物流商務(wù)中心項目可行性研究報告

1、北京*物流商務(wù)中心項目建議書(代可行性研究報告)工工程咨詢證書綜合、建筑甲級編號 工咨甲北京*物流商務(wù)中心項目建議書(代可行性研究報告)總經(jīng)理： *項目經(jīng)理： *北京*有限公司項目總負責(zé)人：*8高級工程師公司總經(jīng)理項目經(jīng)理：*高級工程師編制人員：*高級工程師 目 錄第一章 總論41.1項目概況41.2項目提出的背景41.3項目建設(shè)的必要性和目的51.4編制依據(jù)71.5項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)7第二章 市場分析與預(yù)測92.1物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程92.2國外物流市場情況92.3我國物流市場情況142.4北京物流市場發(fā)展現(xiàn)狀192.5本項目競爭優(yōu)勢22第三章 土地利用現(xiàn)狀、建設(shè)條件和總圖運輸243.1土地利

2、用現(xiàn)狀及交通條件243.2市政基礎(chǔ)條件243.3工程地質(zhì)條件253.4總平面布置與交通28第四章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容304.1建設(shè)規(guī)模304.2建設(shè)原則304.3建設(shè)內(nèi)容30第五章 環(huán)境保護、節(jié)能和消防措施325.1編制依據(jù)325.2環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀325.3污染源及防治措施335.4綠化355.5環(huán)境影響評價355.6節(jié)能措施355.7 消防措施36第六章 項目實施進度計劃376.1項目建設(shè)期376.2項目建設(shè)進度37第七章 項目組織機構(gòu)與勞動定員397.1企業(yè)組織機構(gòu)397.2人員編制40第八章 投資估算及資金籌措418.1投資估算418.2資金籌措42第九章 經(jīng)濟評價439.1財務(wù)估算439

3、.2經(jīng)濟效益分析44第十章 研究結(jié)論47附表：附表1：項目總投資估算表附表2：投資使用計劃與資金籌措表附表3：總成本費用估算表附表3-1：固定資產(chǎn)折舊估算表附表3-2：攤銷估算表附表4：流動資金估算表附表5：銷售收入銷售稅金及附加估算表附表6：損益表附表7：財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 附表8：資金來源與運用表附表9：資產(chǎn)負債表附件：1、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件2、項目用地規(guī)劃意見書附圖：1、項目總平面圖第一章 總論1.1項目概況項目名稱：北京*物流商務(wù)中心（pinnacle business park） 項目承辦單位：北京*投資有限公司項目建設(shè)地點：*建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：通過新建辦公、展廳、倉儲三位一體的物

4、流商務(wù)設(shè)施及相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施，吸引100余家國外中小型制造商、零售商、物流公司，建成制造商成品生產(chǎn)、展示、銷售發(fā)貨，零售商倉儲產(chǎn)品零售、批發(fā)，物流公司收貨、倉儲、發(fā)貨、配貨等多種業(yè)務(wù)相結(jié)合的國內(nèi)最先進的物流地產(chǎn)中心。本項目征地93畝，新建建筑面積71352平方米。建設(shè)、計算期：該項目計算期11年，建設(shè)期1年，生產(chǎn)期10年。項目總投資：16610萬元，其中建設(shè)投資16545，鋪底流動資金65萬元。項目資金全部由企業(yè)自籌。1.2項目提出的背景北京*投資有限公司是一家專業(yè)性的物流倉儲服務(wù)企業(yè)。注冊資金1200萬元。該公司主要通過采用標(biāo)準的物流商務(wù)中心模式，引進國際通行的商務(wù)經(jīng)營理念，致力于產(chǎn)品、貨物

5、中轉(zhuǎn)及產(chǎn)品倉儲、展示、配銷，制定物流方案，辦理各種申報手續(xù)、物業(yè)管理等服務(wù)。與傳統(tǒng)的物流模式相比，*物流商務(wù)中心主要針對中小型制造商，使其從原材料購進到加工至成品展示、銷售發(fā)貨到最終客戶整個過程全部在中心完成；零售商可以將倉儲商品通過展廳展示達到零售或批發(fā)全過程；物流公司可以完成受貨、倉儲、發(fā)貨、配貨等工作，同時，通過提供全方位的相關(guān)配套服務(wù)如運輸、申報各種手續(xù)、物業(yè)管理等，為客戶創(chuàng)造更大的價值。目前公司已與美國旗下的on the brink公司，mobile light公司，r.y.properties公司,far linkinternational公司,臺灣旗下大毅電子公司、力成科技公司、

6、降電電子公司、香港羊城國藥公司，韓國pico商業(yè)大廈等簽訂了意向書。目前，項目前期都已經(jīng)準備就緒，項目審批通過后，可立即開工建設(shè)。公司已經(jīng)成立了專門的項目組負責(zé)整個項目的運作，確保項目的時效性與質(zhì)量。1.3項目建設(shè)的必要性和目的1.3.1迎合國家發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)政策隨著世界經(jīng)濟快速發(fā)展和現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的進步，物流產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟中一個新興的服務(wù)行業(yè)，正在全球范圍內(nèi)迅速發(fā)展。在國際上，物流產(chǎn)業(yè)被認為是國民經(jīng)濟發(fā)展的動脈和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展程度成為衡量一國現(xiàn)代化程度和綜合國力的重要標(biāo)志之一，因此，被喻為促進經(jīng)濟發(fā)展的“加速器”。為盡快發(fā)展我國的物流產(chǎn)業(yè)，國家制定了有關(guān)政策和措施：1、物流業(yè)的發(fā)展已列入中國

7、“十五”規(guī)劃。國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要中指出“積極引進新型業(yè)態(tài)和技術(shù)，推進連鎖經(jīng)營、物流配送、代理制、多式聯(lián)運、改造傳統(tǒng)流通業(yè)、運輸業(yè)和郵政服務(wù)業(yè)?！边@為“十五”期間中國物流業(yè)的發(fā)展制定了宏偉藍圖，為發(fā)展中國物流業(yè)提出了政策依據(jù)。2、國家經(jīng)貿(mào)委等六部委聯(lián)合發(fā)出關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見通知。這是中國政府發(fā)布有關(guān)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的第一個政策性、指導(dǎo)性文件，具有深遠的和現(xiàn)實意義，標(biāo)志著中國的物流業(yè)在經(jīng)過一段時間的準備之后開始啟航。3、吳邦國在做國務(wù)院副總理時在由國家經(jīng)貿(mào)委和世界銀行共同舉辦的“現(xiàn)代物流發(fā)展國際研討會”上指出：“現(xiàn)代物流作為一種先進的組織方式和管理技術(shù)，被廣泛認為是

