物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)剖析

1、物業(yè)管理管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 第一部分設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)管理標(biāo)準(zhǔn) 一、建立設(shè)施設(shè)備檔案 設(shè)施設(shè)備檔案應(yīng)至少包括以下內(nèi)容： 消防系統(tǒng)、變壓器、低壓配電、供、排水系、監(jiān)控系統(tǒng)、照 明系統(tǒng)、裝修材料 二、供配電系統(tǒng) A、運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理人員應(yīng)每日檢查： 1、變壓器的油位、油色是否正常，運(yùn)行是否超負(fù)荷，是 否漏油。 2、配電柜有無(wú)聲響和異味，各種儀表指示是否正常，各 種導(dǎo)線的接頭是否有過(guò)熱或燒傷，接線是否良好。 3、配電室防各種標(biāo)示物、標(biāo)示牌是否完好，安全用具是 否齊全以及是否放于規(guī)定的位置。 4、按時(shí)開關(guān)轄區(qū)內(nèi)的燈飾。 5、沿線無(wú)堆積易燃物、危險(xiǎn)物品。 B、保養(yǎng)管理標(biāo)準(zhǔn) 1、低壓配電柜維護(hù)、保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)

2、 1 ）、每日工作包括： a、檢查母線接頭有無(wú)變形，有無(wú)放電的痕跡；緊固連接 螺栓確保連接緊密，母線接頭處有臟物時(shí)應(yīng)清除，螺母有銹 蝕現(xiàn)象應(yīng)更換。 b、檢查配電柜中的各種開關(guān)；緊固進(jìn)出線的螺栓，清潔 柜內(nèi)塵土。 c、檢查電流互感器和各種儀表的接線是否接好。 d、檢查熔斷器的容體和插座是否接觸良好，有無(wú)燒損。 2 ）、物業(yè)管理人員保證， 低壓配電柜的養(yǎng)護(hù)，每半年一次。 其順序是：先做好養(yǎng)護(hù)前的準(zhǔn)備，然后分段進(jìn)行配電柜的保 養(yǎng)。 2、變壓器的保養(yǎng)、維護(hù)標(biāo)準(zhǔn) a、變壓器的養(yǎng)護(hù)應(yīng)每半年一次。 b、在停電狀態(tài)下，清掃變壓器的外殼，檢查變壓器的油 封墊圈是否完好。 c、擰緊變壓器的外引線接頭， 若有破損應(yīng)

3、修復(fù)后再接好。 d、檢查變壓器絕緣子是否完好，接地線是否完好，若損 傷則予以更換。 e、測(cè)定變壓器的絕緣電阻。 停電應(yīng)急措施的服務(wù)至少應(yīng)包括： 1、對(duì)于供電局提前通知，檢修高壓線路計(jì)劃停電時(shí)，物 業(yè)及進(jìn)告知業(yè)主停電原因及時(shí)間，通知做好停電準(zhǔn)備工作。 2、對(duì)于突發(fā)事件停電時(shí)，物業(yè)及時(shí)與相關(guān)部門聯(lián)系，問(wèn) 明停電原因及時(shí)間后，及時(shí)通知業(yè)主。 3、當(dāng)維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備需計(jì)劃停電時(shí)，服務(wù)中心提前 通知停電范圍、時(shí)間，維修員應(yīng)按要求做好保證安全的組織 措施和技術(shù)措施。原則上停電選在下班時(shí)間或節(jié)假日期間。 4、當(dāng)供電系統(tǒng)出現(xiàn)突發(fā)事故時(shí)，維修員應(yīng)迅速進(jìn)行搶修， 必要時(shí)通知業(yè)主停電時(shí)間及原因。 5、當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)

4、，應(yīng)停止動(dòng)力設(shè)備供電。 五、電氣設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理人員應(yīng)保障： 1、正常情況下，配備兩人保障 24小時(shí)辦公、后勤等持續(xù) 供電的穩(wěn)定性 2、所有電氣設(shè)備的安裝及線路敷設(shè)符合低壓電氣安裝規(guī) 程的規(guī)定。 3、在增添大容量的電氣設(shè)備時(shí)，需重新設(shè)計(jì)線路，并經(jīng) 過(guò)有關(guān)供電、消防部門審核同意后，進(jìn)行安裝和使用。杜絕 在電氣線路上增加容量，以防過(guò)載引起火災(zāi)。 4、建筑內(nèi)采用采用銅芯導(dǎo)線；敷設(shè)線路進(jìn)入夾層或悶頂 內(nèi)，需穿管敷設(shè)，并將接線盒封閉。 5、辦公室內(nèi)的臺(tái)燈、壁燈、落地?zé)艉团洳烷g內(nèi)的電冰箱 等電氣設(shè)備的金屬外殼，需有可靠的接地保護(hù)。 6、照明燈具表面高溫部位不得靠近可燃物，碘鎢燈、熒 光燈、高壓汞燈（

