巢湖某房地產(chǎn)項目可行性研究報告

1、巢湖 xx 二期項目 可行性研究報告可行性研究報告 巢湖市 xx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二一年六月二十八日 目目錄錄 1.1. 項目總論項目總論.5 5 1.1.項目背景5 1.2.可行性研究結論7 2.2. 項目建設內容項目建設內容.9 9 2.1 項目概況.9 2.2 項目建筑規(guī)模概況.9 3.3. 項目投資環(huán)境及市場研究項目投資環(huán)境及市場研究.1010 3.1 巢湖市城市概況.11 3.2 巢湖市房地產(chǎn)板塊分析.13 4.4. 項目地塊解析項目地塊解析.1616 4.1 項目位置.16 4.2 本次可行性研究范圍.16 4.3 項目地塊解析.16 5.5. 項目定位及發(fā)展設想項目定位及發(fā)展

2、設想.1818 5.1 項目整體市場定位.18 5.2 客戶定位.18 5.3 價格定位.18 6.6. 項目開發(fā)建設進度安排項目開發(fā)建設進度安排.1919 6.1 有關工程計劃說明.19 6.2 施工橫道圖.19 7.7. 環(huán)境保護及相關措施環(huán)境保護及相關措施.2121 8.8. 新型環(huán)保建筑材料的應用新型環(huán)保建筑材料的應用.2727 9.9. 投資估算及資金籌措投資估算及資金籌措.2929 9.1 項目總投資估算.29 9.2 資金籌措.31 10.10.銷售及經(jīng)營收入測定銷售及經(jīng)營收入測定.3232 10.1.物業(yè)銷售收入估算32 10.2.銷售利潤33 11.11.財務分析財務分析.3

3、434 11.1.贏利能力分析34 11.2.項目盈虧平衡分析34 12.12.項目運營管理項目運營管理.3535 13.13.社會效益和影響分析社會效益和影響分析.3737 14.14.可行性研究結論可行性研究結論.3838 1. 項目總論項目總論 1.1.1.1. 項目背景項目背景 1.1.1.1.1.1. 項目名稱項目名稱 巢湖 xx 二期項目 1.1.2.1.1.2. 開發(fā)公司開發(fā)公司 xx 集團發(fā)展有限公司的全資子公司之xx 國際有限公司是巢湖市 xx 房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司唯一出資方，企業(yè)性質是外商投資企業(yè)投資有限公司，巢湖市 xx 房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司是本項目開發(fā)的法人主體。 1.

4、1.3.1.1.3. 企業(yè)簡介企業(yè)簡介 (1)(1) xxxx 集團集團 xx 集團是具領導地位的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)商，大部份的資產(chǎn)及業(yè)務位于中國。自 1997 年開展房地產(chǎn)開發(fā)活動，xx 已經(jīng)并將繼續(xù)獲益于中國（特別是廣東?。┙?jīng)濟發(fā)展帶 動下的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。集團的主要業(yè)務是開發(fā)大型住宅區(qū)項目及銷售各種類型的產(chǎn)品， 包括單體住宅、聯(lián)體住宅、洋房、車庫及商鋪。作為綜合房地產(chǎn)開發(fā)商，我們亦參與建 筑、安裝、裝修、裝飾及物業(yè)管理業(yè)務。同時集團亦開發(fā)及管理若干項目內的酒店，使 房地產(chǎn)項目具有更完善的配套服務和更大的升值潛力。 xx 集團的住宅項目一般處于大城市的新城區(qū)和近郊以及中等城市的中心區(qū)。我們的

5、 客戶群以廣東省居民為核心，同時幅射到港澳地區(qū)及鄰近省份居民的需求。 截止至 2010 年 6 月 25 日，我們有近 50 多個發(fā)展項目分別處于不同發(fā)展階段。項目 主要分布在珠三角區(qū)域，另在湖南、湖北、內蒙古、江蘇、及遼寧省亦有項目處在發(fā)展 中。 (2)(2) 巢湖市巢湖市 xxxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 巢湖市 xx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2007 年 12 月，公司目前具備房地產(chǎn)三級資質， 注冊資本 111520 萬元，經(jīng)營范圍為普通住宅的開發(fā)建設、房地產(chǎn)開發(fā)和銷售。法定代表 人為楊文杰。 1.1.4.1.1.4. 研究工作依據(jù)研究工作依據(jù) (1) 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟

