博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第十屆年會房地產(chǎn)與城市化探討

1、博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第十屆年會 房地產(chǎn)與城市化探討主持人下面進(jìn)入論壇第三部分，上午議題當(dāng)中，大家關(guān)心地產(chǎn)調(diào)控主要的議題就是流動性的緊縮與金融風(fēng)險的防范，當(dāng)前的中國正經(jīng)歷兩個劇變，從指令性經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變和從農(nóng)村農(nóng)業(yè)社會向城市工業(yè)社會的轉(zhuǎn)變，后者的轉(zhuǎn)變被歸結(jié)為城市化，而城市化被認(rèn)為十多年來，中國房地產(chǎn)迅猛發(fā)展的根本動力，房地產(chǎn)在城市化進(jìn)程當(dāng)中，到底扮演怎樣的抉擇，高房價是否會提高城市的競爭力，還是會削弱城市的競爭力，這些問題都將在本環(huán)節(jié)有嘉賓們給出一些觀點(diǎn)。2010-07-03 15:14:45主持人首先，請國金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、上海交大海外學(xué)院金融所所長金巖石教授發(fā)表演講。2010-07-

2、03 15:16:23金巖石每一次都是以旁觀者的身份參加會議的，這次收獲特別大，發(fā)現(xiàn)原來困惑的現(xiàn)在更困惑了，因?yàn)榻庾x政策的多數(shù)人是想買便宜房的官員，而解讀新聞的多數(shù)人是買不起房屋的記者。我們作為旁觀者來看中國的房地產(chǎn)，實(shí)際上我們解讀的就是貨幣現(xiàn)象。老任上午就將這個題目留給我了，讓我來講清楚，我先給大家看一個簡單的概念，將全球貨幣理解為一張餅，2009年我們做了哪些事情，全球五大貨幣占全球GDP70%以上，廣義貨幣總量增長了8.38%，其中漲得最快的是中國，漲了27.59%，美國只上漲了3.49%，因此在2009年7月，中國廣義貨幣總量超越美國成為世界單一國家貨幣第一大國，不僅如此，在2009年

3、底的時候，單一貨幣歐元21個國家仍然排名第一。2010-07-03 15:16:40金巖石五大貨幣在2010年3月中國的比重顯著上升，到4月底，因?yàn)闅W元貶值人民幣繼續(xù)升值，2010年4月份重要已經(jīng)名副其實(shí)的成為世界貨幣第一大國，去年超越美國，今年超越歐洲，我們稱之為貨幣第一大國，并不意味著中國真正強(qiáng)大，我們將五大貨幣區(qū)換個角度來看生產(chǎn)。中國超越日本成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，但是跟美國相比，我們是用接近10萬億美元的貨幣生產(chǎn)著超過5萬億美元的GDP，而美國用8.3萬億美元生產(chǎn)著14萬億美元的GDP。 將這張餅再翻到另外一面，大家會看到消費(fèi)的，五大貨幣區(qū)中國的位置下降到第四，13億多人的國家，接近10

4、萬億美元的貨幣，消費(fèi)了這張餅的不到10%，相對于美國3億多人，不到美國的20%，不到日本的50%，因此中國是一個貨幣大國，未來的方向也很清晰，就是從貨幣大國走向消費(fèi)大國。2010-07-03 15:17:24金巖石城市化只是從貨幣大國走向消費(fèi)大國的路徑而已。中國用貨幣驅(qū)動經(jīng)濟(jì)必然帶來的結(jié)果是，貨幣在完善實(shí)名制后去哪里，貨幣如水，覆水難收，一旦用貨幣驅(qū)動經(jīng)濟(jì)增長，必然有三個選擇出口。 讓貨幣流出去，就是回收貨幣，當(dāng)我們提出管理通貨膨脹預(yù)期的時候，等于是告訴我們，不在管貨幣，只管預(yù)期，也就是發(fā)出來的貨幣，不再回收了。貨幣不會受就只有兩個去處，或者是進(jìn)入水桶，也就是消費(fèi)等一攬子商品，進(jìn)入水桶的貨幣就

5、會演化為通貨膨脹，或者是進(jìn)入水池，也就是資產(chǎn)泡沫，任志強(qiáng)講了很多資產(chǎn)泡沫形成的原因，對于我來說就是貨幣的一物兩面，非此即彼，只能在兩者之間進(jìn)行選擇，如何選擇，道理看起來很簡單，實(shí)際上是非常復(fù)雜的。如果讓貨幣流向水桶，窮人活不下去，貨幣流向水池，富人可能自殺，就是今天所談的金融風(fēng)險，現(xiàn)在我們的選擇非常簡單，是讓窮人活不下去，還是讓富人自殺。富人活不下去選擇自殺，窮人活不下去會殺人的，因此我們選擇在泡沫中生存，這就是房地產(chǎn)承擔(dān)的使命。簡單的講國家發(fā)票票，房地產(chǎn)吹泡泡，這就是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)給我們的出路，但是我們?yōu)榇吮厝灰冻龃鷥r，這就提出了一個問題。2010-07-03 15:17:55金巖石從現(xiàn)在走向

6、消費(fèi)大國，我們的平靜是什么，為什么必須要這樣走，如果將過去三十年，中國經(jīng)濟(jì)增長模式簡單的看作是世界工廠，世界工廠并不是我們自己選擇的，因?yàn)槭强鐕窘o我們的，從八十年代搞改革開放，從來未提出過要將中國建成世界工廠，我們一直都知道，中國并不具備建立世界工廠的條件，為什么被選擇成為世界工廠，這是一個套，我們來看看世界工廠的利潤瓶頸，三屆世界杯中國制造的毛利潤是多少？2010-07-03 15:18:15金巖石第一屆世界杯有30%，第二屆有10%的利潤，本屆世界杯只有5%的利潤，世界杯走到了盡頭，前面有歐美，天空有碳排放，地下有水資源，四方約束之下，世界工廠的例如急速下跌，我們面臨的問題就是如何完成

7、變革，從農(nóng)業(yè)、工業(yè)簡單的講，就是黃領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)、轉(zhuǎn)向了白領(lǐng)，因此中國選擇了特殊的白領(lǐng)成長模式。2010-07-03 15:23:56金巖石大家了解中國西域中心的數(shù)量和中國銀幕的數(shù)量，歐美人娛樂會看電影，中國人娛樂會西域，晚上任何城市亮燈的地方都是白領(lǐng)居住的地方，晚上黑燈的地方都是銀行，晚上小姐數(shù)腳，中國正在從黃領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)轉(zhuǎn)變?yōu)榘最I(lǐng)，這條道路歐美走過了上百年，城市化帶動了消費(fèi)，城市化驅(qū)動的消費(fèi)必然使得我們走向超級都市，超級都市也許很多人不能同意，我們必須走超級都市的道路，我們用福布斯的概念讓大家看一看，未來中國十大超級都市。用兩個坐標(biāo)來看，亞洲國家占多少，大家會看到除了墨西哥、圣保羅、紐約外都是亞洲，

