)備計(jì)劃至少應(yīng)包括當(dāng)前土地資源儲(chǔ)備情況、未來發(fā)展所需資源情況、未來年度土地儲(chǔ)備總量、資金需求總量、各區(qū)域公司應(yīng)儲(chǔ)備指標(biāo)等內(nèi)容.5

23、.2 項(xiàng)目論證5.2.1 土地信息獲取及初步篩選 各分子公司應(yīng)按照總部下發(fā)的土地儲(chǔ)備計(jì)劃,落實(shí)本區(qū)域土地儲(chǔ)備指標(biāo),成立相應(yīng)的專門機(jī)構(gòu)配備一定的專、兼職市場拓展人員,積極獲取當(dāng)?shù)赝恋刭Y源市場信息,并進(jìn)行初步分析、篩選,將有意向的項(xiàng)目及時(shí)向總部發(fā)展規(guī)劃部匯報(bào).總部所在地區(qū),由發(fā)展規(guī)劃部負(fù)責(zé)土地信息收集與篩選;異地區(qū)域,由各分子公司提供土地信息,總部發(fā)展規(guī)劃部可派員現(xiàn)場參與分析,并進(jìn)行上報(bào)決策(具體篩選標(biāo)準(zhǔn)參見土地儲(chǔ)備管理辦法).5.2.2 項(xiàng)目可行性研究、立項(xiàng)審批及土地獲取 5.2.2.1發(fā)展規(guī)劃部收到上報(bào)的項(xiàng)目信息后,會(huì)同分子公司對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析,形成初步價(jià)值判定,上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)批

24、準(zhǔn)同意后,確定項(xiàng)目獲取方式,開展項(xiàng)目開發(fā)可行性研究工作.5.2.2.2由發(fā)展規(guī)劃部牽頭開展項(xiàng)目可行性研究論證工作,相應(yīng)分子公司、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、研發(fā)設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目管理中心、銷售公司、物業(yè)公司等應(yīng)積極提供相關(guān)信息支持,協(xié)助可研工作.5.2.2.3發(fā)展規(guī)劃部提出初步產(chǎn)品建議(包括策劃產(chǎn)品品質(zhì)等級(jí)等內(nèi)容),研發(fā)設(shè)計(jì)部根據(jù)其定位,進(jìn)行相應(yīng)的高、中、低端部品配置;項(xiàng)目管理中心綜合其他資料,依據(jù)部品配置標(biāo)準(zhǔn)并參照收集的工程造價(jià)信息,進(jìn)行項(xiàng)目建安成本估算;銷售公司根據(jù)掌握的目標(biāo)市場情況,提供銷售預(yù)測(cè)信息;計(jì)劃財(cái)務(wù)部綜合相關(guān)信息進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià);物業(yè)公司根據(jù)積累業(yè)主意見信息和管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)目標(biāo)土地提出開發(fā)意見,各部門應(yīng)按照

25、要求在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將相應(yīng)信息提供給發(fā)展規(guī)劃部.5.2.2.4在項(xiàng)目論證過程中,發(fā)展規(guī)劃部針對(duì)意向性比較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,可以進(jìn)行策劃前移,經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后,按照公司規(guī)定程序合理選擇中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行前期策劃.5.2.2.5經(jīng)過分析論證后,發(fā)展規(guī)劃部會(huì)同分子公司將項(xiàng)目可行性研究結(jié)果向總裁辦公會(huì)匯報(bào),由其進(jìn)行決策是否可行. 5.2.2.6經(jīng)總裁辦公會(huì)分析研究后,由總裁進(jìn)行確定并指定一名主管副總具體執(zhí)行,原則上以股權(quán)受讓方式獲取的項(xiàng)目由主管財(cái)務(wù)工作的副總裁負(fù)責(zé);以“招、拍、掛”方式獲取的項(xiàng)目由主管資源儲(chǔ)備的副總裁負(fù)責(zé).對(duì)于超過總裁辦公會(huì)權(quán)限且認(rèn)為可行的項(xiàng)目,再由相應(yīng)的決策機(jī)構(gòu)(董事會(huì)或股東大會(huì))進(jìn)行審批(參見投

