戴德梁行湖州綠城·長(zhǎng)興中心商務(wù)區(qū)項(xiàng)目第一階段報(bào)告

1、 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：1053527879 綠城綠城 長(zhǎng)興中心商務(wù)區(qū)項(xiàng)目第一階段報(bào)告長(zhǎng)興中心商務(wù)區(qū)項(xiàng)目第一階段報(bào)告 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：1053527879 2 前言 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 3 contentscontents 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744

2、421982 4 1 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 5 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 6 1 1區(qū)位優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì) 長(zhǎng)興地處浙江北部、長(zhǎng)三角洲杭嘉湖平原 ，位于太湖西南岸，與蘇州、無(wú)錫隔湖相望 ，、扼蘇浙皖門戶，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 2 2交通樞紐交通樞紐 長(zhǎng)興、擁有兩條國(guó)道、三條高速、三條鐵 路，以及一條年運(yùn)量超過(guò)2000萬(wàn)噸的“黃金 水道”。、目前長(zhǎng)興已成為上海的物流副中 心，分擔(dān)上海物流中轉(zhuǎn)的壓力。 3 3文化積淀文化

3、積淀 長(zhǎng)興文化積淀深遠(yuǎn)厚實(shí)。陸羽在此寫就了 曠世巨作茶經(jīng)，長(zhǎng)興也因此成為茶文化 的發(fā)祥地?！敖疳斪印边h(yuǎn)古世界景區(qū)，中國(guó) 揚(yáng)子鱷村、古銀杏天泉景區(qū)，使長(zhǎng)興成為名 副其實(shí)的中國(guó)古生態(tài)之鄉(xiāng)。 4 4旅游經(jīng)濟(jì)旅游經(jīng)濟(jì) 長(zhǎng)興2008年15月，實(shí)現(xiàn)旅游收入7.9億 元，旅游人數(shù)超過(guò)134萬(wàn)人次。旅游發(fā)展勢(shì) 頭趨好，鄉(xiāng)村旅游亮點(diǎn)凸現(xiàn)。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 7 2007年：億元，同比增長(zhǎng) 2008年一季度：億元，同比增長(zhǎng) 全縣生產(chǎn)總值全縣生產(chǎn)總值(gdp) 長(zhǎng)興經(jīng)濟(jì)發(fā)展良 好，2007年gdp 增長(zhǎng)率甚至高于杭

4、 州（杭州為 14.6%），國(guó)民生 產(chǎn)總值的快速增長(zhǎng) 反映了長(zhǎng)興的經(jīng)濟(jì) 發(fā)展活力。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 8 2008年一季度三產(chǎn)分 別增長(zhǎng)1.8%、16.9%和 8.4%。2007年，三次產(chǎn) 業(yè)結(jié)構(gòu)從上年的 9.956.433.7調(diào)整為 9.356.234.5，產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 9 長(zhǎng)興各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均呈上升趨勢(shì)，住宿和餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)明顯。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天

5、新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 10 近幾年來(lái)長(zhǎng)興國(guó)民生產(chǎn)總值同比均保持在15%以上，經(jīng)濟(jì) 增勢(shì)趨于穩(wěn)定。 長(zhǎng)興產(chǎn)業(yè)增加值中，雖然第三產(chǎn)業(yè)比重有所上升，產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)仍處于繼續(xù)優(yōu)化階段，但以精細(xì)化工、生物醫(yī)藥、機(jī)械 電子、輕紡、冶金、新型建材為代表的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展更為 強(qiáng)勁，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占較大比例，超過(guò)第三產(chǎn)業(yè)。這與現(xiàn) 代化的大中城市是有所區(qū)別的，從而帶來(lái)的消費(fèi)模式和消 費(fèi)習(xí)慣也有所不同。 全縣完成社會(huì)固定資產(chǎn)投資總量較上年增長(zhǎng)幅度較大，其 中，第三產(chǎn)業(yè)漲幅最為明顯。 由長(zhǎng)興社會(huì)消費(fèi)品零售總額的數(shù)據(jù)得出，周邊城鎮(zhèn)消費(fèi)呈 上升趨勢(shì)，成為長(zhǎng)興消費(fèi)品

6、零售市場(chǎng)的重要組成部分。住 宿和餐飲業(yè)需求進(jìn)一步增大。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 11 根據(jù)實(shí)際情況， 預(yù)計(jì)未來(lái)幾年長(zhǎng) 興人口將不會(huì)發(fā) 生太大變化，中 心城仍將保持在 22萬(wàn)人左右，這 對(duì)于長(zhǎng)興大體量 商業(yè)市場(chǎng)將是一 個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。 2007年末長(zhǎng)興全縣戶籍總?cè)丝?1.6萬(wàn)人，比上年下降0.6。其中 中心城區(qū)人口22萬(wàn)，農(nóng)業(yè)人口與非農(nóng)人口比例為2.7：1 。 長(zhǎng)興外流人口現(xiàn)象仍不斷加重，主要流向周邊的湖州、杭州，其 次是江蘇和上海。 根據(jù)人口規(guī)劃，預(yù)計(jì)中心城2010年人口將達(dá)到28萬(wàn)，2020年則達(dá)

7、到42萬(wàn)人。而根據(jù)目前雉城人口22萬(wàn)的實(shí)際情況，以及人口外流現(xiàn) 象嚴(yán)重，并且呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)等因素，我行認(rèn)為，要在2年內(nèi)增長(zhǎng)6萬(wàn)人 口不符合實(shí)際 。 人口老齡化， 2008年初，長(zhǎng) 興60歲及以上人口達(dá)到9萬(wàn)人， 占總?cè)丝诘?4.6%。80歲及以上 人口為1.15萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?2.16%，年增長(zhǎng)率為5.5%。老齡 化程度明顯。 根據(jù)消費(fèi)習(xí)慣， 年齡越大的消費(fèi)者，其活動(dòng)的范 圍越趨局限。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 12 20072007年人均純收入年人均純收入 （元）（元） 增長(zhǎng)增長(zhǎng) （% %） 全省82

8、6512.7 湖州953614.4 長(zhǎng)興953814.2 德清977314.4 安吉919614.5 吳興968514.4 南潯961214.5 長(zhǎng)興城鎮(zhèn)居民及農(nóng)民可支配收入自2003年以來(lái)均處于平穩(wěn)上升趨勢(shì)。2006年、2007年的農(nóng) 村可支配收入增長(zhǎng)率超過(guò)了城鎮(zhèn)，增長(zhǎng)幅度較大。隨著長(zhǎng)興居民收入水平的上升，未來(lái)人們對(duì) 于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局、購(gòu)物環(huán)境及商品質(zhì)量將提出更高的要求。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 13 項(xiàng)目項(xiàng)目人均支出（元）人均支出（元）比上年同期增長(zhǎng)（比上年同期增長(zhǎng)（% %） 消費(fèi)支出10492

9、2.2 食品40247.0 衣著167413.2 居住64529.0 醫(yī)療保健113916.2 教育文化娛樂(lè)活動(dòng)1317-13.2 2008年4月長(zhǎng)興居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲7.2%。而浙江省4 月份全省居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲7.9%，全國(guó)則同比上漲 8.5%。 2007年長(zhǎng)興消費(fèi)結(jié)構(gòu) 長(zhǎng)興城鎮(zhèn)居民2007年人 均消費(fèi)支出10492元，比上 年增長(zhǎng)2.2%。縣內(nèi)六大類 消費(fèi)除了教育類消費(fèi)，均 呈現(xiàn)不同程度的增長(zhǎng)，但 總體增長(zhǎng)緩慢。cpi指數(shù)雖 仍處于高位，但低于浙江 省及全國(guó)水平。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744