8、發(fā)展中國家占了多少，于是我們又看到發(fā)展中國家除了東京、紐約外都是發(fā)展中國家，簡單的結(jié)論也許有爭議，亞洲發(fā)展中國家不約而同的選擇了超級都市圈的模式，超級都市圈必然帶來人口和財富的集中，人口和財富的集中必然帶來兩極分化，兩極分化必然帶來超級房價，當(dāng)中國的城市不跟歐美相比，簡單的跟金磚四國相比，這就是金磚四國首都目前的均價，上海、北京目前的房價按平均水平是巴西的一半，孟買的1/3，莫斯科的1/6，因此我想城市高房價的時代正在崛起，我們現(xiàn)在擔(dān)心的不是房價暴跌，而是房價暴漲，我再次重復(fù)房價暴漲依然威脅著中國，帶來怎樣的結(jié)果，就是社會的兩極分化必然擴(kuò)大，這樣的概念下，存在兩大風(fēng)險，第一個就是今天討論的金融

9、風(fēng)險，第二個風(fēng)險我們是感覺到，但是不愿意擺在桌面上，就是政治動蕩的風(fēng)險，金融動蕩和政治動蕩兩大風(fēng)險都來自于同一個來源，就是貨幣驅(qū)動的經(jīng)濟(jì)增長模式。2010-07-03 15:24:38金巖石貨幣驅(qū)動的經(jīng)濟(jì)增長模式，使得我們必須回頭看社會兩極分化是如何形成的，從歷史的長河中可以看得到，社會的兩極分化來自于生產(chǎn)領(lǐng)域的剝削，馬克思講的剝削價值。 第二，來自于分配領(lǐng)域的掠奪和不同。 第三，來自于市場經(jīng)濟(jì)中的流通。 第四，來自于交易市場中的資產(chǎn)泡沫。 現(xiàn)在可以將中國劃分為兩個階段，如果說以前看到的中國兩極分化和貧富懸殊主要的原因是來自于生產(chǎn)和分配領(lǐng)域，我告訴大家，從股市、樓市產(chǎn)生之后，伴隨著中國市場經(jīng)濟(jì)

10、的發(fā)展，事實(shí)上中國目前的兩極分化主要就是來源于市場本身，當(dāng)我們想寄托于市場解決一切問題，我告訴大家，市場必然帶來社會動蕩，這就是我們必須要回答的問題。2010-07-03 15:25:06金巖石因?yàn)楝F(xiàn)代社會出現(xiàn)了難以克服的內(nèi)容，就是資產(chǎn)泡沫，很多人為資產(chǎn)泡沫深惡痛絕，簡單的講是愛之深，恨之切，我在理論上解讀了泡沫既財富，財富既風(fēng)險，富貴顯中求，貨幣是源頭。 當(dāng)我們不得不依賴于貨幣的時候，我們卻選擇了難以回避的資產(chǎn)泡沫，因此資產(chǎn)泡沫升騰將我們帶進(jìn)了新的生活方式，而這種生活方式使得富貴險種求，財富既風(fēng)險，但是社會絕大多數(shù)人沒有承擔(dān)風(fēng)險的心理準(zhǔn)備，他們面對風(fēng)險的時候，首先看到的不是財富而是風(fēng)險，于是

11、80%以上的人選擇回避風(fēng)險，帶來的結(jié)果是財富在多數(shù)人回避風(fēng)險的同時，自然而然的向挑戰(zhàn)風(fēng)險的集體集中，帶來的結(jié)果是風(fēng)險財富帶來兩極分化，兩極分化遲早會釀成社會動蕩，在此過程中，社會發(fā)展的過程中，兩大風(fēng)險相互交替，我們現(xiàn)在面臨更大的風(fēng)險不是金融風(fēng)險，而是政治風(fēng)險。金融風(fēng)險從房地產(chǎn)占金融資產(chǎn)的比重有清晰的指標(biāo)，整個社會銀行信貸資產(chǎn)總額中直接間接進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的比重是否超過或者是接近60%，這就是美國次貸危機(jī)和日本泡沫破滅前夕的狀態(tài)，目前為止房地產(chǎn)業(yè)占銀行的比重有不同的數(shù)據(jù)，有的說是不到20%，我將地方政府融資平臺的50%加進(jìn)去是30%左右，因此距離金融風(fēng)險還非常之遠(yuǎn)，但是必須面對政治風(fēng)險，也就是說兩

12、極分化不可避免，越接近市場，就會面臨資產(chǎn)泡沫本身創(chuàng)造的兩極分化。2010-07-03 15:25:35金巖石有人說了，為什么必須選擇貨幣，事實(shí)上從1992年以來，央行印刷紙幣的速度，一直保持著每年平均增長不低于23%，每年經(jīng)濟(jì)增長平均在9%以上，因此中國的通貨膨脹事實(shí)上是以每年14%以上的速度再增長，房價每五年翻一番，這就是中國特色的通貨膨脹。很多人不能理解什么是通貨膨脹，我告訴大家，早晨我和曉光吃早餐的時候，我就問他，是否記得當(dāng)年拿工資3036元的時候，工資是怎么定的，在座年紀(jì)大的人可以回憶一下，我1970年參加工作，我是57.5元，因?yàn)槲沂敲旱V工人，普通工人是3032元，這個標(biāo)準(zhǔn)是100斤

13、米、30斤肉，5斤油，現(xiàn)在30元人民幣可以買那么是什么，10斤大米、1斤肉、半斤油，這就是中國的通貨膨脹。2010-07-03 15:47:17金巖石不久前弗里德曼要求再一次會議上，讓學(xué)生給自己寫墓碑，通貨膨脹什么時候都是貨幣現(xiàn)象，弗里德曼將這句話刻在碑文上，政府參與經(jīng)濟(jì)只會帶來一個結(jié)果，就是用通貨膨脹剝奪居民的財產(chǎn)，我們相信市場必然帶來兩極分化，相信政府必然帶來通貨膨脹，體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)生活當(dāng)中，事實(shí)上正處在兩大風(fēng)險的經(jīng)濟(jì)周期波動之中，政治風(fēng)險離我們越來越近，金融風(fēng)險還很遠(yuǎn)。2010-07-03 15:47:38主持人金博士每次的演講就好象電影里面的驚悚片，當(dāng)畫面落下，里面還有各種各樣的風(fēng)險，這些

14、風(fēng)險在一起還理不清楚，但是里面驚悚作用還值得我們思考。 下面有請經(jīng)濟(jì)大學(xué)趙曉教授。2010-07-03 15:47:57趙 曉我記得前面還有一位嘉賓未演講，怎么突然到了我，很高興借此機(jī)會，大概是25分鐘，希望不要超過，討論流動性的問題，并且將中國經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)的問題進(jìn)行探討。 直觀的看法是，流動性跟貨幣是有關(guān)系的，另一方面，跟經(jīng)濟(jì)的體量也是有關(guān)系的，剛才金博士講了一面，我認(rèn)為貨幣是天平中另外一半，還有一半是經(jīng)濟(jì)，兩者之間如何平衡的問題，可以說是流動性太多了，也可以說是經(jīng)濟(jì)性發(fā)展不夠的，如果發(fā)展的夠，將貨幣吸納了，流動性就是平衡的，甚至?xí)f流動性是不足的。2010-07-03 15:48:19趙

