南通市場調(diào)研報告

1、謹呈：謹呈： 南通市場調(diào)研報告南通市場調(diào)研報告 上海攜玉上海攜玉 20092009年年1111月月3030日日 印象南通印象南通1：追江趕海追江趕海/長三角長三角“一體兩翼一體兩翼”之北翼之北翼/ 沿江沿海，江蘇最具潛力的沿海開發(fā)區(qū)域；沿江沿海，江蘇最具潛力的沿海開發(fā)區(qū)域； 蘇通大橋的通車，距離上海蘇通大橋的通車，距離上海1 1小時車程，依靠蘇北廉價勞動力，蘇南部分調(diào)整企業(yè)首小時車程，依靠蘇北廉價勞動力，蘇南部分調(diào)整企業(yè)首 選之地，城市輻射力大增。選之地，城市輻射力大增。 江蘇一直實行沿江開發(fā)的戰(zhàn)略，忽略了 沿海地區(qū)的開發(fā)，導(dǎo)致了蘇南蘇中以及 蘇北區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的嚴重不平衡，南通 作為最具潛力的

2、沿海區(qū)域，將是江蘇未 來發(fā)展的重要增長極 江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃 已頒布 實施，規(guī)劃明確，江蘇沿海將建設(shè) 以南通港為龍頭的南部港口群。 印象南通印象南通2：南通南通上海上海寧波寧波“三港三港”并駕齊驅(qū)并駕齊驅(qū) 必將成為長三角經(jīng)濟新的增長極必將成為長三角經(jīng)濟新的增長極 “ “一體兩翼一體兩翼”新格局和上海一小時都市圈，使得南通作為后起之秀，具備了與寧波、新格局和上海一小時都市圈，使得南通作為后起之秀，具備了與寧波、 無錫、蘇州等城市同等競爭的發(fā)展優(yōu)勢。無錫、蘇州等城市同等競爭的發(fā)展優(yōu)勢。 城市支柱產(chǎn)業(yè) gdp (億元) 人均gdp (元) 固定資產(chǎn)投資 (億元) 房地產(chǎn)投資 (億元) 人口數(shù) (萬

3、人) 南通 紡織、機械、電子 化工、建材、船舶業(yè) 2111.8 8 275661265.8518.29766.13 寧波 紡織服裝業(yè)、機械制造業(yè) 臨港工業(yè)、石化工業(yè) 鋼鐵工業(yè)、電力工業(yè) 3433.1608061597.9767.2564.6 無錫 紡織服裝加工精密機械 汽車配套工業(yè)、電子信息 高檔家電業(yè)、特色冶金 精細化工、生物醫(yī)藥業(yè) 3858652031674.22378.12461.74 蘇州 it業(yè)、電器機械制造 儀表制造、化工業(yè) 5700913462360565624 印象南通印象南通3：大橋時代，城市向南。大橋時代，城市向南。 蘇通大橋、崇啟大橋、崇海大橋，三橋鼎立。蘇通大橋、崇啟大

4、橋、崇海大橋，三橋鼎立。 基于市區(qū)地理環(huán)境、未來經(jīng)濟發(fā)展的考慮，南通城市中心將逐步南移，新市政府區(qū)域基于市區(qū)地理環(huán)境、未來經(jīng)濟發(fā)展的考慮，南通城市中心將逐步南移，新市政府區(qū)域 將成為未來城市核心地段。將成為未來城市核心地段。 城市及宏觀分析城市及宏觀分析 1 環(huán)境。 地理位置：地理位置：全面接軌大蘇南，融入上海全面接軌大蘇南，融入上海1小時都市圈小時都市圈 市域面積市域面積 南通市總面積南通市總面積8,001平方公平方公 里，境內(nèi)擁有江海岸線里，境內(nèi)擁有江海岸線365公公 里里 地理位置地理位置 1. .南通位于江蘇省東南部南通位于江蘇省東南部 ，江海匯合處，江海匯合處 2. 首批沿江開放城市

5、，江首批沿江開放城市，江 蘇沿海發(fā)展的第一站蘇沿海發(fā)展的第一站 3. 南通是蘇中，蘇北地區(qū)南通是蘇中，蘇北地區(qū) 融入上海的橋頭堡融入上海的橋頭堡 城市人口城市人口 全市總?cè)丝谌锌側(cè)丝?86萬人萬人 gdpgdp 08年年,全市全市g(shù)dp2,510億元，億元， 比上年增長比上年增長13.3% 南通南通 城市功能定位與發(fā)展戰(zhàn)略：城市功能定位與發(fā)展戰(zhàn)略： 城市功能定位城市功能定位: :上海都市圈副中心城市,上海 北翼現(xiàn)代化港口、工業(yè)、貿(mào)易、旅游城市, 長江流域現(xiàn)代化物流基地 人口發(fā)展規(guī)劃人口發(fā)展規(guī)劃: :2010年 市域城鎮(zhèn)總?cè)丝?18 萬人,2020年 市域城鎮(zhèn)總?cè)丝?16萬人,全市 非農(nóng)業(yè)人口

