高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營銷推廣初步思路

1、intelligence 英泰行 高新六路項(xiàng)目營銷方案高新六路項(xiàng)目營銷方案 intelligence 英泰行 intelligence 英泰行 目錄目錄 contentscontents part1-part1-市場分析市場分析 part2-part2-產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 part3-part3-營銷通路營銷通路 part4-part4-包裝與推廣包裝與推廣 intelligence 英泰行 part1 市場分析市場分析 （高新區(qū)）（高新區(qū)） intelligence 英泰行 在區(qū)域內(nèi)15個(gè)住宅項(xiàng)目，130萬平米開發(fā)規(guī)模，超過10000套房源，且品牌項(xiàng)目、 大社區(qū)、小戶型、loft各類形態(tài)均有。

2、 市場現(xiàn)狀 intelligence 英泰行 產(chǎn)品的生存法則是：差異差異 intelligence 英泰行 產(chǎn)品差異 價(jià)格差異 品牌差異 intelligence 英泰行 五十年產(chǎn)權(quán)/地處生產(chǎn)型區(qū)域/缺乏市政配套/周邊無商業(yè)氛圍 自身/先天不足 外部/競爭激烈 產(chǎn)品釋放量大/品牌林立/產(chǎn)品多樣 intelligence 英泰行 能否通過產(chǎn)品細(xì)分，獨(dú)辟蹊徑，避開競爭焦點(diǎn)？ intelligence 英泰行 part2 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 intelligence 英泰行 loft intelligence 英泰行 高新區(qū)loft基本資料 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 占地面占地面 積積 （畝）（畝） 建筑面建

3、筑面 積積 社區(qū)形社區(qū)形 態(tài)態(tài) 套數(shù)套數(shù) 面積區(qū)面積區(qū) 間間 主力戶主力戶 型型 發(fā)售時(shí)發(fā)售時(shí) 間間 在售均在售均 價(jià)價(jià) 銷售狀銷售狀 況況 銀河新座標(biāo)1243000 2棟19層 高層 loft 31552-10652-862007.088010 25% 橡樹街區(qū)930000 2棟高層 loft 30034-9548-782008.05 7480 預(yù)計(jì) 未售 五米魔方9.7 22529.2 7 1棟5層 多層 loft 26837-11746-652005.11 5000 95% intelligence 英泰行 區(qū)域內(nèi)在售loft的銷售特點(diǎn) a/ 單層戶型越小，銷售越好 b/ 滯銷戶型以大面

4、積居多 c/ 舒適型產(chǎn)品銷售一般 d/ 實(shí)用型戶型受到追捧 intelligence 英泰行 loft客戶群的目的性構(gòu)成 a/ （過渡型自?。┒耸澜?b/ （投資）長期收益 c/ （過渡型自?。┮粋€(gè)人的精彩 d/ （商務(wù)居?。┍染频陝澦?intelligence 英泰行 loft客戶群的產(chǎn)品價(jià)值觀 a/ 總價(jià)比單價(jià)重要 b/ 功能比面積重要 c/ 方便比舒適重要 intelligence 英泰行 市場消化速率較快的此類產(chǎn)品都有哪些特征？ intelligence 英泰行 區(qū)域內(nèi)中小戶型資料 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱占地面積占地面積 （畝）（畝） 建筑面積建筑面積社區(qū)形態(tài)社區(qū)形態(tài)套數(shù)套數(shù)面積面積 區(qū)間

5、區(qū)間 主力主力 戶型戶型 發(fā)售發(fā)售 時(shí)間時(shí)間 在售在售 均價(jià)均價(jià) 銷售銷售 狀況狀況 solo 街區(qū) 944969.71棟22層 1棟30層 7463410540902007.6500055% 楓韻藍(lán)灣4200001棟22 高層 352335445502006.4 4400 （精裝） 90% 橡樹街區(qū)27750004棟高層40028-9245-852006.95760 （精裝） 75% 平層 冠城國際18503391棟18層 1棟23層 35433-9445-952007.45600 （精裝） 60% 城市皇冠11700003棟30層 高層 33429-13045-1102007.124880

