房地產(chǎn)企業(yè)在建工程清算的加計(jì)扣除問(wèn)題(20210312062700)

1、從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝房地產(chǎn)企業(yè)在建工程清算的加計(jì)扣除問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)在建工程清算的加計(jì)扣除問(wèn)題祝家合弘陽(yáng)地產(chǎn)集團(tuán)稅務(wù)總監(jiān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算過(guò)程中，一個(gè)極其重要的扣除項(xiàng)目為土地及開(kāi)發(fā)成本加計(jì)扣除20%那么在購(gòu)進(jìn)在建工程的情況下，土地及開(kāi)發(fā)成本的20%加計(jì)扣除問(wèn)題具體應(yīng)該如何操作呢？具體而言，就一項(xiàng)在建工程，賣(mài)出方在賣(mài)出時(shí)能不能加計(jì) 扣除？買(mǎi)入方在后續(xù)銷(xiāo)售時(shí)能不能就在建工程的購(gòu)買(mǎi)成本再次加計(jì)扣除？目前稅務(wù)官方及稅務(wù)江湖主流觀點(diǎn)是若賣(mài)出方在賣(mài)出時(shí)進(jìn)行了加計(jì)扣除，則買(mǎi)入方 在后續(xù)銷(xiāo)售時(shí)就在建工程的購(gòu)買(mǎi)成本不能再次加計(jì)扣除。其中蘊(yùn)含的樸素道理是一 個(gè)資產(chǎn)在

2、土地增值稅清算時(shí)只能做一次加計(jì)扣除。對(duì)此觀點(diǎn)，筆者不認(rèn)同。原因有五：其一，根據(jù)現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)并不能解讀出該觀點(diǎn)?，F(xiàn)行稅法對(duì)土地增值稅加計(jì)扣除問(wèn)題的規(guī)定見(jiàn)諸于土地增值稅暫行條例第六條第五 項(xiàng)：財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條第六項(xiàng)進(jìn)行 了明確：根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條 （一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì) 20%勺扣除?？偩滞恋卦鲋刀愋麄魈峋V對(duì)購(gòu)進(jìn)土地或者在建工程出售的加計(jì)扣除問(wèn)題做了特別明確。提綱第六條前三項(xiàng)規(guī)定：對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣 除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、 交納

3、的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 這樣規(guī)定，其目的主要是抑制炒買(mǎi)炒賣(mài)地皮的行為。對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣 除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開(kāi)發(fā)土地所需成本再加計(jì) 開(kāi)發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵(lì)投資者將更多的資 金投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。對(duì)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土 地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定 的費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計(jì) 20%勺扣除。這可以使從事房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)的納稅人有一個(gè)基本的投資回報(bào)，以調(diào)動(dòng)其從事正

4、常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的積極性。從上述稅法規(guī)定中，筆者解讀的觀點(diǎn)恰恰與當(dāng)前主流觀點(diǎn)相反。賣(mài)出方賣(mài)出在建工 程，符合總局宣傳提綱規(guī)定，可以加計(jì)扣除土地及開(kāi)發(fā)成本的20%買(mǎi)入方買(mǎi)入在建工程后，投入資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，直至項(xiàng)目竣工，進(jìn)行銷(xiāo)售，仍然可以按照稅法規(guī)定 加計(jì)扣除土地及開(kāi)發(fā)成本的20%購(gòu)入在建工程之支出，實(shí)為獲取土地之成本。如果在法無(wú)明文規(guī)定時(shí)，按照知識(shí)理論、商業(yè)實(shí)質(zhì)、乃至口頭答復(fù)去執(zhí)法，何談確 定與威嚴(yán)。其二、土地增值稅征收的原則及目的考慮。開(kāi)征土地增值稅的原則和目的何在？開(kāi)征土地增值稅，主要是國(guó)家運(yùn)用稅收杠桿引 導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的方向，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配， 維護(hù)國(guó)家權(quán)益，促進(jìn)