15、 曉還要回到經(jīng)濟(jì)來談，剛才金博士精準(zhǔn)的講到中國經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)，就是用貨幣驅(qū)動，可以說是將貨幣當(dāng)做激素來吃的經(jīng)濟(jì)，貨幣驅(qū)動的經(jīng)濟(jì)在2009年可以說是達(dá)到了頂峰，中國的經(jīng)濟(jì)可以歸納為通脹的經(jīng)濟(jì)，為什么不叫做通貨膨脹，我們觀察CPI的話，去年從110月份基本上是負(fù)增長的，基本上沒有通貨膨脹的，但是房價暴漲，股價也暴漲，同時經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了政府擔(dān)心的過熱的現(xiàn)象，我們將跟貨幣相關(guān)的一系列內(nèi)容，不僅僅表現(xiàn)在CPI上的現(xiàn)象稱之為通脹經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在無法維持下去，現(xiàn)在面臨的問題是通脹經(jīng)濟(jì)后拿什么來拯救中國，同時房價的調(diào)控大家已經(jīng)眾說紛紜，接下來會是怎樣的，政府的調(diào)控像鐘擺式的回頭，還是怎樣接下去調(diào)控，如果政府不像過去鐘擺式的

16、調(diào)控，而是一路的走下去，我們能夠拿什么來替代中國房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)的拉動，這是非常重要的問題。2010-07-03 15:48:36趙 曉前面金博士談了流動性，后面我就談?wù)勚袊?jīng)濟(jì)，尤其是下一步中國經(jīng)濟(jì)怎么辦，對此進(jìn)行討論。 最近我總是想，過去中國經(jīng)濟(jì)增長很快，我們知道前三十年是全世界增長速度最快的，平均增長速度超過了10%，這是什么原因造成的，是不是我們做的很好，不敢說我們做的非常好，因?yàn)樵S多的改革和許多的事情并沒有做，例如國有企業(yè)改革甚至是倒退的，很多事情未做，也活得很好，剛才金博士講到貨幣的因素，也有其他的因素，因?yàn)樨泿乓軌虬l(fā)出去，也不是容易的事情，要有一些條件能夠使你的貨幣發(fā)出去，例如

17、美國也想將自己的貨幣發(fā)出去，也想用流動性的辦法撬動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，美國為什么發(fā)不出去，我們靠什么使流動性增長，靠什么拉動中國的經(jīng)濟(jì)，我想了想，有幾件事情。2010-07-03 15:48:49趙 曉一件事情是跟中國的人口紅利有關(guān)的，過去三十年有滾滾的人口紅利，勞動力價廉物美。而且都是年輕人，他們的儲蓄率是非常高的，投資率也是很高的，因此支撐了經(jīng)濟(jì)增長。 這種模式我們持續(xù)了三十年，到了2010年進(jìn)入了轉(zhuǎn)折點(diǎn)，因此上午大家都在提拐點(diǎn)論，還有一點(diǎn)是跟周圍的出口聯(lián)系在一起的，過去三十年如果離開了出口是無法談得清楚中國經(jīng)濟(jì)的，中國為什么有如此多的貨幣投放，實(shí)際上是跟美國有關(guān)的，因?yàn)橹袊?jīng)濟(jì)好，美國經(jīng)濟(jì)不好，

18、美國要不斷的擴(kuò)張自己的貨幣，但是很多的貨幣又跑到中國來，美元進(jìn)入中國，我們要用人民幣對沖，因此是被動的貨幣政策。實(shí)際上跟出口的經(jīng)濟(jì)形態(tài)是聯(lián)系在一起的。2008年以前因?yàn)槊绹蟹康禺a(chǎn)金融泡沫，從而拉動了中國經(jīng)濟(jì)的出口，成為支撐中國經(jīng)濟(jì)增長的動力。2010-07-03 15:49:14趙 曉上午還談到了另外一個問題就是房地產(chǎn)的高速增長，也成為中國經(jīng)濟(jì)增長強(qiáng)大的動力，差不多直接和間接的拉動占了20%30%。進(jìn)一步的總結(jié)，我就發(fā)現(xiàn)過去三十年可以歸結(jié)為一個發(fā)展戰(zhàn)略，就是依托全球化基礎(chǔ)上的外需依賴型的增長，中國在全球化的過程中，得到了最大的好處，過去三十年中國參與全球化，在全球化分工中得到最多好處的國家，

19、同時為了增加國際競爭力，為出口提供動力，改革戰(zhàn)略是全面壓力生產(chǎn)要素，進(jìn)一步的強(qiáng)化和提升了中國國家競爭力，這些年勞動工資低是有道理的，我們就是要用低工資保持中國的國際競爭力，我們引進(jìn)外資也將低價壓得很低，也是為了提高出口競爭力，就是將所有的好處都用于出口商。2010-07-03 15:49:33趙 曉因?yàn)橹袊闹贫拳h(huán)境，因?yàn)檫@樣的發(fā)展戰(zhàn)略，中國的國際競爭力是超強(qiáng)，最終的結(jié)果不僅僅將歐美干掉了，甚至將亞非拉都干掉了，過去制造業(yè)的比重，只有中國是上升的，歐美都是下降的，連發(fā)展中國家都是下降的，只有中國是上升的，中國這樣的發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)際上將歐美干掉了，目前歐美的危機(jī)跟中國是有關(guān)的，他們的制造業(yè)被掏空的

20、，資本大量的轉(zhuǎn)移到中國，因此出現(xiàn)了崩潰，兩個海平面要對接，中國是低的海平面硬生生的將高的海平面拉低。2010-07-03 15:49:47趙 曉依托全球化基礎(chǔ)上的外需依賴性的增長，這種增長動力在2008年碰到問題了，因?yàn)闅W美不行了，已經(jīng)被我們拉下來了，想買我們的產(chǎn)品買不起了，以出口為依賴性的經(jīng)濟(jì)遭受重挫，我們就采取了新的辦法，用政府刺激的辦法托住經(jīng)濟(jì)。 前面講的這些因素都在發(fā)生變化，人口紅利、出口紅利、樓市紅利等動力都在消失和消退，可以說是沒有最壞，只有更壞，美國認(rèn)為自己的經(jīng)濟(jì)很壞了，結(jié)果歐洲經(jīng)濟(jì)更壞，歐洲現(xiàn)在在討論是否會成為下一個日本，這就意味著再想出口的話就很難了，5月份的數(shù)據(jù)顯示，出口有

21、再下降的風(fēng)險，具體的數(shù)據(jù)不詳細(xì)的闡述。2010-07-03 15:50:01趙 曉與此同時，中國隨著出口的下滑，中國經(jīng)濟(jì)的增長也面臨挑戰(zhàn)，大家最擔(dān)心的是通貨膨脹的問題，目前來看價格基本上不是問題了。 房地產(chǎn)的調(diào)控大家都在討論，政府如何出政策，因?yàn)橛绊懙较乱徊降慕?jīng)濟(jì)走勢。房地產(chǎn)即使政府不調(diào)控也會面臨新的問題，中國過去多年來出現(xiàn)了一批先富起來的人，他們買房買車，我們稱之為重度消費(fèi)，他們的需求從實(shí)質(zhì)的需求變成了投機(jī)的需求，現(xiàn)在有錢人都有房屋，不是自己住了，而是進(jìn)行投機(jī)，這種投機(jī)性的需求演變到目前的階段，已經(jīng)是強(qiáng)弩之末，即使沒有政府的調(diào)控，市場本身也會出現(xiàn)新的變化。2010-07-03 15:50:1

