中地行力迅上筑房地產(chǎn)項(xiàng)目整體推廣

1、力迅力迅上筑上筑 項(xiàng)目整體推廣部署項(xiàng)目整體推廣部署 目目 錄錄 推售時(shí)機(jī)推售時(shí)機(jī) 推售節(jié)奏推售節(jié)奏 part1part1 part2part2 價(jià)格策略價(jià)格策略 part3part3 推貨策略推貨策略 part4part4 資金回籠資金回籠 part5part5 現(xiàn)場(chǎng)包裝現(xiàn)場(chǎng)包裝售樓部、樣板房售樓部、樣板房4 4月底完成并交付使用月底完成并交付使用 4月26日，現(xiàn)場(chǎng)樣板房交付使用； 4月29日，現(xiàn)場(chǎng)售樓部交付使用； 工程進(jìn)度工程進(jìn)度多層預(yù)售證多層預(yù)售證4月底、月底、5月初領(lǐng)取月初領(lǐng)取 4月30日，多層北區(qū)封頂； 5月9日， 多層?xùn)|區(qū)封頂。 入市時(shí)機(jī)入市時(shí)機(jī)2005年年2月月6日日 工作配合工作

2、配合 東山雅筑商廈首層外展點(diǎn)的交付使用 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售宣傳物料的交付使用 銷(xiāo)售時(shí)機(jī)銷(xiāo)售時(shí)機(jī)2005年年5月月21日（星期六）日（星期六） 原因原因：1 1. .延長(zhǎng)蓄客時(shí)間的同時(shí)增加客戶的購(gòu)買(mǎi)信心延長(zhǎng)蓄客時(shí)間的同時(shí)增加客戶的購(gòu)買(mǎi)信心 對(duì)于客戶，有充足的時(shí)間對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行消化，增加購(gòu)買(mǎi)信心； 對(duì)于宣傳，有足夠的時(shí)間進(jìn)行宣傳推廣及媒體炒作，增加項(xiàng)目的市場(chǎng)知 名度的同時(shí)增加客源及誠(chéng)意客戶； 對(duì)于定價(jià)，有足夠的時(shí)間及市場(chǎng)客戶對(duì)項(xiàng)目的定價(jià)作驗(yàn)證； 2.2.避免避免“五一黃金周五一黃金周”的影響的影響 五一期間，大市競(jìng)爭(zhēng)必將異常激烈，這對(duì)項(xiàng)目的宣傳及銷(xiāo)售將會(huì)造成影響 五一期間，相當(dāng)部分市場(chǎng)客戶將外出，對(duì)項(xiàng)目的宣傳投

3、入將大打折扣 出于上述因由，將銷(xiāo)售時(shí)機(jī)延遲到出于上述因由，將銷(xiāo)售時(shí)機(jī)延遲到“五一黃金周五一黃金周”之后之后 為何選定在為何選定在5 5月月2121日？日？ 1.1.延長(zhǎng)項(xiàng)目的宣傳推廣期，積累更多的市場(chǎng)客戶；延長(zhǎng)項(xiàng)目的宣傳推廣期，積累更多的市場(chǎng)客戶； 2.2.銷(xiāo)售時(shí)間不宜與入市時(shí)間拖得過(guò)長(zhǎng)，以免客戶考慮時(shí)間充足而生變銷(xiāo)售時(shí)間不宜與入市時(shí)間拖得過(guò)長(zhǎng)，以免客戶考慮時(shí)間充足而生變； 3.3.考慮公開(kāi)發(fā)售后考慮公開(kāi)發(fā)售后, ,應(yīng)有一周的時(shí)間作為發(fā)售的后續(xù)期應(yīng)有一周的時(shí)間作為發(fā)售的后續(xù)期, ,以延續(xù)及追加銷(xiāo)售以延續(xù)及追加銷(xiāo)售。 項(xiàng)目工程方面項(xiàng)目工程方面 05年4月30日，多層北區(qū)封頂； 05年5月9日，

