乍浦項目定位分析報告

1、報告題記這是一次承載城市未來發(fā)展的機遇這是一個提升城市商業(yè)經(jīng)濟的平臺這是一架增強城市核心競爭力的引擎這是一幅城市邁向國際化的宏偉藍圖濱海國際名品城乍浦的光榮與夢想！目 錄【前言】【第一部分 乍浦城市背景】一、乍浦概況二、乍浦經(jīng)濟情況三、濱海新區(qū)總體規(guī)劃【第二部分 乍浦鎮(zhèn)市場調(diào)查分析】一、乍浦房地產(chǎn)市場基本情況二、乍浦住宅市場分析三、乍浦商業(yè)研究分析【第三部分現(xiàn)項目地塊資源分析】一、項目概況二、周邊環(huán)境調(diào)查三、項目研判 四、我們的申請和建議五、項目建議選址【第四部分 項目開發(fā)定位分析】一、定位依據(jù)二、定位原則三、定位思路四、主題定位分析五、功能定位分析六、業(yè)態(tài)定位分析七、定位與選址關(guān)系【第五部分

2、 項目規(guī)劃設(shè)計思路】一、項目規(guī)模二、規(guī)劃條件三、規(guī)劃指標建議四、規(guī)劃思路【第六部分 項目開發(fā)運營模式】一、運營模式二、開發(fā)節(jié)奏三、招商策略四、推廣思路五、經(jīng)營理念【第七部分 項目開發(fā)效益分析】一、社會效益二、經(jīng)濟效益三、項目開發(fā)總體評估【結(jié) 語】【前 言】很榮幸向嘉興港區(qū)開發(fā)建設(shè)管理委員會有關(guān)部門領(lǐng)導呈交乍浦濱海國際名品城開發(fā)建設(shè)可行性研究報告文本。本著科學發(fā)展觀的精神，按照中央提出的進一步推進我國城鎮(zhèn)化發(fā)展，尤其是加快提升東部地區(qū)城鎮(zhèn)服務(wù)業(yè)品質(zhì)的戰(zhàn)略目標。我們通過前期市場調(diào)查分析，站在嘉興港區(qū)的實際，結(jié)合未來發(fā)展，以推動嘉興港區(qū)商貿(mào)業(yè)升級換代為開發(fā)運營理念，提出項目概念性建議和初步操作性方案

3、。我們的目標：開創(chuàng)我國一流的、一站式的城鎮(zhèn)級商業(yè)綜合體典范，將項目打造成嘉興港區(qū)城市經(jīng)濟發(fā)展新引擎，城市形象金名片。我們認為，嘉興港區(qū)的發(fā)展，需要這樣的項目。我們堅信，在嘉興港區(qū)開發(fā)建設(shè)管理委員會各部門領(lǐng)導和社會各界的大力的支持下，我們有實力、有能力、有信心成功開發(fā)運營本項目。為推動嘉興港區(qū)乃至嘉興地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展和繁榮，提升城市核心競爭力作出貢獻！為了確保項目開發(fā)運營成功，我們申請原用地位置予以合理置換。請各級領(lǐng)導酌情示準！本報告不足之處，敬請各位領(lǐng)導、專家批評指正?！镜谝徊糠?乍浦城市背景】一、乍浦概況1、城市簡介乍浦鎮(zhèn)，杭州灣北岸重要商埠和海防重鎮(zhèn)，自古就有“江浙門戶”“?？谥劓?zhèn)”之稱，地

4、處浙北平原，位于平湖市東南部，南瀕杭州灣，東面與上海金山區(qū)相連、北面分別與平湖市交界，西面與海鹽縣為鄰。杭州灣跨海大橋橫穿鎮(zhèn)區(qū)西面，目前乍浦已成為上海、杭州、寧波、蘇州四個大城市的中點和交通樞紐，是經(jīng)濟、軍事重鎮(zhèn)和浙北唯一的國家對外開放一類口岸。2、行政區(qū)劃乍浦鎮(zhèn)位于平湖市東南部，東面、北面分別與平湖市黃姑、林埭、當湖等鎮(zhèn)（街道）交界，西面與西南部與海鹽縣接壤。全鎮(zhèn)行政區(qū)域面積54.4平方公里，轄11個行政村、7個社區(qū)，2007年末全鎮(zhèn)總?cè)丝?.03萬人，其中常住人口5.47萬人、外來人口3.56萬人。3、交通區(qū)位乍浦地處中國東部最具經(jīng)濟活力的上海經(jīng)濟圈、蘇南經(jīng)濟圈、環(huán)杭州灣經(jīng)濟圈三個經(jīng)濟板塊

5、交匯的杭嘉湖平原，區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)密布，交通發(fā)達，距上海、杭州、寧波、蘇州等城市均約一小時車程。目前已有滬杭高速、乍嘉蘇高速、杭滬01省道、乍嘉蘇航道，滬杭復線等交匯，使乍浦成為“長三角”滬、蘇、杭、甬地區(qū)的一個重要交通樞紐。其中東西向的杭浦高速與上海A4高速相連，可以直達上海虹橋和浦東國際機場，南北的乍嘉蘇高速連接世界最長的跨海大橋杭州灣跨海大橋直通寧波，正在規(guī)劃建設(shè)的上海浦東至金山鐵路和乍嘉湖鐵路在此相連，形成華東地區(qū)的沿海鐵路大通道。乍浦港作為國家一類開放口岸，是得天獨厚的海河聯(lián)運港，港口內(nèi)河與黃浦江、京杭大運河聯(lián)通。二、乍浦經(jīng)濟情況近年乍浦整體經(jīng)濟社會發(fā)展較快，勢頭良好。根據(jù)當?shù)卣y(tǒng)計數(shù)據(jù)

6、顯示：1、綜述2011年乍浦鎮(zhèn)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值97.04億元,人均GDP達到26500美元，其中鎮(zhèn)財政一般預(yù)算收入5.65億元，其中地方財政收入2.38億元。2、城市基礎(chǔ)建設(shè)乍浦建成區(qū)面積從1992年的2.46平方公里擴展到2011年的14.7平方公里。2011年，完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)超50億元，五橫六縱的26平方公里城市道路框架初步形成。同時，占地258畝的湯山公園建成并對外開放，“顯山、露海、見綠”的港城形象初步展現(xiàn)。隨著濱海開發(fā)的全面推進，乍浦濱海新城已成為嘉興市城市“一主、五副、一新城”的重要組成部分。 3、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展隨著乍浦投資環(huán)境的日趨完善，特別是港口及城市基礎(chǔ)設(shè)施的巨大投入，積極營