26、資、融資管理規(guī)則).5.2.2.7 “招、拍、掛”項(xiàng)目5.2.2.7.1 對(duì)于決策可行的、需要通過“招、拍、掛”方式獲取的項(xiàng)目,總裁辦公會(huì)給出項(xiàng)目獲取極限價(jià)值,并成立項(xiàng)目專項(xiàng)小組,分管高管任組長,發(fā)展規(guī)劃部、分子公司等部門人員任組員,負(fù)責(zé)項(xiàng)目后續(xù)工作開展. 5.2.2.7.2 由項(xiàng)目專項(xiàng)小組提供“招、拍、掛”方案,并具體實(shí)施,在實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)必須突破項(xiàng)目極限值才能獲取土地的,必須上報(bào)原決策機(jī)構(gòu)方可實(shí)施.5.2.2.8股權(quán)受讓方式獲取的項(xiàng)目5.2.2.8.1對(duì)于需要通過股權(quán)受讓方式獲取的項(xiàng)目,由發(fā)展規(guī)劃部會(huì)同相應(yīng)分子公司及總部各職能部門編制可行性研究報(bào)告,在此期間可委托專職機(jī)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)的前期策劃

27、工作.5.2.2.8.2在可行性論證同時(shí)發(fā)展規(guī)劃部將該項(xiàng)目的相關(guān)資料移交給資本運(yùn)營部,由其對(duì)擬收購公司進(jìn)行盡職調(diào)查,分子公司和計(jì)劃財(cái)務(wù)部應(yīng)積極配合其工作,資本運(yùn)營部與外聘律師共同草擬股權(quán)收購方案,上報(bào)決策機(jī)構(gòu)決策.5.2.2.8.3資本運(yùn)營部負(fù)責(zé)選擇中介機(jī)構(gòu),對(duì)擬收購公司進(jìn)行審計(jì)和評(píng)估,計(jì)劃財(cái)務(wù)部參與審計(jì)和評(píng)估工作,評(píng)審工作結(jié)束后,由資本運(yùn)營部負(fù)責(zé)將相應(yīng)的審計(jì)報(bào)告和評(píng)估報(bào)告上報(bào)決策機(jī)構(gòu).5.2.2.8.4總裁辦公會(huì)根據(jù)上報(bào)的可研報(bào)告、股權(quán)收購方案、審計(jì)報(bào)告、評(píng)估報(bào)告,在其職權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行決策;對(duì)于超過其權(quán)限的、且認(rèn)為可行的項(xiàng)目,再由相應(yīng)的決策機(jī)構(gòu)(董事會(huì)或股東大會(huì))進(jìn)行審批.5.2.2.8.5對(duì)

28、于決策可行的項(xiàng)目,總裁辦公會(huì)指定成立項(xiàng)目專項(xiàng)小組,指定公司高管任組長,資本運(yùn)營部、發(fā)展規(guī)劃部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部等部門人員為小組成員,開展后續(xù)工作.5.2.2.8.6由資本運(yùn)營部組織簽訂股權(quán)收購協(xié)議、資產(chǎn)移交手續(xù)等工作,完成股權(quán)收購工作后,將相應(yīng)的股權(quán)收購資料移交給具體開發(fā)分子公司.5.2.3辦理用地規(guī)劃許可證等后續(xù)相關(guān)手續(xù)5.2.3.1在項(xiàng)目獲取前期工作完成后,分子公司辦理用地規(guī)劃許可證;向政府主管部門申請(qǐng)紅線圖,并請(qǐng)專業(yè)單位進(jìn)行定點(diǎn)測(cè)量;辦理國有土地使用證或土地證過戶手續(xù)等,發(fā)展規(guī)劃部、資本運(yùn)營部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部等部門應(yīng)予以配合.5.2.3.2董事會(huì)辦公室根據(jù)上市公司信息披露要求,按照經(jīng)營層上報(bào)董事會(huì)

29、審議的議案中對(duì)土地獲取所提供披露的信息進(jìn)行披露.5.2.3.3在項(xiàng)目收購過程中,需要聘請(qǐng)專業(yè)中介機(jī)構(gòu)時(shí),各部門應(yīng)嚴(yán)格遵循公司有關(guān)服務(wù)外包規(guī)定,執(zhí)行相應(yīng)的會(huì)簽或招投標(biāo)管理規(guī)定,審計(jì)內(nèi)控部負(fù)責(zé)對(duì)服務(wù)供應(yīng)商選取工作進(jìn)行監(jiān)督.5.3 項(xiàng)目策劃 5.3.1以發(fā)展規(guī)劃部牽頭,研發(fā)設(shè)計(jì)部、分子公司和銷售公司配合,對(duì)前期項(xiàng)目策劃方案做進(jìn)一步的分析論證,并組織中介機(jī)構(gòu)、研發(fā)設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目管理中心、物業(yè)公司、外聘專家等單位對(duì)項(xiàng)目的策劃定位,開展一次深入討論,最終形成統(tǒng)一意見,確定項(xiàng)目策劃報(bào)告,上報(bào)總裁辦公會(huì)審議,由總裁最終確定(參見項(xiàng)目策劃管理辦法).5.3.2研發(fā)設(shè)計(jì)部在參與項(xiàng)目策劃工作中,負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目策劃報(bào)告深