10、421982 14 交通的便利更利于人流的聚集，區(qū)域的擴(kuò)展不斷增強(qiáng)城市 的承載功能，但中心城鎮(zhèn)覆蓋面加大的同時(shí)，被覆蓋面也 同時(shí)加強(qiáng)，人口流向具有雙向性。 居民收入有所增加，其中可支配收入中農(nóng)村的增幅超過(guò) 城鎮(zhèn)，并且增長(zhǎng)幅度較大。 城鎮(zhèn)居民投資方向發(fā)生了改變，房產(chǎn)投資有所減少，而 經(jīng)營(yíng)性收入有所增加。 2007年長(zhǎng)興消費(fèi)總體增長(zhǎng)趨緩，消費(fèi)結(jié)構(gòu)有所變化，市 場(chǎng)呈現(xiàn)多點(diǎn)帶動(dòng)局面，衣著、居住類、娛樂(lè)類消費(fèi)增長(zhǎng)迅 速，體現(xiàn)出城市商業(yè)發(fā)展初期消費(fèi)觀念落后的特征，并且 預(yù)計(jì)此現(xiàn)象在短期內(nèi)將不會(huì)改變。 電腦擁有率低，間接反映城市化程度不高。 cpi的繼續(xù)增長(zhǎng)，尤其是食品類價(jià)格，在一定程度上，將 對(duì)人民消費(fèi)產(chǎn)

11、生一定阻力。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 15 長(zhǎng)興目前以第二、三產(chǎn) 業(yè)發(fā)展為主導(dǎo)發(fā)展方向， 其中旅游產(chǎn)業(yè)占第三產(chǎn)業(yè) 的比重較大，呈現(xiàn)逐年遞 增的態(tài)勢(shì)。 2007年全年長(zhǎng)興旅游收 入12.8億元，共接待旅游 者220萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) 50%；2008年15月，已 實(shí)現(xiàn)旅游收入7.9億元，比 上年同期增長(zhǎng)39.8%，旅游 人數(shù)超過(guò)134萬(wàn)人次，增長(zhǎng) 39.7%。 長(zhǎng)興旅游發(fā)展勢(shì)頭趨好 ，鄉(xiāng)村旅游亮點(diǎn)日益凸現(xiàn) 。未來(lái)，旅游人口也將在 一定程度上促進(jìn)長(zhǎng)興的商 業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)。 旅游情況旅游情況20052005年

12、年20062006年年20072007年年20082008年年1-51-5月月 旅游人數(shù)（萬(wàn)人）127146220134 旅游收入（億元）7.48.712.87.9 旅游產(chǎn)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè) 配置配置 數(shù)量數(shù)量/ /規(guī)模規(guī)模產(chǎn)業(yè)配置代表產(chǎn)業(yè)配置代表 酒店/賓館 長(zhǎng)興現(xiàn)擁有準(zhǔn)四星級(jí)酒店1家，三 星級(jí)酒店4 家，準(zhǔn)三星級(jí)酒店1家，二星級(jí)酒 店2家，私 人經(jīng)營(yíng)賓館及家庭式旅館約118家 長(zhǎng)興國(guó)際大酒店、紫金大 酒店、 金陵大酒店、紅玫瑰大酒 店、香 溢大酒店、華興賓館等 特色餐飲 農(nóng)家菜主要分布在雉城鎮(zhèn)30余家， 其中水木花都小區(qū)附近集中 了15-16家 太湖春天、梅花莊、綠色 田園農(nóng) 家樂(lè)、紫筍農(nóng)家樂(lè)、老

13、地 方飯店 旅游休閑店分布于雉城鎮(zhèn)約20家如ktv、酒吧、足浴、棋 牌等旅游 休閑店以及各酒店相關(guān)配 套 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 16 長(zhǎng)興國(guó)際投資貿(mào)易洽談會(huì)（簡(jiǎn)稱 “長(zhǎng)洽會(huì)”）自2002年以來(lái)已成 功舉辦了7屆。 2008年長(zhǎng)洽會(huì)上集中簽約項(xiàng)目 25個(gè)，涉及機(jī)械汽配、電子電器、 新型材料、商貿(mào)物流、觀光旅游等 多種行業(yè)。 2008年“長(zhǎng)洽會(huì)”中有來(lái)自國(guó) 內(nèi)外的900名客商和嘉賓參加，其 中有9家世界500強(qiáng)企業(yè)的代表參 會(huì)?！伴L(zhǎng)洽會(huì)”的舉辦為促進(jìn)長(zhǎng)興 的經(jīng)貿(mào)發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用 。 從整體產(chǎn)業(yè)

14、發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，長(zhǎng)興旅游產(chǎn) 業(yè)逐漸形成以休閑、度假、觀光為特色的整 體產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)，鄉(xiāng)村旅游成為亮點(diǎn)，并逐年 得以平穩(wěn)快速發(fā)展。 政府對(duì)長(zhǎng)興旅游產(chǎn)業(yè)的政策導(dǎo)向和重視 程度較高，以旅游產(chǎn)業(yè)為重心的第三產(chǎn)業(yè)開(kāi) 始逐步興起。 長(zhǎng)興政府對(duì)旅游建設(shè)投資的不斷加大， 將對(duì)未來(lái)長(zhǎng)興的旅游產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生有 力的促進(jìn)，在餐飲及住宿上將尤為明顯。 會(huì)展經(jīng)濟(jì)成效也日益展現(xiàn)?！伴L(zhǎng)洽會(huì)” 的舉辦促進(jìn)了長(zhǎng)興的商貿(mào)發(fā)展，除了引進(jìn)外 資，還使長(zhǎng)興企業(yè)“走出去”，為“第三方 ”多向投資搭建了良好平臺(tái)。 “長(zhǎng)洽會(huì)”的舉辦也帶來(lái)了許多新的思路 與模式，能夠促使長(zhǎng)興的商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)一步的 整合、優(yōu)化。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新

15、！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 17 遠(yuǎn)期整體規(guī)劃（至2020年） 主城區(qū)人口規(guī)模主城區(qū)人口規(guī)模 （萬(wàn)人）（萬(wàn)人） 用地規(guī)模用地規(guī)模 （k k） 城市化水平城市化水平 目前水平222554% 2020年規(guī)劃425476% 長(zhǎng)興長(zhǎng)興湖州湖州杭州杭州 城市化水比較54%59%62.1% 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 18 龍山新區(qū)龍山新區(qū) 老城區(qū)老城區(qū) 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 總體布局結(jié)構(gòu)“十字型 城市公建軸、二片工業(yè)用 地、五片三點(diǎn)居住用地、 一縱四橫三片

