房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用類科目設(shè)置

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用類科目設(shè)置一、開發(fā)成本（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：土地征用費(fèi)、土地出讓金 土地有關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（二）前期工程費(fèi)1、勘察丈量費(fèi)： 地質(zhì)勘察費(fèi)、 文物勘察費(fèi)、 地基勘費(fèi)、 水文勘察費(fèi)、沉降觀測費(fèi)、日照測試費(fèi)、環(huán)境評估費(fèi)、交通 影響分析費(fèi)、 基礎(chǔ)樁應(yīng)變費(fèi)、 防雷檢測費(fèi)、 撥地釘樁驗線費(fèi)、 復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)。2、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、總規(guī)設(shè)計費(fèi)、可行性研究費(fèi)、方案評 審費(fèi)、效果圖設(shè)計費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計模型制作費(fèi)、地質(zhì)勘察設(shè)計 費(fèi)、施工圖設(shè)計費(fèi)、景觀設(shè)計費(fèi)、智能化設(shè)計費(fèi)、綜合管網(wǎng) 設(shè)計費(fèi)、 排水方案設(shè)計費(fèi)、 制圖曬圖費(fèi)、 其他規(guī)劃設(shè)計費(fèi)。3、行政規(guī)費(fèi)及規(guī)劃報建費(fèi)：項目報

2、建費(fèi)、施工許可證 費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、辦證費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)、工程 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程造價管理費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、消防配套 設(shè)施費(fèi)、人防報建費(fèi)、散裝水泥專項資金、白蟻防治費(fèi)、市 政設(shè)施配套費(fèi)、園林綠化費(fèi)、墻改專項基金、招標(biāo)代理費(fèi)、 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、施工圖紙審查費(fèi)、勞動保險基金、預(yù)算編制費(fèi) （ 審核費(fèi)）、購航測圖費(fèi)、定位放線費(fèi)、渣土費(fèi)、檢測費(fèi)、勘 察測量費(fèi)、可行性研究費(fèi)、抗震審查費(fèi)、消防審查費(fèi)、防雷檢測費(fèi)、 房屋測繪費(fèi)、 房屋所有權(quán)登記工本費(fèi)、 工程交易費(fèi)、 地名費(fèi)、地籍地形圖核地、新材料基金、其他行政規(guī)費(fèi)及規(guī) 劃報建費(fèi)。4、招標(biāo)費(fèi)：招標(biāo)費(fèi)。5、三通一平費(fèi)：臨時道路、臨時用電、臨時用水、場 地平整

3、費(fèi)。6、臨時設(shè)施費(fèi)： 臨時圍墻、臨時辦公室、臨時場地占 用費(fèi)、其他臨時設(shè)施費(fèi)。（三）建筑安裝工程費(fèi)、建安工程費(fèi)（土建工程） ：（1） 基礎(chǔ)工程：包括土石方、樁基、護(hù)壁 / 坡工程費(fèi)，基 礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測費(fèi)、降水等（2 ）主體工程： 主要包括砼框架、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳 手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（3）甲供材料2、安裝工程費(fèi)： 門窗工程、室內(nèi)水暖氣電管線安裝、空調(diào)及通風(fēng)工程、 消防安裝工程、火災(zāi)報警工程、電梯工程、公共部位裝修、 室內(nèi)裝修、避雷接地工程、停車設(shè)備及安裝工程、其他安裝 工程費(fèi)。3、樣板房 / 售樓處裝修 ：樣板房裝修、售樓處裝修。4、

4、建安工程監(jiān)理費(fèi) ：建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、安全監(jiān)理費(fèi)。5、檢驗檢測：基坑監(jiān)測、樁基檢測費(fèi)、工程主體沉降觀測費(fèi)、其他。6、工程造價咨詢費(fèi) ：工程施工招標(biāo)代理費(fèi)、工程設(shè) 備招標(biāo)代理費(fèi)、工程預(yù)算編審咨詢費(fèi)、工程結(jié)算編審咨詢 費(fèi)。7、人防設(shè)施：人防監(jiān)理費(fèi)、人防設(shè)施費(fèi)。8、工程管理費(fèi)：(1) 、監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請的監(jiān)理單位的費(fèi)用，包括設(shè)計監(jiān)理、工程監(jiān)理、造價、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān) 理、安全監(jiān)理等各種監(jiān)理費(fèi) ;(2) 、預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造 價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用 ;(3) 、施工合同外獎 金：趕工獎、進(jìn)度獎； (4) 、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部 門的質(zhì)監(jiān)費(fèi) ; (5) 、安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的安監(jiān) 費(fèi);