30、化產(chǎn)品概念設(shè)計(jì),準(zhǔn)備編制下階段委托方案設(shè)計(jì)所需的方案設(shè)計(jì)任務(wù)書.5.4 項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)制定5.4.1發(fā)展規(guī)劃部根據(jù)可行性研究報(bào)告項(xiàng)目策劃報(bào)告,會(huì)同計(jì)劃財(cái)務(wù)部、分子公司、項(xiàng)目管理中心、研發(fā)設(shè)計(jì)部、分子公司、銷售公司等共同制定項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)草案,主要包括項(xiàng)目預(yù)期收入總額、預(yù)期成本總額、預(yù)計(jì)目標(biāo)成本分項(xiàng)指標(biāo)、可獲利潤總額、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃等關(guān)鍵指標(biāo).5.4.2由發(fā)展規(guī)劃部將項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)草案提交公司總裁辦公會(huì)進(jìn)行審議、批準(zhǔn).5.5 前期階段成本控制5.5.1發(fā)展規(guī)劃部將可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目策劃報(bào)告及項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等資料及時(shí)通報(bào)給項(xiàng)目管理中心,由其根據(jù)項(xiàng)目成本信息數(shù)據(jù)庫和材料價(jià)格信息數(shù)據(jù)庫,提

31、出方案設(shè)計(jì)階段成本預(yù)控目標(biāo),用以指導(dǎo)將要開展的項(xiàng)目規(guī)劃方案的設(shè)計(jì).5.5.2對(duì)于非區(qū)域公司管理模式下,項(xiàng)目管理中心將成本預(yù)控目標(biāo)下達(dá)于研發(fā)設(shè)計(jì)部;對(duì)于區(qū)域公司管理模式,由項(xiàng)目管理中心將成本控制目標(biāo)下達(dá)于區(qū)域公司.6 支持性文件6.1 土地儲(chǔ)備管理辦法6.2 項(xiàng)目論證管理流程6.3 投資、融資管理規(guī)則6.4 報(bào)批報(bào)建流程7 相關(guān)記錄7.1項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7.2項(xiàng)目成本估算書 7.3項(xiàng)目策劃報(bào)告 7.4項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)草案7.5項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 7.6項(xiàng)目成本預(yù)控目標(biāo)設(shè)計(jì)階段管理流程（區(qū)域公司）文件編號(hào)：TDY-002-SJ-A版號(hào)/改次：A/0 生效日期： 設(shè)計(jì)階段管理流程(區(qū)域公司)編制日

32、期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1. 目的規(guī)范設(shè)計(jì)階段的管理,明確相關(guān)部門及分子公司對(duì)應(yīng)的職責(zé).2. 適用范圍適用于方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)階段.3. 術(shù)語與定義無 4. 職責(zé) 4.1 區(qū)域公司 4.1.1進(jìn)行部品研究,建立和完善部品標(biāo)準(zhǔn)配置; 4.1.2編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書、擴(kuò)初設(shè)計(jì)任務(wù)書、施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書; 4.1.3組織設(shè)計(jì)單位的招投標(biāo)活動(dòng); 4.1.4組織內(nèi)外部專家評(píng)審?fù)稑?biāo)單位的項(xiàng)目規(guī)劃初步方案; 4.1.5組織內(nèi)外部專家評(píng)審擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案; 4.1.6組織內(nèi)部專家評(píng)審施工圖設(shè)計(jì)方案,委托具有專業(yè)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行圖紙審查; 4.1.7負(fù)責(zé)組織與設(shè)計(jì)

33、單位簽訂合同; 4.1.8負(fù)責(zé)地質(zhì)勘察及辦理報(bào)批報(bào)建手續(xù),辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證; 4.1.9施工圖完成以后,負(fù)責(zé)申請(qǐng)辦理建設(shè)工程項(xiàng)目開工許可證; 4.1.10負(fù)責(zé)權(quán)限范圍內(nèi)的設(shè)計(jì)變更審批權(quán)力. 4.2 研發(fā)設(shè)計(jì)部 4.2.1參與區(qū)域公司的方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì);負(fù)責(zé)審批區(qū)域公司上報(bào)的項(xiàng)目規(guī)劃方案; 4.2.2參與區(qū)域公司的設(shè)計(jì)單位招投標(biāo)活動(dòng); 4.2.3對(duì)區(qū)域公司上報(bào)的設(shè)計(jì)變更進(jìn)行分析,需要時(shí)組織內(nèi)外部評(píng)審. 4.3 項(xiàng)目管理中心4.3.1下達(dá)規(guī)劃方案成本預(yù)控目標(biāo);4.3.2下達(dá)擴(kuò)初方案成本控制目標(biāo);4.3.3下達(dá)施工圖方案限額設(shè)計(jì)指標(biāo);4.3.4 施工圖完成以后,對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行修訂

