佛山三水時代廣場商業(yè)全案策劃報告234頁

1、目錄 n宏觀經(jīng)濟分析 n房地產(chǎn)市場研究 n項目分析 nswot分析 n競爭市場分析 n項目開發(fā)內(nèi)容建議 n財務(wù)或市場接受程度測試 宏觀市場分析宏觀市場分析 （一）、廣佛區(qū)域市場研究（一）、廣佛區(qū)域市場研究 1相關(guān)市場狀況分析 11 廣佛宏觀環(huán)境狀況分析 1.1.1 廣佛區(qū)域概況 廣佛兩市自然地域連為一體，均位于珠江三角洲 河網(wǎng)區(qū)的腹地。 行政區(qū)劃上，廣州市與佛山市相互接壤。 其中，花都區(qū)與三水區(qū)接壤，白云區(qū)、荔灣區(qū)、 芳村區(qū)與南海區(qū)接壤，番禺區(qū)與南海、順德兩區(qū) 接攘。 廣佛兩個城市之間交 通基礎(chǔ)設(shè)施相互滲透，交 通路網(wǎng)直接連通，兩個城 市之間交通基礎(chǔ)設(shè)施的相 互滲透構(gòu)成了兩市經(jīng)濟融 合的空間基

2、礎(chǔ)。 1.1.2 廣佛交通狀況 1.1.3廣佛經(jīng)濟發(fā)展 1.1.3.1廣佛都市圈廣佛都市圈 都市圈是一種經(jīng)濟地理概念，是城市群（帶）的一 種空間表現(xiàn)形式，是由核心城市（中心城市）及周 邊大中小城市和地域共同組成的緊密的一體化區(qū)域。 都市圈最根本的優(yōu)勢就是可以實現(xiàn)資源優(yōu)化。 1）名詞解釋：都市圈 都市圈以其高密度的城市和人口以及巨大的城市體 系規(guī)模區(qū)別于其他地區(qū)和其他城市類型。 具有如下特征： 有一個或兩個高能級的特大城市（中心、樞紐） 大中小城市成圈層結(jié)構(gòu)布局（等級規(guī)模合理） 是聯(lián)結(jié)國內(nèi)、國際的樞紐，經(jīng)濟發(fā)達而強大，并 參與國際分工，融入國際經(jīng)濟體系 完善而綜合的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，并呈動態(tài)發(fā)展優(yōu)化 密

3、集的基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)（如交通網(wǎng)、航空網(wǎng)等） 廣佛都市圈的發(fā)展方向為廣東的核心都市圈 開放的、多元的突出嶺南風(fēng)格的文化型都市圈 以香港為中心的珠三角都市圈中的樞紐型都市圈 以廣州為中心、佛山為副中心的雙城式都市圈 2）廣佛都市圈總體定位 廣佛都市圈既是珠三角、廣東地區(qū)的地 理中心及產(chǎn)業(yè)鏈條中心、行政管理中心，也 是未來泛珠三角的中心： 2002年，廣佛都市圈已初具規(guī)模，中心城市廣州 市區(qū)人口達700萬人，副中心佛山市區(qū)人口接近 100萬。 2005年,廣州gdp達到5300億,佛山2400億,兩市 相加約7800億。 近年來,廣州和佛山經(jīng)濟發(fā)展很快,特別是佛山,年增 長超過20%,兩市一年gdp增加

4、將超過1000億。 在全國綜合實力前三位的城市中，廣佛都市圈在面 積上將超過上海，在gdp上將超過北京，在人口上 將超過以上兩個大城市（上海、北京）。 3）建設(shè)發(fā)展 1.1.3.2 廣佛經(jīng)濟一體化 廣佛都市圈 珠三角區(qū)域 廣州和佛山在地理上相連、 產(chǎn)業(yè)上相關(guān)、生活上相依，文 化同源。一體化大大強化廣州 作為珠三角的中心和龍頭的地 位，擴大中心城市的區(qū)域輻射 力， 廣佛經(jīng)濟一體化的進程， 有利于有效整合和最大限度發(fā) 揮廣佛經(jīng)濟互補優(yōu)勢，打造中 國最重要的制造業(yè)基地和服務(wù) 業(yè)的龍頭，共同推動“泛珠三 角”成為最具活力和國際競爭 力的經(jīng)濟區(qū)域之一。 1.3.3“廣佛”大都市結(jié)構(gòu)規(guī)劃 通過廣佛“都市區(qū)

5、協(xié) 同發(fā)展”戰(zhàn)略，融入“港 深廣佛珠澳”的區(qū)域 整體空間發(fā)展，形成結(jié)構(gòu) 有機的“馬蹄狀”大都市 帶?；凇爸槿恰毙陆?jīng) 濟轉(zhuǎn)型的背景，構(gòu)筑全球 性專業(yè)“經(jīng)濟板塊”，從 而形成具有特色的“廣 佛”大都市區(qū)。 佛山宏觀經(jīng)濟狀況佛山宏觀經(jīng)濟狀況 1. 人口分布人口分布 佛山市常住人口560多萬，戶籍人口338.98萬人，占 廣東省4.3的人口，其中禪城區(qū)常住人口占96萬人，桂城 占21萬人。 2. 交通狀況交通狀況 佛山市距廣州，中山，江門，珠海，肇慶，東莞，清遠等工商 業(yè)城市均在50公里以內(nèi)（佛山至廣州16公里），便于對外經(jīng)濟聯(lián) 系。廣港鐵路橫貫全市東西，經(jīng)過佛山的公路干線包括：廣海、 廣珠、廣佛

6、高速公路、佛開高速公路和廣深珠高速公路等。50多 條主要水道，近1000公里的通航里程和20多個口岸，交通運輸四 通八達。 2006年底竣工的佛山“一環(huán)”城際快速干線，實現(xiàn)交 通建設(shè)“半小時交通圈”和“15分鐘上高速路網(wǎng)”的規(guī)劃目標。 另外，正在加快建設(shè)廣佛地鐵，將實現(xiàn)與廣州地鐵網(wǎng)及規(guī)劃中的 珠三角城際快速軌道交通網(wǎng)連接。 近年來佛山重點引進和發(fā)展電子信息、新材料、生物醫(yī) 藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，改造、提升、加強家用電器、陶瓷建材、 塑料五金、食品飲料、金屬材料加工及制品等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，培育 一批具有自主知識產(chǎn)權(quán)和較強國際競爭力的名牌產(chǎn)品，支持一 批科技型、品牌型的骨干企業(yè)發(fā)展壯大，引導(dǎo)中小企業(yè)向“專、

7、 精、特、新”方向發(fā)展。走出一條科技含量高、經(jīng)濟效益好、 資源消耗低、環(huán)境污染少、人力資源優(yōu)勢得到充分發(fā)揮的新型 工業(yè)化道路。 3. 產(chǎn)業(yè)特征產(chǎn)業(yè)特征 2006年，佛山市生產(chǎn)總值2926.72億元、增 長19.3；按常住人口計算，人均生產(chǎn)總值 50207元（折合6276美元），增長18.2； 20002005年佛山gdp比較： 年度200020012002200320042005 gdp(億元)948.37 1189.1 9 1328.5 5 1578.4 9 1918.0 4 2379.8 gdp增長率 11.30 % 13.20 % 13.40 % 17.40 % 18.30 % 19.2