6、評價方法 （建設部：建標2000205 號） (2) 建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) （國家計委、建設部：計投資1993530 號） (3) 巢湖市建設工程價格信息(2007.6) (4) 企業(yè)的相關資料 (5) 本項目相關的優(yōu)惠政策。 1.1.5.1.1.5. 項目開發(fā)手續(xù)項目開發(fā)手續(xù) (1)(1) 項目土地使用權取得項目土地使用權取得 本項目地塊于 2009 年 8 月 14 日通過國土部門掛牌取得，目前土地使用權證正在辦 理過程中。 (2)(2) 項目進展項目進展 目前項目設計處于規(guī)劃設計評審階段，工程地質初步勘察已經(jīng)完成。目前處于施工 準備階段。 本次二期地項目仍位于巢湖市巢廬路北側，現(xiàn)所

7、以配套設施正在建設當中，五星級 酒店、商業(yè)街及超市、景觀公園、學校及幼兒園等配套都在有條不紊的進行中。五星級 酒店目前已封頂并預計 2011 年元月開業(yè)，學校及幼兒園正在建設中并預計 2010 年 9 月 開學。 (3)(3) 結論結論 項目開發(fā)手續(xù)合法。 1.2.1.2. 可行性研究結論可行性研究結論 1.2.1.1.2.1. 市場預測市場預測 本項目距離巢湖市中心約 11 公里，約 15 分鐘車程，同時，項目周邊居住大量地緣 性居民，本項目檔次定位為中低檔住宅，項目定位為面向周邊客戶的最具性價比的商品 住宅，根據(jù)對巢湖市及周邊房地產(chǎn)市場的研究，本項目為于巢湖湖邊，具有宜人的自然 環(huán)境及極高

8、產(chǎn)品性價比，從客戶置業(yè)階段分析，巢湖已步入了郊區(qū)置業(yè)與城區(qū)置業(yè)并行 的相對成熟階段而且郊區(qū)房地產(chǎn)銷售比例日益提高，對于本項目周邊區(qū)域，也良好的住 宅產(chǎn)品供應，因此，本項目經(jīng)過規(guī)模開發(fā)，成熟配套，優(yōu)美環(huán)境輔以良好的交通條件， 必將成為當?shù)亟?jīng)濟的亮點及區(qū)域名片。 1.2.2.1.2.2. 工程建設進度工程建設進度 項目計劃基本同步開始建設，2010 年 9 月開工，計劃開發(fā)期為 2 年。2012 年 8 月底 竣工。 1.2.3.1.2.3. 投資估算及資金籌措投資估算及資金籌措 項目總投資為 27800 萬元，折合約 4092 萬美元。 項目總投資估算表項目總投資估算表 序號序號項目名稱項目名稱

9、總額（萬元）總額（萬元） 1 土地成本 11400 2 前期工程費 2800 3 建安工程 9100 5 管理費 700 6 不可預見費 2800 7 財務費用 1000 9 合 計 27800 1.2.4.1.2.4. 項目綜合評價結論項目綜合評價結論 (1)(1) 項目建設后續(xù)資金有保證項目建設后續(xù)資金有保證 項目建設資金來源于自籌資金、銀行貸款和項目銷售回款。 (2)(2) 項目具有良好的社會效益項目具有良好的社會效益 項目的建設有利于改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能，增加財政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機會。 (3)(3) 項目經(jīng)濟效益屬行業(yè)正常水平項目經(jīng)濟效益屬行業(yè)正常水平 項目主要經(jīng)濟指標 序號序號項

10、目項目單位單位指標指標 1 占地面積 m2295078.55 2 總建筑面積 m2341600 3 項目總投資萬元 27800 4 項目銷售收入萬元 48090 5 稅后利潤萬元 10689 6 投資凈利潤率（稅后） %22.2% 2.項目建設內容項目建設內容 2.1項目概況項目概況 項目總占地面積約 29.50 公頃，總建筑面積為 34.16 萬平方米，其中住宅 33.66 萬 平方米，商業(yè)及公建 0.41 萬平方米，地下建筑面積 0.09 萬平方米。 巢湖巢湖 xxxx 一期項目用地分布圖一期項目用地分布圖 項目地塊控制指標項目地塊控制指標 序號 用地性質用地面積（m2）容積率 1 居住用

11、地 295078.551.16 2.2 項目建筑規(guī)模概況項目建筑規(guī)模概況 序序 號號 物業(yè)類型物業(yè)類型建筑面積（建筑面積（m m2 2） 1 住宅33.66 萬 項目位于巢湖市巢廬路北側，與巢湖市濱湖大道相連，整個項目環(huán)全國五大淡水湖 巢湖，交通便捷，屬于長三角與中部省份結合帶。從擬建項目所在地出發(fā)，15 分鐘 即可抵達巢湖市火車站，可直達國內各主要城市。 3. 項目投資環(huán)境及市場研究項目投資環(huán)境及市場研究 3.13.1 巢湖市城市概況巢湖市城市概況 3.1.13.1.1 巢湖巢湖簡介簡介 1、巢湖市：巢湖市位于安徽省中部，瀕臨 長江，環(huán)抱五大淡水湖之一的 巢湖。 現(xiàn)轄廬江、無為、和縣、含山四

