成都市區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析

1、針對(duì)目前成都市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租售價(jià)格及入住率等指標(biāo)表現(xiàn)，綜合增值保值、投資回報(bào)等現(xiàn)狀及發(fā)展走勢(shì)，結(jié)合分析本項(xiàng)目處于成都市三大核心商圈之一春熙路商圈的獨(dú)特區(qū)位地段等，以及由此高價(jià)值綜合土地成本等，單就發(fā)展寫(xiě)字樓機(jī)會(huì)而言，本行不建議貴司發(fā)展乙級(jí)及以下檔次的寫(xiě)字樓，建議重點(diǎn)考慮高標(biāo)準(zhǔn)的甲級(jí)寫(xiě)字樓。以下分析主要就進(jìn)入甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的 可行性和本地塊塔樓部分的甲級(jí)寫(xiě)字樓定位進(jìn)行分析。1. 成都市寫(xiě)字樓市場(chǎng)概述1）成都寫(xiě)字樓發(fā)展歷史 1995 年以前萌芽期無(wú)代表性寫(xiě)字樓，發(fā)展混亂，以中低檔樓盤(pán)為主； 1996-1997 年發(fā)展期1996 年 32 層高的新時(shí)代廣場(chǎng)在文武路崛起，成都真正意義上的寫(xiě)字樓誕生。玻

2、璃幕墻開(kāi)始流行，外資大量進(jìn)入；1997 年寫(xiě)字樓竣工面積、實(shí)際銷(xiāo)售面積、施工面積均達(dá)到一個(gè)高峰，實(shí)際銷(xiāo)售面積、空置面積比 1996 年翻了一 倍，呈井噴行情，結(jié)構(gòu)產(chǎn)生大量的爛尾樓。 1998-2000 年緩慢發(fā)展期1997 年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，外資損失慘重，紛紛撤回資金，寫(xiě)字樓實(shí)際銷(xiāo)售面積開(kāi)始回落，空置面積達(dá)到歷年來(lái)的頂點(diǎn)；1998 年“川信大廈”及 2000 年“冠城廣場(chǎng)”的入住，提升了成都寫(xiě)字樓綜合素質(zhì)；2000 年后，隨著國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施和國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)逐步復(fù)蘇，寫(xiě)字樓的供應(yīng)量逐步上升，很大一部分是 97、98 年的爛尾樓包裝上市，如“美嶺大廈”改為“威斯頓聯(lián)邦大廈

3、”，“莊士中心”改為“時(shí)代數(shù)碼大廈”，“成都市新華書(shū)店”改為”城市之心”，“天府廣場(chǎng)” 改為“冠城廣場(chǎng)”、“凱樂(lè)廣場(chǎng)”等。 2001 年至今恢復(fù)增長(zhǎng)期2001 年寫(xiě)字樓竣工面積只及頂峰時(shí) 1997 年的三分之一，新開(kāi)工面積也比2000 年減少近一半，施工面積有所下降。但是實(shí)際銷(xiāo)售面積比 2000 年增長(zhǎng)近 68.8%，空置面積出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)轉(zhuǎn)入恢復(fù)增長(zhǎng)期。這一時(shí)期，開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)、天府中心、財(cái)富中心等進(jìn)入了市場(chǎng)。2）成都寫(xiě)字樓現(xiàn)狀及分類(lèi) 成都市寫(xiě)字樓現(xiàn)狀成都市寫(xiě)字樓主要沿東城根街玉帶橋順城街天府廣場(chǎng)人民南路區(qū)域分布，隨著城南副中心規(guī)劃建設(shè)的實(shí)施，出現(xiàn)由市中心向南延伸發(fā)展

4、的 狀況。中高檔寫(xiě)字樓主要集中在順城街及天府廣場(chǎng)周邊，一般以純寫(xiě)字樓的形式出現(xiàn)，供應(yīng)量較小，出租率較高；檔次較低的寫(xiě)字樓多位于在一環(huán)路沿線，供應(yīng)量較大，除少數(shù)的地段寫(xiě)字樓使用率較高外，整體使用率偏低。大部分的寫(xiě)字樓周邊綠化面積都較小甚至沒(méi)有，適合普通員工消費(fèi)的餐飲配套設(shè)施等也很少(盡管個(gè)別寫(xiě)字樓內(nèi)設(shè)有員工餐廳)，員工就餐很不方便。目前成都寫(xiě)字樓總體檔次不高，純寫(xiě)字樓并不多，大量的商住樓里辦公 居家混雜的情況還普遍存在。 成都寫(xiě)字樓分類(lèi)對(duì)于寫(xiě)字樓的分級(jí)或分類(lèi)，目前政府管理部門(mén)并無(wú)硬性規(guī)定,市面上“五a 級(jí)、頂級(jí)、甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)”；“高、中、低檔”；“abc 類(lèi)”等概念滿(mǎn) 天飛，讓消費(fèi)者甚至開(kāi)發(fā)

5、商也說(shuō)不明白。目前市場(chǎng)上比較認(rèn)可的寫(xiě)字樓硬件標(biāo)準(zhǔn)包括樓宇外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)是否具有超前性，是否達(dá)到 5a 級(jí)寫(xiě)字樓水平，即樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)(ba)，通訊自動(dòng)化系統(tǒng) (ca)，保安自動(dòng)化系統(tǒng) (sa)，消防自動(dòng)化系統(tǒng) (fa)，辦公自動(dòng)化系統(tǒng)(oa)；設(shè)備設(shè)施如電梯等候時(shí)間、中央空調(diào)管式數(shù)量、停車(chē)位數(shù)量、配套服務(wù)設(shè)施（電力負(fù)荷、綠化、夜間照明）等方面是否與世界甲級(jí)寫(xiě)字樓水平同步；軟件方面主要指物業(yè)管理服務(wù)是否達(dá)到星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)。我們認(rèn)為，對(duì)于寫(xiě)字樓的分級(jí)不能只看硬件，也不能只看租售價(jià)格，而應(yīng)該綜合考察影響其品質(zhì)的各種因素以及這些因素的影響程度。參考國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)，我們對(duì)各寫(xiě)字樓的地理

