中央空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)維修作業(yè)指導(dǎo)書資料

1、物業(yè)公司 工程部工作手冊(cè) 中央空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)維修 作業(yè)指導(dǎo)書 版次 01 共6頁(yè) 第1頁(yè) 1. 目的 規(guī)范操作、保養(yǎng)、維修中央空調(diào)系統(tǒng)，以保障空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常。 2. 適用范圍 適用于物業(yè)公司管理范圍內(nèi)的中央空調(diào)系統(tǒng)。 3. 職責(zé) 3.1工程部負(fù)責(zé)中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行的監(jiān)督管理。 3.2各物業(yè)管理項(xiàng)目部工程管理處遵照?qǐng)?zhí)行。 4. 工作內(nèi)容 4.1空調(diào)系統(tǒng)管理 4.1.1空調(diào)主機(jī)組運(yùn)行時(shí)，應(yīng)每 3至4小時(shí)詳細(xì)填寫空調(diào)主機(jī)組運(yùn)行記錄表。 4.1.2空調(diào)主機(jī)組及其自動(dòng)控制系統(tǒng)操作站屬專用設(shè)備/微機(jī)操作站，密碼、時(shí)間、溫 度等設(shè)備操作/運(yùn)行參數(shù)的重新設(shè)定應(yīng)報(bào)工程管理處主任批準(zhǔn)后，由指定人員操作?？?調(diào)主機(jī)組

2、要按照設(shè)備說(shuō)明書進(jìn)行規(guī)范性的保養(yǎng)維修。 4.1.3空調(diào)系統(tǒng)的一般故障，如高壓停機(jī)、油泵異常、電磁閥失控、樓層柜故障、冷 卻塔故障等，設(shè)備責(zé)任人應(yīng)及時(shí)處理并報(bào)告設(shè)備主管。 4.1.4中央空調(diào)溫度達(dá)不到要求、冷凍水機(jī)組控制異常等故障，應(yīng)通知設(shè)備主管到現(xiàn) 場(chǎng)處理并報(bào)告工程管理處主任。 4.1.5安全閥出現(xiàn)爆裂應(yīng)采取緊急措施，或請(qǐng)有資格的技術(shù)人員處理。 4.1.6空調(diào)主機(jī)組及其自動(dòng)控制系統(tǒng)出現(xiàn)故障后，設(shè)備主管應(yīng)及時(shí)報(bào)告工程管理處主 任，并組織技術(shù)人員進(jìn)行檢修，查明原因向工程管理處主任報(bào)告。 4.1.7自動(dòng)控制系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)和控制模塊出現(xiàn)故障，設(shè)備責(zé)任人未經(jīng)工程管理處主任同意， 不得私自拆修。 4.1.8每半

3、年對(duì)網(wǎng)絡(luò)控制器及2DC箱模塊進(jìn)行保養(yǎng)。 4.1.9設(shè)備主管負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查分承包方對(duì)冷凍/冷卻循環(huán)系統(tǒng)水處理的過(guò)程和結(jié)果。 4.2空調(diào)泵類保養(yǎng)維修 物業(yè)公司 工程部工作手冊(cè) 中央空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)維修 作業(yè)指導(dǎo)書 版次 01 共6頁(yè) 第2頁(yè) 421每日維護(hù)檢修內(nèi)容 421.1水泵、電機(jī)軸承溫度是否正常，運(yùn)轉(zhuǎn)是否有異響和振動(dòng)。 421.2壓力表示數(shù)是否正常。 421.3是否有漏油、漏水現(xiàn)象。 4.2.1.4閥門開關(guān)位置是否正常。 4.2.1.5控制電器工作狀態(tài)是否正常。 4.2.1.6排除其它不正常現(xiàn)象。 4.2.2每周維護(hù)檢修內(nèi)容 4.2.2.1清潔機(jī)房環(huán)境。 4.2.2.2督促和檢查分承包方水質(zhì)處理情

4、況，保證水質(zhì)各項(xiàng)指標(biāo)符合要求。 4.2.3每年維護(hù)檢修內(nèi)容 4.2.3.2更換軸承油。 4.2.3.3檢查密封件的密封情況，測(cè)量并記錄葉輪密封環(huán)的密封間隙。 4.2.3.4檢查泵葉、泵殼，清潔泵葉、殼內(nèi)外表面，泵及機(jī)架除銹并刷漆。 4.2.3.5檢查各儀表的準(zhǔn)確性、可靠性。 4.2.3.6檢查保養(yǎng)所有的附屬閥件。 4.2.3.6檢查鍵和鍵輪的磨損情況，檢查鍵輪和鍵與軸配合是否松動(dòng)。 4.2.3.7電機(jī)檢修保養(yǎng)。 4.2.3.8測(cè)試電路動(dòng)作的可靠性。 4.3冷卻塔保養(yǎng)維修 4.3.2每日維護(hù)檢修內(nèi)容（3至4次） 4.3.2.1運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)是否有異響和振動(dòng)。 4.3.2.2查看冷卻塔內(nèi)的水位是否在工作范