22、8趙 曉現(xiàn)在政府的調(diào)控將經(jīng)濟(jì)周期提前或者是終止，本輪調(diào)控還有一個特點(diǎn)就是政治化，這跟過去不一樣的，過去10年9次調(diào)控，但是這次跟過去是不同的，已經(jīng)政治化，從某種角度來講，政府面臨著選擇，是要救樓市還是要救人民，因?yàn)槿嗣褓I不起房屋，是讓富人自殺還是讓窮人生活不下去去殺人，是救樓市還是救人民，回過頭來講，是否要政府救自己，如果調(diào)控不下去的話，政府就有可能倒下去了，因此我的判斷鐘擺式的調(diào)控應(yīng)該是不會繼續(xù)的。2010-07-03 15:50:46趙 曉大網(wǎng)仍然在不斷的收緊，前面我們說的人口紅利的問題，已經(jīng)走到了盡頭。中國社會轉(zhuǎn)型的壓力甚至比經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型還要大，前面談到了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的壓力，實(shí)際上社會轉(zhuǎn)型的壓力

23、更大，整個社會已經(jīng)坐在火山口，富士康連跳的問題只是將火山口揭開，當(dāng)出現(xiàn)連跳的時候，很多人是不理解的，將這種現(xiàn)象稱之為富士康員工內(nèi)心的失衡，前面的討論過程中，主持人也有類似的評論，這是不對的。如果將這樣的事件歸納為員工內(nèi)心的事情，如果對他們進(jìn)行心理輔導(dǎo)，就會聽到這樣的事情，有的人說心理輔導(dǎo)是沒有用的，當(dāng)我看見我們的女人摟著有錢人，官員摟著老板，老板摟著林志玲，你怎么給我們心理輔導(dǎo)，否則就走到了火山口上。2010-07-03 15:51:02趙 曉夕陽無限好，只是近黃昏，支持中國經(jīng)濟(jì)增長的三大因素和利好，都在消退甚至是消失，我個人判斷出口的利好基本上消失，以后會從兩位的增長變成一位數(shù)的增長。政府是

24、否有可能像2009年那樣刺激中國經(jīng)濟(jì)，我認(rèn)為是不可能的，關(guān)鍵是通脹經(jīng)濟(jì)的問題，看到流動性膨脹，因此要防范風(fēng)險，從今年以來，政府的政策也在不斷的改變。2010-07-03 15:51:17趙 曉同時，政府開始注意到地方融資平臺的風(fēng)險。2009年吃急飯的辦法，政府自己制造增長的辦法是行不通的。今年以來貨幣的供應(yīng)相比去年在快速的回落，已經(jīng)從30%多的增長到目前的20%左右的增長，接下來會調(diào)整到預(yù)計中的10%左右，貸款的發(fā)放跟去年相比也是回落的。如果三大動力都在回落，看到的就是中國經(jīng)濟(jì)增長的黃昏，我們看不到未來會是怎樣的，我們看到的是增長過程中黃昏的景象，接下來我們每年都會保8%，到了2011年還會再

25、次提出保8%。 國際上大宗商品指數(shù)在沖高回落，說明經(jīng)濟(jì)不太好，國內(nèi)無論是鋼鐵還是蔬菜價格都在回落，工業(yè)品出廠價格也在回落，上半年通貨膨脹不會超越3%，因此加息是不會考慮的。2010-07-03 15:51:33趙 曉上一輪庫存的增長帶來了中國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，隨著第二次的去庫存化，我估計第四季度經(jīng)濟(jì)下滑是相當(dāng)明顯的。 中國出現(xiàn)了很多新的跡象，例如很多人將資本從中國大陸出逃，因?yàn)楹Ｍ獾姆课莺鼙阋?，剛才金博士舉了個個房價特別高的城市，不能完全的說出問題，國際上很多好的城市，包括基礎(chǔ)設(shè)施很好的地區(qū)的房地產(chǎn)價格是很便宜的，應(yīng)該拿中國的房價跟他們進(jìn)行對比。2010-07-03 15:51:58趙 曉我們甚至看

26、到，有些人將人民幣拋掉，反而變成美元，因?yàn)榭吹街袊?jīng)濟(jì)比美國更壞，沒有最壞，自己更壞，有人認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)比歐洲更壞，因此將人民幣和房屋賣掉了，認(rèn)為三年內(nèi)人民幣兌美元會達(dá)到10以上。 東南亞經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了三次觸底，都是6%左右的經(jīng)濟(jì)增長，兩次探底，最終在2002年后才徹底的走出去，之間有5年的時間，中國經(jīng)濟(jì)二次探底是必然的，W型是最好的結(jié)果，如果不知道底部才是危險的。 發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型才是關(guān)鍵，房地產(chǎn)的調(diào)控只是一個開始，中國需要根本性的改革和經(jīng)濟(jì)性的轉(zhuǎn)變。轉(zhuǎn)型應(yīng)該在20052007年進(jìn)行，當(dāng)時“吸鴉片”很舒服，無論是吸出口的鴉片還是出口的鴉片都很舒服，今天開博鰲論壇也是缺乏反思的，但是目前是最后的機(jī)會，

27、2010年世界經(jīng)濟(jì)反彈，給中國帶來短暫的機(jī)會，我們要趁著穩(wěn)定的機(jī)會進(jìn)行轉(zhuǎn)型。 現(xiàn)在大家再提出一些辦法，4萬億元結(jié)束后，可以通過新興產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟(jì)，有人提出可以通過收入倍增的計劃通過提升工資增加消費(fèi)。中國目前已經(jīng)是產(chǎn)能過剩，如果繼續(xù)的話，就會陷入大的危機(jī)。2010-07-03 15:52:49趙 曉目前企業(yè)的利潤太低了，政府沒有動力，解決不了問題。城市化級城市化基礎(chǔ)上的內(nèi)需太低了，核心的內(nèi)容是從全球化外需增長模式轉(zhuǎn)換到城市化內(nèi)需的增長模式。這就意味著抑制高房價是專項(xiàng)抑制房價改革，我們稱之為第二次房改，外需增長專向內(nèi)需增長，內(nèi)需增長為城市化提速。 打破土地財政，打破政府的壟斷，重建中央政府的財權(quán)和事