7、造了服務(wù)業(yè)發(fā)展的良好氛圍和環(huán)境，乍浦的第三產(chǎn)業(yè)得到較快發(fā)展。通信、房地產(chǎn)、金融保險、交通物流等產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，商貿(mào)流通、餐飲住宿兩大行業(yè)日趨繁榮，一批較大規(guī)模的商業(yè)超市、星級酒店相繼入駐乍浦，海鮮特色餐飲逐步打響品牌。同時，隨著乍浦港一、二、三期的全面啟用及跨海大橋的通車，乍浦的物流、倉儲業(yè)已顯現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。全鎮(zhèn)實現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)增加值95971萬元。4、人民生活和社會保障2011年，乍浦農(nóng)民人均純收入達到17085元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入33000元。5、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)乍浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于乍浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)西側(cè)，于1993年經(jīng)浙江省人民政府批準設(shè)立，系依托嘉興港而設(shè)立的臨港型經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。乍浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)

8、主要分三個區(qū)，二個國家級：嘉興出口加工區(qū)，中國新材料園區(qū)；一個省級：乍浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。區(qū)內(nèi)設(shè)有省級石油化工工業(yè)園區(qū)，重點發(fā)展石油化工、精細化工產(chǎn)品、功能材料、工程塑料等產(chǎn)業(yè)，已有12家大型石油化工企業(yè)落戶，投資額超1000萬美元的有10家，超1億美元的1家。2003年3月，經(jīng)國務(wù)院批準在乍浦設(shè)立浙江嘉興出口加工區(qū)，是浙江省繼杭州、寧波后第三個獲得國務(wù)院批準的出口加工區(qū)。浙江嘉興出口加工區(qū)規(guī)劃面積2.98平方公里，一期1.3平方公里已于2006年2月28日正式封關(guān)運作。三、濱海新區(qū)總體規(guī)劃濱海新區(qū)的規(guī)劃區(qū)范圍為嘉興市濱海新區(qū)227平方公里的用地范圍。即北至杭浦高速公路，西至海鹽縣西塘橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)域西界，

9、東至平湖市全塘鎮(zhèn)鎮(zhèn)域東界，南至嘉興港圍墾用地的封閉區(qū)域，包括：乍浦鎮(zhèn)全部行政區(qū)劃地區(qū)、全塘鎮(zhèn)、黃姑鎮(zhèn)、林埭鎮(zhèn)、當湖、曹橋街道、新倉鎮(zhèn)、西塘橋鎮(zhèn)部分行政區(qū)劃地區(qū)以及嘉興港所轄陸域地區(qū)。濱海新區(qū)總體規(guī)劃期限為2006年至2020年。濱海新區(qū)的規(guī)劃不僅是一個空間概念，也是一個經(jīng)濟發(fā)展單元概念。就城市規(guī)模來看，遠期2020年：人口50萬，227平方公里，其中居住用地規(guī)模11.06平方公里，工業(yè)用地規(guī)模46.62平方公里，在經(jīng)濟總量方面， 2020年達到1060億元，相當于2004年大嘉興的經(jīng)濟總量。乍浦坐擁未來濱海新區(qū)中心組團地位，主要定位為居住功能，包括生活居住、公共活動、對外交通、教育科研、休閑旅

10、游為主?！镜诙糠?乍浦鎮(zhèn)市場調(diào)查研究】一、乍浦房地產(chǎn)市場基本情況乍浦鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，2006年以來，房地產(chǎn)建設(shè)投資達33.88億元，商品房竣工面積43.8萬平方米。商貿(mào)流通業(yè)、餐飲住宿業(yè)保持繁榮，海鮮特色餐飲逐步興起。2011年，全鎮(zhèn)實現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)增加值18.89億元，2010年成功創(chuàng)建省級旅游經(jīng)濟強鎮(zhèn)。目前已建和在建的高層建筑有100 多幢，樓層數(shù)也從 13 層上升至 26 層。城市地下管網(wǎng)、供水、供電、排污、交通等配套設(shè)施基本完善，城市功能不斷提升。二、乍浦住宅市場分析1、乍浦住宅項目個案分析東方巴黎城 項目名稱東方巴黎城項目地址南灣路與中山路交叉口西側(cè)體量占地240畝，總建筑面積30

11、萬方開發(fā)商嘉興穗和置業(yè)有限公司物業(yè)組成別墅、公寓、小高層、高層、商鋪主力戶型住宅面積：一房41.81-55.89 m，二房88.84-90.2 m，三房128.2/ m。價格價格：住宅均價4380/m，別墅均價5500-7500/ m，商鋪均價7500/ m。項目特色項目為歐式地中海風情園林，注重獨立性的私密生活空間和純粹的生活質(zhì)量。項目進展項目住宅以及商鋪部分均已售罄并交房，沿街商鋪正在招租，開業(yè)率10%左右。怡和名城 項目名稱怡和名城項目地址南灣路與中山中路交叉口東南角體量6棟開發(fā)商物業(yè)組成高層主力戶型住宅74-146方，商鋪一拖二250-350方價格住宅均價5300元/方，商鋪一拖二，1

12、0000元/方起項目特色項目模仿綠城的建筑風格，在乍浦鎮(zhèn)高層中屬于中高端房產(chǎn)。項目進展項目共計三期，目前三期尾房銷售，預(yù)計在2013年3月初交房。項目點評目前項目基本售罄，預(yù)計明年3月初全部交房，該項目在乍浦境內(nèi)屬品質(zhì)樓盤，定價也屬于中上水平。項目主要在外立面、門窗材料方面以及物業(yè)人性化等方面優(yōu)于其他小區(qū)，客群來源中，80%為本地客戶，20%為外地投資客，以上海方向居多。2、乍浦住宅市場總結(jié)隨著嘉興港區(qū)規(guī)劃的日漸推進，乍浦城市化進程明顯加快，商品房住宅項目持續(xù)落成，先后新建了東方巴黎城、怡和名城、皇都佳苑、中鑫名流、華浦港灣、華麗復興園等一批商住項目以及南灣花苑，天妃小區(qū)、染店苑、港龍花園等一