5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的健康發(fā)展。其主要目的是為了抑制炒買(mǎi)炒賣(mài)土地 獲取暴利的行為，以保護(hù)正當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展。從目的與原則角度講，正規(guī)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)進(jìn)在建工程，投資人財(cái)物，進(jìn)行開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向，符合國(guó)家稅制立法目的，為何不能享受加計(jì)扣 除的優(yōu)惠政策呢？如果說(shuō)因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是暴利行業(yè)，即對(duì)之才以更加嚴(yán)苛的稅法解釋與執(zhí)行，稅法 中性何在。其三、加計(jì)扣除政策的理論基礎(chǔ)。在整個(gè)中國(guó)稅法體系內(nèi)，可以加計(jì)扣除的項(xiàng)目本來(lái)即不多。若要從稅法理論、法律 原理層面尋找加計(jì)扣除的依據(jù)，無(wú)異于緣木求魚(yú)。筆者理解稅法體系中加計(jì)扣除項(xiàng) 目的理論基礎(chǔ)多在于政策導(dǎo)向。譬如研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除，其目的不外乎引導(dǎo)創(chuàng)新， 彌

6、補(bǔ)研發(fā)企業(yè)的邊際成本，消除其外部不經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)企業(yè)的加計(jì)扣除也不外乎同 樣的政策考量，一個(gè)是要打擊土地投機(jī)行為，鼓勵(lì)正當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)企業(yè)投身國(guó)家基礎(chǔ) 建設(shè)，二是要彌補(bǔ)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的巨量投入、超長(zhǎng)周期以及相應(yīng)的 外部不經(jīng)濟(jì)和邊際成本。其四、土地增值稅征收機(jī)制考慮。土地增值稅征收機(jī)制采用超率累進(jìn)稅率計(jì)算。超率累進(jìn)稅率的設(shè)計(jì)原理在于依據(jù)課 稅對(duì)象的增值比率大小進(jìn)行累進(jìn)，增值比率越大，稅負(fù)越重。其不同于比例稅率， 屬于公平負(fù)擔(dān)，超率累進(jìn)稅率屬于累進(jìn)負(fù)擔(dān)。在累進(jìn)負(fù)擔(dān)稅制下，強(qiáng)調(diào)一個(gè)資產(chǎn)在 稅收鏈條中加計(jì)扣除的唯一性是不正確的。其五、資產(chǎn)所有權(quán)的道理考慮。既然主流稅務(wù)觀點(diǎn)以一個(gè)土地資產(chǎn)在土地增值

7、稅清算鏈條中只能做一次加計(jì)扣除的 道理，否定了購(gòu)入方未來(lái)清算的加計(jì)扣除待遇，筆者同樣愿意講講鏈條的道理。強(qiáng) 調(diào)一個(gè)資產(chǎn)在稅收鏈條中只能加計(jì)扣除一次必須滿(mǎn)足一個(gè)條件即在于同一納稅主體 下。對(duì)不同的兩個(gè)納稅主體，因上一主體就某成本享受了加計(jì)扣除，而否認(rèn)下一主 體就該成本應(yīng)該享受的加計(jì)扣除待遇，于法于理均不合道理。任何企業(yè)均不應(yīng)該因 為他人的稅收待遇，而影響自己企業(yè)的稅收待遇。相關(guān)話題再議收購(gòu)建工程再轉(zhuǎn)讓土地增值稅加計(jì)扣除問(wèn)題讀祝家合老師房地產(chǎn)企業(yè)在建工 程清算的加計(jì)扣除問(wèn)題有感（余琦）加計(jì)還是不加計(jì)？這是個(gè)問(wèn)題三議購(gòu)入在建工程后開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的土地增值稅問(wèn)題&t;祝家合>從增值稅原理來(lái)談房地產(chǎn)企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目能否扣除土地價(jià)款來(lái)自地產(chǎn)三師的 思考&t;段志堅(jiān)>小編寄語(yǔ)：不要指望一張證書(shū)就能使你走向人生巔峰。考試只 是檢測(cè)知識(shí)掌握的一個(gè)手段，不是目的。千萬(wàn)不要再考試通過(guò)之后，放松學(xué)習(xí)。財(cái) 務(wù)人員需要學(xué)習(xí)的有很多，人際溝通，實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，excel等等等等，都要學(xué)，都要積累。要正確看待