固定資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)綜述

1、專題六固定資產(chǎn)及投資性房地產(chǎn)一、本專題應(yīng)關(guān)注的主要內(nèi)容（一）取得固定資產(chǎn)1. 外購固定資產(chǎn)銀行存款等在建工程等固定資產(chǎn)需安裝，發(fā)生的安裝安裝完畢達(dá)到預(yù)定可支出使用狀態(tài)購入不需安裝的固定資產(chǎn)2. 建造固定資產(chǎn)（ 1）自營工程銀行存款等工程物資在建工程固定資產(chǎn)購入工程物資領(lǐng)用工程物資工程達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)用銀行存款支付的其他費用應(yīng)付職工薪酬分配工程人員工資庫存商品工程項目領(lǐng)用本企業(yè)產(chǎn)品（ 2）出包工程銀行存款在建工程固定資產(chǎn)預(yù)付工程款工程達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)補付工程款（二）固定資產(chǎn)的折舊1. 計提折舊的范圍除以下情況外，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所有固定資產(chǎn)計提折舊：第一， 已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)；第二，

2、單獨計價入賬的土地。在確定計提折舊的范圍時，還應(yīng)注意以下幾點：（ 1）固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按月計提折舊，當(dāng)月增加的固定資產(chǎn)，當(dāng)月不計提折舊，從下月起計提折舊；當(dāng)月減少的固定資產(chǎn)，當(dāng)月仍計提折舊，從下月起停止計提折舊。（ 2）固定資產(chǎn) 提足折舊后， 不論能否繼續(xù)使用，均不再計提折舊；提前報廢 的固定資產(chǎn)，也不再補提折舊。所謂提足折舊，是指已經(jīng)提足該項固定資產(chǎn)的應(yīng)計折舊額。2. 固定資產(chǎn)的折舊方法企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)與固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益的預(yù)期實現(xiàn)方式，合理選擇固定資產(chǎn)折舊方法?？蛇x用的折舊方法包括年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法和年數(shù)總和法等。（三）固定資產(chǎn)的后續(xù)支出固定資產(chǎn)的后續(xù)支出是指固定資產(chǎn)在使用過

3、程中發(fā)生的更新改造支出、修理費用等。固定資產(chǎn)的更新改造等后續(xù)支出，滿足固定資產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計入固定資產(chǎn)成本，如有被替換的部分， 應(yīng)同時 將被替換部分的賬面價值從該固定資產(chǎn)原賬面價值中扣除 ；不滿足固定資產(chǎn)確認(rèn)條件的固定資產(chǎn)修理費用等，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。（四）固定資產(chǎn)的處置固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)清理累計折舊轉(zhuǎn)入清理轉(zhuǎn)入清理銀行存款變價收入銀行存款支付清理費用應(yīng)交稅費殘料入庫原材料計算交納的稅金其他應(yīng)收款保險賠償營業(yè)外收入營業(yè)外支出清理凈收益清理凈損失（五）固定資產(chǎn)清查1. 固定資產(chǎn)盤盈借記“固定資產(chǎn)”科目，貸記“以前年度損益調(diào)整”科目。2. 固定資產(chǎn)盤虧固定資產(chǎn)待處理財產(chǎn)損溢累計折舊盤虧時

4、盤虧時原材料殘料入庫其他應(yīng)收款由過失人賠償部分營業(yè)外支出盤虧凈損失（六）固定資產(chǎn)減值企業(yè)計提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，應(yīng)當(dāng)設(shè)置“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備” 科目核算。企業(yè)按應(yīng)減記的金額，借記“資產(chǎn)減值損失計提的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。固定資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后會計期間不得轉(zhuǎn)回。（七）投資性房地產(chǎn)的范圍投資性房地產(chǎn)主要包括： 已出租的土地使用權(quán)、 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的 土地使用權(quán) 和已出租的建筑物。 下列各項 不屬于 投資性房地產(chǎn)：（ 1）自用房地產(chǎn)；（ 2）作為存貨的房地產(chǎn)。（八）投資性房地產(chǎn)的取得1. 外購的投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)貸：銀行存款2. 自行建造的投資性