8、企業(yè)降低物質(zhì)消耗、提高生產(chǎn)率以外的重要利潤源泉，在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。加快中國現(xiàn)代物流的發(fā)展，對于優(yōu)化資源配置提高經(jīng)濟運行質(zhì)量，促進企業(yè)改革發(fā)展推進中國經(jīng)濟體制與經(jīng)濟增長方式的兩個根本性轉(zhuǎn)變，具有十分重要的意義?！蔽锪鳟a(chǎn)業(yè)是近幾年來經(jīng)濟領(lǐng)域迅速崛起的一個新興產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展中發(fā)揮著越來越重要的作用，我國的物流業(yè)將得到跨越式的發(fā)展。本項目的建設(shè)符合我國政策發(fā)展需要。1.3.2是發(fā)展國民經(jīng)濟新的經(jīng)濟增長點的需要隨著經(jīng)濟全球化和信息技術(shù)的迅速發(fā)展，企業(yè)生產(chǎn)資料獲取與產(chǎn)品營銷范圍的日趨擴大，社會生產(chǎn)、物資流動、商品交易及其管理方式正在并將繼續(xù)發(fā)生深刻的變革。與此相適應(yīng)，被

9、普遍認為企業(yè)在降低物質(zhì)消耗、提高勞動生產(chǎn)率以外的“第三利潤源”的現(xiàn)代物流業(yè)正在世界范圍內(nèi)廣泛興起。現(xiàn)代物流業(yè)也將成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點。1.3.3是把握物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇的需要舉辦2008年奧運會和加入wto將為現(xiàn)代化物流體系的構(gòu)建提供機會。加入wto后，中國的經(jīng)濟和國際經(jīng)濟將全面接軌，中國企業(yè)無條件的享受最惠國待遇，有效地消除中國在國際貿(mào)易中遭受的歧視性待遇，這將極大地促進中國對外貿(mào)易的發(fā)展，進口關(guān)稅的減少，更多的國外企業(yè)將來中國投資建廠。國內(nèi)外企業(yè)所需要的生產(chǎn)資料等交給高效優(yōu)質(zhì)的第三方物流企業(yè)去完成，將使產(chǎn)品制造周期縮短，成本降低。國外企業(yè)資本的進入，也將增加高水平物

10、流服務(wù)的需求。物流產(chǎn)業(yè)將有廣闊的市場前景。這一發(fā)展趨勢，將為我國的物流產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展機遇和空間。綜上所述，本項目的建設(shè)是非常必要的。1.4編制依據(jù)1、交通部關(guān)于促進運輸企業(yè)發(fā)展綜合物流的服務(wù)若干意見；2、我國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十五年計劃綱要中關(guān)于物流的論述；3、國務(wù)院副總理吳邦國同志在現(xiàn)代物流發(fā)展國際研討會上的講話；4、北京市商業(yè)物流發(fā)展規(guī)劃（2002-2010年）；5、國家發(fā)展和改革委員會等9部門印發(fā)關(guān)于促進我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見的通知；6、北京*投資公司相關(guān)資料等。1.5項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)本項目建設(shè)期為10-12個月。項目實施后，主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)見表1-1。表1-1 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表序

11、號名 稱單位數(shù)值備注1占地面積畝932建筑面積(新建)平方米713523基地面積平方米360004道路面積平方米170005綠化面積平方米90006職工人數(shù)人487項目總投資萬元16610其中：建設(shè)投資萬元16545建設(shè)期利息萬元0鋪底流動資金萬元658年營業(yè)收入萬元5986正常年9年總成本費用萬元2107正常年10年營業(yè)稅金及附加萬元323正常年11年利潤總額萬元3556正常年12所得稅萬元1174正常年13年稅后利潤萬元2383正常年14投資利潤率%17.5715投資利稅率%19.3816財務(wù)內(nèi)部收益率（全投資稅后）%14.2117財務(wù)凈現(xiàn)值萬元3441i=10%18投資回收期年6.79含

12、建設(shè)期1年19盈虧平衡點（生產(chǎn)能力）%51經(jīng)營期第二年20投資強度萬元/公頃267921容積率1.13第二章 市場分析與預(yù)測2.1物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程隨著世界經(jīng)濟的快速發(fā)展和現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的進步，物流產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟中一個新興的服務(wù)部門，正在全球范圍內(nèi)迅速發(fā)展。在國際上，物流產(chǎn)業(yè)被認為是國民經(jīng)濟發(fā)展的動脈和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展程度成為衡量一國現(xiàn)代化程度和綜合國力的重要標(biāo)志之一，被喻為促進經(jīng)濟發(fā)展的“加速器”。物流產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展是經(jīng)濟發(fā)展到一定階段、社會分工不斷深化的產(chǎn)物。傳統(tǒng)上的物流活動分散在不同的經(jīng)濟部門、不同的企業(yè)以及企業(yè)組織內(nèi)部不同的職能部門之中。隨著經(jīng)濟快速發(fā)展、科學(xué)技術(shù)水平的提高以及工業(yè)化進

13、程的加快，大規(guī)模生產(chǎn)、大量消費使得經(jīng)濟中的物流規(guī)模日趨龐大和復(fù)雜，傳統(tǒng)的、分散進行的物流活動已遠遠不能適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展的要求，物流活動的低效率和高額成本，已經(jīng)成為影響經(jīng)濟運行效率和社會再生產(chǎn)順利進行的制約因素，并被視為“經(jīng)濟的黑暗大陸”。從50年代到70年代，圍繞企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中的物資管理和產(chǎn)品分銷，發(fā)達國家的企業(yè)開始注重和強化對物流活動的科學(xué)管理，在降低物流成本方面取得了顯著的成效。2.2國外物流市場情況2.2.1國外物流市場現(xiàn)狀和規(guī)模20世紀90年代以來，隨著新經(jīng)濟和現(xiàn)代信息技術(shù)的迅速發(fā)展，特別是網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，物流產(chǎn)業(yè)在世界各國得到了快速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，通過互聯(lián)網(wǎng)進行企業(yè)間的電子商務(wù)交易

14、額，1998年全球已達到430億美元，2000年全球物流費用總支出3.75億美元，其中第三方物流市場份額為2070億美元，占全球物流總支出的5.5%。2000年，主要國家物流產(chǎn)業(yè)總規(guī)模如圖2-1所示，其中美國遙遙領(lǐng)先于其他國家。 圖2-1 2000年物流產(chǎn)業(yè)總規(guī)模示意圖 在美國，電子商務(wù)如火如荼的發(fā)展，使現(xiàn)代物流上升到前所未有的重要地位。據(jù)統(tǒng)計，1999年美國物流電子商務(wù)的營業(yè)額達到80億美元以上，其中80%是商家對商家（b2b）交易。據(jù)美國物流專家羅伯特德蘭雷在2000年美國年度物流狀況報告中指出，1999年美國物流成本為9210億美元，占當(dāng)年gdp92600億美元的9.9%，而1990年占

