專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研規(guī)范執(zhí)行版

1、專業(yè)市場(chǎng)基礎(chǔ)調(diào)研規(guī)范基礎(chǔ)調(diào)研的幾大板塊：? 市場(chǎng)整體概況調(diào)研 ? 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)比例? 上下游關(guān)系調(diào)研：包含商品、商戶、下游采購(gòu)客戶、上游貨源地四個(gè)主體的內(nèi)容? 租金、售價(jià)等費(fèi)用調(diào)研? 市場(chǎng)綜合配套調(diào)研、市場(chǎng)的整體概況市場(chǎng)整體概況市場(chǎng)名地理位置建筑形式是大賣場(chǎng)形式？街區(qū)形式？住宅裙樓？住宅底商？等鋪位形式單層街區(qū)鋪？雙層街區(qū)鋪？ 商場(chǎng)內(nèi)部獨(dú)立隔斷 鋪位？等市場(chǎng)規(guī)?？傮w規(guī)模、或經(jīng) 營(yíng)規(guī)模（如扣除頂 樓餐飲、倉(cāng)儲(chǔ)、辦 公區(qū)、廣場(chǎng)等面積 的規(guī)模）商戶數(shù)總的商戶數(shù)，各經(jīng)營(yíng)分區(qū)商戶數(shù)鋪位數(shù)總鋪位數(shù)樓層及單層面積共幾層，單層面積是多少？主力鋪位尺寸開(kāi)間、進(jìn)深、層咼主次通道寬度層咼各樓層層咼，分清凈咼還疋層咼中央

2、空調(diào)有無(wú)的冋題出租率市場(chǎng)的出租情況*使用率對(duì)于必須了解使用率的項(xiàng)目樓層及經(jīng)營(yíng)分區(qū)中庭與垂直交通是否設(shè)置有中庭，垂直交通系統(tǒng)（樓梯、電梯、自動(dòng)扶梯的數(shù)量和位置）鋪位裝修情況墻面、天花板、門(mén)、廣告位等出入口幾個(gè)人行出入口？車輛出入口位置？ 與市政主干道的關(guān)系交易模式現(xiàn)貨批發(fā)、訂單、展貿(mào)市場(chǎng)性質(zhì)批發(fā)？零售？批零 兼顧及占比大概是多少？商圈半徑及客戶構(gòu)成市場(chǎng)整體輻射的地 區(qū)，分類說(shuō)明的市場(chǎng)客 戶群，開(kāi)業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)時(shí)間市場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)狀況分析市場(chǎng)性質(zhì)、交易模式、經(jīng)營(yíng)狀況、商圈范圍等說(shuō)明：市場(chǎng)性質(zhì)、交易模式、商圈半徑、經(jīng)營(yíng)狀況分析，是在綜合總結(jié)市場(chǎng)上下游調(diào)研等內(nèi)容得出。 使用率為可選調(diào)研內(nèi)容。主力鋪位開(kāi)間、進(jìn)深

3、在租金調(diào)研部分；2、繪圖1）市場(chǎng)整體布局圖： 如沒(méi)有現(xiàn)成布局圖，要手工繪制，包含內(nèi)容有，詳細(xì)經(jīng)營(yíng)分區(qū)、出入口、周邊道路等要素案例一：市場(chǎng)已有平面示意圖照片臨沂茶葉市場(chǎng)案例二：手繪平面圖魯南花卉市場(chǎng)二、各經(jīng)營(yíng)品類面積及業(yè)態(tài)比例（按使用面積計(jì)算）調(diào)研目的：了解市場(chǎng)各經(jīng)營(yíng)品類的面積及比例，為項(xiàng)目業(yè)態(tài)量化提供參照調(diào)研方式：抽樣調(diào)研第5頁(yè)共10頁(yè)統(tǒng)計(jì)表格:非賣場(chǎng)建筑形式:經(jīng)營(yíng)品類商戶數(shù)商鋪數(shù)總的使用面積業(yè)態(tài)占比賣場(chǎng)建筑形式:樓層經(jīng)營(yíng)分區(qū)商戶數(shù)商鋪數(shù)總的使用面積業(yè)態(tài)面積比例合計(jì)三、上下游關(guān)系調(diào)研調(diào)研目的：了解市場(chǎng)的上下游通道，為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位及招商提供參照調(diào)研方式：抽樣調(diào)研般訪談表：經(jīng)營(yíng)品類具/、 體 經(jīng)

4、 營(yíng) 品 種商 品 檔 次主力 鋪 位 面 積主力鋪位上游貨源商戶結(jié)構(gòu)批零比例零售客戶批發(fā)客戶少M(fèi)進(jìn))貨源地上游批發(fā)商性質(zhì)商 戶 地 區(qū)商戶性質(zhì)批發(fā)零售 售客戶地區(qū)米購(gòu)交通方式客戶地區(qū)客戶群采購(gòu)方式說(shuō)明米購(gòu)交通方式1）廠家2）代理商3）經(jīng)銷商1）廠家2）代理商3）經(jīng)銷商說(shuō)明：1. 商戶結(jié)構(gòu)：分為二方面的內(nèi)容，一是商戶來(lái)自的地域是本地還是來(lái)自外地，一般對(duì)于地級(jí)市、縣級(jí)市的商戶地區(qū)，如果是來(lái)自本市或下轄縣，就算 本地商戶；二是商戶性質(zhì)為經(jīng)銷商、原產(chǎn)地廠家或代理商，對(duì)于代理某個(gè)品牌，然后又經(jīng)銷其他品牌，一般把這類商戶劃做代理商，調(diào)研時(shí)可以具 體說(shuō)明；經(jīng)銷商：只是一般意義的銷售商，其上游貨源一般是從更

