項(xiàng)目寫字樓營銷推廣方案

1、項(xiàng)目寫字樓營銷推廣方案 關(guān)于營銷的思考 how what who how 怎么樣怎么樣 是什么是什么 是誰是誰 怎樣做怎樣做 目前寫字樓市場怎么樣目前寫字樓市場怎么樣 我們是什么樣的產(chǎn)品我們是什么樣的產(chǎn)品 我們的目標(biāo)客戶是誰我們的目標(biāo)客戶是誰 我們?cè)趺礃幼プ∧繕?biāo)客戶我們?cè)趺礃幼プ∧繕?biāo)客戶 市場分析市場分析 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 客戶群分析客戶群分析 營銷策略營銷策略 價(jià)價(jià) 值值 對(duì)對(duì) 接接 市場分析市場分析 政策影響 從國家近期出臺(tái)的政策看，其目的在于抵制住 宅地產(chǎn)投資過熱，而商業(yè)物業(yè)在保值方向明顯優(yōu) 于住宅地產(chǎn)，受政策影響較小。隨著投資者逐漸 成熟，做長線投資的客戶將更傾向于商業(yè)物業(yè)投 資。 呼

2、市的寫字樓主要分布于中山路、新城大街、以中山路、新華大 街的寫字樓最具代表性，從配套、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理都可以說是目 前呼市頂級(jí)的寫字樓。且緊鄰呼市的主干道，商務(wù)商業(yè)核心區(qū)，具有 明確的易識(shí)別性，但是由于聚集于大型的商業(yè)區(qū)，存在交通高峰期堵 車問題。最為典型的就是中山路的幾大寫字樓。如：國貿(mào)大廈、首府 廣場、海亮廣場。 根據(jù)產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，第一產(chǎn)業(yè)不需要辦公物業(yè)。第二產(chǎn)業(yè)屬于生產(chǎn)領(lǐng) 域，通常在其生產(chǎn)性場區(qū)規(guī)劃時(shí)即設(shè)計(jì)了輔助性辦公用房，其對(duì)外購進(jìn) 和租賃寫字樓物業(yè)的可能性很小，僅當(dāng)企業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營或企業(yè)位于城市 郊區(qū)且城市規(guī)模較大，企業(yè)對(duì)外業(yè)務(wù)聯(lián)系不便時(shí)，會(huì)考慮為其銷售部門 購買或租賃辦公物業(yè)，因此，

3、通常情況第二產(chǎn)業(yè)對(duì)于辦公物業(yè)的需求量 不大。 第三產(chǎn)業(yè)屬于服務(wù)產(chǎn)業(yè)，主要包括醫(yī)療保健、廣電傳媒、文化娛樂、 商業(yè)貿(mào)易、金融服務(wù)以及教育、咨詢、中介等行業(yè)。其服務(wù)的性質(zhì)決定 需要購買或租賃處于交通便利地段的寫字樓物業(yè)開展工作，以便為其客 戶提供更好的產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度是決定一個(gè)城市寫字樓物業(yè)市場需求的主導(dǎo)因素。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度是決定一個(gè)城市寫字樓物業(yè)市場需求的主導(dǎo)因素。 呼市城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)寫字樓需求的影響呼市城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)寫字樓需求的影響 u 隨著近年城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)在呼市經(jīng)濟(jì)中的比例越來越大， 做為以內(nèi)蒙古自治區(qū)的政治、文化中心，缺乏第一、第

4、二產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，第 三產(chǎn)業(yè)是帶動(dòng)呼和浩特經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素，也是呼和浩特政府要大力 發(fā)展扶持的。 u 呼和浩特第三產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展階段，對(duì)許多經(jīng)過積累進(jìn)行轉(zhuǎn)型的公司來說 ，雖然逐漸注重企業(yè)形象，但也傾向于實(shí)用，這是也公寓類產(chǎn)品熱銷的 一個(gè)因素，目前對(duì)高檔辦公物業(yè)需求有限。 2009年呼和浩特三次產(chǎn)業(yè)分別完成投資47.7億元、249.2億元和 503.9億元，增長93.6%、34.4%和17.1%。呼和浩特市第三產(chǎn)業(yè)增加 值居全區(qū)之首。 呼和浩特市寫字樓市場的供應(yīng)分析呼和浩特市寫字樓市場的供應(yīng)分析 1 1、國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位騰退出的辦公樓、國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位騰退出的辦公樓 政府機(jī)關(guān)單位精簡機(jī)構(gòu)，合并