13、批安置小區(qū)。大體量住宅項目的開發(fā)已成為一種趨勢，其中東方巴黎城等項目體量達到30萬方，這對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場來說，比較罕見。雖然乍浦擁有較大的人口基數(shù)以及龐大的流動人口，但是還不足以支撐起如此大體量的的住宅市場，市場總體消化難度較大。由于靠近港區(qū)，在客戶來源中， 外來投資客占比正在加重。但是化工業(yè)以及環(huán)境污染對于當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的影響也在逐漸加重。三、乍浦商業(yè)研究分析1、乍浦商業(yè)總體概況由于乍浦鎮(zhèn)地處杭州灣北部，倚靠上海，交通便捷。在嘉興港區(qū)規(guī)劃的帶動下，為乍浦帶來了大量的流動人口，商業(yè)氛圍濃厚。特別是近幾年大量商住樓的開發(fā)建設(shè)，市容市貌煥然一新，新興商業(yè)異軍突起，整體商業(yè)形態(tài)已由鎮(zhèn)區(qū)級向縣市級轉(zhuǎn)

14、變。商貿(mào)業(yè)經(jīng)過多年積淀，已形成比較明顯的中心商業(yè)圈，商業(yè)布局基本合理。從商業(yè)網(wǎng)點看，整個鎮(zhèn)區(qū)以中山中路、雅山路、濱海大道為商業(yè)橫軸，天杞路和南灣路為縱軸的“三橫二縱”商業(yè)空間結(jié)構(gòu)。其中以東西向雅山路為城市商業(yè)主軸線，承載區(qū)域密集度最高的商業(yè)網(wǎng)點，橫穿鎮(zhèn)區(qū)東西，在與天杞路交匯處形成目前乍浦商業(yè)的核心區(qū)域，商業(yè)形態(tài)最為豐富。2、乍浦主要商業(yè)街概述雅山路 目前為乍浦鎮(zhèn)第一商業(yè)大街，西接乍浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，為高速乍浦進城口，向東接九龍山度假區(qū)。鎮(zhèn)政府、平湖第二人民醫(yī)院以及幾大超市均坐落在雅山路，商業(yè)形態(tài)多樣，以零售商業(yè)為主。租金從1.2-3.5元/m/天不等。中山中路 位于雅山路北側(cè)，是鎮(zhèn)區(qū)北擴的標志性街

15、道。暢購購物中心、東方巴黎城小區(qū)等坐落于此，目前街道兩邊基本以新建建筑物為主，商業(yè)氛圍尚不濃厚。但是隨著街區(qū)住宅小區(qū)的建成以及購物中心的開業(yè)，人流將從雅山路分流到中山路，整條商業(yè)街的商業(yè)氛圍將得到提升。中山中路將成為乍浦的新興商業(yè)街區(qū)。濱海大道 濱海大道位于雅山路南側(cè)。由于靠近港口以及九龍山風景區(qū)，目前街道兩邊以高檔酒店、娛樂會所、汽配汽修以及部分餐飲為主。高達20多層的杭州灣海景大酒店以及煌朝至尊娛樂會所坐落在此。整條街區(qū)以休閑娛樂等業(yè)態(tài)為主，消費檔次以中高檔為主。天妃路 為乍浦南北向商業(yè)街區(qū)，人流量僅次于雅山路，也是乍浦北擴的的商業(yè)大街，目前整個鎮(zhèn)區(qū)沿著天杞路一路向北，沿途有華麗復興園（在

16、建新盤），港龍花園（安置房）、農(nóng)貿(mào)海鮮城、建材市場等。整條街區(qū)由南向北業(yè)態(tài)依次為零售商業(yè)、家居建材以及專業(yè)市場。南大街 為乍浦傳統(tǒng)老街，目前街道兩旁建筑破舊，業(yè)態(tài)較為雜亂，經(jīng)營檔次以中低檔為主。隨著乍浦的整體發(fā)展，區(qū)域內(nèi)部分商戶漸漸搬離南大街，以尋求更好的發(fā)展。但是老街在當?shù)厝诵闹械牡匚蝗圆豢尚∫?，目前人流量依舊較大。3、乍浦主要商業(yè)個案分析現(xiàn)有大型超市位于雅山路與南灣路交匯處，超市分為兩層，一層主要經(jīng)營超市部分，二樓主要為鞋類服飾，由于超市品牌影響力等原因，目前人流量較其他兩家超市略大，總體量在2000方左右。位于雅山中路與天杞路黃金交匯處，購物廣場內(nèi)部共分兩層，一層為超市主體部分，二樓為服

17、飾鞋類，總體量1000方左右，經(jīng)營狀況一般。位于雅山中路與天杞路十字路口，與百聯(lián)購物廣場隔街相望，超市共一層，其中20%左右為服飾類業(yè)態(tài)，其余為超市主體，體量總計1200方左右。新港商業(yè)中心項目名稱新港商業(yè)中心項目地址嘉興港區(qū)乍浦雅山東路155號（平湖第二人民醫(yī)院對面）。體量約1.5萬方開發(fā)商浙江多凌置業(yè)股份有限公司開業(yè)時間2012-5-1主力戶型15-51平方主力店蘇寧電器主題定位乍浦唯一集購物，娛樂，餐飲,兒童樂園為一體的大型生活廣場。規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)1樓：主營蘇寧電器，電子通訊，數(shù)碼產(chǎn)品，醫(yī)藥保健店。2樓：主營服裝，鞋帽，箱包，飾品精品，美甲，化妝品。3樓：主營兒童天地（服裝、玩具），兒童樂

18、園，電玩，咖啡廳，茶吧。4樓：主營餐飲，中餐、快餐、臺灣小吃等。價格售價：7600-13000元/平方 ；租金：沿街部分1.2-1.6元/天。項目進展目前沿街店面已經(jīng)全部營業(yè)，包括一樓商場蘇寧電器部分， 2-4層正在裝修，目前已經(jīng)與福建超市簽訂合同，超市部分預(yù)計2013年3月營業(yè)。經(jīng)營模式沿街部分自營，1-4層內(nèi)部商場店面進行統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，包租3年，第一年7%，第二年8%，第三年9%。項目點評項目為目前乍浦第一個以購物，休閑，娛樂為一體的一站式生活中心，和平湖市第二人民醫(yī)院隔街相望，但由于整體項目靠近鎮(zhèn)區(qū)東側(cè)，人流量受到一定影響，目前整體經(jīng)營狀況一般。暢購購物中心（即將開業(yè)） 暢購購物中

