如何簽[商品房買(mǎi)賣(mài)合同]

1、如何簽 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 如何簽商品房買(mǎi)賣(mài)合同 目前，大部分房地產(chǎn)糾紛都是由于合同欺詐引起的，那么購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)應(yīng) 該注意些什么問(wèn)題呢？ 第一，合同雙方當(dāng)事人。這里需要注意的是，關(guān)于“出賣(mài)人”和“買(mǎi)受人”的所有資 料都要完整填寫(xiě)，不可有空項(xiàng)。如果出賣(mài)方有“委托代理機(jī)構(gòu)”，那么不僅相關(guān)內(nèi)容要詳 細(xì)填寫(xiě)，而且還要出具有“出賣(mài)人”蓋章的“授權(quán)委托書(shū)”（您可以將此“授權(quán)委托書(shū)” 作為合同附件”）如果買(mǎi)受人有“委托代理人”，并且此合同是由該委托代理人簽名的， 那么買(mǎi)受人除要與委托代理人簽訂“授權(quán)委托書(shū)”外，該“授權(quán)委托書(shū)”還必須經(jīng)過(guò)公證 機(jī)關(guān)的公證。如果是父母（或其他監(jiān)護(hù)人）代理未成年子女（人）簽

2、訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同 的，必須具備經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)公證的，是該未成年人監(jiān)護(hù)人的證明文件。 第二，項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)（商品房買(mǎi)賣(mài)合同第一條）。此條中的所有填空均應(yīng)填寫(xiě)， 不可有任何刪除。需注意的是，一般商品房土地使用權(quán)的取得依據(jù)是“土地使用權(quán)出讓合 同”，即要選擇“土地使用權(quán)出讓合同號(hào)”。此條中相關(guān)的證件號(hào)碼格式（到目前為止） 一般為：土地使用權(quán)出讓合同號(hào)”國(guó)用（XXXXX ）字第X號(hào)”；建設(shè)工程規(guī)劃許可證 號(hào)“ XXX規(guī)建字XXX號(hào)”；施工許可證號(hào)“京建開(kāi)字XXXX第XXX號(hào)”。 第三，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的第二條，所要求填寫(xiě)的文字內(nèi)容簡(jiǎn)單，只要依據(jù)北京市 商品房銷(xiāo)售“五證”中的商品房銷(xiāo)售許可證來(lái)填寫(xiě)就可以了。商

3、品房銷(xiāo)售許可證 是合法銷(xiāo)售項(xiàng)目必備要件，因此，購(gòu)買(mǎi)不具備此證書(shū)的樓盤(pán)或在合同中不填寫(xiě)關(guān)于此證情 況，是不可取的，風(fēng)險(xiǎn)極大（關(guān)于購(gòu)買(mǎi)五證不全的銷(xiāo)售項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，在此不作詳述）。 商品房買(mǎi)賣(mài)合同第二條，是關(guān)于該商品房銷(xiāo)售合法依據(jù)的記載，購(gòu)房者不僅有權(quán)要求 售房者如實(shí)填寫(xiě)，同時(shí)還要認(rèn)真審查商品房預(yù)售銷(xiāo)售許可證原件，核對(duì)清楚。 第四，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，在市屬開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)的內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售、現(xiàn)售有關(guān)手續(xù)亦 到市房地局辦理。在區(qū)縣屬開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)的內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售、現(xiàn)售手續(xù)亦到區(qū)縣房地 局辦理，商品房預(yù)售許可證號(hào)的形式為“XXXXX”。第五，在簽訂合同時(shí)，需理解 兩個(gè)概念：現(xiàn)房和預(yù)售商品房?，F(xiàn)房指已經(jīng)具有房屋

4、權(quán)屬證書(shū)的商品房，通常指房屋已經(jīng) 竣工并經(jīng)國(guó)家有關(guān)職能部門(mén)驗(yàn)收合格且已辦理完“大產(chǎn)權(quán)”證書(shū)的商品房，并不是我們?nèi)?常中所理解的，看得見(jiàn)、摸得著的房子就是現(xiàn)房。這個(gè)概念在商品房買(mǎi)賣(mài)實(shí)踐中常常被混 淆。預(yù)售商品房指依據(jù)法律規(guī)定具備商品房預(yù)先銷(xiāo)售條件的、沒(méi)有辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的商 品房，也就是通常所說(shuō)的期房。具備什么條件的商品房才能進(jìn)行預(yù)售，法律有明確而嚴(yán)格 的規(guī)定。綜上所述，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，辨別是現(xiàn)房還是預(yù)售商品房的簡(jiǎn)單辦法是依據(jù)商 品房預(yù)售銷(xiāo)售許可證上登記核準(zhǔn)的記載內(nèi)容來(lái)確定，例如，銷(xiāo)售許可證記載著“現(xiàn)房 銷(xiāo)售”，那么此條就應(yīng)選擇現(xiàn)房，在現(xiàn)房上劃“溝” 一、弄清楚簽合同的人 一）買(mǎi)受人購(gòu)房人 看房