8、0 % 注：上表gdp數(shù)據(jù)以2005年的佛山市國民經(jīng)濟及社會發(fā)展公報為準。 4.1 gdp研究 4. 經(jīng)濟現(xiàn)狀 4.2 4. 經(jīng)濟現(xiàn)狀 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與gdp分析 年度年度20002000200120012002200220032003200420042005 國內(nèi)生產(chǎn)總值 （億元） 957.21068.4 1175.9 2 1381.61653.72379 國內(nèi)生產(chǎn)總值增 長 11.20%11.10%11.80%16.10%16.30%19.2% 第一 產(chǎn)業(yè) 數(shù)值66.0668.5472.1482.3177.0883.43 增長7.20%4.90%5.10%0%3.80%5.4% 第二 產(chǎn)業(yè) 數(shù)值

9、505.75566.28625.75959.15764.621437.79 增長11.40%12.80%12.50%20.9%21.10%25.8% 第三 產(chǎn)業(yè) 數(shù)值385.39433.54478.03612.24539.89858.58 增長11.50%9.90%12.10%11.9%11.30%10.9% 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 6.9:52.8: 40.3 6.4:53: 40.6 6.1:53. 2:40.7 5.6:55. 3:39.1 5:58:3 7 3.5:60.4: 36.1 人均生產(chǎn)總值 （萬元） 2.893.23.494.044.755.1 人均國內(nèi)生產(chǎn)總 值增長 9.90%10.00

10、%10.80%14.70%14.5%10% 國內(nèi)生產(chǎn)總值分析表 4.3 4. 經(jīng)濟現(xiàn)狀 固定資產(chǎn)投資分析 佛山城市固定資產(chǎn)投資分析表 年度年度19991999200020002001200120022002200320032004200420052005 國內(nèi)生產(chǎn) 總值 增長率9.50% 11.20 % 11.10 % 11.8 0% 16.1 0% 16.3 % 19.2 % 增長率 增幅 - 3.60% 1.70% - 0.10% 0.70 % 4.30 % 0.2%2.9% 全社會固 定資產(chǎn)投 資 增長率9.10% 22.30 % 19.70 % 21.9 0% 45.9 0% 33.4

11、 % 33.8 % 增長率 增幅 5.90% 13.20 % - 2.60% 2.20 % 24.0 0% - 12.5 % 0.4% 房地產(chǎn)開 發(fā)投資 增長率 10.50 % 37.60 % 19.90 % 12.8 0% 7.60 % 8.9% 47.3 % 增長率 增幅 - 5.00% 27.10 % - 17.70 % - 7.10 % - 5.20 % 1.3% 36.4 % 城市房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)分析表 年度年度19991999200020002001200120022002200320032004200420052005 a.a.國內(nèi)生產(chǎn)國內(nèi)生產(chǎn) 總值總值 數(shù)值數(shù)值833.799

12、57.2 1068.3 6 1175.9 2 1381.61653.72347 增長增長 率率 9.50%11.20%11.10%11.80%16.10%16.3%19.2% b.b.全社會固全社會固 定資產(chǎn)投資定資產(chǎn)投資 數(shù)值數(shù)值162.7198.96238.2290.43423.69565.4756.42 b/ab/a20%21%22%25%31%33.2%33.8% c.c.房地產(chǎn)開房地產(chǎn)開 發(fā)投資發(fā)投資 數(shù)值數(shù)值43.8360.3272.3481.687.8396.4141.99 c/bc/b27%30%30%28%21%17%18.7% 4.4 4. 經(jīng)濟現(xiàn)狀 房地產(chǎn)開發(fā)投資分析 4

13、.5 4. 經(jīng)濟現(xiàn)狀 社會消費情況分析 1999200020012002200320042005 社會消費品零售總額303.82337.55374.85419.8473.19542.19634.47 社會消費品零售總額增長 率 10.1%11.1%11.1%12%12.7%14.6%17% 20012002200320042005 年人均可支配收入（元/人、 年） 1360013582148271604517424.2 年人均消費支出（元/人、年）9768103421126412773.5114213.5 年人均可支配收入增長13.30%-0.10%9.10%8.20%8.6% 年人均消費支出

14、增長7.40%5.87%8.90%13.40%14.1% 5.佛山市的城市規(guī)劃發(fā)展綜述 “大佛山大佛山”層面的戰(zhàn)略定位：層面的戰(zhàn)略定位： （1）以）以“產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)業(yè)集群”的戰(zhàn)略來優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局。的戰(zhàn)略來優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局。 （2）以）以“社區(qū)建設(shè)社區(qū)建設(shè)”的戰(zhàn)略來組織生活空間形態(tài)。的戰(zhàn)略來組織生活空間形態(tài)。 （3）以）以“綠色生態(tài)綠色生態(tài)”的戰(zhàn)略來安排開敞空間體系。的戰(zhàn)略來安排開敞空間體系。 5.1佛山市的城市規(guī)劃總體發(fā)展布局 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略：整體協(xié)調(diào)、錯位發(fā)展區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略：整體協(xié)調(diào)、錯位發(fā)展 城市發(fā)展目標：建設(shè)產(chǎn)業(yè)強市、文化名城、現(xiàn)代化大城市城市發(fā)展目標：建設(shè)產(chǎn)業(yè)強市、文化名城、現(xiàn)代化大城市

15、城市發(fā)展定位：制造業(yè)高度發(fā)達、嶺南文化特色鮮明的現(xiàn)代化大城市城市發(fā)展定位：制造業(yè)高度發(fā)達、嶺南文化特色鮮明的現(xiàn)代化大城市 空間形態(tài)：簇群模式、多級格局、組團城市空間形態(tài)：簇群模式、多級格局、組團城市 空間布局：綠色相間的組團城市空間布局：綠色相間的組團城市 規(guī)劃投入360億元建造四縱九橫兩環(huán)交通網(wǎng)絡(luò)。中國首個城 市之間的城際軌道交通工程廣佛地鐵計劃上半年開始動工，建成 通車后，從廣州市中心到佛山市中心區(qū)只需40分鐘。未來五年， 佛山市將以提高城市綜合競爭力為核心，以結(jié)構(gòu)調(diào)整、資源整合 為主要任務(wù)，以體制創(chuàng)新、科技創(chuàng)新、擴大開放為動力，以提高 人民生活水平為目的，圍繞建設(shè)廣東省第三大城市這個目標

16、，把 佛山建設(shè)成為產(chǎn)業(yè)強市、文化名城和現(xiàn)代化大城市。 5.2城市規(guī)劃現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢 佛山的城市規(guī)劃現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢主要表現(xiàn)在以下幾點：佛山的城市規(guī)劃現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢主要表現(xiàn)在以下幾點： 1）發(fā)展規(guī)劃，引導(dǎo)經(jīng)濟社會向更高層次方向發(fā)展； 2）立足于四個重點，打造強產(chǎn)業(yè)； 3）加快城鎮(zhèn)城市化進程，積極推進現(xiàn)代化大城市建設(shè)； 4）發(fā)揮部門的聯(lián)動作用，營造“五星級”的服務(wù)環(huán)境。 5.3城市規(guī)劃現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢 佛山在歷史上就是重要的商貿(mào)中心，改革開放后，商貿(mào)業(yè)更 是蓬勃發(fā)展，現(xiàn)已形成遍布城鄉(xiāng)、輻射國內(nèi)外的多成份、多層次、 多渠道、多形式的商業(yè)流通網(wǎng)絡(luò)。全市有批發(fā)、零售及餐飲業(yè)經(jīng) 營戶約10萬戶，各類專業(yè)市場4