6、位置、建筑設(shè)計(jì)、硬件配置、物業(yè)管理等幾個(gè)方面進(jìn)行綜合評(píng)定，將成都市所有寫(xiě)字樓劃分為甲、乙、丙三 個(gè)檔次。 甲級(jí)寫(xiě)字樓定義地理位置交通便利、基 礎(chǔ)建設(shè)完備、 位于城市 cbd 內(nèi)，行政配套 齊全建筑設(shè)計(jì)建筑外觀為 玻璃幕墻或 花崗石、大理 石外墻 層高 3 米以上硬件配套 平均每 200 一 個(gè)車(chē)位；平均每 5 層一部電梯； 提供四管式空 調(diào)系統(tǒng)，有新風(fēng) 系統(tǒng)物業(yè)管理聲名卓著且具 備相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的 物業(yè)管理公司 擔(dān)任顧問(wèn)或直 接管理銷(xiāo)售均價(jià)7,500 以上平均租金80 以上符合以上大部分條件，個(gè)別條件接近相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的寫(xiě)字樓，我們就可以認(rèn) 為其是甲級(jí)寫(xiě)字樓。 甲級(jí)寫(xiě)字樓分布情況甲級(jí)寫(xiě)字樓分布圖中銀大廈港

7、鵬國(guó)際冠城廣場(chǎng)民興金融大廈國(guó) 棟 國(guó) 際廣 場(chǎng)城 市 之 心川 信 大 廈四 川 國(guó) 際 大 廈金驪總府大 廈時(shí) 代 廣 場(chǎng)中 環(huán) 廣 場(chǎng)成 都 國(guó) 際 商 城仁恒廣場(chǎng)天匯通大廈一大廈高新國(guó)際廣場(chǎng)開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)威斯頓聯(lián)邦大廈注明：紅色為目前投入使用的甲級(jí)寫(xiě)字樓淡紅色為未交房的甲級(jí)寫(xiě)字樓黃色為其他高標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓白色為待建的可能成為甲級(jí)的寫(xiě)字樓19.898.9152. 寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入可行性研究宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展這幾年一直處于比較穩(wěn)定的上升過(guò)程中，因此從宏觀的角度看，對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)不存在什么威脅。以下我們將站在寫(xiě)字樓市場(chǎng)這幾年的開(kāi)發(fā)竣工量、銷(xiāo)售量、空置量、外商直接投資，及甲級(jí)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)供應(yīng)前景、市場(chǎng)存量、市場(chǎng)

8、占用量、回報(bào)率，以及市場(chǎng)銷(xiāo)售形勢(shì)等幾個(gè)角度分析甲 級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入的可能性。1）歷年寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售情況 開(kāi)發(fā)情況2520資料來(lái)源:成都市統(tǒng)計(jì)局單位：萬(wàn)平方米1520.81015.19.715.5 17.59.6850竣工面積200015.120019.7200220.8200315.5200417.52005年1-11月9.68從歷年的開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)看，各年的竣工面積有較大差異，2001 年的竣工量最低，為 9.7 萬(wàn)平方米，隨后 2002 年的竣工量最高，達(dá)到 20.8 萬(wàn)平方米，從2002 年至今，各年的竣工量有所下降，相應(yīng)地寫(xiě)字樓的新增供應(yīng)量跟著下降。 銷(xiāo)售及空置情況單位：萬(wàn)平方米201510

9、5025111997287.71998資料來(lái)源成都市統(tǒng)計(jì)局 21 14.920.11999 2000 200118.317.7200216.96.320033016.2425209.715.93105.05 502004 2005 年銷(xiāo)售空置11257.728920.18.92114.919.818.317.76.316.99.715.9316.245.053879999191910202000201210從銷(xiāo)售量方面看，98 年以后銷(xiāo)售量逐漸上升，到 2002 年達(dá)到 18.3 萬(wàn)平方米。之后的 2003 年,由于新進(jìn)入銷(xiāo)售市場(chǎng)的寫(xiě)字樓少，導(dǎo)致銷(xiāo)售量大幅下滑，2003 年的銷(xiāo)售量只有 6.3

10、 萬(wàn)平方米，隨后，時(shí)代廣場(chǎng)、天府中心、開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)等項(xiàng)目進(jìn)入銷(xiāo)售市場(chǎng)，銷(xiāo)售量又逐漸地回升。估計(jì)這幾年寫(xiě)字樓銷(xiāo) 售市場(chǎng)仍將處于一個(gè)上升的過(guò)程當(dāng)中。從寫(xiě)字樓的空置面積來(lái)看，多年來(lái)寫(xiě)字樓的空置量處于逐步下降的過(guò)程 中。銷(xiāo)售均價(jià)處于上升時(shí)期600050004000 362630002000實(shí)際銷(xiāo)售均價(jià)（元/）4511 4126344030242749資料來(lái)源:成都市統(tǒng)計(jì)局338453125197100001年69年79年89年90年00年12年20年3年 月4 10 -年5寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售均價(jià)，很大程度是受制于當(dāng)年出售的樓盤(pán)檔次與品質(zhì)。從1998 年開(kāi)始，川信、冠城、城市之心和威斯頓聯(lián)邦等檔次較高的寫(xiě)字樓

11、投入 使用，提高了后期的銷(xiāo)售均價(jià)。從歷年的銷(xiāo)售均價(jià)來(lái)看，整體上有一個(gè)上漲的趨勢(shì)，但是期間有一定的 波動(dòng)，目前處于上升時(shí)期。以上是宏觀寫(xiě)字樓房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)上的分析，下面我們來(lái)看一看微觀方面的 情況。2）租賃市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)增長(zhǎng)率在 19左右根據(jù)我們調(diào)查資料預(yù)計(jì)，未來(lái)三年內(nèi)，即將以甲級(jí)寫(xiě)字樓形態(tài)進(jìn)入市場(chǎng)，和 可能以甲級(jí)寫(xiě)字樓形態(tài)推向市場(chǎng)的項(xiàng)目有以下一些：樓盤(pán)名稱(chēng)開(kāi)行國(guó)際中環(huán)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商央擴(kuò)置業(yè)爪哇集團(tuán)概況總建面 54268總建面 89306備注新建新建未定香格里拉酒店 不詳新建財(cái)富中心仁恒廣場(chǎng)漢高實(shí)業(yè) 占地約 20 畝 新建 新加坡仁恒 占地 23 畝，總建面 1215 待建萬(wàn)，主體 45 層，165 米高

12、熊貓萬(wàn)國(guó)商城熊 貓 萬(wàn) 國(guó) 商 城 shpopping mall, 包 含 寫(xiě) 字 開(kāi)發(fā)公司 樓,總建面 47 萬(wàn)新建成都國(guó)際商城中強(qiáng)實(shí)業(yè) 總共約 20 萬(wàn)，以商業(yè)為主，待建4-10 層為商務(wù)區(qū)華暉廣場(chǎng)未定香港華暉集團(tuán) 瑞奇約 32 萬(wàn)，8 幢大廈 待建 凈用地約 11.27 畝 新建精圖大廈 三業(yè)錦昌大廈 成都銀行中心 天一大廈精圖公司不詳港鵬集團(tuán)天一公司29 層31 層80,800 47,700 爛尾樓爛尾樓爛尾樓爛尾樓根據(jù)我們對(duì)市場(chǎng)中正在使用的六個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓建筑面積的計(jì)算，2005 年 甲級(jí)寫(xiě)字樓存量為 24.52 萬(wàn)平方米 。在只計(jì)算在建甲級(jí)寫(xiě)字樓的條件下，預(yù)計(jì)未來(lái)三年內(nèi)，有 17 萬(wàn)