16、綠地、三環(huán) 四帶五大湖水系”。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 19 城區(qū)商貿(mào)業(yè)分區(qū)城區(qū)商貿(mào)業(yè)分區(qū) 老城區(qū) 形成一個(gè)輻射力強(qiáng)、聚集 度高、特色突出、功能完善、組團(tuán)式和 多點(diǎn)式社區(qū)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)健全、業(yè)態(tài)比較先 進(jìn)的中心城區(qū)級(jí)別的商貿(mào)業(yè)中心； 龍山新區(qū) 定位為縣級(jí)商業(yè)副中心， 商業(yè)功能為高檔商貿(mào)業(yè)與旅游休閑相結(jié) 合； 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 該區(qū)商貿(mào)業(yè)定位以滿足 區(qū)內(nèi)企業(yè)發(fā)展和企業(yè)員工以及居民的日 常生活需要為基礎(chǔ)。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：74442

17、1982 20 二心： 人民廣場(chǎng)商業(yè)中心和龍山新區(qū)商業(yè)中心 二帶： 連接二個(gè)商業(yè)中心的以金陵路和明珠路為主軸的金陵商業(yè)帶和明珠商業(yè)帶 六個(gè)社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和一個(gè)社區(qū)服務(wù)中心：服務(wù)于城區(qū)各小區(qū)居民生活的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，五 個(gè)主要布局于老城區(qū)的東南、西北和水木花都小區(qū)，另一個(gè)位于龍山新區(qū)，服務(wù)中心位于開(kāi) 發(fā)區(qū) 一條濱河景觀風(fēng)情帶、四條特色街及四個(gè)專業(yè)市場(chǎng)分別包括： 連接老城區(qū)與龍山新區(qū)的濱河景觀風(fēng)情帶 解放西路文教特色街 解放路品牌服裝一條街 長(zhǎng)海路品牌汽配一條街 海興路電信網(wǎng)絡(luò)服務(wù)一條街以及農(nóng)批市場(chǎng)、新金陵商城、長(zhǎng)興輕紡國(guó)際貿(mào)易城、金鼎長(zhǎng) 興建材裝飾廣場(chǎng)。 本項(xiàng)目所在地為老城區(qū)人民廣場(chǎng)，是未來(lái)的兩大商

18、業(yè)中心之一，由于長(zhǎng)久以來(lái)形成的消費(fèi)習(xí)慣，此本項(xiàng)目所在地為老城區(qū)人民廣場(chǎng)，是未來(lái)的兩大商業(yè)中心之一，由于長(zhǎng)久以來(lái)形成的消費(fèi)習(xí)慣，此 地段具有先天的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。但對(duì)于未來(lái)龍山新區(qū)及老城區(qū)即將崛起的龐大商業(yè)體量不容小覷。地段具有先天的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。但對(duì)于未來(lái)龍山新區(qū)及老城區(qū)即將崛起的龐大商業(yè)體量不容小覷。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 21 規(guī)劃約61萬(wàn)方，為純商業(yè)，位于龍山 新區(qū)整體的中部，行政中心、文化廣場(chǎng)、 大劇院、圖書館和賓館區(qū)的西北方，龍山 公園的東北方，西面則與體育休閑中心隔 河相望。 規(guī)劃中長(zhǎng)興國(guó)際商城

19、不僅輻射整個(gè)龍山 新區(qū)，還輻射到包括老城區(qū)在內(nèi)的全縣范 圍和長(zhǎng)興周邊的縣市。并且同周邊幾個(gè)景 區(qū)協(xié)調(diào)配套，充分體現(xiàn)購(gòu)物、旅游、休閑 的理念，從而形成多功能復(fù)合式商業(yè)中心 。規(guī)劃未來(lái)在購(gòu)物、娛樂(lè)休閑、餐飲等功 能布局結(jié)構(gòu)的比重約為1 : 0.6 : 0.5（按營(yíng) 業(yè)面積計(jì)算）。 但此項(xiàng)目目前仍處于規(guī)劃階段，并未實(shí) 質(zhì)性啟動(dòng)。 龍山新區(qū)國(guó)際商城規(guī)劃業(yè)態(tài)分布簡(jiǎn)表龍山新區(qū)國(guó)際商城規(guī)劃業(yè)態(tài)分布簡(jiǎn)表 名稱名稱 建筑面積建筑面積 （萬(wàn)）（萬(wàn)） 業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位 環(huán)太湖購(gòu)物 廣場(chǎng) 15 百貨商店、大賣場(chǎng)、 專賣店、餐飲、娛樂(lè) 國(guó)際名店城10各類高檔專賣店 第一百貨8百貨商店 水上美食城2中高檔酒樓、大飯店 龍

20、山生活城8大賣場(chǎng)、超市 流行天地35專賣店、游樂(lè)場(chǎng)所 兒童用品購(gòu) 物中心 25大賣場(chǎng)、專賣店 家居廣場(chǎng)6大賣場(chǎng)、專賣店 家電城6大賣場(chǎng)、專賣店 總計(jì)總計(jì)6161 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 22 近幾年，雉城的土地出讓量高于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但存量卻有下降的趨勢(shì)。部分企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)信心不足。 土地以商住形式出讓為主，僅有少量純商業(yè)和純住宅，而純商業(yè)土地類型以市場(chǎng)、酒店辦公等形式 開(kāi)發(fā)為主。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 23

21、 雉城土地出讓樓面價(jià)格有較大幅度的提升。原因是城區(qū)土地的推出較多，拉動(dòng)了整體平均價(jià)格水平。 老城區(qū)出讓價(jià)格高于龍山新區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 24 未來(lái)的土地出讓將會(huì)逐步放緩。 雉城老城區(qū)土地出讓會(huì)有所減少，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地 出讓會(huì)有所增加。 土地出讓價(jià)格將趨于平穩(wěn)，并有所降低。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 25 2008年1-6月長(zhǎng)興房地產(chǎn)投資達(dá)到8.26億元，同比增長(zhǎng)45.4%。商品房施工面積和竣工

22、面積都有大 幅度的下降，其中竣工面積同比下降達(dá)到52.2%， 而受宏觀調(diào)控及居民消費(fèi)等各方面因素的影響，商品房銷售方面也開(kāi)始出現(xiàn)下滑，銷售面積同比 下降54.8%。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 26 2008年1-5月份雉城的商鋪銷售價(jià)格同比都有大幅度的上漲（除2月份無(wú)交易外），主要原因是雉 城位置較好的區(qū)域項(xiàng)目入市，帶動(dòng)整體的銷售價(jià)格，如旺角商業(yè)中心項(xiàng)目和金成廣場(chǎng)等。 成交數(shù)量都很少，屬于在售項(xiàng)目余房銷售為主。從整個(gè)長(zhǎng)興的商鋪成交量來(lái)看，雉城多于鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 總成交量92套，鄉(xiāng)鎮(zhèn)只有14套。 天天文檔在線天

23、天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 27 從土地成交情況看，未來(lái)商業(yè)將以住宅底商的形式為 主，成為供應(yīng)主流。 未來(lái)1-2年內(nèi)商業(yè)體量入市會(huì)較大。其中大量商業(yè)用 地集中在龍山新區(qū)和老城區(qū)外圍。 商業(yè)項(xiàng)目的銷售量雖然會(huì)隨個(gè)案入市而有所起伏， 但總體的趨勢(shì)會(huì)慢慢變緩。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 28 長(zhǎng)興的宏觀市場(chǎng)發(fā)展與一般大中城市呈現(xiàn)不一樣的特征，因此不能以常規(guī)眼光去 關(guān)注長(zhǎng)興，而應(yīng)看到其獨(dú)特性，觀察當(dāng)?shù)氐南M(fèi)模式與消費(fèi)習(xí)慣，尋找最適合

