【廣告策劃PPT】光耀城先生的湖介紹

1、光耀城二期先生的湖介紹光耀城二期先生的湖介紹 熱線揭秘“先生” 1.1. 20092009年，惠州最值得關(guān)注的高資源型別墅項(xiàng)目；年，惠州最值得關(guān)注的高資源型別墅項(xiàng)目； 2.2. “光耀光耀”開發(fā)商是惠州本土最具聲譽(yù)、最具品牌的龍頭開發(fā)商，其市場(chǎng)號(hào)召力在當(dāng)?shù)亻_發(fā)商是惠州本土最具聲譽(yù)、最具品牌的龍頭開發(fā)商，其市場(chǎng)號(hào)召力在當(dāng)?shù)?強(qiáng)于萬(wàn)科；強(qiáng)于萬(wàn)科； 3.3. “光耀城光耀城”是惠州所有別墅項(xiàng)目中，資源最高、產(chǎn)品最亮、營(yíng)銷投入最多、客戶量最是惠州所有別墅項(xiàng)目中，資源最高、產(chǎn)品最亮、營(yíng)銷投入最多、客戶量最 大，性價(jià)比最高的項(xiàng)目。大，性價(jià)比最高的項(xiàng)目。 4.4. “光耀城光耀城”

2、是中原在惠州與世聯(lián)競(jìng)標(biāo)比稿、綜合實(shí)力比拼雙雙勝出的標(biāo)志性項(xiàng)目，對(duì)是中原在惠州與世聯(lián)競(jìng)標(biāo)比稿、綜合實(shí)力比拼雙雙勝出的標(biāo)志性項(xiàng)目，對(duì) 驅(qū)趕世聯(lián)、擴(kuò)大市場(chǎng)份額具重要意義；驅(qū)趕世聯(lián)、擴(kuò)大市場(chǎng)份額具重要意義； 便捷的交通優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目負(fù)責(zé)繆先生 公路：距離深汕高速出口僅公路：距離深汕高速出口僅3分鐘車程，距深圳分鐘車程，距深圳 羅湖、福田、南山中心區(qū)域僅羅湖、福田、南山中心區(qū)域僅4065分鐘車程。分鐘車程。 在規(guī)劃中，深圳至惠陽(yáng)有惠深城際線、在規(guī)劃中，深圳至惠陽(yáng)有惠深城際線、3號(hào)輕軌號(hào)輕軌 惠陽(yáng)至惠州有軌道惠陽(yáng)至惠州有軌道1號(hào)線、號(hào)線、6號(hào)線號(hào)線 光耀城 光耀城 項(xiàng)目處于新規(guī)劃的惠

3、陽(yáng)新中心區(qū)，片區(qū)規(guī)劃良好，項(xiàng)目位于深汕高速淡水出入口西側(cè)， 惠南大道旁（相當(dāng)于未來(lái)的深南大道），是深圳至惠陽(yáng)的門戶，也是惠陽(yáng)與惠城區(qū)的咽喉 交通及未來(lái)發(fā)展?jié)摿κ謨?yōu)越。 新圩出口新圩出口 淡水出口淡水出口 深汕高速東向維修至8月31日， 現(xiàn)轉(zhuǎn)至惠鹽高速新圩出口 項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置 項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置 項(xiàng)目總指標(biāo)項(xiàng)目總指標(biāo) 占地面積占地面積622860m622860m2 2 容積率容積率1.901.90 總建筑面積總建筑面積923440m923440m2 2 其中：大一期其中：大一期329130m329130m2 2 住宅住宅281280m281280m2 2 公建公建47850m47850m2 2

