資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn)講解(ppt)

1、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn)講解資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn)講解 主要內(nèi)容：主要內(nèi)容： 第一部分第一部分 總體情況說明總體情況說明 第二部分第二部分 準(zhǔn)則內(nèi)容講解準(zhǔn)則內(nèi)容講解 第一部分第一部分 總體情況說明總體情況說明 一、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的特點(diǎn)一、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的特點(diǎn) 充分借鑒、增進(jìn)所需，緊緊圍繞評(píng)估實(shí)踐需要充分借鑒、增進(jìn)所需，緊緊圍繞評(píng)估實(shí)踐需要 按照具體準(zhǔn)則具體準(zhǔn)則定位，重點(diǎn)規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的業(yè)務(wù)操作和披露要求（準(zhǔn) 則體系第二層）。 借鑒國(guó)際評(píng)估組織關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)規(guī)定（ivs、uspap、rics pvm）。 在具體的評(píng)估方法上充分借鑒充分借鑒我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范與土地估價(jià)規(guī)土地估價(jià)規(guī) 程

2、程的有關(guān)內(nèi)容。 突出資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)特點(diǎn)，體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的新需求新需求（隱蔽不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查、 利用其他機(jī)構(gòu)報(bào)告關(guān)注事項(xiàng)、企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估、構(gòu)筑物 的評(píng)估）。 根據(jù)新頒布物權(quán)法物權(quán)法，對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整(住宅用地自動(dòng)續(xù)期)。 “總則”主要內(nèi)容（共5條） 制定目的和依據(jù) 不動(dòng)產(chǎn)的定義 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的定義和適用范圍 “基本要求”主要內(nèi)容（共7條） 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則與其他準(zhǔn)則的關(guān)系 從事不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)具備專業(yè)勝任能力 應(yīng)關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬 不動(dòng)產(chǎn)限制條件的依據(jù) 應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)合法前提下的最優(yōu)利用形式進(jìn)行評(píng)估 對(duì)現(xiàn)行相關(guān)國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的參考等 二、準(zhǔn)則的主要內(nèi)容（二、準(zhǔn)則的主要內(nèi)容（7 7章章4545條）條） “

3、操作要求”主要內(nèi)容（共9條） 評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、前提假設(shè) 價(jià)值類型、不動(dòng)產(chǎn)組成部分對(duì)價(jià)值的影響 設(shè)備安裝工程與不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系 不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查 構(gòu)筑物類不動(dòng)產(chǎn)的調(diào)查要求 不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系與租約限制 利用其他評(píng)估機(jī)構(gòu)的專業(yè)報(bào)告等 “評(píng)估方法”主要內(nèi)容（共12條） 市場(chǎng)法（共3條） 收益法（共3條） 成本法（共3條） 假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法（各1條） 相關(guān)基本要求 “企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估”主要內(nèi)容（共7條） 企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)務(wù)核算形式 企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式等對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響 企業(yè)價(jià)值評(píng)估中不動(dòng)產(chǎn)假設(shè)和限制條件 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值與企業(yè)核算的關(guān)系 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值與對(duì)企業(yè)價(jià)值貢獻(xiàn)的關(guān)系 企業(yè)擁有的不同用途不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值差

4、異 （溢余不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的判斷） “披露要求”主要內(nèi)容（共4條） 評(píng)估報(bào)告的披露以及總體要求 “附則” （共1條） 明確準(zhǔn)則生效日期 三、重要事項(xiàng)說明三、重要事項(xiàng)說明 不動(dòng)產(chǎn)的定義不動(dòng)產(chǎn)的定義 物權(quán)法規(guī)定，物包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。物權(quán)，是指權(quán)利人依法 對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān) 保物權(quán)。 資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見（試行）中將建筑物描述為：是指與 土地相結(jié)合的建設(shè)成果，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。建筑物與其占用 土地密切相連，可把土地、建筑物及附著在土地、建筑物上不可分離 的部分統(tǒng)稱為房地產(chǎn)。 本準(zhǔn)則對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的定義是從不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)屬性和權(quán)利屬性兩個(gè)方 面進(jìn)行總結(jié)的，是物與物權(quán)的

5、統(tǒng)一，即定義為：土地、建筑物及其他 附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)的權(quán)益。 采用非完全現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查方式清查不動(dòng)產(chǎn)的說明采用非完全現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查方式清查不動(dòng)產(chǎn)的說明 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中，采取現(xiàn)場(chǎng)逐個(gè)調(diào)查的方式，確定不動(dòng) 產(chǎn)是否存在、明確不動(dòng)產(chǎn)存在狀態(tài)，是十分必要的。 但在相對(duì)特殊的情況下，對(duì)于具有同規(guī)格、重復(fù)性高 的不動(dòng)產(chǎn)（如：管線、廊架等），由于地域跨度大，客觀 上不便于完全進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，此時(shí)應(yīng)分析采用非完全現(xiàn)場(chǎng) 調(diào)查的可行性，通過合理設(shè)計(jì)調(diào)查方式，安排適量的現(xiàn)場(chǎng) 調(diào)查數(shù)量與比例，同時(shí)應(yīng)分析可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)，并采取其 他有效措施，以保證調(diào)查的充分性。 謹(jǐn)慎采用非完全現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查方式，避免盲目使用或?yàn)E用。

6、 企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估 準(zhǔn)則安排專門的章節(jié)對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估 進(jìn)行了規(guī)定，包括： 企業(yè)擁有不動(dòng)產(chǎn)的形式與對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)核算科目 企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式及不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際使用方式對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響 企業(yè)價(jià)值評(píng)估的價(jià)值類型對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估相關(guān)條件和假設(shè)的 影響 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值內(nèi)涵與企業(yè)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)財(cái)務(wù)核算之間的關(guān)系 溢余不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值判斷應(yīng)考慮的主要因素 這些內(nèi)容是企業(yè)價(jià)值評(píng)估實(shí)踐中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估特點(diǎn)的 總結(jié)。 物權(quán)法中住宅用地年限的相關(guān)規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的影響物權(quán)法中住宅用地年限的相關(guān)規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的影響 物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用 權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。 根據(jù)此規(guī)定，