5、選房，可能是情侶或是兩口子一起進(jìn)行，也可能是兒子女兒為父母挑選，也可能 是父母為子女早作打算，也可能是親戚朋友陪同。但是，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候， 商品房買(mǎi)賣(mài)合同上面填寫(xiě)的“買(mǎi)受人”卻必須明確，因?yàn)檫@一欄填寫(xiě)名字的人將要為 這份合同承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)然，也只有這個(gè)人才可以享有對(duì)房屋的權(quán)利。 “買(mǎi)受人”一欄填寫(xiě)名字的人： 1 將要成為房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的所有人。 2 需要交付首付，申請(qǐng)貸款。 3. 遇有對(duì)方違約時(shí)，追究對(duì)方的責(zé)任。 4. 一旦違反合同約定，承擔(dān)違約責(zé)任。 5. 在取得產(chǎn)權(quán)證之前，合同可以證明房產(chǎn)是屬于他的財(cái)產(chǎn)。 （二）出賣(mài)人開(kāi)發(fā)商 開(kāi)發(fā)商是樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)者，也是樓盤(pán)的大產(chǎn)權(quán)人，購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)了

6、房屋之后，才能夠從開(kāi) 發(fā)商手中分割獲得“小產(chǎn)權(quán)”二因此，只有同開(kāi)發(fā)商簽約，您才能夠順利地接收房屋并獲 得產(chǎn)權(quán)。 那么，如何確定與您簽約的就是開(kāi)發(fā)商呢？ 第一，簽合同前，請(qǐng)您首先審查商品房買(mǎi)賣(mài)合同上的“出賣(mài)人”與商品房預(yù)售許可 證上記載的銷(xiāo)售單位是否一致，商品房預(yù)售許可證上記載的銷(xiāo)售單位就是樓盤(pán)的開(kāi) 發(fā)商。 第二，您還可以查驗(yàn)營(yíng)業(yè)執(zhí)照正本或是上網(wǎng)查一下“出賣(mài)人”一欄填寫(xiě)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照注 冊(cè)號(hào)、企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號(hào)和法定代表人是否屬實(shí)。 第三，您還可以核對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同上的“出賣(mài)人”與國(guó)有土地使用權(quán)證上記載 的土地使用權(quán)人是否相同。 第四，如果是現(xiàn)房，您還可以核對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同上的“出賣(mài)人”與房屋所有權(quán)證

7、上記載的所有權(quán)人是否一致。 （三）代理人 看房、選房、簽約到交房的過(guò)程中，您經(jīng)常會(huì)遇到開(kāi)發(fā)商的“代理人”，比如，開(kāi)發(fā) 商會(huì)把銷(xiāo)售事務(wù)委托給專(zhuān)門(mén)的銷(xiāo)售公司或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行，面對(duì)這些代理人，您應(yīng)該 1. 弄清楚您要跟誰(shuí)簽約 只有開(kāi)發(fā)商才有權(quán)利、也有能力把房屋轉(zhuǎn)讓給您，因此您應(yīng)該與開(kāi)發(fā)商簽約。具體說(shuō) 來(lái)就是看商品房買(mǎi)賣(mài)合同上“出賣(mài)人”一欄填寫(xiě)的單位是否為開(kāi)發(fā)商，即是否為預(yù)售 許可證上記載的售房單位。 2. 謹(jǐn)慎對(duì)待代理人簽約 按照中華人民共和國(guó)民法通則的規(guī)定，代理人應(yīng)該在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的 名義實(shí)施民事法律行為。只有這樣，被代理人才對(duì)代理人的代理行為承擔(dān)民事責(zé)任。 如 果商品房買(mǎi)賣(mài)合同上“