19、心位于中山路與天妃路交叉口，為目前乍浦鎮(zhèn)面積最大的綜合性超市，離目前乍浦最繁華的十字路口僅500多米，目前超市主體部分正在進行貨品上架，預(yù)計2012年12月底開業(yè)。乍浦商業(yè)街 乍浦商業(yè)街位于乍浦核心地段，沿街三層，內(nèi)街兩層。商業(yè)街總體量不大，以休閑娛樂以及餐飲等業(yè)態(tài)為主，目前人氣欠佳，商鋪開業(yè)率不高。主力店有格林豪泰酒店、紅辣椒百味魚、普爾娜瑜伽美容。濱海商業(yè)中心（建材中心） 濱海商業(yè)中心位于天妃路與雅山路十字路口北側(cè)，主要以裝飾材料為主，包括家具、建材、陶瓷用品、廚房用具、家電等業(yè)態(tài)。目前該建材中心分布于天妃路兩側(cè)，主要以沿街商鋪為主，內(nèi)街目前開業(yè)率不足20%，濱海商業(yè)中心總體經(jīng)營情況尚可。

20、農(nóng)貿(mào)海鮮城 乍浦農(nóng)貿(mào)海鮮城位于乍浦鎮(zhèn)區(qū)北側(cè)，由乍浦原有農(nóng)貿(mào)市場整體搬遷形成，是一座以農(nóng)貿(mào)市場及海鮮水產(chǎn)批發(fā)零售為主，同時輔以餐飲娛樂主題商場。項目總建筑面積3.5萬，共6棟，一號樓為大型超市及商務(wù)酒店綜合大樓；二、 三號樓為農(nóng)貿(mào)市場及海鮮批發(fā)零售；三、 四、五號樓為海鮮干貨一條街。建筑基地呈長方形，西北各為40米寬的主要道路，項目北側(cè)與安置小區(qū)港龍花園相鄰，東面與乍浦小商品市場接壤，人氣較旺。市場于2010年年底開業(yè)。市場商鋪均價8000元/平米。包租五年，前三年共計返21%，第四年返9%，第五年返10% 。乍浦小商品市場 項目名稱乍浦小商品市場項目地址外環(huán)中路與天杞路十字路口西側(cè)（城北區(qū)塊）

21、開業(yè)時間2012年3月主力戶型10-20平方體量市場共兩層，總建筑面積約為2200平方米，擁有商鋪61間。經(jīng)營情況不理想開業(yè)率總體開業(yè)率不足60% 經(jīng)營模式政府項目，老市場搬遷項目點評雖然老市場已經(jīng)搬遷至新市場，但是由于新市場地處鎮(zhèn)區(qū)北側(cè)，受此影響，目前整體經(jīng)營狀況不佳。4、乍浦商業(yè)評估隨著嘉興港區(qū)規(guī)劃的日漸推進，乍浦鎮(zhèn)城市化進程加快。近年新建商業(yè)供應(yīng)量迅速增長，市場消化較為緩慢。目前乍浦總體商業(yè)較繁榮，但是鎮(zhèn)區(qū)北側(cè)商業(yè)空置率相對較高。城鎮(zhèn)中心商圈相對集中從整個商圈來看，目前乍浦商業(yè)區(qū)域仍舊較為集中，主要集中在雅山路沿線段，消費人流、商業(yè)消化區(qū)域也集中于此。酒店、休閑娛樂設(shè)施基本俱全從業(yè)態(tài)方面

22、分析，酒店、休閑娛樂等業(yè)態(tài)占比較大。以高端酒店為代表的杭州灣海景大酒店，以快捷酒店為代表的格林豪泰均在乍浦落地。此外會所、棋牌、休閑等高消費業(yè)態(tài)在乍浦也有較大比重。存在轉(zhuǎn)型升級的發(fā)展空間隨著城市的發(fā)展，傳統(tǒng)商業(yè)正在向現(xiàn)代轉(zhuǎn)型發(fā)展。目前乍浦的商業(yè)類型雖然齊全，能基本滿足本地消費需求。但從發(fā)展的眼光看，乍浦的商業(yè)格局與檔次是在傳承原有基礎(chǔ)。如各商業(yè)街的經(jīng)營品類檔次以中檔為主，經(jīng)營格局除了少數(shù)為商場式，大多是沿街底商。缺乏真正意義上得現(xiàn)代商業(yè)類型。整體商業(yè)與乍浦經(jīng)濟社會、城市化發(fā)展將會在今后構(gòu)成滯后現(xiàn)象。因此，乍浦商業(yè)整體提升空間十分明顯。特色性、主題性商業(yè)缺乏目前乍浦存在商業(yè)類型重復，新建商業(yè)項目

23、在同一個平面展開，缺乏現(xiàn)代商業(yè)的開發(fā)理念。而現(xiàn)有商業(yè)如雅山路上的三大超市，包括業(yè)態(tài)、樓層在內(nèi)布局基本雷同，缺乏主題特色。隨著乍浦未來城市化的發(fā)展，人民對消費需求的提高，需要富有特色的現(xiàn)代主題的商業(yè)，特別是符合乍浦未來城市化發(fā)展需要以及當?shù)靥厣纳虡I(yè)項目進駐。【第三部分原項目地塊資源分析】一、項目概況1、原用地規(guī)模原項目地塊總占地面積約40畝。2、原用地性質(zhì)根據(jù)土地出讓文件，項目用地性質(zhì)為綜合商業(yè)，并附注“四星級酒店”。3、原用地位置原項目地塊位于乍浦鎮(zhèn)主干道雅山西路北側(cè)，緊鄰乍浦港區(qū)、化工園區(qū)，距離乍浦鎮(zhèn)中心約3公里。4、地形地貌地塊方正平坦，現(xiàn)已用墻體四周圍起。二、周邊環(huán)境調(diào)查 原地塊東面為

24、民房；南面緊鄰雅山西路，對面為工廠；西面緊鄰經(jīng)一路，對面為一棟企業(yè)商務(wù)樓及工廠，目前商務(wù)樓基本空置，僅一樓開設(shè)一家快餐店；北面緊鄰另一家工廠?？傮w而言，原項目地塊周邊現(xiàn)有商業(yè)氛圍較淡，配套設(shè)施也相對缺乏，周邊基本為工廠企業(yè)；雖然近緊鄰進城主干道雅山路，車流量較大，但人流量相對較少。此外，由于地塊南面不遠即為“化工園區(qū)”，空氣質(zhì)量較為惡劣，基本不適于居住及商業(yè)活動，整體各項條件資源相對一般。三、原項目地塊研判 盡管從地塊現(xiàn)狀看，且整體方正、地勢平坦；各項市政設(shè)施基本完備，可立即進行開發(fā)建設(shè)；而且地塊緊鄰乍浦進城主干道雅山路，交通條件良好。這是不可否定的優(yōu)勢。但是，作為商業(yè)項目的開發(fā)用地，無疑存在

