房地產土地增值稅的稅收籌劃_第1頁
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文檔簡介

1、勿做商業(yè)用途個人收集整理作者: ZHANGJIAN僅供個人學習,勿做商業(yè)用途房地產企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃時間: 2005-12-20多樣式多版本合同范本 點擊下載精彩資訊 網絡營銷之 Email 營銷新款碎紙機避稅天堂好日子還有多久普通電話機精品保險柜財稅人員必備用品大全給你最便宜的鉛筆 / 芯筆無繩電話機土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和 個人,就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。 它是一個專門針對房地產市場的特殊 稅種,因此對土地增值稅進行稅收籌劃對房地產企業(yè)來說尤為重要。 精品文檔收集整理匯 總一、利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃準確界定土地

2、增值稅的征稅范圍十分重要。判定屬于土地增值稅征稅范圍的標準有 三條:一是土地增值稅是對轉讓土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅; 二是土地 增值稅是對國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的轉讓行為征稅; 三是土地增值稅的征 稅范圍不包括未轉讓土地使用權、 房產產權的行為。 根據(jù)這三條判定標準, 稅法對若干具體 情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進行了判定, 房地產企業(yè)可以根據(jù)這些判定標準進行合理 的稅收籌劃。 精品文檔收集整理匯總1. 房地產的代建房行為稅法中對房地產的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定,房地產的代建行為是指房 地產開發(fā)公司代客戶進行房地產的開發(fā), 開發(fā)完成后向客戶收取代建收入

3、的行為。 對于房地 產開發(fā)公司而言, 雖然取得了收入, 但沒有發(fā)生房地產權屬的轉移, 其收入屬于勞務收入性勿做商業(yè)用途個人收集整理質,故不屬于土地增值稅的征稅范圍。 房地產開發(fā)公司可以利用這種建房方式, 在開發(fā)之初 確定最終用戶,實行定向開發(fā),以達到減輕稅負的目的,避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。 精品文檔收集整理匯總2. 合作建房稅法規(guī)定,對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的, 暫免征收土地增值稅; 建成后轉讓的, 應征收土地增值稅。 房地產開發(fā)公司可以充分利用此 項政策進行稅收籌劃。假如某房地產開發(fā)公司擁有一塊土地,擬與A 公司合作建造寫字樓,資金由 A 公司提供,

4、 建成后按比例分房。 對房地產開發(fā)公司而言, 作為辦公用房自用, 不用 繳納土地增值稅,從而降低了房地產成本,增強了市場競爭力。將來再做處置時, 可以只就 屬于自己的部分繳納土地增值稅。 精品文檔收集整理匯總二、利用增加扣除項目金額進行稅收籌劃計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率 累進計算征收的,增值率越大, 適用的稅率越高, 繳納的稅款就越多。 合理的增加扣除項目 金額可以降低增值率,使其適用較低的稅率,從而達到降低稅收負擔的目的。 精品文檔收集整 理匯總稅法準予納稅人從轉讓收入額減除的扣除項目包括五個部分:取得土地使用權所支 付的金額; 房地產開發(fā)成本

5、;房地產開發(fā)費用;與轉讓房地產有關的稅金; 財政部規(guī)定的其 他扣除項目, 主要是指從事房地產開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權所支付金額和開發(fā) 成本之和的 20%。其中房地產開發(fā)費用中的利息費用如何計算,土地增值稅暫行條例實施細則 中做了明確規(guī)定, 房地產企業(yè)可以選擇適當?shù)睦⒖鄢龢藴蔬M行稅收籌劃。稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的, 允許據(jù)實扣除, 但最高 不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。 其他房地產開發(fā)費用, 按取得土地使用 權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的5%以內計算扣除;凡不能按轉讓房地產開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的

6、, 房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的 金額與房地產開發(fā)成本之和的 10%以內計算扣除。 房地產企業(yè)據(jù)此可以選擇: 如果企業(yè)預計 利息費用較高, 開發(fā)房地產項目主要依靠負債籌資, 利息費用所占比例較高, 則可計算分攤 的利息并提供金融機構證明, 據(jù)實扣除; 反之,主要依靠權益資本籌資, 預計利息費用較少,勿做商業(yè)用途個人收集整理則可不計算應分攤的利息,這樣可以多扣除房地產開發(fā)費用,對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。 下面舉例說明。 精品文檔收集整理匯總假設某房地產開發(fā)企業(yè)進行一個房地產項目開發(fā),取得土地使用權支付金額 300 萬 元,房地產開發(fā)成本為 500 萬元。那么: 精品文檔收集整理匯總如果

7、該企業(yè)利息費用能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供了金融機構證明,則: 房地產開發(fā)費用 =利息費用+(300+500) 5% =利息費用 +40萬元 精品文檔收集整理匯總如果該企業(yè)利息費用無法按轉讓房地產項目計算分攤,或無法提供金融機構證明, 則:房地產開發(fā)費用 =(300+500) 10%=8 0萬元 精品文檔收集整理匯總對于該企業(yè)來說, 如果預計利息費用高于 40 萬元,企業(yè)應力爭按轉讓房地產項目計 算分攤利息支出, 并取得有關金融機構證明, 以便據(jù)實扣除有關利息費用, 從而增加扣除項 目金額;反之,如果企業(yè)預計利息費用低于 40 萬元的話,那么就不必按轉讓房地產項目計 算分攤利息支出, 也