5、高一級(jí)市場(chǎng)取得；代理商：通過(guò)與生產(chǎn)廠家或者大代理商簽署代理合同，獲得某種經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的地區(qū)代理權(quán)，一般較之前述經(jīng)銷商更具價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 廠家：生產(chǎn)廠家設(shè)立的直銷點(diǎn)或?qū)Ｙu店，考慮到營(yíng)銷成本因素以及不同公司發(fā)展戰(zhàn)略的原因，廠家才會(huì)考慮設(shè)立自己直接管理的營(yíng)銷點(diǎn)。2. 上游貨源分析:a）貨源地：進(jìn)貨的地區(qū)b）上游批發(fā)商性質(zhì)：分原產(chǎn)地廠家、省會(huì)一級(jí)市場(chǎng)、地級(jí)批發(fā)市場(chǎng)；3.下游市場(chǎng)分析（采購(gòu)客戶分析）：按客戶的不同分為零售和批發(fā)客戶，調(diào)研者應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)的不同做相應(yīng)的調(diào)研。a）下游市場(chǎng)的地區(qū)：具體的縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)b）客戶群的類別：如小商品市場(chǎng)干貨調(diào)料區(qū)的批發(fā)采購(gòu)客戶群有機(jī)關(guān)食堂、工廠食堂、餐廳；c）送貨方式：送貨、電話訂購(gòu)

6、、上門(mén)采購(gòu)，以哪種方式為主，每種采購(gòu)方式的量怎么樣，現(xiàn)貨小批量購(gòu)買？現(xiàn)貨大批量購(gòu)買？看樣訂單？原因；d）采購(gòu)交通方式：分1、摩托車、電動(dòng)車2、自駕車（小汽車、貨車）3、公交車4、長(zhǎng)途客車直達(dá)5、長(zhǎng)途客車轉(zhuǎn)公交車6、步行7、火車轉(zhuǎn)公第7頁(yè)共10頁(yè)四、租金售價(jià)明細(xì)調(diào)研（見(jiàn)附表）調(diào)研目的：了解商鋪的租金、售價(jià)的基本規(guī)律，為項(xiàng)目定價(jià)和加權(quán)評(píng)估提供基礎(chǔ)資料 調(diào)研方式：抽樣調(diào)研調(diào)研內(nèi)容：1、樣本本身概況及參數(shù):商家名稱備注經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況鋪位/墻鋪本身技術(shù)參數(shù)開(kāi)間進(jìn)深面積注明實(shí)用面積還是建筑面積實(shí)用率層咼鋪位形狀方正、凸字型、L字型、不規(guī) 則（圖示）其他本鋪位在市場(chǎng)的位置圖說(shuō)明樓層，圖示鋪位在該樓層的具體

7、位置租金、租期及租約年限、押金租金注明按建筑面積還是使用面積計(jì)算售價(jià)及銷售模式注意返租回報(bào)率及返租年限物業(yè)管理費(fèi)計(jì)費(fèi)時(shí)間段、繳費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)注明按建筑面積還是使用面積計(jì)算水電費(fèi)計(jì)費(fèi)時(shí)間段、繳費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)費(fèi)注明按建筑面積還是使用面積計(jì)算其他費(fèi)用注明按建筑面積還是使用面積計(jì)算備注：租金、售價(jià)樣本調(diào)研是為了得出該項(xiàng)目的平均租金或售價(jià)，在樣本抽取過(guò)程中要兼顧高中低，要有不同租金的大概占比，或者在具有代表性區(qū)域多抽取樣本，最后 得出平均租金或售價(jià)。案例:?租金明細(xì)調(diào)研樓層經(jīng)營(yíng)分區(qū)位置開(kāi)間*進(jìn)深月租金（元/月）單位租金 （元/ m2.月）一樓 樓日雜南門(mén)口8m*3.5m3276117 （8 年）

8、日化普通8m*3m2640110（8 年）文體普通3m*8m3120130 （1 年）二樓鞋普通3m*8m2592108 （1 年）飾品靠近樓 梯4m*4m136085 （12 年）玩具中庭附 近4m*3m1380115 （1 年）三樓針織靠近電 梯4.5m*6m189070（15 年）服裝普通4m*4.5m1800108 （1 年）床上用品靠近樓 梯4m*9m3780105 （1 年）五、市場(chǎng)綜合配套調(diào)研（以下調(diào)研內(nèi)容按實(shí)際市場(chǎng)情況取舍，報(bào)告形式不一定采用表 格）調(diào)研目的：了解市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)配套平臺(tái)，為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)提供參照調(diào)研方式：詳細(xì)調(diào)研基本配套調(diào)研內(nèi)容長(zhǎng)途客運(yùn)配套位置、長(zhǎng)短途運(yùn)輸線路規(guī)劃情況：車站規(guī)模、線路起始點(diǎn)、線路到達(dá)地區(qū)說(shuō)明、發(fā)車頻率公交配套線路起始點(diǎn)、發(fā)車頻率倉(cāng)庫(kù)配套位置、規(guī)模情況，租金、具體規(guī)劃情況等，不同品類商戶倉(cāng)庫(kù)面積大小的不同、倉(cāng)庫(kù)貨梯噸位物流配套位置、物流商戶數(shù)、主要線路工商稅務(wù)有無(wú)銀行位置、數(shù)量、面積餐飲位置、面積、快餐和酒樓商戶數(shù)、*酒店（可選）位置、規(guī)模、客房套數(shù)備注:1.貨運(yùn)站及物流公司情況：規(guī)模、貨運(yùn)公司地址、主要物流線路、貨物配送的一個(gè)基本概述物流調(diào)研:第12頁(yè)共10頁(yè)? 市場(chǎng)物流配套：鄂西北小商品市場(chǎng)旁設(shè)恒通物流為市場(chǎng)唯