8、出賣(mài)人”一欄填寫(xiě)的單位不是開(kāi)發(fā)商，而是銷(xiāo)售公司或房地產(chǎn) 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，在簽約付款時(shí)請(qǐng)一定要三思而后行，以避免“付了錢(qián)、簽了約，開(kāi)發(fā)商卻說(shuō)從 未簽訂過(guò)這份合同”的情況發(fā)生。 3. 查驗(yàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì) 開(kāi)發(fā)商通常會(huì)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作代理人，部分地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行年度資 質(zhì)審查，并頒發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)劃分級(jí)別，通常一級(jí) 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資本比較雄厚，從業(yè)人員要求較高。二、三級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)則條件逐漸降低。 因此通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)上級(jí)別的記載可以初步判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的實(shí)力。 同時(shí)還應(yīng)注意查驗(yàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)是否經(jīng)過(guò)年檢。 4 要求查看授權(quán)委托書(shū) 代理人或代理機(jī)

9、構(gòu)沒(méi)有委托書(shū)或超越委托書(shū)的授權(quán)委托范圍簽訂合同，只有經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā) 商的追認(rèn)，開(kāi)發(fā)商才承擔(dān)民事責(zé)任。否則，開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。 開(kāi)發(fā)商有時(shí)也會(huì)委托銷(xiāo)售公司作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人與購(gòu)房者簽合同，此 時(shí)最關(guān)鍵的問(wèn)題是在合同中明確：一旦房屋出現(xiàn)問(wèn)題由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商對(duì)房產(chǎn)最終 負(fù)責(zé)。 一旦遇到開(kāi)發(fā)商委托代理人或代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷(xiāo)售，購(gòu)房人一定要看清委托書(shū)中開(kāi)發(fā)商 委托的權(quán)限范圍。如果出賣(mài)人授權(quán)代理人或代理機(jī)構(gòu)代表開(kāi)發(fā)商簽字，購(gòu)房人一定要仔細(xì) 審查一下授權(quán)書(shū)的正本，同時(shí)要求將該授權(quán)書(shū)作為合同的附件。 5 索要開(kāi)發(fā)商簽字蓋章的收款憑證 交付前款之后，一定要索要收款憑證，并且一定要索要由開(kāi)發(fā)商簽字蓋章的收款憑

10、證， 以證明前款已經(jīng)為開(kāi)發(fā)商所收取，以免發(fā)生代理人把房款“私吞”的情況。 （四）投資商、發(fā)展商和承建商 他們經(jīng)常在廣告、宣傳材料上出現(xiàn)，但是他們都沒(méi)有權(quán)利簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同 二、廣告、沙盤(pán)、樓書(shū)、樣板間與商品房買(mǎi)賣(mài)合同 很多購(gòu)房的朋友心目中的房屋停留在五光十色的廣告、沙盤(pán)和樓書(shū)所展現(xiàn)出來(lái)的“夢(mèng) 幻”狀態(tài)，但是，即使不考慮開(kāi)發(fā)商的刻意夸張和銷(xiāo)售人員的信口承諾，通過(guò)電腦 特技、色彩夸張、調(diào)整比例等方法而“炮制”出來(lái)的“夢(mèng)幻”房屋與實(shí)際交付的房屋 之間的差距往往也很大。因此一旦交房的時(shí)候，就會(huì)有購(gòu)房人因?yàn)榉课菖c廣告、沙盤(pán)、樓 書(shū)、樣板間不一致而表示不滿，甚至引起糾紛或訴訟。 無(wú)論是廣告、沙盤(pán)、樓書(shū)還

11、是樣板間，它們本身都不是商品房買(mǎi)賣(mài)合同，除非您 把它們寫(xiě)到合同里面，讓它們成為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的一個(gè)組成部分。 盡管最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋 第 3 條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在廣告中就“商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō) 明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng) 視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反 的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！边@也不表明所有的廣告條款都可以視為合同內(nèi)容，只有同時(shí)符 合以下條件的廣告內(nèi)容才可能被視為合同內(nèi)容： （1）商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的關(guān)于房屋及相關(guān)設(shè)施的廣告條款