24、的 商業(yè)形態(tài)。 根據(jù)長(zhǎng)興人民消費(fèi)支出特點(diǎn)，衣著消費(fèi)所占比例較大，而在外餐飲消費(fèi)比例則較 小，根據(jù)市場(chǎng)觀察，可以看出，長(zhǎng)興目前仍處于商業(yè)發(fā)展初期，并且預(yù)計(jì)在未來(lái) 很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都將處于此階段。 長(zhǎng)興人口增長(zhǎng)緩慢，加之老齡化、人口外流等現(xiàn)象，商業(yè)體量的增加將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn) 生壓力，因此本項(xiàng)目對(duì)于商業(yè)體量的控制成為尤為重要的考慮因素之一。 長(zhǎng)興的消費(fèi)力一部分來(lái)自于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。針對(duì)主力消費(fèi)群，應(yīng)賦予商業(yè)體更準(zhǔn)確的 檔次定位。本項(xiàng)目商業(yè)檔次不宜冒然過(guò)高提升，否則將與市場(chǎng)脫節(jié)。 從雉城鎮(zhèn)近期土地出讓情況看，數(shù)量明顯減少，但規(guī)模不減，并且以老城區(qū)為主 ，在出讓價(jià)格上也具明顯優(yōu)勢(shì)。老城區(qū)的商業(yè)價(jià)值仍然無(wú)可替代。 雉城

25、房產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，商鋪成交也呈現(xiàn)放緩趨勢(shì)，房產(chǎn)投資市場(chǎng)正趨于理性。 根據(jù)規(guī)劃，長(zhǎng)興老城區(qū)、龍山新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)三個(gè)商貿(mào)區(qū)將各自擁有不同功能 ，其中老城區(qū)突出功能完善、商業(yè)網(wǎng)絡(luò)健全及業(yè)態(tài)先進(jìn)特點(diǎn)。值得注意的是，規(guī) 劃中的長(zhǎng)興國(guó)際商城所包含的61萬(wàn)平方米的龐大商業(yè)體量，對(duì)本項(xiàng)目將產(chǎn)生直接 競(jìng)爭(zhēng)。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 29 2 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 30 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2

26、010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 31 浙北大廈浙北大廈 區(qū)塊區(qū)塊 中百一店中百一店 區(qū)塊區(qū)塊 華潤(rùn)萬(wàn)家華潤(rùn)萬(wàn)家 區(qū)塊區(qū)塊 中央核心商圈內(nèi)商業(yè)密集 ， 長(zhǎng)興主要的百貨商場(chǎng)、餐飲、 休閑娛樂(lè)、服飾的集中商圈， 也是長(zhǎng)興人流量最大的區(qū)域。 由于長(zhǎng)興的商業(yè)業(yè)態(tài)仍屬于 發(fā)展初期，商業(yè)布局分散，社 區(qū)商業(yè)與城區(qū)商業(yè)混雜，生活 功能和購(gòu)物功能尚未分離。商 業(yè)檔次也普遍偏低。 新的住宅項(xiàng)目大都在建設(shè)過(guò) 程中，龍山新區(qū)商圈目前商業(yè) 氛圍并不濃厚。該區(qū)域的商業(yè) 經(jīng)營(yíng)面臨著相當(dāng)大的壓力。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大

27、全，qq：744421982 32 在兩大商圈內(nèi)，集結(jié)了一些商業(yè)相對(duì)在兩大商圈內(nèi)，集結(jié)了一些商業(yè)相對(duì) 集中或政府規(guī)劃中的商業(yè)區(qū)塊，以下將整集中或政府規(guī)劃中的商業(yè)區(qū)塊，以下將整 個(gè)城區(qū)的商業(yè)分為七個(gè)片區(qū)進(jìn)行分析。個(gè)城區(qū)的商業(yè)分為七個(gè)片區(qū)進(jìn)行分析。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 33 新世界街新世界街區(qū)塊區(qū)塊 該片區(qū)位于老城區(qū)，處于中央核心商圈內(nèi)， 隨著主要行政職能的外移，成為成熟的商業(yè)、 生活中心，中百一店、新華書店、肯德基等 商場(chǎng)以及當(dāng)?shù)仄放撇惋嫸季奂诖恕?天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新

28、！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 34 人民路以服飾、家電為主要業(yè)態(tài)，并擁有老娘舅、江南小廚這 樣的中式快餐。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 35 新世界步行街新世界步行街 步行街共有店面近百家，以服飾為主，步行街的整體生意并不理想， 人流量不大。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 36 解放路解放路 解放路依托中百一店、中高檔服飾專賣店，以及餐飲與購(gòu)物相結(jié)合的形態(tài)， 在當(dāng)?shù)鼐用窦?/p>

29、周邊城鎮(zhèn)人民心中具有一定地位，認(rèn)可度較高。尤其是解放中路， 人氣旺，商家經(jīng)營(yíng)狀況較好，租金也較高。解放西路段及解放東路大自然花園段 人流量及業(yè)態(tài)組合上便相差許多，以建材、五金類業(yè)態(tài)為主，租金也要低許多。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 37 金陵路金陵路 金陵路上餐飲和休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)的面積比例較高，店面數(shù)量仍然是服 飾類居多，大都為面積約30平米左右的較小店面。金陵南路餐飲相對(duì) 集中，雖有個(gè)別中大型餐飲，但都不具品牌，其余多為私營(yíng)小店。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大

30、全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 38 該區(qū)塊商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，包含了餐飲、服裝、咖啡茶館、家居、美容美發(fā)等業(yè) 態(tài)。其中古城街路段為人氣最旺，新雙龍商廈便位于此處，經(jīng)營(yíng)狀況良好。位于 長(zhǎng)海路的時(shí)代廣場(chǎng)大多商鋪均經(jīng)營(yíng)不佳，空置率較高，原因在于大多商鋪位于內(nèi) 街，很難吸引客流，難以形成商業(yè)氛圍。 時(shí)代廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng) （華潤(rùn)超市）（華潤(rùn)超市）塊塊 新雙龍新雙龍塊塊 金陵商城金陵商城塊塊 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 39 該片區(qū)是長(zhǎng)興專業(yè)市場(chǎng)比較集中的區(qū)域，長(zhǎng)興建材城和輕紡國(guó)際商貿(mào)城兩大 市場(chǎng)位于這一區(qū)

31、塊，但輕紡城內(nèi)一部分已經(jīng)形成了汽車維修美容市場(chǎng)，另一部分 目前處于空置狀態(tài)。該區(qū)域還擁有鳳凰臺(tái)娛樂(lè)中心、錢柜娛樂(lè)城等娛樂(lè)場(chǎng)所以及 澳門豆撈、上島咖啡等在當(dāng)?shù)叵鄬?duì)較高檔次的餐飲。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 40 該區(qū)塊商圈尚未形成，目前以基本生活配套商業(yè)為主，包括小型超市、水果店、 五金建材、美容美發(fā)、棋牌、茶樓、休閑足浴等業(yè)態(tài)。 就目前來(lái)看，除該區(qū)一期對(duì)面的一部分農(nóng)家特色餐飲較成氣候，但短期內(nèi)很難 聚攏人氣，形成真正的商圈。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房