6、近幾年增長較快，城市經(jīng)濟的發(fā) 展帶動了越來越多的農(nóng)業(yè)人口進入市區(qū)，。 經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀: :工業(yè)化中期、城市化加速期、 經(jīng)濟國際化提升期; 經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略: :實施科教興市、以港興城,接 軌蘇南,接軌大上海; 產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃: :建設(shè)電力能源、食品加工、 船舶制造、現(xiàn)代紡織五大基地;積極發(fā)展機 電一體化、制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè);積極吸 引上海傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移至南通市。 上海都市圈 蘇錫常都市圈 南京都市圈 杭州都市圈 寧波都市圈 南通 南通城市結(jié)構(gòu)：南通城市結(jié)構(gòu)： 沿海經(jīng)濟發(fā)展軸：形成以204國道 為依托的沿海城鎮(zhèn)聚合軸 海安、如皋城鎮(zhèn)圈： 現(xiàn)狀：經(jīng)濟發(fā)展一般，農(nóng)業(yè)開發(fā)為

7、主， 工業(yè)處于轉(zhuǎn)型期 引導(dǎo)：以如城海安為中心，城鎮(zhèn)相向 發(fā)展，形成“雙核型”城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu) 掘港、長沙城鎮(zhèn)圈： 現(xiàn)狀：經(jīng)濟實力較弱，以 農(nóng)業(yè)開發(fā)與灘涂養(yǎng)殖為主； 引導(dǎo)：以發(fā)展掘港鎮(zhèn)為重 心，形成“母子型”城鎮(zhèn) 空間結(jié)構(gòu) 沿江經(jīng)濟發(fā)展軸：以 寧通啟公路為依托的 城鎮(zhèn)聚合軸 南通市城市圈： 現(xiàn)狀：經(jīng)濟實力最強，市域政治經(jīng) 濟文化中心； 引導(dǎo)：以南通市為中心城市，海門、 金沙、長江鎮(zhèn)為次中心城鎮(zhèn)，形成 “一主三副”城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu) 匯龍、呂四城鎮(zhèn)圈： 現(xiàn)狀：經(jīng)濟實力較強，海洋漁業(yè)、 養(yǎng)殖業(yè)、加工業(yè)初具規(guī)模； 引導(dǎo)：依托道路交通，形成以匯 龍為中心，呂四、和合、南陽 “眾星拱月”型城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu) 探究：探究：

8、 1 gdp：南通的國民生產(chǎn)總值近年一 直呈快速增長態(tài)勢，按同比價格計算， 增長幅度基本保持在15%左右。 南通經(jīng)濟潛力尚未充分發(fā)揮, 未來經(jīng) 濟增長預(yù)期較高 2 財政收入：依托南通市國民生產(chǎn)總 值的快速增加，帶動了地方政府財政 收入快速增長, 增長速度保持在20% 以上，07年更達38.2%。 08年財政收入達到390億元,增幅近 30% 宏觀經(jīng)濟：宏觀經(jīng)濟：增速領(lǐng)先全省、未來經(jīng)濟增長預(yù)期較高。增速領(lǐng)先全省、未來經(jīng)濟增長預(yù)期較高。 探究：探究： 1 1、人均、人均gdpgdp，人均國民生產(chǎn)總值也人均國民生產(chǎn)總值也 呈現(xiàn)快速增長趨勢呈現(xiàn)快速增長趨勢 20082008年達年達35,04035,0

9、40元元 2 2、人均可支配收入、人均可支配收入：人均可支配收入人均可支配收入 一直保持平穩(wěn)增長，與國民經(jīng)濟的增一直保持平穩(wěn)增長，與國民經(jīng)濟的增 長速度比較長速度比較, , 相對增長速度較慢相對增長速度較慢 人民生活水平穩(wěn)步提升，但相對薄弱人民生活水平穩(wěn)步提升，但相對薄弱, , 與蘇南三市相比，還有一定的差距與蘇南三市相比，還有一定的差距 3 3、居民存款、居民存款，居民存款余額的年增長居民存款余額的年增長 保持在保持在15%20%15%20%之間之間 0808年已達年已達1,8911,891億元，充分體現(xiàn)出居億元，充分體現(xiàn)出居 民的潛在購買能力民的潛在購買能力, ,充分說明了潛在消充分說明了

10、潛在消 費力費力 探究：探究： 1 1、固定資產(chǎn)投資、固定資產(chǎn)投資，固定資產(chǎn)投資快速固定資產(chǎn)投資快速 增長，占增長，占gdpgdp總量的比值偏高，近總量的比值偏高，近 60%60%，有明顯過熱趨勢，有明顯過熱趨勢 房地產(chǎn)投資占比較低房地產(chǎn)投資占比較低, , 近年來近年來, , 僅占到僅占到 了固投的了固投的10%10%左右左右, ,說明固定資產(chǎn)投資說明固定資產(chǎn)投資 中用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資較多中用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資較多 2 2、下轄縣市、下轄縣市，縣級城市的縣級城市的gdpgdp排名，排名， 均位于江蘇省縣級市前均位于江蘇省縣級市前2020，占比達到，占比達到 25%25%，充分顯示了南通良