12、； （2）廣告條款內(nèi)容具體確定； （3）對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重人影響。 證明一個(gè)條款同時(shí)符合這三個(gè)條件的舉證難度比較大，例如，購(gòu)房者很難證明廣告內(nèi) 容是否屬于“開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”。 至于樣板間，如果您沒(méi)有仔細(xì)地記錄樣板間的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，到交房的時(shí)候，樣板間已經(jīng) “了無(wú)蹤影”了，查無(wú)對(duì)一證，您也無(wú)法證明所交的房屋與樣板間不一致。 更何況開(kāi)發(fā)商往往還會(huì)在文件的角落里面寫(xiě)上諸如“圖例僅作示意用途，如有修改， 恕不另行通知”，“房地產(chǎn)商對(duì)本廣告內(nèi)容之正確性或完整性并無(wú)作出任何保證，亦不負(fù) 任何責(zé)任”、“一切資料均以政府最后批準(zhǔn)之圖則及法律文件為準(zhǔn)”之類(lèi)的免責(zé)文字。 對(duì)付上述情況的唯一方

13、法是：要求開(kāi)發(fā)商把您認(rèn)為最重要的內(nèi)容都寫(xiě)進(jìn)商品房買(mǎi)賣(mài) 合同，只有寫(xiě)進(jìn)了合同，您才有權(quán)利要求開(kāi)發(fā)商履行。 三、簽約前應(yīng)當(dāng)審查的文件 如果在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之前，您已經(jīng)仔細(xì)審查了各種文件，那么在這里就不用再做審 查了，不過(guò)仍然需要把相關(guān)重要文件的編號(hào)和頒發(fā)機(jī)構(gòu)仔細(xì)地記載在商品房買(mǎi)賣(mài)合同 中。 如果在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之前，您沒(méi)有機(jī)會(huì)審查各種文件，或是開(kāi)發(fā)商承諾日后提供， 那么請(qǐng)您在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前按照前面所介紹的方法，仔細(xì)審查這些文件。 四、商品房買(mǎi)賣(mài)合同范本 簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)拿出一份寫(xiě)著“ xx 市建委制 xx 市工商局 監(jiān)制”字樣的合同，上面還有政府統(tǒng)一編號(hào)，要求您簽字，還有可能

14、直接告訴或間接暗示 這份合同是不能更改的，在這個(gè)時(shí)候，請(qǐng)您不要被“嚇住了”。 （一）范本并非不能改 合同是當(dāng)事人合意的結(jié)果，只要當(dāng)事人自己簽訂的合同內(nèi)容不違反法律，法律就不會(huì) 加以干預(yù)。政府出臺(tái)“合同示范文本”，并印制統(tǒng)一合同，僅是推薦使用，而非強(qiáng)迫使用， 更不能限制當(dāng)事人的自主決定。 開(kāi)發(fā)商拿來(lái)的“不能改”的合同范本很可能就是自己擬定或已經(jīng)填好空的合同，條款 的內(nèi)容可能損害購(gòu)房者既得利益或剝奪購(gòu)房者的權(quán)利，遇到這樣的情況，一定不要隨意妥 協(xié)。 （二）范本的具體內(nèi)容需要細(xì)化 “示范文本”只是范本，只對(duì)合同起示范作用，里面的條款還需要雙方進(jìn)一步的約定， 如果考慮不周全而輕易簽署可能會(huì)使自己陷入被

15、動(dòng)。 為了保障當(dāng)事人的自由選擇權(quán)，合同文本中設(shè)有很多空格和空白行，購(gòu)房人簽合同時(shí) 一定要注意對(duì)合同空白處的內(nèi)容進(jìn)行選擇，在空格或空行部位填寫(xiě)需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容， 如不作約定或以補(bǔ)充協(xié)議形式另行約定時(shí)，應(yīng)劃掉空格或空行部位，避免留下后患。合同 中涉及選擇的，自行約定的內(nèi)容優(yōu)先于示范文本中的固定條款。 （三）仔細(xì)閱讀范本的每一個(gè)條文再簽字 范本的每一個(gè)條文都涉及雙方的切身權(quán)利和義務(wù)，因此對(duì)于每一個(gè)條款都要仔細(xì)閱讀， 否則，一旦簽字就要承擔(dān)責(zé)任。 尤其是合同中的空白處已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商填寫(xiě)好的情況，這樣的內(nèi)容僅代表房地產(chǎn)商一方 的意愿，購(gòu)房人有權(quán)不接受。 不清楚的地方可以要求開(kāi)發(fā)商予以解釋 對(duì)于合同條款