5、包括日光燈鎮(zhèn)流器），不可直接安裝在可 燃物體上；深罩燈、吸頂燈等，如安裝在可燃物件附近時(shí)， 需加墊石棉布或石棉板隔熱層；對(duì)于碘鎢燈、功率大的白熾 燈的燈頭線，采用耐高。 7、溫線穿瓷套管保護(hù)；廚房等潮濕地方采用防潮燈具。 8、配電室作防火分隔處理。 9、火災(zāi)報(bào)警裝置、自動(dòng)滅火裝置、事故照明等消防設(shè)施 的用電，備有應(yīng)急電源，消防設(shè)施的專用電氣線路應(yīng)穿金屬 管敷設(shè)在非燃燒體結(jié)構(gòu)上，并定期進(jìn)行維護(hù)檢查，以保證隨 時(shí)可用。 10、電氣設(shè)備、移動(dòng)電器、避雷裝置和其他設(shè)備的接地裝 置每年至少進(jìn)行兩次絕緣及接地電阻的測(cè)試。 11、在配電室和裝有電氣設(shè)備的機(jī)房?jī)?nèi)，配置適當(dāng)?shù)臏缁?器材。 六、維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 1、

6、變壓器： 1）每年春季檢查高低壓絕緣及進(jìn)行變壓器油簡(jiǎn)化試驗(yàn)對(duì) 變壓器線耳和各螺絲進(jìn)行檢查和緊固。 3 ）每半年有載開關(guān)箱變壓器油進(jìn)行簡(jiǎn)化試驗(yàn)。 4）每年春季有載開關(guān)箱換油及檢修。 2、高壓開關(guān)柜： 1）每年進(jìn)行兩次繼保整組試驗(yàn)，每?jī)赡赀M(jìn)行各繼電器試 驗(yàn)（配合試驗(yàn)清掃檢查高壓母線）。 2 ）每年春季油開關(guān)換油及檢修。 3 ）每年春季對(duì)手車合閘和分閘回路進(jìn)行試驗(yàn)和檢修。 4）每年春季檢查咼壓 PT絕緣電阻。 3、各變壓器低壓主開關(guān)： 1）每年冬季檢修開關(guān)的觸頭和機(jī)構(gòu)。 2）每年冬季對(duì)開關(guān)的電子保護(hù)進(jìn)行一次模擬動(dòng)作試驗(yàn)。 3）條件許可時(shí)，每年對(duì)分開關(guān)及其出線電纜進(jìn)行檢查。 4、水泵房及消防水泵： 每

7、月檢修經(jīng)常使用的生活泵磁吸開關(guān)及控制回路。 每年檢查水泵馬達(dá)絕緣及軸承換油。 5、消防風(fēng)機(jī)： 1）每月進(jìn)行一次試機(jī)及檢查。 2）每年春季檢查絕緣、軸承、開關(guān)及控制回路。 6、防雷地網(wǎng)和工作地網(wǎng)：每年春季測(cè)試一次。 空調(diào)主機(jī)馬達(dá)及其他電器：配合使用單位檢修時(shí)一齊檢修。 七、消防系統(tǒng) 1、必須委托具備資質(zhì)的消防公司保養(yǎng)整個(gè)寫字樓的消防 系統(tǒng)。 2物管人員應(yīng)保障每月中旬自查一次消防系統(tǒng)、滅火器、 應(yīng)急燈、疏散指示的完好情況， 消防水帶、噴頭、消防水泵、 噴淋、煙感、防排煙等的檢查，自查完畢存檔。 房屋本體維護(hù)保養(yǎng)的管理： （一）、日常養(yǎng)護(hù)工作： 為保障業(yè)主的生命安全及財(cái)產(chǎn)安全，物業(yè)管理人員應(yīng)對(duì)房屋

8、本體作如下方面的日常工作： 1、地基：每日應(yīng)檢查上下水管漏、排水系統(tǒng)正常、防止 出現(xiàn)不合理的荷載狀況 2、樓地面：防止管道漏水、堵塞，定時(shí)開放冷氣，保持 室內(nèi)良好通風(fēng)，防止受潮。 3、墻臺(tái)面及吊頂：做好清潔工作，防止撞擊，防水、防 腐、防裂、防脹。 4、門窗：經(jīng)常清潔檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，定期更換 易損部件。 5、在特殊環(huán)境下（如梅雨天、暴風(fēng)雨等）及時(shí)關(guān)閉門窗。 （二）、房屋本體維修管理中的責(zé)任劃分： 1、在建筑主體無(wú)滲漏、無(wú)人為損壞及驗(yàn)收合格投入使用 的情況下，物業(yè)管理公司應(yīng)協(xié)助業(yè)主在產(chǎn)權(quán)使用年限內(nèi)之持 續(xù)使用的安全性。 2、在規(guī)定保修期內(nèi)，由施工單位負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量保修。 3、保修期滿后，由