11、好的經(jīng)濟基礎(chǔ)，充分顯示了南通良好的經(jīng)濟基礎(chǔ) 及區(qū)域均衡、全面、快速的發(fā)展形勢及區(qū)域均衡、全面、快速的發(fā)展形勢 gdpgdp（億（億 元）元） 人口人口 （萬）（萬） 人均人均gdpgdp （元）（元） 江蘇省縣級江蘇省縣級 市排名市排名 南通全市南通全市251025107867863504035040 海門市360103.2 349009 啟東市325116 2801711 如皋市2801451930015 如東縣265 108.52442417 海安縣25495.826500 20 產(chǎn)業(yè)分析：產(chǎn)業(yè)分析： 探究：探究： 1 1、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，第二產(chǎn)業(yè)占絕對優(yōu)勢，第三產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟體量中的

12、占比不高第二產(chǎn)業(yè)占絕對優(yōu)勢，第三產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟體量中的占比不高, , 低于同類低于同類 三線城市三線城市 2 2、產(chǎn)業(yè)增速、產(chǎn)業(yè)增速，第三產(chǎn)業(yè)增速基本逐年加快，第三產(chǎn)業(yè)增速基本逐年加快，20092009年年, ,第三產(chǎn)業(yè)增速超過第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)增速超過第二產(chǎn)業(yè), , 第三第三 產(chǎn)業(yè)發(fā)展的后勁強大產(chǎn)業(yè)發(fā)展的后勁強大 增長方式：長期以第二產(chǎn)業(yè)的增長拉動經(jīng)濟發(fā)展。增長方式：長期以第二產(chǎn)業(yè)的增長拉動經(jīng)濟發(fā)展。 根據(jù)南通未來產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，今后的支柱產(chǎn)業(yè)仍將是以勞動密集型企業(yè)為主根據(jù)南通未來產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，今后的支柱產(chǎn)業(yè)仍將是以勞動密集型企業(yè)為主 重點發(fā)展 崇 川 開 發(fā) 區(qū) 加快發(fā)展 精細化工 捷利康、先正達電子

13、工業(yè)中天科技 現(xiàn)代紡織東麗、帝人造紙日本王子 新材料（造紙）日本王子出口加工業(yè)出口加工區(qū) 現(xiàn)代物流 吉斯達 船舶修造中遠、川崎電子工業(yè)富士通 食品加工業(yè)寶港油脂汽配工業(yè)汽配生產(chǎn)、安裝 現(xiàn)代紡織紡織控股公司、三友服飾集團新材料工業(yè)南亞塑膠 現(xiàn)代物流南通港集裝箱、運河現(xiàn)代物流中心精細化工醋酸纖維、東洋之花 現(xiàn)代紡織大生集團電子工業(yè)永興多媒體 電力能源天電、華能集團機械制造中集集裝箱 精細化工（新興醫(yī)藥）精華集團冶金工業(yè)寶日制鋼 船舶修造南通亞華、南通港閘造船現(xiàn)代物流 “道口經(jīng)濟”、交通樞紐站 場 行業(yè)典型企業(yè)典型企業(yè)行業(yè) 經(jīng) 濟 開 發(fā) 區(qū) 港 閘 開 發(fā) 區(qū) 產(chǎn)業(yè)重點：產(chǎn)業(yè)重點： 交通布局與規(guī)劃

14、：交通布局與規(guī)劃： 2008年年6月，月，蘇通大橋蘇通大橋正式通車，南通和上海實現(xiàn)正式通車，南通和上海實現(xiàn)“無障礙無障礙”對接對接 接通上海崇明至南通啟東的接通上海崇明至南通啟東的崇啟大橋崇啟大橋，目前建設(shè)之中，目前建設(shè)之中，2010年可望實現(xiàn)全線貫通年可望實現(xiàn)全線貫通 滬崇橋隧滬崇橋隧工程已于工程已于2009年年10月通車，計劃月通車，計劃2010年與崇啟大橋?qū)崿F(xiàn)貫通年與崇啟大橋?qū)崿F(xiàn)貫通 崇明到南通海門的崇明到南通海門的崇海大橋崇海大橋已被列入規(guī)劃已被列入規(guī)劃 滬通鐵路滬通鐵路連接南通、常熟、太倉、昆山及上海連接南通、常熟、太倉、昆山及上海,設(shè)計時速設(shè)計時速160公里，全長公里，全長225公

15、里，計劃公里，計劃 2009年內(nèi)開工建設(shè)年內(nèi)開工建設(shè) 蘇通大橋蘇通大橋 崇啟大橋崇啟大橋 滬崇隧道滬崇隧道 滬通鐵路公滬通鐵路公 路兩用橋路兩用橋 南通市區(qū)南通市區(qū) 崇海大橋崇海大橋 主城規(guī)劃：主城規(guī)劃： 1、發(fā)展方向:南通主城區(qū)和 通州城區(qū)相向發(fā)展,主城區(qū)將 主要發(fā)展東東, ,南方向南方向 2、預(yù)計，未來的城區(qū)內(nèi)的城 南板塊（新市政府及cbd區(qū) 域）、南通開發(fā)區(qū)板塊和城 東板塊（外環(huán)東至通州區(qū)域） 將是城市主要發(fā)展方向，城城 南板塊相對更具優(yōu)勢南板塊相對更具優(yōu)勢 城南板塊城南板塊 城東板塊城東板塊 開發(fā)區(qū)板塊開發(fā)區(qū)板塊 南通行政南通行政 中心中心 總結(jié)：總結(jié)： l 南通市經(jīng)濟近年來呈現(xiàn)快速發(fā)