12、縣和居巢區(qū)。全市總面積 9423 平方公里， 2005 年 末總人口 453.06 萬。 巢湖區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。 巢湖資源豐富。已發(fā)現(xiàn)的礦藏有 34 種。巢湖是著名的 “魚米之鄉(xiāng)” ， “巢湖三珍” （銀魚、白米蝦、 螃蟹）享有盛譽。 巢湖是國家級風景名勝區(qū)，全市自然和人文景觀130 多處，江、湖、山、泉并存， 以水見長，湖光、溫泉、山色 是“巢湖風景三絕 ” 。改革開放以來，巢湖正在向經(jīng)濟 繁榮、社會文明、環(huán)境優(yōu)美、城鄉(xiāng)協(xié)調發(fā)展的現(xiàn)代化湖濱城市目標邁進。 3.1.23.1.2巢湖市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況巢湖市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況 巢湖市位于安徽省中部，涉臨長江，環(huán)抱五大談水湖之一的巢湖，全市總面積

13、9453 平方公里，總人口 453.06 萬，巢湖區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，總體經(jīng)濟發(fā)展形勢良好， 2006 年巢湖市生產(chǎn)總值 344.37 億元，人均生產(chǎn)總值突破 1000 美圓，財政收入 24.9 億 元，增幅居全省第五位，當年凈增 5.63 億圓，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9464 元，比上 年增長 14.1%，農民人均純收入 3317 元，比上年增長 13.6%。最近安徽省委、省政府打 造省市經(jīng)濟圈，把巢湖市納入省會經(jīng)濟圈，圍繞巢湖創(chuàng)建濱湖新區(qū)。這將為本項目開發(fā) 帶來新的市場機遇和政策支持。 恩格爾系數(shù)對應生活水平狀況恩格爾系數(shù)對應生活水平狀況 恩格爾系數(shù)對應生活水平狀況 59% 貧困 50%

14、59%溫飽 40%50%小康 30%40%富裕 30% 最富裕 3.1.33.1.3 分析結論分析結論 巢湖市具體較好的地理位置，對周邊城市具有較強的吸引力，同時又具有較強的巢湖市具體較好的地理位置，對周邊城市具有較強的吸引力，同時又具有較強的 輻射力。輻射力。 房地產(chǎn)業(yè)回暖，呈高速增長態(tài)勢。房地產(chǎn)業(yè)回暖，呈高速增長態(tài)勢。 3.23.2巢湖市房地產(chǎn)板塊分析巢湖市房地產(chǎn)板塊分析 3.2.13.2.1 20102010 年整體呈現(xiàn)供需兩旺、量價齊升的增長態(tài)勢年整體呈現(xiàn)供需兩旺、量價齊升的增長態(tài)勢 2010 年巢湖新建商品住宅的銷售均價位 3551 元/平方米，呈現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢。回 顧 2006

15、年至 2010 年巢湖新建商品住宅的均價分別為 1960 元/平方米、2083 元/平方米、 2328 元/平方米、2920 元/平方米以及 3551 元/平方米。 3.2.23.2.2 巢湖市各類型住宅銷售特點巢湖市各類型住宅銷售特點 建筑類型，是各個開發(fā)商吸引消費者進行競爭的賣點之一，在區(qū)域、戶型以及住宅 區(qū)環(huán)境確定或不可改變的情況下，合理的建筑設計可以受到更多消費者的青睞，也是樓 盤獲得成功的因素之一。 1、 多層一直是消費者最受歡迎的建筑類型，有 62.6%的消費者打算購買多層。目前，由 于城市土地的縮減、多層的容積率較低等原因，巢湖的多層建筑將越來越少，部分消費 者也把目光轉移到小高