4、多層?xùn)|區(qū)封頂； 05年6月下旬，多層排柵開(kāi)始拆除；8月中上旬完成，多層外立面展現(xiàn) 05年8月上旬，高層單位施工到21層，領(lǐng)取預(yù)售證 05年8月上旬，高層單位施工到21層，領(lǐng)取預(yù)售證 05年9月中旬，多層園林開(kāi)始施工；11月下旬完成，多層園林展現(xiàn) 05年11月上旬，高層單位框架結(jié)構(gòu)封頂 06年3月中下旬，高層排柵開(kāi)始拆除；7月中上旬完成，高層外立面展現(xiàn) 06年7月中旬，高層園林開(kāi)始施工；9月中上旬完成，高層園林展現(xiàn) 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝方面項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝方面 05年4月26日，現(xiàn)場(chǎng)樣板房交付使用； 05年4月29日，現(xiàn)場(chǎng)售樓部交付使用； 05年7月10日，a2現(xiàn)場(chǎng)板房交付使用; 05年7月1日，c1現(xiàn)場(chǎng)板

5、房交付使用. 整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售期分四個(gè)階段：整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售期分四個(gè)階段： 第一階段：蓄客期（2005年2月4月） 第二階段：公開(kāi)發(fā)售期（2005年5月2006年1月） 東區(qū)單元銷(xiāo)售（2005年5月7月） 公開(kāi)發(fā)售（2005年5月） 銷(xiāo)售消化期（2005年67月） 西區(qū)單元銷(xiāo)售（2005年8月2006年1月） 公開(kāi)發(fā)售（2005年8月） 銷(xiāo)售持續(xù)期（2005年9月2006年1月） 第三階段：銷(xiāo)售延續(xù)期（2006年2月5月） 第四階段：銷(xiāo)售消化期（2006年6月9月） 2005年年2月月4月月 在項(xiàng)目尚未滿足銷(xiāo)售條件時(shí)，通過(guò)對(duì)內(nèi)部員工的宣傳、動(dòng)員，以及通過(guò)企業(yè)定向營(yíng)銷(xiāo)的 方式，爭(zhēng)取在前期先消化一部分

6、產(chǎn)品，并初步建立項(xiàng)目知名度和口碑 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)：內(nèi)部員工以及企業(yè)定向營(yíng)銷(xiāo)客戶 誠(chéng)意金客戶：前期雅筑客戶及部分市場(chǎng)客戶 企業(yè)的開(kāi)發(fā)理念；項(xiàng)目的基本概況、核心賣(mài)點(diǎn) 3月中下旬，針對(duì)市場(chǎng)客戶開(kāi)始接受誠(chéng)意金下籌 利用人脈傳播，針對(duì)企業(yè)內(nèi)部及相關(guān)合作單位人士?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu) 利用外展點(diǎn)以及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)樓體、圍墻包裝吸引過(guò)往的客戶關(guān)注 1、區(qū)域發(fā)展論壇（3月） 2、召開(kāi)“力迅上筑產(chǎn)品推薦會(huì)”（4月） 2月6日：通過(guò)外展點(diǎn)宣傳項(xiàng)企業(yè)的開(kāi)發(fā)理念以及發(fā)布部分銷(xiāo)售信息，吸引市場(chǎng)關(guān)注 3月中下旬：由媒體牽頭聯(lián)合珠江新城各大發(fā)展商進(jìn)行區(qū)域發(fā)展論壇活動(dòng) 3月下旬，接受市場(chǎng)客戶誠(chéng)意金下籌 4月30日：?jiǎn)T工內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 4月31日：“力迅上筑

7、產(chǎn)品推薦會(huì)” dm 東區(qū)封頂領(lǐng)取預(yù)售證板房、售樓部交付使用 樓書(shū)、簡(jiǎn)易樓書(shū)（4月20日前）銷(xiāo)售資料（4月20日前）圍墻、樓體廣告（3月20 日前）戶型手冊(cè) 時(shí)間時(shí)間 推廣目的推廣目的 針對(duì)客戶針對(duì)客戶 宣傳重點(diǎn)宣傳重點(diǎn) 推廣策略推廣策略 公關(guān)活動(dòng)公關(guān)活動(dòng) 媒體選擇媒體選擇 推廣安排推廣安排 工程要求工程要求 現(xiàn)場(chǎng)配合現(xiàn)場(chǎng)配合 2005年年5月月 盛大公開(kāi)發(fā)售，迅速聚集人氣，產(chǎn)生熱銷(xiāo)效應(yīng)，打響項(xiàng)目知名度；并結(jié)合排隊(duì)認(rèn)購(gòu)的方式，完成一 定量消化，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力。 前期誠(chéng)意客戶及市場(chǎng)客戶 項(xiàng)目形象及和核心賣(mài)點(diǎn)的宣傳 利用五一黃金周作為項(xiàng)目的展示期，并通過(guò)媒體的宣傳打響項(xiàng)目的知名度 利用售樓部及樣板房