13、平方米的潛在供應(yīng)量進(jìn)入租賃市場(chǎng)，加上已有的供應(yīng)量，合計(jì) 41.52 萬(wàn)平方米。那么， 未來(lái)三年供應(yīng)的年均增長(zhǎng)率 19.2。如果包含爛尾樓及待建的寫(xiě)字樓，根據(jù)現(xiàn)有甲級(jí)寫(xiě)字樓的的平均建筑面積，按照每個(gè)爛尾樓和待建的寫(xiě)字樓 4 萬(wàn)平方米計(jì)算，預(yù)計(jì)未來(lái)五年內(nèi)，將有 60 萬(wàn)平方米的潛在供應(yīng)量，這對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)入租賃市場(chǎng)形成較大的壓力。3）甲級(jí)寫(xiě)字樓需求逐年上升外商直接投資增加意味著對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓需求的增加隨著西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，成都市作為國(guó)務(wù)院確定的西南地區(qū)的金融、商貿(mào)、科技中心和交通、通信樞紐，外商投資的額度逐年增加，2004 年末達(dá) 到 8.07 億美元。2005 年 111 月，實(shí)際利用外商直接投資

14、 4.5 億美元，已經(jīng)超過(guò)了 2004 年全年水平，金額大幅回升，創(chuàng)下實(shí)際利用外商直接投資新高。120000資料來(lái)源于統(tǒng)計(jì)局合同外資 實(shí)際利用外資單位：萬(wàn)元12600010000080722800006687460000400002837422062381612609449812367134254938173446002000002000 20012002 2003 2004 2005年1-11月外商投資的增加，一方面直接促進(jìn)了成都市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展；另一方面會(huì)創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，提供更多的高薪崗位。隨著到成都就業(yè)、辦公、商務(wù)旅行人數(shù)的增加，也增加了對(duì)成都市商業(yè)、房地產(chǎn)、 酒店等行業(yè)的需求。外商

15、企業(yè)作為甲級(jí)寫(xiě)字樓的主要客戶(hù)之一，外商直接投資逐年增 加，意味著對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求在逐年的增加。外商投資的增加，一方面直接促進(jìn)了成都市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展；另一方面隨著到成都就業(yè)、辦公、商務(wù)旅行人數(shù)的增加，也增加了對(duì)成 都市商業(yè)、房地產(chǎn)、酒店等行業(yè)的需求。甲級(jí)寫(xiě)字樓占用量逐年增加20151050甲級(jí)寫(xiě)字樓占用量 （萬(wàn)平2002年10.182003年13.482004年16.062005年17.22方米）上圖是我們統(tǒng)計(jì)的歷年甲級(jí)寫(xiě)字樓占用量數(shù)據(jù)，根據(jù)我們的計(jì)算，02 年04 年甲級(jí)寫(xiě)字樓占用平均增長(zhǎng)速度為 19.15，預(yù)計(jì)未來(lái)的增長(zhǎng)速度也將保持在這個(gè)程度。每年甲級(jí)寫(xiě)字樓占用增長(zhǎng)量在 23 萬(wàn)平方米。說(shuō)

16、明甲級(jí)寫(xiě)字 樓需求逐年增長(zhǎng)。綜合上面的甲級(jí)寫(xiě)字樓的現(xiàn)實(shí)供應(yīng)、潛在供應(yīng)與甲級(jí)寫(xiě)字樓的占用增長(zhǎng)情況?？紤]到部分爛尾樓和新增項(xiàng)目很可能會(huì)以甲級(jí)寫(xiě)字樓面目進(jìn)入市場(chǎng)，未來(lái)的租賃市場(chǎng)供求矛盾將會(huì)比較大，預(yù)示著寫(xiě)字樓市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)更新?lián)Q 代與激烈競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。4）甲級(jí)寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)狀況不同的開(kāi)發(fā)商運(yùn)作寫(xiě)字樓的目的有所不同，有的開(kāi)發(fā)商是為了獲得長(zhǎng)期的投資回報(bào)，因而不會(huì)考慮銷(xiāo)售，如嘉里集團(tuán)的成都香格里拉、瑞安集團(tuán)項(xiàng)目；有的開(kāi)發(fā)商是為了獲得短期的回報(bào)，因而會(huì)考慮將寫(xiě)字樓出售，能夠順利實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，獲得預(yù)期利潤(rùn)即為成功。本項(xiàng)目為后者。如果銷(xiāo)售情況較好，也可以從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明市場(chǎng)存在的進(jìn)入機(jī)會(huì)，否則說(shuō)明進(jìn)入市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)比較 大。

17、新入市甲級(jí)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況較好成都甲級(jí)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：新進(jìn)入市場(chǎng)的甲級(jí)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況較好開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)都是全新進(jìn)入市場(chǎng)的甲級(jí)寫(xiě)字樓。通過(guò)我們長(zhǎng)期的觀察，如果不考慮投資商保留面積的策略，目前他們的銷(xiāo)售率都在 80多，銷(xiāo)售周期相對(duì)較短。開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)銷(xiāo)售周期在 14 個(gè)月左右，原因在于其產(chǎn)品品質(zhì)、地段等方面的優(yōu)勢(shì)，除此之外也憑借了其擁有較多的關(guān)系客戶(hù)資源。時(shí)代廣場(chǎng)的銷(xiāo)售時(shí)間在 28 個(gè)月左右，銷(xiāo)售比例在幾個(gè)月前就已達(dá)到 80%多，只是在目前的掃尾階段銷(xiāo)售比較緩慢。高新國(guó)際廣場(chǎng)由于地處三環(huán) 外的城南副中心，目前周邊環(huán)境等方面較差，銷(xiāo)售速度較慢。物業(yè)名稱(chēng)寫(xiě)字樓部分 建面()開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷(xiāo)

18、售率銷(xiāo)售期 銷(xiāo)售速度 銷(xiāo)售速度 （月） （平方米月）（平方米年）開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)威斯頓聯(lián)邦大廈54,26852,70034,9912004 年 10 月 80.00% 152003 年 9 月 80.00% 282002 年 10 月 90.00% 392894150680734732180699690高新國(guó)際廣場(chǎng) 46,6002005 年 2 月 21.00% 1189010676而過(guò)去的一些由爛尾樓改建而成的甲級(jí)寫(xiě)字樓，有的銷(xiāo)售情況較好，如 威斯頓聯(lián)邦大廈，有的銷(xiāo)售較差，如冠城廣場(chǎng)。從這個(gè)角度看，如果本項(xiàng)目作為全新規(guī)劃設(shè)計(jì)的甲級(jí)寫(xiě)字樓進(jìn)入銷(xiāo)售市 場(chǎng)也是有機(jī)會(huì)的。銷(xiāo)售價(jià)格存在上升的趨勢(shì)8

