安徽池州房地產場研究報告

1、池州房地產市場研究報告目錄第一章 市場背景研究一、池州概況二、池州經濟三、池州交通四、池州旅游產業(yè)五、池州城市規(guī)劃第二章 房地產市場背景分析一、池州全市固定資產及房地產開發(fā)投資情況二、池州房地產開發(fā)土地供應情況三、池州商品房銷售情況第三章 擬投資地塊分析一、地塊基本情況二、地塊優(yōu)劣勢分析三、地塊經濟效益分析池州房地產市場研究報告第一章 市場背景研究一、池州概況池州市位于安徽省西南部， 長江下游南岸， 是長江南岸重要的濱江港口城市和省級歷史 文化名城。 2000 年 6 月經國務院批準撤地設市，現(xiàn)轄貴池區(qū)、東至縣、石臺縣、青陽縣和 九華山風景區(qū)以及省級池州經濟技術開發(fā)區(qū)，國土面積 8272 平方

2、公里，總人口 160 萬。池州以擁有良好的生態(tài)旅游資源而著稱，是中國第一個國家級生態(tài)經濟示范區(qū)、 中國 21 世紀議程試點地區(qū)和中國優(yōu)秀旅游城市。境內有國家級風景名勝區(qū)、中國四大佛教名 山之一的九華山，安徽省 “兩山一湖”旅游區(qū)的重要組成部分牯牛降、 升金湖國家級自 然保護區(qū)為；省級風景名勝齊山秋浦仙境，石臺溶洞群等。1 行政區(qū)劃 池州南接黃山，北與安慶隔江相望，東接蕪湖、銅陵，西至九江，屬沿江經濟開發(fā)帶， 轄一區(qū)（貴池區(qū)） 、三縣（東至縣、石臺縣、青陽縣） 、一風景區(qū)（九華山風景區(qū)） 、一開發(fā) 區(qū)（省級池州經濟技術開發(fā)區(qū)） ，全市現(xiàn)有鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū) 53個（ 9個鄉(xiāng)、 36個鎮(zhèn)、 8個街道辦 事

3、處）。2 面積和人口2007 年池州全市人口 158 萬，城鎮(zhèn)人口 40 萬，其中城市主城區(qū)貴池區(qū)的城市人口 15 萬，主城區(qū)面積 30 平方公里。池州房地產市場研究報告區(qū)域面積（平方千米）人口（萬人）貴池區(qū)243263 萬東至縣325652 萬石臺縣140313 萬青陽縣118130 萬池州市 （合計）8272158 萬二、池州經濟GDP 及財政收入年份項目2005200620072008 上半年國民生產總值（億元）110.18130.1156.681.1增幅13.30%14%15.20%15.1%人均國民生產總值（元）87191000711515/比上年增長108912881508/財政收

4、入（億元）11.7815.0122.0813.2增幅31.2%28.02%33.08%31.4%產業(yè)結構（三產業(yè)構成比）年份產業(yè)構成200520062007第一產業(yè)25.6321.921.5第二產業(yè)40.6338.138.1第三產業(yè)43.924040.4固定資產投資年份項目2005200620072008 上半年全社會固定資產投資（億元）75.691.04139.8579.34增幅34.5%28.7%53.6%40.4%城鎮(zhèn)固定資產投資（億元）64.9569.78/3池州房地產市場研究報告增幅29.4%22.0%/房地產開發(fā)投資（億元）7.779.5413.0715.1增幅13.6%22.7%

5、370%63.3%居民收入年份項目200520062007城鎮(zhèn)居民 人均可支配收入（元）7882901511017增長13%14.4%22.2%人均消費性指出（元）/63327929增長/12.08%25.2%農村居民 純收入（元）294033474012增長11%13.84%19.9%人均消費性支出224225472874增長/13.6%12.9%小結：1池州 GDP增幅近幾年均保持在兩位數(shù)以上的增長，但無論GDP總量還是人均 GDP都處較低水平。2近幾年池州固定資產投資增幅較快， 尤其是房地產的開發(fā)投資增幅逐年加速。 初步統(tǒng)計， 2008 年全市上半年的投資額就已經超過 07 年全年的投資