8、的交付使用，通知前期誠(chéng)意客戶的到來(lái)，增加人氣及購(gòu)房信心 針對(duì)前期積累的大量的誠(chéng)意客戶，在公開(kāi)發(fā)售日當(dāng)天以先到先得的選房形式進(jìn)行購(gòu)房 針對(duì)購(gòu)買(mǎi)西區(qū)的誠(chéng)意客戶，可進(jìn)行下誠(chéng)意金保留購(gòu)房折扣或下足定保留單元的形式進(jìn) 行購(gòu)房 5月1-7日：通過(guò)樣板房的開(kāi)放吸引市場(chǎng)客戶 5月18日：對(duì)外發(fā)布首批發(fā)售的單元及價(jià)目表，以及認(rèn)購(gòu)流程 5月21日，東區(qū)正式發(fā)售 5月21日：西區(qū)仍接受誠(chéng)意金的同時(shí)，也接受足定定房 廣州日?qǐng)?bào)羊城晚報(bào)南方都市報(bào) 東區(qū)封頂領(lǐng)取預(yù)售證板房、售樓部交付使用 銷(xiāo)售物料（認(rèn)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)須知、認(rèn)購(gòu)流程、價(jià)目表等） 時(shí)間時(shí)間 推廣目的推廣目的 針對(duì)客戶針對(duì)客戶 宣傳重點(diǎn)宣傳重點(diǎn) 推廣策略推廣策略 媒體

9、選擇媒體選擇 推廣安排推廣安排 工程要求工程要求 現(xiàn)場(chǎng)配合現(xiàn)場(chǎng)配合 2005年年67月月 承接公開(kāi)發(fā)售的勢(shì)頭，針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行一系列的炒作，包括產(chǎn)品及發(fā)展商企業(yè)理念，加深市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目 的認(rèn)識(shí)，并通過(guò)加推東區(qū)樓王單元，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，促進(jìn)銷(xiāo)售。 前期誠(chéng)意客戶及市場(chǎng)客戶 項(xiàng)目形象及和核心賣(mài)點(diǎn)的宣傳 針對(duì)公開(kāi)發(fā)售進(jìn)行媒體炒作 加推東區(qū)樓王，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值及促進(jìn)成交 繼續(xù)加緊進(jìn)行西區(qū)誠(chéng)意客戶的積累工作，并通過(guò)新聞媒體對(duì)西區(qū)發(fā)售進(jìn)行報(bào)道 6月中下旬：進(jìn)行東區(qū)樓王加推工作 7月：針對(duì)西區(qū)即將銷(xiāo)售進(jìn)行媒體宣傳 7月中旬，針對(duì)西區(qū)板房進(jìn)行開(kāi)放 廣州日?qǐng)?bào)羊城晚報(bào)南方都市報(bào) 東區(qū)外立面開(kāi)始拆除 銷(xiāo)售物料（認(rèn)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)須知、

10、認(rèn)購(gòu)流程、價(jià)目表等） 時(shí)間時(shí)間 推廣目的推廣目的 針對(duì)客戶針對(duì)客戶 宣傳重點(diǎn)宣傳重點(diǎn) 推廣策略推廣策略 媒體選擇媒體選擇 推廣安排推廣安排 工程要求工程要求 現(xiàn)場(chǎng)配合現(xiàn)場(chǎng)配合 2005年年8月月 利用前期積累的西區(qū)誠(chéng)意客戶進(jìn)行消化。 前期誠(chéng)意客戶及市場(chǎng)客戶 項(xiàng)目形象及和核心賣(mài)點(diǎn)的宣傳 針對(duì)前期已下足定客戶提前辦理相關(guān)手續(xù) 針對(duì)西區(qū)單位的發(fā)售，建議仍延用先到先得的選房形式進(jìn)行購(gòu)房 8月上旬：進(jìn)行前期足定客戶的手續(xù)辦理 8月中旬：進(jìn)行公開(kāi)發(fā)售 廣州日?qǐng)?bào)羊城晚報(bào)南方都市報(bào) 東區(qū)外立面開(kāi)始拆除 銷(xiāo)售物料（認(rèn)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)須知、認(rèn)購(gòu)流程、價(jià)目表等） 時(shí)間時(shí)間 推廣目的推廣目的 針對(duì)客戶針對(duì)客戶 宣傳重點(diǎn)宣傳