6、20% 泊客公寓534000 1棟23層高 層 31537-10575-1052007.5578065% 丹楓國際14413021棟24 高層 55722-12145-852006.94600 （07.4） 售罄 利君明天 三期 -1棟24 高層 -2008.4 預(yù)計(jì) -未規(guī) 劃 豪盛國際11-3棟高層-2008.9 預(yù)計(jì) - 捷瑞 小戶型 8- intelligence 英泰行 中小戶型供應(yīng)特點(diǎn) a/ 兩室戶型與三室為市場供應(yīng)最多產(chǎn)品，競爭最為激烈 b/ 小戶型產(chǎn)品存在空白點(diǎn)，并且市場接受程度較高 c/ 功能突出，經(jīng)濟(jì)實(shí)用，成為產(chǎn)品發(fā)展方向 intelligence 英泰行 戶型戶型一室一室

7、一室一廳一室一廳一室兩廳一室兩廳兩室一廳兩室一廳兩室兩廳兩室兩廳三室兩廳三室兩廳 總套數(shù)總套數(shù)(套套) 35013762026620342044 套數(shù)比例套數(shù)比例5.34%21.00%3.08%1.01%31.04%31.19% 建筑面積建筑面積 （）（）12056.1358057.6512352.054268.31182696.4251447.38 面積比例面積比例2.00%9.63%2.05%0.71%30.29%41.69% intelligence 英泰行 intelligence 英泰行 各項(xiàng)目暢銷戶型面積區(qū)間 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱建筑面積建筑面積 （）（） 社區(qū)形態(tài)社區(qū)形態(tài)套數(shù)套數(shù) （

8、套（套 ） 面積區(qū)間面積區(qū)間 （）（） 主力戶型主力戶型 （）（） 暢銷戶型暢銷戶型 solo 街區(qū) 44969.71棟22層 1棟30層 74634105409040-61 楓韻藍(lán)灣200001棟22 高層 3523354455038-49 橡樹街區(qū)750004棟高層40028-9245-85- 冠城國際503391棟18層 1棟23層 35433-9445-9544-76 城市皇冠700003棟30層 高層 33429-13045-11047-80 泊客公寓34000 1棟23層高層31537-10575-10540-76 望庭國際71447.944棟高層92030-121 公寓 60-1

9、1540-81 丹楓國際413021棟24 高層 55722-12145-8545-85 intelligence 英泰行 一室戶型：38-52 兩室戶型：59-75 通過數(shù)據(jù)比較，市場接受度較好的面積區(qū)間為： intelligence 英泰行 各項(xiàng)目暢銷戶型總價(jià) 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱建筑面積建筑面積 （）（） 社區(qū)形態(tài)社區(qū)形態(tài)面積區(qū)間面積區(qū)間 （）（） 主力戶型主力戶型 （）（） 暢銷戶型暢銷戶型 （）（） 單價(jià)單價(jià) （元（元/ /） 總價(jià)總價(jià) （萬元）（萬元） solo 街區(qū) 44969.71棟22層 1棟30層 34105409040-61500020-35 楓韻藍(lán)灣200001棟22 高層

10、 3354455038-494400 （精裝） 17-25 冠城國際503391棟18層 1棟23層 33-9445-9544-765600 （精裝） 25-40 城市皇冠700003棟30層 高層 29-13045-11047-80488025-40 泊客公寓34000 1棟23層高 層 37-10575-10540-76578025-40 望庭國際71447.944棟高層92030-121 公寓 40-81518020-45 丹楓國際413021棟24 高層 22-12145-8545-854600 （07.4） 20-35 intelligence 英泰行 暢銷戶型價(jià)格特點(diǎn) 戶型形態(tài)戶型