25、諸多劣勢。1、不符合城市規(guī)劃發(fā)展方向項目用地所在位置偏離城區(qū)中心，而且不是城市發(fā)展方向。作為城市發(fā)展引擎的大型商業(yè)，理應(yīng)與城市形成緊密關(guān)系，承擔起拉動城市發(fā)展的任務(wù)。否則浪費商業(yè)資源。2、周邊環(huán)境不適合商業(yè)經(jīng)營項目用地的周邊商業(yè)配套欠缺，商業(yè)氛圍淡薄。項目臨近四周基本為工廠及散亂民房。而且地塊緊鄰“化工園區(qū)”，空氣質(zhì)量極差，不適宜正常的居住與商業(yè)活動的展開。如按照項目土地出讓文件規(guī)定，擬建四星級酒店，則更是不合適。四、我們的申請和建議從長遠的發(fā)展，以及從對乍浦城市化發(fā)展的責任出發(fā)，我們總體認為項目原用地位置不合適作為商業(yè)開發(fā)的用地。因此，我們向政府有關(guān)部門申請項目用地置換。建議在乍浦中心城區(qū)內(nèi)

26、，或城市發(fā)展方向范圍內(nèi)，以同等價格置換一塊同等規(guī)模的開發(fā)用地，以利建設(shè)一座能夠體現(xiàn)乍浦未來城市形象、能夠引領(lǐng)乍浦未來發(fā)展需要的商業(yè)中心。五、項目用地置換選址建議根據(jù)對乍浦整體商業(yè)市場的調(diào)查分析，希望將本項目置換后的地塊位置位于天妃路與中山中路交叉口，天妃路以東、中山路以北地塊，目前該地塊為凈地，尚未被開發(fā)利用。 置換理由：1、有助于形成乍浦新商業(yè)中心地塊西面 “暢購超市”于2012年12月28日試營業(yè)；西南面為濱海商業(yè)廣場，周邊整體商業(yè)氛圍及配套設(shè)施較為優(yōu)越。項目選址于此，與現(xiàn)有商業(yè)中心形成呼應(yīng)互補關(guān)系，構(gòu)成新的城市商業(yè)中心。2、使項目確?？沙掷m(xù)發(fā)展該位置與城市中心、交通主線相鄰，周邊已建及在

27、建小區(qū)較多，未來存在較大的消費需求。為市民提供方便、高檔的消費場所。 3、有助于帶動城市化發(fā)展作為乍浦大型商業(yè)中心，承擔著城市發(fā)展的重任。本項目選址于此，有助于城市構(gòu)架的合理搭建，對提升乍浦商業(yè)檔次和城市形象具有極大的價值。4、能確保項目招商成功商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)重在招商，只有招商成功，才有經(jīng)營成功。我們在與一些國內(nèi)外品牌商家洽談時，他們普遍感到原地塊不僅位置偏，而且污染較大。均對未來經(jīng)營持不樂觀態(tài)度。而如能置換到新地塊，外地招商則能成功。 【第四部分 項目開發(fā)定位分析】如各級政府有關(guān)部門同意我們用地置換的申請和要求，我們將按照如下的思路進行開發(fā)。一、定位依據(jù)1、乍浦社會經(jīng)濟現(xiàn)狀及趨勢區(qū)域社會經(jīng)濟的

28、發(fā)達程度直接影響商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展程度，以及消費者的收入預(yù)期和消費走向。2、嘉興、乍浦城市規(guī)劃發(fā)展目標 按照嘉興、乍浦政府對城市規(guī)劃目標，體現(xiàn)出科學的城市經(jīng)營思路。因為商業(yè)項目的定位必須與城市發(fā)展的目標有機結(jié)合。3、乍浦商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查及分析通過對乍浦商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀分析，為本項目的開發(fā)做出合理的、前瞻的定位。以尋求可持續(xù)發(fā)展的定位方向。4、項目資源分析通過對現(xiàn)有資源的科學分析，使項目定位方向符合市場需求和資源特點。二、定位原則1、 城市提升原則對大型商業(yè)項目來說，承擔著提升城市品質(zhì)的任務(wù)。尤其是乍浦目前商業(yè)格局初步成型，又處于轉(zhuǎn)型提升的階段。因此，我們認為，本項目的定位必須在符合市場需求的前提下，從提

29、升的意義考量項目的定位。2、 城市運營原則本項目定位必須從資源高效利用，以社會效益結(jié)合經(jīng)濟效益的原則衡定開發(fā)。因此，必須注重項目定位對乍浦城市發(fā)展的價值，注重增強乍浦城市核心競爭力的意義。換言之，項目的開發(fā)定位必須與城市的運營目標高度融合。 3、 經(jīng)營發(fā)展原則商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成功最終在于經(jīng)營的成功。因此，項目的定位必須考慮招商的可行性，經(jīng)營的可持續(xù)性。以經(jīng)營成功原則衡定定位的有效性。4、持續(xù)發(fā)展原則規(guī)劃必須務(wù)實，提出由目標到措施，由遠景到近期的具體實施途徑。因此，為了適應(yīng)未來發(fā)展的不可預(yù)測性，必須在規(guī)劃中為未來實際操作預(yù)留足夠彈性，其中包括確定部分用地功能、開發(fā)密度和強度的適度兼容性等。三、定位

30、思路目前，中央高度重視城鎮(zhèn)化發(fā)展建設(shè)，將其作為新一輪經(jīng)濟騰飛的引擎。提出我國東部發(fā)達地區(qū)的城鎮(zhèn)化發(fā)展的核心思想是服務(wù)業(yè)的提升?？梢灶A(yù)見，新一輪的城鎮(zhèn)化發(fā)展契機已經(jīng)出現(xiàn)。而這，正是我們對項目定位頂層設(shè)計思路！根據(jù)調(diào)查分析，乍浦的商業(yè)格局初步成熟，商圈基本成型。如簡單的重復建設(shè)，必將產(chǎn)生惡性競爭，導致商業(yè)資源極大浪費。因此，我們的定位核心思路是：立足未來，提升品位 我們對項目定位的出發(fā)點和歸宿點怎樣真正實現(xiàn)提升城市品位目標？怎樣充分高效利用好項目的資源？怎樣滿足乍浦未來消費目標？怎樣使項目既確保開發(fā)效益，又具有經(jīng)營可持續(xù)性？本項目將充分融合地方特色需求，在項目主題概念定位時充分結(jié)合并融入周邊區(qū)域文