17、00多家。市場興旺，網(wǎng)點遍布，形 成了多種經(jīng)濟成份、多種經(jīng)營形式和多種流通渠道并存的商貿(mào)流 通網(wǎng)絡(luò)。大型商場主要有東方廣場、百花廣場、順聯(lián)廣場、東建 世紀廣場、興華商場等。 5.4 商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析 1.1城市現(xiàn)研究城市現(xiàn)研究 近年來，佛山的超級市場、便民店、專賣店、倉儲商店等異 軍突起,蓬勃發(fā)展。由于這些企業(yè)大都以連鎖形式經(jīng)營，因而可以 統(tǒng)一采購，統(tǒng)一配貨、統(tǒng)一管理，從而降低了成本，在價格上比 百貨大店更具競爭力。據(jù)初步統(tǒng)計，佛山的超級市場、便民店、 專賣店及批零合一的量販店超過350家，隨著這種類型的零售企業(yè) 進一步發(fā)展、重新組合與連鎖，它們必將成為佛山商業(yè)的新生力 軍。另外，三資

18、零售企業(yè)不斷涌入佛山，對原有的大型綜合性零 售商業(yè)形成了新一輪的沖擊波。三資企業(yè)通過美化購物環(huán)境、革 新銷售方式，優(yōu)化服務(wù)，匯集世界名牌等方式，給消費者帶來煥 然一新的感覺。 5.4.2 商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài) 1）街鋪為主，大型商場的數(shù)量不斷上升； 2）絕大部分的商場都欠缺主題包裝； 3）場內(nèi)的經(jīng)營無明顯的功能分區(qū)； 4）檔次均以中檔為主。 佛山市商場現(xiàn)存主要特點：佛山市商場現(xiàn)存主要特點： 1）基本上是市場行為發(fā)展； 2）起步早，成長慢，規(guī)模??； 3）傳統(tǒng)國營商業(yè)、民營企業(yè) 和外資企業(yè)三鼎分立 4）注重短期回報，技術(shù)構(gòu)成不高。 佛山商業(yè)業(yè)態(tài)總體經(jīng)營狀況分析：佛山商業(yè)業(yè)態(tài)總體經(jīng)營狀況分析： 目前，佛

19、山已經(jīng)形成了多層次主流商業(yè)圈。祖廟商業(yè)圈是輻射 力最強的商業(yè)圈。自改革開放以來，佛山城區(qū)只形成了一個為生 產(chǎn)、金融、資訊等服務(wù)的商業(yè)集中地祖廟路商業(yè)圈。但是， 經(jīng)過近十年的發(fā)展，大佛山中心組團新城區(qū)的建設(shè)，廣佛地鐵的 進一步規(guī)劃、建設(shè)，城南房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，大批的市民聚居 城南，消費力的集中，一方面對城南形成核心商圈提出了要求， 另一方面也形成了堅實的基礎(chǔ)。所以說，在城南建設(shè)一個大型的 核心商業(yè)圈既是目前城南的發(fā)展所需，也是佛山城市發(fā)展趨勢的 需要。 1.1.4經(jīng)濟狀況經(jīng)濟狀況 佛山打造“現(xiàn)代化大城市”，佛山正由中小城市向大中城市 邁進，佛山的經(jīng)濟也將蒸蒸日上，消費力逾加強勁，佛山商業(yè)面 臨

20、著一個前所未有的機遇。大城市的建設(shè)，佛山城市的影響力已 漸漸加強，外地商業(yè)零售巨頭已對佛山商業(yè)的大蛋糕虎視眈眈， 紛紛進駐佛山中心城區(qū)或加緊部署佛山商圈計劃，零售業(yè)的巨大 商機同時也帶來商鋪投資的巨大商業(yè)機遇，商鋪投資漸成為一種 熱門投資渠道。 5.4.3 商圈分布商圈分布 5.4.3 商圈分布商圈分布 目前佛山商業(yè)可以劃成三大塊：一是包 括升平、東方廣場等在內(nèi)的祖廟商業(yè)圈， 由于人流、消費輻射力等方面的原因，目 前其商業(yè)地位沒人可以取代，舊城改造也 不可能全部移走，始終有一個消費需求存 在。像祖廟這類老商業(yè)區(qū)，其商業(yè)、文化 的配套較為完善，其生命力也較為持久。 二是以大瀝、平洲、桂城等為中心

21、的桂城 商業(yè)圈，目前形成以南海廣場為中心，城 市廣場、家天下齊頭并進的局面，對佛山 中心組團東區(qū)形成很強的輻射。三是當(dāng)前 最為惹人關(guān)注的以東建世紀廣場、季華貨 倉、玫瑰商業(yè)圈和麗日都會廣場為中心的 城南商業(yè) 圈。城南商業(yè)圈有三個特點：一是密集的住宅區(qū)為商業(yè)發(fā)展提供消費人氣； 二是居民群體消費能力強大；三是毗鄰老城區(qū)，比老城區(qū)交通便利，已開 始威脅到祖廟商圈的中心商業(yè)地位。 房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)市場研究 1.1佛山市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 “大佛山”整合之后，給佛山樓市帶來了很好的發(fā)展機遇。 萬科金色家園、怡翠馨園、龍光天湖酈都、雅居樂花園、 蘭喬圣菲等高尚住宅已經(jīng)給佛山人的居住觀念帶來了新的變 化

22、。大佛山樓市融合，不但反映在市民跨區(qū)置業(yè)越來越多， 還反映在區(qū)域產(chǎn)品的市場細分。高中低檔的市場產(chǎn)品在不同 區(qū)域有不同的存在，如禪城區(qū)城南和南海區(qū)桂城是中高檔產(chǎn) 品的集中地，而羅村則以中低檔產(chǎn)品為主流。 年度年度1999199920002000200120012002200220032003200420042005 完成住宅投資（億元）完成住宅投資（億元）36.619.5240.7553.1663.7269.490.6 成套住宅（萬套）成套住宅（萬套）1.9526.4353.851.1957.5659.264.1 房地產(chǎn)成交面積（萬）房地產(chǎn)成交面積（萬）429.54399.59353.76464

23、.11606.88553.14648.2 成交面積增長率（萬）成交面積增長率（萬）41.93%-6.97%-11.47%31.19%30.76%-8.86%17.19% 房地產(chǎn)成交金額（億元）房地產(chǎn)成交金額（億元）59.6957.1757.62114.17143.59150.6198.1 房地產(chǎn)成交單價（元房地產(chǎn)成交單價（元/ /）1390143116292460236627233056.6 房地產(chǎn)成交單價增長率房地產(chǎn)成交單價增長率6.74%2.96%13.84%51.03%-3.82%15.07%12.6% 竣工面積（萬）竣工面積（萬）252.651778.42240.77384.5362.

