房地產(chǎn)投資咨詢

1、房地產(chǎn)投 房地產(chǎn)投資的涵義 所謂房地產(chǎn)投資，是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)， 以期在將來獲取預(yù) 期收益的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 房地產(chǎn)投資的方式 從一般意義上講，投資者投資房地產(chǎn)，主要有兩條途徑、四種方式。 兩條途徑 是指：基本建設(shè)途徑和房地產(chǎn)開發(fā)途徑。 四種方式 是指：基本建設(shè)途徑中的基本建設(shè)式；房地產(chǎn)開發(fā)途徑中的樓宇購買式、合作開發(fā)式和 股權(quán)購買式。 當(dāng)然，對(duì)于基本建設(shè)途徑中進(jìn)行建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目也可以采取購買、合作或股權(quán)收購的 方式，只是對(duì)這類性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目或樓宇采取這些方式不具有典型意義，而且如果這樣做， 多數(shù)情況是改變了這些房地產(chǎn)項(xiàng)目或樓宇的性質(zhì)，即轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)或使其進(jìn)入房地產(chǎn)市 場(chǎng)

2、。故綜合比較，在現(xiàn)行的法律、法規(guī)框架下，進(jìn)行房地產(chǎn)投資的一般方式有如下四種： 方式一：基本建設(shè)式 這里所稱的基本建設(shè)， 是指按基建程序進(jìn)行報(bào)建的方式，建設(shè)自用的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 方案 評(píng)價(jià)：這種建設(shè)方式是在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)化之前，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的主要方式。房產(chǎn)地開發(fā) 市場(chǎng)化之后，國家法律和地方法規(guī)、規(guī)章對(duì)基本建設(shè)方式進(jìn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)有嚴(yán)格的條 件限制，這些條件主要有三個(gè)方面： 一是投資主體的限制。 一般應(yīng)是國家機(jī)關(guān)、全民所有制的事業(yè)單位或企業(yè)單位； 二是項(xiàng)目性質(zhì)和用途的限制。 一般應(yīng)是不進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的自用、公益性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 如國家投資的公用事業(yè)項(xiàng) 目等，前述機(jī)關(guān)、事業(yè)單位純粹自用公益性質(zhì)

3、的樓宇建設(shè)項(xiàng)目； 三是各地已停止辦理經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓手續(xù)（下稱停止國有土地使 用權(quán)協(xié)議出讓規(guī)定”）。 除非符合特定條件或經(jīng)政府特批， 通過協(xié)議出讓方式取得經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的國有土地使用權(quán) 已不可能。 方式二：樓宇購買式 具體做法是：投資人審查一家房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)、 該房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的樓宇的法 律狀態(tài)，并考查該寫字樓的地理位置、建筑風(fēng)格等狀況，如認(rèn)為符合投資人的意圖，則投資 人與該房地產(chǎn)開發(fā)商建立商品房買賣法律關(guān)系，通過商品房買賣程序獲得樓宇的全部權(quán)利。 方案評(píng)價(jià)：這種方式最為簡(jiǎn)便。相當(dāng)于對(duì)某特定地區(qū)正在進(jìn)行開發(fā)尚未出售的房地產(chǎn)項(xiàng) 目進(jìn)行全面考查，在法律上、經(jīng)濟(jì)上和技術(shù)上進(jìn)行分析

4、和論證。在此基礎(chǔ)上，選擇一家有實(shí) 力的開發(fā)商開發(fā)的符合投資人意愿的項(xiàng)目，與其談判達(dá)成購買合約。不足之處是：擬購房產(chǎn) 所在項(xiàng)目已完成相關(guān)法律程序的審批，其規(guī)劃、建設(shè)等事項(xiàng)已很難更改。 對(duì)于已建設(shè)完工的 項(xiàng)目的狀況，只能在現(xiàn)有市場(chǎng)中進(jìn)行選擇，不能以自己的意愿進(jìn)行所需樓宇的設(shè)計(jì)和建設(shè)。 對(duì)于未建設(shè)完成之房地產(chǎn)項(xiàng)目，則又存在著預(yù)購商品房的風(fēng)險(xiǎn)。 方式三：合作開發(fā)式 具體做法是：如投資人本身不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)和相關(guān)經(jīng)營(yíng)范圍，則選擇一家有相應(yīng) 資質(zhì)、實(shí)力和資源的的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行合作。這種合作既可以是建立合資、合作的房地產(chǎn) 開發(fā)的項(xiàng)目公司，也可以是通過合作協(xié)議的方式進(jìn)行約定。具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的合作方回