4、 項(xiàng)目位于惠州市惠陽(yáng)區(qū)惠南大道與外環(huán)路交界處 項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo) 自然資源得天獨(dú)厚的光耀城 豐澤水庫(kù)，成就了星河丹堤豐澤水庫(kù)，成就了星河丹堤 香蜜湖，成就了香蜜湖片區(qū)香蜜湖，成就了香蜜湖片區(qū) 燕棲湖，成就了華僑城博托菲諾頂級(jí)豪宅燕棲湖，成就了華僑城博托菲諾頂級(jí)豪宅 銀湖成就了第一代別墅區(qū)銀湖成就了第一代別墅區(qū) 光耀城的水晶湖光耀城的水晶湖 湖心兩島，盡顯水岸生活之靈氣湖心兩島，盡顯水岸生活之靈氣 社區(qū)內(nèi)獨(dú)受社區(qū)內(nèi)獨(dú)受2公里湖岸線公里湖岸線 盡享健康、閑適盡享健康、閑適 奢享級(jí)社區(qū)配套 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人15919878969 繆先生繆先生 1. 占地13萬(wàn)平方米，建

5、 筑面積5.5萬(wàn)平方米； 2. 中、小學(xué)及國(guó)際雙語(yǔ) 學(xué)校 3. 學(xué)校設(shè)初中36個(gè)班， 小學(xué)36個(gè)班，國(guó)際雙 語(yǔ)學(xué)校18個(gè)班，共90 班約4500學(xué)生規(guī)模； 4. 學(xué)校已投入使用，目 前生源超過(guò)2000余人； 1500萬(wàn)強(qiáng)勢(shì)推廣 1500萬(wàn)推廣費(fèi)用支撐，純一流廣告、推廣、禮儀合推廣費(fèi)用支撐，純一流廣告、推廣、禮儀合 作公司，我敢保證，在深圳將到處觸目作公司，我敢保證，在深圳將到處觸目“先生的湖先生的湖” 2009年 我們只賣別墅 第一批單位情況 聯(lián)排 177平米，實(shí)用面積220平米以上 聯(lián)排 204平米，實(shí)用面積270平米以上 別看面積小，它的空間尺度卻不輸于雙拼 典型戶型的介紹 p6戶型 5房

6、兩廳210，贈(zèng)送面積239 p6樣板房設(shè)計(jì)的介紹 p6樣板房設(shè)計(jì)的介紹 典型戶型的介紹 p5戶型 4房?jī)蓮d174，贈(zèng)送面積100 p5樣板房設(shè)計(jì)的介紹 p5樣板房設(shè)計(jì)的介紹 如此高品質(zhì)、高推廣、高品質(zhì)別墅如此高品質(zhì)、高推廣、高品質(zhì)別墅 開發(fā)商僅售開發(fā)商僅售108萬(wàn)萬(wàn)/套套 這對(duì)于深圳客來(lái)說(shuō)，還不是賣白菜！這對(duì)于深圳客來(lái)說(shuō)，還不是賣白菜！ 數(shù)數(shù)你手頭的客戶，多少人可以買別墅！數(shù)數(shù)你手頭的客戶，多少人可以買別墅！ 幫你做廣告做轉(zhuǎn)介 傳統(tǒng)的轉(zhuǎn)介，僅依靠地鋪的客戶資源來(lái)轉(zhuǎn)介，傳統(tǒng)的轉(zhuǎn)介，僅依靠地鋪的客戶資源來(lái)轉(zhuǎn)介， 我們不同的是，我們不同的是，我們會(huì)為你做廣告，在特區(qū)報(bào)公布貴鋪為我們會(huì)為你做廣告，在特

7、區(qū)報(bào)公布貴鋪為“光耀城光耀城”的咨詢點(diǎn)的咨詢點(diǎn) 用廣告帶來(lái)客戶，成交也一樣算轉(zhuǎn)介，用廣告帶來(lái)客戶，成交也一樣算轉(zhuǎn)介， 我們將在深圳頂級(jí)酒店、著名藝人，一流活動(dòng)公司，為您及您的客戶做推介我們將在深圳頂級(jí)酒店、著名藝人，一流活動(dòng)公司，為您及您的客戶做推介 我們將以最便捷的方式來(lái)界定轉(zhuǎn)介，減少轉(zhuǎn)介成本我們將以最便捷的方式來(lái)界定轉(zhuǎn)介，減少轉(zhuǎn)介成本 我們將會(huì)專車專人對(duì)接您及您的客戶，最在化方便轉(zhuǎn)介我們將會(huì)專車專人對(duì)接您及您的客戶，最在化方便轉(zhuǎn)介 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)安排營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)安排 3.204.245.14.126.305.3 形象建立期蓄客期認(rèn)籌期強(qiáng)銷期持續(xù)銷售期 戶外 報(bào)紙 網(wǎng)絡(luò) 短信 活動(dòng) 框架 聯(lián)動(dòng) 3.1

