偉業(yè)北京亦莊13C1綜合體項(xiàng)目市場分析定位報告156PPT

1、亦莊亦莊13c113c1綜合體項(xiàng)目第一階段匯報綜合體項(xiàng)目第一階段匯報 偉業(yè)顧問偉業(yè)顧問 20082008年年1 1月月 項(xiàng)目特性判斷項(xiàng)目特性判斷系統(tǒng)分析系統(tǒng)分析 綜合分析判斷綜合分析判斷 區(qū)位條件 開發(fā)目標(biāo) 機(jī)會條件 地緣分析 綜合分析 定位策略 定位方向定位方向 市場動態(tài)判斷市場動態(tài)判斷 城市發(fā)展角色判斷 市場判斷 客戶需求判斷 整體定位 案例分析 方案建議 方案對比 新城線 市場線 產(chǎn)業(yè)線 新城：新城： 大北京大北京 京津城鎮(zhèn)走廊的重要節(jié)點(diǎn)京津城鎮(zhèn)走廊的重要節(jié)點(diǎn) 距北京最近的新城距北京最近的新城 新中心：新中心： 產(chǎn)業(yè)核心區(qū)產(chǎn)業(yè)核心區(qū) 多中心發(fā)展的新核心多中心發(fā)展的新核心 工業(yè)區(qū)與生活區(qū)的

2、交通節(jié)點(diǎn)工業(yè)區(qū)與生活區(qū)的交通節(jié)點(diǎn) 新地標(biāo)：新地標(biāo)： 中部榮華路商務(wù)帶中部榮華路商務(wù)帶亦莊長安街亦莊長安街 商務(wù)核心區(qū)的競合關(guān)系商務(wù)核心區(qū)的競合關(guān)系標(biāo)志建標(biāo)志建 筑筑 4c3地塊： 占地0.93萬 建面：？ 13c3及13c4地塊： 占地1.47萬 （不含萬源公寓） 建面：？ 供熱廠供熱廠 供熱廠： 占地2.95萬 建面：？ 13c1地塊 容積率3.0-3.5 占地1.76萬 建面6.16萬 建筑密度40% 綠地率25% 限高80m 13c1規(guī)模小，可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品單一且實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)壓力較規(guī)模小，可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品單一且實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)壓力較 大，自身難以形成影響力大，自身難以形成影響力 相鄰地塊的可改造性為項(xiàng)目延展

3、生命力提供空間相鄰地塊的可改造性為項(xiàng)目延展生命力提供空間 項(xiàng)目特性判斷項(xiàng)目特性判斷系統(tǒng)分析系統(tǒng)分析 綜合分析判斷綜合分析判斷 區(qū)位條件 開發(fā)目標(biāo) 機(jī)會條件 地緣分析 綜合分析 定位策略 定位方向定位方向 市場動態(tài)判斷市場動態(tài)判斷 城市發(fā)展角色判斷 市場判斷 客戶需求判斷 整體定位 案例分析 方案建議 方案對比 新城線 市場線 產(chǎn)業(yè)線 新城線新城線 地緣分析地緣分析 產(chǎn)業(yè)線產(chǎn)業(yè)線 市場線市場線 宏觀 中觀 微觀 用地 大北京區(qū)域大北京區(qū)域 亦莊新城亦莊新城 位于城市發(fā)展的主導(dǎo)方向上， 是京津城鎮(zhèn)走廊上的重要節(jié) 點(diǎn)。 京津兩地城市發(fā)展促使亦莊 發(fā)展提速。 亦莊位于城市圈最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)，構(gòu)成新城

4、特有的區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢亦莊位于城市圈最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)，構(gòu)成新城特有的區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢 北京城市空間北京城市空間 作為最重要的新城之一，具有政策和資源優(yōu)勢作為最重要的新城之一，具有政策和資源優(yōu)勢 北京功能規(guī)劃北京功能規(guī)劃 在新城市功能定位中，未來亦莊在新城市功能定位中，未來亦莊 將向居住、商務(wù)雙向發(fā)展方向?qū)⑾蚓幼?、商?wù)雙向發(fā)展方向 北京城市發(fā)展北京城市發(fā)展 亦莊于北京的吸引力逐步加大，居住、商務(wù)需求雙向拉伸區(qū)域價值亦莊于北京的吸引力逐步加大，居住、商務(wù)需求雙向拉伸區(qū)域價值 亦莊的表率作用和標(biāo)桿地位與生俱來亦莊的表率作用和標(biāo)桿地位與生俱來 樞紐站前樞紐站前 區(qū)域綜合中心區(qū)域綜合中心 濱水科技心濱水科技心

5、 南部中心南部中心 亦莊功能規(guī)劃亦莊功能規(guī)劃 “兩帶兩帶七片七片多中心多中心” 城市發(fā)展改變區(qū)域角色要求多中心、立體開發(fā)城市發(fā)展改變區(qū)域角色要求多中心、立體開發(fā) 多中心將帶來一定持有型物業(yè)風(fēng)險，密切關(guān)注區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展多中心將帶來一定持有型物業(yè)風(fēng)險，密切關(guān)注區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展 亦莊內(nèi)部規(guī)劃亦莊內(nèi)部規(guī)劃 中央商務(wù)帶中央商務(wù)帶 核心居住區(qū)核心居住區(qū) 居住區(qū)居住區(qū) 物流中心物流中心 工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū) n n 輕軌輕軌1212號線號線榮華中路榮華中路 本本 案案 一期：西區(qū)一期：西區(qū) 二期：東區(qū)二期：東區(qū) 成熟區(qū)域需要綜合功能物業(yè)，但競爭市場風(fēng)險不容忽視成熟區(qū)域需要綜合功能物業(yè)，但競爭市場風(fēng)險不容忽視 土地

6、利用計畫図 亦莊內(nèi)部規(guī)劃亦莊內(nèi)部規(guī)劃中央商務(wù)帶中央商務(wù)帶 整體商務(wù)定位，明確本案與區(qū)域內(nèi)部為競合關(guān)系整體商務(wù)定位，明確本案與區(qū)域內(nèi)部為競合關(guān)系 競爭形勢要求本案選擇差異化路線競爭形勢要求本案選擇差異化路線 開發(fā)區(qū)的榮華路開發(fā)區(qū)的榮華路 【軸線規(guī)劃軸線規(guī)劃】 規(guī)劃榮華路為規(guī)劃榮華路為bdabda地區(qū)標(biāo)志性大道。地區(qū)標(biāo)志性大道。 【主體片區(qū)規(guī)劃】 北部地區(qū)：產(chǎn)業(yè)展示，進(jìn)駐企業(yè)扶植區(qū) 中部地區(qū)：標(biāo)志性地區(qū) 南部地區(qū)：環(huán)境共生商務(wù)辦公區(qū) 北部地區(qū) 結(jié)合產(chǎn)業(yè)展示和振興以及扶植進(jìn)駐企業(yè)的功能定位，主要的 土地用途為辦公，文化展示，商業(yè)，酒店及酒店式公寓的復(fù)合 功能為主。 中部地區(qū) 結(jié)合以金融商務(wù)和商業(yè)為中

7、心的高密度復(fù)合城市空間的功能 定位，主要土地用途設(shè)為商業(yè)辦公，兼?zhèn)渚频辏频晔焦⒁?及soho的復(fù)合功能。 南部地區(qū) 結(jié)合環(huán)境優(yōu)美的中高層商務(wù)辦公區(qū)的功能定位，主要土地用 途設(shè)為辦公，兼設(shè)酒店，酒店式公寓以及低層部商業(yè)。 榮華路的標(biāo)志效應(yīng)就是中央商務(wù)帶的核心價值榮華路的標(biāo)志效應(yīng)就是中央商務(wù)帶的核心價值 亦莊內(nèi)部規(guī)劃亦莊內(nèi)部規(guī)劃榮華路榮華路 受原有建筑及國融國際、一品亦 莊形象影響，榮華路目前居住氛 圍濃重 徹底修正中央商務(wù)帶氣氛需要本 案形象壓倒性的突出，且應(yīng)具有 相當(dāng)?shù)囊?guī)模，否則難以形成重點(diǎn) 原有規(guī)劃方案 用地周邊環(huán)境用地周邊環(huán)境 中央商務(wù)區(qū)定位要求本案商務(wù)形象突出且應(yīng)具備領(lǐng)導(dǎo)地位中央商務(wù)