16、含義不清楚的地方，一定要要求開(kāi)發(fā)商予以解釋?zhuān)匾臅r(shí)候?qū)㈤_(kāi)發(fā)商 的解釋寫(xiě)人合同，以免糊里糊涂地喪失自己的權(quán)益。 四）對(duì)自己不利的地方要力爭(zhēng)修改 由于開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人處于不平等的談判地位，因此開(kāi)發(fā)商會(huì)以拒絕簽約為要挾，拒絕 對(duì)自己提出的“范本”進(jìn)行修改，遇到這樣的情況應(yīng)當(dāng)據(jù)理力爭(zhēng)，并號(hào)召其他購(gòu)房者共同 談判，刪除對(duì)自己不利的條款。 （五）事先準(zhǔn)備一份示范文本 建議您在買(mǎi)房子之前準(zhǔn)備一份示范文本，在簽商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候可以拿出來(lái) 和房地產(chǎn)商提供給您的合同做一下對(duì)比，看看有沒(méi)有被“偷梁換柱”。 五、補(bǔ)充協(xié)議 從認(rèn)購(gòu)到簽約的整個(gè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商隨時(shí)會(huì)拿出幾張小紙片要求您簽字，對(duì)于這些小 紙片，請(qǐng)您不要小

17、視。在法律上，這些小紙片就是“補(bǔ)充協(xié)議”，其內(nèi)容可能對(duì)商品房 買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容作出修改或變更，即使起訴到法院，法官也會(huì)認(rèn)定這種修改或變更的效 力。 因此，在這些小紙片上簽字之前，請(qǐng)您仔細(xì)閱讀上面的每一個(gè)條款，了解條款的含義 和后果，如果難以接受，就要堅(jiān)決拒絕，以免為自己增添麻煩。對(duì)于那些拿不準(zhǔn)的條款， 最好能夠向?qū)I(yè)律師咨詢(xún)，以最大限度地保護(hù)自己的合法權(quán)益。 六、避免模糊約定 模糊的約定最終可能導(dǎo)致購(gòu)房者的權(quán)益受損。比如，房地產(chǎn)商的廣告中表示臥室將采 用中空玻璃。購(gòu)房者咨詢(xún)的時(shí)候，銷(xiāo)售人員可能回答“臥室的整個(gè)窗戶的玻璃都是中空 的”，但是購(gòu)房者并沒(méi)有要求房地產(chǎn)商將之寫(xiě)人合同條款。等到了交房時(shí)，購(gòu)

18、房者很可能 發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面一小部分是中空的，而上面卻是普通玻璃等等。這時(shí)候如果訴至法 院，法院就很有可能以“約定不明”駁回購(gòu)房者的訴訟請(qǐng)求，因?yàn)楹贤](méi)有約定整個(gè)玻 璃窗都是中空的，也沒(méi)有任何證據(jù)能夠證明曾經(jīng)有一位銷(xiāo)售人員作出過(guò)承諾。 因此，購(gòu) 房者一定要盡力將商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的每一個(gè)條款的含義都約定清楚，避免模糊約定， 只有這樣才能切實(shí)保障自己的利益。但是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容太多了，想要把任何 問(wèn)題都約定清楚談何容易。 七、難以生效的合同 （一）無(wú)效的商品房買(mǎi)賣(mài)合同 1. 一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益； 2 惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益； 例如開(kāi)發(fā)商和第三人惡

19、意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付給第三人 使用，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法取得房屋，購(gòu)房者有權(quán)請(qǐng)求確認(rèn)開(kāi)發(fā)商與第三人訂立的商品房買(mǎi) 賣(mài)合同無(wú)效。 3 以合法形式掩蓋非法目的； 4 損害社會(huì)公共利益； 5. 違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定； 發(fā)生了這五種情況，商品房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)然無(wú)效，您完全可以不必履行，即使對(duì)方 要求您履行，法院也不會(huì)支持對(duì)方的請(qǐng)求。 6. 銷(xiāo)售人員沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同； 通常，遇上了這樣的情況，您可以發(fā)出通知，詢(xún)問(wèn)開(kāi)發(fā)商是否愿意為此事負(fù)責(zé)，如果 開(kāi)發(fā)商在 1 個(gè)月內(nèi)不予理睬或明確表示拒絕，您只能起訴代理人要求賠償；如果開(kāi)發(fā)商表 示愿意為此