28、權(quán)。2008年中國增加一個城市人口需要的投資額是50萬元，未來增加4.5億的城市人口需要增加225萬億元的投資，相當(dāng)于今后每年的投資都是2009年的狀況，大家認(rèn)為2009年的投資是比較高的，而且是超常增長，實(shí)際上可以成為未來常態(tài)的增長，可釋放的需求空間，使中國經(jīng)濟(jì)在未來的15年每年增長9%。 中國一定要從高房價的道路走向低房價的道路，中國城市擴(kuò)張的概念是大力發(fā)展保障房，如果未來一半的人口及新增人口住在保障房，按照人均25平方米建筑面積計算的話，就可以改變民工賺錢后將資金匯回家，改變儲蓄低迷，消費(fèi)不足的問題，也可以下處任志強(qiáng)提出的土地重復(fù)占用的情況。2010-07-03 15:53:11趙 曉農(nóng)

29、民大量的進(jìn)程，可以釋放很多的土地，進(jìn)行集約化的經(jīng)營，將工業(yè)化的生產(chǎn)方式引入農(nóng)民，使得拐點(diǎn)往后退，進(jìn)一步的穩(wěn)定中國經(jīng)濟(jì)的增長。如果農(nóng)民都可以進(jìn)城的話，中國需要的勞動力是5000萬左右，可以釋放的土地是6000萬畝的土地，未來耕地總規(guī)模是2300萬畝，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過目前規(guī)劃的土地，因此中國發(fā)展城市化不存在土地不足的問題。 中國的人均地是偏低的，臺灣是1.2，日本是2，香港是1.6，我們只有人均0.7%，中國還可以走大城市的道路，百萬以上的人口占地是中小城市的1/6，如果從節(jié)省土地的角度來考慮，應(yīng)該走大城市和城鎮(zhèn)化的發(fā)展道路。 同時還要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，中國現(xiàn)在轉(zhuǎn)換增長模式是極好的機(jī)會，因?yàn)橹袊某鞘谢瘞砀嗟?/p>

30、城市人口和資源的需求，對國內(nèi)和國際資源都是巨大的壓力，當(dāng)前全球的金融危機(jī)中國城市化提供了絕佳的機(jī)會，因此資源的價格是偏低的，使中國可以減少成本支出，此時不動，更待何時。2010-07-03 15:53:31趙 曉中國靠凱恩斯主義只能過一、二年，長久的發(fā)展要靠鄧小平，帶給我們的就是制度創(chuàng)新，最終歸結(jié)為一句話，跟博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇有關(guān)的，房地產(chǎn)的調(diào)控不能走回頭路，必須看成是中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的開始，因此2010年我個人相信，最關(guān)鍵的問題是八個字，樓市降溫、中國加油，謝謝大家。2010-07-03 15:53:59主持人拿什么拯救中國經(jīng)濟(jì)，剛剛兩位專家都不約而同給出了一個方向，那就是要消費(fèi)大國，消費(fèi)需

31、求打動的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，這也不太容易的，可能有些風(fēng)險，但是必須要走的路，下面有請北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉教授做主題演講。2010-07-03 16:17:27鐘偉很非常高興有機(jī)會到博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第10屆年會給大家分享房地產(chǎn)的東西，看到該題目，大家就知道我什么意思，很不好意思，天上掉下一堆鳥糞，為什么把我放在這個位置，因?yàn)槲业挠^點(diǎn)非常的悲觀。2010-07-03 16:18:09鐘偉我們來看一下，諸位充滿了自負(fù)、自信、驕傲、狂妄，但是中國經(jīng)濟(jì)好日子已經(jīng)到頭了，我們看一下對宏觀經(jīng)濟(jì)也應(yīng)該悲觀一點(diǎn)，第一個是目前全球經(jīng)濟(jì)我就不去談了，第一值得信任就是美國，唯一值得信任就是美元，后來也有其

32、他的國家，澳元也會比較的重要，但是貨幣當(dāng)中美元勝出，次貸危機(jī)后，美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的不法是最為穩(wěn)定的，中國國內(nèi)情況，2009年四季度的增長分別是6、8、9、10，全年增長8.7%，今年增長最高的季度已經(jīng)過去，包括宏觀經(jīng)濟(jì)最好的季度就是第一季度，下面二、三季度如果宏觀調(diào)控沒有明顯的放松，宏觀經(jīng)濟(jì)絕對是滑坡我對宏觀經(jīng)濟(jì)將逐步的緩解，這是我們對經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的看法，全球經(jīng)濟(jì)增長大約就是9.3-9.4%，比之前預(yù)估要低很多，對于房地產(chǎn)市場行業(yè)的看法，在國慶前后，商品房銷售就是溫和的轉(zhuǎn)暖，但是我們看到的是十年，但是我們看過去十年跟將來是十年，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)處于巔峰，在未來的相當(dāng)長的時間內(nèi)，中國的人民幣匯率，中國

33、社會的問題多方面面臨了很大的嚴(yán)峻我并不確信，中國政府能夠完成這些調(diào)整，首先我還是看一下對中國經(jīng)濟(jì)中長期的，我們看一下為什么這么悲觀的理由。第一點(diǎn)就是看中國經(jīng)濟(jì)增長本身，房地產(chǎn)行業(yè)永遠(yuǎn)都是依托經(jīng)濟(jì)增長而增長的，目前普遍的看法中國經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)奇跡，過去三十年是一個奇跡，2015年人均GDP超過五千美元，中國可能成為最大的經(jīng)濟(jì)體，但是有可能面臨調(diào)整，中國經(jīng)濟(jì)規(guī)模大概5萬億美金，也就是說，中國以20%的地球人口，用了全球30%的資源，提供了10%的商品服務(wù)，全球經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量就越糟糕，因?yàn)樵谄渲薪?jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量是最差的，全球目前每年消耗大約110億噸標(biāo)準(zhǔn)煤當(dāng)中，中國消耗其中的36億噸，鋼材中國每年年產(chǎn)剛才

34、5億噸，美國僅僅六千萬噸，全球鐵礦石大概是85%被中國所消耗，化肥中國銷量六千多萬噸。2010-07-03 16:18:27鐘偉如果維持目前中國經(jīng)濟(jì)的的速度，那么在2020年前后，當(dāng)中國經(jīng)濟(jì)規(guī)模達(dá)到14萬億規(guī)模的時候，全球70-75%都被中國消耗掉，請問發(fā)達(dá)國家允許嗎？ 因此，必須要作出改變，中國的改變就是在未來10年內(nèi)，必須以18的人口，也就意味著全要素生產(chǎn)水平在目前的水平上必須要至少改善一倍這是非常重要的。 另外是貨幣，剛剛金博士介紹了，由于貨幣現(xiàn)象引起的房地產(chǎn)的運(yùn)動，最后房價其實(shí)也是一個貨幣的現(xiàn)象，那么為什么兩者出現(xiàn)了這么截然不同的判斷，那是因?yàn)榻鸩┦空J(rèn)為中國發(fā)鈔的速度是就可以持續(xù)的我堅