31、化娛樂消費市場的優(yōu)勢資源，樹立高起點、高規(guī)格、高標準的整體品質(zhì)；以國際化的規(guī)劃布局，營造情景化、舒適化、景觀化的經(jīng)營空間；以現(xiàn)代風格的建筑，體現(xiàn)良好的城市形象。從而有效提升區(qū)域商業(yè)文化消費檔次和城市價值的功能，完善區(qū)域商貿(mào)文化經(jīng)濟的合理布局，實現(xiàn)整合和引領(lǐng)乍浦及周邊地區(qū)消費市場的轉(zhuǎn)型升級和可持續(xù)發(fā)展的遠大目標。針對上述問題的考慮，項目建設(shè)必須以差異化、互補化、優(yōu)勢化的定位策略，與乍浦目前所有商業(yè)構(gòu)成互補提升的關(guān)系?；趯κ袌稣{(diào)查分析和城市商業(yè)提升目標的理解，并結(jié)合項目資源特點，我們建議本項目建設(shè)定位方向為：現(xiàn)代主題型商業(yè)綜合體通過前瞻性、現(xiàn)代性的鮮明主題，以開發(fā)效益和經(jīng)營發(fā)展為導向，在商業(yè)主題

32、、業(yè)態(tài)種類、經(jīng)營模式等方面實施創(chuàng)新，從而與乍浦目前商業(yè)格局進行互補化、優(yōu)勢化競爭，建設(shè)乍浦標桿性的現(xiàn)代化城市商業(yè)中心。所謂現(xiàn)代主題型商業(yè)綜合體，既不同于傳統(tǒng)的購物中心，更不同于專業(yè)市場。其經(jīng)營主題鮮明化、經(jīng)營檔次整體化、經(jīng)營品類精品化的國際性商業(yè)類型，是一種針對傳統(tǒng)商城、單體商城的創(chuàng)新模式。主題商城將圍繞某一主題，進行三維領(lǐng)域的拉長、加寬、做厚，實現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈的主題招商和運營，突出與現(xiàn)代都市時尚消費的無縫對接，進一步發(fā)展多元化的商業(yè)渠道，成就難以復制的商業(yè)模式，并且用依托于項目所建立的平臺承載更為豐富的商業(yè)資源。目前歐美、日韓等發(fā)達國家的商業(yè)模式發(fā)展在傳統(tǒng)基礎(chǔ)上，向現(xiàn)代主題化發(fā)展。 那么，項目商

33、業(yè)究竟如何創(chuàng)新？商業(yè)主題究竟如何定位？我們通過市調(diào)分析和資源研判，結(jié)合乍浦未來城市發(fā)展的需要，我們將項目的商業(yè)主題定位為乍浦濱海國際名品城吃喝玩樂購一站式消費體驗中心全面引進國內(nèi)及韓國、香港、臺灣、東盟品牌商品，創(chuàng)制乍浦乃至嘉興地區(qū)獨一無二的國際化主題商城。最終成為國內(nèi)濱海城鎮(zhèn)最具特色、最具檔次的商業(yè)中心！項目建成開業(yè)后將成為：時尚潮流天堂。她是面向城市最具消費力的人群；她與傳統(tǒng)百貨購物商城構(gòu)成差異化經(jīng)營；她將給城市商業(yè)注入鮮活的動力；她將是嘉興港區(qū)人們聚集、向往的場所與客廳；她將給我們的城市商業(yè)文化帶來新的沖擊。我們在面對項目定位時，予以創(chuàng)造性的借鑒，引進以亞洲經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)的商品，包括

34、香港、韓國、臺灣、東南亞等為主，適當輔以歐美時尚潮流商品。全面提升嘉興港區(qū)的城市品位。而這，正是項目定位的焦點！四、主題定位分析對此定位，在嘉興港區(qū)無疑具有強大的市場號召力。但商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成功，就是招商成功、經(jīng)營成功。否則再漂亮的定位不過是空中樓閣。那么，項目的招商可行性、經(jīng)營持續(xù)性究竟怎樣？這是必須回答的。招商可行性 我們在長期的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營中，通過中國商業(yè)聯(lián)合會（原商業(yè)部）、商務(wù)部有關(guān)部門的支持和指導，與香港、臺灣、韓國、東盟等國家和地區(qū)的商業(yè)機構(gòu)形成戰(zhàn)略合作關(guān)系。目前已經(jīng)有多個項目與中國東盟中心、韓國商貿(mào)協(xié)會、香港CEPA免稅商貿(mào)城、臺灣CFA名品商貿(mào)城進行成功合作招商。本項目將引

35、進具有國際元素的服飾、電子產(chǎn)品、美食、服裝、化妝品、食品、餐飲等業(yè)態(tài)，以及休閑娛樂業(yè)：3D影院、KTV、電玩、酒吧、健身等。目前，我們已就本項目與上述國家和地區(qū)在大陸的機構(gòu)進行多次接觸與溝通，初步達成招商代理意向。一旦確定項目開發(fā)定位，我司將邀請各方代表前來現(xiàn)場考察，并簽訂正式合作協(xié)議。 具體合作模式包括專項招商供貨代理合作、整體（或部分）經(jīng)營管理合作等。 經(jīng)營持續(xù)性目前乍浦的商業(yè)飽和度已經(jīng)比較高。但主要集中在普通的日常生活用品經(jīng)營與消費。本項目的定位簡單復制或僅是改良性定位，無助于對城市品位的拉動，反而會產(chǎn)生商業(yè)資源的過剩和浪費。因此，以國際名品消費主題，一定能提升乍浦的商業(yè)品位和消費層次。

36、因為乍浦雖然人口不多，但經(jīng)濟社會發(fā)達，人們可支配收入豐厚。對高檔、品牌商品需求量相當大。據(jù)調(diào)查，乍浦人們的高消費一般均到嘉興、上海、杭州等地大中城市消費。如果乍浦建設(shè)一個具有較高檔次的主題商城，不僅能留住本地部分高消費人群，而且能吸引周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的約百萬人口的消費群。將大大繁榮嘉興港區(qū)的商貿(mào)業(yè)。因此，從我們初步調(diào)查認為，未來隨著乍浦城市化進程的加快，經(jīng)濟增長持續(xù)發(fā)展，人們對國際化、時尚化的消費需求將進一步加強。這是項目定位的基本保障。 五、功能定位分析主題商城的打造中，功能化起到了極為重要的作用。本項目將以購物、休閑、娛樂、餐飲四大功能，作為項目核心功能市場運營的強大引擎，為消費者提供舒適的“一站