11、重點(diǎn) 推廣策略推廣策略 媒體選擇媒體選擇 推廣安排推廣安排 工程要求工程要求 現(xiàn)場(chǎng)配合現(xiàn)場(chǎng)配合 2005年年906年年1月月 通過(guò)前兩次的公開(kāi)發(fā)售及造勢(shì)，項(xiàng)目在市場(chǎng)上已有較高的知名度，承接市場(chǎng)的 熱潮，加快銷(xiāo)售速度，配合工程進(jìn)度進(jìn)行項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的推廣 前期誠(chéng)意客戶及市場(chǎng)客戶 項(xiàng)目形象及和核心賣(mài)點(diǎn)的宣傳 十一黃金周，針對(duì)前期業(yè)主舉辦酒會(huì)活動(dòng)，開(kāi)展人脈傳播 結(jié)合項(xiàng)目11月份的西區(qū)高層的封頂，加推單元的同時(shí)建議推出部分車(chē)位進(jìn)行銷(xiāo)售，可 針對(duì)前期業(yè)主促進(jìn)成交和凝聚人氣，進(jìn)一步拓展人脈銷(xiāo)售 元旦，推出西區(qū)樓王，促進(jìn)年底銷(xiāo)售。 十一期間活動(dòng)的舉辦 車(chē)位銷(xiāo)售的準(zhǔn)備 廣州日?qǐng)?bào)羊城晚報(bào)南方都市報(bào) 高層單位的封頂、多

12、層單位外立面的展示 時(shí)間時(shí)間 推廣目的推廣目的 針對(duì)客戶針對(duì)客戶 宣傳重點(diǎn)宣傳重點(diǎn) 推廣策略推廣策略 媒體選擇媒體選擇 推廣安排推廣安排 工程要求工程要求 2006年年25月月 進(jìn)入銷(xiāo)售的平淡期，為了保持一定的銷(xiāo)售，增加項(xiàng)目的市場(chǎng)亮點(diǎn)，建議在3月份對(duì)項(xiàng)目的商鋪進(jìn)行推 廣，以彌補(bǔ)該時(shí)間項(xiàng)目住宅市場(chǎng)的推廣平淡期。 前期誠(chéng)意客戶及市場(chǎng)客戶 項(xiàng)目商鋪的形象 通過(guò)商鋪的推廣，以彌補(bǔ)住宅部分推廣的欠缺，可同時(shí)帶動(dòng)住宅跟商鋪的銷(xiāo)售 針對(duì)過(guò)年期間周邊項(xiàng)目的成熟，進(jìn)行周邊客戶的積累，做好現(xiàn)場(chǎng)包裝工作 五一黃金周，屆時(shí)周邊市場(chǎng)必定競(jìng)爭(zhēng)激烈，此時(shí)，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)包裝及適度的媒體傳播進(jìn) 行宣傳，借勢(shì)銷(xiāo)售 商鋪銷(xiāo)售工作的準(zhǔn)備

13、 商鋪形象的包裝 廣州日?qǐng)?bào)羊城晚報(bào) 高層單位的外排柵開(kāi)始拆除，外立面開(kāi)始展示 時(shí)間時(shí)間 推廣目的推廣目的 針對(duì)客戶針對(duì)客戶 宣傳重點(diǎn)宣傳重點(diǎn) 推廣策略推廣策略 媒體選擇媒體選擇 推廣安排推廣安排 工程要求工程要求 2006年年69月月 進(jìn)入項(xiàng)目的銷(xiāo)售尾期，主要是通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)工程進(jìn)度的配合到位以及前期客戶的介紹為主， 促成銷(xiāo)售 前期誠(chéng)意客戶及市場(chǎng)客戶 項(xiàng)目的園林環(huán)境、現(xiàn)樓發(fā)售 通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的改善及前期客戶的積累，對(duì)剩余單位進(jìn)行消化， 針對(duì)周邊項(xiàng)目的成熟，進(jìn)行周邊客戶的積累，做好現(xiàn)場(chǎng)包裝工作 做好收樓工作的準(zhǔn)備 廣州日?qǐng)?bào)羊城晚報(bào) 高層園林的展示 時(shí)間時(shí)間 推廣目的推廣目的 針對(duì)客戶針對(duì)客戶 宣傳重點(diǎn)宣

