開發(fā)管理流程

1、開發(fā)管理流程第一章總則第一條 為強化開發(fā)管理，促進集團開發(fā)工作的規(guī)范化，控制投資開發(fā)成本，特制 定本辦法。第二條 開發(fā)管理應本著“合法、高效”的原則，用足用活政策，樹立“服務第一 的理念，以營銷為導向，服務于集團生產(chǎn)經(jīng)營管理目標，為公司創(chuàng)造最大的社會、經(jīng)濟 效益。第三條開發(fā)工作應廣泛開拓信息源，不斷更新知識，隨時掌握國家和地方的相關 政策法規(guī)，懂得研究政策的變動趨勢，提高開發(fā)工作質(zhì)量。第四條 開發(fā)管理應堅持因地制宜，在本辦法規(guī)范的基礎上，各地區(qū)公司應根據(jù)當 地實際情況，制訂相應操作細則。第二章開發(fā)系統(tǒng)職能第五條開發(fā)系統(tǒng)工作職能如下：（一）、對擬定建設項目參與土地投標、出讓、轉讓合同洽談，協(xié)助起

2、草、修改土地 出讓、轉讓合同等法律文件；（二八負責辦理外經(jīng)貿(mào)委、建委計委等各項前期立項報批工作；（三八 辦理開發(fā)項目各項證照，包括：（1）、建設用地規(guī)劃許可證、建設用地通知書、征地通告或拆遷通告、用地批準書、 簽訂國有土地出讓合同；（2）、總體規(guī)劃方案、設計要點；（3）、單體方案、建設工程報建審核書；（4）、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃驗收合格證；（5）、辦理人防、環(huán)保、消防、衛(wèi)生防疫、交通、綠化等專業(yè)部門的審批意見；（6）、預售證；（7）、測量、確權；（8）、負責各項目土地及工程的放線、驗線；（9）、辦理電力、給排水、熱力、燃氣（四）、辦理綜合驗收（五八 協(xié)助各部門、項目公司解決后續(xù)工作

3、辦理當中所遇到的疑難點。第六條各地區(qū)公司開發(fā)系統(tǒng)具體職能，由各地區(qū)公司根據(jù)本辦法予以細化。第三章業(yè)務管理一、立項報批管理第七條 公司領導決定啟動一個新項目后，項目立項經(jīng)辦人員根據(jù)法定程序辦理前 期立項審批工作和建委、外經(jīng)委、計委、工商局各項證照。在辦理每項證照時經(jīng)辦人應做好工作銜接，將有關手續(xù)辦理進程及時通知辦理下一 步手續(xù)的部門，主要注意以下幾點：1、在辦理資質(zhì)證書時，提前通知項目公司提供專業(yè)技術人員資料；2、在辦理計委正式計劃時，提前通知財務部辦理資金余額證明；第八條 每年應按期辦理批準證書、資質(zhì)證書、項目手冊、等證照的變更、延期及 年檢等工作。二、用地手續(xù)辦理1. 建設用地許可證階段第九

4、條建設用地許可證階段：提交用地選址意見，將有關開發(fā)的建設用地提交政府職能部門審批，取得用地選址 審批意見后，向市規(guī)劃局申領建設用地規(guī)劃許可證。第十條 申請規(guī)劃設計要點階段：在向市規(guī)劃局申領建設用地規(guī)劃許可證時，應要求設計部門提供項目總平面規(guī)劃方 案圖，以及提供投資立項批文，同時申請項目的規(guī)劃設計要點。申請規(guī)劃設計要點應控制項目整體規(guī)劃與城市總體規(guī)劃無沖突，爭取所批要點的容積率、建筑密度達到分區(qū)規(guī)劃的最大值，公建配套指標達到城市規(guī)劃控制指標的最小值。2. 建設用地批準書及國土證的辦理第十一條 簽訂出讓金合同并按時繳納土地出讓金后可辦理建設用地批準書第十二條 國有土地使用證，分期繳納出讓金的項目，