16、展,下轄區(qū)縣齊頭并進，在江蘇省gdp排名中已躍居第4，蘇 中，蘇北區(qū)域內(nèi)處于領(lǐng)先水平, 經(jīng)濟潛力尚未充分發(fā)揮,未來經(jīng)濟增長預(yù)期較高 l 固定資產(chǎn)投資快速增長，占gdp總量比值偏高，有過熱趨勢,但基本集中于基礎(chǔ)建設(shè)投資 l 城區(qū)人口增加趨勢明顯,但基本源于本地農(nóng)業(yè)人口和下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)及蘇北南移的導(dǎo)入人口;城市居 民的購買能力相對于長三角其他發(fā)達的城市仍顯薄弱,居民的生活水平還待于進一步提高 l 第二產(chǎn)業(yè)是拉動南通經(jīng)濟發(fā)展的主要力量,南通未來一段時間內(nèi)的支柱產(chǎn)業(yè)仍將是以勞動密 集型為主,但第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢頭,09年三產(chǎn)增速已經(jīng)超過二產(chǎn) l 對外聯(lián)系不斷強化標(biāo)志著南通正式進入了上海市“1小時都市圈

17、”, 將迎來巨大的發(fā)展機遇, 加快建設(shè)長三角北翼經(jīng)濟中心、江海交匯的現(xiàn)代國際港口城市的戰(zhàn)略進程 l 未來的主城區(qū)發(fā)展規(guī)劃決定了- 市區(qū)東南兩向?qū)⑹俏磥沓鞘兄攸c發(fā)展方向, 城南板塊無疑最 具優(yōu)勢 l 憑借與上海及蘇南城市的聯(lián)系不斷強化, 自身勞動密集型產(chǎn)業(yè)的規(guī)模效應(yīng)及良好的投資環(huán)境, 南通將對上海及周邊城市形成一定的吸引力,同時對蘇北蘇中區(qū)域展現(xiàn)出強大的輻射能力 地產(chǎn)市場地產(chǎn)市場 概況。 2 政策分析：政策分析： 2010年上半年房價低探或企穩(wěn)的可能性較大年上半年房價低探或企穩(wěn)的可能性較大 隨著各地控制公積金貸款的發(fā)放，控制商業(yè)貸款的投入，并逐步提高利率，房價 將逐步企穩(wěn)。進行新一輪購地開發(fā)商的

18、資金壓力將逐步加大。年前也就是2月份前， 迫于資金回籠的壓力，部分開發(fā)商將對房價進行外松內(nèi)緊的微調(diào)，甚至可能出現(xiàn) 下調(diào)。 規(guī)范南通房地產(chǎn)市場交易行為，穩(wěn)定房價規(guī)范南通房地產(chǎn)市場交易行為，穩(wěn)定房價 11月20日，市房管局出臺了關(guān)于進一步規(guī)范商品房銷售行為的通知從2009年 12月1日起開始實施。將加強商品房預(yù)售許可管理，加強商品房預(yù)售方案管理，進 一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售行為。如政策能落實到位，那么，房價有希望企 穩(wěn)，進而推動樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。 長遠來看，南通房價走高的趨勢較強長遠來看，南通房價走高的趨勢較強 隨著土地價格及南通經(jīng)濟的發(fā)展，南通房價從長期來看，將處于上升通道。 地產(chǎn)投資額分析

19、：地產(chǎn)投資額分析： 近幾年，南通房地產(chǎn)行業(yè)保持較快發(fā)展勢頭，投資增速保持在25%以上，最高值 達到34.8%，遠超過12的合理增長速度。 07年增長速度開始放緩，房地產(chǎn)投資逐步走向理性增長速度。 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比值合理范圍在22-28 ，近4年房產(chǎn)投資占固定資產(chǎn) 投資的比例偏少 投資增速快，投資基數(shù)較低，未來增長空間較大 土地市場土地市場政策、價量分析政策、價量分析 南通是全國土地制度改革試點市，相對于其他地區(qū)，土地市場更為透明、規(guī)范、公開公正 南通整體土地市場一直控制的較好，沒出現(xiàn)盲目推地的現(xiàn)象，且存量土地較少，這也使得 近幾年南通房地產(chǎn)市場保持健康發(fā)展態(tài)勢勢。 “保障性居住用地”

