物業(yè)管理標準剖析

1、物業(yè)管理管理服務標準 第一部分設施設備的維護與保養(yǎng)管理標準 一、建立設施設備檔案 設施設備檔案應至少包括以下內(nèi)容： 消防系統(tǒng)、變壓器、低壓配電、供、排水系、監(jiān)控系統(tǒng)、照 明系統(tǒng)、裝修材料 二、供配電系統(tǒng) A、運行管理標準 物業(yè)管理人員應每日檢查： 1、變壓器的油位、油色是否正常，運行是否超負荷，是 否漏油。 2、配電柜有無聲響和異味，各種儀表指示是否正常，各 種導線的接頭是否有過熱或燒傷，接線是否良好。 3、配電室防各種標示物、標示牌是否完好，安全用具是 否齊全以及是否放于規(guī)定的位置。 4、按時開關(guān)轄區(qū)內(nèi)的燈飾。 5、沿線無堆積易燃物、危險物品。 B、保養(yǎng)管理標準 1、低壓配電柜維護、保養(yǎng)標準

2、 1 ）、每日工作包括： a、檢查母線接頭有無變形，有無放電的痕跡；緊固連接 螺栓確保連接緊密，母線接頭處有臟物時應清除，螺母有銹 蝕現(xiàn)象應更換。 b、檢查配電柜中的各種開關(guān)；緊固進出線的螺栓，清潔 柜內(nèi)塵土。 c、檢查電流互感器和各種儀表的接線是否接好。 d、檢查熔斷器的容體和插座是否接觸良好，有無燒損。 2 ）、物業(yè)管理人員保證， 低壓配電柜的養(yǎng)護，每半年一次。 其順序是：先做好養(yǎng)護前的準備，然后分段進行配電柜的保 養(yǎng)。 2、變壓器的保養(yǎng)、維護標準 a、變壓器的養(yǎng)護應每半年一次。 b、在停電狀態(tài)下，清掃變壓器的外殼，檢查變壓器的油 封墊圈是否完好。 c、擰緊變壓器的外引線接頭， 若有破損應

3、修復后再接好。 d、檢查變壓器絕緣子是否完好，接地線是否完好，若損 傷則予以更換。 e、測定變壓器的絕緣電阻。 停電應急措施的服務至少應包括： 1、對于供電局提前通知，檢修高壓線路計劃停電時，物 業(yè)及進告知業(yè)主停電原因及時間，通知做好停電準備工作。 2、對于突發(fā)事件停電時，物業(yè)及時與相關(guān)部門聯(lián)系，問 明停電原因及時間后，及時通知業(yè)主。 3、當維修和保養(yǎng)電氣設備需計劃停電時，服務中心提前 通知停電范圍、時間，維修員應按要求做好保證安全的組織 措施和技術(shù)措施。原則上停電選在下班時間或節(jié)假日期間。 4、當供電系統(tǒng)出現(xiàn)突發(fā)事故時，維修員應迅速進行搶修， 必要時通知業(yè)主停電時間及原因。 5、當發(fā)生火災時

4、，應停止動力設備供電。 五、電氣設備管理標準 物業(yè)管理人員應保障： 1、正常情況下，配備兩人保障 24小時辦公、后勤等持續(xù) 供電的穩(wěn)定性 2、所有電氣設備的安裝及線路敷設符合低壓電氣安裝規(guī) 程的規(guī)定。 3、在增添大容量的電氣設備時，需重新設計線路，并經(jīng) 過有關(guān)供電、消防部門審核同意后，進行安裝和使用。杜絕 在電氣線路上增加容量，以防過載引起火災。 4、建筑內(nèi)采用采用銅芯導線；敷設線路進入夾層或悶頂 內(nèi)，需穿管敷設，并將接線盒封閉。 5、辦公室內(nèi)的臺燈、壁燈、落地燈和配餐間內(nèi)的電冰箱 等電氣設備的金屬外殼，需有可靠的接地保護。 6、照明燈具表面高溫部位不得靠近可燃物，碘鎢燈、熒 光燈、高壓汞燈（

5、包括日光燈鎮(zhèn)流器），不可直接安裝在可 燃物體上；深罩燈、吸頂燈等，如安裝在可燃物件附近時， 需加墊石棉布或石棉板隔熱層；對于碘鎢燈、功率大的白熾 燈的燈頭線，采用耐高。 7、溫線穿瓷套管保護；廚房等潮濕地方采用防潮燈具。 8、配電室作防火分隔處理。 9、火災報警裝置、自動滅火裝置、事故照明等消防設施 的用電，備有應急電源，消防設施的專用電氣線路應穿金屬 管敷設在非燃燒體結(jié)構(gòu)上，并定期進行維護檢查，以保證隨 時可用。 10、電氣設備、移動電器、避雷裝置和其他設備的接地裝 置每年至少進行兩次絕緣及接地電阻的測試。 11、在配電室和裝有電氣設備的機房內(nèi)，配置適當?shù)臏缁?器材。 六、維修保養(yǎng)標準 1、