6、總額， 但固定資產投資結構相對失 衡，房地產投資占固定資產投資的比重過大。3池州居民收入水平不高，與全國平均水平有一定差距，07 年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入均 僅為全國平均水平（ 13786 元）的 80%，但收入增速高于全國平均，未來可提升的潛力較 大。4近年來，池州城市化進程加速，但07 年末全市城鎮(zhèn)化率僅為 25%左右，市區(qū)建成面積較小，遠低于全國平均水平，農業(yè)市的特征明顯。三、池州交通1陸路池州房地產市場研究報告銅九鐵路池州段預計今年 9 月底完工，明年 5 月份全線開通。沿江高速公路池州段全長 82.6 公里，總投資 40 億元，現(xiàn)已建成通車。 銅陵至湯口高速公路池州段全長 54.

7、3 公里，總投資 24 億元，于 2004 年 6 月正式開工 建設，于 2007 年建成通車。宜景高速大渡口至景德鎮(zhèn)高速公路池州段全長 80.6 公里，總投資 36.3 億元，目前正在 施工，計劃 2008 年底完工。另有池州長江公路大橋及合銅黃高速、 望東長江公路大橋及南岸高速接線、 東至至九江 高速公路、池州經石臺至祁門高速公路均已列入全省高速公路網規(guī)劃并開展項目前期工 作，另外 318 國道池州繞城公路、 206 國道等均途徑池州。2水路池州是長江中下游重要港口城市， 長江黃金水道流經池州 162 公里， 池州港口年吞吐量 達 1300 萬噸。3民航池州九華山旅游機場目前正在籌建中，將

8、于2010 年前投入運行，預計年旅客吞吐量 50萬人次。四、池州旅游產業(yè)池州第三產業(yè)占經濟總量的 40%以上，而旅游業(yè)是池州第三產業(yè)得以迅速發(fā)展的主要 支撐。 池州是中國優(yōu)秀旅游城市，旅游資源優(yōu)勢明顯，目前主要以佛教文化、歷史文化和生 態(tài)旅游為旅游主題。 全市擁有國家級旅游品牌 4 處，分別是： 中國四大佛教名山之一、 重要 的國際性佛教道場九華山， 國家級野生動植物自然保護區(qū)牯牛降， 亞洲重要的濕地、 被稱為 中國鶴湖 的國家級珍稀水禽保護區(qū)升金湖， 以及九華山國家森林公園。 另有省 級風景名勝區(qū)有十多處。九華山已成為國家 4A 旅游區(qū)，貴池齊山、萬羅山、東至歷山、東 流古文化區(qū)、石臺蓬萊仙

9、洞五大景區(qū)（點）是國家 2A 級旅游區(qū)（點） 。小結 ：當前池州經濟主要以旅游業(yè)、生態(tài)農業(yè)為支撐，工業(yè)發(fā)展水平偏低， 但由于池州有著較好的交通區(qū)位優(yōu)勢， 隨著安徽與長三角的對接， 作為沿江城市的池州一方面可承接長 三角地區(qū)的產業(yè)轉移，另一方面又具備獨特的生態(tài)旅游資源優(yōu)勢，經濟可提升的空間較大。五、池州城市規(guī)劃1池州經濟近期發(fā)展目標（ 2010 年）池州房地產市場研究報告項目具體指標20072010年經濟發(fā)展生產總值（現(xiàn)價，億元）156.6240人均 GDP（元 ）1151515000財政總收入（億元）22.0825.6工業(yè)化率25.536旅游總收入（億元）/60.0進出口總額（億美元）/2.5

10、生活質量城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）1101715000農村居民人均可支配收入（元）40125817從池州的近期經濟發(fā)展目標來看，池州 GDP 和人均 GDP 如保持目前的增速，到 2010 年分別可達到 240 億元和 15000 元，屆時池州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達到 15000 元。池 州城市人口將達到 50萬，市區(qū)建成面積 50 平方公里。2 池州城市發(fā)展規(guī)劃2007 年池州市城市總體規(guī)劃將主城區(qū)、青陽副城、九華山風景區(qū)納入城市規(guī)劃體系，形成“一主一副一區(qū)” 的組團城市空間布局。 城市定位為皖江南岸主要中心城市、 安徽省“兩山一湖”旅游核心區(qū)和宜居的港口園林城市。池州房地產市場研究報告（

