貴州銅仁市房地產(chǎn)、酒店、商業(yè)市場調(diào)查報(bào)告（上）

1、貴州銅仁市房地產(chǎn)、酒店、商業(yè)市場調(diào)查報(bào)告貴州銅仁市房地產(chǎn)、酒店、商業(yè)市場調(diào)查報(bào)告 2012 (上） 匯報(bào)思路 城市分析城市分析 房地產(chǎn)市場分析 城市概況城市概況 城市規(guī)劃城市規(guī)劃 1 1 5 5 經(jīng)濟(jì)概況經(jīng)濟(jì)概況 2 2 商圈概況商圈概況 3 3 消費(fèi)者調(diào)研分析 同行業(yè)訪問分析 酒店市場概況酒店市場概況 4 4 銅仁市位于貴州省東北部，東鄰湖南，北接重 慶，南抵本省萬山特區(qū)、玉屏，西連本省江口、 岑鞏，地處云貴高原向湘西丘陵過渡的武陵山 區(qū)中段，扼西南通往中原之咽喉，居中原進(jìn)入 西南第一站，素有“黔東重鎮(zhèn)”、“黔東門戶” 之稱，是銅仁地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心， 也是貴州東部的重要旅游城市。

2、城市概況城市概況地理位置地理位置城市區(qū)位城市區(qū)位 城市概況城市概況行政區(qū)域、面積及人口行政區(qū)域、面積及人口城市區(qū)位城市區(qū)位 根據(jù)最新國務(wù)院下發(fā)國2011131號文件， 批復(fù)同意撤銷銅仁地區(qū)設(shè)立地級銅仁市。 銅仁市轄4個（江口縣、石阡縣、思南縣、 德江縣）、4個自治縣（玉屏侗族自治縣、 松桃苗族自治縣、印江土家族苗族自治縣、 沿河土家族自治縣）和2個區(qū)（新設(shè)立的 碧江區(qū)、萬山區(qū)）。 銅仁市（原銅仁區(qū)）總面積24000平方米公 里，人口總數(shù)415萬人。城鎮(zhèn)人口120萬，占 總?cè)丝诒壤?8.9%。原縣級銅仁市全境總面 積1410.19平方公里，人口總數(shù)人口總數(shù)38.938.9萬人，城萬人，城 市建成

3、區(qū)面積達(dá)到市建成區(qū)面積達(dá)到2323平方公里，城鎮(zhèn)人口平方公里，城鎮(zhèn)人口2323 萬人，占總?cè)丝谌f人，占總?cè)丝?0.5%60.5%。 城市概況城市概況交通情況交通情況城市區(qū)位城市區(qū)位 交通發(fā)展迅速，是西部大開發(fā)前沿投資 環(huán)境最具優(yōu)勢的地方，也是云貴高原連接?xùn)| 部沿海地區(qū)的重要交通要道。區(qū)內(nèi)公路四通 八達(dá)，水上航運(yùn)直下長江，大興機(jī)場2001 年 7 月正式通航，湘黔復(fù)線鐵路貫穿玉屏縣境 內(nèi)，設(shè)有玉屏、大龍兩個火車站，渝懷鐵路 貫穿銅仁、江口、松桃三個縣市，設(shè)有10 個 站，2007 年已建成通車。玉(屏)銅(仁)高等 級公路峻工通車，320 國道高速公路建成竣 工。銅仁（江口）至玉屏城際鐵路、渝懷

4、鐵 路復(fù)線銅仁段、銅仁機(jī)場改擴(kuò)建、烏江航道 整治、供電網(wǎng)建設(shè)規(guī)劃（建設(shè)期三年、總投 資52億元）等一批大項(xiàng)目列入國家和省重點(diǎn) 支持發(fā)展項(xiàng)目。200噸航船可通烏江進(jìn)入長 江直達(dá)東海，銅仁至大龍高速公路、杭州至 瑞麗高速公路銅仁段、思南至劍河高速公路 銅仁段已開工建設(shè)，一個水、陸、空立體交 通網(wǎng)絡(luò)將在銅仁形成。 城市概況城市概況經(jīng)濟(jì)狀況經(jīng)濟(jì)狀況城市區(qū)位城市區(qū)位 在銅仁區(qū)整體范圍內(nèi)， 銅仁市（現(xiàn)為碧江區(qū)）經(jīng)濟(jì) 屬于領(lǐng)先地位，多個重要的 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均居首位。顯示出 銅仁市的核心經(jīng)濟(jì)位臵。銅 仁市作為貴州東部的主要門 戶，加上銅仁市的行政升級， 以及水、陸、空立體交通網(wǎng) 絡(luò)的日益完善，必使城市經(jīng) 濟(jì)加速發(fā)