20、的推出力度較大，一定程度上抑制了房地產(chǎn)的爆發(fā)性增長，促進了房 地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。 土地競拍價格2006-2007年漲幅較大， 2007年達到頂峰,160.8萬元/畝。 08年 土地出讓中以工業(yè)用地為主，拉低了成 交價格 從土地量來看，07年也達到高峰，區(qū)域 以城南為主，另外，城東區(qū)域也新增了 大量的土地供應(yīng)，在整體市場分布上， 南通東南兩向?qū)⒊尸F(xiàn)持續(xù)擴張的態(tài)勢東南兩向?qū)⒊尸F(xiàn)持續(xù)擴張的態(tài)勢 土地市場土地市場結(jié)構(gòu)分析及總結(jié)結(jié)構(gòu)分析及總結(jié) 07年出讓的26塊住宅用地中: 保障性住宅達11塊，達42%，商住類型 27%，純居住的僅有8塊 南通在控制土地利用方面，效果較好 08年南通市繼續(xù)擴大保障性住

21、宅，同 時萎縮一定的純住宅的開發(fā)量，應(yīng)付 較為不佳的宏觀形式，為后幾年房地 產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行，做了一定的保障。 純居住地塊以及商住地塊基本已超越底價的價格成交。同時，保障性住宅則基本以底價成交 外來大開發(fā)商開始入駐南通，如：綠城、萬通、萊茵達等，高端、品牌開發(fā)商的入駐，將給 房地產(chǎn)市場住宅品質(zhì)的提升起到較大的作用 總體來看，由于土地市場較好的控制，南通房地產(chǎn)市場保持健康發(fā)展的態(tài)勢 商品房市場：商品房市場： 銷售面積與竣工面積比值從06年開始大于1， 近年來, 南通商品房市場供求關(guān)系較為合理，部 分出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，這也導(dǎo)致06年、07年 價格漲幅較快的原因之一 南通06、07年市場需求得到了

22、集中的釋放，而 跟據(jù)07-08年土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，非保障性住宅 用地實際推出量不大, 預(yù)計供求關(guān)系仍將維持在 合理、健康的水平 由于南通較好的政策導(dǎo)向，市場一直供求穩(wěn)定 在合理的水平，南通市區(qū)的商品房均價保持平 穩(wěn)增長 2008年市區(qū)的商品房均價為5800元/平米 2009年上半年市區(qū)商品住宅均價達到6333元 /平米, 主要是由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,一批高檔 樓盤集中上市,如博園嵐郡、玉蘭公寓、金河名 人世家等 商品房市場總結(jié)：商品房市場總結(jié)： u南通房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，近年來房地產(chǎn)投資額快速增加，由于占固定資產(chǎn)投資的比例較 低，未來房地產(chǎn)投資增幅空間仍然較大，目前房地產(chǎn)投資增速開始放緩，趨于

23、理性，城市房 地產(chǎn)行業(yè)處于平穩(wěn)發(fā)展階段 u 南通市商品房價格處于平穩(wěn)增長階段和健康合理水平，南通市場相對封閉，需求較為剛性， 投資性購房比例低，本地居民的收入水平不能完全支撐上漲的商品房價格，這將阻礙南通房 價進一步上漲的速度，預(yù)計今后一段時間內(nèi)仍然以中檔商品房購房需求為主，社會購買力水 平在短期內(nèi)不會有較大的提升，商品房的價格漲幅將放緩，不會出現(xiàn)明顯快速的上升 u由于城市的東、南兩向快速擴張和城市人口的增加，預(yù)計南通商品房量的需求將持續(xù)增加； 07-08年,非保障性住宅用地實際推出量不大, 預(yù)計供求關(guān)系仍將維持在合理健康的水平,部分 出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面 u 南通進入上?！?小時都市圈”后與上

24、海及蘇南城市的聯(lián)系加強，城市發(fā)展優(yōu)勢逐步體現(xiàn)， 預(yù)計真正意義上的高端商品房需求在價格與量上都將有所增加，未來仍有一定的發(fā)展?jié)摿?空間 板塊分析：板塊分析： 城北城北 城南城南 城中城中 城東城東 開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū) u從實際市場特點看，南通市區(qū)主要分五大房地產(chǎn) 板塊：城中、城南、城東、城北、開發(fā)區(qū)。 各區(qū)域住宅平均銷售價格各區(qū)域住宅平均銷售價格 區(qū)域 均價（元/平方米） 城中 650013000 城北 45006000 城南 600013000 城東 45008500 開發(fā)區(qū) （能達商務(wù)區(qū)域） 45005000 城南板塊 城南板塊區(qū)域劃分：洪江路以南的崇川區(qū)域及開發(fā)區(qū)北向的軍山區(qū)域 本區(qū)域由南通新

25、市政府搬遷而形成的新城區(qū)域，同時具有狼山、軍山、園博園等風(fēng)景 景觀優(yōu)勢。未來該區(qū)域?qū)⒊蔀槟贤ǔ鞘械男潞诵膮^(qū)域。規(guī)劃和建設(shè)有cbd、體育會展中心 等，居住環(huán)境也非常宜人。 區(qū)域內(nèi)目前在售的新項目較多，主要集中于城市行政中心區(qū)域分布，狼山,軍山等風(fēng) 景區(qū)周邊也有較多樓盤 城市行政中心區(qū)域，代表樓盤有中南世紀城、綠地玉蘭公寓，價格在600010600元 /平米 自然風(fēng)景區(qū)域，代表樓盤有博園嵐郡 、金河名人世家 、優(yōu)山美地，價格在6000 13000元/平米 城南板塊，南通未來城市發(fā)展的重點區(qū)域城南板塊，南通未來城市發(fā)展的重點區(qū)域 u 區(qū)位優(yōu)勢明顯區(qū)位優(yōu)勢明顯 u 發(fā)展前景好發(fā)展前景好 u 南通市場傾