11、形態(tài)區(qū)間區(qū)間 （ ） 總價(jià)總價(jià) （萬元）（萬元） 備注備注 一室38-5219-2519-25按照高新區(qū)目 前整體均價(jià) 5000元/平方米 單價(jià)計(jì)算 小兩室59-7529-3829-38 大兩室80-8640-4540-45 小三室105-11050-5550-55 大三室130-13565-7065-70 intelligence 英泰行 物業(yè)特色 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi) （元（元/平方米平方米/月）月） 橡樹街區(qū)soho工社常規(guī)物業(yè)服務(wù)1.5 銀河新坐標(biāo)精裝公寓常規(guī)物業(yè)服務(wù)1.5 五米魔方純派loft酒店物業(yè)服務(wù)2.5 望庭國際德式風(fēng)格公寓常規(guī)物業(yè)服務(wù)

12、1.2 冠城國際國際化公寓常規(guī)物業(yè)服務(wù)1.2 intelligence 英泰行 產(chǎn)品區(qū)間界定 a/ 總價(jià)控制在30萬以下 b/ 單層面積在35平米以下 intelligence 英泰行 loft客戶群的產(chǎn)品價(jià)值觀 a/ 總價(jià)比單價(jià)重要 b/ 功能比面積重要 c/ 實(shí)用比舒適重要 intelligence 英泰行 根據(jù)loft客戶群產(chǎn)品價(jià)值觀， 簡析貴方初步方案 intelligence 英泰行 一層標(biāo)準(zhǔn)層（南北向） intelligence 英泰行 二層標(biāo)準(zhǔn)層（南北向） intelligence 英泰行 戶型類型套內(nèi)建筑面積銷售面積公攤面積 a三室兩廳三衛(wèi)79.893.313.5 intell

13、igence 英泰行 戶型類型套內(nèi)建筑面積銷售面積公攤面積 b三室兩廳三衛(wèi)68.179.611.5 intelligence 英泰行 戶型類型套內(nèi)建筑面積銷售面積公攤面積 c三室兩廳三衛(wèi)65.977.011.1 intelligence 英泰行 戶型類型套內(nèi)建筑面積銷售面積公攤面積 d兩室兩廳三衛(wèi)50.458.98.5 intelligence 英泰行 東西向 a戶型建筑面積50.1 b戶型銷售面積：67.3 intelligence 英泰行 1、入戶花園的設(shè)計(jì)，為項(xiàng)目推廣增加賣點(diǎn)； 2、戶型南北通透； 3、內(nèi)部功能區(qū)劃分清晰且齊全； 4、超大南向露臺(tái)，空間感十足； 戶型特點(diǎn) intellig

14、ence 英泰行 主力戶型：東西向a戶型50.1（單層），總價(jià)35萬（solo街區(qū)）61平方米兩室 東西向b戶型：67.3（單層），總價(jià)47萬（利君明天）89平方米兩室兩廳 南北向a戶型：93.3（單層），總價(jià)70萬 （利君明天）137平方米三室兩廳 南北向b戶型：79.6（單層），總價(jià)60萬 （望庭國際）121平方米三室兩廳 南北向c戶型：77.0（單層），總價(jià)58萬 （泊客公寓）105平方米三室一廳 南北向d戶型：58.9（單層），總價(jià)44萬（利君明天）83平方米兩室兩廳 總價(jià)比較：東西向7000元/，南北向7500元/ intelligence 英泰行 根據(jù)市場狀況及l(fā)oft客群產(chǎn)品價(jià)值