5、部門；使這些政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位 原使用的辦公物業(yè)產(chǎn)生富余。而這些富余的辦公物業(yè)建設(shè)時(shí)間較早 ，格局、配套設(shè)施相對(duì)落后，因此租金水平不高，剛好滿足處于起 步階段的第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)的中小企業(yè)。 這些由政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位騰退出的辦公樓成為了呼市辦公物業(yè)供應(yīng)這些由政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位騰退出的辦公樓成為了呼市辦公物業(yè)供應(yīng) 的一個(gè)重要來源。的一個(gè)重要來源。 2 2、臨街居住建筑改造成的辦公物業(yè)、臨街居住建筑改造成的辦公物業(yè) 隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市局部道路交通條件的改善及周邊配套 設(shè)施的建設(shè)，使呼市部分地區(qū)臨街的原本用于居住的住宅樓具備了 辦公的條件，許多小公司如婚介、禮儀、廣告傾向于租賃此類物業(yè) 。這些

6、住宅與政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位騰退出的辦公樓具有相同的特 征和優(yōu)勢，因而成為呼市現(xiàn)階段辦公物業(yè)供給的一個(gè)必要補(bǔ)充。 3 3、邊緣產(chǎn)品、邊緣產(chǎn)品商務(wù)公寓商務(wù)公寓 介于辦公與居住之間，具有與寫字樓相類似的大堂、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物 業(yè)服務(wù)，位置優(yōu)越、面積小、宜住宜辦，使用靈活，日常費(fèi)用成本 低，使這一產(chǎn)品較受有一定積累，處于轉(zhuǎn)型階段的中小公司青睞。 2003-20052003-2005年年 1.內(nèi)蒙古大廈 2.首府廣場 3.東達(dá)廣場 4.銀都大廈 5.學(xué)府康都 6.加利大廈 7.盤古大廈 8.金沙大廈 9.大天寫字樓 10. 波士名人 11. 奈倫國際 12. 艾博科電大廈 13. 誠信數(shù)碼廣場 14. 譽(yù)博

7、財(cái)富中心 1 23 45 6 7 8 9 10 11 12 13 2006-20072006-2007 15、盈嘉國際 16、印象北京 17、琦琳北辰 18、海亮廣場 14 15 16 17 18 2008-20102008-2010 19、宇泰商務(wù)廣場 20、明澤廣場 19 20 主要寫字樓項(xiàng)目分布主要寫字樓項(xiàng)目分布 呼和浩特市現(xiàn)有寫字樓大部都集中的中山路及新華大街沿線，隨著呼和浩特市現(xiàn)有寫字樓大部都集中的中山路及新華大街沿線，隨著 城市中心交通擁堵日益嚴(yán)重，加之城市格局拉大，使外環(huán)交通更為城市中心交通擁堵日益嚴(yán)重，加之城市格局拉大，使外環(huán)交通更為 便捷，辦公物業(yè)呈向外發(fā)展趨勢。便捷，辦公物

8、業(yè)呈向外發(fā)展趨勢。 通過寫字樓供應(yīng)時(shí)間可以出出2003-2005年是寫字樓開發(fā)建設(shè)的高峰 期，涌現(xiàn)出一批較具代表性的寫字樓項(xiàng)目，如學(xué)府康都、首府廣場、 東達(dá)廣場等。 但在市場消化能力有限的情況下，2006年以后的綜合體項(xiàng)目為降低 開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，普遍定位為商務(wù)類公寓進(jìn)行銷售。這是2006年后呼和浩特 市場中純寫字樓項(xiàng)目明顯減少的主要原因。 12 在售寫字樓簡表 13 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱寫字樓面積寫字樓面積電梯電梯中央空調(diào)中央空調(diào)裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)公司物業(yè)公司銷售周期銷售周期售價(jià)售價(jià) 海亮廣場6.7萬8盾安空調(diào)毛坯北京格林 豪泰物業(yè) 2年7000 宇泰商務(wù)廣場4.7萬2毛坯35900 匯商廣場3萬4無