15、11.4%，1980年占15.7%。另據(jù)美國第三方物流產(chǎn)業(yè)咨詢顧問公司報告：2000年美國第三方物流市場為564億美元，占美國物流總支出的5.6%。在未來35年內(nèi)，美國第三方物流市場將以15%20%的速度增長。1999年歐盟年物流總支出為850億歐元，其中第三方物流市場為260億歐元，占30%。日本在進入20世紀80年代中期以后，物流產(chǎn)業(yè)得到較快發(fā)展。日本是世界上第一個建立物流園區(qū)的國家，至今已建立120個大規(guī)模的物流園區(qū)，平均占地約74萬平方米；荷蘭有14個物流園區(qū)，平均占地4.5萬平方公里；德國不來梅的貨運中心占地在100萬平方米以上，紐倫堡物流園區(qū)占地已達7平方公里。2.2.2國外物流市

16、場發(fā)展趨勢隨著經(jīng)濟全球化步伐的加快，科學(xué)技術(shù)尤其是信息技術(shù)、通訊技術(shù)的發(fā)展，跨國公司的出現(xiàn)所導(dǎo)致的本土化生產(chǎn)、全球采購、全球消費趨勢的加強，現(xiàn)代物流的發(fā)展呈現(xiàn)出新的特點：電子物流的興起?；诰W(wǎng)絡(luò)（如world wide web - www）的電子商務(wù)的迅速發(fā)展促使了電子物流（e logistics）的興起。企業(yè)可以通過互聯(lián)網(wǎng)加強企業(yè)內(nèi)部、企業(yè)與供應(yīng)商、企業(yè)消費者、企業(yè)與政府部門的聯(lián)系和溝通，相互協(xié)調(diào)，相互合作。消費者可以直接在網(wǎng)上獲取有關(guān)產(chǎn)品或服務(wù)信息，實現(xiàn)網(wǎng)上購物。這種網(wǎng)上的“直通方式”使企業(yè)能夠迅速、準確、全面地了解需求信息，實現(xiàn)基于顧客訂貨的生產(chǎn)模式（build to order bto

17、 ）和物流服務(wù)。此外，電子物流可以在線跟蹤發(fā)出的貨物，在線規(guī)劃投遞路線，在線進行物流調(diào)度，在線進行貨運檢查?？梢哉f電子物流將是21世紀物流發(fā)展的大趨勢。物流規(guī)模和物流活動的范圍進一步擴大，物流企業(yè)將向集約化與協(xié)同化發(fā)展。21世紀是一個物流全球化的時代，企業(yè)之間的競爭將十分激烈。要滿足全球化或區(qū)域化的物流服務(wù)，企業(yè)規(guī)模必須擴大形成規(guī)模效益。規(guī)模的擴大可以是企業(yè)合并，也可以是企業(yè)間的合作與聯(lián)盟，主要表現(xiàn)在兩個方面：一是物流中心的建設(shè)。物流中心是多種物流設(shè)施和不同類型的物流企業(yè)在空間上集中布局的場所，是具有一定規(guī)模和綜合服務(wù)功能的物流集結(jié)點。日本是最早建立物流中心的國家。物流中心的建設(shè)，有利于實現(xiàn)物

18、流企業(yè)的專業(yè)化和規(guī)模化，發(fā)揮它們的整體優(yōu)勢和互補優(yōu)勢。二是物流企業(yè)的兼并與合作。隨著國際貿(mào)易的發(fā)展，美國和歐洲的一些大型物流企業(yè)跨越國境，展開連橫合縱式的并購，大力拓展國際物流市場，以爭取更大的市場份額、德國國營郵政出資11.4億美元收購了美國大型的陸上運輸企業(yè)aei，美國的ups 則并購了總部設(shè)在邁阿密的航空貨運公司挑戰(zhàn)航空公司。據(jù)不完全統(tǒng)計，1999年美國物流運輸企業(yè)間的并購數(shù)已達23件，并購總金額達6.25億美元。德國郵政公司在最近兩年間并購歐洲地區(qū)物流企業(yè)達11家，現(xiàn)在它已發(fā)展成為年銷售額達290億美元的歐洲巨型物流企業(yè)、并購中的一個新特點是國營企業(yè)并購民營企業(yè)。美國國營郵政公司并購了

19、德國大型民營物流企業(yè)parce，法國郵政收購了德國的民營敦克豪斯公司。德國、英國和法國的郵政公司為爭奪歐洲物流市場，競相收購民營大型物流運輸企業(yè)。國際物流市場專家們認為，世界上各行業(yè)企業(yè)間的國際聯(lián)合與并購，必然帶動國際物流業(yè)加速向全球化方向發(fā)展，而物流全球化的發(fā)展走勢，又必然推動和促進各國物流企業(yè)的聯(lián)合和并購活動。新組成的物流聯(lián)合企業(yè)，跨國公司將充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢及時準確地掌握全球的物流動態(tài)信息，調(diào)動自己在世界各地的物流網(wǎng)點，構(gòu)筑起本公司全球一體化的物流網(wǎng)絡(luò)，節(jié)省時間和費用，將空載率壓縮到最低限度，戰(zhàn)勝競爭對手，為貨主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。除了并購?fù)猓硪环N集約化方式是物流企業(yè)之間的合作與建立戰(zhàn)略聯(lián)

20、盟。物流服務(wù)的優(yōu)質(zhì)化和全球化。隨著消費多樣化、生產(chǎn)柔性化、流通高效化時代的到來，社會和客戶對物流服務(wù)的要求越來越高；物流服務(wù)的優(yōu)質(zhì)化是物流今后發(fā)展的重要趨勢。5個高點“right”的服務(wù)，即把好的產(chǎn)品（the right porduct )在規(guī)定的時間（at the right time ）；合適的地點(in the right place ),以適當(dāng)?shù)臄?shù)量(in the right quantity ),適宜的價格(at the right price )提供給客戶將成為物流企業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的共同標(biāo)準。物流成本已不再是客戶選擇物流服務(wù)的唯一標(biāo)準，人們更多的是注重物流服務(wù)的質(zhì)量。物流服務(wù)的全球化是

21、今后發(fā)展的又一重要趨勢。據(jù)荷蘭國際售銷委員會（hidc）在最近發(fā)表的一篇題為全球物流業(yè)供應(yīng)連鎖服務(wù)業(yè)的前景的報告中指出，目前許多大型制造部門正在朝著“擴展企業(yè)”的方向發(fā)展。這種所謂的“擴展企業(yè)”基本上包括了把全球供應(yīng)鏈條上所有的服務(wù)商統(tǒng)一起來，并利用最新的計算機體系加以控制。同時，報告認為，制造業(yè)已經(jīng)實行“定做”業(yè)務(wù)理論，并不斷加速其活動的全球化，對全球供應(yīng)連鎖服務(wù)業(yè)提出了一次性銷售（即“一票到底”的直銷）的需求。這種服務(wù)要求極其靈活機動的供應(yīng)鏈，這也迫使物流服務(wù)商幾乎采取了一種“一切為客戶服務(wù)”的解決方法。綠色物流是物流發(fā)展的又一趨勢。物流雖然促進了經(jīng)濟的發(fā)展，但是物流的發(fā)展同時也會給城市環(huán)