16、層、高層上了。選擇小高層為居住房型的消費者達到 30.4%。調 查結果顯示，在所有購買小高層的消費者中，35 歲以下的占 62.5%，說明中青年消費者 更喜歡選擇小高層居住。 2、 高層相對于多層來說，價格高、公攤面積大、物業(yè)管理費高，所占比例為 4.6%。調 查結果顯示，高層的預購消費者中，有 55.6%是 30 歲以下的青年消費者，37%的年齡在 3150 歲之間，51 歲以上的老年人只占 7.4%，相比較而言，中青年消費者購買高層的 意向更強烈一些。 3.2.33.2.3 城市區(qū)及城郊區(qū)存在明顯的價格梯度城市區(qū)及城郊區(qū)存在明顯的價格梯度 從近期的成交分析，由于受城市中心房地產(chǎn)價格高昂，城

17、市擁擠，使得大量城市人 口外溢，巢湖市已進入置業(yè)郊區(qū)化階段。無論是居住品質，還是價格吸引力，或是置業(yè) 觀念，郊區(qū)置業(yè)將在城市整體房地產(chǎn)發(fā)展中占據(jù)日益重要的地位。 3.2.43.2.4 分析結論分析結論 供需兩旺、量價齊升的增長態(tài)勢為項目發(fā)展提供良好的經(jīng)濟基礎。供需兩旺、量價齊升的增長態(tài)勢為項目發(fā)展提供良好的經(jīng)濟基礎。 城市中心區(qū)域與郊區(qū)商品住宅存在明顯的價格梯度，項目產(chǎn)品性價比優(yōu)勢將可能城市中心區(qū)域與郊區(qū)商品住宅存在明顯的價格梯度，項目產(chǎn)品性價比優(yōu)勢將可能 吸引巢湖置業(yè)客戶。吸引巢湖置業(yè)客戶。 巢湖的城市發(fā)展內聚與外延同步進行，從成交量分析，巢湖進入郊區(qū)置業(yè)主流階巢湖的城市發(fā)展內聚與外延同步進

18、行，從成交量分析，巢湖進入郊區(qū)置業(yè)主流階 段。客房置業(yè)心態(tài)已較成熟，心理上認可郊區(qū)高品質物業(yè)。段?？头恐脴I(yè)心態(tài)已較成熟，心理上認可郊區(qū)高品質物業(yè)。 4.項目地塊解析項目地塊解析 4.14.1 項目位置項目位置 巢巢湖湖市市 x xx x 二二期期項項目目位位置置 4.24.2 本次可行性研究范圍本次可行性研究范圍 序號 用地性質用地面積（m2）容積率 1 居住用地 295078.551.16 4.34.3 項目地塊解析項目地塊解析 4.3.14.3.1 地表狀況地表狀況 項目地塊內為農田及荒地，地塊內開發(fā)強度較低，周邊湖水環(huán)繞，且無任何工業(yè)設 施。地塊內現(xiàn)居無居民，目前已基本完成收地工作。 4

19、.3.24.3.2 周邊配套狀況周邊配套狀況 現(xiàn)所以配套設施正在建設當中，五星級酒店、商業(yè)街及超市、景觀公園、學校及幼 兒園等配套都在有條不紊的進行中。五星級酒店目前已封頂并預計 2011 年元月開業(yè)，學 校及幼兒園正在建設中并預計 2010 年 9 月開學。 4.3.34.3.3 規(guī)劃建筑面積規(guī)劃建筑面積 序序 號號 物業(yè)類型物業(yè)類型建筑面積（萬建筑面積（萬 m m2 2） 1 住宅(可售) 33.66 4 建筑面積總計 34.16 5.項目定位及發(fā)展設想項目定位及發(fā)展設想 5.15.1 項目整體市場定位項目整體市場定位 根據(jù)對項目的優(yōu)劣分析及周邊項目競爭狀況分析，我們考慮本項目適宜定位為：

20、最最 具性價比的安居綜合社區(qū)。具性價比的安居綜合社區(qū)。 5.25.2 客戶定位客戶定位 根據(jù)我們的項目特性，我們的住宅及公寓客戶主要定位為：城市普通收入階層。城市普通收入階層。 5.35.3 價格定位價格定位 通過對巢湖市及項目周邊區(qū)域的房地產(chǎn)市場調查及本項目已開發(fā)項目發(fā)展狀況，本 項目主要運用市場比較法分析得出初步價格建議。 物業(yè)類型銷售均價（元/m2） 住宅綜合單價 3945 其他物業(yè)暫不考慮銷售 說明：上述銷售單價是毛坯交房標準。 6.項目開發(fā)建設進度安排項目開發(fā)建設進度安排 6.16.1 有關工程計劃說明有關工程計劃說明 根據(jù)項目的開發(fā)規(guī)模、市場承接力等綜合分析，我們確定本項目施工總進