20、事負(fù)責(zé)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同就是有效的，開(kāi)發(fā)商就要按照約定把房屋交付給 您。不過(guò)，通常情況下，只要沒(méi)有好處，開(kāi)發(fā)商是不會(huì)選擇后一種做法的。 7. 出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立商品房預(yù)售合同的； 也就是說(shuō)，如果您買(mǎi)了開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的房子，這表明房屋 最終是無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證的，這時(shí)候可以向法院起訴，要求法院確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同 無(wú)效。只要是在起訴前，開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證，您的要求一定會(huì)得到 支持。 （二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的后果 商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)需繼續(xù)履行，開(kāi)發(fā)商（第 b 種情況下應(yīng)為銷(xiāo)售人員）應(yīng)當(dāng)返還 已經(jīng)交付的購(gòu)房款，并賠償損失。 （三）可撤銷(xiāo)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同

21、 1 因重大誤解訂立的； 2 在訂立合同時(shí)顯失公平的； 3 一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的 合同。 例如，開(kāi)發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售 許可證明，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者 為拆遷補(bǔ)償安臵房屋的事實(shí)。 如果遇到了以上情況，即使合同沒(méi)有約定，您也有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更 或者撤銷(xiāo)商品房買(mǎi)賣(mài)合同。不過(guò)這種撤銷(xiāo)權(quán)必須在您知道存在上述事由之日起1 年內(nèi) 行使。 撤銷(xiāo)后，商品房買(mǎi)賣(mài)合同不再履行，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房者已經(jīng)交付的購(gòu)房款， 并賠償利息和損失（包括因此而支付的律師代理

22、費(fèi)、差旅費(fèi)等必要費(fèi)用）。 八、解除合同的權(quán)利 （一）約定解除 商品房買(mǎi)賣(mài)合同是購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商共同約定的結(jié)果，如果雙方愿意，也可以共同 達(dá)成解除合同的協(xié)議，解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同。 （二）法定解除 約定解除需要征得雙方當(dāng)事人的同意，但是在有些情況下，如果對(duì)方已經(jīng)違約，合同 繼續(xù)履行對(duì)于守約一方“百害而無(wú)一利”，守約一方就可以單方面要求解除合同，法律列 舉了守約方單方面解除合同的一些情況： 1 商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人； 2 商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人； 3 出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或 者提供虛假

23、商品房預(yù)售許可證明； 4 出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； 5 出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷 補(bǔ)償安臵房屋的事實(shí)； 6 房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì) 量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格； 7 房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用； 8 出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不 符，面積誤差比絕對(duì)值超出 3%； 9 出賣(mài)人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在 3 個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行； 10 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第 33 條規(guī)定的辦理 房屋所有權(quán)登記的期限

24、屆滿后超過(guò) 1 年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法辦理房屋所 有權(quán)登記。 （三）解除權(quán)行使的期限 當(dāng)事人雙方可以約定解除權(quán)行使的期限行使解除權(quán)，如果沒(méi)有約定，應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā) 生之日起 1 年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。 （四）解除權(quán)的行使方法 如果沒(méi)有特別約定，行使解除權(quán)，只需通知對(duì)方即可。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除， 如果對(duì)方有異議，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。 （五）合同解除的后果 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況，購(gòu)房人可以請(qǐng)求 返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償 責(zé)任。提示 （六）別忘記解除

25、貸款合同和保險(xiǎn)合同 除了與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同之外，購(gòu)房者往往同時(shí)還會(huì)與銀行和保險(xiǎn)公 司分別簽訂貸款合同和保險(xiǎn)合同，如果您已經(jīng)通知開(kāi)發(fā)商解除了商品房買(mǎi)賣(mài)合 同，一定不要忘記同時(shí)通知銀行和保險(xiǎn)公司，辦理解除貸款合同和保險(xiǎn)合同的 相關(guān)手續(xù)。否則，仍然要承擔(dān)還款責(zé)任或支付不必要的保費(fèi)。 九、如何追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任 （一）最徹底的辦法：退房 “退房”是一種最為徹底的辦法，從此以后，與開(kāi)發(fā)商再無(wú)關(guān)聯(lián)。在法律上，購(gòu)房者 要求退房，關(guān)鍵之處在于斷絕與開(kāi)發(fā)商之間的合同關(guān)系，可以提出這樣幾種請(qǐng)求： 1 宣布商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效； 2 解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同； 3 撤銷(xiāo)商品 房買(mǎi)賣(mài)合同。 這三種方法的適用條件、

