羅村房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告

1、羅村房地產(chǎn)可行性發(fā)展報(bào)告1.項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目地理位置介紹本次拍賣地皮是南海區(qū)羅村街道孝德湖1號(hào)地塊，本地塊位于羅村鎮(zhèn)中心地區(qū)，在羅村孝德湖旁，依山伴水、環(huán)境優(yōu)美，空氣清新是一處不可多得的上風(fēng)上水的福地。附近不僅有孝德湖公園（類似于桂城千燈湖地塊）和狀元公園，還有羅村實(shí)驗(yàn)小學(xué)和實(shí)驗(yàn)幼兒園等學(xué)校和海宜市場(chǎng)等配套設(shè)施，是旺中帶靜的好地方。此地塊交通也十分方便，鄰近桂丹路，5分鐘可到達(dá)獅山，30分鐘可到達(dá)廣州。而且地塊正南新建的路段機(jī)場(chǎng)路西沿線不僅可以到禪城一帶，而且可以往西直通佛山西站，到時(shí)羅村將是一個(gè)擁有輕軌，高鐵，機(jī)場(chǎng)，地鐵于一身的中心城市。1.2項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目場(chǎng)地平整達(dá)到用地紅線內(nèi)土地：移交的

2、土地基本平整，未平整部分由受讓人自行平整，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用。周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到三通，即通道路、通基建用電、通基建用水至宗地紅線外圍，出讓宗地的用水、用電及雨水排放、排污等須由受讓人向各管線的經(jīng)營(yíng)管理部門申請(qǐng)辦理與宗地外主管線引接手續(xù)，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用。1.3項(xiàng)目周邊設(shè)施教育：羅村高級(jí)中學(xué) 羅村實(shí)驗(yàn)小學(xué)；羅村實(shí)驗(yàn)幼兒園；羅村圖書館等。生活配套：華潤(rùn)萬(wàn)家、kfc、伊麗莎白、耐克、圣地廣場(chǎng)，華南燈飾市場(chǎng)。公建配套：孝德湖公園，狀元公園，羅村醫(yī)院，佛山九州醫(yī)院。1.4項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)介紹主體建筑物性質(zhì)：城鎮(zhèn)住宅、服務(wù)設(shè)施用地；附屬建筑物性質(zhì)：批發(fā)零售用地；建筑總面積：91352.55且182

3、705.1平方米； 建筑容積率：不高于3.0不低于1.5；建筑限高：54米；建筑密度：不高于35%不低于15%；綠地率：不低于30%；2項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2.1全國(guó)環(huán)境分析2012年，中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（gdp）增長(zhǎng)的預(yù)期目標(biāo)為7.5%。隨著中國(guó)共產(chǎn)黨第十八次全國(guó)代表大會(huì)的召開(kāi)，習(xí)近平主席等新領(lǐng)導(dǎo)的上臺(tái)，必定在2013年著手推動(dòng)gdp的增長(zhǎng)。中國(guó)社科院預(yù)期，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，gdp增長(zhǎng)率為8.2%左右。但是國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報(bào)告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來(lái)的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上，這說(shuō)明中國(guó)在大多數(shù)地方

4、還是土地財(cái)政為主。而且房地產(chǎn)是很多行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，決定水泥，鋼鐵，水電，陶瓷等一系列的支柱行業(yè)的走勢(shì)，雖然國(guó)務(wù)院最近頒發(fā)了“新國(guó)五條”提出對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，但是只是舊酒新瓶，并未提出進(jìn)一步的措施。新一屆政府要在2013年推動(dòng)gdp的增長(zhǎng)，必須對(duì)房地產(chǎn)有一定程度的寬松，由此可預(yù)計(jì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)受內(nèi)外圍因素影響，將在2013年大幅上揚(yáng)。2.2羅村環(huán)境分析羅村轄區(qū)總面積44.64平方公里，擁有14個(gè)社區(qū)，戶籍人口6.69萬(wàn)人，流動(dòng)人口7萬(wàn)多人，是廣東省“照明燈飾專業(yè)鎮(zhèn)”，有“孝德羅村”“光明新城”的美譽(yù)。曾榮獲“全國(guó)雙擁模范鎮(zhèn)”、“全國(guó)社區(qū)建設(shè)示范街道”、“國(guó)家衛(wèi)生鎮(zhèn)”、“廣東省教育強(qiáng)鎮(zhèn)”等系列榮譽(yù)稱