5、爭取按開發(fā)計劃先行辦理相 應地塊的國有土地使用證，并爭取前期較少繳納出讓金。為爭取時間，可提前先行辦 理國土證附圖的測量出圖。三、規(guī)劃報批管理第十三條 在規(guī)劃報批之前一個月，應根據(jù)項目的開發(fā)進度計劃，明確規(guī)劃報批各 階段的時間安排，壓縮總體報批周期。第十四條 在各階段報批之前，開發(fā)部負責組織各相關部門對所報批的圖紙資料進 行會審，確保其符合政府部門的審批要求。對圖紙中出現(xiàn)的與規(guī)范不符之處，應要求設 計部門對圖紙調(diào)整到政府審批部門能夠接受的程度。第十五條 設計方案或施工圖經(jīng)政府審批部門審批后如施工時有修改或變更，出現(xiàn)功能性質(zhì)調(diào)整，面積增加等涉及規(guī)劃驗收的情況，研發(fā)中心、公司研發(fā)部必須及時知會 開

6、發(fā)部，對報批圖紙重新申報調(diào)整。影響規(guī)劃驗收的重大修改須及時知會開發(fā)部 ，如開發(fā)部認為必要，可召集有關部門 舉行論證會形成公司統(tǒng)一意見報集團批準后方可執(zhí)行。1. 規(guī)劃報批階段第十六條 總體規(guī)劃方案報批階段：對需進行總平面規(guī)劃報批的項目，應配合研發(fā)中心、研展部核準地塊坐標及各項指 標，將草案預先征求市規(guī)劃局意見，并在總平面規(guī)劃進件及時了解審批初步意見并反饋研發(fā)部門，對不利于公司的又有彈性的意見先行做通有關人員的工作，盡量按公司送審 的規(guī)劃方案完成報批手續(xù)。第十七條 修建性詳規(guī)報批階段：會同研發(fā)部門向規(guī)劃局提交項目修建性詳細規(guī)劃 設計文件、圖紙、磁盤等資料，并配合工程進度和銷售要求爭取以最短時間通過

7、審批。2. 建設工程規(guī)劃許可證階段第十八條 建筑設計方案送審階段：根據(jù)研發(fā)部門提供的確認方案圖到規(guī)劃部門辦 理報批手續(xù)。主要控制好單體建筑的間距及退縮要求， 外飄陽臺的退縮要求等。第十九條 初步設計審查階段：根據(jù)當?shù)卣块T規(guī)定要求，對需要進行初步設計 的項目辦理報批手續(xù)。主要控制建筑設計、結構設計，水、電、通風設計符合國家設計 規(guī)范。第二十條 建筑放線階段：協(xié)助放線測量單位進行施工現(xiàn)場的放線工作，主要是控 制好建筑物的間距與退縮符合批準的建筑設計方案的要求。在項目總體規(guī)劃已獲得規(guī)劃局批準，單體建筑由設計公司等有關部門確認外輪廓基 本不變時，可進行試放線，以爭取先行施工。第二十一條 申領建設工

8、程規(guī)劃許可證階段：施工報建圖由研發(fā)部門確認提供，擴 初、放線完成、以及取得交通、人防、消防等專業(yè)政府部門意見后可辦理申領建設工 程規(guī)劃許可證。主要控制好建筑面積的準確性，審批的公建配套指標的準確性，間距及 退縮的準確性。第二十二條 領取建設工程許可證階段：應提前辦理地名、消防、人防和小配套等 證明文件，以便順利辦理建設工程許可證。3. 申領建設工程規(guī)劃驗收的合格證階段第二十三條 建筑驗線階段：對于項目施工現(xiàn)場已具備規(guī)劃驗線和驗收條件的，由 工程部提供確認的竣工圖，邀請驗線測量單位盡快到施工現(xiàn)場辦理規(guī)劃驗線和驗收工作。 主要控制實測面積與報建面積在合理的誤差以內(nèi)，放線的退縮間距、高度應與驗收的退