35、決不認(rèn)為發(fā)鈔的速度可以延續(xù)。 目前，中國和美國相比，中國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的規(guī)模大約是美國的1/3，人民幣比美元更加可靠嗎？看一下中國人民銀行和聯(lián)邦儲備體系比較的關(guān)系，目前廣義貨幣在中國是66萬億人民幣，相當(dāng)于10億美元，美聯(lián)儲僅僅是9.8萬億美元。2010-07-03 16:18:44鐘偉中國流通中現(xiàn)金一季度大概是4萬億，現(xiàn)在大概是3.8萬億，美國美聯(lián)儲總負(fù)債2.3萬億美元，中國人民銀行自有資金221億人民幣，美聯(lián)儲自有資金224億美元，你認(rèn)為中國僅僅以1/3的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，目前發(fā)鈔的最規(guī)模折合成美元就和美國接近，你認(rèn)為這種發(fā)鈔的速度是能夠延續(xù)，到2020年左右，中國人民銀行的總負(fù)債規(guī)模將超過100萬億

36、，也就是超過GDP的100%。 沒有任何的理由認(rèn)為，這種超量的貨幣能夠繼續(xù)下去，貨幣政策必須作出調(diào)整，人民幣對外升值，對內(nèi)貶值的態(tài)勢就必然導(dǎo)致匯率方面國際收支方面外匯儲備方面重大的調(diào)整。2010-07-03 16:19:01鐘偉我們已經(jīng)已經(jīng)靠廉價的貨幣政策從而推動經(jīng)濟(jì)增長。未來最多十年，第三就要城市化，其實(shí)有很多人說中國的農(nóng)村有廣袤的人口在城市就有非常多新增人口要出現(xiàn)，城市化和人口兩個因素結(jié)合起來介紹，目前關(guān)于中國的人口就有多種不同的版本， 版本一認(rèn)為2020年中國出現(xiàn)人口的巔峰，其他的版本就是2003、2005年，最樂觀中國峰值超過16.5億元，大概2033年人口達(dá)到14.5-14.6%，清

37、問中國未來的人口增長會怎樣，到底2020年達(dá)到人口的巔峰，到底是2050年，到底是14億還是16億，城市化率是一樣的，我們研究認(rèn)為43%，但是國外的學(xué)者認(rèn)為中國的城市化率高達(dá)70%，最后一種研究有些夸張，但是不管怎樣，也許我們高估從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移的人口規(guī)模，也高估了這些從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移人口商品房的承受能力，從人口和城市化的角度來說，也并不支持房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生像過去十年一樣的規(guī)模，我們再看一下房地產(chǎn)行業(yè)在過去十年經(jīng)歷偉大的歷史時刻，1998年我們有商品房，2007年房地產(chǎn)行業(yè)達(dá)到了同比增速最快，土地儲備增速在2007年達(dá)到巔峰10億平方米土地儲備，商品房二手房達(dá)到巔峰，大概7.5萬億人民幣，在未來

38、的兩年之內(nèi)，再建面積客觀達(dá)到巔峰，不超過30億平方米。 因此，我們總結(jié)一下，在過去的十年，經(jīng)濟(jì)走一步，中國的投資就走兩步，中國的房地產(chǎn)走三步，考慮到目前中國的經(jīng)濟(jì)增長在未來十年就有重大的挑戰(zhàn)，難以持續(xù)，考慮到中國貨幣化進(jìn)程，發(fā)鈔的速度難以持續(xù)，考慮到人口的增長具有巨大的不確定性，以及城市化進(jìn)程，中央及地方政府的財權(quán)實(shí)權(quán)的關(guān)系完全就沒有改革的意愿，當(dāng)一個政府關(guān)注幾個月的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)變化，不關(guān)系中長期發(fā)展戰(zhàn)略的時候，這些政府是要命綜上所述，我不認(rèn)為房地產(chǎn)還能夠獲得非常長足的發(fā)展，巔峰已經(jīng)過去，評論中國經(jīng)濟(jì)未來的十年，我的結(jié)論是在年內(nèi)國慶節(jié)候可能會溫和復(fù)蘇，就房地產(chǎn)價格而言，大的都市圈，如金博士所講有比

39、較大的空間，但是作為一個行業(yè)，未來2-5年平穩(wěn)增長，未來5-10年中性趨悲觀，對于中國政府十年以上的觀點(diǎn)，我都持絕對悲觀的態(tài)度，謝謝大家！2010-07-03 16:19:21主持人剛剛找到了一點(diǎn)出路，又被一位專家潑了冷水，論壇仁者見仁，智者見智，這也是真正啟發(fā)智慧和認(rèn)識的價值所在，非常感謝鐘教授的演講。2010-07-03 16:19:51主持人下面要舉行第三個六方會談，高房價下如何保持城市競爭力 參加會談的嘉賓： 中國房地產(chǎn)及住宅研究會會長顧云昌 國金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、上海交大海外學(xué)院金融所所長金巖石 萬科執(zhí)行副總裁肖莉 天鴻地產(chǎn)的董事長柴志坤 建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長李曉東 中國住

40、交會組委會秘書長、中國房地產(chǎn)報社總經(jīng)理單大偉2010-07-03 16:20:17主持人其實(shí)有一點(diǎn)我們希望大家牢牢的記住，在我國，有一句話一切皆有可能，從長期來說，中國的經(jīng)濟(jì)，還有房地產(chǎn)未來的發(fā)展，應(yīng)該是非常有廣闊的空間，在論壇開始之前這十年中國房地產(chǎn)快速的發(fā)展，得益于中國城鎮(zhèn)化的推動，主持論壇之前，中午大會主委會提出了要求，讓我主持房價與城市競爭力關(guān)系的分論壇，為此我今天中午請教了行業(yè)的人民公敵和地產(chǎn)總理之稱的任志強(qiáng)先生，他是否說過一句話，高房價正是城市高競爭力的表現(xiàn)，老任說對，我說過這樣的話，您說的是一種真理嗎，任總說對的，高房價是否代表著城市高競爭力，我想今天上午請了不同行業(yè)的專家、企業(yè)

41、代表和經(jīng)濟(jì)學(xué)家，就此問題先請地產(chǎn)行業(yè)和研究領(lǐng)域的帶頭人，有請顧會長談?wù)効捶?，是否將高房價和城市金融之間的關(guān)系進(jìn)行研究，如何看待這些問題。2010-07-03 16:20:53顧云昌城市競爭力強(qiáng)的城市就是高房價的城市，反過來說高房價的城市是否意味著競爭力強(qiáng)的城市，不一定的，導(dǎo)致房價高的原因是購買力導(dǎo)致的，什么地方的購買力旺盛，什么地方的購買力必然高。 購買是怎樣形成的，購買者的經(jīng)濟(jì)能力造成的，也就是說競爭力強(qiáng)的地方，人才多的地方，有足夠的購買能力支撐房價，我們看到了北京、上海、深圳、廣州的競爭力在中國的競爭力是強(qiáng)的，也包括杭州等城市，我們看到了溫州、浙江青田等縣房價不比北京低，城市競爭力不低，但

42、是這些地方的房價為什么高，因?yàn)橘徺I力強(qiáng)，這些人的競爭力是從外面獲得的。2010-07-03 16:21:17主持人您是否認(rèn)同任總的觀點(diǎn)，高房價是城市競爭力高的體現(xiàn)。2010-07-03 16:21:30顧云昌可以說是一種體現(xiàn)，競爭力高，房價必然高，并不是說高房價都具有競爭力，反過來說不是同等的。 溫州的房價高，但是城市競爭力并不高，青田的房價高，但是競爭力是不高的。2010-07-03 16:21:43主持人也就是說任總的觀點(diǎn)不完全的對。2010-07-03 16:21:58顧云昌有對的部分，不能說高房價是高競爭力。2010-07-03 16:22:13主持人金老師我知道，您不僅關(guān)心樓市，也非