9、毛坯未定3年5600 匯商廣場宇泰商務(wù)廣場 海亮廣場 寫字樓租金、物業(yè)費(fèi) 14 項(xiàng)目項(xiàng)目成交均價(jià)成交均價(jià)物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)（元（元/ /月月/ /）入住率約（入住率約（% %） 學(xué)府康都b座25100% 銀都大廈1.21.7（不含空調(diào)）95% 首府廣場1.6970% 內(nèi)蒙古大廈1.62195% 東達(dá)廣場1.15.6460% 誠信數(shù)碼1.58.170% 學(xué)府康都寫字樓租金最高，達(dá)每2元/平方米.天，其他寫字樓秀逸在1.6元左右。 寫字樓項(xiàng)目中，學(xué)府康都公共裝修、物業(yè)服務(wù)較好，入住率最高，達(dá)100%。 銀都大廈自購客戶較多，且經(jīng)營時(shí)間較長，入住率達(dá)95%；內(nèi)蒙古大廈主要為酒店， 只有少量寫字樓對(duì)外租賃，

10、相比入住率較高。 大部分分寫字樓入住率在60-70% 典型項(xiàng)目裝修 15 外立面大堂走廊天花 首府廣場玻璃幕墻，純鋁板花崗巖，大理石高級(jí)乳膠漆 輕鋼龍骨,乳膠漆，藝術(shù) 吊頂 艾博電子城鋁型板，基座花崗巖花崗巖，大理石精裝藝術(shù)回廊普通吊頂 誠信數(shù)碼廣場高檔涂料 地面花崗巖，大 理石墻面 高級(jí)涂料普通吊頂 世奧大廈花崗巖，鋁塑板花崗巖地面 石膏吊頂花崗地面瓷 磚 藝術(shù)造型吊頂 東達(dá)廣場雙層中空玻璃幕墻 地面、墻面光花 崗巖， 地面為磨光花崗石， 墻面為墻紙或乳膠漆 ， 大堂：鋁合金吊頂 走廊：石膏板吊頂 學(xué)府康都瓷磚花崗巖，大理石地磚 石膏板吊頂 匯商廣場雙層中空玻璃幕墻花崗巖，大理石地磚石膏板吊

11、頂 客梯中央空調(diào)供暖商務(wù)中心會(huì)所物業(yè)服務(wù) 首府廣場廣州日立約克中央空調(diào) 設(shè)有商務(wù)行政中心, 郵政局,旅游 和服務(wù)中心, 銀行診所,網(wǎng) 吧 健身，桑拿，娛 樂，中西餐廳、 多功能廳等 酒店式服務(wù) 艾博電子城廣州日立上海昆菱 中央空調(diào) 地 熱 無沒有投入使用 保安，清潔，公共 設(shè)施及保養(yǎng) 誠信數(shù)碼廣場三菱四部約克中央空調(diào)有，服務(wù)暫定 公共會(huì)議廳（19 層） 咖啡廳、餐廳（5 層） 保安，清潔，公共 設(shè)施及保養(yǎng) 世奧大廈三菱三部有中央空調(diào) 設(shè)有打字復(fù)印等設(shè) 施 會(huì)議室，桑拿， 咖啡廳，旋 轉(zhuǎn)餐廳 保潔、公共設(shè)施保 養(yǎng) 東達(dá)廣場8部有無裙房配套商業(yè) 保潔、公共設(shè)施保 養(yǎng) 學(xué)府康都4部有中央空調(diào)無無 保