5、房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量銀行存款等在建工程等投資性房地產(chǎn)發(fā)生的支出達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)（九）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量， 也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。 但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。1. 采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)（ 1）計提折舊或攤銷借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）（ 2）取得租金收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入（ 3）計提減值準(zhǔn)備借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備減值準(zhǔn)備一經(jīng)計提， 在持有期間不得轉(zhuǎn)回 。2. 采用公允價值模式進行后續(xù)計

6、量的投資性房地產(chǎn)企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益） 。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。資產(chǎn)負(fù)債表日， 投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額， 借記 “投資性房地產(chǎn)公允價值變動”科目，貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。（十）投資性房地產(chǎn)的處置1. 采用成本模式計量處置投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入 ”科目。 按該項投資性房地產(chǎn)

7、的累計折舊或累計攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目，按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目，按其差額，借記“ 其他業(yè)務(wù)成本 ”科目。已計提減值準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)減值準(zhǔn)備。2. 采用公允價值模式計量處置采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時 , 應(yīng)當(dāng)按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目；按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目；按其成本，貸記“投資性房地產(chǎn)成本”科目；按其累計公允價值變動，貸記或借記 “投資性房地產(chǎn)公允價值變動”科目。同時結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動。 若存在原轉(zhuǎn)換日計入資本公積的金額，也一并結(jié)轉(zhuǎn)。二、例

8、題講解【例題 1計算分析題】甲公司購置了一套需要安裝的生產(chǎn)線。與該生產(chǎn)線有關(guān)的業(yè)務(wù)如下：（ 1） 20 7 年 9 月 30 日，為購建該生產(chǎn)線向建設(shè)銀行專門借入資金500000 元，并存入銀行。該借款期限2 年，年利率9.6%，到期一次還本付息，不計復(fù)利。（ 2） 20 7 年 9 月 30 日，用上述借款購入待安裝的生產(chǎn)線。增值稅專用發(fā)票上注明的買價為468000 元，增值稅額為79560 元。另支付保險費及其他雜項費用32000 元。該待安裝生產(chǎn)線交付本公司安裝部門安裝。（ 3）安裝生產(chǎn)線時，領(lǐng)用本公司產(chǎn)品一批。該批產(chǎn)品實際成本為53600 元，不考慮增值稅。（ 4）安裝工程人員應(yīng)計工資

9、18000 元。用銀行存款支付其他安裝費用16400 元。（ 5） 20 7 年 12 月 31 日，安裝工程結(jié)束，并隨即投入使用。該生產(chǎn)線預(yù)計使用年限為 5 年，采用雙倍余額遞減法計提折舊（預(yù)計凈殘值率為5%）。（ 6） 20 9 年 12 月 31 日，甲公司將該生產(chǎn)線出售，出售時用銀行存款支付清理費用30000 元。出售所得款項500000 元全部存入銀行。于當(dāng)日清理完畢，不考慮增值稅。假定固定資產(chǎn)按年計提折舊，借款利息每年年末一次計息。要求：（ 1）編制甲公司 20 7 年度借款、購建生產(chǎn)線及年末計提利息的會計分錄；（ 2）編制甲公司 20 8 年度計提折舊和利息的會計分錄；（ 3）編

10、制甲公司 20 9 年度計提折舊及出售該生產(chǎn)線相關(guān)的會計分錄。假定長期借款用于購建固定資產(chǎn)的，在固定資產(chǎn)尚未達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前，所發(fā)生的利息計入在建工程成本。( “應(yīng)交稅費”科目要求寫出明細(xì)科目)【答案】（ 1）借：銀行存款500000貸：長期借款500000借：在建工程500000應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（進項稅額）79560貸：銀行存款579560借：在建工程53600貸：庫存商品53600借：在建工程34400貸：應(yīng)付職工薪酬18000銀行存款16400借：在建工程12000貸：長期借款12000借：固定資產(chǎn)600000貸：在建工程600000（ 2）借：制造費用240000貸：累計折舊24