9、 縮間距、高度盡量一致，外檐效果與報建圖無較大差異。第二十四條 領取建設工程規(guī)劃驗收階段：待取得合格的驗線冊后，報市規(guī)劃局辦 理規(guī)劃驗收工作，取得建設工程規(guī)劃驗收合格證。辦規(guī)劃驗收工作應提前準備報批所 需報告和各項資料，資料、圖紙齊全后應立即送案，保證后續(xù)的綜合驗收工作的及時開 展。四、預售、確權手續(xù)1. 辦理預售證第二十五條 在辦理完施工圖審查后，將蓋章后的圖紙送房管局進行面積測算， 取 得測量報告。第二十六條 提前辦理項目物業(yè)備案證明。第二十七條 項目達到政府要求的形象部位后，根據(jù)政府部門要求請房管局現(xiàn)場查 勘、拍照后，進行網(wǎng)上錄入，取得網(wǎng)上錄入合格證明。第二十八條 備齊資料，辦理銷售許可

10、證及房屋登記證明（房屋預售登記），取得此兩證，房管局開通銷售網(wǎng)。2. 測量、確權第三十條測量1、在取得驗收合格證后，報測繪部門立案。此前項目公司應完成公建配套如配電房、變壓房、水表、電表房等間隔，并提供與現(xiàn)場一致的竣工圖及當?shù)嘏沙鏊鷾实拈T 牌證明和包括各單元房號、建筑面積、套內(nèi)面積的售房明細表；2、現(xiàn)場測量時，研展部、營銷部、開發(fā)部派人一起到現(xiàn)場配合測量，便于公司掌握第一手測量資料;3、現(xiàn)場測量后，由測繪部門經(jīng)辦人員計算面積；開發(fā)部取回初步的測量成果，給運 營部審核，確保測繪面積的準確性，避免在銷售、辦理產(chǎn)權時出現(xiàn)面積方面的糾紛；4、開發(fā)部根據(jù)運營部審核結果提出意見給測繪部門經(jīng)辦人員參考或修

11、改，在經(jīng)測繪所技術檢驗科審查前開發(fā)部提前介入爭取一審通過，避免重新計算面積和調(diào)整分攤系數(shù)，盡早領取測量圖；第三條確權1、開發(fā)部備齊資料到登記部門送案。開發(fā)部經(jīng)辦人應先熟悉資料及確權的要求，做 到先初審后送案，以便及時向收案人員解答；2、登記部門經(jīng)辦人審查并寫初審意見，開發(fā)部經(jīng)辦人應檢查是否有抵押情況，出 讓金是否按時交齊，是否有違章，抵扣出讓金的中小學等教育設施是否移交，項目公司 移交時要求教育部門有否國資局的批文，提供產(chǎn)權明細表，做到及時跟蹤、補齊資料， 如有特殊情況，及時反映并想辦法解決；3、登記部門審查批復，如建筑面積超過出讓合同面積需到估價所評估，補交出讓 金后簽訂補充合同才能辦理權屬

12、證明書。五、專業(yè)報批管理1. 專業(yè)報建第三十二條 專業(yè)報建分環(huán)保、消防、衛(wèi)生、人防、交通和綠化報建等部分。第三十三條 在專業(yè)報建過程中，委托設計部門進行專業(yè)報建圖紙設計，應考慮到 國家及地區(qū)的專業(yè)設計規(guī)范要求，設計符合專業(yè)規(guī)范的圖紙；還要考慮項目的整體規(guī)劃 以及對項目方案報建的確定，以避免報建工作的重復進行，造成公司資源的浪費；還要 全面考慮住宅的配套設施的功能用途（是否配有商場、餐飲等）。第三十四條 各部門在項目的進展過程中也要做好監(jiān)督和管理工作，當實際施工與報建圖紙有所出入時，要及時知會設計部門和開發(fā)部，以便設計部門做好修改圖紙的工 作和開發(fā)部在專業(yè)部門的報批工作，避免在辦理專業(yè)驗收時造成