34、. 4.4 審計(jì)內(nèi)控部 4.4.1對(duì)招標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督; 4.4.2參與方案設(shè)計(jì)評(píng)審. 4.5 銷售公司 4.5.1參與營銷中心、樣本間、景觀示范區(qū)的設(shè)計(jì),提出相應(yīng)意見; 4.5.2針對(duì)影響銷售承諾的設(shè)計(jì)變更調(diào)整營銷及銷售資料,并向客戶解釋. 4.6 公司決策層(總裁辦公會(huì)) 4.6.1負(fù)責(zé)對(duì)區(qū)域公司的方案設(shè)計(jì)進(jìn)行審批; 4.6.2負(fù)責(zé)對(duì)重要、重大的設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審批. 5. 工作程序 5.1 方案設(shè)計(jì)(規(guī)劃、建筑、景觀)5.1.1區(qū)域公司在接到發(fā)展規(guī)劃部移交的項(xiàng)目前期可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目策劃報(bào)告、總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以及項(xiàng)目管理中心下達(dá)的項(xiàng)目成本預(yù)控目標(biāo),組織實(shí)施項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作(包括樣板間、營銷中心、

35、景觀示范區(qū)的方案設(shè)計(jì)).方案設(shè)計(jì)任務(wù)書編寫以區(qū)域公司為主,研發(fā)設(shè)計(jì)部備案;5.1.2規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單位的選擇由區(qū)域公司負(fù)責(zé),研發(fā)設(shè)計(jì)部參與確定初選設(shè)計(jì)單位,原則上以招標(biāo)方式選擇設(shè)計(jì)單位,對(duì)于特殊原因需要直接委托的應(yīng)征得總裁辦公會(huì)批準(zhǔn).5.1.3由區(qū)域公司組織對(duì)初選單位的項(xiàng)目規(guī)劃初步方案進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審,總部研發(fā)設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目管理中心、審計(jì)內(nèi)控部等部門參與;同時(shí)實(shí)施外部評(píng)審,聘請(qǐng)外部專家、政府部門有關(guān)部門、設(shè)計(jì)院等進(jìn)行充分研討,確定初選設(shè)計(jì)單位;5.1.4根據(jù)內(nèi)外部評(píng)審結(jié)果,區(qū)域公司與專業(yè)設(shè)計(jì)單位充分協(xié)商對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行調(diào)整和修改,待方案成熟后,上報(bào)研發(fā)設(shè)計(jì)部審核,再由研發(fā)設(shè)計(jì)部與區(qū)域公司報(bào)請(qǐng)總裁辦公會(huì)研

36、究批準(zhǔn); 5.1.5項(xiàng)目規(guī)劃方案初稿及方案設(shè)計(jì)單位確定后,由區(qū)域公司與方案設(shè)計(jì)單位簽訂合同,并與設(shè)計(jì)單位進(jìn)一步溝通,深化方案設(shè)計(jì);5.1.6報(bào)批報(bào)建及地質(zhì)勘探(區(qū)域公司負(fù)責(zé))5.1.6.1由區(qū)域公司向政府規(guī)劃部門申報(bào)規(guī)劃方案,征求意見,申請(qǐng)批復(fù);5.1.6.2由區(qū)域公司向政府主管部門申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證;5.1.6.3由區(qū)域公司負(fù)責(zé)開展地質(zhì)勘探招投標(biāo)工作,實(shí)施地質(zhì)勘察工作.5.2 擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)5.2.1項(xiàng)目管理中心根據(jù)規(guī)定方案設(shè)計(jì)修訂成本預(yù)控目標(biāo),在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段之前向區(qū)域公司下達(dá)擴(kuò)初設(shè)計(jì)成本控制目標(biāo).在擴(kuò)初完成后,項(xiàng)目管理中心根據(jù)擴(kuò)初對(duì)成本控制目標(biāo)進(jìn)行修訂,并下達(dá)施工圖設(shè)計(jì)限額指