15、觀特點(diǎn)，對貴方方案進(jìn)行修正 主力面積35以內(nèi)（單層） intelligence 英泰行 p整體規(guī)劃整體規(guī)劃 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總建面積：28170平米 住宅面積：24000平米 商業(yè)面積：4804平米 地下面積：4110平米 總套數(shù)：533套 1 2 intelligence 英泰行 p立面設(shè)計(jì)立面設(shè)計(jì) 凹、平、凸結(jié)合應(yīng)用，打破建筑主立面的平板形態(tài)； 裝飾板配合窗、臺(tái)的開放與封閉組合，完成立面造型； 構(gòu)件造型分割配合色彩搭配對比，形成豐富的視覺跳動(dòng)，消除壓迫感； intelligence 英泰行 p戶型創(chuàng)新戶型創(chuàng)新 在保持空間功能完整，使用舒適前提下，盡量控 制面積； 降低公攤； 提高得房率； 走廊空

16、間的充分利用； intelligence 英泰行 主力戶型 a1:32.2平米 a233.6平米 intelligence 英泰行 其它戶型 b1:55.9平米 b2:51.7平米 b3:53.9平米 intelligence 英泰行 1號樓標(biāo)準(zhǔn)層 intelligence 英泰行 2號樓標(biāo)準(zhǔn)層 intelligence 英泰行 戶型解讀：封閉式廚房、工作間戶型解讀：封閉式廚房、工作間 intelligence 英泰行 同區(qū)域內(nèi)同類項(xiàng)目戶型比較 五米魔方本案31.88 面積緊湊，得房率更高面積緊湊，得房率更高 獲勝獲勝 面積大面積大6 6，功能少一房，功能少一房， 衛(wèi)生間與廚房面對面衛(wèi)生間與廚

17、房面對面 intelligence 英泰行 本案31.88 面積更小，布局更合理 得房率高 獲勝 面積大5，功能上少 一間工作室， 客廳采光不佳 intelligence 英泰行 銀河新坐標(biāo)52.63平方米 本案50.56 四室兩廳兩衛(wèi)功能更全，四室兩廳兩衛(wèi)功能更全， 封閉式廚房封閉式廚房 兩室兩廳兩衛(wèi)設(shè)計(jì)， 廚房開敞 intelligence 英泰行 銀河新坐標(biāo)58.17平方米本案50.56 四室設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用，四室設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用， 明廳明臥生活更明廳明臥生活更舒適 大大8平米，僅有二室，平米，僅有二室， 客廳采光不足客廳采光不足 intelligence 英泰行 p 主題景觀主題景觀 三段階梯

18、式主題景觀 intelligence 英泰行 intelligence 英泰行 intelligence 英泰行 intelligence 英泰行 與區(qū)域內(nèi)平層中小戶型項(xiàng)目相比，本案優(yōu)勢 a/ 一室總價(jià)，買兩室功能產(chǎn)品 24萬元總價(jià)下，其它項(xiàng)目僅買到一室，本案可買到60精裝兩室 b/ 品質(zhì)更高（精品酒店式大堂、酒店式物業(yè)） intelligence 英泰行 與區(qū)域內(nèi)其它loft及躍層項(xiàng)目相比，我方項(xiàng)目優(yōu)勢： a/ 同等使用功能下，總價(jià)、首付更低，主力戶型不超過24萬元， 首付不超過10萬元； b/ 得房率更高，樓上面積高出樓下15； intelligence 英泰行 本案產(chǎn)品核心競爭力： 總價(jià)

19、優(yōu)勢兼功能優(yōu)勢。 intelligence 英泰行 項(xiàng)目項(xiàng)目 名稱名稱 比照類別比照類別 建筑特建筑特 點(diǎn)點(diǎn) 立面立面功能功能 層高層高 （米）（米） 面積面積 （ ） 總價(jià)總價(jià) 元元/ ） 首首 付付 物業(yè)物業(yè)裝修裝修配套配套 銀河新 坐標(biāo) 現(xiàn)代 赭石 黑 辦公 居住 5.4 52-106 40-8516 常規(guī) 物業(yè) 精裝修酒店 橡樹街區(qū)現(xiàn)代赭石 辦公 居住 5.4 34-95 30-6512 常規(guī) 物業(yè) 精裝修 便利 超市 五米魔方現(xiàn)代黃白居住5 37-117 18-588 酒店 物業(yè) 毛坯 健身 設(shè)施 本案本案居住居住5.2 31.88 50.56 24-3810 酒店物酒店物 業(yè)業(yè) 精