26、行使方法和法律后果等，詳見(jiàn)前面的兩個(gè)問(wèn)題。 （二）最堅(jiān)決的辦法：繼續(xù)履行 合同是當(dāng)事人之間的法律，因此只要不被當(dāng)事人取消，就一定要“進(jìn)行到底”。因此 如果您對(duì)房子實(shí)在是滿意，而開(kāi)發(fā)商卻沒(méi)有兌現(xiàn)，那您可以堅(jiān)決地要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)按照合 同的約定履行，必要的時(shí)候可以訴諸法律。 這個(gè)時(shí)候請(qǐng)您注意，首先要向開(kāi)發(fā)商作出書(shū)面的通知，要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行。最保險(xiǎn) 的辦法是直接把擬好的通知交給開(kāi)發(fā)商的工作人員，然后請(qǐng)他簽字，表明已經(jīng)收到了通知。 記得要同時(shí)記錄這位工作人員的頭銜，最好找級(jí)別比較高的經(jīng)理、銷(xiāo)售部主管等，因?yàn)樗?們不像銷(xiāo)售人員那樣流動(dòng)頻繁。 如果對(duì)方堅(jiān)決不簽收，還有一個(gè)辦法：查找開(kāi)發(fā)商的所在地址，給他發(fā)

27、一封掛號(hào)信， 記得保留好回執(zhí)。 通知中最好給開(kāi)發(fā)商的繼續(xù)履行限定一個(gè)最后時(shí)限，到了這個(gè)最后時(shí)限，如果開(kāi)發(fā)商 還沒(méi)有履行，您就可以向法院要求判決開(kāi)發(fā)商來(lái)履行合同。 （三）最無(wú)奈的辦法：修理、改進(jìn) 如果是一些小毛病，您又不想退房，那就只能采取這種無(wú)奈的辦法了。具體的方式可 以是口頭要求對(duì)方修理或改進(jìn)，但是如果口頭方式不管用，還可以借用上面介紹的發(fā)書(shū)面 通知的方式。 由于開(kāi)發(fā)商可能會(huì)將樓盤(pán)委托給物業(yè)公司打理，因此在提出要求的時(shí)候，一定要“咬 住一方不放松”，以免被當(dāng)作“皮球”踢來(lái)踢去。 （四）最萬(wàn)用的辦法：索賠 無(wú)論您選擇采用上面的哪一種方法，只要對(duì)方違約了，您都可以要求對(duì)方進(jìn)行賠償， 因此這種方法

28、是最萬(wàn)用的。 根據(jù)您在合同中的約定不同，索賠的方法也有所不同： 一種情況是商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定了 “如果開(kāi)發(fā)商（就是開(kāi)發(fā)商違約的情 況），應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人賠償 xxx 元違約金（或是已經(jīng)交付房款的 xx ）”。這種情況下，只 要開(kāi)發(fā)商違約，您就可以要求開(kāi)發(fā)商按照約定的數(shù)額進(jìn)行賠償，如果對(duì)方不給，可以理直 氣壯地向法院起訴。 另一種情況是商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定“如果開(kāi)發(fā)商（就是開(kāi)發(fā)商違約的情況）， 應(yīng)當(dāng)賠償因此給購(gòu)房人造成的損失”。如果是這種情況，您首先要準(zhǔn)備一些材料，就是證 明自己存在損失的證據(jù)，比如發(fā)票之類(lèi)的。 （五）不能追究責(zé)任的情況：不可抗力 現(xiàn)實(shí)生活中，總會(huì)發(fā)生一些大家都無(wú)法預(yù)見(jiàn)，也無(wú)法避免或

29、克服的情況，最典型的就 是地震或是戰(zhàn)爭(zhēng)，遇到這樣的情況，對(duì)方就是想履行也是有心無(wú)力，如果還要求對(duì)方承擔(dān) 違約責(zé)任，未免有些不太公平。因此法律規(guī)定，如果發(fā)生了類(lèi)似事件（法律上的名詞叫做 “不可抗力”），未能履行合同的當(dāng)事人可以免除違約責(zé)任。 但是，開(kāi)發(fā)商也可能在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中把“不可抗力”的范圍無(wú)限擴(kuò)大，借此 來(lái)逃避責(zé)任。比如說(shuō)約定“施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決”或“市政 配套的批準(zhǔn)與安裝出現(xiàn)延誤”屬于不可抗力，開(kāi)發(fā)商可以免除責(zé)任等。而這些問(wèn)題是開(kāi)發(fā) 商開(kāi)發(fā)樓盤(pán)之初就應(yīng)當(dāng)解決的，不能算作不可抗力。遇到這樣的約定，請(qǐng)爭(zhēng)取刪除。 此外，開(kāi)發(fā)商還可能約定某些“特殊情況”下免除違約責(zé)任