8、區(qū)定位要求本案商務(wù)形象突出且應(yīng)具備領(lǐng)導(dǎo)地位 建筑高度、項(xiàng)目體量直接影響項(xiàng)目的帶動作用建筑高度、項(xiàng)目體量直接影響項(xiàng)目的帶動作用 用地周邊環(huán)境用地周邊環(huán)境 緊鄰用地的東側(cè)建筑形象老舊與核心區(qū)域形象定位不符，有待改造 榮華中路兩側(cè)建筑西高東低，使兩側(cè)形象不對稱，易形成壓迫感，建議本案局部拔高，形 成立體開發(fā) 東側(cè)：萬源飯店東側(cè)：萬源飯店100100間標(biāo)準(zhǔn)間，間標(biāo)準(zhǔn)間，165165元元/ /間間 日，日，6868間長租間長租。檔次低、風(fēng)貌差。檔次低、風(fēng)貌差 東南側(cè)：萬源商務(wù)東南側(cè)：萬源商務(wù) 公寓，掛三星標(biāo)準(zhǔn)。公寓，掛三星標(biāo)準(zhǔn)。 101101間帶廚衛(wèi)客房，間帶廚衛(wèi)客房， 500500900900元元/

9、/間間 日日 南側(cè)：北京大寶化妝品有限公司，南側(cè)：北京大寶化妝品有限公司， 遮蔽地塊南側(cè)視線遮蔽地塊南側(cè)視線 東北側(cè)：開發(fā)區(qū)政東北側(cè)：開發(fā)區(qū)政 府采購中心、燃?xì)飧少徶行摹⑷細(xì)?中心，風(fēng)貌老舊中心，風(fēng)貌老舊 東側(cè)：交管、城管、人才、規(guī)劃，開發(fā)區(qū)東側(cè)：交管、城管、人才、規(guī)劃，開發(fā)區(qū) 機(jī)構(gòu)辦公物業(yè)機(jī)構(gòu)辦公物業(yè) 周邊環(huán)境瑕疵要求改造力度大周邊環(huán)境瑕疵要求改造力度大 用地周邊環(huán)境用地周邊環(huán)境 西側(cè)：在西側(cè)：在 售國融國售國融國 際中型商際中型商 業(yè)、小面業(yè)、小面 積辦公、積辦公、 公建立面公建立面 公寓公寓 西北側(cè)：成熟住西北側(cè)：成熟住 宅項(xiàng)目一品亦莊宅項(xiàng)目一品亦莊 北側(cè)：開北側(cè)：開 發(fā)區(qū)未出發(fā)區(qū)未出

10、 讓空地讓空地 東北側(cè)：數(shù)公里處東北側(cè)：數(shù)公里處 有煙囪佇立，項(xiàng)目有煙囪佇立，項(xiàng)目 位于下風(fēng)向處將形位于下風(fēng)向處將形 成不利因素成不利因素 東側(cè)：將建成的輕東側(cè)：將建成的輕 軌會形成一定的噪軌會形成一定的噪 音干擾，但對于非音干擾，但對于非 住宅項(xiàng)目影響不大。住宅項(xiàng)目影響不大。 用地西側(cè)臨區(qū)域干道，建筑形象整齊、現(xiàn)代，為項(xiàng)目形象提出要求 西側(cè)現(xiàn)狀及潛在存在商務(wù)氣氛，本案宜主要依托西側(cè)商務(wù)環(huán)境 受西側(cè)一品亦莊、國融形象影響，本案要求提高一定壓制效力，樹立正確標(biāo)桿 要求項(xiàng)目標(biāo)志性表現(xiàn)立體開發(fā)，突破高限要求項(xiàng)目標(biāo)志性表現(xiàn)立體開發(fā)，突破高限 外部交通外部交通 項(xiàng)目所處亦莊與外部交通核心聯(lián)絡(luò)線上，車流、

11、人流量較大 由于亦莊內(nèi)部區(qū)域功能劃分明確，且周邊尚未形成中央商務(wù)功能，未能形成有效客流駐留， 但潛力巨大 直達(dá)五環(huán)，通 往四環(huán)的出口。 亦莊五環(huán)出口， 連接北環(huán)北路， 通往舊宮。 通往津京塘的 出口。 通往六環(huán)，馬 駒橋。 亦莊居住區(qū)。 亦莊工業(yè)園。 項(xiàng)目所核心商 務(wù)帶 核心交通位置，尚未形成聚集核心交通位置，尚未形成聚集 l2007年12月17日全線貫通 l2008年8月正式運(yùn)營 l全長120公里 l時速300公里/小時 l北京-天津?qū)崿F(xiàn)30分鐘通達(dá) 東區(qū)交通樞紐 l京津城際鐵路、軌道l2線、s6線在 亦莊樞紐站交匯 l預(yù)留京津城際鐵路亦莊站 l輕軌l2于2012年建成，市郊鐵路s6 線20

12、20年建成 京津城際鐵路亦莊樞紐站使亦莊成為京津新門戶 和京津第二通道所形成的復(fù)合交通走廊將加強(qiáng)京津塘產(chǎn)業(yè)帶、港口、貨運(yùn)機(jī)場的聯(lián)系 外部交通升級，產(chǎn)業(yè)發(fā)展縱深擴(kuò)大外部交通升級，產(chǎn)業(yè)發(fā)展縱深擴(kuò)大 投資空間加大，為本案帶來京城周邊外地客源機(jī)會投資空間加大，為本案帶來京城周邊外地客源機(jī)會 外部交通外部交通京津城際京津城際 亦莊內(nèi)部路網(wǎng)清晰通暢為項(xiàng)目奠定良好可達(dá)性基礎(chǔ) 區(qū)域交通區(qū)域交通 北環(huán)東路：目前進(jìn)入亦莊多北環(huán)東路：目前進(jìn)入亦莊多 數(shù)公交車的途徑路段數(shù)公交車的途徑路段 榮華路：進(jìn)出亦莊最為集中榮華路：進(jìn)出亦莊最為集中 的道路，可直達(dá)南四環(huán)的道路，可直達(dá)南四環(huán) 萬源路：聯(lián)通工業(yè)區(qū)和生活萬源路：聯(lián)通工

13、業(yè)區(qū)和生活 區(qū)，雙向可達(dá)區(qū)，雙向可達(dá) 隆慶街：聯(lián)通工業(yè)區(qū)和生活隆慶街：聯(lián)通工業(yè)區(qū)和生活 區(qū)，雙向可達(dá)，并設(shè)有輕軌區(qū)，雙向可達(dá)，并設(shè)有輕軌 站點(diǎn)站點(diǎn) 天華路：聯(lián)通北天華路：聯(lián)通北 環(huán)西路，環(huán)西路， 中和街：聯(lián)通中和街：聯(lián)通 工業(yè)區(qū)和生活工業(yè)區(qū)和生活 區(qū)，雙向可達(dá)區(qū)，雙向可達(dá) 可達(dá)性好，利于匯集工業(yè)園、居住區(qū)兩股人流可達(dá)性好，利于匯集工業(yè)園、居住區(qū)兩股人流 正面影響：亦莊外向交通解決方案，聚集大量人氣 負(fù)面影響：大量人員滯留，形成節(jié)點(diǎn)性擁堵；輕軌的噪音及地上高架視覺影響 項(xiàng)目位于隆慶街站西 北側(cè) 其中13c3地塊緊鄰宏 達(dá)北路 2004年獲批方案 線路長度：19.5公里 途經(jīng)車站10個 l最終施工

14、方案最終施工方案 北起5號線宋家莊站 連接亦西區(qū)東區(qū) 2010年運(yùn)營 本案應(yīng)主動提出解決滯留方案，以物業(yè)功能疏散大量人流本案應(yīng)主動提出解決滯留方案，以物業(yè)功能疏散大量人流 建議輕軌站適當(dāng)北移盡量縮短連接距離，轉(zhuǎn)移對周邊區(qū)域負(fù)面影響建議輕軌站適當(dāng)北移盡量縮短連接距離，轉(zhuǎn)移對周邊區(qū)域負(fù)面影響 本案需通過設(shè)計手法加強(qiáng)建筑亮點(diǎn)，并考慮噪聲污染和視覺干擾本案需通過設(shè)計手法加強(qiáng)建筑亮點(diǎn)，并考慮噪聲污染和視覺干擾 區(qū)域交通分析區(qū)域交通分析- -亦莊輕軌亦莊輕軌 亦莊輕軌符合tod發(fā)展要求，建成后將有效匯聚人流，綜合體將有利于疏導(dǎo)匯聚人流 緊鄰項(xiàng)目周邊道路、軌道、公共交通均為項(xiàng)目提供良好可達(dá)性，滿足綜合體要求

