山東淄博房地產(chǎn)(高層項目)市調(diào)報告

1、中國最龐大的下載資料庫（整理.版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 3722.cn網(wǎng)站下載此資料的，不要隨意相信請訪問3722,加入3722.cn必要時可將此文件解密)3嘯噺瘦索兩722.GN山東淄博房地產(chǎn)（高層項目）市調(diào)報告.、八、-刖言由于恰逢公司“城市風(fēng)景”和“陽光麗舍 2期”項目啟動之際，所以，營銷部此次進行 的市場調(diào)查更具針對性，除了對整個淄博房地產(chǎn)市場予以關(guān)注外，重點對淄博（張店） 高層項目市場進行了調(diào)研與分析。、市況綜述據(jù)營銷部市場調(diào)研不完全統(tǒng)計，截至到 2005年3月底，除了原來未被市場消化的多層項目外，淄博房地產(chǎn)市場共有高層住宅項目（包括在售、未啟動、已啟動、未

2、推廣項目） 不下25個，其它商鋪、商住項目達10個之多，市場競爭的激烈程度可見一斑。其中，2005年啟動、在售和即將推廣的高層項目因數(shù)量最多而更加倍受關(guān)注，目前除了 在售項目外，其它大部分高層項目處在工程拆遷、手續(xù)辦理以及地基施工階段。二、產(chǎn)品構(gòu)成及現(xiàn)狀分析1、住宅如上所述，2005年市場高層項目將不少于25個，在整個市場中占據(jù)主導(dǎo)地位；而多層住3嘯噺瘦索兩722.GN宅項目數(shù)量劇減，可售房源不多，購房者選擇空間減小。二者比例懸殊與往年迥異高層項目詳情見附件：淄博（張店）高層項目調(diào)查表等。2、投資型物業(yè)據(jù)市調(diào)可知，今年活躍在市場上的辦公、商業(yè)項目數(shù)量、體量與03、04年雖難以相比，但因為受去年

3、公寓型項目（商務(wù)辦公、酒店式公寓）銷售形勢良好的影響，05年此類物業(yè)形勢仍被看好。目前市場項目主要有中國陶瓷科技城、風(fēng)景華庭、美旗國際、華都名城、義烏小商品城、 龍運時代、中關(guān)村、山東香港五金家居城、海盛水產(chǎn)品綜合市場、榮寶齋、金豐大廈、 金豪大廈、桓臺香港街等，其中部分為 04年未消化的項目。此外，不可忽視的是市場上不成功的商業(yè)項目對投資者的負(fù)面影響。注：2004年商業(yè)辦公物業(yè)：鉆石大廈、榮寶齋、宏程名座、國貿(mào)大廈、頤鴻大廈、圣亞 大廈、中房新時代商務(wù)中心、發(fā)展大廈、贏環(huán)大廈、中關(guān)村、淄博精品服裝城、中國財 富陶瓷城、通乾服裝廣場、新天地休閑購物廣場、淄博義烏小商品城、中國陶瓷科技城、 美旗

4、國際、風(fēng)景華庭、東方國際汽車城、民泰街鋪、周村家具廣場、東方國際公寓、福 邸旺鋪、金豐大廈、金豪大廈等。、市場供應(yīng)分析o嘯噺蠟索聞O722.GN2005年，將是淄博當(dāng)之無愧的“高層年”04年，03年甚至更早，小高層的發(fā)展不過是淄博樓市上的潛流，而在短短兩到三年的時 間內(nèi)，開工的、銷售的、竣工的、入住的高層項目加到一起，在短時間內(nèi)，市場出現(xiàn)了 一個前所未有的高峰。1、供應(yīng)突然放量2005年淄博房地產(chǎn)市場供方突然放量和強勢出擊，將有如下項目或開始啟動，或開始上市，或繼續(xù)推售：中潤華僑城、時代名都、東方之珠、翡翠園 3期、銀領(lǐng)國際、國際馨居、天府明珠、魯 信皇家花園、麗江文化休閑廣場、海泉帝景（港澳