37、式”的全方位服務(wù)消費場所，進一步提升項目對乍浦商圈，以及周邊地區(qū)的輻射力、影響力，塑造嘉興港區(qū)城市商業(yè)的國際性品牌形象。功能定位的基本思路：1、購物功能：走精品路線，匯集國內(nèi)外特色商品，為消費群體提供齊全的、品質(zhì)的商品。打造乍浦及周邊最具特色的購物場所。2、休閑功能：引入各種現(xiàn)代休閑、健身等商業(yè)元素，為消費群體提供悠閑、舒適的服務(wù)。3、娛樂功能：引入齊全的現(xiàn)代娛樂功能，為消費群體打造專屬娛樂中心。5、餐飲功能：引入中外各類餐飲業(yè)，為消費群體提供豐富多彩的享受。項目功能定位基于如下考慮：1、 一站式消費的需求隨著居民生活消費水平的不斷提高，人們已經(jīng)不僅僅滿足于單一的某件商品的需要，更多的在于期間

38、情景化消費的過程，同時滿足其一站式消費的便利消費環(huán)境。因此，打造一座集購物、休閑、娛樂、餐飲、展示等為主體功能于一體的現(xiàn)代商業(yè)項目，可以很好地滿足消費者一站式購物的消費需求。2、項目品牌的打造本項目的運作目標是對主題商業(yè)空白點的填補，是對乍浦及周邊傳統(tǒng)商業(yè)文化的傳承和超越。因此，項目必須導入國際化、時尚化的元素，在與乍浦本地特色的對接融合中，創(chuàng)造出極富海港城區(qū)特點的“國際名品城”主題概念。成為嘉興港區(qū)，乃至嘉興地區(qū)極富現(xiàn)代氣息的開放性、參與性的城市商業(yè)文化客廳。從而迅速樹立項目的品牌價值。3、城鎮(zhèn)濱海文化的打造目前國內(nèi)一些城市都有專為青年群體提供消費娛樂的場所或區(qū)域，甚至產(chǎn)生很強的商業(yè)文化特色

39、和旅游特色，嘉興港區(qū)作為連接浙滬地區(qū)的樞紐地之一，作為浙北唯一的國家對外開放一類口岸，理所當然需要形成自身的濱海特色的商業(yè)文化空間。六、業(yè)態(tài)定位分析根據(jù)對嘉興港區(qū)及嘉興地區(qū)的現(xiàn)有商業(yè)消費市場需求的調(diào)查了解，同時結(jié)合政府對區(qū)域內(nèi)資源整合的規(guī)劃思路，將本項目規(guī)劃為四大業(yè)態(tài)經(jīng)營區(qū)，分別為： 國際精品購物區(qū)：引進國內(nèi)及臺灣、香港、韓國、東盟等國家和地區(qū)的服飾、首飾、化妝品、電子產(chǎn)品、食品、家電、床上用品等； 休閑娛樂互動區(qū)：打造綠色休閑互動樂園，包括綠色KTV、健身中心、綠色網(wǎng)吧、現(xiàn)代電玩城、兒童游樂中心、酒吧、咖咖吧、演藝吧、洗浴中心、棋牌室等，滿足各類消費需求；高檔院線影視城：由多個大小不等的電影

40、廳組成，弧形的銀幕設(shè)計，專業(yè)的IMAX、3D影廳，舒適的人性化座椅，讓觀眾在第一時間享受接近完美的視聽效果；特色文化美食區(qū)：引進各國、各地餐飲美食，尤其是引進臺灣美食、韓國料理、泰式風味等餐飲，結(jié)合本地餐飲特色。體現(xiàn)國際色彩，滿足消費者的飲食需求。創(chuàng)造具有濃厚的海洋餐飲風情集中區(qū)。七、定位與選址關(guān)系通過上述定位闡述和分析，原地塊位置及環(huán)境是完全不符合定位要求。偏離城區(qū)中心，無法體現(xiàn)項目與城市的緊密關(guān)系，大大降低項目對城市化建設(shè)的推動作用。周邊環(huán)境的冷清，難以與其他商業(yè)構(gòu)成互動關(guān)系，使城市商業(yè)零散化現(xiàn)象更為嚴重。遠離人口居住區(qū)域，無法實現(xiàn)商業(yè)就近消費原則，直接影響項目今后的運營。周邊環(huán)境資源的問

41、題，直接影響項目今后的招商，品牌商家基本上不會進駐?！镜谖宀糠?項目規(guī)劃設(shè)計思路】一、項目規(guī)模建議置換后項目用地面積適當增加，以豐富經(jīng)營業(yè)態(tài)內(nèi)容。申請置換后用地規(guī)模：約45畝。二、規(guī)劃條件周邊環(huán)境前面已經(jīng)描述分析。三、規(guī)劃指標建議政府土地出讓時，雖然已經(jīng)規(guī)定規(guī)劃設(shè)計經(jīng)濟指標。但根據(jù)我們的定位，建議指標如下：容積率：約20建筑密度：約50%綠地率：約15%總建筑面積：約6萬余方。 其余均按嘉興市有關(guān)部門規(guī)范標準執(zhí)行。四、規(guī)劃思路1、總平布局項目由大型商場和休閑風情步行街區(qū)組成。大型商場一、二層為購物區(qū)：集中國內(nèi)、臺灣、香港、韓國、東盟等商品；三、四層為娛樂、健身、影院、網(wǎng)吧、電玩、餐飲、兒童樂園

42、等。休閑風情步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃。餐飲：國內(nèi)、臺灣、香港、韓國、東盟餐飲，尤以各國和各地海鮮餐飲為主；休閑：洗浴中心、健身中心、美容美發(fā)、酒吧、茶吧等；并結(jié)合部分精品旅游工藝品購物等。大型商場建筑為4層，每層面積約4000方。建筑面積約15000方。商業(yè)步行街區(qū)建筑35層。建筑面積約45000方。商場主入口各規(guī)劃于沿天妃路和中山路，主入口經(jīng)退紅線后形成較大型商場入口。商場規(guī)劃大型地下停車場，滿足必要的停車需要。項目總平面規(guī)劃示意圖：2、建筑單體整體建筑采用現(xiàn)代風格，成為嘉興港區(qū)地標性建筑。建筑立面以極具國際化元素的效果，體現(xiàn)濱海商業(yè)風情的現(xiàn)代、時尚、輕靈、通透的特色。商場內(nèi)部規(guī)劃采光中庭。大型商場建