5、展和飛躍，預(yù)期在 未來幾年，銅仁市的經(jīng)濟(jì)發(fā) 展將繼續(xù)保持高速增長。 經(jīng)濟(jì)概況經(jīng)濟(jì)概況地方生產(chǎn)總值（地方生產(chǎn)總值（gdpgdp）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 銅仁市國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速增長。2007-2011年，銅仁市生產(chǎn)總值平均增長速度為 20.94%。2011年，生產(chǎn)總值達(dá)到70.34億元，同比增長23.40%。 20122012年前三季度地方生產(chǎn)總值（年前三季度地方生產(chǎn)總值（gdpgdp）完成）完成415881415881萬元，同比增長萬元，同比增長17.5%17.5%，高 于上半年0.3個百分點(diǎn)，增速排在全區(qū)第二名，比上半年提高2位。其中：第一 產(chǎn)業(yè)增加值完成58438萬元，同比增長0.6%；第

6、二產(chǎn)業(yè)增加值完成184778萬元， 同比增長23.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值完成172665萬元，同比增長17.6%。 經(jīng)濟(jì)概況經(jīng)濟(jì)概況城鎮(zhèn)居民人均可支配收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 銅仁市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入穩(wěn)定增長。2007-2011年，銅仁市城鎮(zhèn)居民人均 可支配收入平均增速為11.83%。20102010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入首次突破年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入首次突破 1000010000元大關(guān)，同比增長元大關(guān)，同比增長12.41%12.41%，銅仁市人民收入逐漸提高，生活水平及生活 質(zhì)量已相應(yīng)提升，將會有更多的資金用于各項(xiàng)支出，也會有一部分資金進(jìn)入房 地產(chǎn)市場，逐而帶

7、動整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 經(jīng)濟(jì)概況經(jīng)濟(jì)概況城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 2011年，隨著居民可支配收入的不斷提高，銅仁市人均消費(fèi)性支出達(dá)到9000元 以上，漲幅達(dá)到25.90%；其消費(fèi)能力在不斷提高。 經(jīng)濟(jì)概況經(jīng)濟(jì)概況城鎮(zhèn)居民居住消費(fèi)性支出及占比城鎮(zhèn)居民居住消費(fèi)性支出及占比宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 銅仁市居民消費(fèi)總額上升比例都很大，但是價格上漲也很明顯。正是價格上漲， 人們反而看好房地產(chǎn)市場，致使2011年銅仁房地產(chǎn)市場的銷售旺盛。居住消費(fèi) 支出都保持在兩位數(shù)以上的上升趨勢。 經(jīng)濟(jì)概況經(jīng)濟(jì)概況社會消費(fèi)品零售總額社會消費(fèi)品零售總額宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

8、銅仁市社會消費(fèi)品零售總額快速增長，消費(fèi)水平也隨收入的提高而出現(xiàn)大幅提 升。20122012年前三季度社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到年前三季度社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到75.64575.645億元，同比增長億元，同比增長15.5%15.5%， 其中城鎮(zhèn)社會消費(fèi)品零售總額到達(dá)其中城鎮(zhèn)社會消費(fèi)品零售總額到達(dá)59.32559.325億元同比增長億元同比增長16.4%16.4%。 經(jīng)濟(jì)概況經(jīng)濟(jì)概況房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 銅仁市房地產(chǎn)開發(fā)投資額依然在保持快速增長，投資熱情高漲；特別是2011年 增幅到達(dá)327.39%。20122012年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資48.