7、無論自動(dòng)續(xù)期是否存在繳納相關(guān)費(fèi)用的 問題，從法律上講，住宅建設(shè)用地的期限不應(yīng)對(duì)建筑物使 用產(chǎn)生影響。 準(zhǔn)則對(duì)物權(quán)法中這一規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的影響作出了 相應(yīng)的規(guī)定和提示（第27條和第31條）。 第二部分第二部分 準(zhǔn)則內(nèi)容講解準(zhǔn)則內(nèi)容講解 第一章第一章 總則總則 第一條第一條 為規(guī)范注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)為規(guī)范注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù) 行為，維護(hù)社會(huì)公共利益和資產(chǎn)評(píng)估各方當(dāng)事人合法權(quán)益，行為，維護(hù)社會(huì)公共利益和資產(chǎn)評(píng)估各方當(dāng)事人合法權(quán)益， 根據(jù)根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則，制定本準(zhǔn)則。，制定本準(zhǔn)則。 本條是準(zhǔn)則制定的目的和依據(jù)。 第二條第二條 本準(zhǔn)則所稱不動(dòng)產(chǎn)是指

8、土地、建筑物及其本準(zhǔn)則所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地、建筑物及其 他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)權(quán)益。他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)權(quán)益。 從不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)屬性和權(quán)利屬性兩個(gè)方面進(jìn)行歸納， 是物與物權(quán)的統(tǒng)一。 借鑒了房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（gb/t 50291-1999）對(duì) 房地產(chǎn)的定義 。 第三條第三條 本準(zhǔn)則所稱不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值本準(zhǔn)則所稱不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值 進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，包括單獨(dú)進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，包括單獨(dú) 的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估不僅包括單

9、獨(dú)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，而且包括企 業(yè)價(jià)值中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。這是資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估 的特點(diǎn)。 第四條第四條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng) 遵守本準(zhǔn)則。遵守本準(zhǔn)則。 本條是準(zhǔn)則強(qiáng)制性遵照?qǐng)?zhí)行的規(guī)定。 第五條第五條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值估算相關(guān)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值估算相關(guān) 的其他業(yè)務(wù)，可以參照本準(zhǔn)則。的其他業(yè)務(wù)，可以參照本準(zhǔn)則。 對(duì)于與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù)的非強(qiáng)制性執(zhí) 行的規(guī)定，屬于推薦執(zhí)行。本準(zhǔn)則不僅對(duì)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師 執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)有規(guī)范作用，對(duì)于與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值估算 相關(guān)的其他業(yè)務(wù)也有一定的指導(dǎo)意義。 第二章第二章 基本要

10、求基本要求 第六條至第十二條，共七條，主要是對(duì)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估 師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)相對(duì)基礎(chǔ)的要求。 第六條第六條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng) 遵守相關(guān)法律、法規(guī)以及資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則，并考慮其他遵守相關(guān)法律、法規(guī)以及資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則，并考慮其他 評(píng)估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定。評(píng)估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定。 本條是關(guān)于注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí) 的守法性與合規(guī)性的要求。 第七條第七條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng) 具備不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估相關(guān)專業(yè)知識(shí)和相應(yīng)的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，具備從具備不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估相關(guān)專業(yè)知識(shí)和相應(yīng)的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，具備從

11、 事不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)勝任能力。事不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)勝任能力。 資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則對(duì)注冊(cè)資產(chǎn) 評(píng)估師專業(yè)勝任能力專門作為一章（第三章）進(jìn)行了系統(tǒng) 規(guī)定，由此可見專業(yè)勝任能力的重要性。專業(yè)勝任能力要 求注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)接受專門的 教育和培訓(xùn)，具備勝任不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的專業(yè)知識(shí)和從業(yè) 經(jīng)驗(yàn)。 第八條第八條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng) 明確評(píng)估對(duì)象，根據(jù)評(píng)估目的等相關(guān)條件選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值明確評(píng)估對(duì)象，根據(jù)評(píng)估目的等相關(guān)條件選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值 類型，恰當(dāng)運(yùn)用評(píng)估方法，形成合理的評(píng)估結(jié)論。類型，恰當(dāng)運(yùn)用評(píng)估方法，形成合理的評(píng)估結(jié)論。

12、本條是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的總體要 求。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，首先需要明確 具體評(píng)估對(duì)象，根據(jù)具體的評(píng)估目的、評(píng)估假設(shè)等相關(guān)條 件確定適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型。然后恰當(dāng)運(yùn)用不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估方法， 得到合理的評(píng)估結(jié)論。 第九條第九條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng) 關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬，要求委托方對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬做出承諾。關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬，要求委托方對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬做出承諾。 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬資料進(jìn)行必要的查驗(yàn)。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬資料進(jìn)行必要的查驗(yàn)。 本條是關(guān)于注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行重 點(diǎn)關(guān)注的要求。 不動(dòng)產(chǎn)

13、是物與權(quán)的統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利與權(quán)益狀況存 在多種形式，不同的權(quán)利與權(quán)益狀況影響不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。 界定與區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利與權(quán)益狀況是對(duì)評(píng)估對(duì)象的具體 判斷。 第十條第十條 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)在評(píng)估對(duì)象符合使用管制要不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)在評(píng)估對(duì)象符合使用管制要 求的情況下進(jìn)行。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)使用的限制條件，應(yīng)當(dāng)以有求的情況下進(jìn)行。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)使用的限制條件，應(yīng)當(dāng)以有 關(guān)部門依法規(guī)定的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、關(guān)部門依法規(guī)定的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、 年限等技術(shù)指標(biāo)為依據(jù)。年限等技術(shù)指標(biāo)為依據(jù)。 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估應(yīng)該滿足合法性原則，應(yīng)該以有關(guān)部門依 法確定的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、年限等