5、(6) 、工程保險費(fèi) ; (7)、工程咨詢費(fèi)； (8)、工程驗收 費(fèi)。(四) 基礎(chǔ)建設(shè)1、市政配套費(fèi)。2、給水系統(tǒng)費(fèi)：管道系統(tǒng)、水泵房、用水增 容。3、雨污水系統(tǒng)費(fèi)：管道系統(tǒng)、雨污水泵站、4、供電系統(tǒng)費(fèi) ：設(shè)備安裝、 管道及電纜系統(tǒng)、 配電房、 用電增容。5、有線電視工 程費(fèi) ：管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)6、電話通訊工程 費(fèi) ：管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi) 用。7、寬 帶 工 程 費(fèi) ： 管 道 預(yù) 埋 、 檢 查 井 等 費(fèi) 用。8、智能化系統(tǒng)費(fèi)：停車管理系統(tǒng)、小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)、 周界紅外防越、 小區(qū)門禁系統(tǒng)、 電子巡更系統(tǒng)、 電子公告屏、 室外背景音樂。9、園林環(huán)境工程費(fèi) ：綠化建設(shè)費(fèi)、建筑小品、道路

6、及廣場建設(shè)費(fèi)、圍墻建造費(fèi)、室外照明、室外其他設(shè)施。（五）公共配套設(shè)施費(fèi)：游泳池 、幼兒園 、學(xué)校 、 消防、公廁 、自行車棚、露天停車場或停車設(shè)備、水塔、 室外游樂設(shè)施、球場。指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)， 產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn) 作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：A、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公 共配套設(shè)施支出，包括居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、 自行車棚等 ;B、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營 收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出， 如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球 場等

7、設(shè)施的支出 ;C、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi) 用;D、對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位 等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情 況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價或人防 工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn) 權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。二、開發(fā)間接費(fèi)：員工薪酬、社保費(fèi)、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、 會務(wù)費(fèi)、差旅費(fèi)、車輛費(fèi)用、通訊費(fèi)、房租支出、維修費(fèi)、 培訓(xùn)費(fèi)、資本化借款費(fèi)用、水電物管費(fèi)、其他費(fèi)用。開發(fā)間 接費(fèi)用核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā) 環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出，以

8、及項目營銷設(shè)施建造費(fèi)。1、行政管理費(fèi)： (1) 、工資； (2) 、職工福利費(fèi)； (3) 、 職工社會保險； (4) 、住房公積金及房貼； (5) 、工會經(jīng)費(fèi)； (6) 、職工教育經(jīng)費(fèi)； (7) 、勞動保護(hù)費(fèi)； (8) 、辦公費(fèi)； (9) 、 業(yè)務(wù)招待費(fèi)； (10) 、差旅費(fèi)； (11) 、出國費(fèi)用； (12) 、租賃 費(fèi)； (13) 、運(yùn)輸費(fèi)； (14) 、折舊費(fèi)； (15) 、修理費(fèi)； (16) 、 低值易耗品攤銷； (17) 、無形資產(chǎn)攤銷； (18) 、咨詢費(fèi)； (29) 、 勞務(wù)費(fèi)； (20) 、手續(xù)費(fèi)； (21) 、其他。2、工程管理費(fèi)： (1) 、監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請的監(jiān)理單 位的