43、常關(guān)心股市，房價和股市的表達(dá)，哪一個和城市競爭力的關(guān)系更加的緊密，你如何看待這個問題。2010-07-03 16:22:28金巖石我覺得剛剛顧會長講的非常有道理，市場競爭力必須分類，怎樣的城市，怎樣的競爭力，金融中心城市，國際化大都市，就像奢侈品一樣，全部統(tǒng)一價格，當(dāng)然哪里貴，那兒好，說明哪里的人才素質(zhì)高，說明哪里財富存量高，首先是GDP的存量，第二財富增長存量，第三是人口結(jié)構(gòu)和人口流量，第四是消費(fèi)總量，按照這四個標(biāo)準(zhǔn)，全球統(tǒng)一競爭很明顯。2010-07-03 16:22:39金巖石我覺得剛剛顧會長講的非常有道理，市場競爭力必須分類，怎樣的城市，怎樣的競爭力，金融中心城市，國際化大都市，就像奢

44、侈品一樣，全部統(tǒng)一價格，當(dāng)然哪里貴，那兒好，說明哪里的人才素質(zhì)高，說明哪里財富存量高，首先是GDP的存量，第二財富增長存量，第三是人口結(jié)構(gòu)和人口流量，第四是消費(fèi)總量，按照這四個標(biāo)準(zhǔn)，全球統(tǒng)一競爭很明顯。 為什么高房價在金融中心城市必然上升，因?yàn)楝F(xiàn)代都市文明兩大支柱就是兩大交易市場，一個是房子不僅僅是消費(fèi)品，同時具有投資品的屬性，另外一個是股市。于是在股市當(dāng)中，螺旋構(gòu)成的基本經(jīng)濟(jì)的單位，樓市就進(jìn)入家庭，再進(jìn)入宏觀經(jīng)濟(jì)，沒有這兩個交易市場的城市，就是另外一個標(biāo)準(zhǔn)，例如工業(yè)化的城市，就應(yīng)該房價越低越好，因?yàn)槟軌蚪档凸べY成本，這是完全不同的概念。2010-07-03 16:55:11主持人好的。呂勁作

45、為地產(chǎn)企業(yè)代表，富力是中國標(biāo)桿性的企業(yè)，請問呂總你怎么看待這個問題。2010-07-03 16:56:00呂勁其實(shí)剛剛顧秘書長代表了行業(yè)的結(jié)論，我在廣州從事房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)16年了，廣州的房價一直都很穩(wěn)定的，將很多的工業(yè)搬離城市后，城市的房價越來越值錢，另外一個典型的例子，我2002年到北京，投東三環(huán)地表的時候，老潘認(rèn)為沒有那么高的價值，因此我們幸運(yùn)的拿到了這個地塊，最開始福利城是賣7000元/平方米，現(xiàn)在賣到了3、4萬元/平方米，這個結(jié)果當(dāng)初也想不到的，如果想得到的話就不做地產(chǎn)商了，就做買房的人算了，實(shí)際上買房人比賣房人賺得多，這是事實(shí)，一點(diǎn)都不夸張的。 北京經(jīng)過奧運(yùn)會后，房價明顯的上漲，因?yàn)?/p>

46、這個城市更具有競爭力了，上海經(jīng)過世博會后也會發(fā)展的，今年廣州11月份亞運(yùn)會開完后，肯定也會發(fā)生同樣的事情，這跟城市競爭力，跟房價有關(guān)的，過往證明是有正相關(guān)的關(guān)系。2010-07-03 16:57:20主持人萬科的肖總，在談?wù)撛掝}之前先要搞清楚什么是城市的競爭力，肖總一定進(jìn)行了研究，您如何看待競爭力和房價之間的關(guān)系。2010-07-03 16:58:33肖莉城市競爭力如果根據(jù)社科院的報告包含了12個指標(biāo)，當(dāng)然指標(biāo)中最核心的指標(biāo)是人，我們說的是人才，為什么有12個指標(biāo)，首先是人的問題，包含人的數(shù)量，或者是人才的數(shù)量，人才的質(zhì)量，還有人才的結(jié)構(gòu)等等，當(dāng)然中間談到人的時候，毫無疑問的要涉及到人的需求，

47、如果涉及到人的需求，毫無疑問就跟居住的環(huán)境，消費(fèi)交通住宅等等掛鉤，我認(rèn)為目前的命題是城市競爭力，為什么要提到城市競爭力和房價，實(shí)際上是從人的角度出發(fā)的，因?yàn)槿藢幼∈怯行枨蟮?，如果房價越高，是否會一直需求，這是跟城市競爭力掛鉤的話題，12個指標(biāo)還包括資金，代表著是否有人愿意來投資。2010-07-03 16:58:48肖莉物的指標(biāo)，包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、科技發(fā)達(dá)的程度，基礎(chǔ)設(shè)施、文化、教育，包括政府的治理等指標(biāo)，今天要談?wù)摰暮诵木褪堑谝粋€指標(biāo)，談到高房價是否意味著競爭力就強(qiáng)，在此過程中如果看一下2010年發(fā)布的中國最具競爭力的城市前十位的排序，第一位是香港、其次是深圳、上海、北京、廣州、杭州等城市，如

48、果看2009年2010年全球性的報告，排在第一位的城市是紐約，其次是倫敦、東京、巴黎，香港剛好是排在第十位，北京和上海都是排在30多位的狀況，我覺得談城市競爭力，如果談競爭力強(qiáng)了，無法在往下深入談，因?yàn)檫@是一個結(jié)果，很多的人到城市中來，而城市發(fā)展的速度跟不上，因此導(dǎo)致房價非常的高，而且在中國是尤其明顯的，國外城市發(fā)展的速度，經(jīng)歷的時間更長，中國從35%45%城市化率只用了7年的時間，東京、紐約用了20多年甚至是30多年的時間，因此中國房價快速上漲，在目前的階段顯得尤為突出，謝謝大家。2010-07-03 16:59:04主持人柴總是北京根正苗紅的房地產(chǎn)企業(yè)，承辦過很多城市建設(shè)的政治性任務(wù)，對房

49、地產(chǎn)和城市競爭力的貢獻(xiàn)有其認(rèn)識，您認(rèn)為高房價跟城市競爭力之間到底是否有必然的關(guān)系。2010-07-03 16:59:33柴志坤肯定是有必然的關(guān)系，為什么這么說？首先，單總和前面的肖說了城市競爭力的概念，首先的概念就是差異，城市的價值和功能與其他城市的差別，一個城市的價值和功能到底是什么，簡單的來說，人在城市中的個人、組織、企業(yè)能夠給個人帶來什么樣的收益，同時需要產(chǎn)生多大的成本，從這個角度來講，一個城市簡單的來說，就是做兩方面的事情，一方面是不斷的提高生產(chǎn)效率，另一方面就是不斷的創(chuàng)造好的公共產(chǎn)品，讓城市中的企業(yè)和個人可以享受到更好的環(huán)境和服務(wù)。 反過來說，對于個體，無論是企業(yè)、社會組織、個人、房