11、一主一副一區(qū)） 針對主城區(qū)（貴池區(qū)） 規(guī)劃分為中心城區(qū)、 火車站站前區(qū)、 齊山平天湖風景區(qū)、 教育園區(qū)、東部經濟園區(qū)五大 功能區(qū)（一城五區(qū)，濱江環(huán)湖） ： 1中心城區(qū)（老城區(qū)、站前區(qū)）依托老城區(qū)的社會服務和基礎設施，建設以居住、商 貿、文化為主要功能的中心城區(qū)； 2東部經濟園區(qū)依托優(yōu)良的長江港口岸線資源，以池州市經濟技術開發(fā)區(qū)和貴池工業(yè) 園區(qū)為主體，建設以第二產業(yè)為主導的東部經濟園區(qū)； 3商貿物流園區(qū)依托城市南部便捷的交通條件，建設商貿物流區(qū)； 4科教園區(qū)依托城市南部優(yōu)良的用地條件，建設以高等教育為主導的科教園區(qū)； 5齊山平天湖風景旅游區(qū)依托齊山平天湖的生態(tài)環(huán)境和歷史文化資源，建設齊山平天 湖

12、風景旅游區(qū)池州房地產市場研究報告第二章 房地產市場背景分析一、池州全市固定資產及房地產開發(fā)投資情況池州固定資產及房地產投資情況160014012010080604020全社會固定資產投資房地產開發(fā)投資（億元）近年來池州固定資產投資增速較快，特別是 2007 年后的增幅更加明顯。 據(jù) 08 年上半年160 億元，其中房地產開發(fā)投資增速加快，僅 08的統(tǒng)計，預計全年固定資產投資有望突破 上半年的投資額就已超過 07 年全年。2007 年池州房地產開發(fā)投資占 GDP 比重為 9.34% ，預計 2008 年上半年該比重達到19.03%，高于國際公認的 5%的合理水平 14 個百分點，房地產投資熱的特

13、征明顯。2005-2007年池州土地供應統(tǒng)計2005 2006 20072008上半年出讓量、池州房地產開發(fā)用地供應統(tǒng)計從池州國土局了解， 池州 05、06 年純房地產開發(fā)用地供應量年均約為 8001000 畝（該 數(shù)據(jù)與池州 0507 年池州商品房實際施工面積總和基本吻合） 。 而經過調研及網上土地招拍掛的信息統(tǒng)計， 2007 年全年池州累計出讓商住用地 28 宗，出讓池州房地產市場研究報告面積 2780 畝，成交均價為 55萬/畝。2008 年上半年池州出讓商住用地 14 宗，累計出讓面積 1416 畝，成交均價約 68 萬元 / 畝。結合池州土地分級制度來看，目前該市老城區(qū)（貴池區(qū)）成交

14、均價100 萬 /畝以上， 08年最新兩宗老城區(qū)土地成交價格分別為158 萬/畝和 133 萬/畝，成交價格在同級別城市已屬較高水平。 另從國土局最新的土地掛牌公告來看， 最新的主城區(qū)幾幅 100 畝左右的地塊， 掛 牌價格竟然達到 390400 萬元 /畝。三、池州商品房銷售統(tǒng)計（1）池州市商品房開發(fā)統(tǒng)計據(jù)統(tǒng)計，池洲商品房施工面積逐年快速遞增，05 到 06 年增幅為 10%，06 到 07 年增幅達到 21%，而 08年上半年即達到 07 年全年的90%，增幅同比達 80% 。從竣工量來看， 05至 07 年均保持與施工面積同步遞增的趨勢，08 年上半年池州竣工面積占施工面積比較往年有所回