5、 收其先前投資并獲得其應(yīng)得之利潤(rùn)，而投資人則取得雙方合作開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目樓宇的全部 產(chǎn)權(quán)。雙方各得其所。 方案評(píng)價(jià)：合作開發(fā)式的本質(zhì)仍是對(duì)雙方合作開發(fā)項(xiàng)目之樓宇的購買。這種方式區(qū)別于 樓宇購買式的主要優(yōu)點(diǎn)是投資人的可控制性增加了。樓宇購買式是買成品， 最多只是定作而 已。而在合作開發(fā)式中， 投資人直接進(jìn)入項(xiàng)目開發(fā)的過程之中，可以對(duì)合作開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng) 目依不同的合作開發(fā)方式，實(shí)施不同程度的控制。通過合作開發(fā)，投資人可以對(duì)合作開發(fā)的 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本、 設(shè)計(jì)理念、建設(shè)風(fēng)格、樓宇的功用等按自己的意愿進(jìn)行創(chuàng)作。不足之處 是：合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到與合作對(duì)方的合作，法律關(guān)系及協(xié)作配合比樓宇購買式相比

6、要更復(fù)雜一些。如果進(jìn)行合作開發(fā)，投資人將要投入大量的人力、物力和財(cái)力。另外，合作 開發(fā)房地產(chǎn)有兩種方式，即不成立項(xiàng)目公司的合作開發(fā)方式和成立項(xiàng)目公司的合作開發(fā)方 式。如采用后一種合作開發(fā)方式，則停止國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓規(guī)定將會(huì)構(gòu)成一個(gè)障礙。 方式四：購買股權(quán)式 具體做法是：由投資人或投資人的關(guān)聯(lián)公司對(duì)于一家已經(jīng)存在或擬創(chuàng)設(shè)的房地產(chǎn)公司的 股權(quán)進(jìn)行全面收購。 通過收購該房地產(chǎn)公司的股權(quán)，而實(shí)現(xiàn)對(duì)該公司開發(fā)建設(shè)或擁有的房地 產(chǎn)項(xiàng)目或樓宇的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 方案評(píng)價(jià)：這種方式比較前兩種方式而言，最大的好處在于，投資收購房地產(chǎn)公司的股 權(quán)，投資人不發(fā)生直接購買或通過合作方式獲得房地產(chǎn)權(quán)

7、利而產(chǎn)生的購房置物業(yè)的稅費(fèi)。不 足之處有三個(gè)方面： 一是投資人對(duì)購置股權(quán)而擁有的房地產(chǎn)權(quán)利比較間接； 二是對(duì)一家公司股權(quán)的收購，投資人需與另一家關(guān)聯(lián)公司聯(lián)手進(jìn)行，投資人與該關(guān)聯(lián)公 司的關(guān)系將對(duì)投資人對(duì)間接購置的房地產(chǎn)的使用和處置產(chǎn)生一定的影響； 其三，如不是對(duì)一個(gè)現(xiàn)成的房地產(chǎn)公司的股權(quán)進(jìn)行收購，而是成立一個(gè)項(xiàng)目公司再去收 購其股權(quán)，則停止國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓規(guī)定也會(huì)構(gòu)成一個(gè)障礙。 出師表 兩漢：諸葛亮 先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂， 今天下三分，益州疲弊，此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣 不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報(bào)之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光 先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄

8、自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。 宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其 刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。 侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡(jiǎn)拔以遺陛下：愚 以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。 將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰能”，是以眾議舉寵為督： 愚以為營(yíng)中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。 親賢臣，遠(yuǎn)小人，此先漢所以興隆也； 親小人，遠(yuǎn)賢臣，此后漢所以傾頹也。 先帝在時(shí), 每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。侍中、尚書、長(zhǎng)史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣， 愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也 k!T 臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉 屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于 敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。 先帝知臣謹(jǐn)慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜憂嘆，恐托付不效，以傷先帝之 明；故五月渡瀘，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，當(dāng)獎(jiǎng)率三軍，北定中原，庶竭駑鈍， 攘除奸兇，興復(fù)漢室，還于舊都。此臣所以報(bào)先帝