50、屋、土地都是生產(chǎn)生活中最大的消費(fèi)或者是成本，從這個角度來講，房地產(chǎn)跟城市的價值是緊密相連的，在此過程中如何比較或者是產(chǎn)生怎樣的關(guān)系。2010-07-03 16:59:51柴志坤一個城市所提供的公共產(chǎn)品，降低生活成本，提高生活效率，對企業(yè)和個人帶來的收益低于企業(yè)和個人承擔(dān)的成本，大家就認(rèn)為這是開心的事，反過來說，大家自然不認(rèn)為是開心的事情，回過頭來講，高房價給城市帶來了哪些問題和機(jī)會?；蛘呤墙o競爭對手帶來怎樣的機(jī)遇和風(fēng)險。我認(rèn)為中國的一、二、三線城市房價不斷的上漲，但是經(jīng)歷了二個階段，現(xiàn)在正在經(jīng)歷第三個階段，第一個階段房價低的時候，以消費(fèi)屬性為主，投資的屬性比較弱，這些城市中會有一個現(xiàn)象，當(dāng)?shù)厝?/p>

51、的收入或者是經(jīng)濟(jì)意識不是很超前，造成的結(jié)果是大家購買的房屋都是用來住的，到了一定的程度，財富不斷的積累，隨著生產(chǎn)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)以及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷發(fā)展，就帶來了投資的屬性，在此階段房價會上漲。 還有第三個階段，大家越來越關(guān)心房屋的經(jīng)濟(jì)屬性，還關(guān)注社會屬性。參加多次論壇，剛開始大家談房地產(chǎn)，后來談房地產(chǎn)金融，后來談宏觀，現(xiàn)在談行政和體制以及政治改革的問題，說明房地產(chǎn)的社會屬性大家越來越關(guān)注，從這個角度來講，下一步還會有另外的變化，就是社會屬性不斷的改變，所有的變化過程中，跟城市的價值，城市的競爭力是密不可分的。2010-07-03 17:00:17主持人李總是精瑞基金的管理人，您做投資的時候，將房價

52、和城市競爭力是否納入投資的公式和模式，是否作為參考的依據(jù)。2010-07-03 17:00:33李曉東我做房地產(chǎn)已經(jīng)七、八年，我們隨時隨地的研究房地產(chǎn)的關(guān)系，我所在的公司對全國各地的市場進(jìn)行分析和判斷，也會有重點(diǎn)引導(dǎo)投資的領(lǐng)域。實(shí)際上我們也在研究這些方面的關(guān)系，到底是城市競爭力強(qiáng)造成了房價高，還是房價高導(dǎo)致城市競爭力強(qiáng)。應(yīng)該仔細(xì)的分析，不能一概而論，更多的情況是城市競爭力強(qiáng)，帶來了房價高，某種意義高房價是城市競爭力的附產(chǎn)品，附產(chǎn)品未必是好，也未必是壞，要看成是的定位，北京、上海、深圳、香港畢竟是少的，我在北京、上海、深圳都生活超過了4年以上，我在這些城市都有置業(yè)，一方面對北京、上海、深圳這樣的

53、金融中心已經(jīng)完成了產(chǎn)業(yè)升級和結(jié)構(gòu)調(diào)整了城市，高房價是城市競爭力的表現(xiàn)。 高房價重要的因素是，要提供大量的城市公共產(chǎn)品，不僅僅是對普通的居民，還是城市承載的社會功能有大量的需求，因此高房價造成了集聚城市中的人，財富效應(yīng)高，帶來投資意識和投資能力的提高，基礎(chǔ)設(shè)施的投入是巨大的。2010-07-03 17:00:45李曉東上海這幾年過獎隧道修了很多條，地鐵也修了很多條，這些設(shè)施是不賺錢的，如果靠賣地鐵票將成本收回來是不可能的，連資金和利息都不夠的，上海市為什么投這么多，出口是什么，基礎(chǔ)設(shè)施投資后，大家對土地和房價由于其，靠賣地收回基礎(chǔ)設(shè)施的投入，某種意義來說，房價高并不見得是社會不公平的體現(xiàn)，某種意

54、義上是買房的人實(shí)際上是給沒有買房屋的人活著是乘坐地鐵的人提供了補(bǔ)貼，全世界各個城市都是這樣的模式。承擔(dān)了比實(shí)際居住需求高得多的房價，住同樣的面積，在城市購買的房屋，要比農(nóng)村貴幾倍，多出來的就是為各種各樣的基礎(chǔ)設(shè)施買單，包括浦東機(jī)場等等，財力從哪里來，地方政府的融資我們是清楚的，所有的抵押都是未來土地出讓的收益，政府將這些資金投入到城市基礎(chǔ)設(shè)施，從而造成城市競爭力的提升。以制造業(yè)為主的城市，高房價削弱城市的經(jīng)營理，帶來了企業(yè)運(yùn)營的成本和工資的提升。2010-07-03 17:01:00主持人是否可以這樣理解，房價和城市經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，房價是因，競爭力是果。顧會長您認(rèn)為房價高的城市，房價上漲或者是這種

55、態(tài)勢是否會繼續(xù)？2010-07-03 17:01:31顧云昌房價高的原因，剛才金博士講了一個道理，構(gòu)成房價的成本提高了，特別是基礎(chǔ)設(shè)施大量的改造，提升了地價，地價上漲必然導(dǎo)致房價的上漲，這個問題就是競爭力和城市基礎(chǔ)設(shè)施之間的關(guān)系。 房價第二個關(guān)系就是供求關(guān)系，有的地方基礎(chǔ)設(shè)施并不好，公共產(chǎn)品也不豐富，但是房價很高，這就是供求關(guān)系的原因，如果地方政府將土地供應(yīng)卡得很死，但是需求很大，導(dǎo)致房價上升，因此這是兩個不同的關(guān)系。城市競爭力強(qiáng)必然推動房價的上升，但是房價的上升不一定是由競爭力構(gòu)成的，兩者是不劃等號的現(xiàn)在中央的政策是控制高房價，盡管說是遏制房價過快上漲，背后的原因是高房價帶來今天社會的問題，如果將供求關(guān)系調(diào)整了，根據(jù)現(xiàn)在出臺的政策不斷的完善，過快上漲的勢頭就會得到遏制。北京上海的城市房價高不高呢？中等家庭收入高了，不同的家庭就有不同的看法，你的價格低一點(diǎn)，做房價不要那么過高，現(xiàn)在是過高的問題。2010-07-03 17:01:44主持人現(xiàn)在要賣房，收入是高還是不高呢？2010-07-03 17:02:15顧云昌我在幾年前買的房子，那時候我認(rèn)為房價很高，現(xiàn)在認(rèn)為房價很低，今天談房價也是籠統(tǒng)的看法，加來的廉租房，占到1/3，或者北京占到50%，什么是房價，商品房的經(jīng)濟(jì)還是適用房的價格，還是