19、4008300冠城廣場(chǎng)歷史售價(jià)售價(jià)（元平方米）8320 8320820081008000790078008000 8000 8000 80002000年 2001年 02年 03年 04年 05年元平方米03.9.9 年一期03.12.26 二期 04.3.1704.6.9 三期 05 年時(shí)代廣場(chǎng)6,500-6,9007,180 起7,280-7,680 7,6808,860 8,400從上面的兩組數(shù)據(jù)我們可以看到，成都市甲級(jí)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格有一定程度的上揚(yáng)，這和前面的宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)存在相似的上升趨勢(shì)。但是上揚(yáng)的幅度由于寫(xiě)字樓的新舊、品質(zhì)高低等因素不同，而有所差別，舊有的寫(xiě)字樓價(jià)格 變化較小，新的

20、寫(xiě)字樓價(jià)格變化略大一些。就整體情況而言，我們基本得到這樣一個(gè)結(jié)論，新進(jìn)入市場(chǎng)的高端寫(xiě)字樓，由于檔次、配套、形象等方面的原因，銷(xiāo)售情況較好。并且存在上升的趨勢(shì)。從這個(gè)方面而言，甲級(jí)寫(xiě)字樓方面存在一定的市場(chǎng)進(jìn)入機(jī)會(huì)。 新進(jìn)入市場(chǎng)的甲級(jí)寫(xiě)字樓月平均銷(xiāo)售速度為2200 平方米月個(gè)新入市的甲級(jí)寫(xiě)字樓，比過(guò)去的一些由爛尾樓改建而成的甲級(jí)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況好。根據(jù)我們的參考數(shù)據(jù)計(jì)算，作為新甲級(jí)寫(xiě)字樓的代表開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)兩個(gè)項(xiàng)目的月平均銷(xiāo)售速度為 1506平方米月和 2894 平方米月，通過(guò)簡(jiǎn)單平均，其月平均銷(xiāo)售速度為 2200 平方米月個(gè)。相當(dāng)于新入市的甲級(jí) 寫(xiě)字樓平均每年的銷(xiāo)售量為 5 萬(wàn)平方米左右。

21、 未來(lái)兩三年全新設(shè)計(jì)的甲級(jí)寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)有 12 萬(wàn)平方米進(jìn)入銷(xiāo)售市場(chǎng)估計(jì)中強(qiáng)實(shí)業(yè)的成都國(guó)際商城寫(xiě)字樓部分、省博物館地塊的寫(xiě)字樓部分，將在未來(lái)三年內(nèi)以甲級(jí)寫(xiě)字樓形式進(jìn)入銷(xiāo)售市場(chǎng)。加上本項(xiàng)目的寫(xiě)字樓，按照平均每個(gè)項(xiàng)目 4 萬(wàn)平方米計(jì)算，未來(lái)將有 12 萬(wàn)平方米的全新設(shè)計(jì)的甲級(jí)寫(xiě) 字樓銷(xiāo)售供應(yīng)。根據(jù)上面的銷(xiāo)售速度計(jì)算，如果上面三個(gè)寫(xiě)字樓都將在未來(lái)三年內(nèi)進(jìn)入銷(xiāo)售市場(chǎng)，那么建需要 2 年半的時(shí)間銷(xiāo)售完。因此從銷(xiāo)售市場(chǎng)的供求關(guān)系來(lái) 看，本項(xiàng)目也是可行的。 多數(shù)甲級(jí)寫(xiě)字樓出租率較高100%80%60%85%95% 95%單位：元月平方米 49%95%40%20%0%出租率城市之心85%威斯頓聯(lián)邦大95%時(shí)代廣

22、場(chǎng)49%冠城廣場(chǎng)95%川信大廈95%通過(guò)上面的數(shù)據(jù)，我們可以看到，大多數(shù)舊有的甲級(jí)寫(xiě)字樓出租率在 85%以上，租賃情況較好。但時(shí)代廣場(chǎng)和高新國(guó)際廣場(chǎng)由于交房的時(shí)間較短，出租情況目前不太理想，隨著后面的中環(huán)廣場(chǎng)和開(kāi)行國(guó)際的相繼入市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加大，同時(shí)需求增長(zhǎng)速度不大，從而給整體市場(chǎng)租金帶來(lái)下滑的壓力，而新進(jìn)入的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金則至少會(huì)保持在目前的水平，還可能存在上升的 空間。 甲級(jí)寫(xiě)字樓毛回報(bào)率較高16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%年毛回報(bào)率開(kāi)行國(guó)際城市之心威斯頓聯(lián)邦大廈時(shí)代廣場(chǎng)冠城廣場(chǎng)開(kāi)行國(guó)際城市之心威斯頓聯(lián)邦大廈時(shí)代廣場(chǎng)冠城廣

23、場(chǎng)售價(jià)（元平方米） 11,500 10,600 8,800 8,400 8,300 租價(jià)（元月平方米）120 110 110 100 80 年毛回報(bào)率 12.52 12.45% 15% 14.29% 11.57%從上面的數(shù)據(jù)中我們可以看到，甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金年毛回報(bào)率較高，在1215之間。從回報(bào)率的角度看，寫(xiě)字樓市場(chǎng)還有較大的投資潛力，這 對(duì)于投資者將形成一定的吸引力，也將成為我們未來(lái)的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。5）地塊環(huán)境分析時(shí)代廣道路交通方面，應(yīng)該說(shuō)地塊的外部主要干道交通還是比較方便，可以由東南西三個(gè)方向進(jìn)入本地塊，通過(guò)后面的寫(xiě)字樓消費(fèi)者調(diào)查的“員工居住方位”數(shù)據(jù)，外部交通只會(huì)對(duì)小部分人形成影響。內(nèi)部交通的