14、為依據(jù)。不同的使用條件，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值有較大的影響， 因此在評(píng)估過程中應(yīng)該根據(jù)該等技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行估算，并在 評(píng)估報(bào)告中充分披露這些技術(shù)指標(biāo)情況。 第十一條第十一條 當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)存在多種利用方式時(shí)，應(yīng)當(dāng)在合當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)存在多種利用方式時(shí)，應(yīng)當(dāng)在合 法的前提下，以最優(yōu)利用方式進(jìn)行評(píng)估。法的前提下，以最優(yōu)利用方式進(jìn)行評(píng)估。 最優(yōu)利用方式指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可 行，能使委估不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生最高價(jià)值的使用方式。 一般情況下，獨(dú)立不動(dòng)產(chǎn)的最優(yōu)利用方式，僅考慮不 動(dòng)產(chǎn)自身的最優(yōu)利用即可；但在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn) 的最優(yōu)利用方式，還應(yīng)充分關(guān)注出于整體企業(yè)價(jià)值的考慮 而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)自身最優(yōu)利用產(chǎn)生的影響，并據(jù)此進(jìn)行相應(yīng)

15、的 設(shè)定。 第十二條第十二條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估所采用注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估所采用 的評(píng)估方法可以參考相關(guān)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。的評(píng)估方法可以參考相關(guān)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。 本條是關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn)與其他相關(guān) 規(guī)范性文件的關(guān)系。 目前除了中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 不動(dòng)產(chǎn)以外，還有推薦性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)估價(jià)規(guī) 范（gb/t 50291-1999）和城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 （gb/t 18508-2001）。 第三章第三章 操作要求操作要求 第十三條第十三條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)， 應(yīng)當(dāng)要求委托方明確不動(dòng)產(chǎn)包含的內(nèi)容和評(píng)估結(jié)果的預(yù)期應(yīng)當(dāng)要求委托

16、方明確不動(dòng)產(chǎn)包含的內(nèi)容和評(píng)估結(jié)果的預(yù)期 用途，確定不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估目的。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估對(duì)象，用途，確定不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估目的。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估對(duì)象， 可以是不動(dòng)產(chǎn)對(duì)應(yīng)的全部權(quán)益，也可以是不動(dòng)產(chǎn)對(duì)應(yīng)的部可以是不動(dòng)產(chǎn)對(duì)應(yīng)的全部權(quán)益，也可以是不動(dòng)產(chǎn)對(duì)應(yīng)的部 分權(quán)益。分權(quán)益。 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估目的包括不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、保險(xiǎn)、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估目的包括不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、保險(xiǎn)、 稅收、征收、征用、企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)，以及財(cái)務(wù)報(bào)告目的等。稅收、征收、征用、企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)，以及財(cái)務(wù)報(bào)告目的等。 不動(dòng)產(chǎn)全部的權(quán)益是指不受任何其他權(quán)益或財(cái)產(chǎn)限制 的所有權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)的部分權(quán)益一般可分為兩種情形: 一種 是分割的權(quán)益，即不動(dòng)產(chǎn)的某部

17、分權(quán)益，如租賃權(quán)等；另 一種是對(duì)部分不動(dòng)產(chǎn)擁有權(quán)益，即未將不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行物理分 割，而對(duì)其中部分的不動(dòng)產(chǎn)擁有權(quán)益。 第十四條第十四條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng) 當(dāng)全面了解不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況，掌當(dāng)全面了解不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況，掌 握評(píng)估對(duì)象的主要特征。握評(píng)估對(duì)象的主要特征。 不動(dòng)產(chǎn)實(shí)物狀況一般包括：土地的面積、四至、寬度、 深度、形狀、地形、地質(zhì)、土壤及地基狀況、用途、容積 率、地面附著物情況等；建筑物的面積、體積、高度、層 數(shù)、寬度、結(jié)構(gòu)、材料、設(shè)計(jì)、設(shè)備設(shè)施、施工質(zhì)量、維 修養(yǎng)護(hù)、建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)等。 不動(dòng)

18、產(chǎn)的權(quán)益狀況一般包括：土地權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬、 土地使用權(quán)的年限；建筑物的權(quán)屬、不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定的其他權(quán) 利狀況以及法律限制等。 不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域狀況一般包括：商服配套、道路通達(dá)、 交通便捷、城市設(shè)施狀況、產(chǎn)業(yè)配套和環(huán)境狀況等。 第十五條第十五條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng) 當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的和不動(dòng)產(chǎn)具體情況進(jìn)行合理假設(shè)。當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的和不動(dòng)產(chǎn)具體情況進(jìn)行合理假設(shè)。 評(píng)估假設(shè)影響因素： 資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的特定目的 評(píng)估對(duì)象自身的功能、權(quán)利條件、評(píng)估時(shí)點(diǎn)的使用狀態(tài) 評(píng)估市場(chǎng)條件的宏觀限定（規(guī)劃）情況 產(chǎn)權(quán)變動(dòng)后評(píng)估對(duì)象的可能用途、利用方式和利用效果 資產(chǎn)評(píng)估所要實(shí)現(xiàn)的價(jià)值

19、類型和價(jià)值目標(biāo)等 第十六條第十六條 不動(dòng)產(chǎn)組成部分的價(jià)值存在相互影響關(guān)系。不動(dòng)產(chǎn)組成部分的價(jià)值存在相互影響關(guān)系。 建筑物對(duì)于其所占有的土地使用權(quán)存在價(jià)值減損的可能。建筑物對(duì)于其所占有的土地使用權(quán)存在價(jià)值減損的可能。 如果建筑物對(duì)于其所占有的土地使用權(quán)存在價(jià)值減損情形，如果建筑物對(duì)于其所占有的土地使用權(quán)存在價(jià)值減損情形， 評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)合理計(jì)算該損失金額并加以扣評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)合理計(jì)算該損失金額并加以扣 除。除。 本條要求注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師理解和掌握不動(dòng)產(chǎn)均衡原理， 以及該原理對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的作用。 建筑物與土地相比較，若規(guī)模過大或過小，或者檔次 過高或過低，其組合都不是均衡狀態(tài)，該