9、90248.902億元，同比增長億元，同比增長 35.1%35.1%。這充分說明銅仁市房地產(chǎn)開發(fā)投資從快車道向穩(wěn)定方向在發(fā)生細(xì)微轉(zhuǎn)變， 房地產(chǎn)開發(fā)正步入成熟成長時期，隨之而來的將是市場激烈的競爭。 經(jīng)濟(jì)概況經(jīng)濟(jì)概況銅仁城鎮(zhèn)人口結(jié)構(gòu)及增長情況銅仁城鎮(zhèn)人口結(jié)構(gòu)及增長情況人口情況人口情況 近年來，銅仁市城區(qū)面積從10平方公里增加到23平方公里，城區(qū)人口從城區(qū)人口從1010萬人萬人 發(fā)展到現(xiàn)在的發(fā)展到現(xiàn)在的2323萬人萬人，城鎮(zhèn)化進(jìn)程得到了穩(wěn)定的推進(jìn)。但是，城區(qū)人口僅占全 區(qū)（現(xiàn)為市）總?cè)丝?.7%，經(jīng)濟(jì)總量所占全區(qū)的份額也很小，中心地位作用發(fā) 揮不明顯，對全區(qū)經(jīng)濟(jì)要素的聚集力、輻射帶動力不強(qiáng)。 城市

10、分析銅仁市區(qū)商圈分布商圈概況 n 銅仁市區(qū)商圈分布情況銅仁市區(qū)商圈分布情況 傳統(tǒng)商業(yè)集中于大小十字區(qū)域，政府主要部門、重要企事業(yè)單位所在主要集中 在城市南部，而新型商業(yè)主要分布在東太大道、清水大道區(qū)域、金灘和火車站 區(qū)域，市政配套設(shè)施現(xiàn)已完善，商業(yè)氛圍濃厚，交通便捷，人流車流量大，經(jīng) 營氛圍佳。 由于銅仁地勢狹長和城市規(guī)模的限制，整個城區(qū)在規(guī)劃上就不可能出現(xiàn)比較規(guī) 則的商圈。所以我們大致將銅仁市區(qū)商業(yè)分為以下幾類商圈： u 類商圈：零售業(yè)為主的商圈類商圈：零售業(yè)為主的商圈 是以西門橋?yàn)楹诵牡氖兄行馁徫镄蓍e娛樂商圈，包括大小十字百貨商鋪、錦江 廣場、東太建材城、紅色28、時代商匯、銅仁商城等，該

11、商圈內(nèi)大小十字主要 集中的是服裝鞋帽的品牌專賣店等零售商品，屬于銅仁市內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)中心，輻 射范圍大。 城市分析城市分析銅仁市區(qū)商圈分布銅仁市區(qū)商圈分布商圈概況商圈概況 u 類商圈：低檔位商品零售、批發(fā)市場、專業(yè)賣場為主的商圈類商圈：低檔位商品零售、批發(fā)市場、專業(yè)賣場為主的商圈 以金灘為軸心區(qū)域。該商圈內(nèi)業(yè)態(tài)門類復(fù)雜，主要集中了服裝鞋帽、通訊器材、 電器、家具、建材等業(yè)態(tài)。主要功能是對類商圈進(jìn)行有效補(bǔ)充，已經(jīng)形成較為 成熟的家電、家具等專業(yè)賣場，輻射強(qiáng)度大。而以服裝、小商品等零售類而言， 商品檔次較低，吸引不同層次的消費(fèi)群體。 u 類商圈：包括社區(qū)商業(yè)，提供配套服務(wù)為主的商圈類商圈：包括社區(qū)商業(yè)

12、，提供配套服務(wù)為主的商圈 是指以道路為中軸，由居住區(qū)圍合而成的區(qū)域。這類商圈數(shù)量多而分散，商圈 內(nèi)業(yè)態(tài)種類以配套服務(wù)為主，大多數(shù)是以臨街商鋪的形式出現(xiàn)，通常規(guī)模不大， 檔次參差不齊。輻射范圍較小。 城市分析城市分析典型商圈介紹典型商圈介紹商圈概況商圈概況 大小十字商圈（步行街商圈）大小十字商圈（步行街商圈） 步行街位于銅仁市中心大、小十字之間，約200米長、近20米寬。步行街還包括金訊商場、地 王廣場、陽光商城、商業(yè)休閑街、文化步行街等等，形成了以民主路步行街為中心的商業(yè) 圈，在這一區(qū)域，集中了上千家商鋪，各類商品琳瑯滿目，聚集了旺盛的人氣是市民 購物、飲食、娛樂，乃至閑逛的最佳場所，是銅仁現(xiàn)

