某年度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

1、2008 年度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告出品機(jī)構(gòu)：上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部執(zhí)筆人：上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭2008 年，在中國(guó)房地產(chǎn)紀(jì)年史上，具有里程碑的意義。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊表現(xiàn)的國(guó)際經(jīng)濟(jì)背景是： 美國(guó)次貸危機(jī)升級(jí)為全球金融風(fēng)暴，全球經(jīng)濟(jì)顯著下滑；國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)背景是：經(jīng)歷五年繁榮后， 2008年經(jīng)濟(jì)拐頭下行。與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)同步，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)亦從 2007 年的紅火逆轉(zhuǎn)為 2008 年冬夜初降?？v觀 30 年來我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 明顯可以看出 1998 年住房體制改革后，走出了一波“黃金十年”的牛市行情。 各種數(shù)據(jù)都表明這是一波空前、也可是絕后的增長(zhǎng)與繁榮。然而，繁榮過度便

2、會(huì)出現(xiàn)泡沫，就應(yīng)當(dāng)有所回歸，這也正是 2003 年以來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要目的。從 2007 年第四季度開始，至 2008 年第三季度，我國(guó)樓市調(diào)整態(tài)勢(shì)越來越明顯，第四季度開始已加快下行。接下來，筆者以歷史的眼光，通過數(shù)據(jù)比照，從幾個(gè)方面總結(jié)一下 2008 年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。首先，分析一下土地市場(chǎng)。從2003 年開始，我國(guó)土地市場(chǎng)步入繁榮期，重要表現(xiàn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年的土地購(gòu)置面積超過 3 億平方米，并一直持續(xù)到 2008 年，其中 2007 年超過 4 億平方米，為歷史最高水平，反映出 2007 年在房市火爆的背景下，開發(fā)商積極拿地，各地紛紛爆出地王， 大型地產(chǎn)商尤其是從資本市場(chǎng)

3、融得巨資的企業(yè)瘋狂圈地。數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站步入 2008 年之后，開發(fā)商購(gòu)地?zé)崆槊黠@下降，全國(guó)土地市場(chǎng)低迷，各地皆出現(xiàn)流標(biāo)現(xiàn)象，大城市尤為突出。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，全國(guó)流標(biāo)、流拍的土地達(dá)到出讓總數(shù)的 10。國(guó)土資源部土地宏觀調(diào)控課題組撰寫 2008 年上半年土地市場(chǎng)運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告顯示，今年上半年全國(guó)土地供應(yīng)總量比去年同期減少 25.27%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年， 北京共出讓住宅土地 676.5 萬平方米，僅相當(dāng)于全年計(jì)劃供應(yīng)住宅供地 1700 萬平方米的 1/3 ，廣州的比例則更低，僅15%，福州則不及計(jì)劃的三成。 另外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明， 1-11 月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地

4、購(gòu)置面積 3.2 億平方米，同比下降5.9%；完成土地開發(fā)面積2.1 億平方米，同比下降2.7%。以上海為例， 2008 年前 11 個(gè)月流標(biāo)的住宅用地比例高達(dá)38%。地出讓頻頻流標(biāo)，充分反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣和開發(fā)企業(yè)對(duì)后市的憂慮。隨著今年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下滑， 過去幾年被諸多開發(fā)商引以為傲的高土地儲(chǔ)備成了企業(yè)的包袱， 一方面很多開發(fā)企業(yè)已無多余資金購(gòu)地，或者沒有足額資金繳納去年拍下的高價(jià)地。因此，今年已普遍出現(xiàn)開始開發(fā)企業(yè)減少開工量， 或者停止項(xiàng)目施工， 甚至有少數(shù)開發(fā)企業(yè)謀求退地。 頻繁的土地流標(biāo)會(huì)進(jìn)一步打擊市場(chǎng)信心， 讓觀望氣氛加重，不利于穩(wěn)定市場(chǎng)。其次，觀察房屋銷售形勢(shì)。從 1996

5、 年開始，我國(guó)商品房銷售量持續(xù)平穩(wěn)上升， 2005 年增幅較大，并首次邁上 5 億平米平臺(tái)， 2007 年成交量高達(dá) 7.7 億平米，創(chuàng)下歷史新高筆者估計(jì)以后也很難超越這一高點(diǎn)。 2008 年 1-11 月，全國(guó)商品房銷售面積 4.9 億平方米，同比下降 18.3%。其中，商品住宅銷售面積下降 18.8%。充分表明，市場(chǎng)出現(xiàn)顯著調(diào)整。數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站由于全國(guó)各地樓市發(fā)展不均衡，2008 年月東部地區(qū)房屋銷售量下降幅度大于中西地區(qū)， 一二線城市下降幅度大于三四線城市。上海、北京、武漢、福州等重點(diǎn)城市的成交萎縮超五成，慘不忍睹，已出現(xiàn)非理性超跌的現(xiàn)象。 11 月重點(diǎn)城市的成交量明顯增加，主