24、城守街、聯(lián)升巷未來(lái)將形成人車(chē)混行的道路，對(duì)于汽車(chē)的進(jìn)出有一定的影響，不過(guò)由于距離不是太長(zhǎng)，兩條街加在一起也只有 200 米左右，影響不會(huì)太大。因而道路交 通方面雖有局限，但影響不大。甲級(jí)寫(xiě)字樓一般要求位于商業(yè)環(huán)境比較好的區(qū)域。從這一點(diǎn)看，本地塊 位于 cbd 的商業(yè)繁華區(qū)內(nèi)，其地塊位置比較好，應(yīng)屬一個(gè)優(yōu)勢(shì)。與其他寫(xiě)字樓的距離方面，本地塊不在商務(wù)中心區(qū)內(nèi)，臨近的寫(xiě)字樓相對(duì)較少，與其他的寫(xiě)字樓有一定的距離。不過(guò)就成都市目前的甲級(jí)寫(xiě)字樓分布狀況來(lái)看，開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)、威斯頓聯(lián)邦大廈、時(shí)代廣場(chǎng)與其他寫(xiě)字樓的距離都較遠(yuǎn)，和本地塊與其他寫(xiě)字樓的距離差別不大。這對(duì)于吸引投資者和入 駐客戶(hù)不會(huì)有多大的影響。6）市

25、場(chǎng)進(jìn)入可行性小結(jié)通過(guò)前面多個(gè)方面的分析，我們發(fā)現(xiàn)對(duì)于本地塊進(jìn)入甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)既 有有利的方面，也有不利的方面。有利的方面包括目前宏觀寫(xiě)字樓市場(chǎng)（含非甲級(jí)寫(xiě)字樓）的開(kāi)發(fā)量竣工量有所下滑導(dǎo)致短期銷(xiāo)售市場(chǎng)的供應(yīng)下降；銷(xiāo)售量上升、空置量下滑趨勢(shì)說(shuō)明市場(chǎng)投資需求潛力較大；銷(xiāo)售價(jià)格存在上升的空間。微觀方面，全新設(shè)計(jì)的甲級(jí)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況較好；毛投資回報(bào)率較高，對(duì)投資者有較大的吸引力； 道路交通、商業(yè)環(huán)境對(duì)投資者和入駐客戶(hù)都有一定的吸引力。不利的方面主要有：寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的供應(yīng)方面存在快速上升的可能，雖然租賃需求方面也在上升，但上升速度低于供應(yīng)的上升速度，將可能導(dǎo)致租賃市場(chǎng)較大的壓力，從而間接影響到寫(xiě)字樓的銷(xiāo)

26、售。但這種壓力最終將會(huì)轉(zhuǎn)移到舊有的一些甲級(jí)寫(xiě)字樓上。另一方面是外資開(kāi)發(fā)的部分甲級(jí)寫(xiě)字樓突 然改變運(yùn)作方式，突然進(jìn)入銷(xiāo)售市場(chǎng)。總體來(lái)看，有利的方面多于不利的方面，不利的方面只是一種可能性，可以在寫(xiě)字樓銷(xiāo)售時(shí)，通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)手段化解一定的風(fēng)險(xiǎn)。而從預(yù)計(jì)的甲級(jí)寫(xiě)字樓供求關(guān)系來(lái)看，銷(xiāo)售周期也是可以接受的。因而本地塊進(jìn)入甲級(jí)寫(xiě)字樓市 場(chǎng)是可行的。3. 甲級(jí)寫(xiě)字樓定位研究前面我們討論了甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入的可行性，結(jié)論是可行的。以下我們將圍繞本地塊的甲級(jí)寫(xiě)字樓定位進(jìn)行研究。研究的方向包括甲級(jí)寫(xiě)字樓產(chǎn)品特征、寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)、銷(xiāo)售、需求等方面，這些數(shù)據(jù)將會(huì)作為我們后面 定的一個(gè)參考。1) 甲級(jí)寫(xiě)字樓產(chǎn)品特征研究 寫(xiě)字

27、樓體量時(shí)代廣場(chǎng)中環(huán)廣場(chǎng)冠城廣場(chǎng)川信大廈城市之心開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)威斯頓聯(lián)邦大廈527004864346000410003875033000201800 10000 20000 30000 40000 50000 60000目前成都市已經(jīng)面世的單個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓體量在 20,000 平方米 50,000多平方米之間，平均在 40,000 平方米。各個(gè)寫(xiě)字樓的體量大小主要與其占地大小、規(guī)劃限高有關(guān)，來(lái)自租賃、銷(xiāo)售市場(chǎng)的影響不是太大，當(dāng)然也不可能 做得太小或太大。 標(biāo)準(zhǔn)層面積及最小面積的劃分甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)層面積和各個(gè)單位的面積通常比中檔寫(xiě)字樓的要大，這也是甲級(jí)寫(xiě)字樓的特征之一，根據(jù)我行對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的定義，標(biāo)準(zhǔn)

28、層的面積至少應(yīng)該在 1,100 以上。在本次調(diào)查中，甲級(jí)寫(xiě)字樓平均標(biāo)準(zhǔn)層面積為1,700 ，范圍在 1,100 2,300 多之間，最小單位面積平均為 900 。平方米28002400標(biāo)準(zhǔn)層面積最小單位面積23772000160012009001187136915421613 164980040013683 100 57119562000中環(huán)廣場(chǎng) 威斯頓聯(lián)邦 川信大廈城市之心開(kāi)行國(guó)際冠城廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)層的布局表：寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)層布局樓盤(pán)名稱(chēng)平面布局最小面積層高（m）劃分（）川信大廈冠城廣場(chǎng)城市之心威斯頓聯(lián)邦大廈時(shí)代廣場(chǎng)開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)中環(huán)廣場(chǎng)回字型回字型回字型回字型主樓回字型回廊型回字型100

29、5657832001191363.03.33.153.153.43.73 米左右調(diào)查顯示，成都市甲級(jí)寫(xiě)字樓的平面布局基本上呈“回”字型，電梯、消防通道和管道間等在中間，寫(xiě)字間圍繞四周。這種布局由目前成都超高層建筑多為筒體結(jié)構(gòu)決定，其主要好處是可以充分照顧到各個(gè)單位的通風(fēng)、采光，并且樓層內(nèi)的交通組織相對(duì)合理，較受租戶(hù)的歡迎；不足之處在于總有部分單位緊鄰衛(wèi)生間或電梯而降低其價(jià)值。 外觀及裝修情況樓盤(pán)名稱(chēng)川信大廈冠城廣場(chǎng)城市之心威斯頓聯(lián)邦大廈時(shí)代廣場(chǎng)建筑風(fēng)格 外立面裝飾 現(xiàn)代 裙樓花崗石大白玻，三菱復(fù)合鋁塑板幕墻 現(xiàn)代 全隱框鍍膜玻璃，復(fù)合鋁塑板幕墻 后現(xiàn)代 裙樓花崗石，鋁板幕墻現(xiàn)代 裙樓高檔石材，

