房地產(chǎn)糾紛案件審判中九個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題的處理意見(jiàn)

1、房地產(chǎn)糾紛案件審判中九個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題的處理意見(jiàn) 閱讀提示：根據(jù)房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中遇到的相關(guān)問(wèn)題， 并結(jié)合最高法院、 上海法院及民 事審判指導(dǎo)與參考等刊登的審判觀點(diǎn)，梳理以下九個(gè)方面的問(wèn)題。 整理 |赫少華 ?律師 遠(yuǎn)聞（上海）律師事務(wù)所問(wèn)題一：一房數(shù)賣(mài)的處理在審理一房數(shù)賣(mài)案件時(shí)， 如果數(shù)份合同均為有效且各買(mǎi)受人均要求履行合同， 一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、 合法占有房屋以及買(mǎi)賣(mài)合同成立先后 順序確定權(quán)利保護(hù)順位。 惡意辦理登記的買(mǎi)受人， 其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占 有該房屋的買(mǎi)受人； 變更登記、 合法占有發(fā)生在預(yù)告登記有效期內(nèi)的， 登記權(quán)利 人或占有人的權(quán)利不能對(duì)抗預(yù)告登記權(quán)利人。對(duì)于買(mǎi)賣(mài)合同

2、的成立時(shí)間， 應(yīng)綜合合同在主管機(jī)關(guān)的備案時(shí)間、 合同載明的 簽訂時(shí)間以及其他證據(jù)證明的合同簽訂時(shí)間等因素進(jìn)行確定。問(wèn)題二：買(mǎi)受人直接主張確認(rèn)房產(chǎn)權(quán)屬的相關(guān)問(wèn)題由于在買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中， 雙方存在的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系， 買(mǎi)受人只能依據(jù) 合同約定， 要求出賣(mài)人履行合同義務(wù)， 包括將標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人。 但 是買(mǎi)受人不能依據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同而直接取得標(biāo)的物的所有權(quán)。因此，對(duì)出賣(mài)人不履行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)義務(wù)的， 買(mǎi)受人不能直接要求確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán) 歸其所有， 只能按照合同約定要求出賣(mài)人履行協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。 故在買(mǎi)受 人主張確權(quán)的情況下，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人釋明法律關(guān)系，告知其可以變更訴訟請(qǐng)求。 來(lái)源：上海高院民一庭編民

3、事案件庭審要領(lǐng)（二） 問(wèn)題三：未經(jīng)共有人同意處分共有物問(wèn)題上海高院：出賣(mài)人與買(mǎi)受人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同， 出賣(mài)登記在其個(gè)人名下的房 屋，不符合法律、行政法規(guī)關(guān)于共有物處分的規(guī)定或者共有人之間關(guān)于共有物處 分的約定的， 如果買(mǎi)受人是善意的， 且支付了合理對(duì)價(jià)并已經(jīng)辦理了房屋權(quán)屬變 更登記手續(xù)，可以依據(jù)物權(quán)法第 106 條第 1 款的規(guī)定處理； 如果買(mǎi)受人是善意， 且買(mǎi)賣(mài)合同約定的對(duì)價(jià)是合理的，其他共有權(quán)人要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的， 人民法院不予支持。上海高院：對(duì)于房屋登記在夫妻名下， 買(mǎi)受人與夫妻一人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同， 買(mǎi)受人要求辦理轉(zhuǎn)移登記的， 研討會(huì)形成一致意見(jiàn)認(rèn)為， 夫妻一方對(duì)于共有房屋 無(wú)

4、處分權(quán)，故買(mǎi)受人要求辦理產(chǎn)權(quán)登記的，人民法院不予支持。上海高院： 如果房屋出售時(shí)， 權(quán)利登記僅為出讓人一人， 除非有證據(jù)證明買(mǎi) 受人與出讓人惡意串通， 損害其他共有人的利益外， 基于產(chǎn)權(quán)登記的公示、 公信 原則，應(yīng)確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效；如果房屋出售時(shí)，權(quán)利登記為數(shù)人，基于部分 共有人不得擅自處分共有物的法律規(guī)定， 一般應(yīng)確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效， 但買(mǎi)受 人有理由相信出讓人有代理權(quán)， 符合表見(jiàn)代理的構(gòu)成要件， 應(yīng)確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同 有效。需注意的是，如果查明房屋已經(jīng)交付買(mǎi)受人使用且產(chǎn)權(quán)已變更至買(mǎi)受人名下 等，應(yīng)盡量維持合同的效力， 告知主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的其他共有產(chǎn)權(quán)人可以 改變?cè)V訟請(qǐng)求或另行訴訟