26、向南通市場傾向 u 客戶需求客戶需求 u 周邊環(huán)境周邊環(huán)境 u 配套設(shè)施配套設(shè)施 未來南通市行政、經(jīng)濟、文化和居住的新城市中心 南通城市發(fā)展的里程碑 南通“十五”計劃確定的五大重點發(fā)展地區(qū)之一 以新政府大樓為核心的新城發(fā)展將成為南通未來10年城市發(fā)展 的熱點區(qū)域 體育會展中心、城市cbd、行政中心所在地，周邊配套皆以國 際化新城的規(guī)劃思路配置 道路系統(tǒng)完善，可達性好、交通便捷 對社區(qū)環(huán)境和社區(qū)氛圍關(guān)注程度不斷提高 政府所在地，南通人認知度高 環(huán)境資源優(yōu)勢突出: 周邊有濱江公園,狼山風(fēng)景區(qū),園藝博覽園等 風(fēng)景秀美 大盤，名盤概念開始顯現(xiàn)，具有發(fā)展?jié)摿?地傾東南，城南、城東將是主要發(fā)展方向，城南占

27、據(jù)明顯優(yōu)勢 城南板塊發(fā)展優(yōu)勢 城南板塊典型樓盤 綠城玉蘭公寓 -行政中心區(qū)域 地理位置：世紀大道 容積率：1.73 停車位: 750 產(chǎn)品類型：小高層、高層 總建面積：16.7萬 銷售均價：10，600元/平方米 開盤時間：2009年6月 交房日期：2010年8月 開發(fā)商：綠城集團 簡評：從09年開盤，價格一路刷新走高，目前10，600元/平米的銷售均價，現(xiàn) 最高單價已達到13，500元/平米。在城南區(qū)域甚至整個南通市區(qū)的在售樓盤中均處 于最高水平（該項目于07年7月以4400元的樓板價成交，高出底價3000元成交。） 門窗：斷橋彩鋁 窗：雙層中空玻璃 公共區(qū)域以及地下大廳均4星級裝修標(biāo)準(zhǔn) 城

28、東板塊區(qū)域劃分：主要是外環(huán)東路 至通州延伸段區(qū)域 城東區(qū)域目前整個面貌比較陳舊，但 整體經(jīng)濟處于較好的水平，具有較大的發(fā) 展?jié)摿翱臻g，目前推出代表產(chǎn)品有：萬 通城、蘇建花園城等,均價在45008500元/ 平米 城東板塊 開發(fā)區(qū)板塊區(qū)域劃分：星湖大道以南 南通經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是國家級開發(fā)區(qū)，前 期其房地產(chǎn)項目主要是以配套開發(fā)區(qū)為主 的項目，目前隨著開發(fā)區(qū)的發(fā)展，帶來越 來越多的外區(qū)人口導(dǎo)入。 該板塊區(qū)域以北，有軍山風(fēng)景區(qū)的低 密度產(chǎn)品 代表能達商務(wù)區(qū)，面積: 規(guī)劃總占地 2000畝，總建筑面積163萬平方米 功能定位:南通經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的行 政辦公區(qū)、金融商貿(mào)區(qū)、商務(wù)活動區(qū)、商 業(yè)娛樂區(qū)、配套服務(wù)

29、區(qū)、高尚居住區(qū) 。 能達商務(wù)區(qū)域均價在 4500元/平米左 右 開發(fā)區(qū)板塊 城中板塊區(qū)域劃分：主要為崇川區(qū)中 部 城中板塊做為南通的城市中心，是整 個南通房地產(chǎn)價格的核心的最高點。 面積99.67平方公里，人口54.89萬， 下轄兩鎮(zhèn)、八街道，是南通市人口最密集。 項目以圍繞濠河分布的項目價格最高， 成為整個南通區(qū)域的價格巔峰 目前在售的新項目較少，絕大部分項 目都處于尾盤銷售階段 區(qū)域在售樓盤均價在650013000 （聯(lián)排）元/平米 城中板塊 城北板塊區(qū)域劃分：城北區(qū)域主要包 括目前行政上的港閘區(qū) 港閘區(qū)位于我國首批對外開放的十四 個沿海港口城市之一，是南通市區(qū)以工業(yè) 為主、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為輔