20、不動(dòng)產(chǎn)的效用都 不能得到有效發(fā)揮，從而會(huì)降低該不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。 第十七條第十七條 對(duì)于土建工程與設(shè)備安裝工程為一體的對(duì)于土建工程與設(shè)備安裝工程為一體的 不動(dòng)產(chǎn)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注設(shè)備安裝工程與不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注設(shè)備安裝工程與不動(dòng)產(chǎn) 的關(guān)系，合理進(jìn)行區(qū)分，并應(yīng)當(dāng)考慮機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)對(duì)不的關(guān)系，合理進(jìn)行區(qū)分，并應(yīng)當(dāng)考慮機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)對(duì)不 動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響。動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響。 通常有兩類設(shè)備與不動(dòng)產(chǎn)存在直接的關(guān)系： 第一類是為不動(dòng)產(chǎn)使用者提供舒適、便利等必要條件 的設(shè)備，如采暖系統(tǒng)、空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、熱水系 統(tǒng)等。 第二類是與生產(chǎn)程序有關(guān)的固定設(shè)備，如大型生產(chǎn)裝 置、生產(chǎn)線、汽電

21、油路等。 第一類設(shè)備，作為不動(dòng)產(chǎn)主要功能的保障措施，附屬 于不動(dòng)產(chǎn)，可作為不動(dòng)產(chǎn)的組成部分; 第二類設(shè)備一般 是具有特殊功能和設(shè)計(jì)特征的，可獨(dú)立發(fā)揮其生產(chǎn)作用的 資產(chǎn)，不是不動(dòng)產(chǎn)的組成部分。 第十八條第十八條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，一般注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，一般 情況下，應(yīng)當(dāng)對(duì)所評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，明確不動(dòng)產(chǎn)情況下，應(yīng)當(dāng)對(duì)所評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，明確不動(dòng)產(chǎn) 存在狀態(tài)并關(guān)注其權(quán)屬狀況。特殊情況下，如果采用抽樣等存在狀態(tài)并關(guān)注其權(quán)屬狀況。特殊情況下，如果采用抽樣等 方法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)制定合理方法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)制定

22、合理 的抽樣方法，并充分考慮抽樣風(fēng)險(xiǎn)。的抽樣方法，并充分考慮抽樣風(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)處于隱蔽狀況或者因客觀原因無法進(jìn)行實(shí)地對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)處于隱蔽狀況或者因客觀原因無法進(jìn)行實(shí)地 查看的部分，應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施加以判斷并予以恰當(dāng)披露。查看的部分，應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施加以判斷并予以恰當(dāng)披露。 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)盡可能的進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。但在相對(duì) 特殊的情況下，對(duì)于具有同規(guī)格、重復(fù)性高的不動(dòng)產(chǎn)管 線、廊架等，由于地域跨度大，客觀上不便于完全進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng) 調(diào)查，此時(shí)可以通過分析采用非完全現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的可行性，合 理設(shè)計(jì)調(diào)查方式，并分析調(diào)查方式可能形成的風(fēng)險(xiǎn)，安排適 量的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查數(shù)量與比例，同時(shí)采取其他有效措施，以保證 調(diào)查的充

23、分性。 從準(zhǔn)則的要求看，其實(shí)質(zhì)就是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師若采用 非全面的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查方式，無論采取何種具體方式，都應(yīng)當(dāng) 能夠確定其合理性，并控制其可能的風(fēng)險(xiǎn)。 應(yīng)謹(jǐn)慎采用非完全現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查方式，避免盲目使用或?yàn)E 用。 對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)處于隱蔽狀況或者因客觀原因無法進(jìn)行實(shí) 地查看的部分，如水下工程、海底工程、地下管線等，在 不能進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的情況下，應(yīng)當(dāng)采取諸如查閱建設(shè)資料、 資產(chǎn)管理和工程安全質(zhì)量檢測(cè)資料等適當(dāng)措施加以判斷。 并在報(bào)告中予以恰當(dāng)披露。 評(píng)估對(duì)象的調(diào)查程度對(duì)所獲得信息的真實(shí)性、完整性 等都會(huì)有不同程度的影響，評(píng)估師必須判斷這些因素對(duì)評(píng) 估結(jié)果的影響程度，應(yīng)以獲得真實(shí)、全面的信息作為確定 調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)，而不

24、得以工作量或工作的難易程度作為確定調(diào) 查的標(biāo)準(zhǔn)。 由于情況復(fù)雜或客觀條件的限制，存在一些在較短時(shí) 間無法查清的事項(xiàng)，評(píng)估師可以在報(bào)告中聲明。但是，評(píng) 估師必須判斷上述事項(xiàng)的重要性，并在報(bào)告中披露評(píng)估師 為該事項(xiàng)所做的努力以及該事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。不能 以聲明的方式規(guī)避勤勉盡責(zé)的義務(wù)。 第十九條第十九條 對(duì)于水利工程、碼頭、橋涵、道路等不動(dòng)對(duì)于水利工程、碼頭、橋涵、道路等不動(dòng) 產(chǎn)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值特性和資產(chǎn)特產(chǎn)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值特性和資產(chǎn)特 點(diǎn)，通過設(shè)計(jì)概算、工程圖紙、竣工決算資料、定額標(biāo)準(zhǔn)點(diǎn)，通過設(shè)計(jì)概算、工程圖紙、竣工決算資料、定額標(biāo)準(zhǔn) 等技術(shù)資料，結(jié)合