22、境帶來不利的影響，如運輸工具的噪聲、污染排放、對交通的阻塞等，以及生產(chǎn)及生活中的廢棄物的不當(dāng)處理所造成的對環(huán)境的影響。為此，21世紀對物流提出了新的要求，即綠色物流。綠色物流包括兩方面，一是對物流系統(tǒng)污染進行控制，即在物流系統(tǒng)和物流活動的規(guī)劃與決策中盡量采用對環(huán)境污染小的方案，如采用排污量小的貨車車型，近距離配送，夜間運貨（減小交通阻塞，節(jié)省燃料和減小排放）等，發(fā)達國家政府倡導(dǎo)綠色物流的對策是在污染發(fā)生源、交通量、交通流等三個方面制定了相關(guān)政策。綠色物流的另一方面就是建立工業(yè)和生活廢料處理的物流系統(tǒng)。不斷采用新的科學(xué)技術(shù)改造物流裝備和提高管理水平。國外物流企業(yè)的技術(shù)裝備已達到相當(dāng)高的水平，目前

23、已經(jīng)形成了以系統(tǒng)技術(shù)為核心，以信息技術(shù)、運輸技術(shù)、配送技術(shù)、裝卸搬運技術(shù)、自動化倉儲技術(shù)、庫存控制技術(shù)、包裝技術(shù)等專業(yè)技術(shù)為支撐的現(xiàn)代化物流裝備技術(shù)格局。今后進一步的發(fā)展方向是：信息化采用無線互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，衛(wèi)星定位技術(shù)（gps），地理信息系統(tǒng)（gis），射頻標(biāo)識技術(shù)（rf）等。自動化自動導(dǎo)引小車（agv）技術(shù)，搬運機器人（robot system）技術(shù)等。智能化電子識別和電子跟蹤技術(shù)，智能運輸系統(tǒng)（its）。集成化信息化、機械化、自動化、智能化于一體。2.2.3國外未來物流市場規(guī)模預(yù)測市場調(diào)查企業(yè)forrester research 預(yù)測，2002年通過互聯(lián)網(wǎng)進行企業(yè)間的電子商務(wù)交易額，將迅速增

24、長到8400億美元。預(yù)計到2002年，全球物流支出將達到4萬億美元，第三方物流達到2810億美元，占全球物流總支出的7%。 2.3我國物流市場情況2.3.1我國現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀我國物流產(chǎn)業(yè)剛剛逐步擺脫計劃經(jīng)濟體制的束縛，走上市場化道路，改革開放以來尤其是近幾年有了較大的發(fā)展。近年來，電子商務(wù)的發(fā)展，擴大了企業(yè)的銷售范圍，改變了企業(yè)傳統(tǒng)的銷售方式以及消費者的購物方式，使得送貨上門等物流服務(wù)成為必然。促進了我國物流行業(yè)的興起。在商品倉儲方面，我國各系統(tǒng)、各行業(yè)現(xiàn)有數(shù)目眾多的各類倉庫，其中多數(shù)是普通倉庫，也有不少專業(yè)化的倉庫，倉庫總面積估計可以位于世界前列；在運輸能力方面，我國的鐵路、公路、水運、航

25、空等各種運輸都有了很大的發(fā)展，這些年一直大力進行鐵路、公路、橋梁、港口、機場場站的建設(shè)，我國運輸基礎(chǔ)設(shè)施的落后面貌已達到世界中上水平，有的如集裝箱運輸已位于世界前幾位，商品配送經(jīng)過我國政府多年的積極推動，現(xiàn)在已被廣大企業(yè)和消費者所接受，物資和商業(yè)企業(yè)的配送中心和配送活動較普通地開展起來，配送商品的規(guī)模、種類、形式和相關(guān)的電子服務(wù)與以前相比都有了很大的發(fā)展，已成為商品流通中一個十分重要的內(nèi)容；貨運代理等其它物流服務(wù)企業(yè)近幾年在企業(yè)數(shù)量和服務(wù)水平方面也有了較大的增加和提高。中國物流市場劃分及特點見下表：中國物流市場劃分及特點社會物流專業(yè)物流資源社會零散貨物以客戶的供應(yīng)鏈為核心服務(wù)內(nèi)容快運、快遞、信

26、函供應(yīng)鏈管理企業(yè)形式快運公司第三方物流企業(yè)社會物流特點：以物流企業(yè)自身體系組成的高效服務(wù)網(wǎng)絡(luò)鏈為核心，進入客戶供應(yīng)鏈的程度淺，最易成為國際物流大鱷進入中國市場初期目標(biāo)，以價格、網(wǎng)絡(luò)、信息服務(wù)為重要手段。專業(yè)物流特點：物流企業(yè)圍繞客戶形成緊密供應(yīng)鏈服務(wù)關(guān)系，因此，客戶在選擇供應(yīng)商上往往十分謹慎，因此物流企業(yè)進入市場的難度很大，客戶更換物流企業(yè)的置換成本也很高，結(jié)果客戶忠誠度要遠高于社會物流。據(jù)國際貨幣基金組織1997年的統(tǒng)計，我國當(dāng)年物流成本占gdp的比重為16.9%，達718億美元（按匯率8.27元/美元，合人民幣5938億人民幣），按照國際上第三方物流在物流市場上所占平均份額計算，市場份額應(yīng)

27、在200億美元左右（1654億人民幣）。1999年我國gdp為82054億元，如按此比例，1999年我國全社會的物流成本約為13867億元，第三方物流的市場份額在4618億元左右。我國物流市場還沒有形成一個比較完整的體系，在物流設(shè)施、管理手段、經(jīng)營組織方式上基本還沿用了傳統(tǒng)的管理模式，經(jīng)營分散、管理落后、物流成本高、效率低、服務(wù)水平差的問題并沒有從根本上得到解決。物流信息化水平低，計算機信息管理水平嚴重滯后，物流信息網(wǎng)絡(luò)尚未建立，支撐現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展的物流體系還沒有形成。隨著電子商務(wù)的發(fā)展，我國的物流水平仍難以滿足其需求。首先，從發(fā)達國家來看，第三方物流的功能是設(shè)計、執(zhí)行以及管理客戶供應(yīng)鏈中的物流

28、需求，其特點是依據(jù)信息和物流專業(yè)知識，以最低的成本提供客戶需要的物流管理和服務(wù)。而現(xiàn)在，我國多數(shù)物流企業(yè)是在傳統(tǒng)體制下物資流通企業(yè)基礎(chǔ)上發(fā)展而來，企業(yè)服務(wù)內(nèi)容多數(shù)仍是倉儲、運輸、搬運，很少有物流企業(yè)能夠做到提供綜合性的物流服務(wù)，第三方物流服務(wù)的硬件還是軟件與電子商務(wù)要求提供的高效率低成本的第三方物流服務(wù)還有較大的差距，信息收集、加工、處理、運用能力，物流的專門知識，物流的統(tǒng)籌策劃和精細化組織與管理能力都明顯不足。其次，條塊分割的物流管理和流通體制制約著物流業(yè)的發(fā)展。電子商務(wù)環(huán)境下，物流的專業(yè)化分工特點雖然日益明顯，但是物流的組織和管理卻不斷向綜合性發(fā)展，各種物流方式和物流載體之間的聯(lián)系越來越緊