24、33421.4521.8 市區(qū)人均居住面積（）市區(qū)人均居住面積（）16.3717.0217.8429.4134.5239.543.6 當(dāng)年的市場存量當(dāng)年的市場存量-176.891378.83-112.99-79.61-244.55-263.3-127 累計市場存量累計市場存量38.4638.461417.291417.291304.31304.31224.691224.69980.14980.14716.7716.7589 1.2 佛山市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況數(shù)據(jù)表 2.歷年開發(fā)投資趨勢歷年開發(fā)投資趨勢 年度1998199920002001200220032004 2005 a.國內(nèi)生 產(chǎn)總值 數(shù)

25、值782.56 833.7 9957.2 1068. 36 1175. 92 1381. 61653.7 2033. 2 增長 率13.10%9.50% 11.20 % 11.10 % 11.8 0% 16.10 %16.30% 20% b.全社會 固定資產(chǎn) 投資 數(shù)值149.15162.7 198.9 6238.2 290. 43 423.6 9565.4756.4 b/a19%20%21%22%25%31%34.10% 33.8 % c.房地產(chǎn) 開發(fā)投資 數(shù)值39.6543.8360.3272.3481.687.8396.4142.0 c/b27%27%30%30%28%21%17.00%

26、 47.3 % 3.歷年銷售情況歷年銷售情況 3.1 2004-2006年年2季度均價及戶型面積變化趨勢圖季度均價及戶型面積變化趨勢圖 類別 批準預(yù)售面積 （） 批準預(yù) 售 套 數(shù) 實際預(yù) 售 套 數(shù) 成交套數(shù) 銷售金額 （億元） 交易均價（元/） 均價升幅 （同比） 區(qū)域別墅洋房別墅洋房 禪城區(qū)545750.931113806380618.139655.50% 順德區(qū)766832.35572.96491756573532.176171286010% 南海區(qū)537978.95426160831608361.63842.622% 三水區(qū)717306598868861.2033006% 高明區(qū)15

27、24141376183118322.09211616% 小結(jié)2074706.1161452909729097115.163216.711.9% 3.2 2006年商品房銷售統(tǒng)計年商品房銷售統(tǒng)計 4.1 2007上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資概況上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資概況 全市禪城南海順德高明三水 月份投資額 同比增 長 投資 額 同比增 長 投資 額 同比增 長 投資 額 同比增 長 投資 額 同比增 長 投資 額 同比增 長 2月23.6122.507.1155.506.5835.907.432.600.814.501.6715.90 3月52.4359.2011.2659.7019.9778.1014

28、.0427.301.428.605.77126.70 4月71.5556.3014.9660.2027.6456.6021.3245.401.6528.005.98110.50 5月97.3553.7020.9459.4038.2357.0028.6841.502.4515.607.05104.25 總計244.9451.8354.2759.1692.4259.1971.4734.346.3119.6820.4799.15 (單位:億元、%) 4.2 2007上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資變化及分布特征上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資變化及分布特征 5. 佛山市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢佛山市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 5.1歷年

29、銷售情況歷年銷售情況 5.2 2007年上半年房地產(chǎn)銷售情況年上半年房地產(chǎn)銷售情況 根據(jù)以上的數(shù)據(jù)可以看出，2006年的佛山仍然處于一個 供不應(yīng)求的房地產(chǎn)發(fā)展階段，目前在推售的貨量暫時還不能 滿足絕大部分中低收入人群的需求，隨著大交通網(wǎng)絡(luò)的不斷 完善，汽車消費的不斷放量，佛山居民生活模式正在發(fā)生轉(zhuǎn) 變跨區(qū)置業(yè)，導(dǎo)致了禪城周邊樓盤的消費也會有所增加， 但市區(qū)市場并不會被削弱。2007年佛山房地產(chǎn)的市場細分會 更加明顯，同質(zhì)化問題已引起業(yè)內(nèi)的關(guān)注，產(chǎn)品前期定位意 識已越來越強，產(chǎn)品設(shè)計更注重人性化和舒適度。 總結(jié)總結(jié) （一）、羅村區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析（一）、羅村區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析 1.羅村整

30、體規(guī)劃布局分析 （1）城區(qū)規(guī)劃布局日趨完善，成為佛山中心組團新住）城區(qū)規(guī)劃布局日趨完善，成為佛山中心組團新住 區(qū)區(qū) 羅村近年來有著長足的發(fā)展，工業(yè)、商貿(mào)都是飛躍 發(fā)展，羅村靠近禪城，交通方便，靠近國道，是 廣佛高速、佛開高速的交匯點，交通地理優(yōu)越，交通通 暢也促進了物流業(yè)的發(fā)展。“都市拓展地，和諧新城區(qū)” 的全新總體定位，以“發(fā)展新型工業(yè)、商貿(mào)物流業(yè)以及 房地產(chǎn)為主導(dǎo)的中心組團和諧新城區(qū)”為定位，羅村確 定了“一軸三點，東西兩翼發(fā)展”的戰(zhàn)略，沿著“一軸 三點”，羅村的核心發(fā)展區(qū)由南向北發(fā)展，同時沿桂丹 路橫向發(fā)展，逐漸與禪城、桂城融為一體。 （2）交通樞紐的完善，城區(qū)建設(shè)提）交通樞紐的完善，城

31、區(qū)建設(shè)提 速速 “六縱六橫一環(huán)”的交通路網(wǎng)格 局的規(guī)劃，北面接獅山組團、大瀝組 團，南面接通佛山中心組團，東接廣 州、西連丹灶，有效打通了與周邊其 他鎮(zhèn)街的交通經(jīng)脈，使羅村成為佛山 中心組團的交通樞紐。 佛山大道以及桂丹路的改造、佛山 “一環(huán)”的建成，羅村的干道交通發(fā) 生了大變化，羅村與南海中心區(qū)、禪 城中心區(qū)以及鎮(zhèn)街的時間距離大大縮 短，羅村逐漸從城市的郊區(qū)，演變成 城市的近郊，再向城市區(qū)域演變。 2.羅村房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析羅村房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 （1）整體定位為中心組團）整體定位為中心組團 新住區(qū)新住區(qū) 在羅村的整體規(guī)劃版圖 中，已經(jīng)確定了“一軸三點， 東西兩翼發(fā)展”的戰(zhàn)略，沿著 “一軸三點”

32、，羅村的核心發(fā) 展區(qū)由南向北發(fā)展，同時沿桂 丹路做橫向發(fā)展，這是羅村新 城的開發(fā)中心。 在市政規(guī)劃建設(shè)之下，羅村的房地產(chǎn)業(yè)正處在一個高速發(fā)展期， 從2007年開始，徹底改變過去以單體樓和小型樓盤為主力樓市的 狀況。如時代地產(chǎn)著力打造的時代傾城、廖創(chuàng)興集團拿下的城西地 王項目等。2007年上半年，隨著芳菲苑的銷售進入尾聲，羅村樓 市進入真空期。 （2）房地產(chǎn)迅速發(fā)展，周邊置業(yè)者追捧）房地產(chǎn)迅速發(fā)展，周邊置業(yè)者追捧 定位為中高檔的國際 化大型綜合型文化社區(qū)， 總建面達30萬的時代 傾城項目在10月份正式 開售，被認為是開啟羅 村人居新時代的樓盤， 引起了禪桂很多處于中 等收入人群的購房者的 興趣。