11、0000借：財務(wù)費用48000貸：長期借款48000（ 3）借：制造費用144000貸：累計折舊144000借：固定資產(chǎn)清理216000累計折舊384000貸：固定資產(chǎn)600000借：固定資產(chǎn)清理30000貸：銀行存款30000借：銀行存款500000貸：固定資產(chǎn)清理500000借：固定資產(chǎn)清理254000貸：營業(yè)外收入254000【例題 2計算分析題】北方股份有限公司（以下簡稱北方公司）為注冊地在北京市的一家上市公司，其2010 年至 2014 年與固定資產(chǎn)有關(guān)的業(yè)務(wù)資料如下：（ 1）2010 年 10 月 10 日，北方公司購進一臺需要安裝的設(shè)備，取得的增值稅專用發(fā)票上注明的設(shè)備價款為58

12、0 萬元，增值稅為98.6 萬元，另發(fā)生運輸費和保險費2 萬元，款項以銀行存款支付；沒有發(fā)生其他相關(guān)稅費。安裝設(shè)備時，領(lǐng)用原材料一批，價值為 18 萬元；支付安裝工人的工資為10 萬元。該設(shè)備于2010 年 12 月 10 日達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)并投入行政管理部門使用， 預(yù)計使用年限為10 年，預(yù)計凈殘值為10 萬元，采用年限平均法計提折舊。（ 2）2011 年 12 月 31 日，北方公司對該設(shè)備進行檢查時發(fā)現(xiàn)其已經(jīng)發(fā)生減值，預(yù)計可收回金額為 460 萬元；計提減值準(zhǔn)備后， 該設(shè)備原預(yù)計使用年限、 預(yù)計凈殘值、折舊方法保持不變。（ 3） 2012 年 9 月 30 日，北方公司因生產(chǎn)經(jīng)營方向調(diào)

13、整，決定采用出包方式對該設(shè)備進行改良，改良工程驗收合格后支付工程價款。該設(shè)備于當(dāng)日停止使用，開始進行改良。（ 4） 2013 年 3 月 15 日，改良工程完工并驗收合格，北方公司以銀行存款支付工程總價款 62.5 萬元。當(dāng)日，改良后的設(shè)備投入使用，預(yù)計尚可使用年限8 年，采用直線法計提折舊， 預(yù)計凈殘值為5 萬元。 改良后該設(shè)備的可收回金額為500 萬元。 2013 年 12 月 31 日，該設(shè)備未發(fā)生減值。（ 5）2014 年 10 月 10 日，該設(shè)備因遭受自然災(zāi)害發(fā)生嚴(yán)重毀損，北方公司決定進行處置，取得殘料變價收入10 萬元、 保險公司賠償款30 萬元， 發(fā)生清理費用5 萬元；款項均以

14、銀行存款收付，不考慮其他相關(guān)稅費。要求：（ 1）編制 2010 年 10 月 10 日取得該設(shè)備的會計分錄。（ 2）編制設(shè)備安裝及設(shè)備達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的會計分錄。（ 3）計算 2011 年度該設(shè)備計提的折舊額，并編制相應(yīng)的會計分錄。（ 4）計算 2011 年 12 月 31 日該設(shè)備計提的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，并編制相應(yīng)的會計分錄。（ 5）計算 2012 年度該設(shè)備計提的折舊額，并編制相應(yīng)會計分錄。（ 6）編制 2012 年 9 月 30 日該設(shè)備轉(zhuǎn)入改良時的會計分錄。（ 7）編制 2013 年 3 月 15 日支付該設(shè)備改良價款、結(jié)轉(zhuǎn)改良后設(shè)備成本的會計分錄。（ 8）計算 2014 年度該設(shè)備