15、 受距離限制和地塊周邊多層建筑物的影響，本案發(fā)揮疏導(dǎo)作用有一定難度 微觀交通分析微觀交通分析 榮華中路：亦莊門戶干道，榮華中路：亦莊門戶干道， 雙向四車道雙向四車道 公交公交723、927、976：外部：外部 通往北京西客站、前門、北通往北京西客站、前門、北 湖渠；內(nèi)部通往馬駒橋湖渠；內(nèi)部通往馬駒橋 輕軌輕軌12號線，開通后在項(xiàng)目號線，開通后在項(xiàng)目 附近設(shè)站點(diǎn)，帶來大量的外附近設(shè)站點(diǎn)，帶來大量的外 來人流。來人流。 天華北街：區(qū)域支路，雙向天華北街：區(qū)域支路，雙向 單車道單車道 公交公交324、運(yùn)通、運(yùn)通202：外部：外部 通往公主墳、馬家堡；內(nèi)部通往公主墳、馬家堡；內(nèi)部 通往奔馳廠區(qū)通往奔馳

16、廠區(qū) 十三支路：區(qū)域支路，雙向十三支路：區(qū)域支路，雙向 單車道單車道 并不卓越的微觀環(huán)境，提出項(xiàng)目內(nèi)部交通改善及設(shè)計要求并不卓越的微觀環(huán)境，提出項(xiàng)目內(nèi)部交通改善及設(shè)計要求 用地概況用地概況 規(guī)模小，形成商務(wù)氣氛有難度規(guī)模小，形成商務(wù)氣氛有難度 13c1: 位置：北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)榮華中 路東側(cè) 用地性質(zhì)：商業(yè)服務(wù)業(yè) 使用年限：40年 總占地：17615平米 容積率：3.03.5 建筑密度： 40 建筑使用性質(zhì)：辦公和商業(yè) 建筑面積：（地上）5284761665 平方米 機(jī)動車：65輛/萬平方米 綠化率： 25 13c1地塊 容積率3.0-3.5 占地1.76萬 建面6.16萬 建筑密度40%

17、綠地率25% 限高80m。 4c3地塊： 占地0.93萬 建面：？ 13c3及13c4地塊： 占地1.47萬 （不含萬源公寓） 建面：？ 后期延展空間大小直接影響項(xiàng)目前期開發(fā)目標(biāo)后期延展空間大小直接影響項(xiàng)目前期開發(fā)目標(biāo) 供熱廠 供熱廠： 占地2.95萬 建面：？ 周邊地塊周邊地塊 土地價值土地價值 因勢利導(dǎo)，將區(qū)域優(yōu)勢融入場地設(shè)計因勢利導(dǎo)，將區(qū)域優(yōu)勢融入場地設(shè)計 直接臨次干道， 附近有公交車 站，適宜布置 次入口，引入 人流為主。 臨核心交通干道， 車流的主要來向， 適宜布置主入口 引導(dǎo)車流。 主體建筑區(qū)域，適 宜布置寫字樓等交 通動線較為單一的 業(yè)態(tài)。 直臨輕軌一側(cè)，可 布置商業(yè)等業(yè)態(tài)， 吸

18、引輕軌乘降人流。 和項(xiàng)目主體斜 街相望，可做 相對獨(dú)立的業(yè) 態(tài)類型，分流 部分客群。 保留的萬源公寓 環(huán)保要求達(dá)標(biāo)排放， 遠(yuǎn)期拆除煤改氣， 被綠化帶、輕軌隔 離，銜接性不強(qiáng)， 未來利用靈活。 優(yōu)越但不卓越優(yōu)越但不卓越 潛力區(qū)域 優(yōu)勢政策資源 居住、商務(wù)雙向拉升 新城標(biāo)桿影響 未來市場風(fēng)險較大 與中央商務(wù)帶的競合關(guān)系 綜合體物業(yè)機(jī)會有市場需求 標(biāo)志就是價值 周邊環(huán)境瑕疵 標(biāo)志性要求突破高度 交通核心，但尚未產(chǎn)生節(jié)點(diǎn)價值 工業(yè)園居住區(qū)需求雙托舉 微觀交通條件不卓越 規(guī)模小，商務(wù)氛圍難形成 后期空間決定前期開發(fā) 宏宏 觀觀 中中 觀觀 微微 觀觀 用用 地地 強(qiáng)勢姿態(tài)、拐點(diǎn)作用強(qiáng)勢姿態(tài)、拐點(diǎn)作用 綜

19、合體效應(yīng)綜合體效應(yīng) 形象突出、突破高限形象突出、突破高限 必須高強(qiáng)度開發(fā)必須高強(qiáng)度開發(fā) 那么，綜合體是什么？綜合體效應(yīng)是什么？那么，綜合體是什么？綜合體效應(yīng)是什么？ 我們希望綜合體在本案中發(fā)揮何等作用？我們希望綜合體在本案中發(fā)揮何等作用？ 綜合體定義綜合體定義 洛克菲勒中心 美國紐約洛克菲勒中心是上世紀(jì)最早出現(xiàn)的建 筑綜合體，它的開發(fā)從1930年一直到今天，是 當(dāng)今世界上規(guī)模最為龐大的私人所有的商業(yè)、 娛樂中心 洛克菲勒中心是世界上最富盛名的標(biāo)志性建筑 群之一 物業(yè)類型含蓋辦公、旅店、購物、居住和娛樂 地下鐵道貫穿連結(jié) 洛克菲勒中心開啟了建筑綜合體的時代，洛克菲勒中心開啟了建筑綜合體的時代，

20、并且以實(shí)踐證明了辦公、旅店、購物、居住和并且以實(shí)踐證明了辦公、旅店、購物、居住和 娛樂是建筑綜合體功能的重要組成，是形成功娛樂是建筑綜合體功能的重要組成，是形成功 能協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)，最終實(shí)現(xiàn)獨(dú)有的綜合體效應(yīng)。能協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)，最終實(shí)現(xiàn)獨(dú)有的綜合體效應(yīng)。 定義：定義：都市綜合體是都市中各種物業(yè)功能復(fù)合、 互相作用、互為價值鏈的建筑、文化意識形態(tài) 的集合體 。 city complex 綜合體效應(yīng)綜合體效應(yīng) 拉升區(qū)域形象，構(gòu)筑城市中心 日本六本木新城（roppongi hills） 歷史：六本木，二戰(zhàn)前上流階層與外 國大使居住區(qū)，二戰(zhàn)期間遭摧毀，戰(zhàn) 后陸續(xù)形成高密度居住區(qū)，區(qū)域形象 較差 現(xiàn)狀：2003年

21、建成六本木新城，成為 日本東京著名的購物中心和旅游中心， 包括東京凱悅大酒店、維珍toho影 城、朝日電視臺、森大廈、森藝術(shù)中 心、新城住宅、露天廣場、毛利庭園、 屋頂庭園等一批標(biāo)志建筑和景觀設(shè)施。 綜合體效應(yīng)綜合體效應(yīng) 拉升物業(yè)價值 北京銀泰中心 用地面積：31305平方米 總建筑面積：350000平方米 中央主樓地上63層，高249.9米 東西兩棟配樓地上42層，高186米 物業(yè)：柏悅酒店、公寓柏悅居、柏 悅府、寫字樓、商業(yè) 公寓柏悅居實(shí)現(xiàn)銷售均價4萬元/平 米，超過周邊住宅一倍以上 寫字樓寫字樓 銀泰大廈 b1-3f商業(yè)配套 5f6f會所，俱樂部 高度、位置雖然是公寓產(chǎn)品價值構(gòu)高度、位置

22、雖然是公寓產(chǎn)品價值構(gòu) 成的重要因素，但綜合體中酒店、商業(yè)成的重要因素，但綜合體中酒店、商業(yè) 對公寓價值起到了關(guān)鍵的支撐作用對公寓價值起到了關(guān)鍵的支撐作用 酒店酒店 商業(yè)商業(yè) 公寓公寓 辦公辦公 品質(zhì)帶動 與提升 高端居住需求 間接消費(fèi)力 消費(fèi)力 配套 辦公 需求 建筑綜合體的優(yōu)勢建筑綜合體的優(yōu)勢：建筑綜合體可以體現(xiàn)出hopsca 的特質(zhì)，具備較高的自我調(diào)節(jié)能力。建筑綜合體中 的各種功能互為補(bǔ)充，整幢建筑可以在一定范圍內(nèi) 實(shí)現(xiàn)自給自足，形成“城中城”的經(jīng)營方式；各種 功能互為裨益，提供對方發(fā)展的潛力，反過來促進(jìn) 自身的增長。 hopscahopsca由多種地產(chǎn)功能互補(bǔ)和連動，體現(xiàn)了由多種地產(chǎn)功能