43、筑效果示意圖：3、交通組織沿天妃路和中山路各規(guī)劃地下車庫出入口。南面廣場結(jié)合綠帶，規(guī)劃部分地面停車位。4、環(huán)境景觀商場東南面結(jié)合公共綠地，規(guī)劃較大型商業(yè)廣場，并體現(xiàn)具有濱海文化風情小品、噴泉等。休閑風情街規(guī)劃各種具有濱海風情的小品、綠化等。商場內(nèi)部中庭設(shè)計展示演藝空間。商場外部環(huán)境景觀示意圖：5、功能配套商場規(guī)劃自動扶梯、觀光電梯、貨梯、中央空調(diào)。商場內(nèi)部空間效果示意圖：【第六部分 項目開發(fā)運營模式】一、運營模式本項目的成功，并非僅僅是開發(fā)成功，而是招商成功，經(jīng)營成功。這是一個優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營商應(yīng)有的社會責任。因此，本項目絕對不能作為一個常規(guī)的房地產(chǎn)項目進行開發(fā)，而必須是將開發(fā)與運營高度

44、結(jié)合，一切按照經(jīng)營的目標設(shè)置開發(fā)流程。換言之，本項目的建設(shè)重在運營，而且必須是品牌化運營。通過長期經(jīng)營，獲得效益，與城市、與政府、與經(jīng)營戶實現(xiàn)共贏共榮目標。我們依托中國商業(yè)聯(lián)合會、韓國商貿(mào)協(xié)會、東盟中心，以及臺灣、香港等國家和地區(qū)豐富的商業(yè)資源，并結(jié)合自身在國內(nèi)外行業(yè)的良好人脈關(guān)系，與國內(nèi)外著名品牌商家和企業(yè)合作，廣泛引進實力雄厚、知名度高的經(jīng)營機構(gòu)。實施招商先行、經(jīng)營先行的運營策略，以經(jīng)營的成功標準，衡定項目的整個開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)。因此，我們將按照現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)運作的規(guī)律，實施“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理”的運作模式。把項目的可持續(xù)發(fā)展放在第一位，把社會效益與經(jīng)濟效益高度結(jié)合，

45、全力推進乍浦商業(yè)的繁榮發(fā)展，提升城市商業(yè)的品位。依托我們現(xiàn)有的強大專業(yè)開發(fā)、經(jīng)營團隊資源，邀集國內(nèi)外著名的規(guī)劃設(shè)計、商業(yè)咨詢、運營顧問等團隊，從項目規(guī)劃設(shè)計、工程開發(fā)、招商運作、經(jīng)營管理等，實施一體化運營。確保項目開發(fā)、招商、經(jīng)營、管理整體環(huán)節(jié)系統(tǒng)的成功。二、開發(fā)節(jié)奏項目正式動工后，預(yù)計兩年內(nèi)完成工程及招商，兩年后開業(yè)營業(yè)。 三、招商策略本項目的運營重點首先是招商。我們將通過國家商務(wù)部、中國商業(yè)聯(lián)合會的合作支持，與東南亞、韓國、臺灣、香港等國家和地區(qū)的政府商業(yè)貿(mào)易機構(gòu)進行合作招商，以及國內(nèi)極為豐富的商業(yè)人脈資源網(wǎng)絡(luò)，整體引進品牌商家。確保項目實現(xiàn)滿鋪經(jīng)營。我們將與中國商業(yè)聯(lián)合會聯(lián)手，實施招商規(guī)

46、范化運作。我們依托中國商業(yè)聯(lián)合會資源平臺，與中國東盟中心、韓國貿(mào)易協(xié)會及臺灣商貿(mào)協(xié)會、香港商貿(mào)協(xié)會等國家和地區(qū)合作，招商引進國際性商品和商家，包括日用商品、特色餐飲、休閑娛樂、健身整容等，賦予項目以國際化檔次，成就國際品牌集中區(qū)概念。與黃石目前商業(yè)實行差異化經(jīng)營格局，并引領(lǐng)合肥城市商業(yè)升級目標。 招商先行策略一旦項目完成規(guī)劃方案，并經(jīng)政府有關(guān)部門批準后，立即與國內(nèi)外簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，實施招商先行的策略。并按照經(jīng)營要求，規(guī)范商業(yè)經(jīng)營空間的規(guī)劃設(shè)計；同時國際招商、國內(nèi)招商、本地招商全面互動。 國際商家優(yōu)先策略通過國際商家的優(yōu)先入駐策略，有效整合現(xiàn)有市場資源，全力體現(xiàn)項目的國際化檔次，并達到改善

47、和升級乍浦商業(yè)檔次的目標。 品牌商家優(yōu)先策略我們將以國內(nèi)外著名品牌商家和經(jīng)營代理大戶作為主要招商對象。通過他們的進駐，提升項目的經(jīng)營檔次。 招商優(yōu)惠優(yōu)先策略在政府制定各種優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，我們對所有招商進駐的商家實施多種優(yōu)惠政策，“放水養(yǎng)魚”，培育市場。如減免初始租金、物管費用等等。尤其是面對國內(nèi)外品牌商家入駐，實施更有力度的租金優(yōu)惠政策，并給予優(yōu)先選位選鋪的權(quán)利。四、推廣思路為了實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，樹立品牌形象，推動項目經(jīng)營的順利成功。本項目的推廣采取前期導入和后期持續(xù)的策略。全面實施CIS品牌戰(zhàn)略，經(jīng)營培育和項目品牌塑造的推廣。1、前期推廣運用媒體、公關(guān)活動等途徑，對項目形象進行市場導入，樹立項目初步形象。達到招商目的。2、后期推廣在完成招商后，我們繼續(xù)運用媒體、公關(guān)活動等途徑，培育市場，鞏固項目的品牌形象，拓展市場。在項目的重要節(jié)點，舉行盛大的推廣活動。比如項目開業(yè)慶典、周年慶典等。并定期舉辦每年一屆的“乍浦海濱休閑歡樂節(jié)”等活動，通過現(xiàn)代會展經(jīng)濟拉動商貿(mào)經(jīng)濟繁榮發(fā)展。實施項目整體的CIS品牌戰(zhàn)略計劃，打造項目一流的品牌市場。五、經(jīng)營理念市場需要培育，經(jīng)營需要管理。本項目經(jīng)營理念是：社會效益、城市發(fā)展的利益高于一切；項目經(jīng)營的成功高于