8、不必提供有關金融機構證明, 以便多扣除房地產開發(fā)費用, 達到增加扣 除項目金額的目的。 精品文檔收集整理匯總三、利用稅收優(yōu)惠政策進行稅收籌劃根據(jù)我國土地增值稅暫行條例規(guī)定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未 超過扣除項目金額 20%的,免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的,應就其全部增值額按規(guī)定計稅。 同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開 發(fā)的, 應分別核算增值額。 不分別核算增值額或不能準確核算增值額的, 其建造的普通標準 住宅不能適用這一免稅規(guī)定。 精品文檔收集整理匯總房地產開發(fā)企業(yè)如果既建造普通標準住宅,又搞其他房地產開發(fā)的話,在分開核算 的情況下,

9、籌劃的關鍵就是將 普通標準住宅的增值率控制在 20%以內,以獲得免稅待遇。 要降低增值率,關鍵是降低增值額。下面通過舉例說明。 精品文檔收集整理匯總假設某市房地產企業(yè)出售商品房取得銷售收入 5000 萬元,其中普通標準住宅銷售 額為 3000萬元,豪華住宅的銷售額為 2000 萬元??鄢椖拷痤~為 3200萬元,其中普通標勿做商業(yè)用途個人收集整理準住宅的扣除項目金額為 2200 萬元,豪華住宅的扣除項目金額為 1000 萬元。 精品文檔收集整 理匯總該企業(yè)應納的土地增值稅為: J銷售普通標準住宅:銷售稅金及附加 =30005%(1+7%+3%) =16 5 萬元 ZJ扣除項目金額合計 =220

10、0+165=2365 萬元增值額 =3000-2365=635 萬元增值率 =6352365100%=27%適用 30%的稅率,因此繳納的土地增值稅為63530%=190.5 萬元銷售豪華住宅:銷售稅金及附加 =20005% (1+7%+3%)= 11 0 萬元扣除項目金額合計 =1000+110=1110 萬元增值額 =2000-1110=890 萬元增值率 =8901110100%=80%適用 40%的稅率,因此繳納的土地增值稅為89040%- 11105%=300. 5 萬元共繳納土地增值稅為 190.5+300.5=491 萬元 精品文檔收集整理匯總通過上述計算可以看出,普通標準住宅的

11、增值率為27%,超過了 20%,還要繳納土地增值稅。要使普通標準住宅獲得免稅待遇, 可將其增值率控制在 20%以內, 籌劃的方法有兩種: 一是增加普通標準住宅的扣除項目金額;二是降低普通標準住宅的銷售價格。 精品文檔收集整 理匯總1. 增加扣除項目金額 假定上例中其他條件不變,只是普通標準住宅的扣除項目發(fā)生變化,假設其為X,那么應納土地增值稅為:扣除項目金額合計 =X+165增值額 =3000-(X+165)=2835-X勿做商業(yè)用途個人收集整理增值率 =(2835- X)(X+165) 100%由等式 (2835- X)(X+165) 100%=20%,解得 X=2335 萬元 精品文檔收集

12、整理匯總此時普通標準住宅可以免稅, 繳納的土地增值稅僅為銷售豪華住宅的部分, 應納稅額為300.5 萬元。增加扣除項目金額的途徑很多,例如可以增加房地產開發(fā)成本、房地產開發(fā)費 用等 (見上 ) 。精品文檔收集整理匯總2. 降低銷售價格降低銷售價格雖然會使增值率降低, 但也會導致銷售收入的減少, 影響企業(yè)的利潤, 這 種方法是否合理要通過比較減少的收入和少繳納的稅金做出決定。 仍假定其他條件不變, 改 變普通標準住宅的銷售價格,假設其為Y。那么應納土地增值稅為: 精品文檔收集整理匯總銷售稅金及附加 =Y5%(1+7%+3%)=5.5%Y扣除項目金額合計 =2200+5.5%Y增值額 =Y-(22

13、00+5.5%Y)=Y-5.5%Y-2200增值率 =(Y-5.5%Y- 2200) (2200+5.5%Y)100%由等式 (Y-5.5%Y- 2200)(2200+5.5%Y)100%=20 %,解得 Y=2827萬元 F 精品文檔收集整理 匯總同上普通標準住宅免稅,此時繳納的土地增值稅仍為銷售豪華住宅的部分 300.5 萬元。 銷售收入比原來的 3000 萬元減少了 173 萬元,少納稅 190.5 萬元,與減少的收入相比節(jié)省 了 17.5 萬元。 精品文檔收集整理匯總以上介紹了土地增值稅稅收籌劃的幾種方法, 房地產企業(yè)可根據(jù)實際情況靈活運用。 其 前提應是在合理和不違法的情況下, 合理

14、節(jié)稅,減輕稅收負擔,增加稅后利潤,實現(xiàn)企業(yè)價 值的最大化。 精品文檔收集整理匯總勿做商業(yè)用途個人收集整理版權申明 本文部分內容,包括文字、圖片、以及設計等在網上搜集整理。 版權為張儉個人所有This article includes some parts, including text, pictures, and design. Copyright is Zhang Jians personal ownership.用戶可將本文的內容或服務用于個人學習、 研究或欣賞, 以及其 他非商業(yè)性或非盈利性用途, 但同時應遵守著作權法及其他相關法律 的規(guī)定,不得侵犯本網站及相關權利人的合法權利。除此以

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