《物業(yè)管理基本制度與政策》考試大綱補充修改內(nèi)容

1、關(guān)于修改全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試大綱的說明近兩年來，物權(quán)法、住宅專項維修資金管理辦法 和物 業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行） 相繼出臺，物業(yè)管理條例 和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法也作了相應(yīng)修改。為避免考試 內(nèi)容與現(xiàn)有法律法規(guī)脫節(jié)和沖突， 經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、 人力資 源和社會保障部批準，現(xiàn)對 2006 年發(fā)布的全國物業(yè)管理師執(zhí) 業(yè)資格考試大綱中物業(yè)管理基本制度與政策部分的相關(guān)內(nèi) 容進行了修改與補充， 作為物業(yè)管理師資格考試的命題與備考依 據(jù)。全國物業(yè)管理師制度管理委員會二八年八月二十六日物業(yè)管理基本制度與政策考試大綱（補充修改內(nèi)容）第一章 物業(yè)管理（一）考試目的 本部分的考試目的是考察應(yīng)試人員運

2、用物業(yè)管理條例 （以下 簡稱條例）分析、處理物業(yè)管理工作中條例相關(guān)問題的能力。（二）考試基本要求掌握：條例對物業(yè)管理的定位， 條例的指導(dǎo)思想以及確立 的基本法律關(guān)系。熟悉： 物業(yè)管理的基本特征， 物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作 用，條例確立的基本制度， 條例涉及的主要問題。了解：物業(yè)管理產(chǎn)生和發(fā)展， 我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革。（三）要點說明1. 條例對物業(yè)管理的定位2. 物業(yè)管理的特征3. 物業(yè)管理的市場化特征4. 市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件5. 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展6. 我國改革開放前城鎮(zhèn)住房制度的主要特征7. 物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用8. 我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷

3、史沿革9. 政府在我國物業(yè)管理發(fā)展中的特殊地位10. 條例頒布前物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點11. 城市新建住宅小區(qū)管理辦法12. 條例頒布后物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點13. 條例的指導(dǎo)思想14. 條例創(chuàng)設(shè)的法律制度及其內(nèi)容15. 條例的主要內(nèi)容16. 條例法律責(zé)任的特點17. 條例確立的基本法律關(guān)系第二章 物業(yè)管理服務(wù)（一）考試目的 本部分的考試目的是考察應(yīng)試人員根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)特點、內(nèi) 容，物業(yè)服務(wù)收費、物業(yè)使用和維護等有關(guān)政策，解決物業(yè)管理服務(wù) 標準，物業(yè)服務(wù)收費， （前期 ）物業(yè)服務(wù)合同等業(yè)務(wù)的能力。（二）考試基本要求 掌握：物業(yè)管理服務(wù)的特點、物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)成 本的構(gòu)成、

4、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的原則、 包干制和酬金制收費形式， （前期）物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容、物業(yè)使用和維護的有關(guān)規(guī)定。熟悉：普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的標準， 物業(yè)服務(wù)定價成本審 核的方法和標準， 前期物業(yè)服務(wù)合同的特征和時效， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)維 護秩序的方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全事故中的法律義務(wù)。了解：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全防范協(xié)助義務(wù)，利用物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營活動的有關(guān)規(guī)定。（三）要點說明1. 物業(yè)管理服務(wù)的特點2. 物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容3. 物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)4. 物業(yè)管理服務(wù)標準5. 物業(yè)服務(wù)收費的原則6. 物業(yè)服務(wù)收費的定價形式7. 物業(yè)服務(wù)費用的計費方式8. 物業(yè)服務(wù)定價成

5、本監(jiān)審9. 物業(yè)服務(wù)費用的成本構(gòu)成10. 物業(yè)服務(wù)定價成本的原則和依據(jù)11. 物業(yè)服務(wù)定價成本審核的方法和標準12. 實行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)13. 物業(yè)服務(wù)費的繳納和督促14. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交各項公用事業(yè)費用的規(guī)定15. 物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容16. 物業(yè)管理資料的移交17. 前期物業(yè)服務(wù)合同的主要條款18. 前期物業(yè)服務(wù)合同的特征19. 前期物業(yè)服務(wù)合同的時效20. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)21. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任22. 物業(yè)使用和維護的相關(guān)法律規(guī)范23. 利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的相關(guān)規(guī)定24. 業(yè)主裝飾裝修房屋的規(guī)范第三章 物業(yè)管理的基本制度（一）考試目的 本部分的考