23、互補(bǔ)和連動，體現(xiàn)了資源共資源共 生、聚合增值生、聚合增值的優(yōu)勢。的優(yōu)勢。 建筑綜合體復(fù)合的功能越多、功能間的協(xié)同性和集建筑綜合體復(fù)合的功能越多、功能間的協(xié)同性和集 聚效益越好，給使用者帶來的生活就越方便。聚效益越好，給使用者帶來的生活就越方便。 國際化國際化 hopscahopsca 以國際視野對城市中心土地規(guī)劃利用的地產(chǎn)開發(fā)形式，得源于法國拉德芳斯，指將完整的 城市綜合功能凝縮于一個項(xiàng)目，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的綜合性。 h（hotel）o（office）p（park）s（shopping）c（club）a（apartment）的產(chǎn)生條件是 苛刻的： 高可達(dá)性高可達(dá)性（城市中心的區(qū)位）+高集約性高集約性(

24、 (工作日商務(wù)人流進(jìn)出密集，夜晚及周末居住、消 費(fèi)人流集中，功能全面、集中)+整體統(tǒng)一性整體統(tǒng)一性(建筑群體與外部空間的協(xié)調(diào))+功能復(fù)合性功能復(fù)合性（自 身可以實(shí)現(xiàn)完整的工作、生活配套運(yùn)營體系）+空間連續(xù)性空間連續(xù)性（包括立面以及各功能的建筑景 象的連續(xù)）。 鍛造國際產(chǎn)品。樹立國際建筑。 創(chuàng)始國際生活。 本項(xiàng)目可以承載國際化水準(zhǔn)的本項(xiàng)目可以承載國際化水準(zhǔn)的 期望期望 項(xiàng)目核心價值： 綜合體特質(zhì)綜合體特質(zhì) 綜合體發(fā)展趨勢綜合體發(fā)展趨勢 地標(biāo)性地標(biāo)性 功能復(fù)合性功能復(fù)合性 定位明確定位明確 前瞻性前瞻性 本案定位目標(biāo)本案定位目標(biāo) * *核心問題：核心問題： ？本案開發(fā)綜合體的背景是什么本案開發(fā)綜合

25、體的背景是什么 ？市場的發(fā)展對我們的影響是什么市場的發(fā)展對我們的影響是什么 ？開發(fā)區(qū)需要什么開發(fā)區(qū)需要什么 項(xiàng)目特性判斷項(xiàng)目特性判斷系統(tǒng)分析系統(tǒng)分析 綜合分析判斷綜合分析判斷 區(qū)位條件 開發(fā)目標(biāo) 機(jī)會條件 地緣分析 綜合分析 定位策略 定位方向定位方向 市場動態(tài)判斷市場動態(tài)判斷 城市發(fā)展角色判斷 市場判斷 客戶需求判斷 整體定位 案例分析 方案建議 方案對比 新城線 市場線 產(chǎn)業(yè)線 新城線新城線 地緣分析地緣分析 產(chǎn)業(yè)線產(chǎn)業(yè)線 市場線市場線 城市的發(fā)展 亦莊的發(fā)展 亦莊的經(jīng)濟(jì) 亦莊的產(chǎn)業(yè) 亦莊的基礎(chǔ)設(shè)施 亦莊人口 亦莊消費(fèi)力 亦莊房地產(chǎn)需求 亦莊政策 亦莊區(qū)位：亦莊區(qū)位：京津發(fā)展主軸的重要節(jié)點(diǎn)

26、 亦莊產(chǎn)業(yè)：亦莊產(chǎn)業(yè)：京津產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的紐帶 亦莊交通：亦莊交通：聯(lián)結(jié)京、津雙核的戰(zhàn)略樞紐 亦莊新城亦莊新城大北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶核心節(jié)點(diǎn)大北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶核心節(jié)點(diǎn) 亦莊區(qū)位：亦莊區(qū)位：距南四環(huán)3.5公里，距南三環(huán)7公里 亦莊功能：亦莊功能：城市東部發(fā)展帶助推器 亦莊地位：亦莊地位：北京重點(diǎn)發(fā)展的新城之一 亦莊面積：亦莊面積：規(guī)劃46.8平方公里 亦莊新城亦莊新城承載輻射、帶動周邊的城市職能承載輻射、帶動周邊的城市職能 區(qū)域區(qū)位條件優(yōu)越、產(chǎn)業(yè)動力強(qiáng)勁、發(fā)展前景樂觀區(qū)域區(qū)位條件優(yōu)越、產(chǎn)業(yè)動力強(qiáng)勁、發(fā)展前景樂觀 城市發(fā)展城市發(fā)展 區(qū)域發(fā)展歷程回顧區(qū)域發(fā)展歷程回顧 l經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)技術(shù) 開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū) l衛(wèi)星城

27、衛(wèi)星城l新城新城 1994年國務(wù)院批 準(zhǔn)為國家級經(jīng)濟(jì) 技術(shù)開發(fā)區(qū) 2002年北京市批 準(zhǔn)通過亦莊衛(wèi)星 城總體規(guī)劃 2005年批準(zhǔn)通過的 北京城市總體規(guī) 劃中亦莊為重點(diǎn) 發(fā)展的新城 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶動 了區(qū)域發(fā)展。 缺乏平衡發(fā)展導(dǎo)致 “臥城”的尷尬 產(chǎn)業(yè)、市政、交通、 住宅、生態(tài)環(huán)境綜 合發(fā)展 亦莊正在由亦莊正在由“衛(wèi)星城衛(wèi)星城”向向“新城新城”過渡，亦莊的未來將是過渡，亦莊的未來將是“國際化新城國際化新城” 亦莊發(fā)展亦莊發(fā)展 亦莊經(jīng)濟(jì)實(shí)力增長迅速 亦莊經(jīng)濟(jì)增長率高于北京整體水平，02年后步入穩(wěn)定增長 亦莊經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)占北京市g(shù)dp的比例呈逐年上升 區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力、經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)不斷增強(qiáng)，發(fā)展勢頭良好；區(qū)域經(jīng)

28、濟(jì)實(shí)力、經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)不斷增強(qiáng)，發(fā)展勢頭良好； 亦莊在北京的經(jīng)濟(jì)地位逐漸加強(qiáng)，說明亦莊吸引力不斷提升亦莊在北京的經(jīng)濟(jì)地位逐漸加強(qiáng)，說明亦莊吸引力不斷提升 數(shù)據(jù)來源：北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展統(tǒng)計公報 亦莊經(jīng)濟(jì)亦莊經(jīng)濟(jì) （1 1）電子信息通信業(yè)電子信息通信業(yè)聚集了諾基亞、京東方、中芯國際、康寧等多家知聚集了諾基亞、京東方、中芯國際、康寧等多家知 名公司在內(nèi)的名公司在內(nèi)的100100多家企業(yè)，獲得了多家企業(yè)，獲得了國家級電子信息產(chǎn)業(yè)園稱號國家級電子信息產(chǎn)業(yè)園稱號 （2 2）生物工程與新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)生物工程與新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集中了拜爾、同仁堂、通用醫(yī)療等集中了拜爾、同仁堂、通用醫(yī)療等9090多家知多家知 名企業(yè)，形成了

29、從研發(fā)到孵化器再到醫(yī)療器械和醫(yī)藥生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)集群名企業(yè)，形成了從研發(fā)到孵化器再到醫(yī)療器械和醫(yī)藥生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)集群 （3 3）汽車制造產(chǎn)業(yè)汽車制造產(chǎn)業(yè)匯集了奔馳、德爾福發(fā)動機(jī)、康明斯發(fā)動機(jī)、偉業(yè)汽匯集了奔馳、德爾福發(fā)動機(jī)、康明斯發(fā)動機(jī)、偉業(yè)汽 車動力機(jī)械等知名企業(yè)，正在規(guī)劃建設(shè)汽車產(chǎn)業(yè)園車動力機(jī)械等知名企業(yè)，正在規(guī)劃建設(shè)汽車產(chǎn)業(yè)園 （4 4）裝備制造業(yè)裝備制造業(yè)含蓋微電子、數(shù)控機(jī)床、印刷機(jī)械、智能儀器儀表、電含蓋微電子、數(shù)控機(jī)床、印刷機(jī)械、智能儀器儀表、電 子專用設(shè)備、激光技術(shù)、機(jī)器人等產(chǎn)業(yè)子專用設(shè)備、激光技術(shù)、機(jī)器人等產(chǎn)業(yè) 亦莊產(chǎn)業(yè)亦莊產(chǎn)業(yè) 發(fā)展現(xiàn)狀：技術(shù)領(lǐng)先、實(shí)力強(qiáng)勁、輻射世界、發(fā)展成熟發(fā)展現(xiàn)狀：