25、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)查看，了解不動(dòng)產(chǎn)的結(jié)等技術(shù)資料，結(jié)合對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)查看，了解不動(dòng)產(chǎn)的結(jié) 構(gòu)、工程量、工程費(fèi)用分?jǐn)?、建設(shè)周期以及收益等情況。構(gòu)、工程量、工程費(fèi)用分?jǐn)?、建設(shè)周期以及收益等情況。 本條是要求注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)于具有特殊功能特殊功能和資產(chǎn) 規(guī)模大、建設(shè)周期長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)特征明顯、價(jià)值量較大的不動(dòng) 產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)注重掌握相關(guān)建設(shè)資料，把握不動(dòng)產(chǎn) 的主要構(gòu)成和特征。 由于這類不動(dòng)產(chǎn)通常具有較強(qiáng)的專業(yè)性，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng) 估師可以借鑒和利用相關(guān)專業(yè)人士所提供的專業(yè)意見，幫 助了解和掌握不動(dòng)產(chǎn)的主要特征和價(jià)值構(gòu)成。 第二十條第二十條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)

26、 當(dāng)關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)的相鄰關(guān)系、租約限制和動(dòng)產(chǎn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值當(dāng)關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)的相鄰關(guān)系、租約限制和動(dòng)產(chǎn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值 的影響。的影響。 相鄰關(guān)系是不動(dòng)產(chǎn)相互影響特性的一個(gè)重要表現(xiàn)形式。 不動(dòng)產(chǎn)不可移動(dòng)，其利用通常會(huì)對(duì)周圍的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生影響。 反過來，周圍不動(dòng)產(chǎn)的利用狀況也會(huì)對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生影響。 租約限制是指不動(dòng)產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)已簽訂租賃合 同，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利受到已簽訂合同關(guān)系的約束。 動(dòng)產(chǎn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的影響是直接的，如存放了特殊性質(zhì)的 存貨對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的影響等。 第二十一條第二十一條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在利用其他評(píng)估機(jī)構(gòu)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在利用其他評(píng)估機(jī)構(gòu) 出具的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行出具的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)

27、告時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行 必要的分析和判斷，合理加以利用。必要的分析和判斷，合理加以利用。 比較分析的主要內(nèi)容包括： 評(píng)估目的 評(píng)估基準(zhǔn)日 評(píng)估對(duì)象和范圍 不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀況 價(jià)值定義 評(píng)估假設(shè)、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估方法與評(píng)估過程等。 第四章第四章 評(píng)估方法評(píng)估方法 第二十二條第二十二條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)， 應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象特點(diǎn)、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象特點(diǎn)、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān) 條件，分析市場(chǎng)法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方條件，分析市場(chǎng)法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方 法以及假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等衍

28、生方法的適用性，法以及假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等衍生方法的適用性， 恰當(dāng)選擇評(píng)估方法。恰當(dāng)選擇評(píng)估方法。 評(píng)估目的與評(píng)估方法的關(guān)系 分析適用性合理選擇評(píng)估方法 評(píng)估方法與評(píng)估值間的關(guān)系 具體評(píng)估方法的多樣性 第二十三條第二十三條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師采用市場(chǎng)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師采用市場(chǎng)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)， 應(yīng)當(dāng)收集足夠的交易實(shí)例。收集交易實(shí)例的信息一般包括：應(yīng)當(dāng)收集足夠的交易實(shí)例。收集交易實(shí)例的信息一般包括： （一）交易實(shí)例的基本狀況，主要有：名稱、坐落、四至、（一）交易實(shí)例的基本狀況，主要有：名稱、坐落、四至、 面積、用途、產(chǎn)權(quán)狀況、土地形狀、土地使用期限、建筑物面積、用途、產(chǎn)權(quán)狀況、土地

29、形狀、土地使用期限、建筑物 建成日期、建筑結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境等；建成日期、建筑結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境等； （二）成交日期；（二）成交日期； （三）成交價(jià)格，包括總價(jià)、單價(jià)及計(jì)價(jià)方式；（三）成交價(jià)格，包括總價(jià)、單價(jià)及計(jì)價(jià)方式； （四）付款方式；（四）付款方式； （五）交易情況，主要有交易目的、交易方式、交易稅費(fèi)負(fù)（五）交易情況，主要有交易目的、交易方式、交易稅費(fèi)負(fù) 擔(dān)方式、交易人之間的特殊利害關(guān)系、特殊交易動(dòng)機(jī)等。擔(dān)方式、交易人之間的特殊利害關(guān)系、特殊交易動(dòng)機(jī)等。 本條是要求在采用市場(chǎng)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)收集足 夠的交易實(shí)例。足夠的不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)例資料，是運(yùn)用市場(chǎng) 法估價(jià)的先決條件。 一般搜集不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)例的

30、途徑有： 1、查閱政府有關(guān)部門關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)交易的申報(bào)登記資料； 2、查閱各種報(bào)刊雜志等媒體上關(guān)于房地產(chǎn)租售的信息； 3、以購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)者的身份，與經(jīng)辦人和交易當(dāng)事人洽 談，了解各種信息； 4、通過各類房地產(chǎn)交易展示會(huì)，索取資料，掌握信息； 5、同行之間相互提供信息資料； 在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行實(shí)地考察。 第二十四條第二十四條 用作參照物的交易實(shí)例應(yīng)當(dāng)具備下列條用作參照物的交易實(shí)例應(yīng)當(dāng)具備下列條 件：件： （一）在區(qū)位、用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)（一）在區(qū)位、用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì) 等等 方面與評(píng)估對(duì)象類似；方面與評(píng)估對(duì)象類似； （二）成交日期與評(píng)估基準(zhǔn)日接近；（二）成交日期與評(píng)估

31、基準(zhǔn)日接近； （三）交易類型與評(píng)估目的吻合；（三）交易類型與評(píng)估目的吻合； （四）成交價(jià)格為正常價(jià)格或者可修正為正常價(jià)格。（四）成交價(jià)格為正常價(jià)格或者可修正為正常價(jià)格。 類似不動(dòng)產(chǎn)，一般是用途、結(jié)構(gòu)、所處地段或區(qū)域相同。 成交日期與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)當(dāng)相近。 交易類型與評(píng)估目的吻合。 成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。 第二十五條第二十五條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn) 行交易情況修正、交易日期修正和不動(dòng)產(chǎn)狀況修正。行交易情況修正、交易日期修正和不動(dòng)產(chǎn)狀況修正。 交易情況修正是將參照物實(shí)際交易情況下的價(jià)格修正為正常交易交

