怎樣分?jǐn)倶欠客恋厥褂脵?quán)面積

1、怎樣分?jǐn)倶欠客恋厥褂脵?quán)面積物權(quán)法實(shí)施后，人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的認(rèn)識(shí)程度越來(lái)越高, 樓房業(yè)主要求辦理土地使用證越來(lái)越多，土地使用權(quán)由單一主體享有 變?yōu)槎鄠€(gè)權(quán)利主體按份共有，這就要求土地使用權(quán)登記人員對(duì)樓房所 占用的土地使用權(quán)進(jìn)行分?jǐn)偂？墒窃趯?shí)際的操作中沒(méi)有統(tǒng)一的原則或 具體的標(biāo)準(zhǔn)，各地均采取了不同的分?jǐn)偡椒?。那么采用哪種分?jǐn)偡椒?才能做到公平合理，被權(quán)利人接受？在分?jǐn)倳r(shí)要遵循哪些原則？需要 注意哪些問(wèn)題呢？分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇樓房土地而積分?jǐn)偟姆椒ㄖ饕忻娣e分?jǐn)偡?、地份分?jǐn)偡ā莾r(jià) 分?jǐn)偡ㄈN。使用地價(jià)分?jǐn)偡ê蜆莾r(jià)分?jǐn)偡ㄓ?jì)算涉及的因素較多，不 同的時(shí)期價(jià)格不盡相同，地價(jià)、房?jī)r(jià)之間又沒(méi)有固定的關(guān)系，而且

2、操 作起來(lái)也比較麻煩，因此雖然比較合理，在運(yùn)用上并不多見(jiàn)。面積分 攤法操作簡(jiǎn)單，北京、成都、杭州等大中城市均采用這一方法，是比 較實(shí)用的分?jǐn)偡椒?，在?shí)際工作中經(jīng)常被采用。本文就以而積分?jǐn)偡?為例介紹怎樣為樓房分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積。而積分?jǐn)偡ㄗ裱脑瓌t公平公正、合理分?jǐn)傇瓌t。對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的所有權(quán)利人都要按照 統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理分?jǐn)?，讓所有?quán)利人公平分享樓房所在土地增值 的收益。當(dāng)樓房發(fā)生損毀或者面臨拆遷改建時(shí)，所有的權(quán)利人有權(quán)決 定對(duì)樓房的處分事宜，并獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。區(qū)別對(duì)待、分開(kāi)分?jǐn)傇瓌t。由于用途不同，地價(jià)、房?jī)r(jià)也不同, 尤其是對(duì)多用途樓房，分?jǐn)倳r(shí)應(yīng)分?jǐn)偨ㄖ嫉孛娣e，然后再分?jǐn)偣灿?而積。誰(shuí)使用

3、、誰(shuí)分?jǐn)傇瓌t。對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的幼兒園、醫(yī)院、市場(chǎng)等非 單純小區(qū)配套設(shè)施，己明示為個(gè)人所有的綠地花園，以及住宅小區(qū)權(quán) 利人不能使用的其他部分，應(yīng)單獨(dú)劃出，不參與分?jǐn)偂Ｗ鹬貧v史、尊重現(xiàn)實(shí)原則。對(duì)己經(jīng)按契約分?jǐn)?、由于歷史原因造 成分?jǐn)偛槐M合理等現(xiàn)實(shí)情況，不必苛求統(tǒng)一，應(yīng)采取“老房老辦法， 新房新規(guī)定”的做法，保持而積分?jǐn)偡椒ǖ幕痉€(wěn)定。分?jǐn)傆?jì)算的具體方法地上建筑物分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)（地上）面積的計(jì)算。分?jǐn)偨ㄖ嫉孛娣e的公式為：分?jǐn)偨ㄖ嫉孛娣e=權(quán)利人建筑面 積一木幢建筑而積X木幢建筑占地而積；分?jǐn)偣灿枚e的公式：分?jǐn)?共用而積=權(quán)利人建筑而積一總建筑而積X （宗地面積一總建筑而 積）。權(quán)利人分?jǐn)偼恋囟e=