6、試目的是考察應(yīng)試人員運用業(yè)主大會、 管理規(guī)約、 前 期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管 理從業(yè)人員職業(yè)資格和住宅專項維修資金等七項制度解決相關(guān)工作 實際問題的能力。（二）考試基本要求掌握：業(yè)主大會的職責(zé)和表決規(guī)則， 業(yè)主委員會的職責(zé)， 業(yè)主（臨 時）公約的內(nèi)容和法律效力，前期物業(yè)管理招投標的強制性規(guī)定，物 業(yè)承接查驗制度的現(xiàn)實意義， 各資質(zhì)等級物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件， 物業(yè) 管理師考試注冊規(guī)定， 住宅專項維修資金的管理原則， 住宅專項維修 資金的交存與使用。熟悉：業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，臨時管理規(guī)約應(yīng)具備的主要條款，前 期物業(yè)管理招投標的意義和原則， 應(yīng)移交的物業(yè)管理資料的范圍

7、， 物 業(yè)保修的法律規(guī)定， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的必要性， 物業(yè)管理師應(yīng) 具備的執(zhí)業(yè)能力，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的范圍、住宅專項維 修資金監(jiān)管單位的義務(wù)，挪用住宅專項維修資金的法律責(zé)任。了解： 籌備成立業(yè)主大會的工作內(nèi)容和程序， 業(yè)主委員會委員的 資格條件，物業(yè)管理招標文件的內(nèi)容，物業(yè)管理招投標的評標規(guī)則， 物業(yè)承接查驗的主要內(nèi)容， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的申報程序， 物業(yè)管理 從業(yè)人員的職業(yè)道德。（三）要點說明1. 業(yè)主的權(quán)利2. 業(yè)主的義務(wù)3. 業(yè)主大會的組成4. 業(yè)主大會的性質(zhì)5. 成立業(yè)主大會的限制和選擇6. 業(yè)主大會的籌備7. 籌備業(yè)主大會的工作要求8. 業(yè)主大會的成立9. 業(yè)主大會的

8、職責(zé)10. 召開業(yè)主大會臨時會議的三種情況11. 業(yè)主大會的表決規(guī)則12. 業(yè)主委員會的性質(zhì)13. 業(yè)主委員會的職責(zé)14. 業(yè)主委員會的備案15. 業(yè)主委員會委員的資格條件16. 業(yè)主委員會委員的資格終止17. 業(yè)主委員會會議的規(guī)范18. 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的限制性要求19. 管理規(guī)約的性質(zhì)20. 管理規(guī)約的主要內(nèi)容21. 管理規(guī)約的特殊作用22. 管理規(guī)約的法律效力23. 臨時管理規(guī)約的特殊主體24. 臨時管理規(guī)約的內(nèi)容25. 臨時管理規(guī)約的違約責(zé)任26. 條例關(guān)于臨時管理規(guī)約的規(guī)定27. 業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則28. 前期物業(yè)管理招投標的原則29. 前期物業(yè)管理招投標的特殊性30.

9、前期物業(yè)管理招投標的強制性規(guī)定31. 前期物業(yè)管理招標文件的內(nèi)容32. 物業(yè)管理招標的備案33. 物業(yè)管理投標文件的內(nèi)容34. 物業(yè)管理招標程序規(guī)則35. 物業(yè)管理評標專家名冊36. 物業(yè)管理評標委員會37. 物業(yè)管理招投標的中標和備案38. 違反前期物業(yè)管理招投標規(guī)定的法律責(zé)任39. 我國實行物業(yè)承接查驗制度的現(xiàn)實性40. 物業(yè)承接查驗的內(nèi)容41. 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)移交的物業(yè)管理資料42. 物業(yè)的保修責(zé)任43. 房屋的保修范圍和期限44. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的必要性45. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級46. 條例關(guān)于不同資質(zhì)等級企業(yè)承接項目的規(guī)定47. 資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理48. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等

10、級的核定49. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)行為的行政處罰50. 物業(yè)管理職業(yè)道德的主要內(nèi)容51. 建立物業(yè)管理人員職業(yè)資格制度的現(xiàn)實性52. 物業(yè)管理師的注冊53. 物業(yè)管理師的繼續(xù)教育54. 物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)能力55. 物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍56. 住宅專項維修資金的使用57. 住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的范圍58. 住宅專項維修資金的管理原則59. 住宅專項維修資金的交存主體60. 住宅專項維修資金的交存金額61. 住宅專項維修資金的交存方式62. 住宅專項維修資金管理63. 住宅專項維修資金使用范圍和原則64. 住宅專項維修資金的分攤規(guī)則65. 住宅專項維修資金使用程序66. 住宅專項維修資金使用禁止