6、變壓器： 1）每年春季檢查高低壓絕緣及進行變壓器油簡化試驗對 變壓器線耳和各螺絲進行檢查和緊固。 3 ）每半年有載開關(guān)箱變壓器油進行簡化試驗。 4）每年春季有載開關(guān)箱換油及檢修。 2、高壓開關(guān)柜： 1）每年進行兩次繼保整組試驗，每兩年進行各繼電器試 驗（配合試驗清掃檢查高壓母線）。 2 ）每年春季油開關(guān)換油及檢修。 3 ）每年春季對手車合閘和分閘回路進行試驗和檢修。 4）每年春季檢查咼壓 PT絕緣電阻。 3、各變壓器低壓主開關(guān)： 1）每年冬季檢修開關(guān)的觸頭和機構(gòu)。 2）每年冬季對開關(guān)的電子保護進行一次模擬動作試驗。 3）條件許可時，每年對分開關(guān)及其出線電纜進行檢查。 4、水泵房及消防水泵： 每

7、月檢修經(jīng)常使用的生活泵磁吸開關(guān)及控制回路。 每年檢查水泵馬達絕緣及軸承換油。 5、消防風機： 1）每月進行一次試機及檢查。 2）每年春季檢查絕緣、軸承、開關(guān)及控制回路。 6、防雷地網(wǎng)和工作地網(wǎng)：每年春季測試一次。 空調(diào)主機馬達及其他電器：配合使用單位檢修時一齊檢修。 七、消防系統(tǒng) 1、必須委托具備資質(zhì)的消防公司保養(yǎng)整個寫字樓的消防 系統(tǒng)。 2物管人員應保障每月中旬自查一次消防系統(tǒng)、滅火器、 應急燈、疏散指示的完好情況， 消防水帶、噴頭、消防水泵、 噴淋、煙感、防排煙等的檢查，自查完畢存檔。 房屋本體維護保養(yǎng)的管理： （一）、日常養(yǎng)護工作： 為保障業(yè)主的生命安全及財產(chǎn)安全，物業(yè)管理人員應對房屋

8、本體作如下方面的日常工作： 1、地基：每日應檢查上下水管漏、排水系統(tǒng)正常、防止 出現(xiàn)不合理的荷載狀況 2、樓地面：防止管道漏水、堵塞，定時開放冷氣，保持 室內(nèi)良好通風，防止受潮。 3、墻臺面及吊頂：做好清潔工作，防止撞擊，防水、防 腐、防裂、防脹。 4、門窗：經(jīng)常清潔檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，定期更換 易損部件。 5、在特殊環(huán)境下（如梅雨天、暴風雨等）及時關(guān)閉門窗。 （二）、房屋本體維修管理中的責任劃分： 1、在建筑主體無滲漏、無人為損壞及驗收合格投入使用 的情況下，物業(yè)管理公司應協(xié)助業(yè)主在產(chǎn)權(quán)使用年限內(nèi)之持 續(xù)使用的安全性。 2、在規(guī)定保修期內(nèi)，由施工單位負責房屋質(zhì)量保修。 3、保修期滿后，由

9、業(yè)主承擔房屋修繕責任，并承擔修繕 費用。 4、物業(yè)協(xié)助業(yè)主進行修繕工作，費用由業(yè)主支付。 5、屬管理不善或使用不當造成的房屋本體的損壞將由物 業(yè)負責維修。對于不可抗力因素造成的損毀不予以承擔責 任，如：水管爆裂、暴風雨、戰(zhàn)爭等。 6、市政管道及處理裝置、房屋進戶水表的管道線、人防 設施等的修繕，由各專業(yè)管理部門負責。 九、裝修、維修 為保障室內(nèi)裝修設施設備的正常使用，制定有效的保養(yǎng)計 劃。物業(yè)管理處應及時發(fā)現(xiàn)不符合標準物件或設置，并建議 業(yè)主及時更換或維修 第二部分 室內(nèi)裝修環(huán)境的管理標準 寫字樓外圍：地面無雜物、無積水、無亂堆亂放物品、無亂 貼畫。 1、一樓大堂： a、大理石地面：光潔如鏡，

10、每季度做晶面處理一次。 b、休息區(qū)：無灰塵，無污漬，煙灰盅內(nèi)煙頭存放量不得 超過3個。 c、通風口、照明燈具、天花、飾物：潔凈、無污漬、無 塵。 d、垃圾桶：垃圾不能超過一半、及時更換垃圾袋，無污 漬、無異味。 e、玻璃門：無手印和灰塵、保持光亮、干凈。 f、墻面、臺面、沙發(fā)、不銹鋼器具：保持光亮整潔，無灰 塵，保持空氣清新，無異味。 g、玻璃幕墻（2米以下清潔）：每天清潔一次、潔凈、無 污漬。 2、消防樓梯： a、地面梯級：潔凈，無污漬、水漬、灰塵； b、樓梯扶手：無臟污； c、鐵欄油漆：完好無脫皮； d、樓間天花：無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)； e、地腳線：干凈，無灰塵； f、墻面：無塵、無污漬； g