8、5 29 30243025 網(wǎng)站 4.22上掛 23.2428.29.30 4.166.30 4.225.22 18255.1三天 23 論壇 4.225.22 深特頭版 13塊戶外牌，700個(gè)框架廣告 110萬(wàn)條短信，1個(gè)月5次整版報(bào)廣 電梯廣告電梯廣告 位置：南山、福田、羅湖高檔 寫字樓、住宅共700塊。 廣告類廣告類 報(bào)紙廣告報(bào)紙廣告 3月月30日特報(bào)全版日特報(bào)全版3月月25日南都全版日南都全版 重要節(jié)點(diǎn)重要節(jié)點(diǎn) 4 4月月2525日樣板房開放日樣板房開放 5 5月月1 1日開盤，當(dāng)天有驚喜大禮日開盤，當(dāng)天有驚喜大禮 4 4月月2525日日3030日公開認(rèn)籌日公開認(rèn)籌 2009年，我們?nèi)?/p>

9、“光耀城”撿錢去 高傭轉(zhuǎn)介，即將啟動(dòng)！ 氛圍環(huán)境氛圍環(huán)境 每周每周暖場(chǎng)活動(dòng)帶動(dòng)銷售暖場(chǎng)活動(dòng)帶動(dòng)銷售 互動(dòng)小游戲 現(xiàn)場(chǎng)參與抽獎(jiǎng) 大亞灣海邊一日游 客家土菜飲食文化節(jié) 時(shí)間：時(shí)間：4.255.34.255.3日上午日上午1010點(diǎn)點(diǎn) 地點(diǎn)：深圳特區(qū)報(bào)社門口地點(diǎn)：深圳特區(qū)報(bào)社門口 深圳南山濱海之窗深圳南山濱海之窗 深圳新華保險(xiǎn)大廈深圳新華保險(xiǎn)大廈 車輛配合車輛配合 請(qǐng)于前一天晚上請(qǐng)于前一天晚上8點(diǎn)半前短信確認(rèn)到場(chǎng)人數(shù)，以便安排車輛點(diǎn)半前短信確認(rèn)到場(chǎng)人數(shù)，以便安排車輛 聯(lián)系人：盛先生聯(lián)系人：盛先生公共郵箱： 賬號(hào)guangyaocheng168 密碼guangyaocheng

10、168 信息發(fā)布平臺(tái)信息發(fā)布平臺(tái) 現(xiàn)場(chǎng)填寫現(xiàn)場(chǎng)填寫轉(zhuǎn)介確認(rèn)單轉(zhuǎn)介確認(rèn)單 該公司對(duì)接人簽字確認(rèn)該公司對(duì)接人簽字確認(rèn) 發(fā)展商銷售經(jīng)理簽字確認(rèn)發(fā)展商銷售經(jīng)理簽字確認(rèn) 完成完成 確認(rèn)流程確認(rèn)流程 各公司界定人員各公司界定人員 光耀城：唐曉麗光耀城：唐曉麗1379451717913794517179（惠州） 中原地產(chǎn)：中原地產(chǎn)： 招商地產(chǎn)：招商地產(chǎn)： 創(chuàng)輝地產(chǎn)：創(chuàng)輝地產(chǎn)： 美聯(lián)地產(chǎn)：美聯(lián)地產(chǎn)： 優(yōu)惠信息優(yōu)惠信息 4 4月月2525日日3030日日成功認(rèn)籌成功認(rèn)籌 在在5 5月月1 1日開盤當(dāng)天可優(yōu)先選房，并享受日開盤當(dāng)天可優(yōu)先選房，并享受2 2點(diǎn)折扣點(diǎn)折扣 轉(zhuǎn)介成交轉(zhuǎn)介成交 24000元/套 獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制獎(jiǎng)