37、標(biāo);5.2.2擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)由區(qū)域公司自行負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)以及對(duì)設(shè)計(jì)方案的評(píng)審,并將確定的擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案、施工圖向研發(fā)設(shè)計(jì)部和項(xiàng)目管理中心備案;5.2.3由區(qū)域公司負(fù)責(zé)委托具有專業(yè)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)施工圖進(jìn)行審核;5.2.4在施工圖完成后,由項(xiàng)目管理中心對(duì)項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行復(fù)核,編制項(xiàng)目目標(biāo)成本管理指導(dǎo)書,形成比較準(zhǔn)確的項(xiàng)目目標(biāo)成本指標(biāo)體系,下達(dá)到區(qū)域公司,作為項(xiàng)目成本控制和考核依據(jù)之一.5.3 設(shè)計(jì)變更5.3.1項(xiàng)目規(guī)劃方案確定以后,在項(xiàng)目實(shí)施過程中引起總體布局、外立面(材質(zhì)、顏色)、戶型、景觀、采暖方式等方案變更的,均需上報(bào)總部研發(fā)設(shè)計(jì)部審批;5.3.2在項(xiàng)目施工過程中,引起投資金額絕對(duì)值

38、超過10萬元的各類變更,需要報(bào)總部研發(fā)設(shè)計(jì)部處理.投資金額絕對(duì)值低于10萬元的各類變更,由區(qū)域公司自行負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位處理并報(bào)總部研發(fā)設(shè)計(jì)部備案;5.3.3研發(fā)設(shè)計(jì)部對(duì)上報(bào)的方案變更申請(qǐng)進(jìn)行初步分析判斷.對(duì)于重要變更經(jīng)可行性論證后報(bào)主管副總裁批準(zhǔn)決策,并反饋到分子公司執(zhí)行; 5.3.4對(duì)于重大變更應(yīng)組織公司相關(guān)部門、專業(yè)設(shè)計(jì)單位、外部專家等進(jìn)行論證,并將論證結(jié)果報(bào)總裁辦公會(huì)批準(zhǔn)后,反饋到分子公司執(zhí)行;5.3.5對(duì)可能涉及到銷售承諾的設(shè)計(jì)變更,分子公司需要同時(shí)將變更資料提供銷售公司;5.3.6重要變更、重大變更參照擴(kuò)充、施工圖及變更設(shè)計(jì)管理辦法(設(shè)計(jì)變更操作流程同非區(qū)域公司).5.4 重大、緊急

39、、特殊設(shè)計(jì)事項(xiàng)的委托5.4.1重大、緊急、特殊事項(xiàng)的設(shè)計(jì)工作,由區(qū)域公司報(bào)總裁辦公會(huì)批準(zhǔn)同意后,直接委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì).5.5 樣板房、營銷中心、景觀示范區(qū)設(shè)計(jì)和模型、3D制作5.5.1營銷中心、樣本間、景觀示范區(qū)的設(shè)計(jì)方案由區(qū)域公司負(fù)責(zé),銷售公司提供意見(設(shè)計(jì)風(fēng)格、樣板間的戶型選擇等).樣板間施工均由區(qū)域公司組織實(shí)施.詳見二級(jí)流程室內(nèi)裝修(樣板房)管理流程;5.5.2方案設(shè)計(jì)完成后,由區(qū)域公司具體負(fù)責(zé)模型、3D的制作,并保證公司產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路的正確體現(xiàn).6. 支持性文件6.1設(shè)計(jì)類服務(wù)商管理流程6.2室內(nèi)裝修(樣板房)管理流程6.3材料選型定板管理流程(部品)6.4設(shè)計(jì)變更管理流程6.5擴(kuò)充

40、、施工圖及變更設(shè)計(jì)管理辦法7. 相關(guān)記錄7.1方案設(shè)計(jì)任務(wù)書、擴(kuò)初/施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書7.2項(xiàng)目規(guī)劃初步方案7.3項(xiàng)目目標(biāo)成本管理指導(dǎo)書設(shè)計(jì)階段管理流程（非區(qū)域公司）文件編號(hào)：TDY-002-SJ-B版號(hào)/改次：A/0 生效日期： 設(shè)計(jì)階段管理流程(非區(qū)域公司)編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1. 目的規(guī)范設(shè)計(jì)階段的管理,明確相關(guān)部門及分子公司對(duì)應(yīng)的職責(zé).2. 適用范圍適用于方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)階段.3.術(shù)語與定義無 4. 職責(zé) 4.1 非區(qū)域公司 4.1.1參與研發(fā)設(shè)計(jì)部的方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì); 4.1.2參與研發(fā)設(shè)計(jì)部的招投標(biāo)活動(dòng);