30、、城市居住相配套 的重要組團。 目前該區(qū)域工業(yè)廠房眾多，居住氣氛 較差 區(qū)域內(nèi)住宅項目整體品質(zhì)不高，檔次 一般，價格也處于南通較低的水平，均價 在 4500- 6000元/平米 通呂運河把城北區(qū)域劃分成兩部分， 其中運河以北的區(qū)域發(fā)展要遠遠落后與運 河以南的區(qū)域 城北板塊 0909年土地市場年土地市場 分布。 3 23 24 22 25 城中區(qū)城中區(qū) 港閘區(qū)港閘區(qū) 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 城南區(qū)城南區(qū) 城東區(qū)城東區(qū) 位于港閘區(qū)位于港閘區(qū),相對偏遠落后相對偏遠落后 商辦商辦,旅游產(chǎn)業(yè)為主旅游產(chǎn)業(yè)為主 未開始動遷未開始動遷,拆遷量大拆遷量大 開發(fā)體量較小開發(fā)體量較小 關(guān)注地塊關(guān)注地塊 09年

31、, 南通土地招商會 共推介地塊25幅 20 10 7 11城中區(qū)城中區(qū) 89 15 16 19 6 5 2 1 17 21 13 18 港閘區(qū)港閘區(qū) 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 城南區(qū)城南區(qū) 城東區(qū)城東區(qū) 26 4 3 地塊介紹 城南區(qū)域城南區(qū)域 3號號 濱江公園東側(cè)地塊濱江公園東側(cè)地塊 城中區(qū)域城中區(qū)域 城東區(qū)域城東區(qū)域 能達商務(wù)區(qū)能達商務(wù)區(qū) 4號號 體育會展中心東側(cè)地塊體育會展中心東側(cè)地塊 8號號 原通棉二場及周邊地塊原通棉二場及周邊地塊 9號號 原合成纖維廠及周邊地塊原合成纖維廠及周邊地塊 18號號 原縱橫國際及周邊地塊原縱橫國際及周邊地塊 14號號 外環(huán)東路西法倫寺河北側(cè)地塊外環(huán)東路

32、西法倫寺河北側(cè)地塊 12號號 濱河?xùn)|城南側(cè)地塊濱河?xùn)|城南側(cè)地塊 26號號 能達商務(wù)區(qū)地塊能達商務(wù)區(qū)地塊 2009年推出年推出 2009年推出年推出 2009年推出年推出 2010年后推出年后推出 萬通地產(chǎn)萬通地產(chǎn)8.26成成 交交 2010年后推出年后推出 2010年后推出年后推出 華潤置地華潤置地10月月16 日成交日成交 地塊 本報告是嚴格保密的。 辦公樓部分辦公樓部分 4 探究。 辦公用地：辦公用地： 從辦公用地量出讓來看，05年達到小高峰，07年又迎來一次高峰，區(qū)域以城南為主，另外，城東區(qū) 域也增加了不少的辦公土地供應(yīng)， 辦公用地 競拍價格2004年達到頂峰，達到326.16萬元/畝，

33、此后一路震蕩，至08年才有所回升，達 230萬/畝左右。 按照線型布局發(fā)展：沿人民路、南大 街、青年路、工農(nóng)路發(fā)展； 作為南通連接外省市的必經(jīng)之路工農(nóng) 路，依托其交通道路的便捷，成為南通辦 公樓近年來開發(fā)的主要線路，并且由中段 向南北方向發(fā)展； 姚港路躍龍路辦公樓供應(yīng)量不大。 南通辦公樓特征分布 青年路 16% 南大街 14% 工農(nóng)路 30% 其他區(qū)域 5% 姚港路/躍龍 路 10% 人民路 25% 姚港路/躍 龍路 18% 工農(nóng)路 40% 南大街 18% 人民路 18% 青年路 6% 全市分布特征高檔辦公樓分布 南通辦公樓特征檔次 按個數(shù)按個數(shù) (%) 20 18 30 11 低檔高檔中檔

34、自用自用 按個數(shù)按個數(shù) (%) 20 18 30 11 低檔高檔中檔 自用自用 按建筑面積按建筑面積 (%) 中檔 36% 低檔 22% 高檔 42% 22% 20% 35% 23% 低檔高檔中檔 自用自用 按建筑面積按建筑面積 (%) 中檔 36% 低檔 22% 高檔 42% 22% 20% 35% 23% 低檔高檔中檔 自用自用 低檔 25% 中檔 38% 高檔 37% 南通高檔辦公樓所占比 重較大，但是23%都是機構(gòu) 自建自用； 中低檔辦公樓中機構(gòu)自 用的物業(yè)基本無； 自用的高檔辦公樓中歸 屬于銀行、政府、電信、保 險等機構(gòu)，成為這些機構(gòu)在 南通的總部； 在高檔辦公樓中機構(gòu)自 用的大樓比

35、其他大樓品質(zhì)更 高些。 南通辦公樓特征入住率 南通高檔辦公樓需求 大，供應(yīng)少，導(dǎo)致其多個 物業(yè)達到滿租； 由于南大街受到交通 道路限制，制約了其辦公 樓的發(fā)展，入住率也因此 下滑； 青年路和姚港路由于 離港口近，而吸引了大量 的物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的入駐， 入住率也排行較前； 工農(nóng)路則憑借其便捷 交通，成為辦公樓供應(yīng)最 大的區(qū)域，同時也吸引了 大量企業(yè)入住 。 下限 均值 上限上限 按檔次分按檔次分 (%) 全市平均值全市平均值 86% 下限 均值 上限上限 按檔次分按檔次分 (%) 全市平均值全市平均值 86% 90% 81% 92% 83% 94% 0 5 10 15 20 25 30 工農(nóng)路南