5、廣場）、榮寶齋、金寶島、頤景園、鑫 盛城市風(fēng)景、天驕?zhǔn)兰?期、凱瑞景園、義烏江南豪庭（高層）、黃金國際、西城嘉 園、麗水尊園、創(chuàng)業(yè)帝景園、華都名城、風(fēng)景華庭、風(fēng)景世家、金豐大廈、金鼎世 龍城2、戶型大小總體量相當(dāng)市場上尚未消化的高層項目的剩余房源普遍以大戶型為主，120- 250左右；即將上市的 高層項目中，大戶型房源仍占不少體量。但同時，開發(fā)商在吸取了大面積房源銷售不暢的教訓(xùn)并對市場重新進行定位分析后， 新的高層項目將有相當(dāng)比例的中小戶型住宅推出,3嘯噺瘦索兩722.GN面積從幾十到一百多平米不等，如城市風(fēng)景、頤景園、翡翠園3期、銀領(lǐng)國際2期、巴 黎春天2期等。3、為什么是2005?如果把“

6、 2005年高層項目突然放量”作為一個現(xiàn)象進行分析的話，高層項目選擇在2005年突然“爆發(fā)”是有著深刻的社會背景、政策及經(jīng)濟背景的。1) 社會政策是前提2005年是“ 8.31大限后的第一年，土地招牌掛制度的強力執(zhí)行，使得有限的土地資源使 用價格上升，要求開發(fā)商不斷提高單位土地面積的使用率，樓房向高處發(fā)展也就成為必 然的選擇。同時，由于張店新城區(qū)開發(fā)的受挫，使得大批量多層低密度住宅項目的開發(fā)成為不可能, 開發(fā)商紛紛在老城區(qū)拿地開發(fā)，舊城改造步伐加快。2) 城市發(fā)展是根本從城市發(fā)展來看，土地資源的不可再生性使一些成熟的地段成為一種稀缺的資源，而對 這些稀缺資源價值的充分挖掘，也只能把樓體擴向高處

7、。3)消費水平提高是基礎(chǔ)3嘯噺瘦索兩722.GN從淄博經(jīng)濟的發(fā)展角度來講，高層、小高層的出現(xiàn)，也正是得益于前些年淄博樓市的健 康發(fā)展，開發(fā)商的實力日漸增強；從消費者的角度來說，他們同樣囊中日漸充實，而且 隨著消費者視野的開闊，其對住宅品質(zhì)的要求越來越高，高層和小高層住宅，不再是以 往意義上難以承受的“奢侈品”。4)房價提升使舊城改造成為可能中心城區(qū)房價的穩(wěn)步上漲對整個住宅市場起到一定的拉動作用，自此，1500 1600元/卅的房價成為“遙遠的回憶”，而2000 4000元/卅成為大多數(shù)購房者必須面對的現(xiàn)實。1、四、市場需求分析客戶構(gòu)成隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人們思維模式的轉(zhuǎn)換，淄博開始出現(xiàn)中產(chǎn)階級，且

8、這一群體正在逐漸壯大。因此能滿足他們需要的房子也就應(yīng)運而生，如別墅、小高層、高層等。政府公務(wù)員、銀行業(yè)、保險業(yè)、貿(mào)易業(yè)、媒介傳播、城市白領(lǐng)、私營企業(yè)主或高管以及 部分二次或多次置業(yè)者。此類客戶群經(jīng)濟承受力較強，觀念先進，投資意識較強，是整 個淄博房地產(chǎn)市場發(fā)展的最先受益者和引領(lǐng)者。他們一般居住在中心城區(qū)、城市邊緣或新興商業(yè)區(qū)或居住區(qū)，生活配套及市政配套齊全,3嘯噺瘦索兩722.GN交通方便，舒適的居住是他們買房子的主要目的。與一般購房者相比，這一群體對住宅 有著較為顯著的需求，豪華、舒適、方便是他們衡量房屋的重要標(biāo)準(zhǔn)，高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管 理也是他們非常重視的因素2、需求特點1)對均好性要求更高購房