33、 3區(qū)域發(fā)展的前景及機遇區(qū)域發(fā)展的前景及機遇 31區(qū)域產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析 在區(qū)域的發(fā)展中，不能僅僅局限及著眼于現(xiàn)在，而是應(yīng)該以 前瞻的視野和發(fā)展的觀點來看待區(qū)域未來的發(fā)展。 （1）佛山大道區(qū)域商業(yè)功能相對單一）佛山大道區(qū)域商業(yè)功能相對單一 從目前佛山大道的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀來看，由于其作為過境公路的客 觀現(xiàn)狀，目前主要是以專業(yè)市場、汽車配件、餐飲酒店業(yè)為主，在 區(qū)域的綜合功能上存在一定的局限，而且綜合的商務(wù)氛圍不足。 而在羅村整體規(guī)劃定位與禪城接軌的發(fā)展趨勢下，在區(qū)域的交通 網(wǎng)絡(luò)、樞紐功能、區(qū)域服務(wù)功能等方面的提升，即標志著該城市、 該區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展的迅猛提速。 （2）區(qū)域呈現(xiàn)向商務(wù)功能轉(zhuǎn)變的

34、發(fā)展趨勢）區(qū)域呈現(xiàn)向商務(wù)功能轉(zhuǎn)變的發(fā)展趨勢 從佛山大道區(qū)域的發(fā)展趨勢分析，在禪城及羅村區(qū) 域的產(chǎn)業(yè)融合的發(fā)展趨勢下，該區(qū)域?qū){借優(yōu)越的區(qū)位 優(yōu)勢和基礎(chǔ)優(yōu)勢，承接廣佛中心城區(qū)城市功能的擴散與 轉(zhuǎn)移，全力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，提升產(chǎn)業(yè)檔次。 在發(fā)展的方向上，將重點發(fā)展商貿(mào)業(yè)、物流業(yè)和房地產(chǎn) 業(yè)，形成以專業(yè)批發(fā)市場為特色，房地產(chǎn)和酒店商務(wù)服 務(wù)相配套的集群式產(chǎn)業(yè)體系，促進325國道佛山大道兩旁 的企業(yè)進行重新整合，將其轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)市場和商住區(qū)， 加大對酒店業(yè)的建設(shè)，以滿足未來經(jīng)濟發(fā)展服務(wù)的需求， 促進該地域盡快形成大商業(yè)的格局，商務(wù)服務(wù)及居住的 功能將進一步提升。 區(qū)域居住的功能得到強化區(qū)域居住的功能得到強化

35、 在整體的區(qū)域定位得到 明確強化并已呈現(xiàn)迅猛發(fā)展的 現(xiàn)狀下，羅村區(qū)域商品房將從 過去的相對空白，逐步走向居 住功能的強化。 32區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景分區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景分 析析 羅村、謝邊一帶的專業(yè)市場的類型及檔次不斷豐富， 業(yè)內(nèi)人士不斷進駐，其中外來人員較多，絕大部分都是潛 在的購房客房，他們居住的品質(zhì)要求較高，且大多喜好大 面積的戶型。另一方面，由于羅村及臨近的禪城城北片區(qū)由于羅村及臨近的禪城城北片區(qū) 的房地產(chǎn)市場已處于一個的房地產(chǎn)市場已處于一個“真空期真空期”，所以投資潛力不容，所以投資潛力不容 忽視。忽視。 大面積戶型需求增大大面積戶型需求增大 住宅的投資市場看好住宅的投資市場看好 禪城

36、區(qū)作為“25”組團的過百萬人口中心組團之 一，原本就以自住型房地產(chǎn)開發(fā)為主，缺少投資型產(chǎn)品， 再加上近年來外來人口大量涌入佛山市，令原本結(jié)構(gòu)就失 衡的佛山二手房市場出現(xiàn)供需脫節(jié)，從而導(dǎo)致住宅租賃出 現(xiàn)巨大“市場空白”。 區(qū)域住宅產(chǎn)品稀缺，入市時機上佳區(qū)域住宅產(chǎn)品稀缺，入市時機上佳 由于目前羅村房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一個“真空期”， 而人們購房的需求卻在上升，故而此時期入市的優(yōu)質(zhì)產(chǎn) 品勢必會激發(fā)人們購買的熱情，創(chuàng)造最好的銷售業(yè)績。 小結(jié)：小結(jié)： 城市規(guī)劃、配套的完善，交通的日漸方便， 使得羅村的房地產(chǎn)開發(fā)條件越來好； 羅村現(xiàn)階段處于房地產(chǎn)開發(fā)的“真空期”， 地產(chǎn)開發(fā)潛力大； 產(chǎn)業(yè)集群的豐富及活躍也給增

37、強了本地的購 買； 人居理念的增強也反映了人們對優(yōu)質(zhì)樓盤的 需求。 （二）、三水住宅市場狀況分析（二）、三水住宅市場狀況分析 11 三水概況 1 三水區(qū)房地產(chǎn)營銷環(huán)境分析 111 地理位置和范圍 三水區(qū)位于珠 江三角洲腹部，佛 山市西北部，地處 珠三角腹地，毗鄰 珠三角大中城市群 及港澳地區(qū)。2003 年1月18日撤市設(shè) 區(qū)。 112行政區(qū)域、面積及人口特征分析 三水總面積874.22平方公里，其中 中心區(qū)包括云東海及江南區(qū)241公里。轄 有西南街道辦事處，白坭、樂平、蘆苞、 大塘鎮(zhèn)和逕口華僑經(jīng)濟區(qū)。2005年末全 區(qū)總戶數(shù)為123952戶，戶籍人口44萬 人，三水籍旅居海外華僑和港澳臺同胞

38、20多萬人，廣東省著名僑鄉(xiāng)。 113 交通與通訊日趨完善的交通網(wǎng)絡(luò) 促進經(jīng)濟高速發(fā)展 三水區(qū)內(nèi)鐵路、公路、水運立體 化交通運輸網(wǎng)縱橫交錯、四通八達， 水陸空交通十分便利。 2005年，三水區(qū)確立了重點優(yōu)化 東部和南部路網(wǎng)的交通發(fā)展思路，加 緊與經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的道路對接，今年 內(nèi)，珠二環(huán)、三水二橋和南豐大道改 造將完工通車。珠外環(huán)、廣賀、肇慶 至新機場等多條高速公路也將貫穿三 水區(qū)，三水將成為高速公路網(wǎng)最密集 地區(qū)之一。 市場分析：市場分析： 隨著珠二環(huán)、佛山“一環(huán)”等一批高速公路 以及一批區(qū)內(nèi)公路的建成通車，三水區(qū)的區(qū)位、 交通、資源、生態(tài)等相對優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢將更 加凸顯，投資競爭力將大大增強，

