土地增值稅地計算公式及9個實例

1、土地增值稅的計算公式及9個實例時間：2014-04-16信息來源互聯(lián)網(wǎng)，僅供參考創(chuàng)計算土地增值稅的公式為: 應納土地增值稅=增值額 眉適用稅率-扣除項目金額 X速算扣除系數(shù)。1、公式中的 增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。計算增值額的扣除項目：(1)取得土地使用權所支付的金額；(2 )開發(fā)土地的成本、費用；(3) 新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；(4) 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金；(5 )財政部規(guī)定的其他扣除項目。2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：序號增值奉二增值額/扣蹤【頁

2、目金額稅牽速算扣跺系敎1増值車小于鳶蓉于50%30%2増倩率大于50%小于或等于100%40%S%3增值奉犬于100%小于或等于200%50%15%斗増值率大于200%GO%35%歳；fl Ujl z/b%/例1 :我公司開發(fā)的一個房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)竣工結(jié)算，此項目已繳納土地出讓金300萬元，獲得土地使用權后，立即開始開發(fā)此項目，建成10,000平米的普通標準住宅，以4,000元/M2價格全部出售，開發(fā)土地、新建房及配套設施的成本為每平米1,500元，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，賬面房地產(chǎn)開發(fā)費用為200萬元。已經(jīng)繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費、印花稅170萬元，請問如何

3、繳納土地增值稅。第一步，計算扣除項目金額1、購買土地使用權費用：300萬元2、開發(fā)土地、新建房及配套設施的成本： 1,500元X10,000平方米=1,500萬元3、計算加計扣除：(300 + 1500 ) X20 %= 1800X 20%= 360 萬元4、房地產(chǎn)開發(fā)費用： 因為你企業(yè)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除限額為：(300+ 1500 ) X10 %= 180萬元，應按照180萬元作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。5、稅金： 170 萬元扣除項目金額=300 + 1,500 + 360 + 180 + 170 = 2,510 萬元第二步，計算增值額商品房銷售收入=4,

4、000元X10,000平方米=4,000萬增值額=商品房銷售收入-扣除項目金額合計=4,000 2,510 = 1,490 萬元第三步，確定增值率增值率=1,490 /2,510 X100 %= 59.36 %增值率超過扣除項目金額 50%，未超過 100%第四步，計算土地增值稅稅額土地增值稅稅額=增值額X40 %扣除項目金額 X5%=1,490 X40% 2,510 X5%=596 125.50=470.50 萬元例 2：企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權所支付的金額為1000 萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本 6000萬元；向金融機構(gòu)借入資金利息支出 400 萬元(能提供貸款證明)，其中超過國家規(guī)定上 浮幅

5、度的金額為 100 萬元；該省規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為5%；該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為多少？允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(400-100 ) + (1000+6000 ) X5%=650 (萬元)例 3 ：某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一棟舊倉庫，取得轉(zhuǎn)讓收入600 萬元，繳納相關稅費共計 32 萬元。該倉 庫原造價 400 萬元，重置成本 800 萬元，經(jīng)評估該倉庫六成新。該企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊倉庫應繳納 土地增值稅多少萬元？收入總額 =600 （萬元）扣除項目合計=800X 60%+32=512 （萬元）增值額 =600-512=88 （萬元）增值額占扣除項目比例 =88+512X100%=

6、17.19%，適用稅率為30%。應繳納土地增值稅稅額 =88X30%=26.4 （萬元）例 4:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓取得收入 1000 萬元。已知該企業(yè)為取得土地使用權 所支付的金額為 50 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為 200 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用為 40 萬元，該企 業(yè)沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息， 該項目在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn) 開發(fā)費用扣除比例按 10%計算， 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金為 60萬元。 該公司應繳納的土地增 值稅應為多少萬元？扣除項目金額=50+200+ （200+50 ） X10%+ 60+ （50+200 ） X20%=385 （萬元）增值額 =10

7、00-385=615 （萬元）增值率=615- 385X 100%=159.74%應納稅額=615X50%-385X 15%=249.75 （萬元）例 5:2009 年 7 月某房產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓 5 年前購入的一塊土地，取得轉(zhuǎn)讓收入 1800 萬元，該土地購進價 1200 萬元，取得土地使用權時繳納相關稅費 40 萬元，轉(zhuǎn)讓該土地時繳納相 關稅費 35 萬元。該公司轉(zhuǎn)讓土地使用權應繳納多少土地增值稅？扣除項目金額 =1200+40+35=1275 （萬元）增值額 =1800-1275=525 （萬元）增值率=525- 1275X 100%=41.18%應納稅額=525X30%=157.5 （萬

8、元）例 6：某公司銷售一棟已經(jīng)使用過的辦公樓，取得收入 500 萬元，辦公樓原價 480 萬元， 已提折舊 300 萬元。 經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估， 該樓重置成本價為 800 萬元， 成新度為 50% ， 銷售時繳納有關稅費 30 萬元。該公司銷售辦公樓應繳納土地增值稅多少萬元？ 扣除項目金額=800X 50%+30=430 （萬元）增值額 =500-430=70 （萬元）增值率=70+430X100%=16.28%應納稅額=70X30%=21 （萬元）例7：某縣城一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 2008 年度委托建筑公司承建住宅樓 1 0棟，其中： 80% 的建筑面積對外銷售，取得銷售收入 7648 萬元

9、；其余部分暫時對外出租，本年度內(nèi)取得租 金收入 63 萬元。與該住宅樓開發(fā)相關成本、費用有：（ 1 ）支付土地使用權價款 1400 萬元；（ 2 ）取得土地使用權繳納契稅 42 萬元；（ 3 ）前期拆遷補償費 90 萬元，直接建筑成本 2100 萬元，環(huán)衛(wèi)綠化工程費用 60 萬元；（ 4 ）發(fā)生管理費用 450 萬元、銷售費用 280 萬元、利息費用 370 萬元（利息費用雖未超 過同期銀行代扣款利率， 但不能準確按項目計算分攤）。 當?shù)卣?guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā) 生的管理費用、銷售費用、利息費用在計算土地增值稅額時的扣除比例為9%。1 、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 2008 年度應繳納的營業(yè)稅、城市

10、維護建設稅和教育費附加共計多少萬元？營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加=7648X5%X （1+5%+3% ） +63X5%X （1+5%+3% ） =412.99+3.40=416.39（萬元）2、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅的增值額時，允許扣除項目金額共計有多少萬元？價款=1400X 80%=1120 （萬元）開發(fā)成本=（42+90+2100+60 ） X80%=1833.6 （萬元）開發(fā)費用=（1120+1833.6 ） 9%=265.82 （萬元）稅金=7648X 5%10% = 704 （萬元）稅金及附加=16000X5% （1+ 7%+ 3%）= 880 （萬元） 加價扣除金額=（3840+ 3200） X20%= 1408 （萬元）扣除項目金