32、易情況修正是將參照物實(shí)際交易情況下的價(jià)格修正為正常交易 情況下的價(jià)值。交易日期修正是將參照物成交日期的價(jià)格修正為評(píng)估情況下的價(jià)值。交易日期修正是將參照物成交日期的價(jià)格修正為評(píng)估 基準(zhǔn)日的價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)狀況修正是將參照物狀況下的價(jià)格修正為評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)狀況修正是將參照物狀況下的價(jià)格修正為評(píng)估 對(duì)象狀況下的價(jià)值，可以分為區(qū)域狀況修正、權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀對(duì)象狀況下的價(jià)值，可以分為區(qū)域狀況修正、權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀 況修正。要求注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交況修正。要求注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交 易情況修正、交易日期修正和不動(dòng)產(chǎn)狀況修正。易情況修正、交

33、易日期修正和不動(dòng)產(chǎn)狀況修正。 交易情況修正：利害關(guān)系 、急于購(gòu)買或出售、特殊偏好、相鄰 關(guān)系、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)等。 交易日期修正：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。 區(qū)域狀況修正：繁華程度 、交通便捷程度 、環(huán)境 、配套、規(guī) 劃限制等。 權(quán)益狀況修正：所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格 、土 地權(quán)利狀況。 實(shí)物狀況修正：建筑面積、成新程度、使用率、樓層、朝向、室 內(nèi)裝修、物業(yè)管理水平、車位狀況。 第二十六條第二十六條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用收益法評(píng)估不動(dòng)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用收益法評(píng)估不動(dòng) 產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)了解：產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)了解： （一）不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)濟(jì)收益或者潛在經(jīng)濟(jì)收益；（一）不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)濟(jì)收益

34、或者潛在經(jīng)濟(jì)收益； （二）不動(dòng)產(chǎn)未來收益及風(fēng)險(xiǎn)能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)與量化；（二）不動(dòng)產(chǎn)未來收益及風(fēng)險(xiǎn)能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)與量化； （三）不動(dòng)產(chǎn)未來收益應(yīng)當(dāng)是不動(dòng)產(chǎn)本身帶來的收益；（三）不動(dòng)產(chǎn)未來收益應(yīng)當(dāng)是不動(dòng)產(chǎn)本身帶來的收益； （四）不動(dòng)產(chǎn)未來收益包含有形收益和無形收益。（四）不動(dòng)產(chǎn)未來收益包含有形收益和無形收益。 收益法應(yīng)用的前提： 有經(jīng)濟(jì)收益或者潛在經(jīng)濟(jì)收益、未來收益及風(fēng)險(xiǎn)能夠較準(zhǔn) 確地預(yù)測(cè)與量化； 不動(dòng)產(chǎn)未來收益應(yīng)當(dāng)是不動(dòng)產(chǎn)本身帶來的收 益，區(qū)別企業(yè)收益 ；在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還 要考慮各種無形收益 首先要收集與評(píng)估對(duì)象及所處市場(chǎng)條件相關(guān)的信息， 如涉及有效毛收入、合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和市

35、場(chǎng)收益率水平等， 并以此作為評(píng)估工作的基礎(chǔ)。只有在獲得相關(guān)可靠信息的 基礎(chǔ)上，才能依據(jù)本條規(guī)定的步驟對(duì)評(píng)估對(duì)象客觀合理價(jià) 格或價(jià)值做出正確的判斷。 有形收益是由不動(dòng)產(chǎn)帶來的直接貨幣收益。無形收益 是指不動(dòng)產(chǎn)帶來的間接利益，例如安全感、自豪感、提高 聲譽(yù)和信用、增強(qiáng)融資能力等。 但要注意有些無形收益可能考慮在折現(xiàn)率中，因此要 與折現(xiàn)率銜接起來，不能重復(fù)。 第二十七條第二十七條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用收益法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用收益法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn) 時(shí)，應(yīng)當(dāng)合理確定收益期限、凈收益與折現(xiàn)率。時(shí)，應(yīng)當(dāng)合理確定收益期限、凈收益與折現(xiàn)率。 收益期限收益期限：土地使用權(quán)與建筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限或法定年限 對(duì)不動(dòng)

36、產(chǎn)收益期限的影響。 凈收益凈收益：應(yīng)當(dāng)對(duì)未來收益和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行客觀、合理的預(yù)期。 折現(xiàn)率折現(xiàn)率：折現(xiàn)率與收益口徑的匹配。 收益期限：收益期限：建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命期限與土地使用權(quán)剩余期 限 （1）同時(shí)結(jié)束；（2）建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地 使用權(quán)剩余期限結(jié)束；（3）建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土 地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。 針對(duì)建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)的價(jià)值而言 建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束： 不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限計(jì)算的 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限土地使用 權(quán)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值 建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束 1、土地使用權(quán)出讓合同中未約定

37、不可續(xù)期 不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)建筑物的殘余價(jià)值在 評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的價(jià)值 2、土地使用權(quán)出讓合同已約定不可續(xù)期 以土地使用權(quán)剩余期限為房地產(chǎn)的收益期限，選用收益期 限為有限年的公式計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。 收益法、折現(xiàn)率收益法、折現(xiàn)率 不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同用途或不同類型的不動(dòng)產(chǎn)， 同一類型不動(dòng)產(chǎn)的不同權(quán)益、不同收益類型（例如期間收 益和期末轉(zhuǎn)售收益）、基于合同租金的收益和基于市場(chǎng)租 金的收益、土地收益和建筑物收益、抵押貸款收益和自有 租金收益，由于風(fēng)險(xiǎn)不同，折現(xiàn)率是不盡相同的。 第二十八條第二十八條 運(yùn)用收益法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，有租約限制運(yùn)