32、地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 41 浙北購(gòu)物中心是該片區(qū)最重要的集中商業(yè)。金陵北路段已開(kāi)業(yè)的住宅底商以 零售、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)居多，大多只輻射于周邊新建小區(qū)。區(qū)域內(nèi)還包括了旺角商 業(yè)中心，以及風(fēng)鈴綠洲、維多利亞等新建小區(qū)的商鋪，商鋪存量大，但目前都處 于在售階段，僅有少量已經(jīng)在經(jīng)營(yíng)，但多以生活配套為主。 浙北購(gòu)物中心浙北購(gòu)物中心塊塊 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 42 皇家灣片區(qū)商業(yè)以皇家灣小區(qū)底商為主，以配套服務(wù)類商業(yè)居多。由于靠近人 民廣場(chǎng)片區(qū)，商業(yè)氛圍被很好地帶動(dòng)，人氣較旺，商家經(jīng)營(yíng)良好。

33、 皇家灣東面的明珠路，在政府規(guī)劃中未來(lái)將形成以明珠路為主軸的明珠商業(yè)帶， 但目前尚未形成規(guī)模，南段以摩托車修理、汽車美容等業(yè)態(tài)為主。明珠路北段主要 以餐飲及休閑娛樂(lè)為主要業(yè)態(tài)，較為有名的如風(fēng)暴sos等酒吧都為于此路段。長(zhǎng)興 目前最高檔的酒店國(guó)際大酒店也同屬這一區(qū)塊。明珠路業(yè)態(tài)參差不齊，檔次落差較 大。 皇 家 灣皇 家 灣 明珠路明珠路 片區(qū)片區(qū) 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 43 海陸新都匯商業(yè)帶位于長(zhǎng)興經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，是該區(qū)最為集中的商業(yè)，是集單 身公寓、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂(lè)的綜合商業(yè)項(xiàng)目。但由于所

34、處位置較偏遠(yuǎn)以 及交通不便的原因，整個(gè)商業(yè)區(qū)內(nèi)生意比較冷清，人流量低。 新都匯新都匯 片區(qū)片區(qū) 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 44 商業(yè)體商業(yè)體位置位置營(yíng)業(yè)面積營(yíng)業(yè)面積( () )概述概述 中百一店解放路16000共5層，客流量大，消費(fèi)層次中等偏上,在當(dāng)?shù)厝诵闹芯哂幸欢ǖ匚弧?浙北大廈金陵北路30000 共3層，是長(zhǎng)興目前規(guī)模最大的百貨，品牌較多，環(huán)境良好，但由于較為偏遠(yuǎn)， 人流量不大。 時(shí)代廣場(chǎng)長(zhǎng)海路11600 以商業(yè)街區(qū)為主要形態(tài)，分為服裝、餐飲、家居、美容美發(fā)四大區(qū)域。因內(nèi) 街較多，難以聚攏人氣，人

35、流量不大，商戶空置率高，經(jīng)營(yíng)狀況不佳。 華潤(rùn)萬(wàn)家超市長(zhǎng)海路時(shí)代廣場(chǎng)地下層70002004年開(kāi)業(yè)，是目前長(zhǎng)興縣最大的綜合超市，也是首家外資超市，客流量大。 聯(lián)華超市金陵中路與米行弄交叉路口2500為兩層商業(yè)中心,客流量較大。 新雙龍大廈地處長(zhǎng)興古城街道10000 建筑為三層,以個(gè)體經(jīng)營(yíng)為主，經(jīng)營(yíng)服裝及各種皮鞋箱包,屬中等消費(fèi)層次,客流 量大，針對(duì)青年消費(fèi)。 敖嘯鞋城人民路北段4500共有2層,專營(yíng)各種品牌鞋類,箱包等,屬中檔消費(fèi),客流量一般。 金陵商城 共2處，金陵南路客運(yùn)中心 與火車站旁及橋西村 金陵商城 約5000 新金陵商城 70000 屬浙北最大的批發(fā)零售市場(chǎng),貨物集中，品種齊全。但檔次

36、較低，類似于小商 品市場(chǎng)，客流量一般。 建材城 共2 處， 黃土橋及迎賓大道旁 浙北建材城10000 長(zhǎng)興建材城80000 全國(guó)多家知名品牌，經(jīng)營(yíng)各種建筑材料，批發(fā)和零售，人流量不大。長(zhǎng)興建 材城內(nèi)包含8000平方米的家世界家具城，屬中低檔消費(fèi)。 輕紡城 海興路146000大量空置房，轉(zhuǎn)讓率高，現(xiàn)以汽車4s店居多，以目的消費(fèi)為主，人氣不旺。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 45 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱物業(yè)類型物業(yè)類型項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置交付時(shí)間交付時(shí)間商業(yè)面積（萬(wàn)商業(yè)面積（萬(wàn)） 新城麗景住宅、少量商鋪龍山新區(qū)一期20

37、08年10月約0.5 麗湖名居住宅、辦公商業(yè)中央大道北2008年約1.5 旺角維多利亞花園住宅、商業(yè)龍山大道南部分已營(yíng)業(yè)1.2 翡翠名都住宅、商業(yè)龍山新區(qū)已交付2 風(fēng)鈴綠洲住宅、商業(yè)龍山大道南側(cè)部分已營(yíng)業(yè)2 東盛華庭住宅、部分商業(yè)龍山新區(qū)2008年下半年0.5 皇家灣名邸住宅、商鋪皇家灣路一期已營(yíng)業(yè)約2 國(guó)際花園住宅、商業(yè)太湖大道經(jīng)一路交叉口已營(yíng)業(yè)約0.5 耀圣通寶城住宅、商鋪縣前街東延伸段部分已營(yíng)業(yè)約0.5 紫金水岸華庭住宅、少量商鋪臺(tái)基山公園西側(cè)一期2008年下半年約0.2 紫金紫薇苑住宅、商鋪臺(tái)基山公園南側(cè)一期2008年8月約1 慶盛君悅?cè)A府住宅、少量商鋪龍山新區(qū)（新政中心北）一期200

38、8年7月0.2 金宇金陵商廈商業(yè)、辦公金陵南路已營(yíng)業(yè)1 金宇金成廣場(chǎng)辦公、商業(yè)、住宅解放東路已營(yíng)業(yè)0.8 古城大廈辦公、商業(yè)、住宅古城街與海興路交叉口已營(yíng)業(yè)0.5 合計(jì)已營(yíng)業(yè)：6萬(wàn) 未來(lái)：共約16.4萬(wàn) 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 46 旺角商業(yè)中心總建面積約8萬(wàn)平方米，由9條商業(yè)街、5大休閑廣場(chǎng)及浙北大廈購(gòu)物中 心組成，其中浙北大廈開(kāi)業(yè)已近2年。旺角商業(yè)中心是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、 商務(wù)、文化于一體的商業(yè)綜合體。招商業(yè)態(tài)包括潮流服飾、品牌名店、商務(wù)餐飲、酒 吧、ktv、足浴、棋牌室、美容美發(fā)等。目