5、號(hào)。2012年1- 9月，羅村工業(yè)總產(chǎn)值122.59億元，同比增長(zhǎng)8.93%；稅收總額9.06億元，同比增長(zhǎng)7.03%；固定資產(chǎn)投資總額50.1億元，同比增長(zhǎng)53.6%；招商引資總額達(dá)60.94億元，同比增長(zhǎng)59.62%。此增幅均排在南海前列。附：2011年南海鎮(zhèn)區(qū)人口，gdp比較2.3羅村房地產(chǎn)市場(chǎng)分析羅村鎮(zhèn)位于佛山市南海區(qū)中部，地處“廣佛”走廊，距廣州僅20公里。自桂丹路開(kāi)通以來(lái)，從羅村到禪城市區(qū)僅需10分鐘車程。目前，禪桂兩地新房的均價(jià)一般在9500元/平米或以上。佛山房?jī)r(jià)企穩(wěn)，部分銀行取消首套房貸利率優(yōu)惠，禪桂兩地的剛需一族開(kāi)始把眼光投向了以六字頭起步的羅村板塊。目前羅村板塊在售的樓盤

6、有鉅隆風(fēng)度廣場(chǎng)、尚觀御園、翠湖綠洲，長(zhǎng)信銀灣。羅村板塊房?jī)r(jià)以六字頭起步?這只是部分特價(jià)房的報(bào)價(jià)。尚觀御園到了2011年3月，均價(jià)已經(jīng)達(dá)到8000元/平。同期開(kāi)盤的翠湖綠洲也有著相似的漲價(jià)軌跡。羅村板塊部分項(xiàng)目情況在產(chǎn)品方面，羅村板塊的項(xiàng)目從幾年前主打剛需剛需小戶型，轉(zhuǎn)變?yōu)樵囁?00平以上的改善型單位。不過(guò)據(jù)合富輝煌5月14日公布的數(shù)據(jù)，翠湖綠洲755套56-71平的公寓最近售出525套，324套99-129平的洋房單位售出52套，78套140平以上的洋房單位均未售出。由此可見(jiàn)，盡管羅村板塊的戶型日臻豐富，但客源仍以本地及禪桂剛需為主。根據(jù)南海區(qū)房協(xié)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年羅村全年的商品房成交

7、量只有6 .26億元，第四季度單月的成交量還不到1000萬(wàn)元。全年的總成交量?jī)H次于九江鎮(zhèn)，位居全區(qū)的倒數(shù)第二。這一點(diǎn)主要和區(qū)域的供應(yīng)量減少有關(guān)，數(shù)據(jù)顯示，2011年羅村的新增住宅面積只有6 .77萬(wàn)平方米、624套，實(shí)際銷售面積比新增略高。在區(qū)內(nèi)的時(shí)代傾城售罄之后，可售的一手房主要以翠湖綠洲為主。2.4羅村房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求類型分析2.4.1.消費(fèi)型需求a.傳統(tǒng)思想影響下的自住型需求b.經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拉動(dòng)的改善型需求 c.舊城改造引致的被動(dòng)型需求d.城鎮(zhèn)人口不斷增加帶來(lái)的外來(lái)型需求2.4.2預(yù)防型需求預(yù)防型需求是指居民預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上升的情況下而提前釋放出來(lái)的需求。 比如一些父母提前為子女購(gòu)買房產(chǎn)、單

8、身青年提前購(gòu)房等。2.4.3投資型需求投資型需求是指居民為獲得房地產(chǎn)增值和租金收入而產(chǎn)生的對(duì)房地產(chǎn)的需求。 由于房地產(chǎn)兼具實(shí)物資產(chǎn)和虛擬資產(chǎn)的特性，使其成為非常合適的投資對(duì)象。2.4.4 投機(jī)型需求投機(jī)型需求是指市場(chǎng)主體通過(guò)弄虛作假哄抬房?jī)r(jià)以牟取暴利而產(chǎn)生的虛假需求目的在于短期牟利。2.4.5羅村房地產(chǎn)需求的主要特征 a. 多數(shù)居民仍以購(gòu)房而非租房為居住首選。 b. 城市化進(jìn)程加快，外來(lái)人口需求較大。c. 對(duì)保障性住房的需求增多。 d.對(duì)中低價(jià)位小戶型的中低檔住房需求旺盛 e. 對(duì)高價(jià)位大戶型的高檔住房需求不減2.5競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析2.5.1產(chǎn)品供給情況分析從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)供