21、度計劃如 下： 項目計劃基本同步開始建設，2010 年 9 月開工，計劃開發(fā)期約為 2 年。2012 年 8 底 竣工。 6.26.2 施工橫道圖施工橫道圖 （見下圖） 工程施工期工程施工期土方及基礎工程土方及基礎工程主體工程主體工程室內裝修工程室內裝修工程水電安裝工程水電安裝工程綠化工程綠化工程竣工驗收竣工驗收 9 月份 10 月份 11 月份 2 2 0 0 1 1 0 0 年年 12 月份 1 月份 2 月份 3 月份 4 月份 5 月份 6 月份 7 月份 8 月份 9 月份 10 月份 11 月份 2 2 0 0 1 1 1 1 年年 12 月份 1 月份 2 月份 3 月份 4 月

22、份 5 月份 6 月份 7 月份 2 2 0 0 1 1 2 2 年年 8 月份 7.環(huán)境保護及環(huán)境保護及相關措施相關措施 7.1 建建設設項項目目 環(huán)環(huán)境境現(xiàn)現(xiàn)狀狀 ( (1 1) ) 項項目目地地理理位位置置： 本項目位于巢湖市界于巢湖市至廬江縣的巢湖邊，與巢湖市濱湖大道相連， 整個項目環(huán)全國五大淡水湖巢湖，交通便捷，屬于長三角與中部省份結合 帶。 ( (2 2) ) 土土地地利利用用現(xiàn)現(xiàn)狀狀 現(xiàn)狀土地利用強度不足 10%，主要為居住用地，地塊內開發(fā)程度低，因此無 公共服務設施，無市政公用設施。 ( (3 3) ) 建建設設項項目目水水文文、氣氣象象 本地塊以水域及綠地為主，擁有良好環(huán)境條

23、件的同時，必須處理環(huán)境與人 協(xié)調的生態(tài)問題。巢湖作為區(qū)域級的景觀區(qū)，因此地塊臨近巢湖的部分應做好 周邊的綠化及保護規(guī)劃，留有足夠的綠化開敞空間，并且盡量處理好水域與居 住區(qū)的關系，避免大面積的改造水面及河道。 本項目所在地屬北亞熱帶季風氣候，空氣濕潤，四季分明。雨量適中，常 年平均降水量 1006 毫米。日照充足，年平均氣溫 15.7。全年無霜期 232 天。 除偶遭水旱外，無其它自然災害。 ( (4 4) ) 道道路路交交通通現(xiàn)現(xiàn)狀狀 地塊內部道路為自建城鎮(zhèn)道路，道路寬度約為 5 米。地塊外圍有 5 路公交 可達，內部設 21 路公交車，xx 專線直達巢湖市中心。 7.2 建建設設項項目目對

24、對環(huán)環(huán)境境可可能能造造成成影影響響 廢氣：本項目施工期主要廢氣污染源為施工揚塵及裝飾工程中油漆、涂料 等產(chǎn)生的有機廢氣；營運期主要是居民煤氣燃燒廢氣及地下車庫尾氣，污水處 理廠未建成之前污水處理設施運營時產(chǎn)生的廢氣等。 廢水：本項目施工期廢水主要來自施工活動自身產(chǎn)生的污水及施工人員的 生活污水；營運期廢水主要是居民日常生活產(chǎn)生的廢水及會所產(chǎn)生的污水等。 噪聲：本項目施工期噪聲主要來自施工機械噪聲、施工作業(yè)噪聲和施工車 輛噪聲；營運期噪聲主要來變電箱運行時產(chǎn)生的噪聲、汽車車庫的交通噪聲級 人員社會活動噪聲等。 固體廢物：本項目施工期固體廢物主要來自基坑開挖產(chǎn)生的土石方、建筑 垃圾，涂料、油漆包裝

25、桶及施工人員產(chǎn)生的生活垃圾等；營運期的固體廢物主 要是居民日常生活產(chǎn)生的垃圾、公建產(chǎn)生的垃圾等。 7.3 環(huán)環(huán)境境保保護護的的主主要要 施施 7.3.1 廢廢氣氣 ( (1 1) ) 建建設設期期 施工單位對主要產(chǎn)塵部位采取灑水抑塵，抑塵效率可達 65以上；大風天 氣進行覆蓋、4 級風以上天氣不進行揚塵作業(yè)；運輸車輛進入施工場地應低速行 駛，或限速行駛，減少產(chǎn)塵量；對施工期現(xiàn)場四周加設高約 3 米的圍墻等措施 以降低施工期揚塵對外界的污染。 爆破過程嚴格按照爆破安全規(guī)程 （gb6722-2003）要求進行，并在爆破 過程中覆蓋爆被，能夠有效地防止爆破粉塵的產(chǎn)生。 項目選用符合國家質量標準的綠色