14、傳重點(diǎn) 推廣策略推廣策略 媒體選擇媒體選擇 推廣安排推廣安排 工程要求工程要求 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱地理位置地理位置周邊配套周邊配套項(xiàng)目景觀項(xiàng)目景觀開(kāi)發(fā)品牌開(kāi)發(fā)品牌戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)總分總分評(píng)分基準(zhǔn)評(píng)分基準(zhǔn) 凱旋新世界凱旋新世界98101064310 新城海濱花園新城海濱花園888683810 金碧華府金碧華府987963910 利雅灣利雅灣775573110 本項(xiàng)目本項(xiàng)目7866103710 項(xiàng)目整體銷(xiāo)售的定價(jià)是運(yùn)用市場(chǎng)比較法以及運(yùn)用加權(quán)系數(shù)等計(jì)算方式來(lái)項(xiàng)目整體銷(xiāo)售的定價(jià)是運(yùn)用市場(chǎng)比較法以及運(yùn)用加權(quán)系數(shù)等計(jì)算方式來(lái) 擬訂的擬訂的. . 根據(jù)加權(quán)平均得出本項(xiàng)目的根據(jù)加權(quán)平均得出本項(xiàng)目的毛坯均價(jià)為毛坯

15、均價(jià)為74837483元元/ /， 另外，配以高檔次、精雅的裝修，加上項(xiàng)目整體包裝宣傳的到位，另外，配以高檔次、精雅的裝修，加上項(xiàng)目整體包裝宣傳的到位， 項(xiàng)目必定能達(dá)到項(xiàng)目必定能達(dá)到85008500元元/ /（帶裝修）（帶裝修） 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 綜合因素綜合因素 本項(xiàng)目本項(xiàng)目凱旋新世界凱旋新世界金碧華府金碧華府利雅灣利雅灣新城海濱花園新城海濱花園 毛坯均價(jià)毛坯均價(jià) （元（元/ /） 8300750075007650 評(píng)估得分評(píng)估得分3743393138 比較系數(shù)比較系數(shù) 0.86046511 6 0.9487181.1935480.973684 可調(diào)均價(jià)可調(diào)均價(jià)7,1427,1158,952

16、7,449 比較權(quán)重比較權(quán)重35%25%15%25% 權(quán)重得分權(quán)重得分2,5001,7791,3431,862 評(píng)估得分評(píng)估得分7,4837,483 注： 1.比較系數(shù)本項(xiàng)目評(píng)估得分/比較項(xiàng)目評(píng)估得分 2.可調(diào)均價(jià)比較系數(shù)*各項(xiàng)目毛坯均價(jià) 3.比較權(quán)重為各樓盤(pán)與本項(xiàng)目相比，對(duì)本項(xiàng)目影響程度的比例 4.評(píng)估得分各比較項(xiàng)目可調(diào)均價(jià)之和*比較權(quán)重 項(xiàng)目定價(jià)考慮因素項(xiàng)目定價(jià)考慮因素 朝向、景觀朝向、景觀 采光、通風(fēng)采光、通風(fēng) 噪音、灰塵噪音、灰塵 戶型間隔、實(shí)用性戶型間隔、實(shí)用性 戶型面積、總價(jià)戶型面積、總價(jià) 戶型所針對(duì)的消費(fèi)群購(gòu)買(mǎi)承受力及其心理戶型所針對(duì)的消費(fèi)群購(gòu)買(mǎi)承受力及其心理 東區(qū)東區(qū)西區(qū)西區(qū)