20、裝精裝商業(yè)街商業(yè)街 intelligence 英泰行 part3 營銷通路營銷通路 intelligence 英泰行 項(xiàng)目的市場價(jià)值是多少？項(xiàng)目的市場價(jià)值是多少？ 價(jià)格定位與整體銷售額測算價(jià)格定位與整體銷售額測算 intelligence 英泰行 銷售價(jià)格制訂方法之一 競爭導(dǎo)向法 項(xiàng)目占地面積建筑面積社區(qū)形態(tài)套數(shù) 面積區(qū) 間 在售均 價(jià) 銷售率權(quán)重 銀河新座標(biāo)1243000 2棟19層高層 loft 31552-106801025%0.3 橡樹街區(qū)9300002棟高層loft30034-957480未售0.6 五米魔方9.722529 1棟5層多層 loft 26837-117500095%0

21、.1 u2u2101025000250002 2棟棟30-5030-5074977497 intelligence 英泰行 競爭導(dǎo)向法得出該項(xiàng)目市場參考售價(jià)為： 8010元/ *0.3+7480元/*0.6+5000*0.1=7391元 intelligence 英泰行 520052007980798080108010比準(zhǔn)價(jià)格（元比準(zhǔn)價(jià)格（元/ /平米）平米） 1111房價(jià)指比房價(jià)指比 130/100100/100140/100100/100價(jià)格浮動(dòng)率價(jià)格浮動(dòng)率 120/100 100/100 110/100130/100設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn) 140/100 140/100 100/1

22、00100/100物業(yè)管理物業(yè)管理 120/100 90/100 100/100120/100臨街條件臨街條件 個(gè)個(gè) 別別 因因 素素 120/100120/10080/100120/100繁華程度繁華程度 120/10090/100120/10080/100心理認(rèn)知心理認(rèn)知 90/10090/10090/10090/100環(huán)境條件環(huán)境條件 140/100100/100120/10090/100規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 80/10080/10080/10080/100離市中心距離離市中心距離 100/10090/10080/100110/100公共交通情況公共交通情況 100/10090/100110

23、/10090/100基礎(chǔ)設(shè)施情況基礎(chǔ)設(shè)施情況 區(qū)區(qū) 域域 因因 素素 500074808010樓面價(jià)格（元樓面價(jià)格（元/ /平米）平米） 本項(xiàng)目本項(xiàng)目五米魔方五米魔方橡樹街區(qū)橡樹街區(qū)銀河新坐標(biāo)銀河新坐標(biāo) 類比項(xiàng)目類比項(xiàng)目 銷售價(jià)格制訂方法之二銷售價(jià)格制訂方法之二 價(jià)值加成法價(jià)值加成法 intelligence 英泰行 從兩項(xiàng)加權(quán)平均值最終修訂為從兩項(xiàng)加權(quán)平均值最終修訂為: : 建議本項(xiàng)目平均售價(jià)建議本項(xiàng)目平均售價(jià): :75517551元元/ /平米平米. . 類比項(xiàng)目名稱權(quán)重權(quán)重 （i i）比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格(u)(u)類比性價(jià)類比性價(jià) 銀河新坐標(biāo)0.380102403 橡樹街區(qū)0.679804