9、應(yīng)商（包括開(kāi)發(fā)商和二手房經(jīng)營(yíng)者）在每一價(jià)格水平上愿意而且能夠出售和出租的房地產(chǎn)商品量。房地產(chǎn)供給類型 (1)新建商品房（俗稱增量房或新房） (2) 過(guò)去生產(chǎn)的存貨（俗稱存量房或二手房）2.5.2房地產(chǎn)供給的特征商品房既有著商品的一般屬性，又有著自身獨(dú)特的屬性。商品房的獨(dú)特屬性有以下幾點(diǎn)： （1） 土地供給的稀缺性和壟斷性（中國(guó)城市土地屬于國(guó)家所有，具有壟斷性） （2） 房地產(chǎn)供給的滯后性和風(fēng)險(xiǎn)性 新建商品房的開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)。 較長(zhǎng)的建設(shè)周期又導(dǎo)致了房地產(chǎn)供給與需求的脫節(jié)，具有一定的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性。 （3） 房地產(chǎn)供給的區(qū)域性和程序性 房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)和不可復(fù)制性，這使得房地產(chǎn)流動(dòng)

10、性較差，其供給具有較強(qiáng)的區(qū)域性。 房地產(chǎn)作為大額不動(dòng)產(chǎn)，其生產(chǎn)、銷售、轉(zhuǎn)讓都需要一些法定的管理和登記程序2.5.3影響產(chǎn)品價(jià)格因素交通便捷因素,地塊靠近禪桂、獅山,到廣州只需三十分鐘,到佛山西站僅需十分鐘,并有多輛公交車經(jīng)過(guò),交通便利.商業(yè)繁華因素,隨著羅村城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快,地塊周圍將迅速發(fā)展為集經(jīng)濟(jì),文化予一身的豪華地段,發(fā)展前景不可限量.2.6競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析2.6.1尚觀御園佛山尚觀御園，雄踞羅村街道北湖一路，坐落規(guī)劃建設(shè)的“六縱六橫一環(huán)”骨干路網(wǎng)樞紐，北面接獅山組團(tuán)，大瀝組團(tuán)，南面接通禪桂中心組團(tuán)，東同廣州，西連丹灶。交通非常便利。項(xiàng)目占地7萬(wàn)多平方米，總建筑面積25萬(wàn)平方米的生態(tài)居住社區(qū)

11、。以臻美歐式建筑為主體，大方而不是厚重的設(shè)計(jì)風(fēng)格，訴說(shuō)一個(gè)美麗的人居寶地。佛山尚觀御園除了完善的交通配套外，同時(shí)坐享羅村“一軸四點(diǎn)”建設(shè)核心，城市狀元公園、羅村休閑公園以及東華水庫(kù)休閑公園四周環(huán)繞。在教育方面，羅村實(shí)驗(yàn)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)幼兒園（規(guī)劃建設(shè)中）緊鄰項(xiàng)目，完善的教育配套讓您的孩子贏在起跑線上。在加上海宜廣場(chǎng)、海宜市場(chǎng)等一應(yīng)配套設(shè)，尚觀御園將集工作、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、教育于一體，打造羅村從未有過(guò)的生態(tài)人居。樓盤位置南海區(qū)羅村街道羅湖北區(qū)北湖一路東側(cè)建筑面積242135平方米容積率2.50主力戶型98，109，117，132平米 31座新品 98-112平米建筑類別板塔結(jié)合 小高層物業(yè)類型普通住

12、宅價(jià)格詳情均價(jià)6500元/平米二期洋房單位8000元/平米2.6.2長(zhǎng)信銀灣長(zhǎng)信銀灣”是長(zhǎng)信集團(tuán)于11年啟動(dòng)的一個(gè)重大項(xiàng)目，同時(shí)也是南海羅村光明新城之“十大城市項(xiàng)目”之一。長(zhǎng)信銀灣商住項(xiàng)目位于新光源產(chǎn)業(yè)基地核心園區(qū)西北約2公里，羅村大道旁，既原“東方、南方玻璃廠”。占地約195畝，總建筑面積約55萬(wàn)平方米，總投資25億。項(xiàng)目可為光明新城及周邊區(qū)域不斷匯聚的人才和白領(lǐng)提供中高檔住宅選擇。項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)基本是以專業(yè)生產(chǎn)基地+廠房形態(tài)，周邊聚集了廣東省新光源產(chǎn)業(yè)基地、新合鋁材廠、華興玻璃廠。臨近佛山一環(huán)、廣三高速、佛開(kāi)高速、禪西大道、桂丹路等多條城市主干道，交通條件得天獨(dú)厚；是羅村進(jìn)出禪城、廣州的