15、落。結合池州 05、06年土地供應量看，池州每年土地供應量約8001000 畝/年，按照當前容積率 1.8 來測算，理論上年商品房施工面積在 96 萬 120 萬左右，與上述施工量統(tǒng)計基本 吻合。隨著 0607 年我國房地產市場的異?；鸨?， 池州土地出讓量也相應激增， 但實際施工 面積并無大幅度增加，土地閑置現(xiàn)象較為常見。2） 20052008 年池州市房地產成交情況統(tǒng)計住宅類2005年2006 年2007 年2008 年 16 月成交套數(shù)（套）1009237833691235成交面積（萬 M2 ）12.3430.1540.8814.19成交均價（元 /平方米）1629.31939.02380

16、.32543.49池州房地產市場研究報告成交金額20105.5558461.7397306.5836090.6220052007 年池州住宅類商品房成交價格、 成交面積逐年大幅度遞增， 08 年上半年又較 07 年有大幅度回落。但通過分析可以看出，20052007 年年平均成交面積約為 28 萬平米，08 上半年達到該數(shù)據(jù)的 50%，在 08 年中國樓市觀望氛圍濃厚的背景下， 這一部分可歸結為 市場的剛性需求部分。商業(yè)類2005年2006 年2007 年2008 年 16 月成交套數(shù)（套）226473543892成交面積（萬 M2 ）1.042.663.116.46成交均價（元 /平方米）61

17、92.35866.15506.74511.9成交金額64401560417126.229146.9池州商業(yè)用房 20052007 年成交面積逐年大幅度遞增，但成交均價卻以每年5%6% 的速度遞減，價格受供求關系的影響明顯。（3）池州商品房空置情況截至 2008 年 6月底，池州商品房實際空置面積 6.68 萬平方米，其中住宅類空置 2.8萬平方 米，商業(yè)類空置 2.45 萬平方米。結論：1根據(jù)池州房地產各項統(tǒng)計指標， 07、08 年池州房地產投資同大環(huán)境一樣處在過熱的水平， 08 年上半年市場受國家宏觀調控的影響已經凸顯，商品住宅的成交面積總量同比07年有較大幅度的縮水，回落到 06 年的水平

18、，但成交價格仍然保持一定幅度的上漲，一方面 是受剛性需求的支撐，另一方面與近幾年池州土地供應價格一路走高有關。2從目前池州商品房的空置情況看，空置量雖然較低，但該數(shù)據(jù)的統(tǒng)計口徑只針對空 置時間達到 2 年的商品房，實際上從 08 年該市的商品房竣工量和成交量來看，未完成銷售 的份額遠超過該數(shù)字，而且由于07 年后池州土地供應量劇增，理論上該市商品房的存量以及未來幾年的上市量都非常龐大。3理論上池州城市化進程未來可帶來一定量的商品房需求，但僅依靠未來 10 萬人的城鎮(zhèn)人口擴充，想完全吸納 0708 年的因土地出讓而產生的龐大的商品房供應還有一定的難10池州房地產市場研究報告度。4 08 上半年池

19、州商品住宅的成交面積 14.19 平方米，在宏觀調控的影響下，該數(shù)字可 能為市場最基本的剛性需求，然而實際上由于池州經濟的快速發(fā)展以及未來良好的發(fā)展?jié)?力，這一數(shù)據(jù)增加的可能。基于以上幾點，從宏觀上看，池州房地產市場供給目前處在飽和狀態(tài)，如果在 2010 前 土地出讓量無大幅度增加的話， 后期由于池州經濟具有一定的發(fā)展?jié)摿Γ?城市化進程的加速 和一定量的剛性需求的帶動， 整體需求還可以得到保證。 如果考慮此時介入池州， 則在土地 獲取成本合理的前提下， 建議考慮將此作為戰(zhàn)略儲備用地以避開 20082010 年這段供給旺盛 期。第三章 擬投資地塊分析一、地塊基本情況11池州房地產市場研究報告以上

20、三宗地塊均位于貴池區(qū)（即規(guī)劃的未來池州中心城區(qū)）：1廣電中心地塊 位于池州未來的廣電中心和體育館附近，地塊面積 300 畝，容積率暫定 2.0。該地塊緊靠池州市南外環(huán)路與長江 南路，距貴池市區(qū)中心約 35分鐘車程， 離站前區(qū)池洲碧 桂園較近。地塊為凈地出讓，系政府為雨潤預留地塊。2中醫(yī)院地塊 位于池州中醫(yī)院附近，臨人民路與九華山路，東側與 平天湖之間由于有“平天湖水岸花園”的阻隔而無水景資 源，該地塊面積約 200 畝，因為當?shù)卣跓o掛牌計劃， 相關控規(guī)也未出臺。3秋浦東路地塊 位于池州九華山路與秋浦東路交叉東北角，面積約300 畝，初步觀察該地塊為菜地，部分為沼澤地，地勢較 低。該地塊暫