15、計提的折舊額。（ 9）計算 2014 年 10 月 10 日處置該設(shè)備實現(xiàn)的凈損益。（ 10）編制 2014 年 10 月 10 日處置該設(shè)備的會計分錄。（答案中的金額單位用萬元表示）【答案】（ 1）編制 2010 年 10 月 10 日取得該設(shè)備的會計分錄。借：在建工程582 （ 580+2）應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（進項稅額）98.6貸：銀行存款680.6（ 2）編制設(shè)備安裝及設(shè)備達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的會計分錄。借：在建工程28貸：原材料18應(yīng)付職工薪酬10借：固定資產(chǎn)610貸：在建工程610（ 3）計算 2011 年度該設(shè)備計提的折舊額，并編制相應(yīng)的會計分錄。2011 年度該設(shè)備計提的折舊額（6

16、10-10 ）/10 60（萬元）會計分錄：借：管理費用60貸：累計折舊60（ 4）計算 2011 年 12 月 31 日該設(shè)備計提的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，并編制相應(yīng)的會計分錄。2011 年 12 月 31 日該設(shè)備計提的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（610-60 ） -460=90 （萬元）會計分錄：借：資產(chǎn)減值損失90貸：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備90（ 5）計算 2012 年度該設(shè)備計提的折舊額，并編制相應(yīng)會計分錄。2012 年度該設(shè)備計提的折舊額（460-10 ）/9 9/12 37.5 （萬元）借：管理費用37.5貸：累計折舊37.5（ 6）編制 2012 年 9 月 30 日該設(shè)備轉(zhuǎn)入改良時的會計分錄。借：

17、在建工程422.5累計折舊97.5固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備90貸：固定資產(chǎn)610（ 7）編制 2013 年 3 月 15 日支付該設(shè)備改良價款、結(jié)轉(zhuǎn)改良后設(shè)備成本的會計分錄。借：在建工程62.5貸：銀行存款62.5借：固定資產(chǎn)485貸：在建工程485（ 8）計算 2014 年度該設(shè)備計提的折舊額。2014 年度該設(shè)備計提的折舊額（485-5 ）/8 10/12=50 （萬元）（ 9）計算 2014 年 10 月 10 日處置該設(shè)備實現(xiàn)的凈損益。處置時的賬面價值 =485- （ 485-5 ）/8 9/12-50=390 （萬元）處置凈損失 =390+5-10-30=355 （萬元）（ 10）編制 20

18、14 年 10 月 10 日處置該設(shè)備的會計分錄。借：固定資產(chǎn)清理390累計折舊95貸：固定資產(chǎn)485借：銀行存款10貸：固定資產(chǎn)清理10借：銀行存款（或其他應(yīng)收款）30貸：固定資產(chǎn)清理30借：固定資產(chǎn)清理5貸：銀行存款5借：營業(yè)外支出355貸：固定資產(chǎn)清理355【例題 3計算分析題】長江房地產(chǎn)公司（以下簡稱長江公司）于2007年 1月 1日將一幢商品房建造完成后直接對外出租并采用公允價值模式計量，租期為3 年，每年 12 月 31日收取租金 200 萬元，出租時，該幢商品房的成本為6000 萬元，公允價值為 6000 萬元，2007年 12 月 31 日，該幢商品房的公允價值為6300 萬元， 2008 年 12 月 31 日，該幢商品房的公允價值為 6600 萬元， 2009 年 12 月 31日，該幢商品房的公允價值為6700 萬元， 2010 年 1月 10 日將該幢商品房對外出售，收到6800 萬元存入銀行。要求：編制長江公司上述經(jīng)濟業(yè)務(wù)的會計分錄。（假定按年確認(rèn)公允價值變動損益和確認(rèn)租金收入）【答案】（1）2007 年 1月 1 日借：投資性房地產(chǎn)成本6000貸：開發(fā)產(chǎn)品60