30、，這樣的條款也應(yīng)當(dāng)爭(zhēng)取 刪除。 但是在雙方地位不平等的條件下，刪除有時(shí)候是無(wú)法做到的，那就要請(qǐng)您三思，是否 還要簽訂這份合同，畢竟開(kāi)發(fā)商還是有所顧慮才會(huì)在合同中增加這類(lèi)條款的，日后難保會(huì) 發(fā)生這些情況。 十、不要忽視合同附件 商品房買(mǎi)賣(mài)合同的后面，往往會(huì)附加很多文件，請(qǐng)不要因?yàn)槭恰案郊倍鲆曔@ 些文件。因?yàn)楹贤瑮l款大多是概括性的規(guī)定，對(duì)于一些細(xì)節(jié)往往無(wú)法描述，而恰恰這些細(xì) 節(jié)關(guān)系到購(gòu)房者最終的舒適和方便。合同附件則可以補(bǔ)充這種不足，從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)， 合同附件應(yīng)該是越詳盡越具體越好。 合同附件是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的有機(jī)組成部分，因此您在商品房買(mǎi)賣(mài)合同上簽 名之前，一定要仔細(xì)閱讀附件中的每一句話。

31、 合同附件一般包括以下內(nèi)容： 1 房屋平面圖及在整個(gè)樓棟中的位臵圖； 2 共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明； 3 該商品房取得抵押權(quán)人同意銷(xiāo) 售的證明及抵押當(dāng)事人的相關(guān)約定； 4. 計(jì)價(jià)方式與房款的其他約定； 5. 付款方式及期限 的約定； 6. 裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定。 如果您認(rèn)為還有其他文件應(yīng)該寫(xiě)人合同，也可以要求把這些文件作為附件，附在商 品房買(mǎi)賣(mài)合同之后。 十一、誰(shuí)先簽字 商品房買(mǎi)賣(mài)合同是由雙方共同簽署的，就存在一個(gè)誰(shuí)先簽字的問(wèn)題。通常情況， 售樓人員會(huì)要求購(gòu)房人先簽字，然后說(shuō)要拿走讓領(lǐng)導(dǎo)簽字蓋章，這種做法可能會(huì)令您處于 不利的境地。 合同必須在雙方簽字之后才生效，但是，合同簽訂之

32、后，并非全都即時(shí)生效。合同何 時(shí)生效，取決于雙方當(dāng)事人的約定。 如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同中寫(xiě)的是“本合同自雙方簽字之日起生效”，將使先簽字的 一方處于不利境地，因?yàn)楹蠛炞值囊环娇梢越韫什缓炞侄鲝埡贤瑹o(wú)效。因此，如果屬于 這種情況，購(gòu)房人要特別注意避免自己先簽字，保留主動(dòng)權(quán)。最公平的做法還是雙方在現(xiàn) 場(chǎng)同時(shí)簽字。 如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同中寫(xiě)的是“本合同自合同備案之日起生效”，那么誰(shuí)先簽字 的后果都一樣，在這種情況下，購(gòu)房者最應(yīng)保證的是及時(shí)去辦理合同備案，這個(gè)問(wèn)題在下 一個(gè)部分介紹。 十二、網(wǎng)上簽約 為了使買(mǎi)賣(mài)行為更加透明化，在部分地區(qū)已經(jīng)開(kāi)始實(shí)行網(wǎng)上簽約制度，房屋交易將實(shí) 行網(wǎng)上簽約和網(wǎng)上公示。 在北京，從 2019 年 1 月 1 日起，市民可通過(guò)北京市建設(shè)網(wǎng)和房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢(xún) 現(xiàn)房項(xiàng)目、樓盤(pán)和房屋銷(xiāo)售狀態(tài)及成交均價(jià)等信息，并在網(wǎng)上簽約。簽約后，購(gòu)房人可憑 打印商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)設(shè)臵的密碼和合同號(hào)，登錄北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢(xún)所購(gòu)房屋 的網(wǎng)上簽約