39、前處于銷售尾期，銷售良好， dtzdtz評(píng)判：評(píng)判： 該項(xiàng)目是長(zhǎng)興目前規(guī)模最大的商業(yè)綜合體，以商業(yè)街區(qū)與百貨相結(jié)合的新的商業(yè)模 式將促使長(zhǎng)興居民的消費(fèi)習(xí)慣發(fā)生變化。 根據(jù)該項(xiàng)目已開(kāi)業(yè)的浙北大廈來(lái)看，目前的人流量并不是很大，以周邊新建小區(qū)業(yè) 主為主要客群，商場(chǎng)檔次也屬中檔。 該項(xiàng)目以出售作為去化形式，今后可能會(huì)出現(xiàn)業(yè)態(tài)難以控制的情況，加之周圍有學(xué) 校的因素，項(xiàng)目不能引進(jìn)大型娛樂(lè)業(yè)態(tài)，因此預(yù)計(jì)旺角商業(yè)中心今后仍以長(zhǎng)興現(xiàn)有商 業(yè)業(yè)態(tài)、檔次為基礎(chǔ)，而此區(qū)域要真正做旺，仍需一段時(shí)日。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982

40、47 云宇-財(cái)富城總建面積6萬(wàn)平方米。整個(gè)項(xiàng)目由國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)、商鋪及廣場(chǎng)公寓組 成，將成為集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、時(shí)尚、生活等于一體的一站式商業(yè)人居廣場(chǎng)。財(cái)富 城建成后將擁有入口噴泉廣場(chǎng)、體驗(yàn)式內(nèi)街購(gòu)物長(zhǎng)廊、200余間開(kāi)放式商鋪、812米 短進(jìn)深空間以及400余個(gè)停車位。財(cái)富城內(nèi)3萬(wàn)方為純商業(yè)，將引進(jìn)大潤(rùn)發(fā)超市，其余 以招商形式引進(jìn)服裝、鞋類、化妝品、電子等業(yè)態(tài)。該項(xiàng)目目前仍處于建設(shè)階段。 dtzdtz評(píng)判：評(píng)判： 該項(xiàng)目處于老城區(qū)古城街片區(qū)，具備商業(yè)基礎(chǔ)，易聚集人氣。 位于時(shí)代廣場(chǎng)的華潤(rùn)超市與財(cái)富城相距較近，若財(cái)富城引進(jìn)大潤(rùn)發(fā)，未來(lái)超市客群 勢(shì)必造成分流。 財(cái)富城與本項(xiàng)目均由商業(yè)綜合體、商鋪及住

41、宅組成，并且距離不遠(yuǎn)，未來(lái)可能與本 項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 48 商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài)商業(yè)體量（）商業(yè)體量（） 街鋪 人民路新世界街解放路金陵路西魚(yú)巷 1292069901879023310約2000 古城街長(zhǎng)海路海興路新都匯商業(yè)街合計(jì) 約3000約8000約800060000143010 百貨目前：46000 超市目前：11000 家電賣場(chǎng)（蘇寧、國(guó)美、五星） 目前：共約7000 新建樓盤底商目前：已營(yíng)業(yè)約60000 未來(lái)：共約164000 專業(yè)市場(chǎng) 目前：約271000 未來(lái)：共約3

42、21000 未來(lái)大型商業(yè)體 （旺角商業(yè)中心、云宇-財(cái)富城） 未來(lái)：80000 總計(jì) 目前：約53.8萬(wàn) 未來(lái)：共約77.2萬(wàn)； 除去專業(yè)市場(chǎng)：目前：約26.7萬(wàn) 未來(lái)：共約45.1萬(wàn) 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 49 長(zhǎng)興現(xiàn)擁有百貨長(zhǎng)興現(xiàn)擁有百貨2 2家，中型以上超市家，中型以上超市2 2家（面積超過(guò)家（面積超過(guò)20002000），家電賣場(chǎng)），家電賣場(chǎng)3 3家，大家，大 型專業(yè)市場(chǎng)型專業(yè)市場(chǎng)5 5個(gè)（面積超過(guò)個(gè)（面積超過(guò)1000010000）以及眾多街鋪，現(xiàn)總商業(yè)面積約為）以及眾多街鋪，現(xiàn)總商業(yè)面積約為

43、53.853.8萬(wàn)平萬(wàn)平 方米，而隨著未來(lái)旺角商業(yè)中心和云宇方米，而隨著未來(lái)旺角商業(yè)中心和云宇- -財(cái)富城兩大復(fù)合型商業(yè)中心的投入使用，財(cái)富城兩大復(fù)合型商業(yè)中心的投入使用， 及各新建樓盤底商的投入使用，不計(jì)算大型專業(yè)市場(chǎng)及各新建樓盤底商的投入使用，不計(jì)算大型專業(yè)市場(chǎng), ,商業(yè)面積將達(dá)到商業(yè)面積將達(dá)到45.145.1萬(wàn)平方萬(wàn)平方 米。按中心城米。按中心城2222萬(wàn)人口來(lái)算，人均商業(yè)面積為萬(wàn)人口來(lái)算，人均商業(yè)面積為2.052.05，商業(yè)體量已飽和，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)，商業(yè)體量已飽和，并遠(yuǎn)遠(yuǎn) 超過(guò)杭州、寧波等中型城市（杭州為超過(guò)杭州、寧波等中型城市（杭州為0.850.85/ /人，寧波為人，寧波為0.60.6/

44、 /人），接近上海人），接近上海 2.162.16/ /人的水平，如包括周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口共約人的水平，如包括周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口共約6262萬(wàn)人來(lái)算，人均商業(yè)面積也達(dá)到萬(wàn)人來(lái)算，人均商業(yè)面積也達(dá)到 0.720.72 。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 50 雉城的各路段的租金價(jià)格歷年的漲幅都不是很大，保持在雉城的各路段的租金價(jià)格歷年的漲幅都不是很大，保持在2-3%2-3%的增長(zhǎng)，的增長(zhǎng)， 其中解放路和人民路的租金因轉(zhuǎn)租情況比較多，有所上漲；新世界街和其中解放路和人民路的租金因轉(zhuǎn)租情況比較多，有所上漲；新世界街和 新都匯

45、因經(jīng)營(yíng)情況一般，租金基本沒(méi)變動(dòng)，部分商家掛牌轉(zhuǎn)租而未成交新都匯因經(jīng)營(yíng)情況一般，租金基本沒(méi)變動(dòng)，部分商家掛牌轉(zhuǎn)租而未成交 者大有存在；其他路段的租金也僅有略微的上漲。者大有存在；其他路段的租金也僅有略微的上漲。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 51 商業(yè)體量龐大，商圈業(yè)態(tài)分布不均 商業(yè)市場(chǎng)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重 缺乏成熟知名商業(yè)品牌。 經(jīng)營(yíng)理念滯后，軟件有待提升 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 52 3 天天文檔在線天天文檔在線文

46、檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 53 我們共走訪了夾浦、煤山、洪橋、李家巷、林城、 和平、泗安、虹星橋及小浦等9個(gè)鎮(zhèn)，從宏觀經(jīng)濟(jì)方面 來(lái)看， 工業(yè)布局：呈現(xiàn)工業(yè)布局：呈現(xiàn)“一線、三軸一線、三軸”發(fā)展態(tài)勢(shì)發(fā)展態(tài)勢(shì) “一線”即太湖沿岸包括夾浦、李家巷的直線分布； “三軸”即從雉城分別指向煤山、泗安和和平的三條發(fā) 展軸，其中“一線”的實(shí)力最強(qiáng)，“三軸”的實(shí)力中， 從雉城指向煤山的發(fā)展軸相對(duì)實(shí)力較強(qiáng)，另外兩條發(fā)展 軸的實(shí)力都較弱，實(shí)力相當(dāng)。 周邊鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)總體情況周邊鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)總體情況 長(zhǎng)興第三產(chǎn)業(yè)較強(qiáng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要有：洪橋、李家巷、 和平和泗