4、分?jǐn)偨ㄖ嫉孛娣e+分?jǐn)偣灿妹娣e。地下建筑物分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)（地下）面積計(jì)算公式。地下建筑物分為兩種。一種是與地上建筑物連為一體的地下建筑 物；另一種是離開(kāi)地面一定深度單獨(dú)建造，不能與地上建筑物連為一 體的地下建筑物。國(guó)土資源部關(guān)于地下建筑物土地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的復(fù) 函（國(guó)土資廳函（2000171號(hào)）中明確指出：凡是與地上建筑物 連為一體的地下建筑物，其土地權(quán)利可以確定為土地使用權(quán)。具體登 記時(shí)，將地下建筑物的建筑面積計(jì)入整體建筑總面積，然后按權(quán)利人 擁有的地下建筑而積占整體建筑而積的比例分?jǐn)偟囟系耐恋孛娣e。 離開(kāi)地面一定深度單獨(dú)建造，不能與地上建筑物連為一體的地下建 筑，其土地權(quán)利可確定為

5、土地使用權(quán)（地下）。具體登記時(shí)，其土地 而積為地下建筑物垂直投影面積，并在備注欄注明相應(yīng)地上土地使用 權(quán)的特征。土地使用權(quán)（地下）在不違反地下建筑物規(guī)定的用途、使 用條件的前提下，可以進(jìn)行出租、轉(zhuǎn)讓和抵押。按照文件要求，與地上建筑物連為一體的地下建筑物己經(jīng)按地上 建筑物進(jìn)行了分?jǐn)?。離開(kāi)地面一定深度單獨(dú)建造，不能與地上建筑物 連為一體的地下建筑物的而積分?jǐn)偪蓞⒄找韵鹿竭M(jìn)行：分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)（地下）而積=權(quán)利人地下建筑面積一地下建筑 物總而積X地下建筑物垂直投影而積。計(jì)算中常數(shù)的確定宗地而積是指樓房所在宗地的總面積，包括建筑占地面積和共用 使用而積，由具備資質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)實(shí)際測(cè)量確定。建筑占地而積是

6、指 建筑物底層房屋閉合線范圍內(nèi)的土地面積，通常以房產(chǎn)測(cè)繪的建筑物 底層而積為依據(jù)。建筑面積（地下建筑物而積）指建筑物的總建筑 而積，通常以房產(chǎn)測(cè)繪的建筑面積為依據(jù)。地下建筑物垂直投影面積 指地下室通道的垂直投影面積，由具備資質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)實(shí)際測(cè)量確 定。權(quán)利人（地下）建筑面積：權(quán)利人出資或以其他方式實(shí)際所有的 建筑而積，通常以房產(chǎn)測(cè)繪的建筑而積為依據(jù)。需要注意的幾個(gè)問(wèn)題關(guān)于住宅小區(qū)中共用宗的指界問(wèn)題。共用宗在實(shí)施地籍調(diào)查指界 時(shí)，原則上應(yīng)由所有權(quán)利人共同委托代表岀席，考慮到實(shí)際情況，尚 未竣工、或雖己竣工但土地使用權(quán)人仍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的，可由房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)商代為出席指界；已經(jīng)竣工多年，且與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商失去聯(lián)系 的，可由土地管理部門按實(shí)際情況確定界限，經(jīng)公告后生效。關(guān)于土地使用權(quán)的使用期限問(wèn)題。分戶土地使用權(quán)的使用年限為 出讓合同約定的年限減去轉(zhuǎn)讓時(shí)己使用年限的剩余年限。如果鋼混結(jié) 構(gòu)房屋使用年限為70年，于2000年簽訂出讓合同并交付使用，2008 年3月進(jìn)行土地登記，登記期日使用年限為708 = 62年。當(dāng)主樓和裙樓連體時(shí)，應(yīng)合并計(jì)算整幢樓建筑總而積，以主樓和 裙樓共同占地面積作為該幢的建筑占地面積；當(dāng)主樓鑲嵌在裙樓內(nèi) 時(shí)，應(yīng)以裙樓外圍底層房屋閉合線占