12、潔、公共設(shè)施保 養(yǎng) 匯商廣場3部無電取暖無無 保潔、公共設(shè)施保 養(yǎng) 市場小結(jié) 17 寫字樓停車位不足，停車場進(jìn)出困難，是很多企業(yè)逃離中山路的原因 除近年新建的首府廣場、誠信數(shù)碼廣場外，原有寫字樓，客、貨梯不分。對(duì) 商務(wù)環(huán)境影響較大。增加了電梯的保養(yǎng)和維護(hù)成本。 為降低后期運(yùn)營成本，許多寫字樓沒有中央空調(diào)，這一現(xiàn)象在舊寫字樓中普 遍存在，但一引起新建的寫字樓如“匯商廣場”也未設(shè)中央空調(diào)。 新寫字樓項(xiàng)目少，是機(jī)會(huì)也是風(fēng)險(xiǎn)。呼和浩特不缺寫字樓，缺好的寫字樓， 這是學(xué)府康都入住率高的原因。 盡管現(xiàn)階段呼市寫字樓存在供需不平衡，發(fā)展不成熟等問題。但與住宅相比，盡管現(xiàn)階段呼市寫字樓存在供需不平衡，發(fā)展不成

13、熟等問題。但與住宅相比， 寫字樓的升值空間相對(duì)較大寫字樓的升值空間相對(duì)較大, ,在住宅市場受到各種因素的打壓時(shí)在住宅市場受到各種因素的打壓時(shí), , 投資市場寫投資市場寫 字樓將成為一種趨勢字樓將成為一種趨勢, ,隨著呼和浩特市吸引力的增強(qiáng)及相應(yīng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展隨著呼和浩特市吸引力的增強(qiáng)及相應(yīng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展, ,寫字寫字 樓的價(jià)值會(huì)逐漸體現(xiàn)。樓的價(jià)值會(huì)逐漸體現(xiàn)。 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總建筑面積： 層數(shù)： 面積區(qū)間： 層高： 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備（空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安防系統(tǒng)） 物業(yè)（物管公司、服務(wù)內(nèi)容） 大堂裝修（地面、墻面、吊頂） 公共部分：走廊墻面、地面、吊頂 交房標(biāo)準(zhǔn)：窗、門、地面、頂、墻面 停車

14、位：數(shù)量、費(fèi)用 物業(yè)費(fèi)用 取暖方式 電梯：品牌 、數(shù)量、速度（米/秒）、承重 20 區(qū)域發(fā)展、規(guī)劃分析 交通、配套分析 u呼和浩特甲級(jí)寫字樓市場是空白； u區(qū)域整體商務(wù)氛圍不濃厚，但在二級(jí)政府東遷的帶動(dòng)下， 將成為新的商務(wù)中心，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆?u交通便捷，配套完善， 項(xiàng)目swot分析 客源分析客源分析 第一類：金融機(jī)構(gòu) 華夏、浦發(fā)、中信、光大、包商等 特點(diǎn)： u需求面積大，通常與門店相結(jié)合； u注重物業(yè)與企業(yè)形象相匹配； u購買力很強(qiáng)，整層租賃或購買； 大型金融機(jī)構(gòu)對(duì)寫字樓形象提升、面積去化具有較大的帶動(dòng)作用，是近年呼 和浩特辦公物業(yè)重要的組成部分 第二類：集團(tuán)客戶 企業(yè)類型：保險(xiǎn)公司、小額貸款公司，商貿(mào)、建筑類企業(yè)集團(tuán) 需求特點(diǎn)： u 整層租賃或購買，極為重視企業(yè)的形象， u 要求使用方便；需與自身行業(yè)、層次匹配； 第三類 中小企業(yè)自用 28 從原有的工作室模式發(fā)展 為公司型 熟悉目前所處辦公區(qū)域的中小企業(yè) 租金承受能力有限，更注重交 通便捷程度，對(duì)辦公物業(yè)關(guān)注 度低 為提升企業(yè)形象，尋求更 高檔的辦公場所。以及從 租不如買角度考慮，控制 成本、增加企業(yè)固值一舉 兩得