30、技術(shù)領(lǐng)先、實(shí)力強(qiáng)勁、輻射世界、發(fā)展成熟 l道路交通道路交通 l城際道路：處于京津交匯的節(jié)點(diǎn) l亦莊道路：客貨分流、拓寬改造 l公共交通：公交線路13條 l軌道交通：輕軌12號線連接亦莊新城與市中心區(qū) l園區(qū)環(huán)境、綠化園區(qū)環(huán)境、綠化 l2500畝國際企業(yè)文化園 l醫(yī)療設(shè)施醫(yī)療設(shè)施 l亦莊醫(yī)院、北京同仁醫(yī)院南院、雅強(qiáng)口腔、北京寶天中醫(yī)診所、北京正 安門診等 l教育設(shè)施教育設(shè)施 l21世紀(jì)小學(xué)、開發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、亦莊中學(xué)、國際藝術(shù)學(xué)校、國際管理專 修學(xué)院等 l體育設(shè)施體育設(shè)施 l開發(fā)區(qū)體育中心 基礎(chǔ)設(shè)施日趨完備，商務(wù)、生活配套日漸成熟基礎(chǔ)設(shè)施日趨完備，商務(wù)、生活配套日漸成熟 亦莊基礎(chǔ)設(shè)施亦莊基礎(chǔ)設(shè)施

31、亦莊人口亦莊人口 伴隨亦莊從業(yè)人員迅速增長、常住人員不斷蓄積，消費(fèi)需求持續(xù)增加，向伴隨亦莊從業(yè)人員迅速增長、常住人員不斷蓄積，消費(fèi)需求持續(xù)增加，向 商務(wù)、生活雙方向發(fā)展商務(wù)、生活雙方向發(fā)展 n核心區(qū)約3平方公里，聚集有效常住人口 2.86萬人，三年內(nèi)將增加常駐人口約1.2萬 人。人口密度適中，消費(fèi)力較高。 n輻射區(qū)常住人口達(dá)到3萬人，隨著馬駒橋、 三羊區(qū)域的漸次開發(fā)，預(yù)計在2009年后達(dá)到 5.56萬人。人口密度適中，消費(fèi)力層次處于 中等水平。 常住人口常住人口從業(yè)人員從業(yè)人員 亦莊產(chǎn)業(yè)人員人均消費(fèi)力與北京平均水平基本相當(dāng)亦莊產(chǎn)業(yè)人員人均消費(fèi)力與北京平均水平基本相當(dāng) 亦莊消費(fèi)力亦莊消費(fèi)力 亦莊

32、從業(yè)人員報酬起點(diǎn)高，隨著產(chǎn)業(yè)工人的增加和流動年人均報酬有所波動 03、05年高于北京市水平說明有存在一部分穩(wěn)定的有消費(fèi)力的中高收入人群 北京東南中心北京東南中心 新城發(fā)展方向：需求多元化發(fā)展、功能多樣、來源廣泛、內(nèi)部聯(lián)動更加密切新城發(fā)展方向：需求多元化發(fā)展、功能多樣、來源廣泛、內(nèi)部聯(lián)動更加密切 亦莊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢亦莊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 亦莊政策亦莊政策 稅收優(yōu)惠政策 對象：對象： 1.注冊于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)中關(guān)村科技園區(qū)亦莊科技園并經(jīng)認(rèn)定的 高新技術(shù)企業(yè)（按現(xiàn)行政策包括內(nèi)資企業(yè)和外商投資企業(yè)）享受國 家級高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)的優(yōu)惠政策 2.認(rèn)定的軟件企業(yè) 3.認(rèn)定的集成電路企業(yè) 4.經(jīng)認(rèn)定的高新技術(shù)成

33、果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目 5.從事技術(shù)轉(zhuǎn)讓，技術(shù)開發(fā)業(yè)務(wù)和與之有關(guān)的技術(shù)咨詢的單位和個人 具體辦法：具體辦法： l根據(jù)產(chǎn)業(yè)特性、經(jīng)營情況和時間在不同程度上對企業(yè)所得稅、地方 所得稅、進(jìn)口關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅等方面減征減免 其他優(yōu)惠政策 l研發(fā)費(fèi)用等方面攤銷或抵扣所得稅 年份批準(zhǔn)企業(yè)個數(shù) 2003年385 2004年521 2005年437 2006年484 數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計年鑒 政策扶植，主要針對高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在稅收、經(jīng)營自由度等方面給與實(shí)惠 2003-06年間平均每年批準(zhǔn)企業(yè)個數(shù)456.75個 未來亦莊政策將與其他區(qū)域政策相同，絕對優(yōu)勢弱化 初期亦莊絕對競爭力已促使亦莊形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模，未來保持穩(wěn)定競爭力

34、初期亦莊絕對競爭力已促使亦莊形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模，未來保持穩(wěn)定競爭力 城市的發(fā)展城市的發(fā)展 亦莊的發(fā)展亦莊的發(fā)展 亦莊的經(jīng)濟(jì)亦莊的經(jīng)濟(jì) 亦莊的產(chǎn)業(yè)亦莊的產(chǎn)業(yè) 亦莊的基礎(chǔ)設(shè)施亦莊的基礎(chǔ)設(shè)施 亦莊人口亦莊人口 亦莊消費(fèi)力亦莊消費(fèi)力 亦莊房地產(chǎn)需求亦莊房地產(chǎn)需求 亦莊政策亦莊政策 伴隨城市擴(kuò)張、距離感逐漸弱化 國際化新城的發(fā)展目標(biāo) 角色越發(fā)重要，吸引力不斷提升 技術(shù)領(lǐng)先，實(shí)力強(qiáng)勁，輻射世界，發(fā)展成熟 日趨完備，商務(wù)、生活配套日漸成熟并加大區(qū)域吸引力 從業(yè)人口、常駐人口雙向增多，需求多元化 未來與北京市內(nèi)持平 需求多元化、功能多樣、來源廣泛、內(nèi)部聯(lián)動更加密切 已促成產(chǎn)業(yè)規(guī)模、未來保持穩(wěn)定競爭 區(qū)域優(yōu)勢、政策優(yōu)

35、勢、空間優(yōu)勢強(qiáng)化要求亦莊帶動及輻射作用區(qū)域優(yōu)勢、政策優(yōu)勢、空間優(yōu)勢強(qiáng)化要求亦莊帶動及輻射作用 新城新城國際化新城，將形成北京東南，拉近城市距離感，區(qū)域競爭國際化新城，將形成北京東南，拉近城市距離感，區(qū)域競爭 力將擴(kuò)大力將擴(kuò)大 亦莊整體發(fā)展趨勢依托于城市發(fā)展，且競爭力不斷加強(qiáng)亦莊整體發(fā)展趨勢依托于城市發(fā)展，且競爭力不斷加強(qiáng) 亦莊在城市中的功能將由單一轉(zhuǎn)化為生活、辦公、生產(chǎn)、娛樂等完善亦莊在城市中的功能將由單一轉(zhuǎn)化為生活、辦公、生產(chǎn)、娛樂等完善 的多元的多元 亦莊的拐點(diǎn)時期急待滿足多元化需求，具備區(qū)域帶亦莊的拐點(diǎn)時期急待滿足多元化需求，具備區(qū)域帶 動作用的綜合體項(xiàng)目來驗(yàn)證區(qū)域?qū)嵙幼饔玫木C合體項(xiàng)目