9、者除了對住宅質(zhì)量、戶型、會所、交通等方面繼續(xù)保持關(guān)注之外，還對新技術(shù)、新 材料的使用、節(jié)能、環(huán)保、智能化等多方面提出新的需求，特別是對社區(qū)景觀和環(huán)境方 面的要求更加強烈。均好性是衡量物業(yè)綜合品質(zhì)的重要標(biāo)準(zhǔn)。2)居住更加舒適方便、更加人性化主要體現(xiàn)為方便實用的配套設(shè)施、優(yōu)良的戶型設(shè)計、專業(yè)的物業(yè)管理等，以及與人的生 理和心理相協(xié)調(diào)的各個方面。3) 年齡結(jié)構(gòu)更加明顯通過市調(diào)并結(jié)合淄博在售高層項目的客戶分析得知，年齡在25-45之間的人群為消化高層項目的主力客源。4)消費需求為主，投資需求為輔3嘯噺瘦索兩722.GN由于高層住宅的總價高、檔次高、居住舒適度高以及社會符號功能強等，所以高層項目 的購房

10、者普遍以自用為主，但也不排除部分投資意識較強的炒房客戶。5）團購客戶占相當(dāng)比例由于開發(fā)商與購房者特殊的社會關(guān)系或客戶（合作）關(guān)系，目前在淄博高層住宅的推售中，團購客戶占有相當(dāng)比例，而且團購?fù)ǔ１灰恍╉椖孔鳛橥剖鄄呗灾弧?、觀舊待新，市場出現(xiàn)觀望勢頭由于受上市項目增多的影響，廣大消費者的購房熱情收減，開始對在售項目表現(xiàn)出觀望 態(tài)度，而對即將上市的地段不可復(fù)制的高層項目（如黃金國際、魯信皇家花園等）則抱 有等待心理，意欲在眾多項目激烈的市場競爭中坐收更大利好?？梢哉f，即將上市的高 層項目雖然面臨著激烈的市場競爭，但同時也有著較大的需求市場。4、多層需求看好雖然05年小高層、高層住宅上市體量較大，

11、多層減少。目前市面上多層項目主要有瑞豐 苑、綠杉園、中德亞運村、美達花園、吉潤雅庭、書香景園、金昌舒然家園、天都 小區(qū)等。由于多層本身的優(yōu)勢如價格低、物管費用低等，再加上消費者傳統(tǒng)的居住情節(jié)等因素,3嘯噺瘦索兩722.GN所以70100平米左右的中小戶型（均價在 2000元/川左右），即使地段稍偏，市場反 響仍然不錯從購房者對多層需求的反映來看，多層的市場需求空間仍然較大，但目前市場正值高品 質(zhì)多層項目缺乏之際。如果新開發(fā)的多層項目上市時機恰當(dāng)，推廣節(jié)奏適宜，多層市場 將繼續(xù)看好。五、價格及成交分析1、品質(zhì)相近，價格差距較大雖然住宅品質(zhì)有諸多相近之處，但產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計不盡相同，所以即使是同類物業(yè)

12、，價格 也有較大大差距。目前市場上高層項目售價從 2400元/卅到4000元/卅不等。2、市場售價增長緩慢2004年上半年，部分高層項目曾出現(xiàn)過小面額的降價勢頭，進入下半年來，價格雖有所 上浮，但波動不大。與2004年相比，目前市場售價漲幅不大，而且從項目現(xiàn)場得知，客戶購房仍然可以在限 定條件下享受一定的折扣優(yōu)惠?？梢哉f，目前淄博的高層項目難以突破現(xiàn)有價格區(qū)間， 實現(xiàn)更大價值的提升，除非出現(xiàn)市場認(rèn)可的創(chuàng)新產(chǎn)品3嘯噺瘦索兩722.GN所以，同地段的住宅物業(yè)，其價格將因為產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計、品質(zhì)等原因而拉開一定 差距3、持續(xù)銷售，成交緩慢據(jù)市調(diào)反饋，現(xiàn)有小高層、高層普遍處于持續(xù)銷售階段，延續(xù)著慣常