41、 4.1.3負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)單位簽訂合同; 4.1.4負(fù)責(zé)地質(zhì)勘察及辦理報(bào)批報(bào)建手續(xù); 4.1.5施工圖完成以后,負(fù)責(zé)申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證; 4.1.6負(fù)責(zé)權(quán)限范圍內(nèi)的設(shè)計(jì)變更審批. 4.2 研發(fā)設(shè)計(jì)部 4.2.1進(jìn)行部品研究,建立和完善部品標(biāo)準(zhǔn)配置; 4.2.2編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書、擴(kuò)初設(shè)計(jì)任務(wù)書、施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(包括樣板房、銷售中心、景觀示范區(qū)的設(shè)計(jì)); 4.2.3組織設(shè)計(jì)單位的招投標(biāo)活動(dòng); 4.2.4組織內(nèi)外部評(píng)審?fù)稑?biāo)單位的項(xiàng)目規(guī)劃初步方案; 4.2.5配合非區(qū)域公司進(jìn)行地質(zhì)勘察及辦理報(bào)批報(bào)建手續(xù); 4.2.6組織內(nèi)外部評(píng)審擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案; 4.2.7組織內(nèi)部評(píng)審施工圖設(shè)計(jì)方案;委托具有專

42、業(yè)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行圖紙審查; 4.2.8對(duì)非區(qū)域公司上報(bào)的設(shè)計(jì)變更進(jìn)行分析,需要時(shí)組織內(nèi)外部評(píng)審;對(duì)重大設(shè)計(jì)變更上報(bào)總裁辦公會(huì). 4.3 項(xiàng)目管理中心4.3.1 下達(dá)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段成本預(yù)控目標(biāo);4.3.2 下達(dá)擴(kuò)初方案階段成本控制目標(biāo);4.3.3下達(dá)施工圖限額設(shè)計(jì)指標(biāo);4.3.4 施工圖完成以后,制定目標(biāo)成本管理指導(dǎo)書.4.4 審計(jì)內(nèi)控部 4.4.1對(duì)設(shè)計(jì)單位招標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督; 4.4.2參與方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)評(píng)審; 4.5 銷售公司 4.5.1參與營銷中心、樣本間、景觀示范區(qū)的設(shè)計(jì),提出相應(yīng)意見; 4.5.2針對(duì)影響銷售承諾的設(shè)計(jì)變更調(diào)整營銷及銷售資料,并向客戶解釋. 4.6

43、 公司決策層 4.6.1審批規(guī)劃方案、擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案、目標(biāo)成本管理指導(dǎo)書; 4.6.2審批研發(fā)設(shè)計(jì)部的重大、重要設(shè)計(jì)變更方案. 5. 工作程序 5.1 方案設(shè)計(jì)(建筑、規(guī)劃、景觀)5.1.1規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書編制5.1.1.1研發(fā)設(shè)計(jì)部根據(jù)發(fā)展規(guī)劃部及項(xiàng)目管理中心等部門移交的地塊基礎(chǔ)資料、項(xiàng)目策劃報(bào)告、項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以及方案設(shè)計(jì)階段成本預(yù)控目標(biāo)和市場調(diào)研等資料,組織實(shí)施項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)工作.5.1.1.2規(guī)劃方案設(shè)計(jì)以研發(fā)設(shè)計(jì)部為主,非區(qū)域公司配合,由研發(fā)設(shè)計(jì)部編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書.5.1.1.3樣板房、銷售中心、景觀示范區(qū)的方案設(shè)計(jì)由研發(fā)設(shè)計(jì)部組織,分子公司和銷售公司參與意見.5.1.2設(shè)計(jì)單

44、位的選擇、項(xiàng)目規(guī)劃方案內(nèi)外部評(píng)審5.1.2.1由研發(fā)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)按照公司相應(yīng)制度組織選擇方案設(shè)計(jì)單位,非區(qū)域公司參與設(shè)計(jì)單位的選擇,審計(jì)內(nèi)控部會(huì)簽相應(yīng)文件并進(jìn)行過程監(jiān)督.(具體過程見設(shè)計(jì)類服務(wù)商管理流程)5.1.2.2由研發(fā)設(shè)計(jì)部組織對(duì)初選單位的項(xiàng)目規(guī)劃初步方案進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審,總部相關(guān)部門及非區(qū)域公司參與;同時(shí)實(shí)施外部評(píng)審,聘請(qǐng)外部專家、政府部門有關(guān)部門、設(shè)計(jì)院等進(jìn)行充分研討,確定初選設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)單位.5.1.2.3根據(jù)內(nèi)外部評(píng)審結(jié)果,研發(fā)設(shè)計(jì)部與專業(yè)設(shè)計(jì)單位充分協(xié)商對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行調(diào)整和修改,待方案成熟定稿后,報(bào)總裁辦公會(huì)批準(zhǔn). 5.1.2.4項(xiàng)目規(guī)劃方案初稿及方案設(shè)計(jì)單位經(jīng)總裁辦公會(huì)批準(zhǔn)后,由