30、鋁板 幕墻后現(xiàn)代 干掛石材，鋁塑板、 特種鍍膜玻璃幕墻層數(shù) 地下 2 層，地 上 38 層 地下 3 層，地 上 35 層 地下 3 層，地 上 30 層 地下 3 層，地 上 23 層 地下 3 層，地 上主樓 28 層，總高度137m127m99.9m87.2m99.95m副樓 21 層中環(huán)廣場(chǎng)現(xiàn)代幕墻玻璃地下 3 層，地130 m上主樓 35 層，開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)后現(xiàn)代 lowe 中空鍍膜玻 璃地下 3 層，地 上主樓 26 層99.9m作為寫(xiě)字樓的臉面，開(kāi)發(fā)商在外觀的設(shè)計(jì)和選料上投入很大精力和財(cái)力。 一般而言，成都甲級(jí)寫(xiě)字樓的外部裝修的檔次都高于其內(nèi)部裝修。成都的甲級(jí)寫(xiě)字樓在建筑形式上大多

31、為裙塔式，外觀基本以現(xiàn)代風(fēng)格和 后現(xiàn)代為主，同時(shí)新材料和新工藝的采用也層出不窮。外墻材質(zhì)以高級(jí)石材和鍍膜玻璃為主，一般的材質(zhì)選用方式為：裙樓用高級(jí)石材，塔樓用鍍膜玻璃，同時(shí)大量運(yùn)用鋁塑板（鋁板）和不銹鋼。典型 例子是城市之心和威斯頓聯(lián)邦大廈。從外墻色調(diào)來(lái)說(shuō)，淺色、通透成為目前甲級(jí)寫(xiě)字樓發(fā)展的趨勢(shì)，開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)、城市之心都是接近半透明，威斯頓聯(lián)邦大廈幾乎全透明。但是由于部分甲級(jí)寫(xiě)字樓缺少良好的維護(hù)，已經(jīng)顯得比較陳舊。 層數(shù)包含裙樓的寫(xiě)字樓層數(shù)方面，川信大廈層數(shù)最多，38 層。另外 6 座位于城市中心區(qū)域的寫(xiě)字樓平均 30.5 層。甲級(jí)寫(xiě)字樓的樓層分布狀況如下圖所示。 地上層數(shù)40302

32、326283335 353820100邦 場(chǎng)聯(lián) 廣頓 際斯 國(guó)威 行開(kāi)電梯情況場(chǎng) 心 場(chǎng) 場(chǎng)廣 之 廣 廣代 市 城 環(huán)時(shí) 城 冠 中廈大信川現(xiàn)代辦公講究效率，分秒必爭(zhēng)，電梯效率成為選擇寫(xiě)字樓尤其是甲級(jí)寫(xiě)字樓的重要指標(biāo)。一般國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓的要求是：平均每五層樓有一部客梯 服務(wù)，或等待時(shí)間不超過(guò)三十秒。成都甲級(jí)寫(xiě)字樓的電梯全部是原裝外國(guó)品牌。大多數(shù)甲級(jí)寫(xiě)字樓電梯數(shù)量偏少，特別是 90 年代中期修建的川信和冠城， 電梯使用非常緊張，非高峰期的等候時(shí)間經(jīng)常超過(guò) 3 分鐘。寫(xiě)字樓的等候電梯的時(shí)間與面積規(guī)模、樓層數(shù)、入住率、電梯速度、開(kāi)關(guān)門(mén)時(shí)間等都有關(guān)系，在入住率都在 90%左右的情況下，面積規(guī)模成為最

33、主 要因素。圖：成都甲級(jí)寫(xiě)字樓每部電梯（客梯）負(fù)擔(dān)的寫(xiě)字樓面積 平方米700060005000439247144864512555365750400030002000100002883邦聯(lián)頓斯威場(chǎng) 場(chǎng)廣 廣代 際時(shí) 國(guó)行開(kāi)場(chǎng)廣環(huán)中廈大信川心之市城場(chǎng)廣城冠表：成都市部分寫(xiě)字樓電梯指標(biāo) 總層數(shù)電梯載層數(shù)項(xiàng)目名稱(chēng)客梯品牌客梯數(shù) 貨梯數(shù) 梯速（高）（含地下）重客梯數(shù)（單位）城市之心威斯頓聯(lián)邦冠城廣場(chǎng)川信大廈時(shí)代廣場(chǎng)開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)中環(huán)廣場(chǎng)層33263840552958三菱otis多快（美）lg蒂森（德）瑞士迅達(dá)三菱乘64661168乘1322112米/秒32.52.52.52.533kg100010001

34、00010001150115011505. 506. 506.336.675.004.837.25調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前在成都市大多數(shù)甲級(jí)寫(xiě)字樓中，電梯無(wú)論是在速度、數(shù)量配置還是箱體空間等方面，還不能完全滿(mǎn)足樓內(nèi)客戶(hù)的需求，只有新進(jìn)入 市場(chǎng)的一些甲級(jí)寫(xiě)字樓做得比較好，如開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)。除此之外，電梯還涉及到物業(yè)管理和維護(hù)的問(wèn)題，有部分甲級(jí)寫(xiě)字樓由于已經(jīng)被拆零銷(xiāo)售，部分業(yè)主不愿繼續(xù)掏錢(qián)進(jìn)行維護(hù)與更新，也有部分甲級(jí)寫(xiě)字樓的物業(yè)管理不到位，導(dǎo)致后期運(yùn)營(yíng)中電梯的使用效率不高，使客戶(hù)滿(mǎn) 意度降低，并導(dǎo)致一些客戶(hù)的流失。 中央空調(diào)表：成都市甲級(jí)寫(xiě)字樓中央空調(diào)配備情況樓盤(pán)名稱(chēng)川信大廈冠城廣場(chǎng)城市之心威斯頓聯(lián)

35、邦大廈高新國(guó)際廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)空調(diào)品牌美國(guó)約克(frick)美國(guó)特靈美國(guó)特靈美國(guó)特靈德國(guó)約克（york） 美國(guó)特靈ucos 商務(wù)辦公中央空調(diào)所有的甲級(jí)寫(xiě)字樓都安裝了世界名牌原裝中央空調(diào)，這已經(jīng)成為甲級(jí)寫(xiě)字樓的基本配置，而且時(shí)代廣場(chǎng)的中央空調(diào)系統(tǒng)還在成都率先實(shí)現(xiàn)了 24 小時(shí)開(kāi)放和分戶(hù)計(jì)費(fèi)，而開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)則是用了先進(jìn)的 ucos 商務(wù)辦公中央空調(diào)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)單機(jī)開(kāi)停、冷源分散、自主計(jì)費(fèi)。雖然甲級(jí)寫(xiě)字樓都安裝有新風(fēng)系 統(tǒng)，但據(jù)調(diào)查，不少用戶(hù)還是覺(jué)得空氣質(zhì)量不高。 衛(wèi)生間甲級(jí)寫(xiě)字樓一般在標(biāo)準(zhǔn)層只設(shè)公共衛(wèi)生間，其原因是甲級(jí)寫(xiě)字樓租金昂貴，寫(xiě)字間里再設(shè)衛(wèi)生間影響使用率，也不便于清潔。本次調(diào)查也證實(shí)