39、可以說未來 五年是三水的戰(zhàn)略機遇期、黃金發(fā)展期。 12三水區(qū)經(jīng)濟綜述 121 三水工業(yè)根基扎實，發(fā)展迅速 三水區(qū)已經(jīng)形成了以飲料、自動化機械、電子電器、 汽車零部件、紡織、化工為骨干的新型產(chǎn)業(yè)集群。目前， 全區(qū)擁有工業(yè)企業(yè)3000多家。 2005年三水區(qū)積極實施 “工業(yè)強區(qū)”戰(zhàn)略，強勢 推進園區(qū)建設(shè)和招商引資， 使全區(qū)國民經(jīng)濟保持持續(xù)、 快速、健康發(fā)展，經(jīng)濟實 現(xiàn)新跨越。 122 充分發(fā)揮自身優(yōu)勢利用外資，發(fā)展外向型經(jīng)濟 2003年2006年9月，全區(qū)共引入項目877 個，其中投資額超億元項目100個，世界500強企 業(yè)4個，中國500強企業(yè)6個。特別是馬來西亞齊 力集團、日本jsr橡膠、德國

40、司馬化工等一批國外 知名企業(yè)的引入，使全區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)得以優(yōu) 化，經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量進一步提升。 13 房地產(chǎn)開發(fā)社會需求分析 131 三水區(qū)國民經(jīng)濟狀況正處于良性快速發(fā)展狀態(tài) 2000年至2005年國民經(jīng)濟生產(chǎn)總值圖表（單位:億元） 由上圖分析可見，三水的工業(yè)產(chǎn)值自2000 年以來一直處于高速增長狀態(tài)。國內(nèi)生產(chǎn)總值 則是節(jié)節(jié)上升，比2004年增長了24.3%，增 幅創(chuàng)歷年來最高。 由此可見，三水的經(jīng)濟正處于良性快速發(fā)由此可見，三水的經(jīng)濟正處于良性快速發(fā) 展的狀態(tài)，且產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也日趨合理，相對于第展的狀態(tài)，且產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也日趨合理，相對于第 三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)市場開發(fā)來說，尚有較大的市三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)市場開發(fā)

41、來說，尚有較大的市 場增長空間。場增長空間。 132開發(fā)投資狀況分析開發(fā)趨勢一直在緩步上升 根據(jù)上述對三水國民經(jīng)濟狀況的分析可知，三 水區(qū)的經(jīng)濟基礎(chǔ)和拉動經(jīng)濟增長的主導(dǎo)支柱是第 二產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長 變化更多的是受到國家宏觀經(jīng)濟政策和佛山市五 區(qū)整合后對三水的城市規(guī)劃等問題的影響。 實際上，從2000年到2005年間，三水區(qū)的房 地產(chǎn)開發(fā)趨勢一直在緩步上升，而在2004年有所 回落。 2006年推出的土地有：西南涌右岸地塊、張邊村 北面地塊、云東海湖周邊地塊、中心區(qū)可開發(fā)成熟 地塊等，合計約2300-2800畝； 2007年推出的土地有：西南涌剩余地塊（即廣海 路東段工業(yè)

42、區(qū)）、中心區(qū)可開發(fā)成熟地塊、云東海 及云東湖周邊地塊等，合計約3300畝。 預(yù)計未來三年三水的土地推出面積約8000畝。 1.3.3 三水土地供應(yīng)量分析 14居民收入及消費需求 141 居民消費需求狀況走勢分析社會 消費品需求穩(wěn)定增長 6年來三水區(qū)人民的社會消費品零售總額 年平均增長12.54%，與gdp增長情況基本 一致，雖然2003年與2002年相比較回落了 0.18%，但之后的二年逐年回升，社會消費 品需求呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長的發(fā)展態(tài)勢。 142 居民收入狀況分析居住消費不斷增加 居民收入穩(wěn)步提高。2005年城市居民人均可支 配收入18430元，比上年增長9.2%；人均消費支 出12773.5

43、1元，增長13.4%。農(nóng)民年人均純收入 6930元，增長5.9%。居民消費價格總指數(shù)比上年 上漲2.7%，其中消費品價格上漲3.4%。 143 人民生活水平已達小康富裕水平 三水區(qū)域的職工城鄉(xiāng)居民生活水平不斷提高。 區(qū)以上在崗職工年平均工資16878元，比上年增 長9.3；農(nóng)村居民人均純收入6544元，增長 6.6。 2005年三水區(qū)的恩格爾系數(shù)33.5分析，三 水的職工生活水平已經(jīng)達到富裕型，農(nóng)民的生活 水平也到小康階段。 2三水區(qū)城市規(guī)劃發(fā)展綜述 21三水區(qū)的城市定位 三水現(xiàn)有城市發(fā)展格局面臨著城市空間結(jié)構(gòu) 難以適應(yīng)未來快速發(fā)展、生活居住用地局促、 城市景觀特色缺乏等問題。 故此，三水區(qū)在

44、佛山市城市發(fā)展概念規(guī)劃 的指引下，根據(jù)佛山市“25”組團城市發(fā)展的 戰(zhàn)略，把三水區(qū)定位在：濱江型園林城市。 22 三水城市總體規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略 西南組團中心區(qū)為重點，有計劃分期推出西 南涌、荷花世界周邊、云東海及湖區(qū)、江南新區(qū) 等地塊，向西推動城市建設(shè)，逐步形成以中部為 核心，向兩翼發(fā)展的城市格局。 根據(jù)已初步形成的西南組團城市規(guī)劃建設(shè)總 體思路，未來三水將形成功能明確、突顯特色的 四大片區(qū)，即中心城區(qū)、云東海片、江南新區(qū)和 工業(yè)園區(qū)。中心城區(qū)重點突出行政、文化，云東 海則突出休閑、娛樂，江南新區(qū)以高尚住宅為主， 工業(yè)園區(qū)側(cè)重工業(yè)。 23三水區(qū)的城市規(guī)劃總體發(fā)展布局 四大片區(qū)職能各有側(cè)重，西南片區(qū)

45、是三水區(qū) 的政治、經(jīng)濟和文化中心，著力發(fā)展商住以及大 型配套設(shè)施項目；云東海片區(qū)要在保護生態(tài)環(huán)境 的前提下，以云東海湖為核心，發(fā)展諸如旅游、 會議、酒店、度假及高檔次的區(qū)域性房地產(chǎn)項目； 江南片區(qū)的發(fā)展先以生態(tài)為主，通過規(guī)劃控制手 段，適量地發(fā)展區(qū)域性的房地產(chǎn)項目；河口片區(qū) 將作為城市發(fā)展的次中心，將發(fā)展服務(wù)、商業(yè)、 居住、倉儲、物流等。 云東海旅游經(jīng)濟區(qū)云東海旅游經(jīng)濟區(qū) 69.38 km 中心區(qū)中心區(qū) 7.3 km 江南新區(qū)江南新區(qū) 51.47 km 西南涌兩西南涌兩 岸岸 三水行政區(qū)域面 積874.22平方公 里。 中心區(qū)包括云東 海及江南新區(qū) 241平方公里。 2.3.1 中心城區(qū)規(guī)劃