29、密。但是，我國目前的物流行業(yè)管理仍沿用著計劃經(jīng)濟時期的部門分割體制。與物流相關(guān)的各部分分別由鐵道、交通、民航、內(nèi)貿(mào)等不同政府部門進行管理。依據(jù)這種條快管理體制，形成了自上而下的縱向隸屬和管理格局，嚴重制約著在全社會范圍內(nèi)經(jīng)濟合理的對物流進行政體統(tǒng)籌和規(guī)劃，妨礙著物流的社會化進程。從根本上說，上述問題的存在是發(fā)展中的問題，隨著我國市場化運行機制的日漸完善，生產(chǎn)力水平的逐步提高，社會總產(chǎn)品的日益豐富，物流需求將會大大增強，相應(yīng)的從事物流行業(yè)的企業(yè)也會越來越多，伴隨著激烈的市場競爭，企業(yè)的是管理水平、生產(chǎn)效率、技術(shù)含量的提高，進而拉動整個物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)水平的將會大幅提高。在我國以合資名義經(jīng)營物流業(yè)

30、務(wù)的國際知名公司基本上在本土都完成初期的原始積累，完成了從傳統(tǒng)的儲運企業(yè)向整合社會資源，充分調(diào)動積極因素實行科學(xué)管理的物流企業(yè)的過渡。而內(nèi)資企業(yè)由于經(jīng)營成長環(huán)境受限、經(jīng)營時間有限，基本上都正在經(jīng)歷儲運向物流的蛻變。2.3.2我國物流市場發(fā)展趨勢從我國國情和發(fā)展的趨勢來看，我國物流市場仍然處在初級階段，在體制機制、組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式等領(lǐng)域還有很大的發(fā)展空間。這不僅是由我國目前的生產(chǎn)、經(jīng)營和消費方式所決定，而且也是與我國社會主義市場經(jīng)濟的建設(shè)發(fā)展過程相一致。因此可以說，物流市場在我國具有十分廣闊的發(fā)展前景。2000年，中國經(jīng)濟運行的物流成本高達14863億元，占gdp的比重為16.7，遠遠高于歐美

31、發(fā)達國家，這一方面說明我國物流領(lǐng)域的管理水平和效率還比較低，另一方面也說明我國物流成本能夠節(jié)約的空間還非常大，第三方物流擁有巨大的發(fā)展空間。我們以2000年的gdp和物流成本占gdp的比重為基數(shù)，根據(jù)“第十五年規(guī)劃”草案，即十五期間，每5年物流成本的比重下降2%，我國第三方物流在物流市場比例前6年（2000-2005）為國際平均數(shù)的1/3左右，后五年為1/2，若按我國gdp的年增長率為8%,可預(yù)測未來10年我國物流市場規(guī)模將達到12192億元。2.3.3我國未來物流市場規(guī)模預(yù)測對未來10年市場規(guī)模進行預(yù)測：假設(shè)按照1999年我國物流總成本占gdp比例16.9%，每5年物流成本占gdp的比重下降

32、2%（根據(jù)“第十個五年計劃”草案），即2005年中國物流成本占gdp比例為14.9%，2010年，中國物流成本占gdp的比例為12.9%，則未來十年我國物流成本占gdp比例算術(shù)平均值約為14.9%；我國第三方物流在物流市場上的比例前六年（20002005）按照國際平均數(shù)1/3左右計算，后五年按照1/2計算（根據(jù)“第十個五年計劃”草案），則未來十年第三方物流在物流市場上的比例算術(shù)平均值為0.42；gdp增長率按8%計算。根據(jù)測算結(jié)果，到2010年，我國第三方物流市場總規(guī)模將達到11972億元，而目前我國第三方物流業(yè)才剛剛起步，實際總規(guī)模非常微小，因引發(fā)展空間非常巨大。對未來市場需求的分析：國內(nèi)企

33、業(yè)的改革和發(fā)展提供的市場機會。由于長期以來重生產(chǎn)、輕流通，加上歷史形成的條塊分割，“大而全”、“小而全”等傳統(tǒng)觀念，我國企業(yè)在“物流陷阱”中造成的損失和浪費難以計算。1998年底，例如國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的18.2萬家獨立核算工業(yè)企業(yè)產(chǎn)成品庫存6094億元人民幣，占其全年產(chǎn)品銷售收入的9.6%；如果加上應(yīng)收帳款12315億元，兩項資金占用為產(chǎn)品銷售收入的29.1%。1998年這18.2萬家企業(yè)庫存貨物周轉(zhuǎn)次數(shù)為1.41次。1998年我國產(chǎn)成品庫存時間為42天，1999年19月為46天，而發(fā)達國家平均為20天?？梢姡覈髽I(yè)物流成本壓縮的空間十分可觀，隨著我國企業(yè)對物流成本控制重視程度的不斷提高，在這

34、方面的挖潛活動將為現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展提供巨大的市場機會?？蛻魧Ψ?wù)的需求水平逐步提高和多樣化提供的市場機會。隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展和人民物資文化生活水平的提高，顧客對服務(wù)質(zhì)量的期望水平將不斷提高并呈現(xiàn)多樣化的趨勢，貨物運輸中小批量、多批次、多品種、高價值的貨物越來越多。能否按照五個“right”的原則向顧客提供門到門的基本運輸服務(wù)和其他增值服務(wù)，日益成為衡量客戶服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準，而這些將為現(xiàn)代物流的帶來新的機會。外資企業(yè)大舉進入帶來的市場機會。由于外資企業(yè)較早研究物流，對流通領(lǐng)域的成本控制重視程度較高，與國內(nèi)企業(yè)相比，跨國公司對物流服務(wù)的需求要旺盛得多。到1998年底，世界500強企業(yè)中，已有230家

35、進入了中國市場。這些跨國公司的動作，要求一個強大的物流支持系統(tǒng)作保障。隨著對外開放的不斷深入，進入我國的跨國公司無論數(shù)量還是營業(yè)額都將大幅增加，它們對物流服務(wù)的需求將進一步增長。加入wto帶來的市場機會。加入wto后，關(guān)稅的降低和一些非關(guān)稅壁壘的被迫取消，將從出口和進口兩個方面大大促進我國對外貿(mào)易的增長。據(jù)有關(guān)專家預(yù)測，加入wto的五年內(nèi)，我國的對外貿(mào)易總額將會由1998年的3240億元增加到6000億元。進出口總額的增長必然帶來物流的繁榮，從而將為物流業(yè)的發(fā)展提供巨大的市場機會。因此，隨著我國加入wto、國內(nèi)企業(yè)對物流成本的不斷重視、客戶對服務(wù)的需求水平逐步提高和趨于多元化，物流需求之缺口非