36、來驗(yàn)證區(qū)域?qū)嵙?*市委市政府對亦莊工作的肯定：經(jīng)濟(jì)實(shí)力快速增長、改革開放成就顯經(jīng)濟(jì)實(shí)力快速增長、改革開放成就顯 著、初步形成集約化發(fā)展模式、亦莊新城面貌發(fā)生重大變化，真正實(shí)現(xiàn)著、初步形成集約化發(fā)展模式、亦莊新城面貌發(fā)生重大變化，真正實(shí)現(xiàn)“以以 城促業(yè)城促業(yè)”！ 新城線新城線 產(chǎn)業(yè)線產(chǎn)業(yè)線 市場線市場線 整體市場 區(qū)域分物業(yè)市場 重點(diǎn)個案 地緣分析地緣分析 整體市場整體市場 區(qū)域分物業(yè)市場區(qū)域分物業(yè)市場 重點(diǎn)個案重點(diǎn)個案 cbd 望京望京 亞奧亞奧 金融街金融街 廣安門廣安門 方莊方莊 北京財富中心： 公寓：50000元/平 寫字樓：28美元/平.月 商業(yè)：80美元/平.月 世華國際中心： 公

37、寓：20000元/平 寫字樓：20000元/平 商 業(yè)：20000元/平 東亞望京中心： 商住樓：11300元/平 寫字樓：9008元/平 商業(yè)：25000萬元/平 鉑宮國際中心： 公 寓：20000元/平 寫字樓：未定 盤古大觀： 公寓：50000元/平 寫字樓：未定 商業(yè)：90元/平.月 金融街中心廣場： 寫字樓： 25000元/平 金樹街商業(yè)：9-20元/ 平.天 朗琴國際： 寫字樓：20000元/平 茶貿(mào)國際中心： 商住樓： 13800元/平 寫字樓：13800元/平 商業(yè)：一層35000元/ 平，二層2500元/平 北京visa： 公寓：15000-18000元/平 寫字樓：1500

38、0-18000元/平 商業(yè)：未定 中關(guān)村公館： 公寓：23000元/平 寫字樓：23000元/平 商業(yè)：未定 上地清河上地清河 亦莊亦莊 國融國際：國融國際： 寫字樓：平層寫字樓：平層7800元元/平、平、oft12000 元元/平；公寓：平；公寓：8500元元/平；平； 商業(yè)：商業(yè)：11000-15000元元/平平 北京綜合體市場整體出售價格較高，北京綜合體市場整體出售價格較高，cbdcbd、亞奧、金融街相對最、亞奧、金融街相對最 高，其他板塊次之。高，其他板塊次之。 相對北京整體市場而言，亦莊呈現(xiàn)價格洼地。相對北京整體市場而言，亦莊呈現(xiàn)價格洼地。 項(xiàng)目項(xiàng)目總建面總建面 （萬平）（萬平） 業(yè)

39、態(tài)業(yè)態(tài)單元面積（平）單元面積（平）售價（均價）售價（均價） 朗琴國際 15 5a級智能化寫字樓/商務(wù)公寓/國際品牌商務(wù)酒 店/酒店式公寓/國際品牌商業(yè) 寫字樓：129-2700 寫字樓：20000元/平 茶貿(mào)國際中心 13.3 商住樓/寫字樓/商業(yè)商住樓/寫字樓：13800元/平；商 業(yè)：一層35000元/平，二層25000 元/平 北京財富中心72公寓/寫字樓/商業(yè) 寫字樓：178-2700 ；商業(yè)： 80-890 公寓：50000元/平 世華國際中心10.48公寓/寫字樓/商業(yè)公寓/寫字樓/商業(yè)：20000元/平 鉑宮國際中心20公寓/寫字樓/集合式house/獨(dú)棟別墅/商業(yè)公寓：2000

40、0元/平 北京visa4.43公寓/寫字樓/商業(yè) 公寓：30-60；寫字樓： 100-1980 ；商業(yè)：70-300 公寓：15000-18000元/平；寫字 樓：15000-18000元/平 東亞望京中心8.47商住樓/寫字樓/商業(yè) 商住樓：30-90；寫字樓： 38-47 ；商業(yè)：33-155 商住樓：11300元/平方米；寫字 樓：9008萬元/平；商業(yè)：25000 元/平 中關(guān)村公館5.46公寓/寫字樓/商業(yè)公寓：40-160公寓/寫字樓：23000元/平 盤古大觀41.85a座酒店/bcd座公寓/e座寫字樓/商業(yè)/俱樂部 公寓：618平；寫字樓：標(biāo) 準(zhǔn)層面積2830平；商業(yè)： 60-

41、400平 公寓：5萬元/平 金融街中心廣 場 160 金融街購物中心（綜合體/百貨商場/購物中 心），金樹街（餐廳/酒吧/咖啡店/茶藝/歌廳 等），酒店（麗思卡爾頓酒店、威斯汀酒店、 洲際酒店），俱樂部，公寓、寫字樓 寫字樓：1500-5000平寫字樓：25000元/平 整體綜合體市場中以整體綜合體市場中以公寓、寫字樓、商業(yè)組合最常見公寓、寫字樓、商業(yè)組合最常見 公寓以公寓以高檔居住公寓和小高檔居住公寓和小戶型戶型soho為主，且為主，且大部分出售大部分出售 寫字樓寫字樓大戶型吸引企業(yè)自用大戶型吸引企業(yè)自用購買或租用，持有型寫字樓多有企業(yè)購買或租用，持有型寫字樓多有企業(yè)整售現(xiàn)象整售現(xiàn)象 商業(yè)出

42、售、出租商業(yè)出售、出租均有，均有，整體檔次越高持有型物業(yè)比例越大整體檔次越高持有型物業(yè)比例越大 項(xiàng)目支撐綜合體市場規(guī)律，本區(qū)域存在價格差距項(xiàng)目支撐綜合體市場規(guī)律，本區(qū)域存在價格差距 綜合體市場綜合體市場綜合體受綜合體效應(yīng)影響，整體價格高 項(xiàng)目立地條件符合綜合體規(guī)律，區(qū)域存在價格差距 酒店市場酒店市場 酒店式公寓市場酒店式公寓市場 寫字樓市場寫字樓市場 酒店業(yè)的合作大于競爭 本地需求外溢 本地供應(yīng)稀缺，需求外溢 可支撐租金高 不支持大量 亦莊商務(wù)市場初級階段 價格洼地 *因偉業(yè)判斷：亦莊商業(yè)市場尚屬初級，此處不做全市場研究 相較整體市場，亦莊的綜合體存在價格上升空間相較整體市場，亦莊的綜合體存在

43、價格上升空間 整體打造綜合體，有助于提升形象、品質(zhì)，提高項(xiàng)目價格整體打造綜合體，有助于提升形象、品質(zhì)，提高項(xiàng)目價格 酒店、酒店式公寓、寫字樓存在整體市場空間酒店、酒店式公寓、寫字樓存在整體市場空間 整體市場整體市場 區(qū)域分物業(yè)市場區(qū)域分物業(yè)市場 重點(diǎn)個案重點(diǎn)個案 伊夢華都酒店伊夢華都酒店 速速8酒店酒店 圣坤酒店圣坤酒店 錦江富源大酒店錦江富源大酒店 紅恩度假村紅恩度假村 博大萬源博大萬源 北京青年假日北京青年假日 中冀宴豪中冀宴豪 亦莊酒店分布分散，主要集中在工業(yè)區(qū)、居住區(qū)亦莊酒店分布分散，主要集中在工業(yè)區(qū)、居住區(qū) 現(xiàn)狀現(xiàn)狀分散 少 經(jīng)營良好、需求旺盛、長住 潛在潛在量大 檔次多元 競爭集中

44、 中高檔酒店有較大市場空間，但未來有一定競爭壓力，但同時會共同中高檔酒店有較大市場空間，但未來有一定競爭壓力，但同時會共同 形成多層次的商務(wù)配套群效應(yīng)形成多層次的商務(wù)配套群效應(yīng) 會議、商務(wù)中短住需求較多，會議型酒店、酒店式公寓有市場機(jī)會會議、商務(wù)中短住需求較多，會議型酒店、酒店式公寓有市場機(jī)會 目前酒店配套功能不成熟，本案的綜合體可形成一定優(yōu)勢目前酒店配套功能不成熟，本案的綜合體可形成一定優(yōu)勢 居住需求特征居住需求特征 l截至2007年6月底，入?yún)^(qū)企業(yè)2236家，投資總額153.93億美元， 其中三資企業(yè)521家，投資總額124.03億美元，三資企業(yè)平均投 資額2381萬美元 l80多家著名跨