11、勵(lì)機(jī)制 神秘驚喜大獎(jiǎng)神秘驚喜大獎(jiǎng)1 1 各公司各公司第一個(gè)第一個(gè)轉(zhuǎn)介成交轉(zhuǎn)介成交 豪華韓國(guó)游豪華韓國(guó)游 4天以上天以上 各公司轉(zhuǎn)介各公司轉(zhuǎn)介成交最多分行成交最多分行 神秘驚喜大獎(jiǎng)神秘驚喜大獎(jiǎng)2 2 獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金1888818888 時(shí)間：5月1日至3日 標(biāo)準(zhǔn)：2套起計(jì)（若套數(shù)相同則按金額最多） e.n.d 如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng) 分析 學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定

12、位報(bào)告 市場(chǎng)市場(chǎng) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 開發(fā)商 建筑師消費(fèi)者 1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境 2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng) 3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位 4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議 5。評(píng)評(píng)估項(xiàng)目目估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。 市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提整合與提 煉煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。 開發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師

13、是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連 接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的 橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于 對(duì)市場(chǎng)的理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。 需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者 供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店 等）等） 市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！ 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和 方法 1。思路 三個(gè)層次三個(gè)層次 區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市 場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng) 兩個(gè)方面兩

14、個(gè)方面 供給、需求 三個(gè)時(shí)段三個(gè)時(shí)段 過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái) 區(qū)域 市場(chǎng)分析 專業(yè) 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目 市場(chǎng)分析 廣州經(jīng)濟(jì) 環(huán)境和房 地產(chǎn)市場(chǎng) 廣州住宅 市場(chǎng) 項(xiàng)目所在 地市場(chǎng) 例如： 競(jìng)爭(zhēng)供給分析 客戶需求分析 競(jìng)爭(zhēng)供給分析 客戶需求分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 客戶需求分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和 方法 2。步驟 第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定 這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng) 分析的基本單位，具有完整的房地 產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū) 劃來(lái)劃分。 第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng) 分析分析 考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域 房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找 到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)

15、變化的主要因素， 對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。 第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析 按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專 業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)， 從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及 分布狀況。 第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析 根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找 到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng) 占有率。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì) 環(huán)境分環(huán)境分 析析 區(qū)域房地區(qū)域房地 產(chǎn)市場(chǎng)分產(chǎn)市場(chǎng)分 析析 （一）基（一）基 本內(nèi)容本內(nèi)容 + 對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素 進(jìn)行

16、分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （二）基本（二）基本 資料的獲得資料的獲得 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 1、總量指標(biāo) gdp、人口、人均gdp、固 定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人 數(shù)、接待入境旅游人數(shù) 2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、 就業(yè)人口結(jié)構(gòu) 3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消 費(fèi)水平、人均居住面積、住宅 消費(fèi)支出水平 4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、 城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1、投資：開發(fā)投資額 2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開 發(fā)面積、土

17、地出讓金 3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工 面積、年開發(fā)量 4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià) 格、空置量、吸納量 5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù) 數(shù)據(jù)來(lái)源數(shù)據(jù)來(lái)源 各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公 報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方 經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng) 站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、 地方房地產(chǎn)年鑒 土地、規(guī)劃部門的政府官 員訪談 規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士 訪談 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)區(qū)域經(jīng) 濟(jì)環(huán)境濟(jì)環(huán)境 和市場(chǎng)和市場(chǎng) 分析分析 （三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指 標(biāo)標(biāo) 人均人均gdpgdp與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 gdpgd

18、p增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 發(fā)展 階段 啟動(dòng)階 段 快速發(fā)展 階段 平穩(wěn)發(fā)展 階段 減緩發(fā) 展階段 人均 gdp （美 元） 800 3000 3000 4000 4000 8000 8000以以 上上 生存、改 善需求兼 有 宏觀經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng) 房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展?fàn)顩r 小于4%萎縮 4-5%停滯 5-8%穩(wěn)定發(fā)展 大于8%高速發(fā)展 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和 方法 3。方法 異常異常 基本基本 正常正常 正常正常 運(yùn)行運(yùn)行 基本基本 正常正常 異常異常 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開發(fā)投開發(fā)投 資額增資額增 幅幅 25 % 適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅 過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配， 將