17、朝向、景觀朝向、景觀欠佳較好 采光、通風(fēng)采光、通風(fēng)好好 噪音、灰塵噪音、灰塵欠佳一般 戶型間隔、實(shí)用性戶型間隔、實(shí)用性有特色，但個(gè)性較強(qiáng)， 實(shí)用性稍遜 有特色，實(shí)用性較強(qiáng) 戶型面積、總價(jià)戶型面積、總價(jià)面積適中，總價(jià)不宜過(guò)高面積較大，總價(jià)不宜太高 戶型所針對(duì)的消費(fèi)群購(gòu)買(mǎi)戶型所針對(duì)的消費(fèi)群購(gòu)買(mǎi) 承受力及其心理承受力及其心理 個(gè)性化較強(qiáng)，關(guān)注產(chǎn)品本身，對(duì) 價(jià)格較為敏感，注重性價(jià)比 注重產(chǎn)品本身，關(guān)注朝向景觀 以及戶型的實(shí)用性，對(duì)價(jià)格關(guān) 注度次之 敝司認(rèn)為出于東西因銷(xiāo)售時(shí)機(jī)不同，故建議采用分區(qū)定價(jià)的策略，以清晰各階段銷(xiāo)敝司認(rèn)為出于東西因銷(xiāo)售時(shí)機(jī)不同，故建議采用分區(qū)定價(jià)的策略，以清晰各階段銷(xiāo) 售價(jià)格的情

18、況。售價(jià)格的情況。 有見(jiàn)及此，敝司對(duì)東區(qū)雖然在戶型設(shè)計(jì)特色上較西區(qū)顯著，但出于上述情況所涉及有見(jiàn)及此，敝司對(duì)東區(qū)雖然在戶型設(shè)計(jì)特色上較西區(qū)顯著，但出于上述情況所涉及 的各種因素綜合考慮，認(rèn)為西區(qū)的綜合價(jià)格要比東區(qū)高。這也有利于項(xiàng)目整體價(jià)格的各種因素綜合考慮，認(rèn)為西區(qū)的綜合價(jià)格要比東區(qū)高。這也有利于項(xiàng)目整體價(jià)格 的拉升。的拉升。 單位單價(jià)單梯均價(jià)銷(xiāo)售面積總價(jià) 018400 028200 018700 028600 018550 028550 018700 028500 018500 028500 018500 028900 018800 028400 018400 028400 018400 0

19、28600 018350 028300 018300 028200 018200 028200 018200 028600 851567095571343985.8 組團(tuán)均價(jià) 8546 72278287.20 8274.3870332187.50 8404.4573118732.40 9954.8582625221.80 9954.8586109417.90 9434.5380665222.95 8404.45 合計(jì) 1 a18300 8500 b8550 a28650 2 c18600 8600c28500 c38700 3 d1-18600 85005373.3345673305.00d1

20、-28400 d1-38500 8345d2-18300 8300 d3-18200 組團(tuán) 372530917500.00 d3-28400 3569.1729624111.00 d2-28250 4 價(jià)格走勢(shì)策略價(jià)格走勢(shì)策略”低開(kāi)高平走低開(kāi)高平走“ 原因：原因：1. 價(jià)格低開(kāi)，特別是開(kāi)盤(pán)初期，有利于制造吸引市場(chǎng)客戶的亮點(diǎn)，籍此能價(jià)格低開(kāi)，特別是開(kāi)盤(pán)初期，有利于制造吸引市場(chǎng)客戶的亮點(diǎn)，籍此能 迅速促進(jìn)前期客戶成交，利于在短期內(nèi)打開(kāi)市場(chǎng)旺銷(xiāo)局面，樹(shù)立市場(chǎng)口迅速促進(jìn)前期客戶成交，利于在短期內(nèi)打開(kāi)市場(chǎng)旺銷(xiāo)局面，樹(shù)立市場(chǎng)口 碑，為后期銷(xiāo)售作鋪墊碑，為后期銷(xiāo)售作鋪墊 2.2.“高平走高平走”，區(qū)別于一般