45、研發(fā)設(shè)計(jì)部組織非區(qū)域公司與方案設(shè)計(jì)單位簽訂合同.5.1.2.5研發(fā)設(shè)計(jì)部與設(shè)計(jì)單位進(jìn)一步溝通,繼續(xù)深化項(xiàng)目規(guī)劃方案的設(shè)計(jì).5.1.2.6方案設(shè)計(jì)最終定稿后,由分子公司具體負(fù)責(zé)模型、3D的制作,研發(fā)設(shè)計(jì)部指派專人參與配合,給予技術(shù)的支持,并負(fù)責(zé)對(duì)模型、3D方案的審核,以保證公司產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路的正確體現(xiàn).5.1.3報(bào)批報(bào)建及地質(zhì)勘探(非區(qū)域?yàn)橹?研發(fā)設(shè)計(jì)部協(xié)助)5.1.3.1以非區(qū)域公司為主,研發(fā)設(shè)計(jì)部協(xié)助,向政府規(guī)劃部門申報(bào)規(guī)劃方案,征求意見,申請(qǐng)批復(fù);5.1.3.2以非區(qū)域公司為主,研發(fā)設(shè)計(jì)部配合,向政府主管部門申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證;5.1.3.3以非區(qū)域公司為主,研發(fā)設(shè)計(jì)部協(xié)助,開展地質(zhì)

46、勘探招投標(biāo)工作,實(shí)施地質(zhì)勘察工作.5.1.4項(xiàng)目成本測(cè)算,下發(fā)擴(kuò)初設(shè)計(jì)成本控制目標(biāo)5.1.4.1研發(fā)設(shè)計(jì)部及非區(qū)域公司將規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等資料提供給項(xiàng)目管理中心,項(xiàng)目管理中心依據(jù)相關(guān)部門提供的資料,并參照項(xiàng)目成本信息數(shù)據(jù)庫,對(duì)項(xiàng)目成本預(yù)控目標(biāo)進(jìn)行修訂,提出擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段的成本控制目標(biāo).5.2 擴(kuò)初設(shè)計(jì)5.2.1研發(fā)設(shè)計(jì)部根據(jù)項(xiàng)目管理中心下達(dá)的成本控制指標(biāo),與設(shè)計(jì)單位具體溝通,實(shí)施項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì);5.2.2擴(kuò)初設(shè)計(jì)完成后,由研發(fā)設(shè)計(jì)部組織進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審,總部各部門及非區(qū)域公司參與;同時(shí)實(shí)施外部評(píng)審,聘請(qǐng)外部專家、政府部門有關(guān)單位、設(shè)計(jì)公司等進(jìn)行充分研討;根據(jù)內(nèi)、外部評(píng)審意見,研發(fā)設(shè)計(jì)部與專業(yè)設(shè)計(jì)單位充分協(xié)

47、商對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整和修改,待方案成熟定稿后,報(bào)總裁辦公會(huì)批準(zhǔn)實(shí)施.5.2.3擴(kuò)初設(shè)計(jì)完畢后,研發(fā)設(shè)計(jì)部將相關(guān)設(shè)計(jì)成果通報(bào)項(xiàng)目管理中心,由其根據(jù)擴(kuò)初方案進(jìn)一步修訂成本控制指標(biāo),編制施工圖設(shè)計(jì)限額指標(biāo).5.3 施工圖設(shè)計(jì)、評(píng)審以及資料移交和設(shè)計(jì)交底5.3.1研發(fā)設(shè)計(jì)部根據(jù)修訂后的限額成本指標(biāo),委托專業(yè)設(shè)計(jì)單位實(shí)施施工圖設(shè)計(jì)工作,非區(qū)域公司參與設(shè)計(jì)工作;5.3.2由研發(fā)設(shè)計(jì)部組織施工圖評(píng)審,非區(qū)域公司、銷售公司、物業(yè)公司參與,同時(shí)按照項(xiàng)目所在地政府部門要求,由研發(fā)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)委托具有專業(yè)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行圖紙審查.5.3.3研發(fā)設(shè)計(jì)部將相應(yīng)的設(shè)計(jì)成果資料移交給項(xiàng)目管理中心和非區(qū)域公司,由其分別實(shí)施建