24、788 五米魔方0.15200520 本案 1.007711元/平米 intelligence 英泰行 總銷售額測算總銷售額測算: : 收入項(xiàng)目收入測算合計(jì)租金收取方式 住宅部分 1724000=240007551 元/平米=1.8億元 商業(yè)部分 a:銷售收入: 1f+2f=480010000元 /平米 =4800萬元 銷售收入： 2.29億 押金3個(gè)月；租金一 次性交半年 b：租賃收入 4800100元/平米月12 月=576萬元/年 車位租金收入 4110面積,約80個(gè)停車位(不 含地上分)260 元/月個(gè)12=25萬元/年 intelligence 英泰行 整盤模擬實(shí)現(xiàn)目標(biāo)整盤模擬實(shí)現(xiàn)目

25、標(biāo) 分項(xiàng)分項(xiàng)面積面積目標(biāo)均價(jià)目標(biāo)均價(jià)目標(biāo)總銷目標(biāo)總銷整盤均價(jià)整盤均價(jià)實(shí)現(xiàn)總銷實(shí)現(xiàn)總銷 住宅住宅240002400075517551181224000181224000 79597959229224000229224000 商業(yè)商業(yè)4800480010000100004800000048000000 intelligence 英泰行 怎么賣？ 本項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略規(guī)劃本項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略規(guī)劃 intelligence 英泰行 英泰行英泰行5a5a營銷體系營銷體系: : 英泰長期以來堅(jiān)持房地產(chǎn)的理論與實(shí)踐相結(jié)合，將房地產(chǎn)營 銷理論通過不斷的實(shí)踐進(jìn)行完善與升華，形成一套科學(xué)的、 創(chuàng)意的、系統(tǒng)的5a營銷體系。 a

26、dv(advance) 前瞻營銷 產(chǎn)品前期營銷 art(art) 藝術(shù)營銷 注重雙向溝通 act(action) 執(zhí)行營銷 高強(qiáng)度執(zhí)行力 adm(administration) 控制營銷 銷售率最大化 ard(aroud) 多項(xiàng)營銷 手段靈活多樣 intelligence 英泰行 一一. . 多渠道全方位營銷多渠道全方位營銷: : 英泰英泰5a5a全方位整合營銷體系全方位整合營銷體系 英英 泰泰 行行 總總 部部 智智 囊囊 團(tuán)團(tuán) 隊(duì)隊(duì) 靜態(tài)營銷靜態(tài)營銷體驗(yàn)式營銷體驗(yàn)式營銷動(dòng)態(tài)營銷動(dòng)態(tài)營銷 銷售現(xiàn)場的包裝與渲染銷售現(xiàn)場的包裝與渲染 形式多樣的現(xiàn)場事件營銷形式多樣的現(xiàn)場事件營銷 具有震撼力的示范

27、單位具有震撼力的示范單位 金鷹等重點(diǎn)形象展示金鷹等重點(diǎn)形象展示 英泰行客戶資源整合英泰行客戶資源整合 英泰行行銷體系執(zhí)行英泰行行銷體系執(zhí)行 精英銷售顧問團(tuán)隊(duì)精英銷售顧問團(tuán)隊(duì) 現(xiàn)場現(xiàn)場ds營銷模式營銷模式 intelligence 英泰行 外立面呈現(xiàn)之前外立面呈現(xiàn)之前 0808年年4 4月月6 6月月 6 6月月2929日開盤日開盤 銷售目標(biāo)銷售目標(biāo) 二二. . 整體銷售周期與規(guī)劃整體銷售周期與規(guī)劃 5 5月月 7 7月月 1212月月 銷售銷售80%80% 1 1：1 1樣板展示樣板展示 銷售銷售95%95% 時(shí)間節(jié)點(diǎn)時(shí)間節(jié)點(diǎn) 銷售執(zhí)行銷售執(zhí)行 工法樣板展示工法樣板展示 0909年年2 2月月