5、圍內(nèi)。 4.3.2.3檢查皮帶松緊程度及皮帶、皮帶輪、風(fēng)葉、軸銷的磨損情況或有無(wú)松動(dòng) 4.3.2每月維護(hù)檢修內(nèi)容 4.3.2.1更換磨損部件，各轉(zhuǎn)動(dòng)部位加注潤(rùn)滑油。 4.3.2.2檢修轉(zhuǎn)頭，清理異物，使之轉(zhuǎn)動(dòng)流暢。 4.3.2.3清洗散熱填料積聚的泥尖及污物。 4.3.3年度維修保養(yǎng)內(nèi)容 物業(yè)公司 工程部工作手冊(cè) 中央空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)維修 作業(yè)指導(dǎo)書 版次 01 共6頁(yè) 第3頁(yè) 433.2拆下風(fēng)網(wǎng)，清理所有底盒或滴水層的廢物。 433.3調(diào)校布水管出水孔的角度。 4.3.3.4調(diào)整風(fēng)扇扇葉角度，以使安裝角度一致。 4.3.3.5檢測(cè)馬達(dá)絕緣及接地電阻。 4.3.3.6緊固所有連接螺絲螺母，轉(zhuǎn)動(dòng)部位

6、加注潤(rùn)滑油。 4.3.3.6運(yùn)行冷卻塔，調(diào)校適量水位。 4.3.3.7調(diào)校轉(zhuǎn)頭轉(zhuǎn)速及水泵水量。 4.3.3.8觀察出風(fēng)口漂水量，調(diào)整隔水軸安裝角度。 4.3.3.9觀測(cè)循環(huán)水質(zhì)，呈交水處理報(bào)告。 4.3.3.10所有金屬架及連接件重新刷防銹油漆。 4.3.3.11提交工程維修報(bào)告。 4.4空氣處理機(jī)保養(yǎng)維修 4.4.1每日維護(hù)檢修內(nèi)容 4.4.1.1空氣處理機(jī)在工作過(guò)程中沒(méi)有異響和異常振動(dòng)，儀表計(jì)量準(zhǔn)確。 4.4.1.2管道中凝結(jié)水流暢，空氣過(guò)濾網(wǎng)無(wú)雜物堵塞，風(fēng)柜皮帶輪運(yùn)轉(zhuǎn)正常 4.4.1.3電動(dòng)閥工作狀態(tài)正常。 4.4.2每周維護(hù)檢修內(nèi)容 4.4.2.1清潔空氣過(guò)濾網(wǎng)，檢查冷卻盤管散熱片。

7、4.4.2.2檢查皮帶輪及皮帶磨損情況，皮帶輪配合是否松動(dòng)。 4.4.2.3檢查葉輪和緊固螺栓及軸承座緊固螺栓是否有松動(dòng)現(xiàn)象。 4.4.3每年維護(hù)檢修內(nèi)容 4.4.3.1檢查所有運(yùn)動(dòng)部件的磨損情況，更換軸承油。 4.4.3.3更換機(jī)油，并做好記錄。 4.4.3.4檢查氣閥組件的密封性。 4.4.3.5檢驗(yàn)所有儀表的準(zhǔn)確可靠性。 4.4.3.6檢查安全閥的工作性能，保養(yǎng)所有附屬閥件。 4.4.3.6 儲(chǔ)氣筒清潔、試壓。 4.4.3.7電機(jī)年度檢修保養(yǎng)。 4.5風(fēng)機(jī)盤管保養(yǎng)維修 物業(yè)公司 工程部工作手冊(cè) 中央空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)維修 作業(yè)指導(dǎo)書 版次 01 共6頁(yè) 第4頁(yè) 4.5.1每周維護(hù)檢修內(nèi)容 4.

8、5.1.1凝水盤排水管是否堵塞不通。 4.5.1.2風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常。 4.5.1.3 出回風(fēng)口是否正常。 4.5.1.4控制電器是否正常。 4.5.2年度維護(hù)檢修內(nèi)容 4.5.2.1檢查測(cè)試水量調(diào)節(jié)閥。 4.522清洗過(guò)濾器。 4.523檢測(cè)控制開關(guān)的性能。 4.6水處理系統(tǒng)保養(yǎng)維修 4.6.1進(jìn)場(chǎng)工作內(nèi)容 461.1冷凍水系統(tǒng) A. 清洗膨脹水箱，然后于水箱中投加GT-805殺茵滅藻劑，開冷凍泵循環(huán)16-24小時(shí)， 作全系統(tǒng)的殺菌滅藻剝污泥處理。 B. 于膨脹水箱中投加GT-807殺菌滅藻劑，開冷凍泵循環(huán)16-24小時(shí)，作進(jìn)一步的殺茵 滅藻處理，并于冷凍水最低點(diǎn)排放冷凍水。 C. 于膨脹水