46、中心區(qū)規(guī)劃圖 中心區(qū)規(guī)劃用地面積 7.3平方公里，是城市現(xiàn) 有建城區(qū)與未來發(fā)展地 區(qū)的中心，其開發(fā)建設(shè) 將能完善城市功能，豐 富城市景觀，拉動城市 向西發(fā)展，推動云東海 的開發(fā)建設(shè)，并引導(dǎo)江 南新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，構(gòu) 筑“一河兩岸”的城市 形態(tài)。 2.3.2云東海旅游經(jīng)濟區(qū) 云東海中心區(qū)規(guī)劃圖 云東海旅游經(jīng)濟區(qū)總體規(guī) 劃面積69.38平方公里， 其中云東海中心區(qū)面積約 18平方公里，是西南組團 中心區(qū)向北延伸的區(qū)域， 承擔(dān)著旅游觀光、休閑度 假、商務(wù)會議及高尚住宅 區(qū)的功能。 2.3.3 江南新區(qū) 江南新區(qū)總體規(guī)劃圖 江南新區(qū)總面積約51.47平 方公里，規(guī)劃人口規(guī)模測算到 2010年區(qū)內(nèi)城市人口

47、達11.6 萬。江南新區(qū)的性質(zhì)定位為： 珠三角洲重要的休閑、旅游、 度假勝地，廣佛都市圈的高尚 住區(qū)，區(qū)域性產(chǎn)業(yè)、物流基地 之一，佛山市西南組團的現(xiàn)代 化城市副中心，且具有原生獨 特風(fēng)貌的生態(tài)型城市綜合區(qū)。 西南涌兩岸規(guī)劃 2.3.4 西南涌兩岸 西南涌兩岸地 段定位為三水 區(qū)一個高尚的 生活區(qū)，并將 “沿江發(fā)展， 親水近水”作 為發(fā)展戰(zhàn)略。 2.3.5 中心科技工業(yè)區(qū) 中心科技工業(yè)區(qū)總規(guī)劃 三水中心科技工業(yè)區(qū)總規(guī) 劃面積約216.96平方公里， 建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?2平方公 里，規(guī)劃預(yù)測到2020年30 45萬人。 三水中心科技工業(yè)區(qū)的功 能定位：佛山國家高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)開發(fā)區(qū)分園之一，珠三角

48、洲 重要工業(yè)產(chǎn)業(yè)基地之一，三水 區(qū)重要產(chǎn)業(yè)、體制和文化創(chuàng)新 園地，三水區(qū)示范性生態(tài)工業(yè) 園區(qū)。 3三水區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析 31三水房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及特點 西南組團中心區(qū)為重點，向西推動城市建設(shè)， 逐步形成以中部為核心，向兩翼發(fā)展的城市格局。 根據(jù)已初步形成的西南組團城市規(guī)劃建設(shè)總體思路， 未來三水將形成四大地產(chǎn)市場板塊，四大板塊功能 明確、特色突顯，分別為：中心城區(qū)板塊、沙頭區(qū)中心城區(qū)板塊、沙頭區(qū) 板塊、云東海板塊、江南新區(qū)板塊。板塊、云東海板塊、江南新區(qū)板塊。 新中心城區(qū)新中心城區(qū) 由三水廣場帶動，逐步形成城中心高尚消費、 娛樂，是新興的商住中心城區(qū)，該區(qū)深得年輕人 青睞。 近年經(jīng)典樓盤有

49、：綠湖城市花園、匯豐花園、 匯豐豪園、雅豪居等。正在開發(fā)的樓盤有，恒達 花園、嘉德大廈等。 舊城區(qū)舊城區(qū) 行政機關(guān)、文化教育系統(tǒng)云集，配套成熟。是 經(jīng)典的教育強區(qū)，距離公務(wù)員、教師等目標消費 群工作地點近，該區(qū)也受到其他鎮(zhèn)私營、個體老 板歡迎。該區(qū)形成有時間較長，配套成熟，但物 業(yè)素質(zhì)較低，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大。 過往經(jīng)典樓盤有：御景華庭。該區(qū)域現(xiàn)時主要 在售樓盤就是東海藍灣，且未來短時間內(nèi)也沒有 其他新的住宅項目。 沙頭區(qū)域沙頭區(qū)域 新興的居住生活區(qū)，配套齊全，生活便利， 與舊城區(qū)僅一河之隔，交通便利。自成一個小 島，環(huán)境怡人，而且該區(qū)樓價相對較低，產(chǎn)品 選擇范圍較大，有單價較低，性價比較高的單

50、 體商品房。 近年經(jīng)典樓盤有：半江花園、海畔名苑、 成業(yè)匯景苑等。 云東海板塊 新興的高尚休閑、娛樂度假區(qū)，也是三水人心中 的高尚生活區(qū)。 利用云東海和森林公園的旅游生態(tài)資源，未來 云東海會出現(xiàn)多個大型別墅、洋房社區(qū)，有高爾夫球 場和五星級的酒店等高尚休閑配套。但由于距離中心 城區(qū)較遠，交通也不是非常方便，加之這些樓盤的目 標客戶也主要以外地客為主，所以在本地人心中買這 些樓盤遠沒有在中心城區(qū)買樓實在。 主要樓盤有千葉花園、山水莊園、麗日天鵝湖、 綠湖愛倫堡。 江南新區(qū)板塊： 該區(qū)共有四千多畝的地塊，是新開發(fā)的新 區(qū)，規(guī)劃以高尚住宅為主(御江南)。 該區(qū)將來會出現(xiàn)學(xué)校、五星級酒店等配套， 由于

51、該地地價較低，位置離城中心和云東海很 近，四面環(huán)水，也享有良好的生態(tài)環(huán)境。從發(fā) 揮該區(qū)最大優(yōu)勢，避開競爭劣勢的角度看，估 計會以中偏高端產(chǎn)品中端價格入市。 總結(jié)分析：總結(jié)分析： 三水出現(xiàn)大規(guī)模上檔次的樓盤，大型高端別墅項目集中在云 東海區(qū)域。 別墅和低層洋房產(chǎn)品集中2007年上市，打破2006年三水以 小高層和高層為主的單一市場。 至2007年10月底，隨著中心區(qū)各大樓盤的售罄，目前中心 區(qū)供貨主要集中在恒達花園與東海藍灣兩個樓盤。 隨著品牌地產(chǎn)商的進駐，如三水雅居樂花園等大型居住項目 的開發(fā)，勢必會對三水樓市的格局產(chǎn)生較大的影響。 園林環(huán)境風(fēng)格以東南亞和歐式園林為主。 3.2三水區(qū)商品房銷售

52、狀況分析： 3.2.1三水區(qū)歷年房地產(chǎn)銷售情況 銷售面積銷售面積 ( (萬萬) ) 成交金額成交金額 ( (億元億元) ) 成交套數(shù)成交套數(shù) ( (套套) ) 成交均價成交均價( (元元 / /) ) 0505年年41.48.269738591997 0404年年64.4110.513956651632 0303年年102.4716.2311100851583 3.2三水區(qū)商品房銷售狀況分析： 3.2.2三水區(qū)2007年1-10月商品房銷售情況 商品房銷售情況商品房銷售情況 月份月份套數(shù)套數(shù)建筑總面積建筑總面積套內(nèi)總面積套內(nèi)總面積總金額（元）總金額（元）均價（元均價（元/） 1月月165213

53、06.4318537.65670662063617.84 2月月15018825.0816026.87613792903829.77 3月月40949731.6743101.781863034944322.41 4月月38544952.138508.41577339464096.09 5月月41151939.9444779.811915290524277.13 6月月41453168.2846019.752024879334400.02 7月月79380474.2468154.593305526074850.04 8月月67864098.8154897.832357181354293.76 9