11、67. 住宅專項維修資金使用的其他規(guī)定68. 住宅專項維修資金的監(jiān)督管理69. 住宅專項維修資金相關(guān)主體的法律責(zé)任第四章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)（一）考試目的 本部分考試目的是考察應(yīng)試人員運用物權(quán)法第六章“業(yè)主的 建筑物區(qū)分所有權(quán)”相關(guān)法律規(guī)定處理業(yè)務(wù)工作的能力。（二）考試基本要求 掌握：建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成，行使專有部分所有權(quán)的限制， 行使共有部分所有權(quán)的規(guī)定， 業(yè)主共同決定事項的表決規(guī)則， 業(yè)主大 會和業(yè)主委員會的處置權(quán)， 建筑物及附屬設(shè)施的管理形式， 業(yè)主的訴 訟權(quán)利。熟悉：住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的條件，建筑區(qū)劃內(nèi)道路、綠地、 物業(yè)管理用房的歸屬，建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的歸屬；業(yè)主共同決定

12、 事項的范圍； 建筑物及附屬設(shè)施維修資金的所有權(quán)與使用， 管理費用 分攤與收益分配；業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇權(quán)和監(jiān)督權(quán)。了解：物權(quán)法的立法背景和現(xiàn)實意義；建筑物區(qū)分所有權(quán)的 概念。（三）要點說明1. 建筑物區(qū)分所有權(quán)的作用2. 建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成3. 行使專有部分所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定4. 住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的條件5. 行使共有部分所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定6. 道路、綠地、物業(yè)管理用房等所有權(quán)歸屬7. 車位、車庫的所有權(quán)歸屬8. 業(yè)主共同決定事項的范圍9. 業(yè)主共同決定事項的表決規(guī)則10. 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的設(shè)立11. 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定效力12. 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的處置權(quán)13. 建筑

13、物及其附屬設(shè)施維修資金的所有權(quán)歸屬與使用14. 管理費用分攤與收益分配15. 建筑物及其附屬設(shè)施的管理形式16. 業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督權(quán)17. 業(yè)主的訴訟權(quán)利第五章 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策（一）考試目的 本部分考試目的是考察應(yīng)試人員在物業(yè)管理工作中處理房地產(chǎn) 事務(wù)相關(guān)工作的能力。（二）考試基本要求掌握：房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系， 住宅質(zhì)量保證書 、住宅 使用說明書的要求和主要內(nèi)容，商品房預(yù)售和現(xiàn)售的條件，商品房 銷售合同的主要內(nèi)容， 房屋租賃合同的主要條款， 房地產(chǎn)中介服務(wù)的 內(nèi)容，房地產(chǎn)抵押的程序，房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類。熟悉：房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理， 工程竣工驗收備案制度， 房地產(chǎn)項

14、目轉(zhuǎn)讓條件和程序， 房屋租賃登記， 房地產(chǎn)中介服務(wù)管理的 內(nèi)容，房地產(chǎn)抵押登記，房地產(chǎn)權(quán)屬登記程序，城市異產(chǎn)毗連房屋管 理的規(guī)定。了解：施工許可證制度，禁止轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的規(guī)定，商品房銷售爭 議的解決規(guī)則，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的管理、 抵押房地產(chǎn)的處分原則， 公有住宅售后維修養(yǎng)護管理的規(guī)定。（三）要點說明1. 房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系2. 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理3. 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系4. 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理應(yīng)遵循的制度5. 建筑工程質(zhì)量管理制度6. 房地產(chǎn)開發(fā)的施工許可證制度7. 工程竣工驗收備案制度8. 房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的條件9. 房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的程序10. 禁止房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定11. 商品房預(yù)售的條件12. 商品房現(xiàn)售的條件13. 商品房銷售合同的主要內(nèi)容14. 住宅質(zhì)量保證書的要求和主要內(nèi)容15. 住宅使用說明書的要求和主要內(nèi)容16. 房屋租賃合同的主要條款17. 禁止房屋租賃的規(guī)定18. 房屋租賃登記備案19. 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機