13、有最繁華的商業(yè)圈。一樓臨街租金范一樓臨街租金范 圍在圍在8060080600元元/ / /月，二樓月，二樓6012060120元元/ / /月月。 城市分析城市分析典型商圈介紹典型商圈介紹商圈概況商圈概況 東太大道沿街東太大道沿街 東太大道是銅仁市區(qū)內(nèi)的主要交通要道，以道路為中軸沿街商業(yè)主要以酒店、酒樓、休閑娛樂、 餐飲、建材便利變等業(yè)態(tài)商業(yè)為主。鋪面面積在鋪面面積在45604560之間，租金水平在之間，租金水平在6012060120元元/ / / /月月。 城市分析城市分析典型商圈介紹典型商圈介紹商圈概況商圈概況 火車站商圈（城北商圈）火車站商圈（城北商圈） 火車站商圈（城北商圈）是銅仁市區(qū)

14、內(nèi)人流主要集散地，人流較大；但由于區(qū)域開發(fā)起步晚， 區(qū)域商業(yè)配套待完善，此區(qū)域主要以酒店、小型賓館、休閑娛樂、餐飲、建材市場、便利 變等業(yè)態(tài)商業(yè)為主。租金水平在租金水平在40804080元元/ / /月月。 城市分析城市分析典型商圈介紹典型商圈介紹商圈概況商圈概況 金灘商圈金灘商圈 金灘商圈以金灘為中軸線，主要集中了服裝鞋帽、餐飲、娛樂會所、通訊器材、電器、家具、 建材等業(yè)態(tài)。是銅仁市區(qū)次商圈，繁華程度僅次于步行街商圈。租金水平在租金水平在7015070150元元/ / /月月。 城市分析城市分析商業(yè)步行街，超市，百貨業(yè)介紹商業(yè)步行街，超市，百貨業(yè)介紹商圈概況商圈概況 步行街步行街 銅仁市目前

15、最繁華的商業(yè)地段是北門片區(qū)的商業(yè)步行街地段，該區(qū)域集中了銅仁市各領(lǐng)域內(nèi)在 當(dāng)?shù)刈詈玫钠放?，如步森，啄木鳥，阿迪達(dá)斯，天地男人，勁霸，利郎，百麗，布同等， 而其他商業(yè)區(qū)域則少有品牌店；“藍(lán)波灣”項(xiàng)目緊臨銅仁商業(yè)步行街，引入了國貿(mào)的大量 品牌商家，預(yù)計(jì)一定時間內(nèi)將成為銅仁地區(qū)檔次最高的百貨購物中心。 城市分析城市分析商業(yè)步行街，超市，百貨業(yè)介紹商業(yè)步行街，超市，百貨業(yè)介紹商圈概況商圈概況 超市超市 超市方面，目前銅仁地區(qū)除上海華聯(lián)外（地處銅仁商業(yè)步行街內(nèi)），暫無其它大型超市，其它 包括佳惠、樂購，萬客隆，喜多多等小品牌超市，據(jù)了解，“北京華聯(lián)”已入駐盛世華庭， 江華明都在未來引入了“華潤萬家超市”，而萬和星城也在與“大潤發(fā)超市”進(jìn)行協(xié)商。 城市分析城市分析商業(yè)步行街，超市，百貨業(yè)介紹商業(yè)步行街，超市，百貨業(yè)介紹商圈概況商圈概況 百貨業(yè)百貨業(yè) 銅仁地區(qū)目前無具備規(guī)模和規(guī)劃管理的百貨購物中心及休閑娛樂中心，銅仁商業(yè)步行街是銅 仁地區(qū)最繁華的商業(yè)區(qū)域，但經(jīng)營產(chǎn)品雜亂，且經(jīng)營形象檔次不高，因此，銅仁地區(qū)暫無 形象好，檔次高的shoppingmall購物中心和休閑娛樂中心，根據(jù)時間及工程進(jìn)度估算，銅 仁“藍(lán)波灣”商業(yè)中心將成為首個銅仁高端shoppingmall，隨后而來的會是例如萬和星城， 睿力國際城，天都錦繡天地等大盤所推出的商業(yè)旗艦體。因此，未來銅仁地區(qū)