13、不必要的拖延，影響驗 收進度。2. 專業(yè)驗收第三十五條 辦理專業(yè)驗收前，設計部門必須提供與實際施工相符的竣工圖紙，項 目公司開發(fā)部必須掌握實際的施工進度及施工情況。第三十六條 對于項目中配有大型商場和餐飲等配套設施的，設計部門應當提出城 市污染的收集、運輸、處理、綜合利用及消納的原則及方案，確定綜合利用場所的規(guī)劃 和位置。六、合驗收及移交1. 公建設施的報建及驗收第三十七條 配套設施的有償移交（肉菜農(nóng)貿(mào)市場、書店、糧油店、郵政營業(yè)所、 衛(wèi)生院、通訊用房、變電房、儲蓄所等）：1、工程竣工經(jīng)驗收合格后，開發(fā)部負責向相關政府職能部門發(fā)出租售通知書，并讓 對方簽收加具意見及公章；2、公司制定租售價格后

14、擬移交協(xié)議書，與政府相關職能部門簽訂移交協(xié)議書第三十八條 配套設施的無償移交（居委會、文化站、衛(wèi)生站、街道辦事處、派出 所、消防站等）：1、工程竣工經(jīng)驗收合格后，開發(fā)部負責向相關政府職能部門發(fā)出移交通知書，并讓 對方簽收加具意見及公章；2、項目公司擬移交協(xié)議書，與政府相關職能部門簽訂 移交協(xié)議書。第三十九條 （化糞池、公廁、垃圾回收站、環(huán)衛(wèi)管理用房）：（一）、驗收及移交（1）、工程竣工后項目公司會同環(huán)衛(wèi)管理部門進行竣工驗收工作；（2）、工程驗收合格后，開發(fā)部領取合格證明書，并將上述設施移交給環(huán)衛(wèi)部門 管理（化糞池除外），協(xié)助相關部門辦理產(chǎn)權移交。第四十條 教育配套設施（中學、小學、幼兒園、托兒

15、所）：1、開發(fā)部將經(jīng)審查后的報建圖紙送教育管理部門審核、批復，2、開發(fā)部持教育部門的批復和圖紙辦理規(guī)劃報建；3、研發(fā)部將規(guī)劃報建審核書及報建圖送設計單位出施工圖并交施工單位進行施工建 設；4、工程竣工后項目公司會同教育管理部門進行竣工驗收工作；5、項目公司擬移交協(xié)議書，與教育管理部門簽訂移交協(xié)議書，并將上述設施 移交給教育管理部門。2.管線報建及驗收第四十一條永久供水:開發(fā)部負責督促供水工程公司按項目進度計劃完成供水工程，工程竣工后及 時組織市自來水公司驗收并通水，辦理市自來水公司出具的同意安裝永久用水表安裝 表。第四十二條永久供電:開發(fā)部負責督促電力工程施工單位按項目進度計劃完成供電工程，工

16、程竣工后及時 組織市電力工業(yè)局驗收并通電，辦理市電力工業(yè)局出具的工程驗收通知書。第四十三條供燃氣:開發(fā)部負責督促燃氣工程施工單位按項目總進度計劃完成煤氣工程，工程竣工后及 時組織市煤氣公司驗收并通氣，辦理市煤氣公司出具的交工驗收證書第四十四條電信設施:開發(fā)部負責督促電信設施施工單位按項目總進度計劃完成電信工程，工程竣工后及時組織市電信局驗收，辦理市電信局出具的管線工程驗收合格證明書。第四十五條市政設施（小區(qū)道路、排水）：開發(fā)部負責督促市政設施施工單位按項目總進度計劃完成市政工程，工程竣工后通 知市政管理部門驗收并跟蹤取得市政設施竣工驗收合格證明書。3. 竣工綜合驗收第四十八條竣工綜合驗收1、 開發(fā)部在相關專業(yè)驗收全部完成并取得驗收合格證后，整理一套完整的資料送市 建設委員會申報綜合驗收；2、市建設委員會審核完畢資料后，組織相關職能部門到現(xiàn)場進行竣工綜合驗收；3、驗收合格后取得市建設委員會出具的竣工綜合驗收合格證 。第四章開發(fā)系統(tǒng)員工守則第四十九條 開發(fā)系統(tǒng)員