36、常大，我國物流業(yè)尤其是第三方物流業(yè)在近幾年將得到迅速發(fā)展。據(jù)中國倉儲協(xié)會1999年初對全國450家大中型工業(yè)企業(yè)進行的一項調(diào)查，45.3%的企業(yè)將在未來一兩年內(nèi)選擇新的物流商，其中75%的企業(yè)將選擇新型的物流企業(yè)，而不是原來的倉儲運輸企業(yè)，并且64.3%的企業(yè)將把所有的綜合物流業(yè)務(wù)外包給新型的物流企業(yè)，由這些數(shù)字可以看出，我國第三方物流的市場需求相當(dāng)可觀。2.4北京物流市場發(fā)展現(xiàn)狀2.3.1北京物流市場發(fā)展現(xiàn)狀北京市物流業(yè)近年來得到快速發(fā)展，物流資源豐富，具有廣闊的發(fā)展前景。北京交通運輸網(wǎng)絡(luò)初步形成，道路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，具備良好的物流體系建設(shè)條件。在服務(wù)城市、服務(wù)產(chǎn)業(yè)過程中，商業(yè)物流的發(fā)展水平也得到

37、了較大的提升，為建立現(xiàn)代化物流體系奠定了基礎(chǔ)，但同時也存在著一系列問題。1、物流資源充足、分布基本合理、平衡性仍需調(diào)整北京的物流設(shè)施和資源的分布基本上符合從中心向周圍擴散的合理分布要求。四環(huán)以外的倉庫數(shù)量占76.9 %，其中位于朝陽區(qū)、海淀、豐臺、房山、大興、順義區(qū)域范圍內(nèi)的倉庫個數(shù)占60%，倉儲面積占總面積的57.4%。除了倉儲資源的分布以外，其他如裝卸設(shè)備、貨運車輛和倉庫資源的分布基本上是相似的。北京市物流資源分布基本合理，但資源的分配和利用方面存在不平衡性，如朝陽區(qū)與豐臺區(qū)之間的倉儲面積比是2.9：1，而兩個區(qū)的倉儲量大致相等；朝陽區(qū)與石景山區(qū)的貨運車輛數(shù)量大致相等，而這兩個區(qū)域之間的貨

38、物運輸量之比為1:4。2、主營物流企業(yè)(第三方物流)有待進一步發(fā)展在調(diào)查的企業(yè)中，主營物流企業(yè)所占的比例比較小，僅為21.46%。雖然北京物流行業(yè)中專業(yè)物流企業(yè)和自營物流企業(yè)的比例處于基本平衡的狀態(tài)，但是發(fā)展第三方物流的任務(wù)仍應(yīng)加強。3、物流行業(yè)的營業(yè)收入增長速度快，但物流成本較高，行業(yè)經(jīng)濟效益較低2002年主營物流企業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入107.1億元，比2001年增長16 %。然而，2002年主營物流企業(yè)實現(xiàn)利潤總額卻只有3.33億元，只占到營業(yè)收入的3.1%，這也正體現(xiàn)出當(dāng)前物流業(yè)利潤率較小的事實。這種局面的出現(xiàn)與我國傳統(tǒng)物流企業(yè)的弊端有很大的關(guān)系。傳統(tǒng)的物流企業(yè)更多注重的是物流活動中單一活動的

39、利潤，僅僅在物流系統(tǒng)的某個環(huán)節(jié)上追求利潤的最大化，而忽視了物流系統(tǒng)的綜合成本最小化和整體物流利潤的最大化。從目前情況來看，北京流通加工的發(fā)展正處于一個快速增長的階段,2002年貨物流通加工量163.3萬噸，比2001年的149 萬噸增長9.6%。在工業(yè)企業(yè)中，流通加工的費用占總物流費用的0.4%，而批發(fā)零售業(yè)已經(jīng)達到了10.1%。流通加工作為一種在物流活動中起到增加附加值的途徑，將會越來越受到企業(yè)的重視。4、資產(chǎn)狀況以國有資產(chǎn)為主當(dāng)前北京的物流業(yè)以國有資產(chǎn)為主，雖然傳統(tǒng)的國有企業(yè)在發(fā)展物流業(yè)上存在很大的局限性，但同時也存在一定優(yōu)勢。首先一個優(yōu)勢就是國有資源的充足性，作為一個物流業(yè)剛剛進入快速發(fā)

40、展階段的國家來說，擁有比較集中國有物流資源是物流業(yè)發(fā)展的一個很好條件。另外，傳統(tǒng)的國有企業(yè)在發(fā)展中也已經(jīng)積累了一定的經(jīng)驗，在向現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的過程中將發(fā)揮重要作用。國有資產(chǎn)雖然占有很大比例，但在實際使用中存在較大浪費現(xiàn)象。有一部分資源不僅沒有在物流發(fā)展中起作用，反而成為一些企業(yè)的包袱。比如北京的貨運市場，由于高度的競爭導(dǎo)致了貨運業(yè)空載率居高不下；在倉庫資源方面，據(jù)初步估計大約有30%40%處于閑置狀態(tài)。5、就業(yè)人員素質(zhì)偏低、物流人才匱乏主營物流企業(yè)從業(yè)人員中，學(xué)歷在大專以上的占19%，而且物流專業(yè)畢業(yè)的人員不足1%，物流人才的匱乏限制了物流業(yè)發(fā)展的步伐。6、物流標(biāo)準化水平偏低集裝箱運輸是運輸業(yè)

41、運輸水平和標(biāo)準化的標(biāo)志之一。本次調(diào)查4544家企業(yè)集裝箱貨運總量為130817個標(biāo)準箱，其中制造業(yè)為48389個標(biāo)準箱，運輸業(yè)為55574個標(biāo)準箱，商業(yè)為100個標(biāo)準箱，服務(wù)業(yè)為26754個標(biāo)準箱。從國際城市的集裝箱運輸來看，世界平均集裝箱貨運量占貨運總量的65%,我國不足40%,北京的集裝箱運輸占貨運總量的比例僅有1%，處于很低的水平。除了在運輸方面能很好的體現(xiàn)出北京的物流標(biāo)準化水平外，在企業(yè)之間的物流運作規(guī)范統(tǒng)方面標(biāo)準化程度也不高。7、信息化程度不高在調(diào)查的企業(yè)中有不少的企業(yè)已經(jīng)開始使用計算機作為企業(yè)管理、決策、運作的信息系統(tǒng)，但是，大部分企業(yè)仍然只是將計算機作為一種操作工具，只用來進行一

42、些簡單的單證和表格的處理，這樣的企業(yè)還不能稱為信息系統(tǒng)的使用者。近兩年，物流企業(yè)數(shù)量迅速增加，2000年注冊的物流企業(yè)約為150家。商業(yè)、交通、郵政等行業(yè)的不少企業(yè)組建了物流公司，對外開展物流服務(wù)。少數(shù)國際知名的物流企業(yè)也通過合作等方式進入北京?！熬盼濉币郧埃瑺I業(yè)面積1萬平方米以上大型商場約有75%主要集中在三環(huán)路以內(nèi)地區(qū)。隨著舊城改造，人口外遷，大型超市主要集中在三環(huán)路至四環(huán)路之間的城市新開發(fā)地區(qū)，其數(shù)量占超市總數(shù)的47.4%；倉儲式商場在城市邊緣地區(qū)布局的趨勢越來越明顯，三環(huán)路以外占全市總數(shù)的80%。商業(yè)布局的變化，需要在五環(huán)路至六環(huán)路附近盡快建設(shè)現(xiàn)代化物流設(shè)施。2.3.2北京市物流市場發(fā)