21、無控制性規(guī)劃出臺。、地塊優(yōu)劣勢分析1廣電中心地塊2中醫(yī)院地塊3秋浦東路地塊地塊等級四類地段三類地段四類地段地塊規(guī)模300 畝（ 20 萬 M2 ）200 畝（ 13.5 萬 M2 ）300 畝（ 20 萬 M2 ）地塊形態(tài)凈地，地勢平坦毛地，地勢較平坦（部分為菜園）毛地，地勢相對低洼，沼澤（部分為菜地）規(guī)劃條件容積率 2.0（其他未定）待定待定12池州房地產市場研究報告區(qū)位池州南外環(huán)路外側池州南外環(huán)路內側池州南外環(huán)路外側 （九華山大道東側）交通干線南外環(huán)路、長江南路人民路（池州較繁華路段）秋浦東路、九華山大道區(qū)域發(fā)展前景池州站前區(qū)與老城區(qū)的中 間地帶，地塊附近未來規(guī) 劃建設池州體育館和廣電 中

22、心位于池州主城區(qū)東擴的發(fā)展方向上， 緊臨老城中心位于池州主城區(qū)東擴的發(fā)展方向上，距老城中心稍 遠，且九華山大道東側目前 基本無房地產開發(fā)區(qū)域城市生活配套地塊市政配套相對完備； 區(qū)域內已建有中小學校， 未來還將建設一所學校緊鄰主城區(qū)， 市政生活配套相對完善地塊市政配套不成熟， 周邊 （九華山大道以西片區(qū)） 房 地產開發(fā)量較大， 但目前片 區(qū)尚未形成齊備的生活配 套景觀資源片區(qū)有少量小面積共享湖面周邊無大規(guī)模水系有水系但整體感覺凌亂周邊典型樓盤池州碧桂園平天湖水岸花園（ 2006年開盤）九華山大道西側 （該地段屬城市三類地段） ：星河灣花園、匯景花園地塊評價具備房地產開發(fā)條件，但面臨競爭壓力較大具

23、備較好的房地產開發(fā)條件， 片區(qū)基本形成居住條件， 面臨的市場競爭壓力較小目前暫不具備房地產開發(fā)條件，可考慮作為土地儲備結論：綜合以上比較，上述三地塊中開發(fā)條件最好的為 2#中醫(yī)院地塊，其次為 1#廣電中心地 塊，最次為 3#秋浦路地塊。但同時也要綜合考慮土地的獲取價格，如 2#地塊獲取的價格可能較高， 1#其次， 3# 目 前相對較低。三、地塊經濟效益評價1開發(fā)建設成本估算13池州房地產市場研究報告以上 3幅地塊均按容積率 2.0 計算，且忽略 3#地塊因地質問題而形成基礎建造成本的增加）1）規(guī)劃指標1廣電中心地塊2中醫(yī)院地塊3秋浦東路地塊占地面積300 畝( 200000M2 )200 畝(

24、 135000 M2)300 畝( 200000M2 )容積率2.02.02.0建筑面積4000002700004000002）成本費用估算（為打造項目高端品質，采用中高檔建筑材料而導致建設成本一定程度的提高）序號成本 費用 項費用細目參考標準費用總額（萬元）備注1#地塊2#地塊3#地塊1開發(fā)成本（1）土地 成本出讓金（含 契稅）（2）前期 工程 費項目可行性研究費、 項目規(guī)劃設 計費建安 3%180012151800水文地質勘 測設計費0.5%300202300三通一平費200135200樣板段工程 費500 元 /M21501501503000 M2售樓處設計 施工裝修費1500+1500