36、了這 一點(diǎn)。樓盤(pán)名稱(chēng)表：部分樓盤(pán)衛(wèi)生間配置 衛(wèi)生間衛(wèi)生間配置川信大廈冠城廣場(chǎng)城市之心威斯頓聯(lián)邦大 廈時(shí)代廣場(chǎng) 高新國(guó)際廣場(chǎng) 開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)中環(huán)廣場(chǎng)智能化系統(tǒng)一組一組一組一組兩組兩組一組toto 潔具精裝修，科勒潔具、烘手機(jī)、洗手液、卷紙 星級(jí)酒店水平裝修，toto 潔具、烘手機(jī)、洗 手液、卷紙高級(jí)裝修，美標(biāo)潔具、烘手機(jī)、洗手液、卷紙五星級(jí)酒店裝修，toto 潔具高級(jí)裝修，高檔潔具智能化系統(tǒng)作為甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)之一，現(xiàn)有的部分甲級(jí)寫(xiě)字樓只能做到 其中的一部分，如消防自動(dòng)化、安全自動(dòng)化。調(diào)查發(fā)現(xiàn)通訊系統(tǒng)、消防、保安系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)等配套設(shè)施的功能的先進(jìn)性和智能化基本與修建的年代遠(yuǎn)近成反比關(guān)系。由于寫(xiě)字樓

37、的所有管線設(shè)計(jì)基本都是預(yù)埋，因?yàn)闀r(shí)代的關(guān)系，90 年中后期設(shè)計(jì)修建的甲級(jí)寫(xiě)字樓在寬帶網(wǎng)、固定電話等的布線上存在明顯缺陷，而較新的甲級(jí)寫(xiě)字樓如威斯頓聯(lián) 邦大廈是成都市第一個(gè)設(shè)樓層門(mén)禁系統(tǒng)的寫(xiě)字樓。新興的甲級(jí)寫(xiě)字樓在智能化方面做得比較好。見(jiàn)下表：物業(yè)名稱(chēng)時(shí)代廣場(chǎng)開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)城市之心威斯頓聯(lián)邦 大廈冠城廣場(chǎng)川信大廈中央空調(diào)系樓宇設(shè)備監(jiān)控樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)統(tǒng)、供水自動(dòng) 子系統(tǒng) 三表 控制系統(tǒng)、雙 遠(yuǎn)傳子系統(tǒng) 電源供電系 自啟動(dòng)備用發(fā) 統(tǒng)、應(yīng)急電源、 電機(jī)系統(tǒng) 一 停車(chē)場(chǎng)管理系 卡通系統(tǒng) 停美國(guó)“特靈” 冷暖舒適性 中央空調(diào)、 新風(fēng)循環(huán)系統(tǒng)雙電源，西 門(mén)子頂峰600 系列大 廈控制平臺(tái)美國(guó)特靈中央 空調(diào)送新

38、風(fēng)，自 動(dòng)調(diào)溫和風(fēng)速，智能化泊車(chē)收費(fèi)系統(tǒng)統(tǒng)車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)通訊自動(dòng)化系統(tǒng)辦公自動(dòng)化系統(tǒng)保安自動(dòng)化系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng) pds、語(yǔ)音接入 系統(tǒng)、微蜂窩 數(shù)字覆蓋系 統(tǒng)、衛(wèi)星通信 系統(tǒng)、多媒體 演播會(huì)議系 統(tǒng)、電視會(huì)議 系統(tǒng)、無(wú)線上 網(wǎng)系統(tǒng)、有線 電視系統(tǒng)電子多媒體導(dǎo) 航系統(tǒng)及計(jì)算 機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)門(mén)禁系統(tǒng)、 “一卡通”系 統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)管 理系統(tǒng)、閉路 監(jiān)控系統(tǒng)、電 子巡更系統(tǒng)、 對(duì)講系統(tǒng)有線電視子系 統(tǒng) vsat 衛(wèi)星 通訊子系統(tǒng) ups 子系統(tǒng) 遠(yuǎn) 程視頻會(huì)議子 系統(tǒng) 綜合布 線子系統(tǒng) 計(jì) 算機(jī)網(wǎng)絡(luò)子系 統(tǒng) 多媒體會(huì) 議子系統(tǒng)辦公管理系統(tǒng) 物業(yè)管理子系 統(tǒng) 大廈 web 網(wǎng)站子系統(tǒng)安全防范系 統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)管 理

39、系統(tǒng) 門(mén)禁 系統(tǒng) 閉路監(jiān) 控系統(tǒng) 電子 巡更系統(tǒng)寬帶網(wǎng)8001000 兆 數(shù)據(jù)帶寬； 中國(guó)電信寬 帶、中國(guó)網(wǎng) 通寬帶智能 ic 卡停 車(chē)場(chǎng)管理系 統(tǒng)，24 小時(shí) 實(shí)時(shí)自動(dòng)報(bào) 警錄像，自 動(dòng)噴淋裝置 和會(huì)智能 （帶 cpu）煙 溫感探測(cè)器通訊設(shè)備可 支持 adsl、isdn、ddn、 e1 及寬帶接 入，衛(wèi)星信 道服務(wù)、本 地電視臺(tái)可無(wú)線上網(wǎng)閉路電視監(jiān) 視系統(tǒng)、大 廈內(nèi)所有員 工進(jìn)出由專(zhuān) 用 ic 卡控 制、“一卡 通”門(mén)禁系統(tǒng)大樓共有 3500 個(gè)信息點(diǎn)，每 10-15 平米布 3 個(gè)信息點(diǎn)、五類(lèi)點(diǎn)各一個(gè)辦公自動(dòng)化管 理系統(tǒng)(oa)6 層專(zhuān)設(shè)新風(fēng)平 臺(tái)，20f 專(zhuān)設(shè)消 防避難層，自動(dòng) 噴淋，6