43、展前景北京市商委、計委于2002年初制定了北京市商業(yè)物流發(fā)展規(guī)劃（2002-2010年），提出2005年我市要初步建立以大型物流基地為核心、以綜合性及專業(yè)性物流配送區(qū)為節(jié)點的物流體系框架，到2010年計劃建成3個大型物流基地、17個物流配送區(qū)，形成高效、成熟的物流網(wǎng)絡(luò)體系，總體上達到國際先進水平。北京物流的發(fā)展目標(biāo)是“北京物流發(fā)展要立足服務(wù)首都經(jīng)濟發(fā)展和生活消費、輻射環(huán)渤海地區(qū)，兼顧國內(nèi)外物流需求，到2020年，建成分布合理、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、先進適用、高效低耗的現(xiàn)代物流體系，使北京的綜合物流能力達到世界級城市21世紀初葉水平。”1、服務(wù)項目全面、專注特定行業(yè)、非資產(chǎn)型的物流公司具有競爭優(yōu)勢。由于物流

44、公司的快速增加，主要物流服務(wù)項目上的競爭日趨激烈?；A(chǔ)性服務(wù)項目競爭激烈程度高于延伸服務(wù)項目，如北京地區(qū)的倉儲業(yè)競爭相當(dāng)激烈，價格很低。由于大量全國性物流公司及外資背景物流公司的進入，北京的物流市場也受到了外來物流公司的激烈競爭，北京地區(qū)物流服務(wù)投標(biāo)會基本都是座無虛席，競爭可見一般。由此可見，服務(wù)項目全面、專注特定行業(yè)、非資產(chǎn)型的物流公司具有一定的競爭優(yōu)勢。2、物流業(yè)整合趨勢據(jù)北京市物流業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查報告顯示，北京市制造業(yè)和批發(fā)貿(mào)易業(yè)自營物流的比重高達74.2，專業(yè)物流企業(yè)物流量有25.8。拆除部門及系統(tǒng)藩籬，突破地區(qū)與行業(yè)限制，促進各種物流資源、各個物流環(huán)節(jié)和多種經(jīng)營方式的整合已成為北京市物流業(yè)

45、發(fā)展的總體趨勢，北京市物流業(yè)整合還需要一個相當(dāng)長的過程。2.5本項目競爭優(yōu)勢2.5.1先進的物流管理理念和模式隨著物流需求越來越即時化，越來越要求靈活、迅速的反應(yīng)，為了參與更高層次的競爭，就必須加強基礎(chǔ)管理和規(guī)范化運作。*公司所做的正是區(qū)別傳統(tǒng)的物流模式。首先，公司的目標(biāo)對象是中小型制造商，企業(yè)從原材料購進到加工至成品在展示、銷售發(fā)貨到最終客戶整個全過程全部由此地完成。其二，零售商，商家可以將倉儲商品通過展廳展示達到零售或批發(fā)全過程。其三，物流公司仍然可以完成收貨、倉儲、發(fā)貨、配貨等工作。同時，公司還提供全方位的相關(guān)配套服務(wù)，例如：運輸、申報各種手續(xù)、物業(yè)管理等?？傊?，按照客戶所需進行建設(shè)施工

46、，使之成為國內(nèi)最先進的物流地產(chǎn)管理模式。目前，公司與美國旗下的on the brink，mobile light公司、r、y、properties公司、far linkinternational公司、臺灣旗下的茂矽公司、大毅電子公司、力成科技公司、隆電電子公司、香港羊城國藥公司、韓國pico商業(yè)大廈均已簽訂意向、適機完成。2.5.2采用物流信息技術(shù)，提高企業(yè)反應(yīng)能力*物流商務(wù)中心將是一個新型的現(xiàn)代化物流地產(chǎn)中心?，F(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展離不開完善的信息系統(tǒng)、個性化、智能化的物流管理服務(wù)的支持。*物流商務(wù)中心在規(guī)范物流運作的基礎(chǔ)上，將通過提供展廳、辦公、相關(guān)配套咨詢服務(wù)設(shè)施及實現(xiàn)物流業(yè)務(wù)的網(wǎng)上交易和資源

47、配置等多種先進技術(shù)，提高企業(yè)的服務(wù)水平和對客戶以及市場的快速反應(yīng)能力。物流商務(wù)中心將根據(jù)我國物流市場的特點，依托首都優(yōu)越的地理位置和輻射功能，立足為北京經(jīng)濟服務(wù)，溝通各省市的交流，充分利用現(xiàn)有的物流資源，為客戶提供全方位的物流商務(wù)服務(wù)。第三章 土地利用現(xiàn)狀、建設(shè)條件和總圖運輸3.1土地利用現(xiàn)狀及交通條件本項目位于北京順義區(qū)南法信鎮(zhèn)順于路北側(cè)。項目用地及周邊范圍用地性質(zhì)在北京市土地利用總體規(guī)劃修編中全部為建設(shè)用地。北部為空港物流園四街，西面為順達路，東臨順盈路，南部為順于路。北京市規(guī)劃委員會于2005年9月27日頒發(fā)了項目用地規(guī)劃意見書（見附件）。本項目所在地位于機場北側(cè)，距市區(qū)15公里，東距天

48、津海港180 公里，機場高速公路、李天高速路、機場東線三條通達機場的高速路、機場北路、城市輕軌、順平路、六環(huán)路、101國道（直達哈爾濱）、京承高速路、京承鐵路等，縱橫交錯，四通八達，具有從事物流商務(wù)不可多得的地理優(yōu)勢和交通便利。 本項目建設(shè)地點四周環(huán)境風(fēng)景秀麗，氣候宜人。南側(cè)是溫榆河綠色生態(tài)走廊，十幾家別墅區(qū)象顆明珠灑落其間。在cdb、使館區(qū)、中關(guān)村等工作的萬余外籍人士在此居住。氣候?qū)倥瘻貛О霛駶櫞箨懶约撅L(fēng)性氣候，周圍水土豐沃。附近是首都國際機場，北京空港工業(yè)區(qū)、空港物流園區(qū)、出口加工區(qū)，交通四通八達，為建設(shè)物流商務(wù)中心供了極佳的地理環(huán)境。本項目選址較合理，地理優(yōu)越，交通十分便利，發(fā)展?jié)摿^大