48、設(shè)工程項(xiàng)目施工招標(biāo)和組織項(xiàng)目施工管理工作.5.3.4施工圖完成后,以非區(qū)域公司為主,研發(fā)設(shè)計(jì)部配合向政府主管部門申請(qǐng)辦理建設(shè)工程施工許可證.5.4 建立目標(biāo)成本并確認(rèn)責(zé)任5.4.1施工圖設(shè)計(jì)完畢后,研發(fā)設(shè)計(jì)部應(yīng)將設(shè)計(jì)成果通報(bào)項(xiàng)目管理中心,由其根據(jù)施工圖對(duì)項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行詳細(xì)復(fù)核,形成比較準(zhǔn)確的項(xiàng)目目標(biāo)成本指標(biāo)體系,下達(dá)到非區(qū)域公司,作為項(xiàng)目成本控制和考核依據(jù)之一.5.5 設(shè)計(jì)變更管理5.5.1項(xiàng)目規(guī)劃方案確定以后,在項(xiàng)目實(shí)施過程中引起總體布局、外立面(材質(zhì)、顏色)、戶型、景觀、采暖方式等方案變更的,分子公司均需上報(bào)總部研發(fā)設(shè)計(jì)部審批;5.5.2在項(xiàng)目施工過程中,引起投資金額絕對(duì)值超過5萬元

49、的各類變更,需要報(bào)總部研發(fā)設(shè)計(jì)部處理.投資金額絕對(duì)值低于5萬元的各類變更,由非區(qū)域公司自行負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位處理,并報(bào)總部研發(fā)設(shè)計(jì)部備案.5.5.3研發(fā)設(shè)計(jì)部對(duì)上報(bào)的方案變更申請(qǐng)進(jìn)行初步分析判斷,對(duì)于重要變更經(jīng)可行性論證后報(bào)主管副總裁批準(zhǔn)決策,并反饋到分子公司執(zhí)行.5.5.4對(duì)于重大變更應(yīng)組織公司相關(guān)部門、專業(yè)設(shè)計(jì)單位、外部專家等進(jìn)行論證,并將論證結(jié)果報(bào)總裁辦公會(huì)同意后,并反饋到分子公司執(zhí)行.5.5.5對(duì)可能涉及到銷售承諾的設(shè)計(jì)變更,分子公司需要及時(shí)將變更情況提供給銷售公司.5.5.6重要變更、重大變更參照擴(kuò)出、施工圖及變更設(shè)計(jì)管理方法.5.6 設(shè)計(jì)管理其他環(huán)節(jié)5.6.1研發(fā)設(shè)計(jì)部日常根據(jù)分子公

50、司產(chǎn)品系列以及銷售、物業(yè)的反饋意見,進(jìn)行部品研究和產(chǎn)品品類細(xì)分,建立和完善部品標(biāo)準(zhǔn)配置.5.6.2選擇設(shè)計(jì)單位和中介專業(yè)機(jī)構(gòu)時(shí),應(yīng)嚴(yán)格按照公司有關(guān)服務(wù)外包采購規(guī)定履行相應(yīng)的合同會(huì)簽和招投標(biāo)活動(dòng),審計(jì)內(nèi)控部將對(duì)此業(yè)務(wù)過程監(jiān)督.5.6.3重大、緊急、特殊事項(xiàng)的設(shè)計(jì)工作,由研發(fā)設(shè)計(jì)部報(bào)總裁辦公會(huì)批準(zhǔn)同意后直接委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì).5.7 報(bào)批報(bào)建及地質(zhì)勘探5.7.1以非區(qū)域公司為主,研發(fā)設(shè)計(jì)部協(xié)助,向政府規(guī)劃部門申報(bào)規(guī)劃方案,征求意見,申請(qǐng)批復(fù).5.7.2以非區(qū)域公司為主,研發(fā)設(shè)計(jì)部配合,向政府主管部門申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證.5.7.3以非區(qū)域公司為主,研發(fā)設(shè)計(jì)部協(xié)助,開展地質(zhì)勘探招投標(biāo)工作,實(shí)施地質(zhì)勘察工作.6. 支持性文件6.1設(shè)計(jì)類服務(wù)商管理流程6.2室內(nèi)裝修(樣板房)管理流程6.3材料選型定板管理流程(部品)6.4設(shè)計(jì)變更管理流程6.5擴(kuò)出、施工圖及變更設(shè)計(jì)管理方法7. 相關(guān)記錄7.1方案設(shè)計(jì)任務(wù)書、擴(kuò)初/施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書7.2項(xiàng)目規(guī)劃初步方案7.3項(xiàng)目目標(biāo)成本管理指導(dǎo)書7.4建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工管理流程文件編號(hào)：TDY-003SG版號(hào)/改次：A/0 生效日期： 施工管理流程編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1. 目的保證項(xiàng)目施工過程中工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全文明、環(huán)保等目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),使資