13、的廣告宣傳、推售策略，然而現(xiàn)場看淡，成交出現(xiàn)趨緩勢頭。4、剩余房源大戶型居多，供求出現(xiàn)失衡通過現(xiàn)場了解，置業(yè)門檻較低的小戶型一路緊俏，而在售高層住宅項目中，剩余房源以140- 200多平米的大戶型居多，且總價較高，一定程度上延緩了成交速度，供求顯現(xiàn)錯 位苗頭。5、市場整體價格將略微走高受小高層、高層及別墅價格穩(wěn)步走高的影響，2005年多層住宅的價格也許會出現(xiàn)跟風(fēng)勢頭，在現(xiàn)有價格層次上有所提升，進而會拉動淄博市場整體房價的小幅上揚。六、市場競爭態(tài)勢1、市場投放量巨大，競爭激烈3嘯噺瘦索兩722.GN據(jù)初步統(tǒng)計，2005年淄博房地產(chǎn)市場在售的高層項目和即將上市的高層項目達24個之 多，供應(yīng)量巨大，

14、競爭激烈2、充分備戰(zhàn)，力求脫穎而出由于面對05年大量上市項目的競爭現(xiàn)狀，很多高層項目在進行充分的上市準(zhǔn)備工作，主要體現(xiàn)在市場需求研究、規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品創(chuàng)新、推售策略等方面，以求在05年的市場競爭中占有一席之地。3、項目提前（同時段）入市，客戶分流嚴(yán)重；高層項目同時段入市，單個項目難以主導(dǎo)市場，在銷售對象上將會出現(xiàn)重疊現(xiàn)象，造成 目標(biāo)客戶群大量分流。4、競爭焦點向產(chǎn)品品質(zhì)及創(chuàng)新轉(zhuǎn)變由于價格相近，高層項目競爭的焦點不再是價格的競爭，而是轉(zhuǎn)為產(chǎn)品品質(zhì)和創(chuàng)新產(chǎn)品 的競爭。據(jù)市調(diào)初步了解，05年上市的部分高層項目主要以中小戶型房源為主，大面積 戶型為輔。另外，如果推廣節(jié)奏和推售策略掌握得當(dāng)，創(chuàng)新戶型產(chǎn)品將

15、無疑會受到市場 追捧。5、置業(yè)門檻降低有利于擴大目標(biāo)消費群o嘯噺蠟索聞O722.GN從即將上市的項目來看，中小戶型房源的推出，無疑將大大降低購房者的置業(yè)門檻，使 得潛在客戶發(fā)展為目標(biāo)客戶，進而更大范圍的擴大客戶群體。6、多層住宅出現(xiàn)市場空白多層住宅市場開始出現(xiàn)空白和發(fā)展機遇。大量高層項目充斥市場，而品質(zhì)較好的多層項目逐漸減少，05年上市的多層項目成為整個住宅市場的輔助部分。而從市調(diào)獲悉，目前購房者對多層住宅仍然看好，市場需求空間不可小窺。七、張店飯店項目競爭現(xiàn)狀分析張店飯店改造項目尚未進行準(zhǔn)確的項目定位，但市場存在的幾個投資型物業(yè)在對項目進行構(gòu)成威脅的同時，也為項目提供了更好的經(jīng)驗借鑒和操作參

16、考。作為一種投資工具，美旗國際、風(fēng)景華庭等酒店式公寓，以8%的返租回報作為主要策略進行推廣，市場反應(yīng)良好，此類項目有可能直接影響張店飯店項目的定位。而即將上市的華都名城項目，將會對公司張店飯店改造項目的定位產(chǎn)生潛在影響，同時對項目的目標(biāo)客戶群形成一定分流，提到酒店式公寓，我們自然想到在 03年銷售火爆的都會100產(chǎn)權(quán)式酒店。該項目前期銷售比較成功，但由于開發(fā)商自身原因、酒店管理公司未能最終確定、客源及經(jīng)營管理難 以有效保障等諸多因素的影響，使得淄博商業(yè)地產(chǎn)又多了一個不成功案例。如果張店飯3嘯噺瘦索兩722.GN店改造項目定位為產(chǎn)權(quán)式酒店，那么，都會 100的負(fù)面影響將十分明顯，而且會直接影 響