36、大街青年路人民路姚港路/躍龍路 70% 75% 80% 85% 90% 95% 65% 85% 55% 82% 95% 80% 90% 100% 94% 低檔高檔中檔 南通辦公樓特征租金 南通市的租金水平在 10-55元/月間； 南通城市由西向東發(fā) 展，老城區(qū)早期建造的辦 公樓較舊，物業(yè)檔次和租 金也逐步下滑； 人民中路、躍龍路、 青年中路、工農(nóng)路圍合的 區(qū)域商業(yè)商務(wù)及旅游酒店 業(yè)均比較發(fā)達，高品質(zhì)辦 公樓基本沿這些區(qū)段分布 建造，在這些區(qū)段形成了 租金高地。 按檔次分按檔次分 (元/平方米/月) 下限 均值 上限上限 10 40 22 13 47 28 55 38 20 低檔高檔中檔 按檔次

37、分按檔次分 (元/平方米/月) 下限 均值 上限上限 10 40 22 13 47 28 55 38 20 低檔高檔中檔 南通辦公樓特征物業(yè)管理費 南通市的物業(yè)費用尚 可，峰值集中在2-2.5元/ 平方米/月； 南通辦公樓的物業(yè)管 理水平整體不高，即使是 高品質(zhì)的辦公樓管理上也 不是很完善。 全市分布比例 (元/平方米/月) 2.5-3.0 28% 3.0以上 10% 2-2.5 49% 1.5以下 13% 按檔次分按檔次分 (元/平方米/月) 下限下限 上限上限 2.5 2.0 1.5 2.0 3.0 4.5 高檔中檔低檔 南通辦公樓特征裝修 南通的辦公樓早期交 付時候的走道基本不裝修； 目

38、前交付的辦公樓走道基 本都鋪設(shè)地磚； 辦公樓多數(shù)無大堂， 所用的電梯最多的品牌是 上海三菱，多數(shù)大樓的電 梯都無品牌。 三菱三菱 otis otis 其他品牌其他品牌kone dovfr toshiba 黑馬 蒙哥馬利 南通金東 南通中天奧 現(xiàn)代 永大日立 水泥地 38% 大理石 8% 地磚 54% 有 26% 無 74% 其他品牌 14% otis 9% 無 49% 三菱 28% 走道大堂 電梯 金融匯（暫） 南通大飯店 熔盛大廈（場地平 整） 國際貿(mào)易中 心 海外聯(lián)誼大 廈 安泰大廈（辦公 改酒店） 中南世紀城 健馬房產(chǎn)（蘇建 國際大酒店） 掛牌地塊 （綜合） 潛在辦公樓項目 在售辦公項目

39、 含辦公項目用地 住宅項目 其他 新城辦公項目新城辦公項目 鑫乾國際廣鑫乾國際廣 場場 主要在售辦公樓南通國際貿(mào)易中心 物業(yè)類別物業(yè)類別 ：寫字樓 項目特色項目特色 ：投資地產(chǎn) 建筑類別建筑類別 ：高層 占地面積占地面積:17595平方米 總建筑面積總建筑面積:79821.67平方米平方米 裝修狀況裝修狀況 ：毛坯 物業(yè)地址物業(yè)地址 ：新城區(qū)園林路和崇川路的交界處 交通狀況交通狀況 ： 301路，13、22、31路，41路 入住時間入住時間 ：2010-10-31 容容 積積 率率 ：4.53 綠綠 化化 率：率： 36% 售價：售價：1萬1.2萬元/平方米 物物 業(yè)業(yè) 費：費： 5元/平方米

40、月 月租金：月租金：50元/平方米月 物業(yè)公司物業(yè)公司 ：南通保華物業(yè)管理有限公司 開開 發(fā)發(fā) 商商 ：保華興東置業(yè)（江蘇）有限公司 南通國際貿(mào)易中心有著80平方米的展廳，大堂中庭挑高20.8米。12部電梯，1000兆 寬帶入戶，另有閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、煙霧感應(yīng)系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、雙空 調(diào)溫控節(jié)能系統(tǒng)、多媒體會議系統(tǒng)，是南通市首個5a級高檔辦公樓。 主要在售辦公樓海外聯(lián)誼大廈 物業(yè)類別物業(yè)類別 寫字樓、其他 建筑類別建筑類別 高層 裝修狀況裝修狀況 毛坯 占地面積占地面積:12642平方米 總建筑面積總建筑面積:50925平方米 物業(yè)地址物業(yè)地址 工農(nóng)路和世紀大道交界處東側(cè) 交通狀況交通狀況 13路、22路、31路、37路、37b路、38 路、39路、301路等多條公交線路 入住時間入住時間 2010-12-31 容容 積積 率率 3.49 綠綠 化化 率率 30% 銷售價格：60887688元/平方米 物物 業(yè)業(yè) 費費 暫無 物業(yè)公司物業(yè)公司