26、人造板材、膠粘劑、涂料、墻紙等裝修 材料，嚴格按照標準的裝修工藝和流程施工，將裝修過程中有害物質的排放降 至最低。 ( (2 2) ) 營營運運期期 居民使用的小汽車發(fā)動機排放的尾氣要符合輕型汽車污染物排放標準 （gwpb11999）的要求。地下車庫配有專用通風排煙系統(tǒng)，汽車尾氣通過機械 強制排風，經(jīng)排煙風道于地面 3m 處排放，且車庫排風口的設計均符合機動車 停車庫(場)環(huán)境保護設計規(guī)程 ，在各類氣象條件下對環(huán)境影響貢獻值均低于評 價標準限值，各敏感點的疊加濃度均滿足評價標準要求。不會對周圍大氣環(huán)境 造成明顯影響。 建議小區(qū)內污水處理工藝采取好氧生物處理工藝并采用反應器負壓運行， 管道收集，

27、活性炭過濾方式處理居民小區(qū)污水處理產(chǎn)生的惡臭，能夠滿足惡 臭污染物排放標準 （gb145541993）的要求。 7.3.2 廢廢水水 ( (1 1) ) 建建設設期期 施工期生產(chǎn)廢水水質較清，主要含有懸浮物等，本項目擬建立污水處理設 施，在小區(qū)內污水處理設施建成之前，要求在施工場地建立旱廁，污水等定期 運往農田施肥，不外排；小區(qū)內污水處理設施建成運行之后，施工期生活污水 經(jīng)處理達標后，經(jīng)本工程污水管網(wǎng)排放。 ( (2 2) ) 營營運運期期 污水處理廠未建成之前，小區(qū)內設污水處理設施，采用生物接觸氧化工藝 處理小區(qū)內產(chǎn)生的生活污水。出水能夠達到污水綜合排放標準 （gb8978- 1996）一級

28、標準限值要求。 污水處理廠建成之后，生活污水經(jīng)化糞池處理后，經(jīng)污水管網(wǎng)最終進入污 水處理廠處理。目前巢湖 xx 污水處理廠已建成，預計 7 月份投入使用。 7.3.3 噪噪聲聲 ( (1 1) )建建設設期期 施工期噪聲主要來源于基礎工程土石方的爆破聲，固廢外運、建筑材料運 輸、土石方外運等產(chǎn)生的交通噪聲，施工期間施工作業(yè)噪聲及施工機械噪聲等。 擬采用的環(huán)保措施主要有：對施工期現(xiàn)場四周加設高約 3m 的圍墻，以降低 噪聲污染；合理安排作業(yè)時間，對噪聲大、沖擊力強并伴有強烈振動的工作安 排在白天進行，嚴格按照安徽省的有關規(guī)定，禁止夜間施工；盡量使用低噪聲 的建筑施工機械；施工現(xiàn)場應合理布置；對于

29、爆破噪聲，采用多排孔微差擠壓 式爆破，梅花形布孔；在設計邊坡輪廓線上設光面爆破孔（斜孔） ；清渣后預留 保護層用小炮消除等，可使爆破符合城市區(qū)域環(huán)境振動標準的要求；保持 車輛完好，禁鳴喇叭。 ( (2 2) )營營運運期期 營運期噪聲主要是區(qū)內車輛噪聲、配套設備噪聲和周圍道路的交通噪聲。 對于進出小區(qū)的車輛應禁鳴喇叭、減速慢行、設路障等，減少車輛噪聲對 住宅區(qū)居民的影響；各設備間應設計獨立基礎，配套設備選用低噪聲設備，設 減震器、橡膠接頭，墻壁設吸音材料及隔音門；對于道路交通噪聲，加強綠化。 噪聲排放符合城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準 （gb3096-93）中的相應標準要求，不 會對區(qū)域聲環(huán)境產(chǎn)生明顯影

30、響。 7.3.4 固固體體廢廢物物 (1)建建設設期期 盡量避免土石方的外運，本工程內部填土；對于建筑垃圾要分類收集，集 中存放，將其中可作為原材料再生利用的成分進行回收再利用，其他成分進行 填埋處理。 (2)營營運運期期 居民和辦公產(chǎn)生的生活垃圾，置于垃圾桶中，由環(huán)衛(wèi)部門定期外運至城市 垃圾場處理；商業(yè)垃圾，主要為外包裝垃圾，大多為可再利用的物品，由相關 單位統(tǒng)一回收處理；辦公垃圾中的硒鼓、廢舊電池不應與生活垃圾混裝，物業(yè) 管理應提醒業(yè)主，并集中收集后交有關部門統(tǒng)一處置。 7.4 環(huán)環(huán)境境影影響響評評價價結結論論 (1)項目選址合理性項目選址合理性：本工程選址處地理位置優(yōu)越，信息暢通，水、電