28、 a a 售樓處裝修、配置方案售樓處裝修、配置方案 b b、銷售道具準(zhǔn)備、銷售道具準(zhǔn)備 1. 1. 樓書樓書 2.2.文化讀本文化讀本 3.3.招貼畫招貼畫 4.4.沙盤沙盤 5.5.模型模型 6.6.樣板房樣板房 7.7.展板展板 8.8.開盤活動(dòng)開盤活動(dòng) a a、系列營銷活動(dòng)、系列營銷活動(dòng) b b、廣告推廣、廣告推廣 、事件營銷活動(dòng)、事件營銷活動(dòng) 、展會(huì)營銷、展會(huì)營銷 、項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性賣點(diǎn)展示、項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性賣點(diǎn)展示 a a、體驗(yàn)營銷聯(lián)動(dòng)、體驗(yàn)營銷聯(lián)動(dòng) b b、實(shí)景體驗(yàn)、實(shí)景體驗(yàn) 、動(dòng)靜態(tài)聯(lián)動(dòng)、動(dòng)靜態(tài)聯(lián)動(dòng) 、現(xiàn)房效應(yīng)、現(xiàn)房效應(yīng) 開盤開盤樣板間開放樣板間開放 intelligence 英泰行 價(jià)格體

29、系：采取“一戶一價(jià)”量身定制型推售價(jià)格戰(zhàn)略 基準(zhǔn)價(jià)格：以平均樓層為基準(zhǔn)價(jià)7551元/； 定價(jià)原則：同時(shí)兼顧朝向、景觀、樓層、總價(jià)等影響購房者心理的因素； 拉大東西樓位與南北樓位的樓位差價(jià)，采用四項(xiàng)定價(jià)法來設(shè)定科學(xué)合理的差 價(jià)系統(tǒng)，達(dá)到整盤均勻去化的銷售目標(biāo) 三三. . 價(jià)格體系價(jià)格體系: intelligence 英泰行 住宅階段性價(jià)格模擬住宅階段性價(jià)格模擬 銷售階段銷售階段漲價(jià)幅度漲價(jià)幅度目標(biāo)均價(jià)目標(biāo)均價(jià)去化面積比例去化面積比例釋放房源釋放房源 內(nèi)部認(rèn)購期內(nèi)部認(rèn)購期7000700015%15%36003600 開盤開盤4%4%7280728025%25%60006000 立面呈現(xiàn)立面呈現(xiàn)4%

30、4%7571.27571.225%25%60006000 準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房4%4%7874.057874.0520%20%48004800 現(xiàn)房現(xiàn)房4%4%8189.018189.0115%15%36003600 intelligence 英泰行 四四. .開盤前銷售策略預(yù)備案開盤前銷售策略預(yù)備案 1.證件未齊蓄客戰(zhàn)略：預(yù)熱時(shí)間段科學(xué)把控 亮相期媒體有效組合 排號蓄能適時(shí)引爆 控局控價(jià)控面積 均衡釋放房源原則 2、快速回款戰(zhàn)略：階梯狀優(yōu)惠比例 分段式付款 intelligence 英泰行 五五. .英泰行銷售架構(gòu)及執(zhí)行英泰行銷售架構(gòu)及執(zhí)行 專案主管副總 專案策劃總監(jiān) 專案執(zhí)行銷售總監(jiān) 行銷執(zhí)行總監(jiān)

31、 策劃 文案廣告平面設(shè)計(jì) 專案文秘 專案客戶服務(wù) 專案置業(yè)經(jīng)理人 網(wǎng)絡(luò)直銷 公關(guān)直銷 英泰行顧問智囊團(tuán) intelligence 英泰行 part4 包裝與推廣包裝與推廣 intelligence 英泰行 產(chǎn)品與客群決定了我們的營銷推廣方 向與思路 intelligence 英泰行 方向： 廣告高于產(chǎn)品 手段： 包裝手段的一支獨(dú)秀 推廣表現(xiàn)的推陳出新 營銷執(zhí)行的環(huán)環(huán)相扣 intelligence 英泰行 區(qū)域內(nèi)同類型產(chǎn)品的營銷推廣模式 項(xiàng)目名稱主推語主要賣點(diǎn) 泊客公寓給漂泊者的一個(gè)家教育、小區(qū)景觀、環(huán)境 望庭國際新鮮板式，高尚公寓社區(qū) 區(qū)位、板樓、10000園林、商 業(yè)街、升值潛力 橡樹街區(qū)