21、的，區(qū)別于一般的“高走高走”，一般，一般“高走高走”出于后期價(jià)格的拉出于后期價(jià)格的拉 升會(huì)升會(huì) 給后期的銷(xiāo)售造成價(jià)格壓力；而運(yùn)用給后期的銷(xiāo)售造成價(jià)格壓力；而運(yùn)用“高平走高平走”，通過(guò)小步快跑的拉升，通過(guò)小步快跑的拉升 技技 巧，不但使價(jià)格拉升之余亦可大大降低后期銷(xiāo)售的壓力。巧，不但使價(jià)格拉升之余亦可大大降低后期銷(xiāo)售的壓力。 價(jià)格走勢(shì)策略價(jià)格走勢(shì)策略“低開(kāi)高平走低開(kāi)高平走” 操作技巧：操作技巧：1. “低開(kāi)低開(kāi)”，要注意控制好推貨量，以低價(jià)少量的形式打開(kāi)市場(chǎng)，要注意控制好推貨量，以低價(jià)少量的形式打開(kāi)市場(chǎng) 2. “高平走高平走”，在與前期推售的單元拉開(kāi)較明顯的距離，為后期，在與前期推售的單元拉開(kāi)較

22、明顯的距離，為后期 “平走平走”提供空間；另外，在提供空間；另外，在“平走平走”的過(guò)程當(dāng)中亦可采用小步的過(guò)程當(dāng)中亦可采用小步 快快 跑的方式進(jìn)行價(jià)格拉升，不但可減弱因大幅度升價(jià)而造成市場(chǎng)跑的方式進(jìn)行價(jià)格拉升，不但可減弱因大幅度升價(jià)而造成市場(chǎng) 影響，亦可給產(chǎn)品有序價(jià)格的拉升，制造物業(yè)升值之勢(shì)，促進(jìn)影響，亦可給產(chǎn)品有序價(jià)格的拉升，制造物業(yè)升值之勢(shì)，促進(jìn) 銷(xiāo)售。銷(xiāo)售。 階段儲(chǔ)客期東區(qū)發(fā)售東區(qū)消化期西區(qū)發(fā)售持續(xù)期延續(xù)期強(qiáng)銷(xiāo)期 時(shí)間05.405.505.6705.805.91005.111206.106.20506.69 調(diào)整前851583848384854685468546854685468546 價(jià)

23、格調(diào)幅502301223 調(diào)整后808983848552829085468631871787178802 支持點(diǎn) 內(nèi)部員工 關(guān)系客戶 現(xiàn)場(chǎng)包裝到 位,售樓部/板 房交付使用 前期口碑樹(shù) 立,東區(qū)樓王 推售，提升 檔次 優(yōu)惠早期業(yè)主, 迅速打開(kāi)市場(chǎng) 制造上漲勢(shì) 頭,促進(jìn)銷(xiāo)售 多層外立面 展示,工程得 到進(jìn)一步驗(yàn) 證和支持 推出西區(qū)樓 王,提升項(xiàng)目 價(jià)值和檔次 借助西區(qū)外 立面工程的 支持 現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境基本 呈現(xiàn),加上準(zhǔn) 現(xiàn)樓的推售 （備注：價(jià)格調(diào)幅是以（備注：價(jià)格調(diào)幅是以85008500元元/ /為標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整的）為標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整的） 推售套數(shù)推售套數(shù)50套推售面積推售面積約7694

24、推售金額推售金額約6224萬(wàn)推售均價(jià)推售均價(jià)8089元/ 戶型比例戶型比例d型（40）a、b、c型各（20） 銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)約40套預(yù)計(jì)銷(xiāo)售率預(yù)計(jì)銷(xiāo)售率80% 銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售面積約5840 銷(xiāo)售金額銷(xiāo)售金額約4724萬(wàn) 總成交率總成交率9累計(jì)總成交率累計(jì)總成交率9 累計(jì)推售套數(shù)累計(jì)推售套數(shù)64套累計(jì)推售面積累計(jì)推售面積約7232 累計(jì)推售金額累計(jì)推售金額約6063萬(wàn)推售均價(jià)推售均價(jià)8384元/ 戶型比例戶型比例d型（100） 銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)約40套預(yù)計(jì)銷(xiāo)售率預(yù)計(jì)銷(xiāo)售率78% 銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售面積約5650 銷(xiāo)售金額銷(xiāo)售金額約4737萬(wàn) 總成交率總成交率9累計(jì)總成交率累計(jì)總成交率18 累計(jì)推售套數(shù)