13、城頭堡，交通極為便利。項(xiàng)目通過(guò)內(nèi)部造街，分割成a、b個(gè)相對(duì)獨(dú)立的組團(tuán)進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，商業(yè)街位于各組團(tuán)外圍，住宅則采取行列式布局，加大樓距，部分塔樓巧妙拼合，使各組團(tuán)更具圍合感，使小區(qū)園林更具私密性；同時(shí)各組團(tuán)采取中心獨(dú)立大花園規(guī)劃，并將花園延伸至架空層泛會(huì)所。沿羅村大道為1幢公寓，其余為住宅，首層為商業(yè)街、架空?qǐng)@林，其余為住宅。樓盤位置南海區(qū)羅村大道中2號(hào)建筑面積550000平方米容積率3.2主力戶型二居室 73-76平米 三居室 83-107平米 四居室 129-154平米建筑類別板樓 高層物業(yè)類型普通住宅 公寓價(jià)格詳情均價(jià)7000元/平米2.6.3 鉅隆風(fēng)度廣場(chǎng)鉅隆風(fēng)度廣場(chǎng)，位于羅村中心城區(qū)

14、(羅湖花園東側(cè))，首個(gè)英倫風(fēng)格的大型商住小區(qū)，鉅隆房產(chǎn)2011年重點(diǎn)打造項(xiàng)目。共分兩期開(kāi)發(fā)，第一期由19棟小高層洋房組成，內(nèi)設(shè)一個(gè)2萬(wàn)平方米的大型私家園林，產(chǎn)品線豐富，戶型涵蓋30-286平方米的一至四房，方正實(shí)用，超高83%實(shí)用率。風(fēng)度廣場(chǎng)，可以說(shuō)是風(fēng)度國(guó)際名苑的姊妹篇，自身?yè)碛?.5萬(wàn)平方米的商業(yè)配套，項(xiàng)目西邊為羅村花園和羅湖花園，而且地塊南面靠山，有一定的景觀資源。1公里生活圈內(nèi)政府單位、學(xué)校、購(gòu)物商場(chǎng)、公園、銀行、酒店、醫(yī)院、美食街等一應(yīng)俱全，可以享受羅湖區(qū)的各種成熟配套。項(xiàng)目臨桂丹路，10分鐘通達(dá)禪城，25分鐘即達(dá)廣州，交通出行十分便利。樓盤位置南海區(qū)羅村中心城區(qū)（羅湖花園東側(cè)）建筑

15、面積300000平方米容積率3.000主力戶型二居室 74平米 三居室 92-93平米 四居室 126-128平米建筑類別小高層物業(yè)類型普通住宅 商鋪價(jià)格詳情均價(jià)7500元/平米2.6.4 翠湖綠洲翠湖綠洲位于佛山羅村核心區(qū)域，緊臨城際主干道桂丹路，10分鐘暢達(dá)禪桂中心，30分鐘直達(dá)廣州，路網(wǎng)暢通便捷。占地約25萬(wàn)平方米，總建筑面積約80萬(wàn)平方米，首期共12座，八種住宅面積(50至400平方米), 戶型豐富多樣，以小高層住宅(9至14層)、高檔情景洋房(5至6 層)和單身公寓組成；外圍以小戶型、3房2廳(90至120平方米)品字形住宅為主，小區(qū)中間設(shè)置兩戶4房2廳(140至180平方米)到7房