17、到項目后期的推廣效果和銷售業(yè)績所以，應(yīng)從淄博本地市場的實際情況出發(fā)，對張店飯店項目定位予以慎重考慮。八、開發(fā)商現(xiàn)狀分析1、開發(fā)商格局由于發(fā)達城市競爭激烈，城市可利用土地急遽減少，不少外地開發(fā)商進入淄博市場，如 山東中潤集團、溫州時代集團、山東三泰置業(yè)、山東魯信華藝置業(yè)、匯澤房產(chǎn)、上海三 盛宏業(yè)集團、山東黃金置業(yè)、華川置業(yè)、青島麥迪紳等，但不可避免的或多或少面臨著 對當(dāng)?shù)厥袌觥八敛环钡那樾?；本地部分開發(fā)商除了保住本土的根據(jù)地之外，逐步轉(zhuǎn) 向沿海、周邊區(qū)縣或外市區(qū)進行開發(fā)，尋求更穩(wěn)妥的開發(fā)模式，力求規(guī)避或降低開發(fā)風(fēng) 險，求穩(wěn)求贏。如新亮房產(chǎn)、中房集團、鑫盛房產(chǎn)、新空間置業(yè)、淄博宏信集團等。2、

18、開發(fā)經(jīng)驗和水平3、開發(fā)水平較之幾年前有了很大的提高，但是良莠不齊，除了少數(shù)開發(fā)商外，開發(fā)產(chǎn)品變 化不大，新的嘗試進行不夠，很多開發(fā)商尚未形成品牌優(yōu)勢，仍然在較低層次上共存， 易于被市場淘汰。資金實力3嘯噺瘦索兩722.GN隨著國家對“地根”、“銀根”的雙重宏觀調(diào)控，想要通過不規(guī)范的市場運作、政府公關(guān) 就能輕易拿到土地的日子一去不覆返。開發(fā)商不僅要面對公平的市場競爭，而且對自身 的資金要求更高，需要更靈活多樣的融資渠道。4、營銷能力營銷意識增強，部分開發(fā)商開始習(xí)慣運用“外腦”一一專業(yè)營銷代理公司進行前期顧問 或全程營銷策劃，注重資源有效的整合和利用。但也存在相當(dāng)數(shù)量的開發(fā)商采用傳統(tǒng)的 自產(chǎn)自銷等

19、推售策略，但是市場競爭一旦加劇，營銷方面的弱勢就會顯現(xiàn)。5、利潤預(yù)期開發(fā)層次逐年提高，市場化程度進一步加強，開發(fā)商的利潤預(yù)期也在逐年增長。此外土 地招牌掛制度實施后，對政府行為、開發(fā)商公平競爭要求更高。所以開發(fā)商的可操作空 間有所減小，高利潤的背后就是高風(fēng)險。6、學(xué)習(xí)心態(tài)及能力競爭壓力不大，欠缺危機感，開發(fā)商意識較為保守，容易滿足現(xiàn)狀，學(xué)習(xí)意識不強。九、結(jié)論3722.cn中國最龐大的下載資料庫（整理.版權(quán)歸原作者所有）如果您不是在 3722.cn網(wǎng)站下載此資料的，不要隨意相信請訪問3722,加入3722.cn必要時可將此文件解密3嘯噺瘦索兩722.GNwww.1、思路決定出路，戰(zhàn)略統(tǒng)籌戰(zhàn)術(shù)；2

20、、開發(fā)體量增加，競爭更加激烈；3、求變者生存，創(chuàng)新者勝出；4、競爭焦點從地段、價格向創(chuàng)新產(chǎn)品、營銷理念過渡，創(chuàng)新就是生命；5、品牌成為開發(fā)商、產(chǎn)品在市場競爭中不可或缺的一張王牌；6、上市時機和推廣節(jié)奏成為贏取客源的兩大關(guān)鍵點。時間就是勝利，時間就是 金錢。目 錄目錄第一章 總 論 錯誤！未定義書簽一、 項目概述 錯誤！未定義書簽。二、 可行性研究報告編制依據(jù)和范圍 錯誤！未定義書簽。三、 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 錯誤！未定義書簽。四、*國家森林公園概況 錯誤！未定義書簽。第二章 項目背景及必要性 錯誤！未定義書簽一、 項目背景 錯誤！未定義書簽。二、項目建設(shè)的必要性與可行性 錯誤！未定義書簽。第三章 項目選址分析 錯誤！未定義書簽一、項目選址 錯誤！未定義書簽。二、項目城