40、600 個(gè)噴 頭，700 平米消 防池，冷卻塔 6 臺(tái),39 層擁有成 都第一個(gè)直升 機(jī)救援平臺(tái)。美國(guó)at&t 智能綜合布線系統(tǒng).每 12 m2設(shè)置一個(gè)信息點(diǎn)日本松下保安監(jiān)控系統(tǒng),設(shè)置中央監(jiān)控室，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)物業(yè)名稱(chēng)時(shí)代廣場(chǎng)開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)城市之心威斯頓聯(lián)邦 大廈冠城廣場(chǎng)川信大廈奧地利消防自動(dòng)化系統(tǒng)各單元內(nèi)均設(shè) 置有自動(dòng)噴 淋、煙溫感、 防排煙裝置及 消防自動(dòng)報(bào)警 裝置，各樓層 均有緊急廣播系統(tǒng)fas 火災(zāi)報(bào)警 自動(dòng)化系統(tǒng) 自動(dòng)噴淋系統(tǒng) 消火栓系統(tǒng) 消防廣播和電 話系統(tǒng) 水噴 霧系統(tǒng) 氣體 滅火系統(tǒng)進(jìn)口消防報(bào) 自動(dòng)噴淋系警控制設(shè) 統(tǒng)、消或栓 自動(dòng)噴淋、煙溫 備，各層配 系統(tǒng)、火災(zāi) 感、防排煙裝

41、置 備自動(dòng)噴淋 自動(dòng)報(bào)警系 及消防自動(dòng)報(bào) 裝置和全智 統(tǒng)、滅火器、 警裝置，各樓層 能（帶 cpu） 煙感系統(tǒng)、 均有緊急廣播 煙溫感探測(cè) 應(yīng)急燈和安 系統(tǒng)器 全出口指示ebg 自動(dòng)消防監(jiān)控系統(tǒng),設(shè)置中央監(jiān)控室對(duì)煙火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警,自動(dòng)噴淋,消防廣播會(huì)議室類(lèi)型及配套4+1 同聲傳譯 系統(tǒng)的國(guó)際會(huì) 議中心，商務(wù) 酒樓、員工餐廳五星級(jí)裝修標(biāo) 準(zhǔn)多媒體視頻 會(huì)議室，四國(guó) 同聲傳譯，滿(mǎn) 足跨地區(qū)跨語(yǔ) 言溝通需要3 個(gè)會(huì)議中 心1800 m2 全 數(shù)碼,媒體 會(huì)議中心, 具有 4+1 同聲翻譯投 影、攝影、視頻4 個(gè)會(huì)議室，大 中小都有，小的 容 30 人，中的 100 多人，大的 2000 人；多媒體會(huì)議

42、廳37f 會(huì)議中心多種規(guī)格的會(huì)議廳,可進(jìn)行學(xué)術(shù)研究培訓(xùn)停車(chē)位情況停車(chē)位是衡量寫(xiě)字樓物業(yè)是否達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的一個(gè)重要指標(biāo)，根據(jù)國(guó)際慣例，一般甲級(jí)寫(xiě)字樓應(yīng)保證平均每 200 樓面至少 1 個(gè)車(chē)位。本次調(diào)查中所指的停車(chē)位僅限于地下停車(chē)位，地上的臨時(shí)停車(chē)位不在統(tǒng)計(jì)之列。根據(jù)下 表，我們可以看到，大多數(shù)的甲級(jí)寫(xiě)字樓停車(chē)位達(dá)到了國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。表：成都市甲級(jí)寫(xiě)字樓車(chē)位配備比樓盤(pán)名稱(chēng)川信大廈冠城廣場(chǎng)城市之心 威斯頓聯(lián)邦大廈時(shí)代廣場(chǎng)開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng) 中環(huán)廣場(chǎng)地下車(chē)位數(shù)(個(gè))210450200245400300220每個(gè)車(chē)位負(fù)擔(dān)寫(xiě)字樓面積195 102 194 82 132 110 220備注地面 4 個(gè)地面 50 個(gè)地面

43、 100 個(gè)圖：成都市甲級(jí)寫(xiě)字樓每個(gè)車(chē)位平均負(fù)擔(dān)的寫(xiě)字樓面積 平方米30025020019419522015010212213210050067威斯頓聯(lián)邦冠城廣場(chǎng)開(kāi)行國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)城市之心川信大廈中環(huán)廣場(chǎng)小結(jié)：嚴(yán)格來(lái)講，成都并沒(méi)有真正意義上的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓，成都市甲 級(jí)寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)與沿海一線城市相比還有相當(dāng)?shù)牟罹?。主要表現(xiàn)在：硬件設(shè)施質(zhì) 量、數(shù)量都難以滿(mǎn)足客戶(hù)要求，高檔寫(xiě)字樓的設(shè)施并不高檔。辦公環(huán)境和智能化 程度很大程度上還停留在炒作階段；整體物業(yè)管理水平有待提高。不過(guò)，從近幾 年出現(xiàn)的甲級(jí)寫(xiě)字樓以及部分在建寫(xiě)字樓的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃來(lái)看，無(wú)論是設(shè)備還 是管理，成都市甲級(jí)寫(xiě)字樓都在不斷提升其水準(zhǔn)

44、。2) 銷(xiāo)售情況分析成都市甲級(jí)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售除了前面分析的一些特點(diǎn)外，還有以下幾個(gè)特點(diǎn)： 銷(xiāo)售價(jià)格差距較大由于寫(xiě)字樓特殊的賣(mài)點(diǎn)以及其本身的品質(zhì)影響，大部分地理位置較好，硬件設(shè)施較完善的寫(xiě)字樓在市場(chǎng)銷(xiāo)售中價(jià)格一般較高，而且，銷(xiāo)售價(jià)格差距也很大，開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)均價(jià)達(dá)到 11500 元平方米，比冠城廣場(chǎng)搞出了 3000元平方米，因而，價(jià)格差距較大。整體甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均價(jià)格在 9000 元 平方米左右，。具體情況見(jiàn)下圖：1400012000100008000600040002000011500開(kāi)行國(guó)際10600城市之心8800威斯頓聯(lián)邦大廈元平方米8400 8300時(shí)代廣場(chǎng)冠城廣場(chǎng) 銷(xiāo)售價(jià)格上升幅度不大從上

45、面的兩組數(shù)據(jù)我們可以看到，成都市甲級(jí)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格有一定程度的上揚(yáng)，這和前面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)差不多。但是上揚(yáng)的幅度由于寫(xiě)字樓的新舊、品質(zhì)高低等因素不同，而有所差別，舊有的寫(xiě)字樓價(jià)格變化較小，新的寫(xiě)字樓價(jià)格變化略大一些，當(dāng)然單個(gè)價(jià)格變化的大小，與開(kāi)發(fā)商的定價(jià)策略有關(guān)。8400冠城廣場(chǎng)歷史售價(jià)售價(jià)（元平方米）8320 83208300820081008000790078008000 8000 8000 80002000年 2001年 02年 03年 04年 05年元平方米03.9.9 年一期03.12.26 二期 04.3.1704.6.9 三期 05 年時(shí)代廣場(chǎng)6,500-6,9007,180 起7,280-7,68