5、，主張?zhí)幏秩擞枰再r償。來(lái)源：上海高院民一庭編民事案件庭審要領(lǐng)（二） 最高人民法院民一庭仲偉珩法官： 出賣(mài)人出賣(mài)登記在其名下的共有房屋不 符合物權(quán)法第 97 條規(guī)定的條件或者共有人約定的條件，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同有 效的情況下，買(mǎi)受人請(qǐng)求履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同， 其他共有人不同意出賣(mài)該共有房屋， 并表示不予協(xié)助辦理該房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)的， 人民法院應(yīng)駁回買(mǎi)受人關(guān)于繼 續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求。 法院可以向購(gòu)房者明確釋明其可以變更訴訟請(qǐng)求， 購(gòu)房 者可以請(qǐng)求解除合同并要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。 來(lái)源：民事審判指導(dǎo)與參考 2014 年第 1 輯問(wèn)題四：房屋遷讓的處理1、與房屋遷讓案件的協(xié)調(diào)上海市高院民一庭： 如果買(mǎi)

6、受人訴至法院要求出讓人或者實(shí)際居住人遷讓?zhuān)?而出讓人、前一手房屋買(mǎi)賣(mài)合同的出讓人或?qū)嶋H居住人要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的， 由于對(duì)買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)所依賴(lài)的基礎(chǔ)法律關(guān)系的有效性尚有待于審查， 在 相關(guān)當(dāng)事人已提起合同無(wú)效訴訟后，應(yīng)當(dāng)裁定中止房屋遷讓案的審理。 來(lái)源：上海高院民一庭編民事案件庭審要領(lǐng)（二） 2、后手買(mǎi)受人完成房屋產(chǎn)權(quán)登記后，要求在系爭(zhēng)房屋內(nèi)實(shí)際居住人員遷出如何處理傾向性意見(jiàn)認(rèn)為， 從產(chǎn)權(quán)登記情況來(lái)看， 買(mǎi)受人已作為系爭(zhēng)房屋的權(quán)利人登 記在冊(cè)，依法應(yīng)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，而實(shí)際占有人已非系爭(zhēng)房 屋的產(chǎn)權(quán)人無(wú)權(quán)在房屋內(nèi)居住使用， 買(mǎi)受人可基于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)要求對(duì)方從房屋內(nèi) 搬離。

7、但在個(gè)案處理中，應(yīng)注意考量房屋的實(shí)際居住人員是否享有居住房屋的權(quán)利， 或房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否存在虛假交易， 以及房屋現(xiàn)實(shí)交付是否存在履行障礙等情況， 予以區(qū)分處理。相關(guān)類(lèi)似案例：其他所有權(quán)與占有權(quán)能分離下買(mǎi)受人的權(quán)利救濟(jì)途徑分析 臧某與連某排除妨礙糾紛上訴案 2014） 滬一中民二 （民 ）終字第 433 號(hào)問(wèn)題五：與借款合同糾紛案件關(guān)聯(lián)問(wèn)題1、與借款合同糾紛的程序協(xié)調(diào)上海市高院民一庭： 在實(shí)踐中， 一些要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的原告之所 以訴至法院， 往往是因?yàn)閭鶛?quán)人主張歸還借款并要求行使房屋抵押權(quán)。 在這種情 況下，應(yīng)當(dāng)審查相關(guān)借款合同糾紛案件有無(wú)判決，判決結(jié)果如何。以擔(dān)保貸款為付款方式的商品

8、房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買(mǎi) 賣(mài)合同無(wú)效或者撤銷(xiāo)、 解除合同的， 如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出 訴訟請(qǐng)求， 應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理； 未提出訴訟請(qǐng)求的， 僅處 理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。 擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的， 可以 與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理 來(lái)源：上海高院民一庭編民事案件庭審要領(lǐng)（二） 2、借貸關(guān)系中簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并備案登記屬于非典型擔(dān)保裁判要旨： 在當(dāng)事人一方主張系房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系、 另一方主張系借貸關(guān)系， 且 雙方證據(jù)均有缺陷的情況下， 應(yīng)結(jié)合雙方當(dāng)事人提交的證據(jù)， 探究合同簽訂時(shí)雙 方當(dāng)事人的真實(shí)意思， 判斷法律關(guān)系的性質(zhì)。 在借貸