6、要跟政策利好有關(guān)，不具有持續(xù)性?？傮w而言，成交低迷成為 2008 年樓市最鮮明的特點(diǎn)之一。再次，看看房?jī)r(jià)的演變情況。看下圖全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)的同比增幅可知，近十年來，我國(guó)樓市和房?jī)r(jià)一直處于增長(zhǎng)周期。 1999 年第四季度，全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比由負(fù)增長(zhǎng)， 扭轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)， 并一直持續(xù)至今。從增幅看， 2004 年一季度至 2005 年二季度，增幅平均 8%以上，其后有所回落， 2007 年三季度至 2008 年二季度重新躍上 8%。之后， 2008 年三季度漲幅大幅回落，幅度之大歷史罕見，充分反應(yīng)了此次房?jī)r(jià)下行的壓力之大，基本上跟美國(guó) 2007 年第三度的情況類似，而至今美國(guó)房?jī)r(jià)依然在下跌，比200

7、6 年房?jī)r(jià)高點(diǎn)已下跌近三成。數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站 備注： 2005 年 3 季度前為 35 個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，之后為 70 個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，統(tǒng)計(jì)方法相同房?jī)r(jià)同比增幅跨度為一年， 并不能反映房?jī)r(jià)的短期走勢(shì)，因此我們?cè)俜治鲆幌略露确績(jī)r(jià)的環(huán)比增長(zhǎng)情況。由下圖可知，2007年 9 月環(huán)比增幅達(dá)到最高點(diǎn)，之后下滑，直到 2008 年 8 月，全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋價(jià)格指數(shù)環(huán)比增幅為 -0.1%，為近幾年首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，表明全國(guó)房?jī)r(jià)真正出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。接下去， 9 月、 10 月、 11 月房?jī)r(jià)環(huán)比增幅依次為 -0.1% 、-0.3%、-0.5% ，房?jī)r(jià)下跌呈加速趨勢(shì)。數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站

8、我們不妨再觀察一下成交均價(jià)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明：2008 年年 1-11 月全國(guó)商品房成交均價(jià)為 3931 元/ 平米，同比去年同期成交均價(jià) 3951 元/ 平米，已經(jīng)下跌 0.5%?；旧峡梢耘袛喑鰜恚?2008 年全年全國(guó)房?jī)r(jià)同比 2007 年，基本上屬于橫盤形態(tài)，沒漲也沒跌。最后，再來分析一下房地產(chǎn)業(yè)的整體態(tài)勢(shì)。 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)綜合體現(xiàn)了開發(fā)投資、土地購(gòu)置、施工開工、空置面積、資金來源等情況，反應(yīng)了行業(yè)景氣度， 尤其體現(xiàn)開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期和投資意愿。由下圖可知， 2004 年 2 月，國(guó)房氣指數(shù)高達(dá)近 108 點(diǎn)，其后有所波動(dòng)，但總體下滑，反映了在宏觀調(diào)控之下，開發(fā)商的熱情有所

9、減退，直到 2007 年 4 月開始持續(xù)上升， 直 2007 年 11 月達(dá)到 106 點(diǎn)多，其后一路下滑， 2008 年 10 月為 99.68 ，比 9 月份回落 1.47 點(diǎn)，比 2007 年同期回落 6.06 點(diǎn)，步入不景氣區(qū)間 11 月進(jìn)一步下滑至 98.46 ，比 10 月份回落 1.22 點(diǎn)，比去年同期回落 8.13 點(diǎn)。數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站從 2008 年 11 月的分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為100.98 ，比 10 月份回落 0.96 點(diǎn)，比去年同期回落 3.55 點(diǎn)；本年資金來源分類指數(shù)為 91.94 ，比 10 月份回落 0.71 點(diǎn)，比去年同期回落15.9