47、安等，交通區(qū)域優(yōu)勢(shì)的地區(qū)，服務(wù)業(yè)相對(duì)比較 發(fā)達(dá)?？傮w而言，服務(wù)業(yè)較好的鎮(zhèn)集中在交通便捷的東 部，如洪橋、和平、李家巷等；煤山、夾浦的服務(wù)業(yè)滯 后于他們的工業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。擁有旅游資源優(yōu)勢(shì)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 如小浦，其服務(wù)業(yè)也比較滯后，當(dāng)?shù)氐穆糜我策€處于起 步階段。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 54 9 9個(gè)鎮(zhèn)的商業(yè)總體量達(dá)個(gè)鎮(zhèn)的商業(yè)總體量達(dá) 到到7.97.9萬(wàn)，總?cè)丝谌f(wàn)，總?cè)丝?4.534.5 萬(wàn)人，人均商業(yè)面積萬(wàn)人，人均商業(yè)面積 0.230.23，不能滿足消費(fèi)者，不能滿足消費(fèi)者 的需求。的需求。 因此，消費(fèi)出現(xiàn)外延

48、因此，消費(fèi)出現(xiàn)外延 的傾向，而消費(fèi)的方向的傾向，而消費(fèi)的方向 將會(huì)往長(zhǎng)興及湖州發(fā)展。將會(huì)往長(zhǎng)興及湖州發(fā)展。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 55 研研 調(diào)調(diào) 夾浦鎮(zhèn)（工業(yè)排名第1；第三產(chǎn)業(yè)排名第8） 商業(yè)發(fā)展：商業(yè)發(fā)展：大多數(shù)家庭擁有紡織機(jī)，老百姓都比較富足，但從夾浦鎮(zhèn)街道的 商業(yè)和城建來(lái)看，并沒(méi)有做好整體規(guī)劃，可以說(shuō)和其經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)地位 不相符合。整個(gè)商業(yè)位于夾浦狹窄的老街上，大都是一些雜貨店為 主。商業(yè)面積約12000平方米左右，除滿足日常生活需求外，主要 前往長(zhǎng)興縣城進(jìn)行消費(fèi)。 業(yè)態(tài)情況：業(yè)態(tài)情況： 街道

49、旁基本沒(méi)有大型商業(yè)，以雜貨店為主，面積在20至40平米， 共有兩個(gè)小型超市：超市有聯(lián)華（200平米）和?？吐〕校?00平 米左右）。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 56 研研 調(diào)調(diào) 煤山鎮(zhèn)（工業(yè)排名第2；第三產(chǎn)業(yè)排名第7） 商業(yè)發(fā)展：商業(yè)發(fā)展：煤山的財(cái)富基本聚集于一些大型的礦廠主和一些私營(yíng)老板手里，與 此同時(shí)，也富裕了當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)工人。 從煤山鎮(zhèn)的規(guī)模和街道來(lái)看，商業(yè)相對(duì)落后，鎮(zhèn)上的綜合市場(chǎng)、 超市、服飾、日常消費(fèi)類是只能滿足當(dāng)?shù)劓?zhèn)上居民和老百姓基本消費(fèi)， 加上東川、西川兩個(gè)相對(duì)比較富裕的區(qū)域，煤山人還是

50、擁有良好的消 費(fèi)能力，許多人也愿意走出去到長(zhǎng)興縣城或湖州消費(fèi)，而鎮(zhèn)上新蓋的 房屋和別墅更見(jiàn)證了煤山人民的富裕生活。該鎮(zhèn)的商業(yè)面積在10000 平方米左右。 業(yè)態(tài)分析：業(yè)態(tài)分析：煤山鎮(zhèn)空鋪率比較高，有一部分店面處于空置狀態(tài)，街上行人也比 較少，主要業(yè)態(tài)有五金電器、洗浴休閑、蛋糕店、家私、服裝超市、 藥店、建材店等，店面面積都比較小，以20至40平米左右的店面為主。 鎮(zhèn)內(nèi)有兩個(gè)中型超市，分別是華聯(lián)超市（面積1000平米左右）和 上海發(fā)聯(lián)超市（面積500平米左右），超市內(nèi)物品相對(duì)比較齊全，但 擺放比較混亂。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全

51、，qq：744421982 57 研研 調(diào)調(diào) 洪橋鎮(zhèn)（工業(yè)排名第3；第三產(chǎn)業(yè)排名第1） 商業(yè)發(fā)展：商業(yè)發(fā)展：因其地理位置靠近長(zhǎng)興縣城（約7公里），且行政鎮(zhèn)更近于縣城， 使得很多轄下村的人們都會(huì)進(jìn)城消費(fèi)，便捷的進(jìn)鎮(zhèn)交通也帶動(dòng)了洪 橋鎮(zhèn)的人氣，洪橋的商業(yè)街道也比較繁華，局部商業(yè)氛圍已初步顯 現(xiàn)，但街道比較擁擠。該鎮(zhèn)的商業(yè)面積約5000平方米。 業(yè)態(tài)分析：業(yè)態(tài)分析：以日常生活類為主，有超市（萬(wàn)家樂(lè)超市、華聯(lián)超市、電器連 鎖超市）、摩托車、電動(dòng)車專賣、維修店、蛋糕店、建材店、服 裝、鞋類專賣店，雜貨店、一百便利店、浴場(chǎng)，以小面積分割為 主，面積在40-50平方米為主。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天

52、新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 58 研研 調(diào)調(diào) 李家巷鎮(zhèn)（工業(yè)排名第4；第三產(chǎn)業(yè)排名第2） 商業(yè)發(fā)展：商業(yè)發(fā)展：進(jìn)入李家巷鎮(zhèn)，總體印象是城鎮(zhèn)規(guī)劃較好，但舊城改造相對(duì)有點(diǎn) 遲緩，另有一些較大的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和配套較為成熟的商業(yè)，從鎮(zhèn)上來(lái) 往的行人以及在商鋪消費(fèi)的人們身上也可以見(jiàn)證當(dāng)?shù)匕傩樟己玫南?費(fèi)力。 鎮(zhèn)內(nèi)商業(yè)面積約5000平方米。 業(yè)態(tài)分析：業(yè)態(tài)分析：超市（華聯(lián)超市、蘇惠超市 ）、小型干洗店、小型網(wǎng)吧、鞋類、 服裝超市、電動(dòng)車專賣、洗浴中心、雜貨店等，一般的店面面積都 比較小，在30平米左右，超市的面積在200-300平米。 天天文檔在線天