31、、氣等 配套設施齊全，且小區(qū)占地為住宅用地，用地手續(xù)已經(jīng)得到了國土資源局的審 批，因此本項目符合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，項目選址是可行的。 (2)環(huán)境現(xiàn)狀評價結論環(huán)境現(xiàn)狀評價結論：評價區(qū)大氣環(huán)境質量現(xiàn)狀總體良好，符合環(huán)境空氣質 量二級標準的要求，且有較大的環(huán)境容量；巢湖 xx 的現(xiàn)狀水質按類標準衡量。 地區(qū)地下水質良好；白天和夜間聲環(huán)境質量能夠達到城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準 (gb3096-93)2 類標準要求，聲環(huán)境質量良好。 (3)施工期環(huán)境影響評價結論施工期環(huán)境影響評價結論：小區(qū)完全建成入住還需約 30 個月左右，在此期 間將不可避免地對周圍居民，以及區(qū)域環(huán)境造成較大范圍的明顯影響，主要集 中于施工機械

32、噪聲、進出運輸車輛噪聲、道路和工地揚塵、建筑垃圾堆放等問 題，由于施工期只是暫時的，只要建設方能夠嚴格按照本報告中所述的環(huán)境保 護措施進行施工，則施工期對周圍環(huán)境的影響是可以接受的。 (4)建成營運期環(huán)境影響評價結論建成營運期環(huán)境影響評價結論：本項目廢氣、廢水和噪聲均可實現(xiàn)達標排 放，不對周圍環(huán)境造成影響。 本項目用地選址符合規(guī)劃，項目有很好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益， 可以把先進的國際化都市發(fā)展理念、經(jīng)營管理模式引入巢湖，將巢湖 xx 開發(fā)成 生態(tài)、休閑、旅游、別野融為一體的生態(tài)旅游勝地。 因此認為，在全面落實本報告提出的各項環(huán)保措施的基礎上，切實做到 “三同時” ，并在使用期內持之以恒

33、加強管理，從環(huán)保角度來看，主要污染物做 到達標排放，項目建設對周圍環(huán)境影響不大，本項目的建設是可行的。 8.新型環(huán)保建筑材料的應用新型環(huán)保建筑材料的應用 新型環(huán)保建筑材料的應用是保證住宅功能和舒適度的前提下，要堅持開發(fā) 與節(jié)約并舉，把節(jié)約放到首位。在規(guī)劃、設計、建造、使用、維護全壽命過程 中，盡量減少能源、土地、水和材料等資源的消耗，并盡可能對資源進行循環(huán) 利用，實現(xiàn)資源節(jié)約和循環(huán)利用的住宅。 節(jié)能節(jié)能：一是通過科學的規(guī)劃布局、合理的功能分區(qū)以及住區(qū)布置；二是通 過建筑朝向、體形系數(shù)等規(guī)劃設計手段；三是通過提高建筑圍護結構保溫隔熱 性能以及設備和管線的節(jié)能，來減少能源消耗。 在建筑圍護材料中，

34、本項目將優(yōu)先選用輕質墻體材料、斷橋鋁合金窗體材 料、塑鋼門窗環(huán)保材料、外墻保溫材料等環(huán)保節(jié)能建筑材料，以減少使用能耗、 減小建筑全壽命使用成本，主要節(jié)能措施如下： 在工程建設中普遍應用了傳熱系數(shù)低、隔熱效果好的加氣混凝土隔 熱層技術； 采用密封性好、節(jié)能作用明顯的塑鋼門窗以及外墻雙層玻璃技術； 嚴格按照國家強制標準審查窗墻面積比； 開展墻體材料革新工作，外墻材料重點推廣應用隔熱性能好的加氣 混凝土砌塊； 是使用環(huán)保、節(jié)能型聚苯乙烯板建筑材料，增強建筑維護結構的保 溫隔熱性能； 是積極引導可再生能源太陽能的應用，住宅小區(qū)普遍使用太陽能、 安裝了太陽能路燈； 充分利用地下水做為自然冷源，在夏季作為