10、9 點(diǎn)；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為94.79 ，比 10 月份回落 0.26 點(diǎn)，比去年同期回落3.25 點(diǎn)；商品房空置面積分類指數(shù)為100.32 ，比 10月份回落 0.93 點(diǎn)，比去年同月回落11.65 點(diǎn)；房屋施工面積分類指數(shù)為 101.96 ，比 10 月份回落 1.32 點(diǎn)，比去年同期回落3.58 點(diǎn)?？傊?，各項(xiàng)指標(biāo)都在回落，反映出開發(fā)商對(duì)后市比較悲觀。尤其值得警惕的是，截至 11 月末，全國(guó)商品房空置面積1.36 億平方米，同比增長(zhǎng) 15.3%，增幅比 1-10 月提高 2.2 個(gè)百分點(diǎn)。其中，空置商品住宅7084 萬平方米，同比增長(zhǎng)22.9%，增幅提高 4.9 個(gè)百分點(diǎn)。那么， 20

11、09 年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)又將何去何從？實(shí)際上，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已難以擺脫外界經(jīng)濟(jì)環(huán)境的深重影響。2009 年，國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)還將繼續(xù)下行， 國(guó)際金融風(fēng)暴繼續(xù)肆虐， 世界各國(guó)都受到波及，歐美地區(qū)受災(zāi)尤其嚴(yán)重， 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)亦受其負(fù)面影響， 出口下滑，經(jīng)濟(jì)下行，外資撤離?？偟目磥?，全球經(jīng)濟(jì)步入衰退的可能性較大。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)面比主要發(fā)達(dá)國(guó)家要好一些，但國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行已成定局， 股市、樓市皆低迷，實(shí)體經(jīng)濟(jì)亦萎靡不振，企業(yè)效益下滑，中央在為2009 年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“保八”而奮斗。因此，在內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)雙重負(fù)面影響下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)必然也會(huì)同步下行。但是，國(guó)際社會(huì)的救市行動(dòng)使經(jīng)濟(jì)下滑的速度變緩。 尤其是近幾個(gè)月來，我國(guó)政

12、府拯救經(jīng)濟(jì)的決心很大， 11 月“4萬億投資計(jì)劃”的出臺(tái)，表明國(guó)家促內(nèi)需保增長(zhǎng)的力度將超過 1998 年應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)的措施，“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”也標(biāo)志著持續(xù)五年之久的緊縮型宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)閿U(kuò)張型調(diào)控。尤其是 12 月舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，態(tài)度堅(jiān)定的提出了“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”的九字經(jīng)濟(jì)工作方針。政策利好顯而易見。就房地產(chǎn)政策而言， 10 月 22 日財(cái)政部和央行的相關(guān)文件標(biāo)志著中央救樓市的開始，實(shí)際上地方政府救市的熱情和力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過中央。 12 月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)中明確提出：“要保持資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。 要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支

13、柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來， 增加保障性住房供給， 減輕居民合理購(gòu)買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用?！?2008 年 12 月 20 日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見，其中分為六大條， 13 小條，內(nèi)容的全面性和重要性可與 2005 年出臺(tái)“國(guó)八條”、 2006 年出“國(guó)六條”相提并論。其中重點(diǎn)提出加大保障性住房建設(shè)力度、 進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。中央和地方政府救經(jīng)濟(jì)、 救樓市態(tài)度是鮮明的， 力度還在不斷增加中，那么，是否意味 2009 年房地產(chǎn)市場(chǎng)因此會(huì)觸底反彈，步入下一輪增長(zhǎng)周期。我們認(rèn)為政策利好難以在 200

14、9 年迅速轉(zhuǎn)化成市場(chǎng)回暖的實(shí)效。原因很簡(jiǎn)單，絕大部分政策其效力顯現(xiàn)都需要一個(gè)過程，存在滯后期。若進(jìn)一步往深處探究， 則會(huì)發(fā)現(xiàn)政策顯效的內(nèi)因是市場(chǎng)主體（尤其是買方）的心理預(yù)期發(fā)生改變。就當(dāng)前來看，全國(guó)樓市的預(yù)期是向下走的，救市之策絕非“神仙藥”，無挽狂瀾之力，短期內(nèi)市場(chǎng)不容樂觀。然而另一方面，隨著越來越多、越來越強(qiáng)的救市政策出臺(tái)，市場(chǎng)預(yù)期會(huì)必然受其影響，慢慢改變，終會(huì)迎來由量變到質(zhì)變的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性規(guī)律來看，樓市周期基本與經(jīng)濟(jì)周期同步。改革開放以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了三個(gè)周期，第一個(gè)周期（ 1979-1990 年）的高峰出現(xiàn)在 1984 年（ GDP增長(zhǎng) 15.2%），低谷出現(xiàn)在 19