9、業(yè)主承擔(dān)房屋修繕責(zé)任，并承擔(dān)修繕 費(fèi)用。 4、物業(yè)協(xié)助業(yè)主進(jìn)行修繕工作，費(fèi)用由業(yè)主支付。 5、屬管理不善或使用不當(dāng)造成的房屋本體的損壞將由物 業(yè)負(fù)責(zé)維修。對(duì)于不可抗力因素造成的損毀不予以承擔(dān)責(zé) 任，如：水管爆裂、暴風(fēng)雨、戰(zhàn)爭(zhēng)等。 6、市政管道及處理裝置、房屋進(jìn)戶水表的管道線、人防 設(shè)施等的修繕，由各專業(yè)管理部門負(fù)責(zé)。 九、裝修、維修 為保障室內(nèi)裝修設(shè)施設(shè)備的正常使用，制定有效的保養(yǎng)計(jì) 劃。物業(yè)管理處應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)不符合標(biāo)準(zhǔn)物件或設(shè)置，并建議 業(yè)主及時(shí)更換或維修 第二部分 室內(nèi)裝修環(huán)境的管理標(biāo)準(zhǔn) 寫字樓外圍：地面無(wú)雜物、無(wú)積水、無(wú)亂堆亂放物品、無(wú)亂 貼畫。 1、一樓大堂： a、大理石地面：光潔如鏡，

10、每季度做晶面處理一次。 b、休息區(qū)：無(wú)灰塵，無(wú)污漬，煙灰盅內(nèi)煙頭存放量不得 超過(guò)3個(gè)。 c、通風(fēng)口、照明燈具、天花、飾物：潔凈、無(wú)污漬、無(wú) 塵。 d、垃圾桶：垃圾不能超過(guò)一半、及時(shí)更換垃圾袋，無(wú)污 漬、無(wú)異味。 e、玻璃門：無(wú)手印和灰塵、保持光亮、干凈。 f、墻面、臺(tái)面、沙發(fā)、不銹鋼器具：保持光亮整潔，無(wú)灰 塵，保持空氣清新，無(wú)異味。 g、玻璃幕墻（2米以下清潔）：每天清潔一次、潔凈、無(wú) 污漬。 2、消防樓梯： a、地面梯級(jí)：潔凈，無(wú)污漬、水漬、灰塵； b、樓梯扶手：無(wú)臟污； c、鐵欄油漆：完好無(wú)脫皮； d、樓間天花：無(wú)灰塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)； e、地腳線：干凈，無(wú)灰塵； f、墻面：無(wú)塵、無(wú)污漬； g

11、、門窗：潔凈光亮、無(wú)污漬、無(wú)塵； h、消防設(shè)施：潔凈、無(wú)污漬、無(wú)塵； i、樓道：無(wú)堆放雜物、無(wú)灰塵、無(wú)污漬、無(wú)異味。 3樓層公共走廊通道： a、地面：光潔如鏡，每季度做晶面處理一次，使用處理 劑為美國(guó)NCL清潔劑； b、墻面：無(wú)灰塵、無(wú)污漬，墻紙干凈，無(wú)污漬； c、地腳線：干凈，無(wú)灰塵； d、天花：潔凈、無(wú)污漬、無(wú)灰塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)霉點(diǎn)； e、風(fēng)口：無(wú)灰塵、無(wú)冷凝水、無(wú)污漬； f、照明器材：無(wú)灰塵、無(wú)污漬、光彩明亮； g、垃圾桶：垃圾不能超過(guò)一半、無(wú)污漬、無(wú)異味； h、休息區(qū)沙發(fā)、茶幾、煙盅：潔凈、污漬、無(wú)塵； i、綠色植物：潔凈、無(wú)雜物、無(wú)塵。 4、辦公室： a、天花、燈飾、風(fēng)口：潔凈、無(wú)污