45、國公司落戶開發(fā)區(qū) l57家世界500強(qiáng)企業(yè)在開發(fā)區(qū)投資了71個項(xiàng)目 l調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，亦莊大型企業(yè)均有在亦莊居住區(qū)常租公寓現(xiàn)象 企業(yè)中長期、多次商務(wù)往來需求日益增大企業(yè)中長期、多次商務(wù)往來需求日益增大 伴隨亦莊的外向性、世界性、實(shí)力性產(chǎn)業(yè)發(fā)展，催生高服務(wù)水平酒店伴隨亦莊的外向性、世界性、實(shí)力性產(chǎn)業(yè)發(fā)展，催生高服務(wù)水平酒店 會議發(fā)布需求特征會議發(fā)布需求特征 （1）電子信息通信業(yè)聚集了諾基亞、京東方、中芯國際、康寧等多家知 名公司在內(nèi)的100多家企業(yè)，獲得了國家級電子信息產(chǎn)業(yè)園稱號 （2）生物工程與新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集中了拜爾、同仁堂、通用醫(yī)療等90多家知 名企業(yè)，形成了從研發(fā)到孵化器再到醫(yī)療器械和醫(yī)藥生產(chǎn)的

46、產(chǎn)業(yè)集群 （3）汽車制造產(chǎn)業(yè)匯集了奔馳、德爾福發(fā)動機(jī)、康明斯發(fā)動機(jī)、偉業(yè)汽 車動力機(jī)械等知名企業(yè)，正在規(guī)劃建設(shè)汽車產(chǎn)業(yè)園 （4）裝備制造業(yè)含蓋微電子、數(shù)控機(jī)床、印刷機(jī)械、智能儀器儀表、 電子專用設(shè)備、激光技術(shù)、機(jī)器人等產(chǎn)業(yè) 以研發(fā)、加工制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)形式，帶動了區(qū)域內(nèi)大量產(chǎn)品展示、以研發(fā)、加工制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)形式，帶動了區(qū)域內(nèi)大量產(chǎn)品展示、 發(fā)布需求發(fā)布需求 亦莊四大產(chǎn)業(yè)亦莊四大產(chǎn)業(yè) 需求需求 中長期居住包房中長期居住包房 大型會堂大型會堂 展覽展示廳展覽展示廳 高檔次商務(wù)宴請高檔次商務(wù)宴請 供應(yīng)供應(yīng) 酒店式公寓稀缺酒店式公寓稀缺 服務(wù)水平低服務(wù)水平低 會議廳少會議廳少 高檔宴請地點(diǎn)數(shù)量有限

47、高檔宴請地點(diǎn)數(shù)量有限 潛在各檔次酒店競爭激烈潛在各檔次酒店競爭激烈 酒店式服務(wù)公寓、會議型商務(wù)酒店有市場機(jī)會酒店式服務(wù)公寓、會議型商務(wù)酒店有市場機(jī)會 伴隨區(qū)域發(fā)展的成熟，酒店市場將更加活躍伴隨區(qū)域發(fā)展的成熟，酒店市場將更加活躍 高檔餐飲可通過本案商業(yè)配套實(shí)現(xiàn)高檔餐飲可通過本案商業(yè)配套實(shí)現(xiàn) 萬源商務(wù)中心萬源商務(wù)中心 大地商務(wù)中心大地商務(wù)中心 bda國際企業(yè)中心國際企業(yè)中心 朝林大廈朝林大廈 中航技大廈中航技大廈 嘉捷科技園嘉捷科技園 國盛科技園國盛科技園 創(chuàng)新大廈創(chuàng)新大廈 亦莊對外租售型寫字樓供應(yīng)主要集中在榮華路兩端亦莊對外租售型寫字樓供應(yīng)主要集中在榮華路兩端 規(guī)模92萬平米以獨(dú)棟為主兼有少量寫

48、字樓，其中小戶型公寓式辦公35萬 主要分布榮昌西街，售價7000-8300元/平米 小戶型辦公、商住產(chǎn)品銷售速度快，多以投資為目的，且可實(shí)現(xiàn)較高價格 bdabda國際企業(yè)大道國際企業(yè)大道2 2期，期， 19萬平米，2008年底前 入住，8700元/平方米 嘉捷科技園嘉捷科技園 二期3.9萬平方米，2007 年底入住。7300元/平米 隆盛大廈，隆盛大廈，7萬平方米 租金3.5元/平米.天 售價8000元/平米 2008年3月入住 bdabda國際港國際港，2.1萬平方米 租金4元/平米.天 售價6980元/平米 2008年6月入住 bdabda國際廣場，國際廣場，12萬平方米 租金4.2元/平

49、米.天 售價7500元/平米 2008年6月入住 12萬 平方米， 售價6200元/平米 2008年5月入住 北側(cè)綠化帶項(xiàng)目北側(cè)綠化帶項(xiàng)目 22萬平方米 公寓式辦公 國融國際，國融國際，6萬平方米 （其中2萬寫字樓、4萬公寓） 售價7800元/平米（毛坯 2006.12）2008年4月入住 銷售情況：售罄 戶型：35-65平米 榮晶麗都，榮晶麗都，7萬平方米 售價9000元/平米（就裝商住 公寓，2008年10月入住 銷售情況：70% 戶型：35-45平米 亦莊寫字樓潛在供應(yīng)量大，以出售形式為主，且售價水平較低亦莊寫字樓潛在供應(yīng)量大，以出售形式為主，且售價水平較低 在居住需求擴(kuò)大的形勢下，辦公

50、變異產(chǎn)品日益增多在居住需求擴(kuò)大的形勢下，辦公變異產(chǎn)品日益增多 4c14c1力寶中心力寶中心 1.07萬平方米 辦公 購買客戶購買客戶 項(xiàng)目名稱入住企業(yè)租金（元/平米/天）售價（元/平米）檔次 分割面積 （平米） 國融國際 (已售完) 個人名義投資為主，兼中小 企業(yè)自用；自住780045-65 博客雅居 來自核心區(qū)或區(qū)域外的投資 客，自住650040-60 榮京麗都 個人名義投資為主，兼中小 企業(yè)自用；自住900035-60 隆盛大廈（商業(yè)+寫字樓/3棟） 整層大型國企、開間中型國 企3.58000甲級1000、2100 bda國際港（1產(chǎn)業(yè)別墅+3商業(yè)公寓） 公司自用、個人名義購買， 行業(yè)多樣

51、貿(mào)易公司最多，小 型公司為主46980乙級70-200 bda國際廣場（14棟獨(dú)立產(chǎn)權(quán)辦公） 科技、醫(yī)藥、電子、汽車行 業(yè)廣泛，有大中型公司、外 資公司、上市公司做企業(yè)總 部、駐京辦事處，1棟打散 賣給小公司4.27500甲級3000-8000 bda國際企業(yè)大道（二期）（16棟/1會 所） 國內(nèi)中大型企業(yè)服裝、煤炭、 科技類公司，外企比利時 cmi集團(tuán)等公司預(yù)留2、3棟4.28700甲級 8600、7100、 7400、4500 匯龍森國際企業(yè)港（15棟） 新興、高新技術(shù)、研發(fā)類小 型企業(yè)為主，國富通新技術(shù) 有限公司、北京友邦聯(lián)合高 新技術(shù)有限公司、神州細(xì)胞 工程有限公司等1.1（不包物業(yè)暖

52、通）5200-6800/平米甲級1700、2700 嘉捷科技園（二期）47300甲級 1600、1800、 2100、2700 主要以實(shí)力企業(yè)客戶自用整購和個人小戶型投資購買形式為主主要以實(shí)力企業(yè)客戶自用整購和個人小戶型投資購買形式為主 出售型寫字樓存在整售和小戶型分割出售兩種市場機(jī)會出售型寫字樓存在整售和小戶型分割出售兩種市場機(jī)會 已使用已使用榮華路集中 檔次低、大型企業(yè)的自有辦公及低密辦公為主 以租為主、租金低、養(yǎng)成期長、低密度辦公銷受較好 以中小型企業(yè)為主，與亦莊產(chǎn)業(yè)相關(guān)性強(qiáng) 大面積、配套單一 未使用未使用以售為主，價格低 居住引發(fā)辦公變異 企業(yè)自用整購和個人小戶型投資為主 高品質(zhì)、高租