15、90 年（ GDP增長(zhǎng) 3.8%）。第二個(gè)周期（ 1991-2001 年）高峰出現(xiàn)在 1992年（ GDP增長(zhǎng) 14.2 ），低谷出現(xiàn)在 1999 年（ GDP增長(zhǎng) 7.6%）。第三個(gè)周期從 2002 年開始， 2007 年達(dá)到高點(diǎn)（ GDP增長(zhǎng) 11.9%），若按前兩次規(guī)律， 2011-2012 年將有可能邁入新的增長(zhǎng)期。數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局另外，對(duì)比 1998 年和 2008 年中央兩次救經(jīng)濟(jì)， 可以發(fā)現(xiàn)二者面臨的外部環(huán)境和采取的措施有許多相似之處，但 1998 年 GDP增速卻沒能守“ 8%”的關(guān)口， 降至 7.8%，1999 年進(jìn)一步下滑至 7.6%。由此，我們認(rèn)為 2009 年中國(guó)

16、GDP增長(zhǎng)必然繼續(xù)下滑，能否保住“ 8%”，形勢(shì)并不樂觀， 2010 年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)有所回暖，但很難進(jìn)入下一輪增長(zhǎng)期，因?yàn)榉治錾弦惠喗?jīng)濟(jì)調(diào)整，在經(jīng)歷1998-1999 兩年低谷之后，2000-2001 年 GDP增幅為 8%多點(diǎn)，仍然屬于低位盤整期，直至2002年才重新邁上 9%大關(guān)，邁入新一輪增長(zhǎng)。由此，我們可以大致推測(cè)，本輪中央救經(jīng)濟(jì)，雖然力度很大，但也很難在兩年內(nèi)顯著提升經(jīng)濟(jì)，2009-2010 年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)基本上會(huì)在低部調(diào)整。房地產(chǎn)市場(chǎng)周期基本與宏觀經(jīng)濟(jì)同步，有時(shí)會(huì)稍微提前一段時(shí)間，因此我們認(rèn)為 2009 年中國(guó)樓市仍然繼續(xù)下滑，市場(chǎng)底部極有可能出現(xiàn)在 2010 前后，其后會(huì)維持 1-2

17、 年的小幅上行加盤整的態(tài)勢(shì)。還有，樓市回暖的時(shí)間節(jié)點(diǎn)還跟政府救市的力度有關(guān)，如果 2009 年中央和各地政府持續(xù)加大救市力度，則不排除市場(chǎng)在 2009 年下半年見底的可能性，總體來說，這種可能性較小。另外， 2009 年在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行的背景下，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)會(huì)有明顯差別。 部分城市將會(huì)出現(xiàn)明顯下滑， 而一些城市的表現(xiàn)會(huì)相對(duì)比較穩(wěn)定， 還有少數(shù)城市可能會(huì)調(diào)整到位， 下半年可能出現(xiàn)觸底反彈。數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)總體而言，我們認(rèn)為本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)必然是一次三年左右的中期調(diào)整，而目前僅僅才調(diào)整了一年， 房?jī)r(jià)僅僅開始環(huán)比下跌才一個(gè)季度。幾個(gè)月前，上海易居房地產(chǎn)研

18、究院綜合研究部曾做過一項(xiàng)全國(guó)房地產(chǎn)泡沫的專題研究，以 2007 年房?jī)r(jià)收入比衡量，大部分一二線城市房?jī)r(jià)都存在泡沫。以上海為例，房?jī)r(jià)應(yīng)在 2007 年的基礎(chǔ)上下調(diào) 15%左右，但 2008 年以來，即使拿 11 月均價(jià)與 2007 年 12 月的 11714 元相比，又上漲了 13%。這就意味著，在 11 月的價(jià)格基礎(chǔ)上，上海房?jī)r(jià)需要回調(diào) 20%左右，才能會(huì)趨于比較合理的位置。正由于此，關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見 才破例地提出： “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)變化和需求， 主動(dòng)采取措施， 以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售?！睆某山涣可吓袛?， 2009 年房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)到達(dá)底部，上文已有所述，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)成交量“超跌”現(xiàn)象， 而我國(guó)住房需求的基本面沒有大的改變， 投資和投機(jī)需求大幅萎縮， 然而以首次置業(yè)和二次改善為的自住需求依然大量存在，正是這些需求將使 2009 年成交量維持在一低位盤整的狀態(tài)，不可能在 2008 年下半年這樣的低位基礎(chǔ)上繼續(xù)大幅下跌。綜而言之， 2008 年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正出現(xiàn)由漲到跌的拐點(diǎn)，而 20