12、漬、無(wú)塵； b、墻面、室內(nèi)擺設(shè)：潔凈、無(wú)污漬、無(wú)塵； c、辦公臺(tái)、椅、文件柜：無(wú)灰塵、光潔明亮； d、皮座椅：無(wú)灰塵、無(wú)污漬、完好無(wú)損，每月打蠟保養(yǎng) 一次； e、燈、開關(guān)、辦公弱電設(shè)備：潔凈、無(wú)污漬、無(wú)塵； f、電話清潔：潔凈、無(wú)污漬、無(wú)塵； g、垃圾桶、煙盅：隨叫隨到，垃圾不超過(guò)一半，無(wú)污漬、 無(wú)異味； h、門窗：潔凈、無(wú)污漬、無(wú)塵； i、綠色植物：潔凈、無(wú)污漬、無(wú)塵，每3天更換清水一次; j、公司領(lǐng)導(dǎo)辦公室室：每天整理，隨叫隨到，無(wú)雜物、無(wú) 污漬、無(wú)異味、無(wú)發(fā)霉，及時(shí)按要求清潔。 5、接待室、會(huì)議室： a、墻面：無(wú)灰塵、無(wú)污漬。 b、天花：潔凈、無(wú)污漬、無(wú)灰塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)霉點(diǎn)。 c、風(fēng)口

13、：無(wú)灰塵、無(wú)冷凝水、無(wú)污漬。 d、照明器材：無(wú)灰塵、無(wú)污漬、光彩明亮。 e、會(huì)議桌、會(huì)議椅：無(wú)灰塵、無(wú)污漬、無(wú)雜物，光潔明 亮。 6、洗手間： a、天花及照明燈具：潔凈、衛(wèi)生、無(wú)污漬、無(wú)水漬； b、排氣扇：潔凈、無(wú)污漬、開關(guān)及時(shí)； c、門、窗、玻璃：潔凈、衛(wèi)生、無(wú)水漬、無(wú)污跡； d、鏡面：潔凈光亮、無(wú)水漬、影像清晰； e、洗手盆、水龍頭：潔凈、衛(wèi)生、無(wú)水漬、無(wú)污漬； f、云石臺(tái)面：潔凈、衛(wèi)生、無(wú)水漬、無(wú)污漬； g、地面：潔凈、衛(wèi)生、無(wú)水漬、無(wú)污漬； h、座廁、蹲廁：潔凈、衛(wèi)生、無(wú)水漬、無(wú)污漬、無(wú)異味、 無(wú)長(zhǎng)流水、無(wú)堵塞、無(wú)滴漏; i、小便斗：潔凈、衛(wèi)生、無(wú)水漬、無(wú)污漬、無(wú)異味； j、垃圾桶：垃

14、圾不超過(guò)一半，無(wú)污跡、無(wú)水漬、無(wú)異味； k、衛(wèi)生物料：補(bǔ)充及時(shí)，無(wú)斷檔 第三部分資產(chǎn)保值承諾標(biāo)準(zhǔn) 在正常保養(yǎng)及無(wú)人為損壞、無(wú)不可抗力原因影響的前提 下，物業(yè)管理公司應(yīng)承諾以下資產(chǎn)的保值期限。 大理石：正常使用年限應(yīng)至少維持在10年。 鋁塑板：正常使用年限至少維持 4年。 坐廁：正常使用年限至少維持 3年。 洗手盆：正常使用年限至少維持 3年。 云石臺(tái)：正常使用年限至少維持 4年。 水龍頭：正常使用年限至少維持 2年。 垃圾桶：正常使用年限至少維持1年。 鏡面：正常使用年限至少維持 5年。 燈飾：正常使用年限至少維持 6年。 門：正常使用年限至少維持 6年。 窗：正常使用年限至少維持 10年。

15、12、消防器材： a、滅火器、防毒面具：正常使用年限為一年。 b、水槍、水帶：正常使用年限為 5年。 第四部分消防管理標(biāo)準(zhǔn) 一、日常工作標(biāo)準(zhǔn) l、消防工作要貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，全體人 員是義務(wù)消防員。 2、經(jīng)常檢查防火安全工作，糾正消防違章，整改火險(xiǎn)隱 患，監(jiān)護(hù)動(dòng)火作用。 3、定期檢查消防器材設(shè)備，確保各類器材和裝置處于良 好狀態(tài)，安全防火通道要時(shí)刻保持暢通。 4、消防區(qū)及樓梯走道和出口，必須保持暢通無(wú)阻，任何 單位和個(gè)人不得占用或封堵， 嚴(yán)禁在消防通道上堆放雜物。 5、不得損壞消防設(shè)備和器材，妥善維護(hù)樓梯、走道和出 口的安全疏散指示，事故照明和通風(fēng)設(shè)施。 6、嚴(yán)禁和貯存易燃易爆物品。 7、 發(fā)生火警，應(yīng)立即告知管理處或撥打火警電話“119； 并關(guān)閉電器開關(guān)和門窗。迅速有序地從消防樓梯疏散人員， 切勿驚慌擁擠。 二、火警應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn) 1、發(fā)現(xiàn)火警時(shí)應(yīng)及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)，如屬實(shí)，應(yīng)及時(shí)通知 物業(yè)管理員，并利用周圍消防器材進(jìn)行撲救。 2、若火勢(shì)