54、月月58849198.3141248.062194813295321.01 10月月74460585.5651677.742248518704351.04 合計合計4737494280.42422952.4818771038624438.10 備注：成交均價以套內(nèi)面積計算 （數(shù)據(jù)來源：三水建設(shè)與房產(chǎn)信息網(wǎng)） 3.2三水區(qū)商品房銷售狀況分析： 3.2.1三水區(qū)2007年1-10月商品房銷售情況 （數(shù)據(jù)來源：三水建設(shè)與房產(chǎn)信息網(wǎng)） 3.2三水區(qū)商品房銷售狀況分析： 3.2.1三水區(qū)2007年1-10月商品房銷售情況 總結(jié)分析： 2007年1-10月三水 區(qū)商品房市場雖然成交情 況時升時跌，但總體上

55、呈 現(xiàn)一個上升趨勢，成交金 額與成交面積的變化趨勢 都呈現(xiàn)一個正相關(guān)關(guān)系， 基本不會出現(xiàn)像廣州、深 圳等一線城市“有價無市” 的情況，樓市泡沫還未形 成。（數(shù)據(jù)來源：三水建設(shè)與房產(chǎn)信息網(wǎng)） 3.2三水區(qū)商品房銷售狀況分析： 3.2.2 三水區(qū)商品房成交單位的戶型面積構(gòu)成分布 總結(jié)分析： 由于三水本地人對大面積的住宅情有獨鐘，所以市場上的 大面積戶型相當(dāng)受歡迎，所占比例也比較大，120以上的就 占了40%左右。 （數(shù)據(jù)來源：三水建設(shè)與房產(chǎn)信息網(wǎng)） 3.2三水區(qū)商品房銷售狀況分析： 3.2.2 三水區(qū)商品房成交單位的戶型面積構(gòu)成分布 總結(jié)分析： 由于大面積戶型的流行，故而在戶型比例中，三房及三房

56、以上戶型的比例相當(dāng)之大，達到了90%左右。 （數(shù)據(jù)來源：三水建設(shè)與房產(chǎn)信息網(wǎng)） 總結(jié)分析：總結(jié)分析： 三水房地產(chǎn)市場泡沫還沒形成，樓市潛力還很大， 樓市發(fā)展呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢。 普通住宅價格水平在4500元/左右，與周邊的禪 城、南海，乃至廣州、深圳等城市對比價格優(yōu)勢尤 其明顯。 “大房”情結(jié)使得市場上面積在120及120以 上的三房或三房以上戶型的單位成為炙手可熱的 “香饃饃”。 3.3三水主要在售樓盤（洋房）分析： 嘉德大廈嘉德大廈 成業(yè)匯景苑成業(yè)匯景苑 海畔明苑海畔明苑 東海藍灣東海藍灣 恒達花園恒達花園 三水雅居樂花園三水雅居樂花園 中端中端中高端中高端高端高端 3.3.1主要樓盤形象定

57、位檔次分布 縱觀時下三水在售住宅市場（不包含別墅），我們 可以發(fā)現(xiàn)市場上的供貨是極其緊缺的。其中，海畔名苑 最后一期已經(jīng)售罄；成業(yè)匯景苑也接近賣完；云東海片 區(qū)的麗日天鵝湖的洋房也已經(jīng)售罄，而綠湖愛倫堡新 推出的洋房也只有很少的貨量；最后，西南市區(qū)近期的 新貨就主要集中在嘉德大廈和恒達花園兩個樓盤，其中 嘉德大廈整個項目只有一共160多套的貨量，項目將于 2007年11月份公開發(fā)售，這部分貨量也將在短期內(nèi)消 化，所以目前三水區(qū)市場上的貨源就絕大多數(shù)集中在擁 有40幢1740層電梯洋房的恒達花園了。 3.3.2 主要樓盤銷售狀況分析 （1）成業(yè)成業(yè)匯景苑匯景苑3期期 規(guī)模：項目位于西南街道沙頭大

58、道 ，是一個總占 地面積64191的項目，共規(guī)劃28棟住宅 樓宇，定位為綠色和諧高檔居住社區(qū)。 開發(fā)理念： 該項目利用東南亞主題園林，釀造3000 大型生 態(tài)水幕架空層園林，引進來自熱帶各地名貴花草，喬木， 大型的水景噴泉 ，盡心構(gòu)建綠色和諧生活社區(qū)。 3.3.3 城區(qū)住宅開發(fā)狀況分析 產(chǎn)品及銷售：產(chǎn)品及銷售： 項目06年03月啟動，現(xiàn)階段推出為三期的7、 11、15、19棟單位 ，總供應(yīng)量264套 。主力戶型為 套內(nèi)面積為90119.7的3房單位。均價為4100元 。 配套設(shè)施： 項目內(nèi)建有中心噴泉、小區(qū)花園、兒童游樂設(shè)施、 美容園、便利店、精品店，外部配套銀行、酒店、超 市、中學(xué)、小學(xué)。

59、開發(fā)：開發(fā)： 全區(qū)總建筑面積10萬 ，以疊水、花壇、 草坪、灌木、喬木完美融合，構(gòu)筑一個翠意盎然 的空間。 項目參照東南亞主題公園建筑風(fēng)格，規(guī)劃全 力打造異國風(fēng)情的極致水景中心園林。小區(qū)在景 觀區(qū)內(nèi)設(shè)置三萬多平方米 水景園林，通過中心園 林組團與輔助水景園林的有機結(jié)合，全力打造全 面多維園林景觀體系。全部住宅樓宇均采用行列 式的規(guī)劃，將它安排在小區(qū)的景觀環(huán)境中 。 產(chǎn)品設(shè)計：產(chǎn)品設(shè)計： 項目利用全面多維園林景觀體系設(shè)計。 戶戶擁有入戶花園、景觀大陽臺，主人套房特設(shè)弧 落地窗，間隔合理，適合當(dāng)?shù)厝司拥纳钜蟆?配套配套： 鋪排與園林自己融合的架空層泛會所、羽毛球場、 健身中心、美容院、兒童樂團

60、等配套。同時匠心打造 星級社區(qū)幼兒園。 （）恒達花園 規(guī)模： 項目位于三水區(qū)西南街道13小區(qū) ，緊鄰三水 著名的購物廣場三水廣場 ?？傉嫉孛娣e15萬 ，總建筑面積約31萬 ，規(guī)劃建造40棟17層 25層小高層及高層洋房。容積率為2.09。 開發(fā)理念開發(fā)理念： 項目定位為高尚住宅小區(qū)低密度、高綠 化、高智能住宅電梯洋房社區(qū)。 項目06年11月正 式面市。在客戶群體方面，作為中高端的產(chǎn)品，面 向高中等收入人群，如企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)，高級人才， 醫(yī)生等 。 產(chǎn)品及銷售：產(chǎn)品及銷售： 產(chǎn)品類型豐富，首期開發(fā)約1500套單位。 產(chǎn)品設(shè)計為兩梯三戶和兩梯四戶，戶型包括 110平方米（三房兩廳）、150平方米以