19、導(dǎo)致供過(guò)于求 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開發(fā)投開發(fā)投 資資/gdp 0.2 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合 理指標(biāo)為0.1-0.15 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開發(fā)投開發(fā)投 資資 /固定資固定資 產(chǎn)投資產(chǎn)投資 152 2 223 0 303 7 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì) 環(huán)境和市環(huán)境和市 場(chǎng)分析場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指 標(biāo)標(biāo) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì) 環(huán)境和市環(huán)境和市 場(chǎng)分析場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r

20、的指地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指 標(biāo)標(biāo) 消費(fèi) 類型 恩格 爾系 數(shù) 住房消費(fèi) 占總消費(fèi) 性支出的 比重（%） 恩格爾 系數(shù) 住房消 費(fèi)占總 消費(fèi)支 出的比 重（%） 溫飽 型 0.5 0.59 9.4 0.55 0.59 7.6 0.50 0.55 11.2 小康 型 0.4 0.5 0.45 0.5 12.1 恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額 與國(guó)際上其他國(guó) 家相比，在相同 的收入水平下， 我國(guó)城市居民的 住房支出占總消 費(fèi)支出的比重仍 然偏低 北 京 上 海 天 津 重 慶 成 都 武 漢 西 安 人均可 支配收 入

21、（元） 138 82 14 86 7 103 13 809 4 964 1 852 4 77 48 20082008年年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第三步第三步 專業(yè)市專業(yè)市 場(chǎng)場(chǎng)分析分析 （住宅）（住宅） 1、住宅類土地供應(yīng)情況、住宅類土地供應(yīng)情況、 成交情況、成交價(jià)格成交情況、成交價(jià)格 2、住宅商品房供、住宅商品房供給給總量、總量、 供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn) 行劃分）行劃分） 3、住宅商品房、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、成交結(jié)構(gòu)、 產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)分析分析 4、住宅商品房成交價(jià)格分、住宅商品房成交價(jià)格分 析

22、析 5、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第四步第四步 項(xiàng)目市項(xiàng)目市 場(chǎng)分析場(chǎng)分析 （微觀（微觀 層面）層面） 對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng) 價(jià)。價(jià)。 地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊 面積、形狀、高度 周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境 關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性 項(xiàng)目自身資源條件項(xiàng)目自身資源條件分析分析(swot分析分析) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析 現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反 應(yīng) 目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入

23、水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi) 偏好、生活方式、心理特征、行為模式 1.1. 找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶 2.2. 目標(biāo)客戶的置業(yè)需求目標(biāo)客戶的置業(yè)需求 和偏好和偏好 3.3. 找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市 場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn) 最終目標(biāo)最終目標(biāo) s t o w 內(nèi)部因素內(nèi)部因素 外部因素外部因素 swot 分析 swot工具（項(xiàng)目+環(huán) 境+競(jìng)爭(zhēng)） swot分析的價(jià)值要素 s/w（優(yōu)（優(yōu) 勢(shì)勢(shì)/劣勢(shì)）劣勢(shì)） 的價(jià)值要的價(jià)值要 素素 地段 要素 環(huán)境 要素 地塊 要素 項(xiàng)目 要素 具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè)具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè)地塊地塊的價(jià)值要素的價(jià)值要素 包括：包括： 地段要素地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊 配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為 便利性/成熟度/知名度） 環(huán)境要素自然環(huán)境/四至景觀/社 會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源 的程度：稀缺、良好還是匱乏） 地塊要素地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng) 濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間） 項(xiàng)目要素目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可利 用資源等 o/t（機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)/威威 脅）的價(jià)值脅）的價(jià)值 要素要素 宏觀要素 經(jīng)濟(jì)形勢(shì) （宏觀政策） /重大城市變 革 中觀要素 行業(yè)形勢(shì) （一、二、 三級(jí)市場(chǎng)）/ 城市規(guī)劃 （交通、市 政配