25、元/M2240240240800 M2設計 / 策劃 / 物業(yè)/監(jiān)理 選聘預支費404040前期開辦費100100100（3）建安 工程 費低層、多層 高層、商業(yè) 平均造價1500 元 /M2600004050060000（4）基礎 設施 配套 費綜合管網 道路120100120綠化 / 植物 / 觀賞樹/雕 塑小品景觀 費用12010012014池州房地產市場研究報告亮化工程504050智能化工程20 元 /M2800540800停車場工程10 元 /M2400270400（5）公建 配套 費學校及幼兒園建設費1200 元/ M21201201201000M2泵房及蓄水 池（引用及 消防用各

26、一 個）建設費505050垃圾站1000 元 /M2202020100M2公共廁所1000 元 /M255550M2室外體育休 閑場地505050（6）規(guī)費配套 / 人防 / 新 材/ 代 收 費/ 其他115460031054600總建（7）不可 預計 費5%建安費3000202530002開發(fā)費用（1）管理費工資/辦公 管理費/雜 費5%建安費300020253000（2）營銷 費用市場推廣費 用2%總銷額308421962974總銷額 見（3）財務 費用銀行利息/ 其它財務費 用70 元 /M22800189028003合計（萬元） +地價81049+地價55118+地價80939+地價

27、注：當?shù)啬壳吧唐纷≌山痪鶅r約2550 元/M2 ，商業(yè)均價 4500 元/M2 。本項目如 09 年初正式運行，采用分四期滾動開發(fā)：每期10萬平米（ 2#地塊每期 9萬，分三期完成） ，則三地塊參照項目周邊中高檔樓盤定價， 均價分別為 （2800元/M2、3000 元/M2 、2600 元/M2 +漲幅）。預測房價（保守估計房價年漲幅為7%）：建設期一期二期三期四期建設期（年 /月）2009/12010/122010/62012/62012/12013/122013/62015.12預售期（年 /月）2009/12 至2011/6 至2013/1 至2014/6基準價（ 1+漲幅） n（ 1

28、+7%）3（ 1+7%）5（ 1+7%）7（ 1+7%）15池州房地產市場研究報告1#地塊（每期 10 萬平 米、四期、基準價 2800）2996（元 /M2 ）3430（元 /M2 ）3943（元 /M2）4543（元 /M2 ）2#地塊（每期 9 萬平米、 三期、基準價 3000）3434393245023#地塊（每期 10 萬平 米、四期、基準價 2600）2976340739004465則三幅地塊的平均售價及銷售收入（總建中住宅：商業(yè)=9：1）1#地塊2#地塊3#地塊住宅平均售價 （元/M2 ）372838533687銷售收入（萬元）13420893628132700商業(yè)平均售價 （元

29、/M2 ）500060004000商業(yè)類銷售收入200001620016000合計154208109828148700稅后銷售收入13878798845133830通過以上估算可初步得出地塊所能承受的最高獲取價格：1）項目目標凈利潤（靜態(tài)）按行業(yè)通行標準測算，貼現(xiàn)率為 8%時，測算項目凈利潤值。利潤率利潤指標010%20%30%1#地塊（萬元）111031387827757416362#地塊（萬元）7907988519769296533#地塊（萬元）10706133832676640149（3）項目地塊最高可承受的地價最高地價 =（稅后銷售收入 -目標凈利潤 -項目建設費用） / 地塊面積1#

30、地塊 300 畝，可承受地價為：利潤指標（ %）利潤額度（萬元）地價總款（萬元）平均地價（萬元 / 畝）16池州房地產市場研究報告01110346635155.4510%1387843860146.220%277572998299.9430%416361610153.672#地塊 200 畝，可承受地價為：利潤指標（ %）利潤額度（萬元）地價總款（萬元）平均地價（萬元 / 畝）0790735820179.110%988533842169.2120%1976923958119.7930%296531407470.373#地塊 300 畝，可承受地價為：利潤指標（ %）利潤額度（萬元）地價總款（萬元）平均地價（萬元 / 畝）01070642195140.6510%1338339517131.7220%267662613487.1130%401491274142.47根據(jù)上述指標比較，在達到相同利潤率時，可承受的最高地價分別為3# 1#2