38、用收益法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，有租約限制 的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外 的租金應(yīng)當(dāng)采用正常客觀的租金，并在評(píng)估報(bào)告中恰當(dāng)披的租金應(yīng)當(dāng)采用正常客觀的租金，并在評(píng)估報(bào)告中恰當(dāng)披 露租約情況。露租約情況。 租約有效 解除租約的風(fēng)險(xiǎn)與成本 第二十九條第二十九條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用成本法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用成本法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)， 估算重置成本時(shí)，應(yīng)當(dāng)了解：估算重置成本時(shí)，應(yīng)當(dāng)了解： （一）重置成本采用客觀成本；（一）重置成本采用客觀成本； （二）不動(dòng)產(chǎn)重置成本采取土地使用權(quán)與建筑物分別估算、（二）不動(dòng)產(chǎn)重置成本采取土地使用權(quán)與建筑物分

39、別估算、 然后加總的評(píng)估方式時(shí)，重置成本的相關(guān)成本構(gòu)成應(yīng)當(dāng)在兩然后加總的評(píng)估方式時(shí)，重置成本的相關(guān)成本構(gòu)成應(yīng)當(dāng)在兩 者之間合理劃分或者分?jǐn)偅苊庵貜?fù)計(jì)算或者漏算；者之間合理劃分或者分?jǐn)偅苊庵貜?fù)計(jì)算或者漏算； （三）不動(dòng)產(chǎn)的重置成本通常采用更新重置成本。當(dāng)評(píng)估對(duì)（三）不動(dòng)產(chǎn)的重置成本通常采用更新重置成本。當(dāng)評(píng)估對(duì) 象為具有特定歷史文化價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡量采用復(fù)原象為具有特定歷史文化價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡量采用復(fù)原 重置成本。重置成本。 客觀成本 ：正常、合理，剔除不合理因素。 土地使用權(quán)與建筑物分別估算：土地開發(fā)與建筑物建造相 關(guān)成本應(yīng)當(dāng)合理劃分或者分?jǐn)偅苊庵貜?fù)計(jì)算或者漏算 不動(dòng)產(chǎn)的重置

40、成本通常采用更新重置成本。 具有特定歷史文化價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)，從其歷史文化價(jià)值角度 看，應(yīng)當(dāng)盡量采用復(fù)原重置成本。 理解成本與投資利潤(rùn)的關(guān)系 第三十條第三十條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所涉及的土注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所涉及的土 地使用權(quán)剩余年限、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限及設(shè)施設(shè)備的經(jīng)地使用權(quán)剩余年限、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限及設(shè)施設(shè)備的經(jīng) 濟(jì)壽命年限進(jìn)行分析判斷，合理確定不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命年濟(jì)壽命年限進(jìn)行分析判斷，合理確定不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命年 限。限。 土地使用權(quán)法定年限 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限 設(shè)施設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命年限 判斷的原則：建筑物與土地，起始時(shí)點(diǎn)，孰短原則 第三十一條第三十一條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)全面考慮

41、可能引起注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)全面考慮可能引起 不動(dòng)產(chǎn)貶值的主要因素，合理估算各種貶值。建筑物的貶不動(dòng)產(chǎn)貶值的主要因素，合理估算各種貶值。建筑物的貶 值包括實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。確定建筑值包括實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。確定建筑 物的實(shí)體性貶值時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮建筑物已使用年限、經(jīng)物的實(shí)體性貶值時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮建筑物已使用年限、經(jīng) 濟(jì)壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限的影響。濟(jì)壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限的影響。 確定住宅用途建筑物實(shí)體性貶值時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮土地使確定住宅用途建筑物實(shí)體性貶值時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮土地使 用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的影響。當(dāng)土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期時(shí)，應(yīng)當(dāng)根用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的影響。當(dāng)土地使

42、用權(quán)自動(dòng)續(xù)期時(shí)，應(yīng)當(dāng)根 據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命年限確定其貶值額。據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命年限確定其貶值額。 要求注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)全面考慮可能引起不動(dòng)產(chǎn)貶值的 主要因素。 實(shí)體性貶值： 功能性貶值：不動(dòng)產(chǎn)整體 經(jīng)濟(jì)性貶值：外部原因引起 對(duì)于住宅，根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定 確定住宅用途建筑物實(shí)體性貶值時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮土地使 用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的影響。當(dāng)土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期時(shí)，應(yīng)當(dāng)根 據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命年限確定其貶值額。 舉例：舉例： 建筑物貶值所采用的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命遇到下列情況： （1）建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用期限結(jié)束的，應(yīng)當(dāng)按照建筑物經(jīng)濟(jì) 壽命計(jì)算貶值。 假設(shè)是在出讓土地上建造的普通商品住宅，土地使用權(quán)出讓年限 為7

43、0年，建設(shè)期為2年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。在這種情況下，應(yīng) 當(dāng)按照50年（建筑物經(jīng)濟(jì)壽命）而不是52年（250）、68年（70-2） 或70年（土地使用期限）計(jì)算建筑物貶值。 假設(shè)是一幢舊辦公樓，在其建成15年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手 續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年。在這種情 況下，應(yīng)當(dāng)按照60年（建筑物經(jīng)濟(jì)壽命）而不是45年（6015）、50 年（土地使用期限）或65年（5015）計(jì)算建筑物貶值。 （2）建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束的，分為在土 地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期兩 種情況。 對(duì)于在土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期的，應(yīng) 當(dāng)按照

44、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物貶值。 對(duì)于在土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng) 當(dāng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那部分 壽命后的壽命計(jì)算建筑物貶值。 舉例：舉例： 1、假設(shè)是一幢在出讓土地上建造的商場(chǎng)，土地使用權(quán)出讓年限為40年， 建設(shè)期為3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年。在這種情況下，建筑物經(jīng)濟(jì) 壽命中晚于土地使用期限的那部分壽命為23年（36040），因此， 應(yīng)當(dāng)按照37年（6023）而不是60年、63年或40年計(jì)算建筑物貶值。 2、假設(shè)是一幢舊廠房改造的超級(jí)市場(chǎng)，在該舊廠房建成6年后補(bǔ)辦了土 地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為 50年。在這種情況下，建