16、3廳(270至350平方米)復(fù)式豪宅，全方位詮釋寫意生活。這個(gè)項(xiàng)目之所以名為“翠湖綠洲” ，發(fā)展商特別聘請(qǐng)了世界知名的貝爾高林國(guó)際有限公司負(fù)責(zé)的園林設(shè)計(jì)，其最具代表性項(xiàng)目是香港迪士尼樂(lè)園的園林設(shè)計(jì)。為的是希望提供一個(gè)優(yōu)美舒適的綠化生活環(huán)境給予我們的住戶。項(xiàng)目中的“森林大道”、風(fēng)景優(yōu)美的人工湖及整個(gè)項(xiàng)目中水景園林綠化將會(huì)是項(xiàng)目中之一大特色。擁有自然生態(tài)徑和六個(gè)主題公園：觀水平臺(tái)、石景花園、兒童親水花園、特色景墻花園、觀燈花園、榕林花園。樓盤位置南海區(qū)羅村貴隆路1號(hào)建筑面積800000平方米容積率3.07主力戶型57-300平米 二至五房建筑類別多層，小高層物業(yè)類型洋房?jī)r(jià)格詳情均價(jià)6600元/平米

17、3.項(xiàng)目客戶群特征分析（以下數(shù)據(jù)從其他文件參考所得，僅為住宅類商品房）3.1大多數(shù)人喜歡購(gòu)置新房調(diào)查結(jié)果反映出，打算選購(gòu)新房占70；二手房占21，尚未決定占9，主要以選購(gòu)新房為主。這一方面說(shuō)明置業(yè)者主流的強(qiáng)勁購(gòu)買力，同時(shí)也預(yù)示著住宅消費(fèi)仍將由二級(jí)市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位。3.2自用為主導(dǎo)由于國(guó)家進(jìn)行高強(qiáng)度房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，在購(gòu)房用途的選擇中，自住占60，投資占32，為親友占4，為度假占3，其他占1。購(gòu)房的用途主要是自用為主，投資客戶所占比例不高，在自用目的的細(xì)分方面，滿足自己的居住需求占絕對(duì)主導(dǎo)，度假和購(gòu)房給親友的比例較少。3.3更喜歡自己裝修 在交樓標(biāo)準(zhǔn)的選擇上，毛坯房占50，廚衛(wèi)裝修占24，普通裝修

18、占19，精裝修占7。毛坯房和廚衛(wèi)裝修的交樓標(biāo)準(zhǔn)比較受歡迎，其次是普通裝修，精裝修并不十分受歡迎。3.4三房是首選 在單位房間的選擇上，選擇1房占5，2房占20，3房占65，4房占7，5房以上占3。購(gòu)房者主要選擇三房單位為主，其次是二房，選擇一房和四房單位的比例不多。3.5最希望的面積區(qū)間 希望購(gòu)房面積的選擇上，希望購(gòu)置面積在90-110平方米比例最高；其次是70-90平方米，希望購(gòu)置面積在70平方米以下的比例不高。與希望購(gòu)買的房間數(shù)交叉分析表明，選擇二房的購(gòu)房者希望面積在70-90平米占比較大的比例，也有部分希望90-110平米和70平米以下，很少一部分希望在110-130平米。整體選擇面積的

19、中位數(shù)m0=85平米；選擇三房的購(gòu)房者希望面積在90-130平米占較大比例，也有不小比例選擇70-90的小三房。整體選擇面積的中位數(shù)m0=104平米；3.6按揭付款是主流 頻次分析表明購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中選擇按揭付款占78，一次性付款占22。按揭的比例大約八成，說(shuō)明按揭正成為人們購(gòu)房中普遍的選擇，也說(shuō)明銀行按揭對(duì)佛山住宅市場(chǎng)的支持作用不容小視。3.7年輕人成為主力軍購(gòu)房者的年齡25歲以下占5，25-35歲占75，3639歲占7，4045歲占7，45歲以上占6。購(gòu)房者的年齡段主要集中在25-35歲之間，占75%；顯示年輕的群體是當(dāng)前置業(yè)的主要構(gòu)成成分。3.8其他因素在促成購(gòu)買的因素中，環(huán)境占重要位