9、箱中投加GT-801清洗劑，開泵循環(huán)24小時(shí)，可將系統(tǒng)內(nèi)的浮銹、油污滲 透剝離，于冷凍水最低點(diǎn)排放冷凍水，將剝出的銹渣、污泥排出冷凍系統(tǒng)之外。 D. 全系統(tǒng)的水排完后，打開冷凍水過(guò)濾器，清除其間污雜物。 E. 補(bǔ)加自來(lái)水，水加滿后開冷凍泵循環(huán) 30分鐘，即刻停泵放水，如此重復(fù)2-3次，至 排出的冷凍水澄清透明。 F. 于膨脹水箱中投加GT-804冷凍水緩蝕劑，加藥后開冷凍泵循環(huán)15分 鐘，使藥物均勻分布于整個(gè)冷凍系統(tǒng)。只要系統(tǒng)無(wú)泄漏現(xiàn)象，該藥物在一年內(nèi)均有防 銹緩蝕效果。（進(jìn)場(chǎng)工作完畢） 4.6.1.2冷卻水系統(tǒng) A. 用人工方法清洗冷卻塔，清除塔盤上的灰塵、污泥，洗完塔投加GT-805殺茵劑

10、，開 冷卻泵循環(huán)16-24小時(shí)，作全系統(tǒng)的殺茵滅藻處理。 B. 洗塔、排冷卻水，于冷卻塔中投加 GT-801清洗劑，加水至滿，開冷卻泵循環(huán)作用 24小時(shí)，對(duì)全系統(tǒng)進(jìn)行剝浮銹除油污清洗。 物業(yè)公司 工程部工作手冊(cè) 中央空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)維修 作業(yè)指導(dǎo)書 版次 01 共6頁(yè) 第5頁(yè) C. 洗塔、排放全部冷卻水，水排完后開啟冷卻水過(guò)濾器，清除過(guò)濾器上的污雜物。 D. 打開冷凝器端蓋，檢查冷凝器銅管是否有結(jié)垢現(xiàn)象，如有則采用一個(gè)外接泵，用 GT-801除垢液、中和鈍化液、預(yù)膜液分三步清洗冷凝器銅管，使銅管熱交換效率保持 良好；如銅管無(wú)垢、但有生物污泥或銹渣等，則用通 炮器逐一銅管通炮，通完炮再用系統(tǒng)的水沖洗

11、之。 E. 冷凝器端蓋刮銹、上防銹漆，漆干后裝上端蓋，使冷凝器復(fù)原。 F. 進(jìn)場(chǎng)時(shí)如為停機(jī)階段，冷卻系統(tǒng)、冷凝器洗畢，于整個(gè)系統(tǒng)中投加GT-804濕保劑, 可保證停機(jī)階段系統(tǒng)不出現(xiàn)銹蝕現(xiàn)象。 G. 進(jìn)場(chǎng)時(shí)如為開機(jī)階段，冷卻系統(tǒng)、冷凝器洗畢，于冷卻塔投加GT-802預(yù)膜液，開泵 循環(huán)48小時(shí)。 H. 排放預(yù)膜液，投加GT-803水穩(wěn)液（如用GT-809固體水穩(wěn)藥，則不需預(yù)膜）。（進(jìn)場(chǎng)工 作完畢） 4.6.2日常管理工作內(nèi)容 4.621冷凍水系統(tǒng) 由于該系統(tǒng)是密閉的，只要系統(tǒng)無(wú)泄漏，水量及藥物均損失很少，加上緩蝕劑的 防銹有效期為一年，所以只需每季度抽水樣分析化驗(yàn)水質(zhì)，監(jiān)測(cè)系統(tǒng)有無(wú)泄漏，并及 時(shí)補(bǔ)

12、充冷凍緩蝕劑即可。殺茵滅藻采用每月交替投加 GT-805 GT-807殺茵滅藻劑的方 法處理。 4.622冷卻水系統(tǒng) A. 加藥工作 由于該系統(tǒng)是敞開的，水份的蒸發(fā)、飛散使藥物的濃度有所下降，而液體水穩(wěn)藥 具有修補(bǔ)防銹膜、阻止化學(xué)垢在冷凝器沉積的作用，所以應(yīng)每周補(bǔ)藥一次（如用固體水 穩(wěn)藥則每月補(bǔ)藥一次，因該藥可根據(jù)本身在水中的飽和度釋放溶解）。開機(jī)階段每周交 替投加GT-805 GT-806殺菌劑作沖擊式殺茵滅藻處理。 B. 排污工作 由于冷卻塔與大氣相通，大氣中的灰塵、污雜物會(huì)掉進(jìn)冷卻塔塔盤，所以至少應(yīng) 每月清洗一次冷卻塔，如環(huán)境較差，則應(yīng)勤洗塔、勤排污。 C. 分析測(cè)試工作 開機(jī)時(shí)，每月洗塔前應(yīng)取一水樣分析 PH濁度、堿度、總鐵總銅、細(xì)菌數(shù)等多項(xiàng) 物業(yè)公司 工程部工作手