45、筑物經(jīng)濟(jì)壽命中晚于土地使用期限的那部分 壽命為4年（50640），因此，應(yīng)當(dāng)按照46年（504）而不是50 年、44年或40年計(jì)算建筑物貶值。 第三十二條第三十二條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估不注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估不 動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)了解：動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)了解： （一）假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)和再開發(fā)潛力，并（一）假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)和再開發(fā)潛力，并 且其開發(fā)完成后的價(jià)值可以合理確定的不動(dòng)產(chǎn)；且其開發(fā)完成后的價(jià)值可以合理確定的不動(dòng)產(chǎn)； （二）開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值是開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)（二）開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值是開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn) 狀況所對(duì)應(yīng)的價(jià)值；狀況所對(duì)應(yīng)的價(jià)值； （三）后續(xù)開發(fā)

46、建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)包括：后（三）后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)包括：后 續(xù)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、續(xù)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、 開發(fā)利潤(rùn)和取得待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的稅費(fèi)等；開發(fā)利潤(rùn)和取得待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的稅費(fèi)等； （四）假設(shè)開發(fā)方式應(yīng)當(dāng)是滿足規(guī)劃條件下的最佳開（四）假設(shè)開發(fā)方式應(yīng)當(dāng)是滿足規(guī)劃條件下的最佳開 發(fā)利用方式。發(fā)利用方式。 假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)和再開發(fā)潛力，并且其開發(fā)完 成后的價(jià)值可以合理確定的不動(dòng)產(chǎn)。 開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值 假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中的扣除項(xiàng) 后續(xù)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷 售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)和取得待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的

47、稅費(fèi)等。 假設(shè)開發(fā)方式應(yīng)當(dāng)是滿足規(guī)劃條件下的最佳開發(fā)利用方式。 第三十三條第三十三條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法 評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值內(nèi)涵與評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值內(nèi)涵與 基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的差異，合理確定調(diào)整內(nèi)容。在土地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的差異，合理確定調(diào)整內(nèi)容。在土地級(jí)別、 用途、權(quán)益性質(zhì)等要素一致的情況下，調(diào)整內(nèi)容一般包括用途、權(quán)益性質(zhì)等要素一致的情況下，調(diào)整內(nèi)容一般包括 交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、使用年期交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、使用年期 修正和開發(fā)程度修正等。修正和開發(fā)程度修正

48、等。 在確定適用的基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，必須首先明確基準(zhǔn)地價(jià)的 內(nèi)涵，包括基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日、地價(jià)定義等，確立各因素 修正的基準(zhǔn)，這是正確使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估土地使用 權(quán)價(jià)值的關(guān)鍵。 調(diào)整修正的前提： 土地級(jí)別、用途、權(quán)益性質(zhì)等要素一致 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正 使用年期修正 開發(fā)程度修正 第五章第五章 企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估 第三十四條第三十四條 企業(yè)所擁有的不動(dòng)產(chǎn)通常在存貨、投資性企業(yè)所擁有的不動(dòng)產(chǎn)通常在存貨、投資性 房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、在建工程以及無形資產(chǎn)等科目中核算。房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、在建工程以及無形資產(chǎn)等科目中核算。 存貨：正在開發(fā)或已開發(fā)形成，以對(duì)

49、外銷售為目的的不動(dòng)產(chǎn)。 投資性房地產(chǎn)：已出租的土地使用權(quán)和建筑物、持有并準(zhǔn)備 增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和建筑物。 固定資產(chǎn)：自用為目的。 在建工程：自用為目的的正在建設(shè)開發(fā)，或開發(fā)后未進(jìn)行竣 工決算及財(cái)務(wù)結(jié)算的不動(dòng)產(chǎn)。 無形資產(chǎn)：土地使用權(quán)。 第三十五條第三十五條 在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng) 當(dāng)關(guān)注企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式及不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際使用方式對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值當(dāng)關(guān)注企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式及不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際使用方式對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值 的影響。的影響。 企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式：影響不動(dòng)產(chǎn)可能存在的不同價(jià)值實(shí)現(xiàn) 不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際使用方式 使用方式?jīng)Q定不動(dòng)產(chǎn)的效用。不動(dòng)產(chǎn)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程 中的效用或未來可能的效用，直接

50、決定不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。這在 企業(yè)價(jià)值評(píng)估中顯得尤為突出。 與最優(yōu)使用的一致性 第三十六條第三十六條 在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng) 當(dāng)結(jié)合企業(yè)價(jià)值評(píng)估的價(jià)值類型合理設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的假當(dāng)結(jié)合企業(yè)價(jià)值評(píng)估的價(jià)值類型合理設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的假 設(shè)前提和限制條件。設(shè)前提和限制條件。 企業(yè)價(jià)值評(píng)估的價(jià)值類型確定后，組成企業(yè)各資產(chǎn)的 價(jià)值定義也相應(yīng)確定；不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)假設(shè)前提和限制 條件與之存在聯(lián)系，受到價(jià)值類型定義的影響。 在正常經(jīng)營(yíng)情況下，企業(yè)長(zhǎng)期擁有的資產(chǎn)要素的價(jià)值 很大程度上體現(xiàn)為在用價(jià)值。 企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，企業(yè)價(jià)值類型與企業(yè)所擁有的資產(chǎn)， 包括不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值內(nèi)涵的關(guān)系。 第三十七條第三十七條 在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，作為存貨的房地產(chǎn)、在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，作為存貨的房地產(chǎn)、 投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)的價(jià)值影響因素存在差異。投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)的價(jià)值影響因素存在差異。 企業(yè)經(jīng)營(yíng)中，不動(dòng)產(chǎn)的效用，也就是不動(dòng)產(chǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng) 營(yíng)效益貢獻(xiàn)方式的