20、置。為了改善居住環(huán)境的占最主要部分；購(gòu)房者在抉擇過(guò)程中不是獨(dú)立的，受許多其他因素的影響，大部分人都是大家一起出主意買房，并受業(yè)內(nèi)人士的建議影響。置業(yè)者關(guān)注置業(yè)因素分析中，超過(guò)一半以上的置業(yè)者認(rèn)為地理位置、價(jià)格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)應(yīng)該關(guān)注；其次近一半的受訪者認(rèn)為物業(yè)管理、工程質(zhì)量、交通、周邊配套等因素也很重要；大約不到三分之一的置業(yè)者認(rèn)為其他因素、智能化設(shè)施、小區(qū)規(guī)模、升值潛力、發(fā)展商信譽(yù)是考慮買房應(yīng)當(dāng)關(guān)注的因素。3項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)3.1地塊解析3.1.1交通條件本宗地項(xiàng)目位于孝德湖邊，緊靠機(jī)場(chǎng)路西沿線，以后將發(fā)展成集地鐵、輕軌、高鐵、機(jī)場(chǎng)于一身的中心城市，交通條件良好。3.1.2地勢(shì)、地形本宗地

21、項(xiàng)目處于佛山機(jī)場(chǎng)航線管制區(qū)，因此高度有限制，限高54米，對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展有一定的制衡。但是項(xiàng)目緊靠孝德湖水體公園，環(huán)境優(yōu)越，正所謂魚(yú)與熊掌不可兼得。3.2.項(xiàng)目swot分析3.2.1.項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（1）交通便利（佛山西站地鐵，桂丹路） 本宗地項(xiàng)目在羅村正中心，既有機(jī)場(chǎng)路西沿線和禪西大道北沿線貫通中西南北，直通佛山西站，也有桂丹路可到獅山、廣州，位置不可多得。（2）臨近孝德湖，環(huán)境優(yōu)越。據(jù)介紹，孝德湖會(huì)在不久的將來(lái)建成像桂城千燈湖一樣的中心公園，為此給此地塊帶來(lái)無(wú)限的升值潛力，相信以后地鐵軌道也會(huì)在這附近建地鐵口，是難得的機(jī)遇。（3）周邊學(xué)區(qū)較多，教育配套齊全。 附近有羅村實(shí)驗(yàn)小學(xué)，羅村實(shí)驗(yàn)幼兒園，

22、都是比較有名的學(xué)校，區(qū)內(nèi)還有羅村高級(jí)中學(xué)和已投資2.5億元在建的佛山市超盈實(shí)驗(yàn)中學(xué)。教育設(shè)施齊全，適合家庭居住，長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，是一個(gè)比較大的賣點(diǎn)。3.2.2.項(xiàng)目劣勢(shì)分析（1）佛山機(jī)場(chǎng)導(dǎo)致羅村樓盤高度有限制由于此地塊位于佛山機(jī)場(chǎng)航道管制區(qū)，因此建筑樓層高度有限制，必須控制在54米以下，導(dǎo)致樓盤質(zhì)素相對(duì)降低，而且能賣的樓也會(huì)減少，對(duì)銷售有一定的影響。但是唯一的優(yōu)勢(shì)是航線并非在此地塊上空經(jīng)過(guò)，因此去除了有飛機(jī)墜落的擔(dān)心。（2）羅村人口少，商業(yè)氛圍比較差羅村的常住人口只有13萬(wàn)多，而且普遍消費(fèi)力差，消費(fèi)圈也聚集在禪桂，廣州，因此可以預(yù)期地下商鋪的售價(jià)將會(huì)比較低。羅村現(xiàn)已在售的商鋪價(jià)格大概在15000元/

23、平米30000元/平米不等。（3）消費(fèi)力薄弱，購(gòu)房者主要為外地人由于羅村相對(duì)還是比較鄉(xiāng)村化，而且不像獅山一樣有大型企業(yè)，所以購(gòu)房消費(fèi)力也比較差。在羅村購(gòu)房者南海其他鎮(zhèn)區(qū)的人起碼占4成，羅村本地人大概只占一半左右。由于羅村的樓價(jià)比獅山還要低，而且靠近禪桂，所以可以預(yù)期未來(lái)的購(gòu)房者主要為獅山，禪桂人。3.2.3.項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析（1）羅村規(guī)劃佛山的兩個(gè)中心之一。由于羅村和樂(lè)從將會(huì)被規(guī)劃成佛山的兩個(gè)中心，可預(yù)期羅村將會(huì)是市政府重點(diǎn)發(fā)展的城鎮(zhèn)，將會(huì)給人口帶來(lái)很大的增長(zhǎng)。而人口的增長(zhǎng)，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求有快速的增加。（2）羅村光明新城和佛山西站的建設(shè)。羅村原來(lái)有較多的工業(yè)舊廠房，如五金廠、玻璃廠、銅材廠、鋁