9、關(guān)系成立的前提下， 簽訂商 品房買(mǎi)賣(mài)合同并辦理備案登記的行為，足以構(gòu)成一種非典型擔(dān)保。來(lái)源：人民司法案例2014年第16期；作者：梁曙明（再審審查審判長(zhǎng)）、 劉牧晗（再審審查承辦法官） ，作者單位：最高人民法院3、名為房屋買(mǎi)賣(mài)實(shí)為借款擔(dān)保的認(rèn)定重慶五中院判決張桌瑋訴怡豪公司商 品房銷(xiāo)售合同糾紛案裁判要旨：名為房屋買(mǎi)賣(mài)實(shí)為借款擔(dān)保的認(rèn)定， 應(yīng)根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的 標(biāo)的物特征、 權(quán)利義務(wù)是否對(duì)等、 履行方式是否有違常理等多方面綜合考慮。 如 果實(shí)為借款擔(dān)保， 應(yīng)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效， 并駁回出借人要求履行房屋買(mǎi)賣(mài)合 同的訴訟請(qǐng)求。來(lái)源：人民法院報(bào) 2014 年09 月11 日問(wèn)題六：因限貸、限購(gòu)

10、房地產(chǎn)調(diào)控政策影響合同不能履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的處理傾向性觀點(diǎn)： 房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定以按揭方式付款， 買(mǎi)受人以房貸政策變化不 能辦理按揭貸款導(dǎo)致無(wú)履約能力為由， 請(qǐng)求解除合同， 并要求出賣(mài)人返還所收受 的購(gòu)房款或定金的， 經(jīng)審查，買(mǎi)受人的確因房貸政策變化而不能辦理約定的按揭 貸款，對(duì)其請(qǐng)求可予支持。房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后， 由于相應(yīng)住房限購(gòu)政策的實(shí)施， 當(dāng)事人無(wú)法辦理房屋 所有權(quán)變更登記， 買(mǎi)賣(mài)人請(qǐng)求解除合同， 并要求出賣(mài)人返還所收收的購(gòu)房款或定 金的，如果經(jīng)審查， 當(dāng)事人的確因住房限購(gòu)政策的實(shí)施而不能辦理房屋所有權(quán)變 更登記，對(duì)其請(qǐng)求可予支持。相關(guān)類(lèi)似文件：樓市調(diào)控背景下房屋買(mǎi)賣(mài)新類(lèi)型糾紛實(shí)務(wù)問(wèn)題

11、研究 上海市第一中級(jí)人民法院研究室（ 2013 年 1 月 10 日），一中實(shí)務(wù)增刊 問(wèn)題七：物權(quán)法第 191 條第 2 款并非針對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力性強(qiáng)制性規(guī) 定物權(quán)法第 191 條第 2 款并非針對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力性強(qiáng)制性規(guī)定， 當(dāng)事人僅以轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意為由，請(qǐng)求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的， 不應(yīng)予以支持，受讓人因抵押登記未涂銷(xiāo)無(wú)法辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移登記而請(qǐng)求解除合同 的，可予以支持； 受讓人要求轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任的， 應(yīng)考慮當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度等因素進(jìn)行處理。問(wèn)題八：預(yù)約合同糾紛的相關(guān)問(wèn)題最高人民法院認(rèn)為： 預(yù)約是指將來(lái)訂立一定契約的契約。 預(yù)約的形態(tài)多種多 樣，有的預(yù)約條款

12、非常簡(jiǎn)略， 僅表達(dá)了當(dāng)事人之間有將來(lái)訂立本約的意思， 至于 本約規(guī)定什么內(nèi)容留待以后磋商決定； 有的預(yù)約條款則非常詳盡， 將未來(lái)本約應(yīng) 該規(guī)定的內(nèi)容幾乎都在預(yù)約中作了明確約定。 而若僅從內(nèi)容上看， 后者在合同內(nèi) 容的確定性上幾乎與本約無(wú)異， 即使欠缺某些條款， 往往也可以通過(guò)合同解釋的 方式加以補(bǔ)全。 因此，僅根據(jù)當(dāng)事人合意內(nèi)容上是否全面， 并不足以界分預(yù)約和 本約。判斷當(dāng)事人之間訂立的合同系本約還是預(yù)約的根本標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人的意 思表示， 也就是說(shuō)， 當(dāng)事人是否有意在將來(lái)訂立一個(gè)新的合同， 以最終明確在雙 方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。 如果當(dāng)事人存在明確的將來(lái)訂立本約的意 思，那么，即使預(yù)約的內(nèi)容與本約已經(jīng)十分接近，即便通過(guò)合同解釋?zhuān)瑥念A(yù)約中 可以推導(dǎo)出本約的全部?jī)?nèi)容， 也應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思表示， 排除這種客觀解釋 的可能性。來(lái)源：民事審判指導(dǎo)與參考 2014 年第 1 輯，最高人民法院（ 2013 ）民提字 第 90 號(hào)問(wèn)題九：違法建筑相關(guān)糾紛的處理目前審判實(shí)務(wù)中的主流觀點(diǎn)： 對(duì)于未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建 設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容建設(shè)的違法建筑的認(rèn)定和處理， 按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法等法 律、行政法規(guī)的規(guī)定