53、天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 59 研研 調(diào)調(diào) 林城鎮(zhèn)（工業(yè)排名第5；第三產(chǎn)業(yè)排名第6） 商業(yè)發(fā)展：商業(yè)發(fā)展：林城鎮(zhèn)主要是依靠公路而帶動(dòng)商業(yè)，沿街道邊的商鋪經(jīng)營(yíng)情況一 般，以日常生活配套為主，如小飯店、藥店、聯(lián)華超市（約1000 ）、飾品（金店）、美發(fā)、通訊、聯(lián)華電器等。鎮(zhèn)內(nèi)商業(yè)面積約 3000多平方米左右。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 60 研研 調(diào)調(diào) 虹星橋鎮(zhèn)（工業(yè)排名第6；第三產(chǎn)業(yè)排名第5） 商業(yè)發(fā)展：商業(yè)發(fā)展： 虹星橋鎮(zhèn)

54、的商業(yè)基本擠在一條狹窄的鎮(zhèn)道上，商業(yè)發(fā)展極為落后， 其商鋪形式普通，老街的商鋪比較舊，商業(yè)氛圍差，總體商業(yè)體量 預(yù)計(jì)在4000平方米左右。 業(yè)態(tài)分析：業(yè)態(tài)分析：虹星橋鎮(zhèn)的店鋪比較老，空置率也較高，整個(gè)商鋪面積分割小， 以雜貨店為主，其他有家具店、藥店等，超市有華聯(lián)（800平米左 右）、聯(lián)華超市（200平米左右），滿足日常生活需求。該鎮(zhèn)的其他 需求主要會(huì)前往縣城雉城進(jìn)行消費(fèi)。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 61 研研 調(diào)調(diào) 和平鎮(zhèn)（工業(yè)排名第7；第三產(chǎn)業(yè)排名第3） 商業(yè)發(fā)展：商業(yè)發(fā)展：和平鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃較好，原

55、有的老街已具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模，加上舊城 改造，使商業(yè)擴(kuò)大了好幾倍，新建住宅小區(qū)鑫和花苑商業(yè)就達(dá) 20000平方米，加上原有商業(yè)，未來(lái)商業(yè)面積將達(dá)到40000平方米。 和平鎮(zhèn)人民的消費(fèi)能力和商業(yè)成功布局已顯現(xiàn)出來(lái)，來(lái)往于長(zhǎng)興和 湖州的小巴也生意紅火，鎮(zhèn)上居民的消費(fèi)力主要集中在超市的日常 購(gòu)物和服飾類上。娛樂(lè)業(yè)、網(wǎng)吧等也生意比較紅火。 業(yè)態(tài)分析：業(yè)態(tài)分析：在走訪的幾個(gè)鎮(zhèn)中，和平鎮(zhèn)是品牌店最多的鎮(zhèn)，賓館也有好幾家， 而且鎮(zhèn)上有長(zhǎng)興所有鎮(zhèn)中唯一的三星級(jí)賓館和平賓館，其他賓 館有糧貿(mào)賓館、天龍賓館等。超市有農(nóng)工商、華聯(lián)超市、興客隆超 市以及服裝、鞋類超市，另有百貨商店，專賣店有波司登、勁霸男 裝、安踏、特步

56、、柒牌等，面積多以100平方米以內(nèi)為主，其他業(yè)態(tài) 有浴場(chǎng)、五金電器、雜貨店、婚紗攝影、電腦通訊等。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 62 研研 調(diào)調(diào) 泗安鎮(zhèn)（工業(yè)排名第8；第三產(chǎn)業(yè)排名第4） 商業(yè)發(fā)展：商業(yè)發(fā)展：政府扶持、百姓支持的旅游業(yè)發(fā)達(dá)興旺，帶動(dòng)了泗安的第三產(chǎn)業(yè)發(fā) 展，伴隨地處通要道的地理優(yōu)勢(shì)，泗安的商貿(mào)業(yè)也比較紅火，但總體 商業(yè)發(fā)展水平仍較為落后。目前鎮(zhèn)區(qū)原有老商業(yè)近10000平方米，新 建項(xiàng)目鳳凰城約有3000多的商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)和約20000平方米的住宅 底商，住宅已經(jīng)動(dòng)工建設(shè)，未來(lái)泗安商業(yè)面積將達(dá)

57、到35000平方米。 業(yè)態(tài)分析：業(yè)態(tài)分析：業(yè)態(tài)以滿足日常生活需求為主。新建商鋪有部分空置，主要有汽車 摩托車養(yǎng)護(hù)維修、中小型飯店、賓館和建材店等，面積大多在30平米 左右，汽車養(yǎng)護(hù)維修店的面積在100平米左右。鎮(zhèn)中心業(yè)態(tài)有聯(lián)華超 市（約2000）、電動(dòng)車專賣店、日用品店、美容店、摩托專賣、建 材店、家私店、鞋店（蜘蛛王）、服裝（波司登）專賣店、新華書店、 便利店、婚紗攝影等，也以小面積分割為主。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 63 研研 調(diào)調(diào) 小浦鎮(zhèn)（工業(yè)排名第10；第三產(chǎn)業(yè)排名第12） 商業(yè)發(fā)展：商業(yè)發(fā)

58、展：城鎮(zhèn)規(guī)劃和商業(yè)建設(shè)欠發(fā)達(dá)，這和整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力有關(guān)，但老街的新 建商鋪形式較有特色。占地面積較大的超市已經(jīng)形成，沿省道邊的商 鋪利用了臨近公路的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，尤為需要提出的是，小浦鎮(zhèn) 轄內(nèi)幾個(gè)村較為富足，十里銀杏長(zhǎng)廊就居于其中，農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)和以 此帶動(dòng)的旅游業(yè)較為明顯，但仍處于起步階段，該鎮(zhèn)的商業(yè)面積約 10000平方米。 業(yè)態(tài)分析：業(yè)態(tài)分析：小浦鎮(zhèn)商業(yè)相對(duì)比較落后，店面以雜貨店為主，鎮(zhèn)街道正在改造， 街道兩邊店面比較雜亂，面積也比較小，以20-40平米左右的店面為主， 主要業(yè)態(tài)有摩托車行、五金電器、便利店、服飾專賣店、洗浴休閑、 小型理發(fā)店、雜貨店等，鎮(zhèn)內(nèi)有新開(kāi)業(yè)的超市購(gòu)物中心，超市內(nèi)經(jīng)

59、營(yíng) 日用百貨以及服裝鞋帽等。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 64 1）周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)與雉城的距離都不是很遠(yuǎn)，并且有公交、私人出租車 及私家車進(jìn)行連系，全部在在半小時(shí)車程范圍，有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)甚至 只需要10分鐘車程，縣城與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的聯(lián)系比較緊密； 2）從走訪中了解到，近兩年部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)（如煤山、泗安）， 在收入上有很大的提高，其消費(fèi)支出也得以提升，但鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商 業(yè)已不能滿足其消費(fèi)需求，消費(fèi)向外發(fā)展。 3）目前周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商業(yè)只能滿足當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的一些基本生活需求， 由于消費(fèi)的外向性，使相當(dāng)大的一部分人會(huì)常到長(zhǎng)興和湖州消 費(fèi)，并且來(lái)長(zhǎng)興的消費(fèi)者一般都會(huì)習(xí)慣性地集中在縣中心城區(qū) 一帶購(gòu)物消費(fèi)，即本項(xiàng)目所處商圈。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 65 4 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：744421982 66 調(diào)查原則調(diào)查原則 本次調(diào)研主要是針對(duì)長(zhǎng)興縣本地消費(fèi)者，同時(shí)考慮到本次調(diào)查數(shù)據(jù)的科學(xué)性 和實(shí)施的可行性，我們將本次研究的取樣控制