49、。3.2市政基礎(chǔ)條件本項目所在地周邊的水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施條件良好。3.2.1供水用地性質(zhì)以儲運為主，日用水量低于工業(yè)區(qū)與住宅區(qū)，供水由順義區(qū)衛(wèi)星城第三自來水廠解決。北京*物流商務(wù)中心用水主要為綠化用水和生活用水，采用環(huán)狀管網(wǎng)供水，水質(zhì)符合國家飲用水標(biāo)準，供水壓力0.3mpa。3.2.2排水排水實行雨污分流。雨水管線匯入小中河。污水管線匯入順義城區(qū)市政污水干線，最終進入順義區(qū)污水處理廠統(tǒng)處理。3.2.3供電由順義區(qū)西辛、后沙峪110kv變電站雙路供電。3.2.4供熱該中心建筑采暖及空調(diào)系統(tǒng)采用天然氣，引自順義區(qū)燃氣公司干線管道，采用環(huán)狀供氣管網(wǎng)，天然氣供氣壓力0.2mpa。3.2.5電信順義區(qū)

50、設(shè)有寬帶傳輸網(wǎng)絡(luò)，可滿足項目所需的電信條件，并提供100m寬帶的光纜接入。3.2.6有線電視采用光纜接入，可提供45套以上電視節(jié)目。3.3工程地質(zhì)條件3.3.1地形、地貌順義區(qū)處于燕山山脈南麓、華北大平原北端，東西長45km，南北寬30km,總面積1016km2，其中，平原占95.7，地勢北高南低，東北山地最高點海拔637m,平原地區(qū)海拔25-45m，坡度平緩，約為o6。3.3.2地質(zhì)、水文該項目所在區(qū)域的工程地質(zhì)評價為ii類區(qū)和iii類區(qū)。ii類區(qū)適于一般工業(yè)與民用建筑，在建設(shè)時要采取防水措施；iii類區(qū)在建設(shè)時要解決內(nèi)澇及施工涌沙問題。地質(zhì)狀況優(yōu)良，基巖埋深80-180米，基巖面起伏平衡，

51、無斷裂帶，國家規(guī)定建筑抗震等級按8度設(shè)防。工程地質(zhì)情況可以滿足一般工業(yè)，民用建筑工程需要，地耐力12-15噸/平方米。凍土深度0.85米。地下水位深度1.6-4.5米，且對混凝土無腐蝕性。3.3.3氣象、氣候該地區(qū)屬于典型的暖溫帶半濕潤半干旱季風(fēng)氣假。四季分明，春季少雨多風(fēng)沙，夏季炎熱多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥多風(fēng)少雪。年平均氣溫攝氏度11.5度，最高平均氣溫攝氏26度，最低平均氣溫攝氏零下4度，年平均風(fēng)速2.2米/秒，年平均降水量600毫米。根據(jù)順義區(qū)氣象站多年氣象資料統(tǒng)計：1、風(fēng)速、風(fēng)向頻率多年平均風(fēng)速為2.oms，采暖期(11、12、1、2、3月)多年平均風(fēng)速為2.5m/s。4月份

52、平均風(fēng)速最大，為3.5ms；8月份平均風(fēng)速最小，為1.7ms：該區(qū)域內(nèi)平均風(fēng)速較小，小于或等于2.0ms的風(fēng)速出現(xiàn)達66.4。冬季以n、nw、ne風(fēng)向為主，其多年風(fēng)向頻率統(tǒng)計結(jié)果分別為17%、13%、13，n、nw、ne風(fēng)頻率合計占43；春夏季以se、s、sw風(fēng)向為主，其多年風(fēng)向頻率統(tǒng)計結(jié)果分別為14、12、6，se、s、sw風(fēng)頻率合計占32%；年靜風(fēng)頻率占11%。2、降水量順義多年年平均降水量為634.8mm。降水的分布季節(jié)與氣候季節(jié)轉(zhuǎn)換相隨，降水有明顯的季節(jié)性，3-6月降水量總計125.8mm，占全年降水量的19.7；9-11月降水量為76.6mm，占全年降水量的12；12-2月降水量為9

53、.5mm，占全年降水量的1.5。可見降水多集中于夏季，其中7、8兩月最多，為462.7mm，占全年降水量的66.8，冬季降水量最少。降水強度在不同季節(jié)不一致，順義降水比較集中，又以強度較大的陣性降水為主，最大日降水量出現(xiàn)在8月份，為218.4mm，6-8月日最大降水量是春、秋、冬三季日最大降水量的1.96倍。3、氣溫多年平均氣溫為12.1。最冷月為一月份，多年平均氣溫為4.9（在-8.0-3.3之間，變幅4.7）；最熱月為七月份，多年平均氣溫為25.8（在23.927.3之間，變幅3.4）。氣溫年差30.6。各月平均氣溫差值不一致，68月份氣溫相差較小，122月份氣溫差值較明顯，故而充分表現(xiàn)出

54、大陸氣候特點。歷年極端最高氣溫平均363，極端最低氣溫平均143，差值為506。4、濕度順義區(qū)多年平均相對濕度為57.6，近十幾年來平均濕度在55%-60%之間，其變化的幅度不大。年平均濕度在47-67之間為半濕潤季節(jié)；67以上為濕潤季節(jié)；47以下為干燥季節(jié)。以此為標(biāo)準衡量，順義相對濕度的年變化是明顯的，12月相對濕度在45以下，屬于干燥季節(jié)；3-6月和12月相對濕度在47-64之間，屬于半濕潤季節(jié)；7-11月相對濕度67左右，僅有7、8、9三個月在68-78之間，屬于濕潤季節(jié)，7月份相對濕度極值達到86，1月份相對濕度的最低值為26%，一年中有7個月為半濕潤、有3個月為濕潤、有2個月為干燥，

55、可以看出順義屬于半濕潤地區(qū)氣候的特點。5、蒸發(fā)量順義歷年年均蒸發(fā)量為2030.1mm，各年變動在1590.8mm-2539.8mm之間。在一年中，蒸發(fā)量以5月份最多，可達310.8mm；12月份最少，僅64.1mm；4-8月份蒸發(fā)量大于歷年年均蒸發(fā)量，其它各月皆小于歷年年均蒸發(fā)量。3.4總平面布置與交通3.4.1布局依據(jù)和原則1、嚴格執(zhí)行國土資源部發(fā)布和實施的工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)（試行）的通知的規(guī)定2、符合北京市總體規(guī)劃和征地要求，充分利用建設(shè)用地，達到項目擬定的規(guī)模要求。3、在滿足功能使用要求和技術(shù)經(jīng)濟合理的前提下，努力使物流中心做到功能分區(qū)明確，建筑群體布局合理，建筑造型和手法具有強烈的時代感，注意環(huán)境綠化、美化。4、滿足城市規(guī)劃、消防、衛(wèi)生等規(guī)程、規(guī)范要求，合理組織人流、物流，減少交叉和干擾，安排足夠的停車場地，采用集中和分散相結(jié)合的停車方式。3.4.2總平面布置本項目用地以南是順于路，以北是物流園四街。本次新建辦公樓布置在建設(shè)用地的西部，展廳-辦公-倉儲三位一體的物流商務(wù)設(shè)施分別布置在南北兩側(cè)，內(nèi)部環(huán)路相通，構(gòu)成一個完整的物流