11、、門窗：潔凈光亮、無污漬、無塵； h、消防設施：潔凈、無污漬、無塵； i、樓道：無堆放雜物、無灰塵、無污漬、無異味。 3樓層公共走廊通道： a、地面：光潔如鏡，每季度做晶面處理一次，使用處理 劑為美國NCL清潔劑； b、墻面：無灰塵、無污漬，墻紙干凈，無污漬； c、地腳線：干凈，無灰塵； d、天花：潔凈、無污漬、無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)、無霉點； e、風口：無灰塵、無冷凝水、無污漬； f、照明器材：無灰塵、無污漬、光彩明亮； g、垃圾桶：垃圾不能超過一半、無污漬、無異味； h、休息區(qū)沙發(fā)、茶幾、煙盅：潔凈、污漬、無塵； i、綠色植物：潔凈、無雜物、無塵。 4、辦公室： a、天花、燈飾、風口：潔凈、無污

12、漬、無塵； b、墻面、室內(nèi)擺設：潔凈、無污漬、無塵； c、辦公臺、椅、文件柜：無灰塵、光潔明亮； d、皮座椅：無灰塵、無污漬、完好無損，每月打蠟保養(yǎng) 一次； e、燈、開關(guān)、辦公弱電設備：潔凈、無污漬、無塵； f、電話清潔：潔凈、無污漬、無塵； g、垃圾桶、煙盅：隨叫隨到，垃圾不超過一半，無污漬、 無異味； h、門窗：潔凈、無污漬、無塵； i、綠色植物：潔凈、無污漬、無塵，每3天更換清水一次; j、公司領(lǐng)導辦公室室：每天整理，隨叫隨到，無雜物、無 污漬、無異味、無發(fā)霉，及時按要求清潔。 5、接待室、會議室： a、墻面：無灰塵、無污漬。 b、天花：潔凈、無污漬、無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)、無霉點。 c、風口

13、：無灰塵、無冷凝水、無污漬。 d、照明器材：無灰塵、無污漬、光彩明亮。 e、會議桌、會議椅：無灰塵、無污漬、無雜物，光潔明 亮。 6、洗手間： a、天花及照明燈具：潔凈、衛(wèi)生、無污漬、無水漬； b、排氣扇：潔凈、無污漬、開關(guān)及時； c、門、窗、玻璃：潔凈、衛(wèi)生、無水漬、無污跡； d、鏡面：潔凈光亮、無水漬、影像清晰； e、洗手盆、水龍頭：潔凈、衛(wèi)生、無水漬、無污漬； f、云石臺面：潔凈、衛(wèi)生、無水漬、無污漬； g、地面：潔凈、衛(wèi)生、無水漬、無污漬； h、座廁、蹲廁：潔凈、衛(wèi)生、無水漬、無污漬、無異味、 無長流水、無堵塞、無滴漏; i、小便斗：潔凈、衛(wèi)生、無水漬、無污漬、無異味； j、垃圾桶：垃

14、圾不超過一半，無污跡、無水漬、無異味； k、衛(wèi)生物料：補充及時，無斷檔 第三部分資產(chǎn)保值承諾標準 在正常保養(yǎng)及無人為損壞、無不可抗力原因影響的前提 下，物業(yè)管理公司應承諾以下資產(chǎn)的保值期限。 大理石：正常使用年限應至少維持在10年。 鋁塑板：正常使用年限至少維持 4年。 坐廁：正常使用年限至少維持 3年。 洗手盆：正常使用年限至少維持 3年。 云石臺：正常使用年限至少維持 4年。 水龍頭：正常使用年限至少維持 2年。 垃圾桶：正常使用年限至少維持1年。 鏡面：正常使用年限至少維持 5年。 燈飾：正常使用年限至少維持 6年。 門：正常使用年限至少維持 6年。 窗：正常使用年限至少維持 10年。

15、12、消防器材： a、滅火器、防毒面具：正常使用年限為一年。 b、水槍、水帶：正常使用年限為 5年。 第四部分消防管理標準 一、日常工作標準 l、消防工作要貫徹“預防為主，防消結(jié)合”的方針，全體人 員是義務消防員。 2、經(jīng)常檢查防火安全工作，糾正消防違章，整改火險隱 患，監(jiān)護動火作用。 3、定期檢查消防器材設備，確保各類器材和裝置處于良 好狀態(tài)，安全防火通道要時刻保持暢通。 4、消防區(qū)及樓梯走道和出口，必須保持暢通無阻，任何 單位和個人不得占用或封堵， 嚴禁在消防通道上堆放雜物。 5、不得損壞消防設備和器材，妥善維護樓梯、走道和出 口的安全疏散指示，事故照明和通風設施。 6、嚴禁和貯存易燃易爆物品。 7、 發(fā)生火警，應立即告知管理處或撥打火警電話“119； 并關(guān)閉電器開關(guān)和門窗。迅速有序地從消防樓梯疏散人員， 切勿驚慌擁擠。 二、火警應急處理標準 1、發(fā)現(xiàn)火警時應及時到現(xiàn)場確認，如屬實，應及時通知 物業(yè)管理員，并利用周圍消防器材進行撲救。 2、若火勢