35、冷卻水為空調系統(tǒng)提供 冷量。 節(jié)水節(jié)水：一是在項目規(guī)劃中，充分考慮水資源開采利用與補給的平衡關系， 以及城市供水與排水系統(tǒng)對節(jié)水的有效性；二是在住宅小區(qū)中，通過雨水收集 利用、生活廢水收集與處理回用等住宅節(jié)水措施和設備，解決非優(yōu)質用水的來 源；三是在住宅小區(qū)中，通過分質供水、推廣應用節(jié)水器具等住宅節(jié)水措施與 設備，節(jié)約用水。 節(jié)材節(jié)材：一是本項目推廣應用高性能、低材耗的建筑材料（如高強混凝土、 高強鋼筋等） ；二是本項目所有物業(yè)均實行一次裝修到位的可選式菜單，減少耗 材、耗能和環(huán)境污染。 9.投資估算及資金籌措投資估算及資金籌措 9.19.1 項目總投資估算項目總投資估算 根據(jù)測算，項目的總投

36、資為 3720037200 萬元（含地價，折合美元約 5480 萬元） ， 詳見下表： 項目總投資估算表項目總投資估算表 序號序號項目名稱項目名稱總額（萬元）總額（萬元） 1 土地成本 11400 2 前期工程費 2800 3 建安工程 9100 5 管理費 700 6 不可預見費 2800 7 財務費用 1000 9 合 計 27800 9.1.19.1.1 總投資估算說明總投資估算說明 (1)土地成本土地成本 根據(jù)國土出讓地價，本項目土地成本分攤成本為 26 萬元/畝，計 443 畝，土地總價 約 11400 萬元。 (2)前期工程費前期工程費 前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設計、勘測費

37、用、土地平整費、政府規(guī)費等， 費用確定主要參考近期巢湖行政事業(yè)性收費一覽表及本項目的優(yōu)惠政策。 項目前期費用 2800 萬元。 (3)建安工程費建安工程費 包括基礎、主體、水電安裝、室內外配套工程等，此項費用根據(jù)項目分期開發(fā)情況， 結合工程施工進度計劃投入。費用確定主要參考近期巢湖市建筑工程價格信息 。 項目建安工程費為 9100 萬元。 (4)管理費用管理費用 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動 而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費、房地產(chǎn) 稅等。按巢湖市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，本項目管理費按前述 3 項

38、之和的 0.25%計取。 項目管理費為 700 萬元 (5)不可預見費不可預見費 由于項目拆遷主要由于政府牽頭、企業(yè)配合，項目其他費用已充分考慮，同時我公 司控制項目成本能力較強，不可預見費按總投資的 0.5%計取較為合理。 項目不可預見費為 2800 萬元。 (6)財務費用財務費用 目前項目開發(fā)資金暫定全部以自有資金及銷售回款，銷售回款不足，加上少量貸款， 財務費用預計為 1000 萬元。 9.29.2 資金籌措資金籌措 目前項目開發(fā)資金暫定全部以自有資金及銷售回款，銷售回款不足，則全部為自有 資金， 項目資金構成項目資金構成 序號序號項目項目資金資金( (萬元萬元) )比例比例 1 自有資

39、金 24568.8% 2 銀行融資 300010.8% 3 銷售收入 2234480.4% 4 總投資 27800100% 10.銷售及經(jīng)營收入測定銷售及經(jīng)營收入測定 10.1 物業(yè)銷售收入估算物業(yè)銷售收入估算 10.1.1 項目銷售收入測算項目銷售收入測算 項目所有銷售收入均基于毛坯交房標準，銷售過程中將根據(jù)客戶需求，提供 精裝修菜單，銷售單價亦將隨之調整。 物業(yè)類型單位面積（萬 m2） 銷售均價(元/m2)總價(萬元) 住宅 m233.66394548090 10.1.2銷售稅金及附加測算銷售稅金及附加測算 按當?shù)胤康禺a(chǎn)銷售稅費計算，綜合稅率約為銷售稅率的 6%。項目銷售稅 金及附加合計為 2633 萬元。 10.2銷售利潤銷售利潤 經(jīng)測算項目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤） 、成本利潤率等指標詳見下表： 項目利潤表項目利潤表 序號序號項目項目計算公式計算公式金額（萬元）金額（萬元） (1) 銷售收入 48090 (2) 開發(fā)成本 27800 (3) 銷售費用 （1）5% 2405 (4) 銷售稅金及附加 2633 (5) 財務費用 1000 (6) 利潤總額 (1)-(2)-(3)-(4)-(5)14252 (7) 所得稅 （6）25% 3563 (8) 凈利潤 （6）-(7) 10689 (9) 銷售凈利潤率 凈利潤/銷售收入 22.2% 項目主要經(jīng)濟指標項目主