53、金、高入住率高品質(zhì)、高租金、高入住率 高品質(zhì)寫字樓須持有，資金壓力大，運(yùn)營有一定難度高品質(zhì)寫字樓須持有，資金壓力大，運(yùn)營有一定難度 出售型存在小戶型散售和相對獨(dú)立大面積整售空間出售型存在小戶型散售和相對獨(dú)立大面積整售空間 本案寫字樓具備地標(biāo)性條件本案寫字樓具備地標(biāo)性條件 客戶來源 優(yōu)惠政策促成區(qū)外企 業(yè)在此注冊（外區(qū)） 日漸良好的配套設(shè)施促成對 區(qū)域的認(rèn)可（本區(qū)） 本地注冊本地辦公 寫字樓的高性價比 促成企業(yè)購買自用 對寫字樓的需求促成 投資客的購買投資 高性價比促成 地緣性客戶投資 本地小企業(yè)升級需求本地注冊外地辦公 寫字樓需求特征寫字樓需求特征 需求特征：多樣化需求特征：多樣化 購買目的：

54、資產(chǎn)升值購買目的：資產(chǎn)升值+自用自用+ 投資投資 需求需求 投資型物業(yè)（性價比需求）投資型物業(yè)（性價比需求） 高檔次、高配置、地標(biāo)性的物業(yè)形象高檔次、高配置、地標(biāo)性的物業(yè)形象 （升級需求）（升級需求） 個性化可持續(xù)性辦公條件個性化可持續(xù)性辦公條件（升級需求）（升級需求） 供應(yīng)供應(yīng) 小面積辦公較少小面積辦公較少 大面積辦公主流大面積辦公主流 個性辦公也相對有限個性辦公也相對有限 整體檔次不高整體檔次不高 小面積辦公和大面積相對獨(dú)立辦公空間，兼顧自用和投資兩者功能，市場反應(yīng)好，有利于回收資金小面積辦公和大面積相對獨(dú)立辦公空間，兼顧自用和投資兩者功能，市場反應(yīng)好，有利于回收資金 個性化辦公可以模糊檔

55、次需求特征個性化辦公可以模糊檔次需求特征 高檔次標(biāo)桿辦公物業(yè)有利于提高項(xiàng)目吸引力及吸引融資高檔次標(biāo)桿辦公物業(yè)有利于提高項(xiàng)目吸引力及吸引融資 目前，亦莊商業(yè)分級不完善，正處于社區(qū)商業(yè)階段，滿足當(dāng)?shù)厣钚枨蟆?伴隨區(qū)域發(fā)展，急待出現(xiàn)真正的集中商業(yè)，滿足區(qū)域各方需求 亦莊商業(yè)目前屬社區(qū)級亦莊商業(yè)目前屬社區(qū)級 整體分布整體分布 星島商業(yè)中心星島商業(yè)中心 富園西里商業(yè)富園西里商業(yè) 貴園集中商業(yè)貴園集中商業(yè) 華冠集中商業(yè)華冠集中商業(yè) 境界底商境界底商 大雄集中商業(yè)大雄集中商業(yè) 金地格林底商金地格林底商 上海沙龍商業(yè)上海沙龍商業(yè) 北環(huán)東路餐飲北環(huán)東路餐飲 宏達(dá)北路餐飲宏達(dá)北路餐飲 文體中心文體中心 高度集中

56、在居住區(qū)，可見亦莊商業(yè)以滿足當(dāng)?shù)鼐用裆钚枨鬄橹鞲叨燃性诰幼^(qū)，可見亦莊商業(yè)以滿足當(dāng)?shù)鼐用裆钚枨鬄橹?其中以大雄商業(yè)中心和上海沙龍為核心，用地周邊尚未形成商業(yè)氛圍其中以大雄商業(yè)中心和上海沙龍為核心，用地周邊尚未形成商業(yè)氛圍 未來榮華中路規(guī)劃未來中央公建區(qū)商業(yè)面積未來榮華中路規(guī)劃未來中央公建區(qū)商業(yè)面積60-8060-80萬平米，商業(yè)價值潛萬平米，商業(yè)價值潛 力巨大力巨大 整體業(yè)態(tài)分布整體業(yè)態(tài)分布 業(yè)態(tài)范圍數(shù)量 典型餐飲中餐正餐、西餐快餐73 健身俱樂部6 專業(yè)店電器、五金、專賣等20 休閑特色水飲、西點(diǎn)11 服裝服飾、兒童用品22 寵物店5 超市4 美容美發(fā)美容美發(fā)美體24 保健醫(yī)療藥店診室

57、15 其他 便利店、書店、中介 復(fù)印、雜食店等 94 合計274 從分布中可以看出，其他類基本生活性消費(fèi)比重最大，商業(yè)不成熟有待整體升級 餐飲達(dá)73家之多，基本是工作午餐、加班晚餐及居民便餐為主 保健醫(yī)療、美容美發(fā)、服裝多是底商檔次低,只是滿足社區(qū)需求而已 餐飲及基本生活需求成為亦莊商業(yè)業(yè)態(tài)的絕對主力餐飲及基本生活需求成為亦莊商業(yè)業(yè)態(tài)的絕對主力 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 規(guī)模規(guī)模 （平米）（平米） 面積范圍面積范圍 （平米）（平米） 分布區(qū)域分布區(qū)域 租金范圍（元租金范圍（元 / /平米平米. .天）天） 檔次檔次特點(diǎn)特點(diǎn)經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況 主要主要次要次要 典型典型 餐飲餐飲 約1.1萬150-200居住區(qū)工

58、業(yè)區(qū)3-6 中檔、 中高檔 部分品牌雙店經(jīng)營（吉野家、黃 記煌）；工作快餐、簡餐為主 規(guī)模稍大有特點(diǎn)的經(jīng)營好 健身健身約1萬1000-3000居住區(qū)3-4中高檔 合氣道、健身、游泳、滑冰類型 多樣，滿足工業(yè)園和居住區(qū)需求 品牌經(jīng)營，有一定人氣 專業(yè)專業(yè) 賣場賣場 約2.2萬3000-10000居住區(qū)中高檔獨(dú)體形式，品牌經(jīng)營 國美電器、大中經(jīng)營一般， 人氣不足，百安居、迪卡儂 周末客流多，并有區(qū)域外客 群 休閑休閑 特色特色 約0.07 萬 50-100居住區(qū)3-4 中檔、 中低檔 水飲有工業(yè)園的消費(fèi)群體，西點(diǎn) 以社區(qū)居民為主；少品牌 經(jīng)營尚可 服裝服裝約0.2萬40-50居住區(qū)2-3.5中低檔

59、 基本無品牌經(jīng)營，由業(yè)主投資現(xiàn) 象，居民為主 基本維持，經(jīng)營一般 超市超市約1.8萬1600-11000居住區(qū)0.9-1.2 中檔、 中低檔 中小規(guī)模；被外區(qū)域大型超市分 流 美廉美和小白羊人氣旺，美 廉美最好 美容美容 約0.22 萬 80-120居住區(qū)2-3.5中低檔基本無品牌經(jīng)營，居民為主經(jīng)營狀況一般 餐飲：有一定規(guī)模；居住區(qū)工業(yè)區(qū)皆有，分布分散；租金高；高檔次餐飲缺失；經(jīng)營較好 健身：具備規(guī)模；集中分布在居住區(qū)；中高檔次有品牌迎合需求；工業(yè)區(qū)缺失 專業(yè)賣場：單店面積大；品牌經(jīng)營檔次尚可；能吸引外部客流 休閑餐飲：供應(yīng)不足；工業(yè)區(qū)缺失；檔次低、無品牌；維持經(jīng)營 服裝：單店??；集中于居住區(qū)

60、；低檔次；可實(shí)現(xiàn)一定租金；投資者、經(jīng)營者以亦莊居住人群為主；維持經(jīng)營 超市：有一定規(guī)模；分布在居住區(qū)；低租金有帶動作用；檔次不高競爭力不強(qiáng)，有外區(qū)域分流現(xiàn)象 美容：單店??；集中在居住區(qū)；檔次一般，可實(shí)現(xiàn)一定租金；經(jīng)營尚可 區(qū)域生活型商業(yè)相對初級，急待升級；商務(wù)型商業(yè)市場空白，需要補(bǔ)充區(qū)域生活型商業(yè)相對初級，急待升級；商務(wù)型商業(yè)市場空白，需要補(bǔ)充 潛在潛在 博客雅居博客雅居 底商底商2 2萬平米萬平米 建成時間建成時間20082008年年 單價單價63006300元元/ /平平 米米 榮京麗都榮京麗都 底商底商0.30.3萬平米萬平米 建成時間建成時間0808年年4 4月月 單價單價900090