24、材廠等。2012年3月，羅村鎮(zhèn)政府公布了光明新城“十大城市提升項(xiàng)目”，其中“三舊”改造項(xiàng)目占了七成。五大舊改地將分別改建成大型商業(yè)綜合體富弘廣場(chǎng)，新能源產(chǎn)業(yè)基地信友現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園、中南陽(yáng)光城、旺南園區(qū)，房地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)信銀灣。可以預(yù)見(jiàn)，羅村板塊將逐漸對(duì)污染大的工業(yè)舊廠房進(jìn)行拆遷整改，打造更宜居的生活環(huán)境。而且佛山西站的建設(shè)，給羅村帶來(lái)無(wú)限的方便。物流成本的降低，人氣的聚集，將會(huì)給羅村帶來(lái)很大的商機(jī)。（3）孝德湖水體公園的發(fā)展，未來(lái)升值潛力大。周邊有孝德湖水體公園，狀元公園等環(huán)境設(shè)施，可參照桂城千燈湖附近樓盤的升值情況，將來(lái)此地塊樓盤的升值潛力還是很大的。3.2.4.項(xiàng)目威脅分析(1)本地需求容易被分流

25、到其他地區(qū)（獅山，桂城）由于羅村位于獅山，桂城之間，此兩地都是樓盤聚集地，居住人口密集，可選擇性高，相對(duì)羅村此鄉(xiāng)村地方，生活配套相對(duì)完善。所以羅村本地需求很有可能卑此兩地分流。(2)羅村中心樓盤快速增加，競(jìng)爭(zhēng)激烈除了孝德湖1號(hào)地塊，羅村圍繞孝德湖還有多塊地皮推出。相信未來(lái)幾年羅村將會(huì)有多間樓盤推新樓，所以競(jìng)爭(zhēng)會(huì)很激烈。(3)未來(lái)幾年政府打壓樓市的政策會(huì)持續(xù)2013年是黨領(lǐng)導(dǎo)新老交替的一年，由于房地產(chǎn)是所有企業(yè)中的龍頭，因此為保gdp的平穩(wěn)增長(zhǎng)，相信今年對(duì)房地產(chǎn)的打壓力度會(huì)降低。但是未來(lái)幾年地產(chǎn)還是政府重點(diǎn)打壓的對(duì)象，不排除未來(lái)幾年有政策風(fēng)險(xiǎn)。3.2.5.項(xiàng)目swot分析表優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)交通便利（佛山

26、西站地鐵，桂丹路）臨近孝德湖，環(huán)境優(yōu)越樓盤升值潛力巨大附近有羅村實(shí)驗(yàn)小學(xué)，羅村實(shí)驗(yàn)幼兒園佛山機(jī)場(chǎng)導(dǎo)致羅村樓盤高度有限制羅村人口少，商業(yè)氛圍比較差消費(fèi)力薄弱，購(gòu)房者主要為外地人機(jī)遇威脅羅村光明新城和佛山西站的建設(shè)羅村納入佛山中心城區(qū)孝德湖水體公園的發(fā)展本地需求容易被分流到其他地區(qū)（獅山，桂城）羅村中心樓盤快速增加，競(jìng)爭(zhēng)激烈未來(lái)幾年政府打壓樓市的政策會(huì)持續(xù)3.2.6.項(xiàng)目評(píng)價(jià)本宗地項(xiàng)目處于新城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，后期開(kāi)發(fā)的后勁大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。由于處于新規(guī)劃開(kāi)發(fā)期基礎(chǔ)公共配套設(shè)施不齊全，區(qū)域價(jià)值不明顯。最大的優(yōu)勢(shì)在于得天獨(dú)厚的自然風(fēng)光和人文景觀，是一處不可多得的宜居的風(fēng)水寶地。直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在于尚觀御園項(xiàng)目

27、，所以在后期的開(kāi)發(fā)上應(yīng)注意產(chǎn)品的異質(zhì)化。4.項(xiàng)目定位分析4.1.項(xiàng)目客戶定位4.1.1客戶職業(yè)定位客戶層次主要職業(yè)核心客戶企業(yè)高管、企業(yè)主、投資者、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園工作者重要客戶本地經(jīng)營(yíng)者、生意人次要客戶外來(lái)人員4.1.2客戶特征定位特征屬性年齡2747歲學(xué)歷大專以上或本科以上為主收入中高收入家庭（家庭月收入2000030000以上）中等收入家庭（家庭月收入1000020000）普通收入家庭（家庭月收入500010000）職業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人員、企業(yè)高管、企業(yè)主、個(gè)體工商戶住房情況以一次置業(yè)、剛性需求為主，二次置業(yè)為輔4.1.3客戶收入定位a本市中上收入階層。本項(xiàng)目位于羅村中心地域，交通方便，是一