32、西高新，新銳天堂， 五星級小戶社 區(qū) 西高新、唐延路、6000家企業(yè)、 交通、14萬平米社區(qū)、860畝公 園綠地，4000水景廣場、600 車位，精裝入戶大堂、20000 藍(lán)調(diào)商街、5大社區(qū)服務(wù)中心 冠城國際商務(wù)與生活同步 精裝、唐延路、中央商務(wù)區(qū)，交 通、教育、購物、生活 城市皇冠4星品質(zhì)，醇美優(yōu)雅官邸，耀越全城地段、教育、配套 銀河新座標(biāo)商務(wù)，無參考價(jià)值西高新、唐延路 solo街區(qū) 西高新門戶，時(shí)尚街區(qū)，潮流態(tài) 度,solo生活，時(shí)尚商街 區(qū)位、教育、戶型、街鋪、配套 楓韻藍(lán)灣 科技路30萬音樂人居，普通人的好 房子 intelligence 英泰行 結(jié)論：區(qū)域同類型項(xiàng)目推廣多集中以下三個(gè)

33、方向： 一、青春、時(shí)尚、跳躍一、青春、時(shí)尚、跳躍（如：五米魔方、solo街區(qū)、泊客公寓） 二、酷、炫、另類二、酷、炫、另類（如：橡樹街區(qū)、新西蘭） 三、沉穩(wěn)、大社區(qū)內(nèi)小戶型三、沉穩(wěn)、大社區(qū)內(nèi)小戶型（如：楓韻藍(lán)灣） intelligence 英泰行 藝術(shù)型風(fēng)格后工業(yè)風(fēng)格藝術(shù)型風(fēng)格后工業(yè)風(fēng)格 我們的方向： intelligence 英泰行 極簡的藝術(shù)，后工業(yè)的質(zhì)感，極簡的藝術(shù)，后工業(yè)的質(zhì)感， 成就新都市藝術(shù)生活成就新都市藝術(shù)生活 intelligence 英泰行 關(guān)于新藝術(shù)的解讀關(guān)于新藝術(shù)的解讀 風(fēng)格關(guān)鍵詞：極簡主義、人文、充滿文藝氣息極簡主義、人文、充滿文藝氣息 intelligence 英泰行

34、 intelligence 英泰行 關(guān)于后工業(yè)的解讀關(guān)于后工業(yè)的解讀 風(fēng)格關(guān)鍵詞：超現(xiàn)代、簡潔、金屬感、冷硬、粗獷中有柔情超現(xiàn)代、簡潔、金屬感、冷硬、粗獷中有柔情 備注：備注：所謂“后工業(yè)化時(shí)代”,就是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支撐、為主體的時(shí)代。 intelligence 英泰行 需要反差、需要標(biāo)新，需要簡單、需要反差、需要標(biāo)新，需要簡單、 更重要的是：需要?jiǎng)?chuàng)新。更重要的是：需要?jiǎng)?chuàng)新。 風(fēng)格支撐點(diǎn)：風(fēng)格支撐點(diǎn)： 因此，簡至藝術(shù)因此，簡至藝術(shù)+ +后工業(yè)另類，將使?fàn)I銷異軍突起的發(fā)力點(diǎn)。后工業(yè)另類，將使?fàn)I銷異軍突起的發(fā)力點(diǎn)。 intelligence 英泰行 intelligence 英泰行 解析：解析： 1、u2，即up two u（up to you），一切由你； 2、與u2搖滾樂隊(duì)同名，寓指激情、正義、理想的多重生活精神； 3、u2，你們兩個(gè)，你的兩層，你們的二人世界，你們的雙重享受。 i