25、累計(jì)推售套數(shù)46套累計(jì)推售面積累計(jì)推售面積約5198 累計(jì)推售金額累計(jì)推售金額約6063萬(wàn)推售均價(jià)推售均價(jià)8552元/ 戶型比例戶型比例d型（100） 銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)46套預(yù)計(jì)銷(xiāo)售率預(yù)計(jì)銷(xiāo)售率100% 銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售面積約5198 銷(xiāo)售金額銷(xiāo)售金額約6063萬(wàn) 總成交率總成交率11.6累計(jì)總成交率累計(jì)總成交率29.6 推售套數(shù)推售套數(shù)90套推售面積推售面積約15120 推售金額推售金額約12922萬(wàn)推售均價(jià)推售均價(jià)8546元/ 戶型比例戶型比例a、b型各（30） c型（40） 銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)50套預(yù)計(jì)銷(xiāo)售率預(yù)計(jì)銷(xiāo)售率56% 銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售面積約8400 銷(xiāo)售金額銷(xiāo)售金額約7179萬(wàn) 總成交率總

26、成交率11.5累計(jì)總成交率累計(jì)總成交率41.1 累計(jì)推售套數(shù)累計(jì)推售套數(shù)160套累計(jì)推售面積累計(jì)推售面積約26880 累計(jì)推售金額累計(jì)推售金額約23200萬(wàn)推售均價(jià)推售均價(jià)8631元/ 戶型比例戶型比例a、b型各（25） c型（50） 銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)約120套預(yù)計(jì)銷(xiāo)售率預(yù)計(jì)銷(xiāo)售率75% 銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售面積約20160 銷(xiāo)售金額銷(xiāo)售金額約17400萬(wàn) 總成交率總成交率27.5累計(jì)總成交率累計(jì)總成交率68.6 推出車(chē)位推出車(chē)位100個(gè) 銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售均價(jià)約20萬(wàn)/個(gè) 銷(xiāo)售個(gè)數(shù)銷(xiāo)售個(gè)數(shù)約80個(gè) 銷(xiāo)售金額銷(xiāo)售金額1600萬(wàn) 成交率成交率80% 總成交率總成交率26.7 累計(jì)推售套數(shù)累計(jì)推售套數(shù)80套累計(jì)

27、推售面積累計(jì)推售面積約13440 累計(jì)推售金額累計(jì)推售金額約11716萬(wàn)推售均價(jià)推售均價(jià)8717元/ 戶型比例戶型比例a型（50） b型（10） c型（40） 銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)約22套預(yù)計(jì)銷(xiāo)售率預(yù)計(jì)銷(xiāo)售率27.5% 銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售面積約3696銷(xiāo)售金額銷(xiāo)售金額約3222萬(wàn) 總成交率總成交率6累計(jì)總成交率累計(jì)總成交率74.6 累計(jì)推出車(chē)位累計(jì)推出車(chē)位20個(gè) 銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售均價(jià)約20萬(wàn)/個(gè) 銷(xiāo)售個(gè)數(shù)銷(xiāo)售個(gè)數(shù)約20個(gè) 銷(xiāo)售金額銷(xiāo)售金額400萬(wàn) 成交率成交率100% 總成交率總成交率33.3 累計(jì)推售套數(shù)累計(jì)推售套數(shù)108套累計(jì)推售面積累計(jì)推售面積約18144 累計(jì)推售金額累計(jì)推售金額約15816萬(wàn)推售均價(jià)推售均價(jià)8717元/ 戶型比例戶型比例a型（55） b型各（5） c型（40） 銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)約60套預(yù)計(jì)銷(xiāo)售率預(yù)計(jì)銷(xiāo)售率55.6% 銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售面積約10080銷(xiāo)售金額銷(xiāo)售金額約8787萬(wàn) 總成交率總成交率13.8累計(jì)總成交率累計(jì)總成交率88.4 累計(jì)推出車(chē)位累計(jì)推出車(chē)位100個(gè) 銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售均價(jià)約20萬(wàn)/個(gè) 銷(xiāo)售個(gè)數(shù)銷(xiāo)售個(gè)數(shù)約100個(gè) 銷(xiāo)售金額銷(xiāo)售金額2000萬(wàn) 成交率成交率100% 總成交率總成交率66.7 累計(jì)推售套數(shù)累計(jì)推售套數(shù)48套累計(jì)推售面積累計(jì)推售面積約8064