28、個(gè)連接工作于生活的宜商宜居的最佳居住點(diǎn)。上班方便，進(jìn)市中心又便捷。此項(xiàng)目毗鄰周邊的企業(yè)家，或者以佛山西站物流特點(diǎn)為發(fā)展方向的工作者成為本項(xiàng)目的核心客戶。這兩類人群的工作和收入相對(duì)穩(wěn)定，知識(shí)豐富消費(fèi)觀念較為超前。b本市高等收入階層。企業(yè)高管以及投資者。這類人群在社會(huì)打拼有一定的年限，社會(huì)閱歷豐富，生活要求較高。他們處于社會(huì)收入金字塔的頂端，一般年收入都在幾十萬(wàn)以上。c本市中等收入階層。本地經(jīng)營(yíng)者、生意人、外來(lái)人員。此類人群一般為個(gè)體工商戶、企業(yè)中級(jí)管理人員，在本市打拼多年屬于初次置業(yè)人員。此類人群一般都是三口一家的小家庭戶主。4.1.4客戶需求定位a周邊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人員和一般企業(yè)家。此類人群受教

29、育程度高，注重生活品質(zhì)，平時(shí)休閑生活豐富。年齡結(jié)構(gòu)上年輕的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人員追求現(xiàn)代時(shí)尚以及文化內(nèi)涵深厚的社區(qū)文化。這兩類都可以接受高層品質(zhì)住宅，房型要求為三房?jī)蓮d為主。b企業(yè)高管以及投資者。這類人群要么處于二次置業(yè)改善居住要求，要么屬于看好投資的潛質(zhì)。對(duì)于前一種客戶來(lái)說(shuō)住宅的整體環(huán)境，人文風(fēng)光和自然風(fēng)光都要求較高。而對(duì)后一種客戶來(lái)說(shuō)項(xiàng)目樓盤的區(qū)位以及未來(lái)的升值空間顯得尤為重要。c本地經(jīng)營(yíng)者、生意人、外來(lái)人員。這類人群一般對(duì)于環(huán)境和社區(qū)文化要求都不高。這些人原先都是靠著通過(guò)租賃來(lái)滿足居住的要求，隨著收入的增加以及生活的逐步穩(wěn)定，置業(yè)安家的愿望強(qiáng)烈。出于對(duì)生活環(huán)境的熟悉和方便工作的考慮，本區(qū)域居住

30、是其選擇購(gòu)房的主要目的。5項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議5.1.市場(chǎng)調(diào)查分析由于房地產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)南海市民最親媚于70-90平方米的戶型，大多數(shù)人都會(huì)選擇購(gòu)買首套房。在城市化發(fā)展的進(jìn)程中年輕人不斷的涌入到城市建設(shè)當(dāng)中，當(dāng)今購(gòu)房以年輕人首次購(gòu)房為主流，同時(shí)也有一大批在社會(huì)打拼多年的中青年骨干力量也是購(gòu)房大軍的一支不可小視的人群。再購(gòu)房目的上60%的人群還是以滿足自住為主，同時(shí)也有超過(guò)32%的人群為投資，可以看出經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)兩種不同的消費(fèi)能力。大多數(shù)人受傳統(tǒng)思想還是比較喜歡自己裝修房子。從南?，F(xiàn)在的存量來(lái)看市區(qū)累計(jì)可售商品房面積來(lái)看，大戶型商品房還是占一個(gè)比較大的比重。而消費(fèi)者卻并不為此買賬，所以增加中小戶型商品房的供應(yīng)量顯得尤為重要。5.2.項(xiàng)目投資與開(kāi)發(fā)分析5.2.1項(xiàng)目投資環(huán)境今年的土地價(jià)格已經(jīng)有一定的上漲，大型房地產(chǎn)企業(yè)特別是國(guó)有房企開(kāi)始著手投地。但是在強(qiáng)大的財(cái)政收入縮減的情況下，有些地方政