9、費(fèi)用，包括設(shè)計監(jiān)理、工程監(jiān)理、造價、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān) 理、安全監(jiān)理等各種監(jiān)理費(fèi) ;(2) 、預(yù)結(jié)算編審費(fèi)： 支付給造 價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、 審核費(fèi)用 ;(3) 、施工合同外獎 金：趕工獎、進(jìn)度獎； (4) 、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部 門的質(zhì)監(jiān)費(fèi) ; (5) 、安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的安監(jiān) 費(fèi);(6) 、工程保險費(fèi) ; (7) 、其他： 門牌號費(fèi)、印花稅等其 他費(fèi)用。3、營銷設(shè)施建造費(fèi)： ( 1) 、廣告設(shè)施費(fèi) ;(2) 、銷售環(huán)境 改造費(fèi)：會所、推出銷售樓盤 ( 含示范單位 )周圍等銷售區(qū)域 銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計、 工程、 裝飾費(fèi) ; 臨時銷售通道的設(shè)計、 工程、裝飾等費(fèi)用 ;(3) 、售

10、樓處裝修、 裝飾費(fèi)： 設(shè)計、工程、 裝飾等 ;(4) 、樣板間：包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品 以及保潔、 保安、維修費(fèi)。 主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造 費(fèi)用 ;(5) 、其他。4、物業(yè)管理完善費(fèi)：包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由 物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、 公建維修基金或其他專 項基金 ; 以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。三、管理費(fèi)用：職工薪酬、社保費(fèi)、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、業(yè)務(wù) 招待費(fèi)、差旅費(fèi)、車輛費(fèi)用、房租支出、租賃費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、 折舊費(fèi)、 修理費(fèi)、 低值易耗品攤銷、 無形資產(chǎn)攤銷、 咨詢費(fèi)、 審計和評估費(fèi)、稅金、勞務(wù)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、其他。 四、銷售 費(fèi)用：職工薪酬 、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、廣告

11、費(fèi)、營銷宣 傳費(fèi)、差旅費(fèi)、 車輛費(fèi)用、 通訊費(fèi)、 業(yè)務(wù)招待費(fèi)、 房租支出、 水電物管費(fèi)、營銷物料制作費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊、登記費(fèi)、 維 修費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)、其他費(fèi)用。4.5 成本費(fèi)用的歸集與分配 4.5.1 土地征用及 拆遷補(bǔ)償費(fèi)一般能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計入特 定的成本核算對象中 ; 如果分不清成本核算對象， 可先在“土 地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”之“待分?jǐn)偝杀尽?項目核算中進(jìn)行 歸集，然后再在有關(guān)成本核算對象間分配 ; 也可以不進(jìn)行歸 集而直接通過設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆嬋胗嘘P(guān)成本核算對象。有 關(guān)分配方法如下：4.5.1.1 按占地面積計征土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時的 分配方法 方法一：

12、可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课?等成本核算對象的占地面積上，房屋等成本核算對象自身的 占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的土地成 本來分配。方法二：也先按期 （ 區(qū)） 的占地面積將土地成本分配到各 期（ 區(qū)）; 再將分配到各期 （區(qū)） 內(nèi)的土地成本，按期 （區(qū)） 內(nèi)房 屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進(jìn)行 直接分配 ; 然后將分配到期 （區(qū)） 內(nèi)道路、廣場等公用場所占 地面積的土地成本，按房屋等成本核算對象的占地面積進(jìn)行 間接分配，計入房屋等成本核算對象的的開發(fā)成本; 房屋等 成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成 本核算對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成本4.5.1.2

13、 按建筑面積計征土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時的 分配方法：按成本核算對象的建筑面積來分?jǐn)偂?.5.2 前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、 公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi) ( 二級科目 )能夠分清成本核算對象的， 可直接計入成本核算對象的 相應(yīng)成本項目 ; 應(yīng)由兩個或兩個以上的成本核算對象負(fù)擔(dān)的 費(fèi)用， 可通過各成本項目下的 “待分?jǐn)偝杀尽?之項目核算進(jìn) 行歸集，再按下表所示分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)分配計入各成本核算對象 ; 也可 以不進(jìn)行歸集而直接通過下表所示分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān) 成本核算對象。有關(guān)分配方法如下：成本項目分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn) 前期工程費(fèi)按可售面積分?jǐn)?建 筑安裝工程費(fèi)(1) 扣除直接費(fèi)用后，按建筑面積分?jǐn)?;(2) 根據(jù)經(jīng)驗系數(shù)和建筑面積， 確定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?; 基礎(chǔ)設(shè) 施